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Décision

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Patenaude c. Entreprises B. Paquette inc.

2012 QCCQ 746

COUR DU QUÉBEC

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE

BEDFORD

LOCALITÉ DE

GRANBY

« Chambre civile »

N° :

460-22-004424-115

 

 

 

DATE :

07 février 2012

______________________________________________________________________

 

 

SOUS LA PRÉSIDENCE DE

L’HONORABLE

FRANÇOIS MARCHAND

 

______________________________________________________________________

 

 

DENIS PATENAUDE

Demandeur

 

c.

LES ENTREPRISES B. PAQUETTE INC.

-et-

ME HÉLÈNE M. GOYETTE

Défenderesses

 

 

______________________________________________________________________

 

JUGEMENT

______________________________________________________________________

 

 

 

[1]           Le Tribunal est saisi de deux requêtes en rejet de la requête introductive d'instance, dont l'une est présentée par la défenderesse Les Entreprises B. Paquette Inc. et l'autre par la co-défenderesse Hélène M. Goyette.

 

Les faits

[2]           Le 30 juin 2010, le demandeur achète de la défenderesse Les Entreprises B. Paquette Inc., un immeuble situé au 56 Croissant des Mésanges, Ange-Gardien. Le contrat notarié est reçu par la co-défenderesse Hélène M. Goyette, notaire à Granby.

[3]           À la demande de son institution financière, le demandeur retient les services de l'arpenteur-géomètre Daniel Bérard, afin que ce dernier produise un certificat de localisation.

[4]           Le 28 septembre 2010, le demandeur reçoit le rapport de l'arpenteur-géomètre et constate qu'une servitude d'aqueduc et d'égouts affecte l'immeuble ci-dessus décrit. Cette servitude fut consentie par Les Immeubles Ange-Gardien Inc. et les Entreprises B. Paquette Inc., le ou vers le 23 décembre 2005 et fut publiée à l'index des immeubles de la circonscription foncière Rouville le 4 janvier 2006 sous le numéro 12,970,267.

[5]           Or, il appert que ladite servitude ne fut, à aucun moment, l'objet d'une dénonciation ou d'un dévoilement au demandeur, préalablement à la signature de l'acte de vente ni de la part de Me Hélène M. Goyette ni d'un représentant de Les Entreprises B. Paquette Inc. ni par toute autre personne.

[6]           Cette servitude ne fut aucunement inscrite dans l'acte de vente rédigée par Me Hélène M. Goyette. L'acte ne contient qu'une mention concernant une servitude en faveur d'Hydro-Québec et de Bell Canada.

[7]           Me Hélène B. Goyette a inscrit sur sa facture adressée au demandeur la précision suivante:

"Examen des titres et vérification de l'index au Registre foncier informatisé"

[8]           L'assiette de la servitude d'aqueduc et d'égouts couvre un peu plus de cent mètres carrés de la superficie totale du terrain. La servitude interdit d'ériger quelque construction ou structure que ce soit et prohibe l'implantation d'arbre, d'arbuste, clôture ou autres sur son assiette.

[9]           Le demandeur se plaint donc d'une perte d'usage et d'une diminution de la valeur marchande de l'immeuble. Ce dernier a mandaté la firme d'évaluateurs agréés Alain Dubé & Associés pour évaluer l'indemnité à laquelle il pourrait avoir droit.

[10]        Il réclame donc $25,000.00 à titre de dommages et de perte de valeur de l'immeuble, en conformité avec les conclusions du rapport de la firme d'évaluation.

[11]        Il réclame aussi $25,000.00 à titre de dommages pour troubles et inconvénients reliés au manquement de la défenderesse Hélène M. Goyette, à son devoir de conseil et à la dissimulation de ce fait important.

[12]        Il réclame en plus $4,661.64 en remboursement des frais d'expertise.

[13]        Le Tribunal analysera séparément les deux requêtes en rejet.

1)         Requête en rejet de la requête introductive d'instance de la co-défenderesse Les Entreprises B. Paquette Inc.

[14]        L'article 54.1 du Code de procédure civile stipule:

54.1. Les tribunaux peuvent à tout moment, sur demande et même d'office après avoir entendu les parties sur le point, déclarer qu'une demande en justice ou un autre acte de procédure est abusif et prononcer une sanction contre la partie qui agit de manière abusive.

 

L'abus peut résulter d'une demande en justice ou d'un acte de procédure manifestement mal fondé, frivole ou dilatoire, ou d'un comportement vexatoire ou quérulent. Il peut aussi résulter de la mauvaise foi, de l'utilisation de la procédure de manière excessive ou déraisonnable ou de manière à nuire à autrui ou encore du détournement des fins de la justice, notamment si cela a pour effet de limiter la liberté d'expression d'autrui dans le contexte de débats publics.

[15]        Cet article est de droit nouveau et permet aux tribunaux d'intervenir à tout moment pour déclarer qu'une demande en justice est abusive.

[16]        La défenderesse Les Entreprises B. Paquette Inc. plaide que la servitude d'aqueduc et d'égouts était publique, au moment de la signature de l'acte de vente en 2010 et que par conséquent, la réclamation du demandeur est irrecevable. Elle soulève en plus que le demandeur a reconnu avoir eu connaissance de l'existence de la servitude, à compter du 15 juillet 2011 et qu'il n'a rien fait pour empêcher la poursuite des travaux et, par conséquent, ne peut prétendre avoir subi de préjudice.

[17]        Les Entreprises B. Paquette Inc. soulève l'article 2943 du Code civil du Québec, lequel stipule:

2943. Un droit inscrit sur les registres à l'égard d'un bien est présumé connu de celui qui acquiert ou publie un droit sur le même bien.

 

La personne qui s'abstient de consulter le registre approprié et, dans le cas d'un droit inscrit sur le registre foncier, la réquisition à laquelle il est fait référence dans l'inscription, ainsi que le document qui l'accompagne lorsque cette réquisition prend la forme d'un sommaire, ne peut repousser cette présomption en invoquant sa bonne foi.

[18]        Cet article crée une présomption de connaissance de l'acquéreur des droits affectant l'immeuble inscrits au registre foncier.

[19]        La Cour d'appel, dans l'arrêt Chartré [1], fut confrontée à deux thèses. Une émise par le professeur Jobin[2], lequel privilégie l'obligation d'un vendeur d'un immeuble de délivrer un titre clair de toute charge, publié ou non, à l'exception de celle spécialement déclarée lors de la vente. À son avis, l'inscription d'un droit au registre foncier ne fait pas perdre à l'acheteur le bénéfice de la garantie prévue à l'article 1723 C.C.Q. en l'absence de déclaration dans l'acte de vente. De son côté, le professeur Lamontagne[3] soutient la théorie contraire. Selon lui, l'article 2943 du Code civil du Québec a une incidence directe sur la portée de la garantie légale du vendeur. Il prétend qu'une inscription au registre foncier est assimilée à une déclaration du vendeur et produira les mêmes effets, en précisant qu'un droit qui est inscrit au registre foncier à l'égard d'un immeuble est réputé connu de celui qui acquiert ou publie un droit sur le même immeuble.

[20]        Ainsi, si un droit inscrit sur un immeuble immatriculé (un immeuble cadastré porté sur le registre foncier opérationnel et actualisé) n'a pas été divulgué par le vendeur, l'acquéreur qui est réputé connaître ce droit ne bénéficie pas de la garantie du droit de propriété[4] énoncée aux articles 1723 et suivants du Code civil du Québec.

[21]        La Cour d'appel s'est rangée à l'avis du professeur Lamontagne. Elle déclare qu'en matière immobilière, l'inscription au registre foncier crée une présomption irréfragable de connaissance des charges de la part de celui qui se porte acquéreur d'un immeuble immatriculé.

[22]        La simple bonne foi ne permet pas de repousser la présomption[5].

[23]        L'honorable Serge Laurin, dans l'affaire Harvey & al. c. Rino & al.[6] suit l'interprétation donnée par la Cour d'appel dans l'affaire Chartré. Ainsi, malgré l'article 1723 du Code civil du Québec, lequel prévoit que le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien est libre de tout droit, à l'exception de ceux qu'il a déclarés lors de la vente, il met en œuvre l'application de l'article 2943 du Code civil du Québec qui crée une présomption irréfragable à la personne qui s'abstient de consulter le registre foncier.

[24]        Considérant que le Tribunal en arrive à la conclusion que l'article 2943 du Code civil du Québec doit recevoir application dans la présente affaire, il n'y a pas lieu de commenter ni d'analyser les autres points soulevés par la défenderesse Les Entreprises B. Paquette Inc..

[25]        Considérant que le Tribunal conclut que le recours du demandeur envers la défenderesse Les Entreprises B. Paquette Inc. est voué à l'échec, la requête en rejet sera accueillie.

 

2)         Requête en rejet de la requête introductive d'instance de la co-défenderesse Me Hélène M. Goyette

[26]        Cette dernière demande le rejet de la requête introductive d'instance, en alléguant qu'il n'existe aucun lien causal entre la faute qu'on lui reproche et les dommages réclamés par le demandeur.

[27]        Le demandeur a été interrogé le 1er septembre 2011. Lors de son interrogatoire, il explique ce qui suit:

a)        Il a signé un avant-contrat (promesse d'achat) avec Les Entreprises B. Paquette Inc., le 27 mai 2010, afin d'acquérir l'immeuble en question;

b)        On lui a proposé deux choix de notaire et il a opté pour Me Goyette;

c)        Il a mandaté l'agent d'immeuble de faire les démarches auprès de Me Goyette;

d)        Il n'a jamais communiqué avec Me Goyette, avant la signature du contrat;

e)        Il n'a jamais demandé à Me Goyette de vérifier l'existence des servitudes affectant le terrain en cause;

f)         Avant la signature du contrat d'achat, les travaux de creusage et d'érection des fondations de la maison avaient été faits et complétés;

g)        Il ne peut construire un garage double, ce qui l'indispose;

h)        Toutefois, il reconnaît que celui-ci ne faisait pas partie des plans initiaux.

[28]        La défenderesse Hélène M. Goyette plaide que le demandeur circonscrit ses dommages au fait qu'il lui est impossible de construire un garage double. Or, avant la signature du contrat d'achat, il connaissait l'endroit précis où la maison serait érigée. Il n'a jamais demandé à l'entrepreneur d'interrompre les travaux de construction.

[29]        Elle invoque donc qu'il n'existe aucun lien de causalité entre la faute qu'on lui reproche et les dommages réclamés par le demandeur.

[30]        La preuve, tel que précédemment mentionnée, démontre que la défenderesse Me Hélène M. Goyette n'a pas inscrit au contrat d'achat, l'existence de la servitude d'aqueduc et d'égouts en faveur de la Municipalité de l'Ange-Gardien.

[31]        Il est faux de prétendre que le demandeur réduit exclusivement sa réclamation sur l'impossibilité pour lui de construire un garage double. Bien au contraire, dans sa requête introductive d'instance, il inscrit ce qui suit:

10.        Me Hélène M. Goyette a laissé croire au demandeur qu'elle avait effectué toutes les recherches nécessaires à cet effet en indiquant la mention «Examen des titres et vérification de l'index au Registre Foncier Informatisé» , le tout tel qu'il appert de la facture datée du 5 août 2010 de Me Hélène M. Goyette, communiquée aux défenderesses comme pièce P-6 par la remise d'une copie lors de la signification de la présente requête;

11.        Si le demandeur avait été informé que le lot 4 285 518 était affecté d'une servitude d'aqueduc et d'égouts couvrant plus de 100m2, celui-ci n'aurait pas acquis l'immeuble en question;

12.        En effet, cette servitude réelle et perpétuelle interdit d'ériger quelque construction ou structure que ce soit et prohibe l'implantation d'arbres, d'arbustes, clôtures et autres sur cette section du terrain (P-4);

13.        Cette servitude empêche le demandeur d'avoir la pleine jouissance des lieux car elle prive le demandeur de la possibilité d'avoir une entrée double largeur et d'avoir un accès fonctionnel pour un garage double à l'arrière en plus d'accorder un droit de passage perpétuel à la municipalité d'Ange-Gardien afin de creuser, construire, installer, entretenir, inspecter et réparer des conduites d'aqueducs et d'égouts pluviaux et sanitaires (P-4);

14.        De plus cette servitude eu pour effet de provoquer une perte de terrain vers l'est, car l'emplacement initial de la maison dut être déplacé dans cette direction;

15.        Il en résulte donc une perte d'usage et une diminution de la valeur marchande de l'immeuble pour le demandeur;

16.        Afin d'évaluer le sérieux de la situation, le demandeur a confié le mandat à la firme d'évaluateurs agréés Alain Dubé & associés de réaliser une analyse d'indemnité;

17.        Monsieur Alain Dubé, B.A.A., Évaluateur Agréé, a présenté au demandeur le 27 janvier 2011 une analyse d'indemnité qui détermina que l'existence de cette servitude engendre une perte monétaire évaluée à un montant de 25 000.00$, le tout tel qu'il appert de l'«Analyse d'indemnité, servitude permanente d'aqueducs et d'égouts du lot 4 285 518», communiquée aux défenderesses comme pièce P-7 par la remise d'une copie lord e la signification de la présente requête;

[32]        Il est indéniable que le demandeur repose sa réclamation, du moins en partie, sur le rapport préparé par la firme Alain Dubé & Associés.

[33]        Dans son analyse, l'expert mentionne que la valeur du terrain relative à l'emprise de la servitude s'élève à $2,990.00. Il évalue à $22,010.00 la valeur des dommages. Ce rapport est déposé comme pièce P-7 et fait partie intégrante de la réclamation du demandeur.

[34]        Le demandeur réclame aussi, pour troubles, ennuis et inconvénients, lesquels pourront être évalués à leur mérite.

[35]        Dans son interrogatoire au préalable, le demandeur réfère au rapport de l'évaluateur Dubé.

[36]        Même si la réclamation du demandeur semble élevée, il appert que c'est dans le cadre d'un débat au fond que le juge pourra évaluer:

                i.              S'il y a eu faute de la défenderesse Hélène M. Goyette;

              ii.              Si le demandeur a subi un dommage ou une perte quelconque;

             iii.              S'il existe un lien de causalité entre la faute et les dommages.

[37]        Il serait présomptueux, à cette étape, d'interrompre le processus judiciaire.

[38]        Le Tribunal doit donc agir avec prudence et être convaincu que le recours est manifestement mal fondé.

[39]        La Cour d'appel dans Roger c. Mercier[7], déclare qu'il se peut que le demandeur ait de la difficulté à prouver ses allégations ou n'y réussisse pas du tout, mais cette appréciation relève du juge du fond qui entendra toute la preuve.

[40]        Lorsqu'à l'étape préliminaire de la requête basée en vertu de l'article 54.1 du Code de procédure civile, il n'est pas clair que la procédure soit manifestement mal fondée, la requête doit être rejetée. Le Tribunal doit agir avec prudence, lorsque le but recherché est le rejet d'une demande en justice plutôt que celui d'une défense, car le dossier n'est pas alors complet et il y aura possibilité de contrer ultérieurement les lacunes de l'interrogatoire de la partie demanderesse et d'améliorer la preuve[8].

[41]        La Cour a l'obligation d'agir avec prudence et s'assurer, en tenant compte de l'interrogatoire et des pièces, que la procédure parait futile et dilatoire et qu'elle ne présente pas de chance raisonnable de succès.

[42]        La Cour n'a pas cette conviction en ce qui concerne la co-défenderesse Hélène M. Goyette et la requête en rejet sera rejetée.

PAR CES MOTIFS, LA COUR:

ACCUEILLE la requête en rejet de la requête introductive d'instance présentée par Les Entreprises B. Paquette Inc.;

REJETTE le recours intenté par le demandeur contre Les Entreprises B. Paquette Inc., avec dépens;

REJETTE la requête en rejet de la requête introductive d'instance présentée par la défenderesse Me Hélène M. Goyette, avec dépens;

PROLONGE le délai pour le dépôt de l'inscription pour enquête et audition au mérite, jusqu'au 1er juin 2012.

 

 

__________________________________

François Marchand, J.C.Q.

 

DANIEL CAISSE AVOCATS

Procureurs du demandeur

 

RACICOT CHANDONNET LTÉE

Procureurs de la défenderesse LES ENTREPRISES B. PAQUETTE INC.

 

HEENAN BLAIKIE S.E.N.C.R.L., SRL

Procureurs de la défenderesse ME HÉLÈNE M. GOYETTE

 

 

 

 

Date d’audience :

08 décembre 2011

 



[1] Chartré & als. . Exploitation agricole et forestière des Laurentides Inc. & als, REJB 2002-32116

[2] P.-G. Jobin, LA VENTE, 2ième édition, Cowansville, Les Éditions Yvon Blais Inc., 2011, p.133.

[3] D.C. Lamontagne, Droit de la vente, Cowansville, Les Éditions Yvon Blais Inc., 1995.

[4] Précité note 3.

[5] Caisse populaire Desjardins Sieur-d'Iberville  c. Équipements Inotrac Inc., AZ-50208862

[6] Harvey & al. c. Rino & al., EYB 2010-184796 , AZ-50709731 .

[7] Roger c. Mercier, B.E. 2008 BE-427.

[8] Lupu c. Église Roumaine Orthodoxe de Montréal, C.S., J.E. 2005-2181

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