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Décision

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Brais c. 9127-7079 Québec inc.

2011 QCCS 623

JC 1961

 
COUR SUPÉRIEURE

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT D'IBERVILLE

 

 

N° :

755-05-001704-012

 

 

 

DATE :

Le 17 février 2011

______________________________________________________________________

 

SOUS LA PRÉSIDENCE DE :

L’HONORABLE

CAROL COHEN, J.C.S.

______________________________________________________________________

 

LOUIS BRAIS

Requérant en reprise d'instance

-et-

MICHÈLE SAINT-HILAIRE

           Requérante

c.

 

9127-7079 QUÉBEC INC.

              Intimée en reprise d'instance             

-et-

EXCAVATIONS JACQUES THIBERT INC.

           Intimée

-et-

CLAUDE MARION

           Mis en cause

 

 

 

JUGEMENT

 

 

 

[1]           Les présentes procédures ont débuté en 2001 avec une requête en bornage intentée par Michèle Saint-Hilaire, alors propriétaire d'une partie du lot 433 qui appartient maintenant au requérant en reprise d'instance Louis Brais. Ce terrain est contigu à une autre partie du lot 433 qui appartenait à l’époque à l’intimée Excavations Jacques Thibert inc; cette propriété a été vendue en 2003 à l'intimée en reprise d'instance 9127-7079 Québec inc., représentée par Manon Thibert (la « Compagnie Thibert » ou « Thibert »).

[2]           Les parties ont éventuellement consenti au bornage et l'arpenteur-géomètre Claude Marion, mis en cause, a produit un rapport daté du 5 juin 2009 (minute numéro 12223), qui a été révisé le 25 octobre 2010 (minute numéro 12592).

[3]           Le 5 octobre 2009, M. Brais, requérant en reprise d'instance, a contesté le rapport de l’arpenteur-géomètre Marion. Le 14 octobre 2010, l'intimée en reprise d'instance 9127-7079 Québec inc. a produit une réponse à la contestation écrite, qui appuie le rapport de l'arpenteur-géomètre Marion.

[4]           Le Tribunal est appelé à déterminer la ligne de démarcation entre les lots contigus en vertu des articles 790[1] et 792[2] du Code de procédure civile. Au cœur de ce litige, est un rapport préparé en 1959 par l'arpenteur-géomètre Laurent Véronneau, ainsi qu'un conflit entre les mesures par bornes et par tenants et aboutissants prévus aux actes versus des mesures approximatives par contenance ou superficie également dans les actes de vente au fil des ans.

Les procédures

[5]           Le Tribunal résumera ici les procédures et jugements depuis 2001, en omettant toutefois des procédures en injonction entre les parties concernant l'usage des propriétés contiguës - cette partie du litige n’a pas de pertinence pour les fins du présent jugement, qui traite seulement de la contestation du rapport Marion par le requérant en reprise d’instance.

[6]           Le dossier a débuté avec une « Requête pour nomination d'un arpenteur-géomètre » datée du 18 mai 2001. À l’époque, la requérante demandait la nomination de l'arpenteur-géomètre François Tremblay; toutefois, le 8 novembre 2001, le juge Rodolphe Bilodeau « donne acte au consentement des parties de nommer Monsieur Gilles Drolet comme arpenteur-géomètre désigné en vertu de l'article 977 … ».

[7]           Le 24 janvier 2002, la requérante a produit une requête en bornage; le 4 avril 2002, l'intimée a produit sa contestation écrite à cette requête en bornage.

[8]           Le 11 avril 2002, le juge Paul Jolin a rendu le jugement suivant sur la requête en bornage :

Vu la requête;

Vu que les parties, par l'entremise des procureurs, ont informé le Tribunal qu'elles étaient toutes deux d'accord à ce qu'on procède rapidement au bornage dans cette affaire;

Vu toutefois que l'intimée désire contester la véracité de certaines allégations apparaissant à la requête et ce, dans les plus brefs délais, de façon à ce que le praticien qui procédera au bornage puisse avoir en main l'exposé de ces prétentions;

Vu le consentement de la requérante à ce qu'on procède de cette façon;

Le Tribunal :

Donne acte à l'entente des parties sur cette façon de procéder;

Autorise le mis en cause Gilles Drolet à procéder audit bornage et lui ordonne de produire son procès-verbal au Greffe de la Cour;

Réserve à l'intimée le droit de soumettre ses prétentions quant aux allégations de la requête;

Le tout frais à suivre;

La Cour autorise le dépôt de la contestation écrite.

[9]           Le 21 avril 2004, la requérante a présenté une requête pour remplacer l'arpenteur-géomètre Drolet (qui s'est récusé le 28 août 2003) par le mis en cause Claude Marion; cette requête a été accueillie par le juge Yves Mayrand le 13 mai 2004 selon ses conclusions, frais à suivre.

[10]        En mars 2005, le procureur de la requérante a produit un avis de changement d'état, qui constate la vente par Michèle Saint-Hilaire à Louis Brais, requérant en reprise d’instance. Deux mois plus tard, le 20 mai 2005, le procureur de l'intimée a lui aussi produit un avis de changement d'état, suite à la vente par Excavations Jacques Thibert inc. à la Compagnie Thibert, intimée en reprise d’instance.

[11]        Le 2 octobre 2006, M. Brais, à titre de requérant en reprise d'instance, a produit une requête pour renommer l'arpenteur-géomètre Marion[3]. Le 6 octobre 2006, Mme Thibert, pour l'intimée en reprise d'instance, a signé un Consentement au Bornage qui prévoyait aussi la nomination de M. Marion comme arpenteur-géomètre pour les fins de ce bornage. En conséquence, le 11 octobre 2006, vu « l'absence de contestation », la requête pour renommer M. Marion a été accueillie par le juge Richard Nadeau. 

[12]        Le 20 mai 2009, le juge Nadeau, saisi d'une requête pour ordonnance de sauvegarde, a ordonné à l'arpenteur-géomètre Marion de préparer, compléter et soumettre son rapport au plus tard le 20 juin 2009.

[13]        L'arpenteur-géomètre Marion a effectivement produit son rapport en date du 5 juin 2009 (R-1) accompagné d'un plan (R-1A). Le 5 octobre 2009, M. Brais a produit sa contestation à ce rapport et le 14 octobre 2010, la Compagnie Thibert a produit une réponse à la contestation écrite, qui appuie le rapport de M. Marion.

[14]        Enfin, le 25 octobre 2010, M. Marion a produit un rapport R-2 qui modifie légèrement le rapport R-1[4], accompagné d'un plan R-2A; la soussignée est donc saisie de la contestation par M. Brais de ce rapport modifié en date du 25 octobre 2010.

Les chaînes des titres

[15]        Les propriétés en question sont des parties non-subdivisées du lot 433 de la paroisse de Saint-Patrice-de-Sherrington, circonscription foncière de Saint-Jean (anciennement la circonscription foncière du Comté de Napierville).

[16]        Pour faciliter l'examen de ces propriétés non-subdivisées, l'arpenteur-géomètre Marion a désigné 10 parcelles distinctes du lot 433, séparées selon le propriétaire actuel (voir les pages 28 et 29 de son rapport R-2 ainsi que les plans R-2A et ceux en format réduit R-6A et R-6B). M. Marion réfère aussi dans son rapport (p. 28) et sur ses plans à une parcelle 11 appartenant à l’intimée Thibert; il s’agit du lot 364 du cadastre de la Paroisse de Saint-Édouard, qui délimite une partie des parcelles 8 et 9 appartenant à l’intimée, tel qu’il appert des désignations cadastrales citées plus loin.

[17]        Les parcelles 1 et 2 appartiennent aujourd'hui à André Giroux. Elles ont été vendues à son auteur Antoine Giroux en 1881 (E-22) par les auteurs communs des parties au présent litige, Donald Lorn MacDougall et Thomas Davidson (voir pièce E-33[5]). La mention des propriétés de Antoine Giroux apparaît dans les titres des auteurs de M. Brais depuis plus de cent ans, tel qu'il appert plus loin, comme étant la borne au sud-ouest). Les parcelles Giroux mesurent environ 21,95 et 19,12 arpents respectivement, pour un total de 41,07 arpents, selon les calculs de M. Marion à l'audition (bien que les mesures qui apparaissent sur le plan R-2A soient en mètres).

[18]         Les parcelles 3, 4 et 5 appartiennent à la Paroisse de Sherrington et mesurent ensemble environ 6,25 arpents. Il s'agit d'une route publique (Rang Saint-François, parcelles 3 et 5) ainsi qu'un petit lopin de terre dans le coin inférieur de la parcelle 6 du lot 433, propriété de M. Brais).

[19]        Les parcelles 6 et 7 appartiennent à M. Brais, requérant en reprise d'instance. Selon les titres, la parcelle 6 mesure environ 49 arpents et elle est bornée au côté sud-est par une route (le Rang St-François) et par un canal. Quant à la parcelle 7, elle mesure environ 70 arpents selon les titres et elle est bornée au côté nord-est par un canal, et au côté sud-est, par le chemin public et un canal. Lorsque M. Marion a procédé au bornage de ce lot en suivant les titres, il a calculé la parcelle 7 comme ayant plutôt une superficie de 42,40 arpents (au lieu de 70) suivant les tenants et aboutissants et les bornes prévues dans les titres (en enlevant en conséquence un lopin de terre en forme triangulaire qui est ajouté en partie aux parcelles 8 et 9).

[20]        Les parcelles 8 et 9 appartiennent à Mme Thibert. La parcelle 8, qui est contiguë à la parcelle 7 de M. Brais, mesure environ 106 arpents selon les titres, mais selon les calculs de M. Marion suite au bornage et selon les tenants et aboutissants, il a calculé la superficie de la parcelle 8 à 121 arpents. Quant à la parcelle 9, elle mesure environ 147 arpents selon les titres et 152 arpents selon les calculs de M. Marion, d’après les tenants et aboutissants aux titres.

[21]        Enfin, la parcelle 10 du lot 433 appartient à la compagnie Les Jardins I.E.C. Dubuc inc. Elle est contiguë à la parcelle 9 de Mme Thibert et à la parcelle 2 de M. Giroux et n'a pas d'importance pour les fins du présent litige.

[22]        Avant d'examiner la divergence entre les superficies approximatives prévues aux titres et celles suivant les mesures de M. Marion, il faut étudier les titres de chacune des parties, ainsi que les plan et rapport préparés par l'arpenteur-géomètre Laurent Verronneau en 1959 (E-40).

 

 

Le titre du requérant en reprise d’instance Brais

[23]        M. Brais a acquis deux parties du lot 433 de la requérante originale Mme Saint-Hilaire le 23 juillet 2004 (E-6). La première parcelle est désignée comme ayant une superficie de 49 arpents plus ou moins, et la seconde, ayant une superficie de 70 arpents plus ou moins; ces parcelles sont décrites comme suit dans l’acte d'acquisition:

A) PARTIE du lot originaire QUATRE CENT TRENTE-TROIS (Ptie 433) aux plan et livre de renvoi officiels de la Paroisse de Saint-Patrice de Sherrington, circonscription foncière de Saint-Jean.

Ayant neuf (9) arpents sept (7) perches et neuf (9) pieds de profondeur dans la ligne sud-ouest, et cinq (5) arpents de front.

Contenant en superficie quarante-neuf (49) arpents, plus ou moins.

Bornée au Sud-Ouest, par une partie du même lot (ptie 433) appartenant à Anatole Giroux ou représentant (maintenant la propriété de André Giroux, titre 62771 Napierville), au côté Nord-Est, par une partie du même lot (ptie 433) appartenant à la Corporation de la Paroisse de Saint-Patrice de Sherrington ou représentant, au côté Sud-Est , partie par une route (rang St-François), partie par un canal, et par partie du lot originaire quatre cent trente-trois (ptie 433), expropriée par la Municipalité de la Paroisse de Saint-Patrice-de-Sherrington (titre 282511); et au Nord-Ouest, par les terres de la Paroisse de Saint-Michel-Archange.

B) PARTIE du lot originaire QUATRE CENT TRENTE-TROIS (Ptie 433) aux plan et livre de renvoi officiels de la Paroisse de Saint-Patrice de Sherrington, circonscription foncière de Saint-Jean.

Ayant neuf (9) arpents, neuf (9) pieds de profondeur dans la ligne Sud-Ouest par deux (2) perches de front et par environ quatorze (14) arpents à l'extrémité de la pointe de terre, formant en superficie soixante-dix (70) arpents, plus ou moins.

Bornée au Sud-Ouest, par une partie du même lot (ptie 433) ci-dessus désignée; au côté Nord-Est, par le canal faisant partie du lot appartenant à la Corporation de la Paroisse de Saint-Patrice-de-Sherrington ou représentants (maintenant la propriété de 9127-7079 Québec Inc. (titre 10 982 833 St-Jean); au côté Nord-Ouest, par les terres de la Paroisse de Saint-Michel-Archange; et au côté Sud-Est, par le chemin public (rang St-François) et partie par le canal.

(soulignements ajoutés[6])

[24]        Tel qu'il appert de cet acte d'acquisition, les deux parcelles 6 et 7 appartenant à M. Brais sont bornées au côté sud-est par un canal, une borne qui apparaît depuis l'acquisition de ces lots par les auteurs de M. Brais, tel qu’il appert d’une étude de la chaîne des titres.

[25]        En commençant par l'acquisition de la parcelle 6, elle a été vendue en 1883 par MM. MacDougall et Davidson à Moïse Livernois par acte de vente enregistrée (E-21)[7] et décrite à l’époque comme suit:

That certain lot of land situate and lying in Sherrington, in the said county of Napierville being part of that certain lot of land known and distinguished as lot number […] 433 on the official plan and Book of Reference for Sherrington aforesaid, containing said portion hereby sold, nine arpents, seven perches and nine feet in depth on the north east sideline, and nine arpents, eight perches and nine feet on the south west sideline, by five arpents in width, or a total superficial area of forty-nine arpents more or less, bounded on the south west side by another portion of said lot 433, the property of Antoine Giroux, on the north east by another portion of said lot 433 the property of the said vendors on the south east and partly by a road and partly by number Five Canal, along which the Vendor reserve land for a public road about thirty feet wide for access to their property, which the purchaser will have the right to use, and on the north west end by the line dividing St. Michel and Sherrington, with the buildings thereon erected, and appurtenances thereto, of all which the purchaser declare to have a perfect knowledge and therewith to be content. The Vendors acquired the said property with greater extent from the Sheriff of the District of Iberville at Sheriff's sale […]

[26]        Par acte enregistré le 11 mars 1896 (E-20), Césaire Gagné a acquis la parcelle 6, décrite comme suit, par adjudication pour non paiement de taxes:

[…] neuf arpents sept perches neuf pieds de profondeur, dans la ligne Nord Est, et neuf arpents huit perches et neuf pieds dans la ligne Sud Ouest, par cinq arpents de front, donnant une superficie de quarante neuf arpents, plus ou moins, borné au côté Sud-Ouest par une autre partie du lot 433, appartenant à Antoine Giroux, au côté Nord-Est par une autre partie de ce numéro appartenant maintenant à la corporation de la paroisse St-Patrice de Sherrington au Côté Sud-Est partie par une route et un canal, et au côté Nord-Ouest, par les terres de la paroisse St-Michel Archange, connu et désigné aux plan et livre de renvoi officiels de ladite paroisse St-Patrice de Sherrington, sous numéro partie quatre cent-trente trois (Ptie 433) appartenant à Moïse et Adelard Livernois […]

[27]        Tel qu’i appert de l’acte enregistré le 18 novembre 1898 (E-19), M. Gagné a vendu cette parcelle à Jean-Baptiste Chenail:

[…] contenant neuf arpents sept perches et neuf pieds de profondeur dans la ligne Nord-Est, et neuf arpents huit perches et neuf pieds dans la ligne Sud-Ouest par cinq arpents de front, donnant une superficie de quarante neuf arpents, plus ou moins, bornée au côté Sud-Ouest par une partie du No 433 appartenant à Antoine Giroux, au Côté Nord-Est par une autre partie de ce numéro appartenant à la corporation de la paroisse St-Patrice de Sherrinton, au côté Sud-Est partie par une route et un canal et au côté Nord-Ouest, par les terres de la paroisse St-Michel Archange, connu et désigné au plan et livre de renvoi officiels de la dite paroisse St-Patrice de Sherrington, sous partie du numéro quatre cent trente trois (Ptie 433) […]

[28]        Par acte enregistré le 19 avril 1899 (E-18), M. Chenail a vendu cette même parcelle 6 à Philias Bougie:

[…] contenant neuf arpents sept perches et neuf pieds de profondeur dans la ligne Nord-Est, et neuf arpents huit perches et neuf pieds dans la ligne Sud-Ouest, par cinq arpents de front, formant quarante neuf arpents en superficie, plus ou moins, borné au côté Sud-Ouest par une partie du No 433 appartenant à Antoine Giroux, au côté Nord-Est par une autre partie de ce numéro appartenant à la corporation de la paroisse St-Patrice de Sherrington, au côté Sud-Est partie par une route et un canal et au Nord-Ouest par les terres de la paroisse St-Michel Archange […]

[29]        Quant à la parcelle 7, elle a été vendue par Zéphirin Dupuis à Philias Bougie par acte enregistré le 16 juillet 1906 (E-17), décrite à l’acte de vente comme suit:

Un lopin ou pointe de terre situé dans le rang St- François, en la dite paroisse de Sherrington contenant neuf arpents sept perches et neuf pieds de profondeur dans la ligne Sud-Ouest, par environ deux perches de front et environ quatorze arpents à l'extrémité de la pointe de terre; formant une superficie d'environ soixante et dix arpents, plus ou moins, borné au côté Sud Ouest par l'acquéreur, au côté Nord-Est par un canal faisant partie du lot No 433 appartenant à la dite corporation de Sherrington; au côté Nord-Ouest par les terres de St Michel Archange et au côté Sud-Est par le chemin public et partie par un canal;

[30]        En 1911, Philias Bougie a vendu les deux parcelles (6 et 7) à Césaire Gagné, tel qu'il appert d'un acte de vente enregistré le 25 août 1911 (E-16):

10 Un terrain situé dans la paroisse de St Patrice de Sherrington, faisant partie du numéro (433) quatre cent trent-trois sur le plan et au livre de renvoi officiels de la dite paroisse de St Patrice de Sherrington, contenant neuf arpents sept perches et neuf pieds de profondeur dans la ligne sud-Ouest par cinq arpents de front, formant quarante-neuf arpents en superficie, plus ou moins, borné, au côté Sud-Ouest, par une partie du No 433 appartenant à Antoine Giroux, sur côté Nord-Est, par une autre partie de ce  numéro appartenant à la Corporation de la paroisse de St Patrice de Sherrington, au côté Sud-Est, partie par une route et un canal et au Nord-Ouest, par les terres de la paroisse de St Michel Archange.

20 Un autre lopin au pointe de terre situé dans la dite paroisse de St-Patrice de Sherrington, contenant neuf arpents sept perches et neuf pieds de profondeur dans la ligne Sud-Ouest, par environ deux perches de front et environ quatorze arpents à l'extrémité de la pointe de terre, formant une superficie d'environ soixante et dix arpents, borné au côté Sud-Ouest, par le terrain sus-désigné étant une partie du No 433, au côté Nord-Est, par un canal faisant partie du dit lot appartenant à la dite Corporation de Sherrington, au côté Nord-Ouest, par les terres de St. Michel Archange et au côté Sud-Est par le chemin public et partie par un canal.

[31]        Les transactions subséquentes ont suivi ces désignations dans leurs trois aspects - par limites mesurées en arpents, perches et pieds, par superficie (plus ou moins) et enfin, en décrivant les terres et/ou cours d'eau qui les bornaient aux nord, sud, est et ouest. Les deux parcelles 6 et 7 du lot 433 ont toujours été délimitées au côté Sud-Est par un canal, et la parcelle 7, au côté Nord-Est également par un canal.

[32]        Il s’agit des ventes par Césaire Gagné à Zénophile Roy, enregistrées le 11 décembre 1919 (E-15), la transmission de la parcelle 6 à Césaire Gagné par la Corporation du Comté de Napierville (E-14, enregistrée le 28 juillet 1920[8]), la vente de la parcelle 7 par Zénophile Roy à Irenée Roy (E-13, enregistrée le 25 novembre 1938[9]), la vente des parcelles 6 et 7 par Irenée Roy au Directeur des terres destinées aux ancien combattants (E-12, enregistrée le 28 juillet 1947), la vente des deux parcelles par le Directeur des terres destinées aux anciens combattants à Gérard Champagne (pièce E-11, enregistrée le 17 mars 1966), la vente par M. Champage à Claude Mantha (pour 1/3 indivis), à David Vazzoler (pour 5/12 indivis) et à Hugette Mantha (pour 3/12 indivis), tel qu'il appert de l'acte E-10 enregistré le 7 novembre 1977 et enfin, la vente enregistrée le 4 décembre 1978 (E-9), par laquelle M. Mantha a vendu son tiers indivis à David Vazzoler.

[33]        Enfin, David Vazzoler et Huguette Mantha ont vendu les deux parcelles 6 et 7 à la requérante Mme St-Hilaire (E-8, enregistré le 6 novembre 1992), et la désignation dans cet acte de vente est semblable à celle dans la vente par Mme St-Hilaire à M. Brais (E-6, citée plus haut ).

Le titre de la Compagnie Thibert (9127-7079 Québec inc.)

[34]        Par acte de vente enregistré le 22 décembre 2003 (E-7), Excavations Jacques Thibert a vendu le lot 364, cadastre Saint-Edouard (parcelle 11 sur les plans de M. Marion) ainsi que les parcelles 8 et 9 du lot 433 à 9127-7079 Québec inc., dont Manon Thibert est la présidente, et ces parcelles 8 et 9 sont décrites respectivement comme suit dans son acte d’acquisition:

Un immeuble situé à Sherrington connu et désigné comme étant une partie du lot originaire […] 433 du cadastre de la paroisse de Saint-Patrice de Sherrington, circonscription foncière de Saint-Jean

Commençant à un point situé sur la ligne limitative cadastrale de la Paroisse de Saint-Patrice de Sherrington, à  son intersection avec la ligne d'emprise Est d'un chemin public;

De là, en allant vers le sud-est, en suivant ladite ligne limitative entre le cadastre de la Paroisse de Saint-Patrice de Sherrington et la Paroisse de Saint-Edouard, une distance d'environ deux mille sept cent trente-cinq pieds (2,735') jusqu'à une décharge;

De là, en allant vers le sud-ouest, en suivant toutes les sinuosités de ladite décharge, une distance totale de quatre mille cinq cent quarante-six pieds et huit dixièmes de pied (4,546.8');

De là, en allant vers le nord-ouest, une distance d'environ neuf cent quarante-six pieds (946') jusqu'à l'emprise sud-est d'un chemin public;

De là, en allant vers le nord-est en suivant la ligne d'emprise sud-est dudit chemin public, une distance d'environ deux mille cinq cent quarante-cinq pieds (2,545');

De là, vers le nord, en suivant toujours l'emprise Est d'un chemin public, une distance d'environ deux mille neuf cent cinquante pieds (2,950') jusqu'au point de départ.

Le tout en mesure anglaise et plus ou moins.

Cette parcelle étant bornée: vers le nord-est, en partie par les lots originaires 364 et 375 du cadastre de la Paroisse de Saint-Edouard; vers le sud-est, par une partie du lot originaire 433, vendue à Roger Dubuc; vers le sud-ouest, par une partie du lot originaire 433; vers le nord et le nord-ouest, par un chemin public.

Contenant en superficie environ cent quarante-sept arpents (147 arps).

Un immeuble situé à Sherrington connu et désigné comme étant une partie du lot originaire numéro […] 433 du cadastre de la paroisse de Saint-Patrice de Sherrington, circonscription foncière de Saint-Jean

Commençant à un point situé sur la ligne limitative cadastrale de la Paroisse de Saint-Patrice de Sherrington, à son intersection avec la ligne d'emprise Nord-ouest d'un chemin public;

De là, vers le nord-ouest en suivant la ligne limitative cadastrale entre la Paroisse de Saint-Michel Archange et la Paroisse de Saint-Patrice de Sherrington, une distance d'environ deux mille deux cent cinquante et un pieds et sept dixièmes de pied (2,251.7');

De là, vers le sud, une distance d'environ deux mille trois cent quatre-vingt-quatre pieds (2,384') jusqu'à la ligne d'emprise Nord-ouest d'un chemin public;

De là, vers le nord-est, en suivant la ligne d'emprise Nord-ouest dudit chemin public, une distance d'environ mille trois cent cinquante pieds (1,350');

De là, vers le nord, en suivant ladite ligne d'emprise Nord-ouest du chemin public, une distance d'environ deux mille neuf cent soixante-dix pieds (2,970') jusqu'au point de départ.

Le tout en mesure anglaise et plus ou moins.

Cette parcelle étant bornée: vers le nord-est, en partie par le lot originaire 364 du cadastre de la Paroisse de Saint-Edouard, et vers le nord-ouest en partie par le lot originaire 364 du cadastre de la Paroisse de Saint-Edouard, et en partie par le lot originaire 272 A du cadastre de la Paroisse de Saint-Michel Archange; vers l'ouest, par une autre partie du lot originaire 433; vers le sud-est et vets l'est, par un chemin public.

Contenant en superficie environ cent six arpents (106 arps).

[35]        Pour remonter dans le temps à compter de 1889, cette partie du lot 433 a été vendue (avec d’autres propriétés, y compris le lot 364 paroisse de St-Édouard) par Davidson et la succession MacDougall à James Pyke, l’auteur de Mme Thibert, par acte enregistré le 16 février 1889 (E-31) et la partie du lot vendue a été décrite comme suit:

That certain lot of land situate and being within the parish of St Patrick of Sherrington within the said County of Napierville & known & designated on the official plan & in the book of reference of the said parish by the number four hundred & thirty three (433) save and except the forty one arpents thirty perches from off the Westerly corner of said lot sold to Antoine Giroux [...] & save and except the forty nine arpents adjoining thereto sold to Moses Livernois [...]

[36]        En conséquence, M. Pyke a acquis tout le lot 433 à l’exception des parties de ce lot déjà vendues à M. Giroux et à M. Livernois (l’auteur de M. Brais), tel que ces lots ont été décrits dans les actes d’acquisition de ces deux personnes. Aucun tenant et aboutissant ou borne n’est indiqué dans cet acte d’acquisition par M. Pyke, l’auteur de Mme Thibert.

[37]        Le 30 novembre 1895, par certificat d'adjudication, le Conseil Municipal du Comté de Napierville a adjugé à la Corporation de la Paroisse de Saint-Patrice-de Sherrington, pour non paiement de taxes foncières, une partie du lot 433 mesurant environ 383 arpents et 46 perches  (E-30):

Un terrain situé dans le rang St-François, en ladite paroisse St Patrice de Sherrington, contenant trois cent quatre vingt trois arpents et quarante six perches en superficie connu sous numéro ptie 433 du cadastre de cette paroisse, borné au Nord-Ouest par les paroisses St Michel Archange et St-Édouard, au Nord par la paroisse St-Édouard, au Sud-Est par cette dernière paroisse et le No 432 et al de Sherrington, au Sud-Ouest par Adelard Livernois et al […]

[38]        Par acte enregistré le 4 août 1920, une partie du lot 433 mesurant 383 arpents et 46 perches a été transférée au Conseil Municipal du Comté de Napierville (E-29) :

Un terrain situé dans le rang St-François, en cette paroisse, contenant trois cent quatre vingt trois arpents et quarante six perches en superficie connu sous partie du numéro quatre cent trente trois (Ptie 433) du cadastre de cette paroisse, borné au nord-ouest, par les paroisses de St Michel Archange et de St-Édouard, au nord, par la paroisse St-Édouard, au sud-est par cette dernière paroisse et le No 432 et autre de Sherrington, au Sud-Ouest par Adelard Livernois et autres […]

[39]        Le 10 mars 1950, par certificat d'adjudication (E-28), une partie du lot 433 mesurant « environ 383 arpents » a été adjugée à Paul Bombardier par le Conseil Municipal du Comté de Napierville, et le 22 octobre 1950, un acte de vente (E-27) a été enregistré en faveur de Paul Bombardier par la Corporation du Comté de Napierville quant à la partie du lot 433 décrite respectivement comme suit dans les actes E-27 et E-28:

(Dans l'acte E-28) - Une terre, contenant environ trois cent quatre-vingt-trois arpents en superficie, sans garantie de mesure précise, avec les bâtisses s'il s'en trouve, connue et désignée comme faisant du lot numéro quatre cent trente-trois (Pte 433) du cadastre de la paroisse de St Patrice de Sherrington, comté de Napierville: L'autre partie ou résidu du même lot no. 433 appartenant à Béatrice Giroux et Iréné Roy.[10]

(Dans l'acte E-27) - Une terre, contenant environ trois cent quatre-vingt trois arpents en superficie, sans garantie de mesure précise, avec les bâtisses qui peuvent s'y trouver, connue et désignée comme faisant partie du lot numéro - quatre cent trente-trois (pte 433) du cadastre de la paroisse de St Patrice de Sherrington, dit comté. Tel que le tout se trouve actuellement que l'acquéreur dit bien connaître et en être satisfait et n'en n'a pas demander plus ample désignation; l'autre partie du même lot ou résidu dudit lot no. 433 appartenant à Béatrice Giroux et Iréné Roy.

[40]        Par acte de vente et échange, enregistrés le 8 novembre 1956, la moitié indivise de ce lot d’environ 393 arpents est vendue par Paul Bombardier à son frère Thomas Bombardier (pièce E-26) :

LA MOITIE INDIVISE d’une terre, contenant environ trois cent quatre-vingt-trois arpents en superficie, sans garantie de mesure précise, connue et désignée comme faisant partie du lot numéro quatre cent trente-trois (Ptie no. 433) aux plan et livre de renvoi officiels du cadastre de la paroisse de Saint Patrice de Sherrington, comté de Napierville, l’autre partie du même lot ou résidu dudit lot no.433 appartenant à Béatrice Giroux et Iréné Roy.

[41]        Le 20 juillet 1959, Paul et Thomas Bombardier vendent une partie du lot 433 à une corporation, Les Jardins Napierville inc. (E-25[11]). Or, pour la première fois, le lot vendu n’est pas désigné comme étant le résidu du lot 433, en déduisant les parties du lot appartenant à Béatrice Giroux et Irénée Roy, mais plutôt en référant à un plan préparé par l’arpenteur-géomètre Laurent Véronneau (E-40). Cette fois, la superficie du lot vendu est réduite de 393 à 370 arpents, tel qu’il appert de cet acte E-25 :

[…] une partie du lot numéro quatre cent trente-trois (Ptie no. 433) aux plan et livre de renvoi officiels du cadastre de la paroisse de Saint Patrice de Sherrington, comté de Napierville, mesurant environ trois cent dix arpents en superficie plus ou moins, d'après le plan d'arpenteur annexé, et borné vers le nord-ouest par ptie lot no. 364 ci-dessus désigné et partie du lot no. 272a de St Michel: vers le nord-est par une autre partie du no. 364 susdit et par partie du lot no. 375 de St Édouard; vers le sud-est par partie des lots nos. 375 et 376 et par le lot no. 377 de St Édouard et vers le sud-ouest par d'autres parties du lot no. 433 susdit. […] La partie du lot numéro quatre cent-trente-trois est de forme irrégulière et est vendue sans garantie de mesure, le plus ou le moins étant au profit ou à la perte de l'acquéreur selon le cas et la lisière est mesurée à la mesure anglaise.

[42]        Le rapport de l’arpenteur-géomètre Laurent Véronneau (E-40) daté du 4 juin 1959 auquel réfère cet acte de vente dans sa désignation, se lit en partie comme suit :

Ceci est pour certifier que j’ai procédé à l’arpentage d’une partie des lots Nos 433 et 364 du cadastre des Paroisse de St-Patrice-de-Sherrington et de St-Édouard, division d’enregistrement de Napierville.

Pour mesurer ou calculer à peu près toutes les lignes du lot No. 433, j’ai d’abord relevé en suivant les fossés ou clôtures déjà établies et j’ai calculé ensuite la longueur manquante ou les longueurs manquantes, tout en comparant avec les largeurs des lots bornant ledit numéro 433. Comme il n’y a que très peu de vestiges, ou pas du tout de marques d’occupation (re - fossés ou clôtures), il est assez difficile d’établir de façon certaine les longueurs des côtés dudit lot, sans ouvrir par un travail assez laborieux et assez long certaines lignes d’essai ou de contrôle qui permettraient la mesure exacte. En attendant qu’un pareil travail devienne nécessaire, nous ne pouvons que donner ces mesures approximatives.

1-    La partie déjà vendu à Antonio Giroux, de deux arpents de largeur par vingt arpents six perches neuf pieds de profondeur et formant une superficie de quarante et un arpents et trente perches. Cette partie est cultivée aujourd’hui par un monsieur Champagne qui en est le propriétaire. Nous avons relevé la ligne Nord de cette partie d’un trait carré à l’autre. Elle est clôturée.

2-    La partie vendue déjà à un monsieur Irenée Roy, mesurant neuf arpents sept perches neuf pieds de profondeur dans sa ligne sud-ouest par cinq arpents de front. Je n’ai retrouvé aucun vestige d’occupation de cette partie. J’ai parlé à monsieur Roy, l’ancien propriétaire, qui dit n’avoir jamais clôturé exactement cette partie. Cette partie contenant suivant les titres, quarante-neuf arpents.

3-    La partie vendue également à monsieur Irenée Roy, mesurant neuf arpents, sept perches neuf pieds de profondeur dans sa ligne sud-ouest par deux perches de front et quatorze arpents au bout nord-ouest, le tout formant une superficie de soixante-dix arpents. Monsieur I. Roy n’a jamais clôturé cette partie et dit n’en avoir jamais connu les bornes exactes. Les traits carrés des terres entre St-Michel et St-Patrice-de-Sherrington n’ayant jamais été ouverts depuis au moins vingt-deux ans.

J’ai donc calculé la superficie du lot no 433 en y incluant ces deux dernières parties. J’ai ensuite soustrait de la superficie trouvée les superficies données dans ce contrat, soit, (70 + 49 = 119 arpents).

[…]

On conclut donc de ce travail qu’il est approximatif et que les longueurs et les superficies indiquées sur le plan de l’arpenteur soussigné, doivent être interprétées à la lumière des explications données plus haut.

[43]        Par acte enregistré le 30 décembre 1959 (E-24), la compagnie Jardins Napierville Inc. a vendu à S.D. Gross Inc. une partie du lot 433 mesurant environ 311.467 arpents, tel qu’il appert de la désignation dans cet acte E-24:

Une partie du lot numéro QUATRE CENT TRENTE TROIS (Ptie 433) aux plan et livre de renvoi officiels de la Paroisse St-Patrice de Sherrington, mesurant à partir d'un point situé à une distance de mille sept cents pieds (1,700 pi.) du point d'intersection entre les lignes de division des lots 432 et 433, mille cent soixante-cinq pieds (1,165 pi.) dans une ligne nord-ouest et de là obliquant vers le nord sur une distance d'environ deux mille trois cent quatre vingt quatre pieds (2,384 pi.) jusqu'à un point situé sur la ligne de division entre les lots 272A et 433 et à partir de ce point, se continuant dans sa ligne nord-ouest sur une distance de deux mille deux cent cinquante et un pieds et sept dixièmes de pied (2,251.7 pi.) et de là se dirigeant dans sa ligne nord-est sur une distance d'environ deux mille neuf cent cinquante-cinq pieds (2,955 pi.) et de là se dirigeant dans sa ligne sud-est sur une distance de quatre mille cent vingt deux pieds et sept dixièmes de pied (4,122.7 pi.) jusqu'au point d'intersection des lignes de division des lots 432 et 433 et de là mesurant dans sa ligne sud-ouest jusqu'au point de départ mille sept cents pieds (1,700 pi), tel que le tout est mieux déterminé entre les lettres A, B, C, D, E, F, et A, ayant une superficie d'environ trois cent onze arpents et quatre cent soixante-sept millièmes d'arpent (311.467 arp.).

La dite partie du lot numéro QUATRE CENT TRENTE TROIS (Ptie 433) est bornée comme suit: vers le nord-ouest par une autre partie dudit lot 433 et par une partie du lot 364, ci-dessus en premier lieu décrite, vers le nord-est par une autre partie dudit lot 364, ci-dessus en premier lieu décrit et par le lot 375, ci-dessus en troisième lieu décrit, vers le sud-est par le lot 377 et par partie des lots 376 et 375 du cadastre de St-Édouard de Napierville, et vers le sud-ouest par une autre partie dudit lot 433.

[44]        Par acte enregistré le 13 mai 1960, S.D. Gross Inc. a vendu plusieurs lots à Napier Development Co. (E-23), y compris le lot mesurant environ 311.467 arpents, selon les plan et rapport de l’arpenteur-géomètre Véronneau (E-40) préparés en 1959:

THAT certain vacant emplacement composed of part of Lot Number Four hundred and thirty-three (Pt. 433) on the Official Plan and Book of Reference of the Parish of St. Patrice de Sherrington […] the whole as indicated on a Plan prepared by Laurent Véronneau, Q.L.S., dated the fourth day of June, Nineteen hundred and fifty-nine […] namely:

[…]

(b) Part of Lot Number Four hundred and thirty-three (Pt. 433) on the Official Plan and Book of Reference of the Parish of St. Patrice de Sherrington, which portion of said lot, commencing at that point where the line of division between said Lot No. 433 and Lot No. 377 of the Parish of St. Edouard intersects with the most northerly point of Lot No. 432 of the Parish of St. Patrice de Sherrington, proceeds in a north-westerly direction for a distance of seventeen hundred feet, and thence proceeds in an easterly direction for a distance of one thousand one hundred and sixty-five feet, and thence proceeds in a northerly direction for a distance of approximately two thousand three hundred and eighty-four feet to a point situated on the line of division between Lot Nos. 272a and 433, and thence proceeds in a north-easterly direction a distance of Two thousand two hundred and fifty-one feet and seven-tenths of a foot, and thence proceeds in a south-easterly direction a distance of Two thousand nine hundred and fifty-five feet, and thence returns in a westerly direction a distance of approximately four thousand one hundred and twenty-two feet and seven-tenths of a foot to the point of intersection of the lines of division between said Lot Nos. 432, 433 and said Lot No. 377, being the point of commencement, said portion of Lot No. 433 being contained within the letters A B C D E F and A on the aforesaid Plan, and being bounded toward the north-west by another portion of said Lot No. 433 by part of said Lot No. 272a and by part of said Lot No. 364, toward the north-east by another portion of said Lot No. 364 and by part of said Lot No. 375, toward the south-east by part of said Lot No. 375 and by said Lot Nos. 376 and 377, of the Parish of St. Edouard de Napierville, and toward the south-west by another portion of said Lot No. 433.

The portion of said Lot No. 433 immediately hereinabove described and herein sold, contains a superficial area of Eleven million, four hundred and sixty-two thousand, one hundred and eighty-three square feet, and three-tenths of a square foot (11,462,183.3 sq.ft.) corresponding to 311.467 arpents.

[45]        Par acte enregistré le 22 mars 1984 (E-22), Napier Development Co. a vendu ce lot à Excavation Jacques Thibert inc, indiquant que la désignation était « en conformité avec la description technique préparée par Laurent Véronneau, arpenteur-géomètre, le vingt-trois février mille neuf cent quatre-vingt-quatre (23 février 1984) (# 655) », étant une nouvelle description technique (E-41) préparée par M. Véronneau sur la base de son rapport de 1959 (E-40), bien qu’il souligne encore qu’il n’avait jamais procédé à un bornage complet du lot 433, tout comme il l'avait noté dans son rapport de 1959. La note suivante apparaît à la fin de la description technique préparée en 1984 par M. Véronneau, sur laquelle la vente E-22 de 1984 a été basée:

NOTE:

Les mesures et les superficies données dans la présente description sont approximatives. Cette parcelle de terrain n’ayant fait l’objet d’aucun arpentage complet. (Voir rapport de l’arpenteur annexé à la présente description).

Toutes les dimensions de la présente description sont à la mesure anglaise.

Le tout tel que montré au plan ci-annexé, préparé par le soussigné, daté du 4 juin 1959, complété le 23 février 1984 et portant le numéro 655 de mon index général.

[46]        Enfin, et tel que déjà noté au paragraphe 34 du présent jugement, cette propriété à été vendue par Excavation Jacques Thibert inc. à la Compagnie Thibert en 2003     (E-7), en utilisant toujours la description technique de M. Vérroneau.

[47]        Il faut préciser que l'arpenteur-géomètre Marion note certaines irrégularités dans la chaîne des titres des parcelles 8 et 9, tel qu'il appert des pages 37 et suivantes de son rapport, qui n'affectent toutefois pas ses conclusions.

Le rapport en bornage de l'arpenteur-géomètre Marion

[48]        L'arpenteur-géomètre Marion a donc procédé pour la première fois à un bornage ou « arpentage » du lot non-subdivisé 433, un exercice que l’arpenteur-géomètre Véronneau lui-même dit ne pas avoir complété.

[49]        M. Marion a visité les lieux les 6, 13, 23 et 26 novembre 2007 afin d'effectuer les « opérations de levé technique d'arpentage » et il a constaté ce qui suit au sujet des parcelles du lot 433 appartenant à M. Brais et Mme Thibert, tel qu’il appert de la page 3 de son rapport R-2:

Ces immeubles sont contigus et il n'a jamais été procédé à leur bornage. De plus, il existe des canaux depuis plus de cent ans dans le secteur à l'étude et il semble y avoir confusion quant au choix du canal existant qui devrait séparer lesdits immeubles et il est donc nécessaire d'établir le bornage afin de confirmer la position exacte de cette limite contiguë; 

[50]        En ce qui concerne la propriété de M. Brais, M. Marion observe ce qui suit à la page 23 de son rapport :

La désignation de l'immeuble dans cet acte réfère à une description par tenants et aboutissants avec des indications précises quant à certaines limites fixées par des confins, à des mesures et à une contenance avec la mention "plus ou moins"; cette désignation est suffisante pour décrire l'immeuble conformément aux dispositions de la loi;

[51]        Quant à la propriété de Mme Thibert, il parle plutôt de la description technique de l’arpenteur-géomètre Véronneau, à la page 27 de son rapport :

La désignation de l'immeuble dans cet acte réfère à une description par tenants et aboutissants avec des indications précises quant à certaines limites fixées par des confins, à des mesures et à une contenance avec la mention ("environ" et "plus ou moins"); par ailleurs, elle fait référence au plan préparé par Laurent Véronneau, arpenteur-géomètre, le 4 juin 1959 […] et complété par une description technique le 23 février 1984 […];

[52]        Il souligne que les « auteurs communs » des parties étaient MM. Davidson et MacDougall, aux pages 33 et 36 :

Je rappelle qu’il est extrêmement important de déterminer d’une manière précise les propriétaires distincts de chacun des immeubles situés dans le secteur à l’étude afin de constater la contiguïté des héritages faisant l’objet de la présente procédure de bornage;

[…]

Il est important de préciser ici que les titres anciens émanant d’un auteur commun doivent servir de base à  l’arpenteur-géomètre;

[53]        L’arpenteur-géomètre Marion poursuit dans son rapport avec une étude approfondie des chaînes de titres de M. Brais et Mme Thibert, en soulignant certaines anomalies depuis les ventes par Davidson et MacDougall dans les années 1880.

[54]        À la page 40 de son rapport, M. Marion énonce comme suit la règle de droit applicable à son travail :

Je me réfère ainsi à une règle de droit stipulant que "lorsque les titres produits indiquent des limites précises par tenants et aboutissants, l'arpenteur-géomètre doit avoir égard à ces limites plutôt qu'à la contenance parce que les titres ont transmis un corps certain et déterminé et que la contenance devient alors surabondante";

[55]        À la page 41, M. Marion note qu’il a étudié des photographies aériennes (pièces E-71 à E-75 inclusivement), qui « indiquent clairement l’existence de cinq canaux; il y est fait par ailleurs allusion à l’existence de ces canaux durant une période de trente ans s’étalant de 1875 à 1905, tel qu’il appert à un document relatant leur historique (réf. pièce no. E-76) ».

[56]        Il poursuit aux pages 41 à 47 inclusivement concernant les canaux suivant les prétentions des deux parties, et il conclut à une limite entre les propriétés des parties qui est ni la limite proposée par M. Brais, ni celle proposée par la Compagnie Thibert 9127-7079 Québec inc :

Lors de notre levé technique d’arpentage, en date du 6 novembre 2007, en présence initialement de monsieur Louis BRAIS et de son procureur, Me Robert DANCOSSE, et  ultérieurement, le même jour, de Manon THIBERT, j’ai constaté que les parties (requérante et intimée) connaissaient bien l’existence de ces canaux et j’ai donc été en mesure de les localiser (pour leur partie existante) d’une manière précise ainsi que certains fossés (récemment creusés) pour les fins d’usage agricoles;

Il y a un canal qui coïncide (en partie) avec la prétention de monsieur Louis BRAIS […]

Il y a un autre canal qui coïncide (en partie) avec la prétention de "9127-7079 QUÉBEC INC." […]

La partie du canal correspondante à la prétention de monsieur Louis BRAIS n’existe donc plus qu’en partie, soit à l’endroit indiqué sur mon plan par les mentions "fin du canal" […] on obtient la position du canal qui apparaissait clairement sur les photographies aériennes précédemment mentionnées et laquelle est identifiée sur mon plan par les lettres [A’-B’];

Si je devais retenir la prétention de monsieur Louis BRAIS quant à cette limite [A'-B'], la parcelle "7" serait alors ainsi bornée à sa limite nord-ouest, non plus seulement par les terres du cadastre de la Paroisse de Saint-Michel-Archange (telle qu’indiquée dans tous les titres examinés) mais également par les terres du cadastre de la Paroisse de Saint-Édouard; cela viendrait à l’encontre des limites établies dans la chaîne des titres de monsieur Louis BRAIS;

La notion des confins (tenants et aboutissants) qui apparaissent aux titres de propriété revêt un caractère extrêmement important qui doit être pris en considération lors de l’analyse de la description d’un immeuble et il faut retenir la règle de droit à laquelle j’ai fait référence précédemment.

[…]

POUR CES MOTIFS, la limite établie selon la ligne identifiée par les lettres [A'-B'] correspondante à la prétention de monsieur Louis BRAIS ne doit pas être retenue en raison du fait qu’elle formerait alors un lopin de terre dont les tenants et aboutissants (i.e. aux confins) ne respecteraient pas ceux clairement identifiées dans tous les actes formant la chaîne des titres de monsieur Louis BRAIS; […]

L’autre canal correspondant à la prétention de "9127-7079 QUÉBEC INC." existe encore aujourd’hui et sa position apparaît clairement sur les photographies aériennes et laquelle, comme je l’ai mentionné précédemment, est identifiée sur mon plan par les lettres [O-N-M-E’-F’-G-H’-J-K-c-J];

J’ai effectivement constaté que les segments délimités par les lettres [O-N] et [N-M], mesurant respectivement 308,27 mètres et 113,95 mètres, se confondent exactement avec la ligne centrale de cet ancien canal existant; toutefois, à partir du point délimité par la lettre [M], ce canal existant bifurque vers le sud suivant une ligne irrégulière dont la visibilité devient moins évidente en raison du boisé existant à cet endroit; cette ligne irrégulière correspond à la limite identifiée par les lettres [M-E’-F’-G’-H’-J’-K’-c-J];

Si je devais retenir la prétention de "9127-7079 QUÉBEC INC." quant à cette limite [M-E’-F’-G’-H’-J’-K’-c-J], les parcelles 6 et 7 seraient alors enclavées puisqu’elle n’aurait plus front au chemin public; cela viendrait également à l’encontre d’un plan et description technique préparés par Laurent VÉRONNEAU […] je prends soin de souligner qu’il s’agit de nouveaux de deux opinions divergentes émises par le même arpenteur-géomètre à l’endroit d’une même limite de propriété;

Lorsqu'on examine la chaîne des titres de "9127-7079 QUÉBEC INC."          depuis l’année 1959 […] la désignation de la parcelle 8 comporte des mesures et une superficie avec la mention "environ"; elle comporte également des limites précises (tenants et aboutissants) quant à la ligne limitative entre les cadastres de la Paroisse de Saint-Édouard et de la Paroisse de Saint-Michel-Archange et quant à l’emprise d’un chemin public; on doit noter cependant qu’il n’y est pas fait référence à l’existence d’un canal à l’endroit de la ligne de division entre les deux héritages concernés; […]

On constate donc que cette limite [C’-D’] ne respecte pas la position d’aucun canal existant mais a été établie plutôt au fait que lorsque l’arpenteur-géomètre, Laurent VÉRONNEAU a dressé son plan du 4 juin 1959, il a donné priorité aux mesures établies dans les actes formant la chaîne des titres de monsieur Louis BRAIS, soit une mesure d’environ 14 arpents le long de la ligne de division entre les cadastres de la Paroisse de Saint-Patrice-de-Sherrington et de Saint-Michel-Archange, plutôt que de donner une priorité à la description d’une limite précise faisant référence alors à l’existence d’un canal;

[…]

POUR CES MOTIFS, la limite identifiée par les lettres [O-N-M] correspondante à la prétention de 9127-7079 QUÉBEC INC. en raison de l’existence d’un ancien canal encore identifiable sur les lieux (dont une mention est faite dans les actes formant la chaîne des titres antérieurs de monsieur Louis BRAIS) doit être retenue en raison qu’elle respecte la règle de droit précédemment citée à l’égard d’une limite précise; par contre, la limite identifiée par les lettres [M-E’-F’-G’-H’-J’-K’-c-J] ne doit pas être retenue en raison du fait qu’elle formerait un lopin de terre qui viendrait enclaver l’héritage de monsieur Louis BRAIS, et dont les tenants et aboutissants (i.e. confins) ne respecteraient pas ceux clairement identifiés dans tous les actes formant la chaîne des titres des premières parcelles de terrain détachées dudit lot 433 […]

Enfin, j’ai retenu de respecter comme limite sud-est de la parcelle 7 (propriété de monsieur Louis BRAIS), à la fois, les tenants et aboutissants (mention du chemin public plutôt que le canal à cet endroit) ainsi que la mesure de deux perches (soit 11,69  mètres) tel qu’il appert dans la chaîne des titres de monsieur Louis BRAIS […]

J’obtiens ainsi le dernier segment contigu aux deux héritages, étant délimité par les lettres [L-M] avec une distance de 155,87 mètres, qui ne correspond toutefois ni à la prétention de monsieur Louis BRAIS, ni à la prétention de "9127-7079 QUÉBEC INC." mais qui, même étant le seul endroit ou il n’existe aucun élément de référence (i.e. canal ou chemin), constitue néanmoins le seul raisonnement logique et profitable tant pour la partie requérante que pour la partie intimée;

EN RÉSUMÉ, on retiendra que la limite identifiée par les lettres [L-M-N-O], soit la ligne contiguë aux héritages desdits requérants faisant l’objet de la présente procédure de bornage, est située, d’une part, en respect de la mention faite aux titres antérieurs à l’égard des tenants et aboutissants correspondant avec une ligne centrale d’un canal existant […], et d’autre part, en respect de la mention faite aux titres de propriété à l’égard des tenants et aboutissants concernant la limite sud-est correspondant à l’emprise d’un chemin avec une mesure de deux perches mentionnées aux dits actes […]

J’ai donc dressé un plan accompagnant ce rapport d’expertise, le 5 juin 2009, sous le numéro 12223 de mes minutes, sur lequel j’ai indiqué la ligne de division des héritages qui me parait la plus adéquate; […]

[57]        L’arpenteur-géomètre Marion conclut comme suit aux pages 48 à 50 de son rapport R-2 :

CONCLUSION

L'analyse des pièces produites et examinées, des prétentions des parties et des divers éléments localisés lors des opérations de levé sur le terrain me permet de dégager les motifs suivants, savoir:

CONSIDÉRANT QUE le droit au bornage et le choix de l'arpenteur-géomètre n'ont pas été contesté;

CONSIDÉRANT QU'IL a été démontré que les deux héritages concernés sont contigus et n'ont jamais été bornés;

CONSIDÉRANT QUE la possession utile pouvant conduire à la prescription acquisitive n'a pas été soulevée dans la présente procédure de bornage;

CONSIDÉRANT QUE le soussigné a pu établir d'une manière précise les limites du périmètre concernant le lot 433 du cadastre de la Paroisse de Saint-Patrice-de-Sherrington;

CONSIDÉRANT QUE les désignations contenues dans les actes formant les chaînes des titres du requérant et de l'intimée sont décrites avec des limites précises (tenants et aboutissants) ainsi que des contenances [mesures et superficies];

CONSIDÉRANT QUE les titres offrent la meilleure preuve en matière de propriété;

CONSIDÉRANT QUE les titres anciens émanent d'un auteur commun et doivent alors servir de base à l'arpenteur-géomètre;

CONSIDÉRANT QUE les parties reconnaissent que leur héritages doivent être séparés par une limite précise étant spécifiquement un ancien canal encore existant de nos jours;

CONSIDÉRANT QUE les confins (tenants et aboutissants) d'une propriété doivent être préférés à l'énonciation du mesurage contenu dans un titre quand la chose vendue est certaine et déterminée par des limites claires et précises;

CONSIDÉRANT QUE l'un de ces confins correspondant à la définition d'un canal encore existant de nos jours et dont sa localisation vient corroborer la description par tenants et aboutissants des héritages contigus;

CONSIDÉRANT QUE les lois faisant l'objet de la présente procédure en bornage ne sont pas situés dans un territoire ayant fait l'objet d'un plan de rénovation cadastrale et sont donc soustraits à l'application de l'article 2996 du Code civil du Québec, en vertu des dispositions de l'article 155, 3ième alinéa de la Loi sur l'application de la réforme du Code civil;

ET JE SUIS D'OPINION :

QU'EN CONSÉQUENCE, il faille donner préférence aux confins établis aux termes du contrat inscrit sous le numéro 12 124 émanant d'un auteur commun, monsieur Donald MACDOUGALL et monsieur Thomas DAVIDSON, tel qu'il appert dans l'analyse de la chaîne des titres;

QU'EN CONSÉQUENCE, il faille apporter les correctifs quant à la désignation contenue dans le contrat inscrit sous le numéro 10 982 833 en faveur de "9127-7079 QUÉBEC INC";

QU'EN CONSÉQUENCE, il faille rejeter, en partie, la prétention de monsieur Louis BRAIS, soit la portion délimitée par les lettres [A'-B'] correspondante à la position d'un ancien canal et qu'il faille retenir la portion délimitée par les lettres [L-c-J], laquelle coïncide, en partie, selon la prétention de monsieur Louis BRAIS, soit la portion délimitée par les lettres [B'-c-J], et correspond ainsi à la limite nord-ouest de l'emprise d'un chemin montré à l'originaire;

QU'EN CONSÉQUENCE, il faille rejeter, en partie, la prétention de "9127-7079 QUÉBEC INC.", soit la portion délimitée par les lettres [M-E'-F'-G'-H'-J'-K'-c-J] correspondante à une limite établie selon un plan préparé par Laurent Véronneau, arpenteur-géomètre, le 7 novembre 2001 [réf. dossier/15586 minute :23522] et qu'il faille retenir la portion délimitée par les lettres [L-M-N-O], laquelle coïncide en partie selon la prétention de "9127-7079 QUÉBEC INC.", soit la portion délimitée par les lettres [M-N-O], et correspond ainsi à la ligne centrale d'un canal existant depuis plus de 100 ans [réf. mention faite aux titres];

ET JE SOUMETS ET RECOMMANDE QUE:

La ligne de division entre les deux héritages contigus dans la présente procédure de bornage soit établie et bornée selon les trois segments identifiés par les lettres [L-M-N-O]; le premier segment identifié par les lettres [L-M] mesurant 155,87 mètres suivant un gisement de 328° 14' 35"; le deuxième segment identifié par les lettres [M-N] mesurant 113,95 mètres suivant un gisement de 327° 00' 57"; le troisième segment identifié par les lettres [N-O], mesurant 308,27 mètres suivant un gisement de 326° 47' 00" tels qu'indiqués sur le plan accompagnant ledit rapport d'expertise;

Les prétentions des parties

[58]        Le procureur du requérant en reprise d’instance Brais plaide que le lot 433 a suffisamment de contenance pour donner à chacun la contenance selon ses propres titres et ajoute qu’il manquerait seulement 1,42 arpents pour que tous les propriétaires du lot 433 aient leur contenance respective selon les titres (le lot 433 ayant 473 arpents et 46 perches selon le livre de renvoi E-56).

[59]        Il conteste le rapport de l’arpenteur-géomètre Marion, qui lui enlève environ 22 arpents et les donne à Mme Thibert, en soulignant qu’il y avait confusion sur le canal indiqué dans les titres de ses auteurs. Il convient par ailleurs que les appareils de mesure sont plus exacts maintenant qu'en 1880 ou même dans le temps de M. Véronneau, mais soumet qu’il faut faire des efforts pour respecter les contenances qui apparaissent aux titres des auteurs de M. Brais depuis plus de cent ans.

[60]        Quant à l’intimée en reprise d’instance Thibert, son procureur soumet que l’approche de l’expert Marion doit être retenue. Il soumet une jurisprudence constante voulant que, en cas de conflit entre les tenants et aboutissants et les contenances ou superficies, il faut donner priorité aux tenants et aboutissants, surtout vu que les superficies calculées dans le temps des auteurs de M. Brais n’étaient aucunement exactes, tel que mentionné dans tous les actes d'acquisitions des auteurs de M. Brais ainsi que dans le rapport de M. Véronneau.

[61]        Enfin, l’intimée souligne que M. Marion est le seul expert qui a procédé au bornage et qui a témoigné et qu’il a été nommé de consentement par les deux parties. En conséquence, il sera difficile voire impossible pour le Tribunal de pouvoir conclure autrement que selon les conclusions au rapport de M. Marion, même si le requérant avait établi que l’approche de M. Marion ou ses conclusions étaient erronés.

Le droit

[62]        La jurisprudence a bien établi que c’est celui qui conteste le rapport en bornage, ici le requérant en reprise d’instance Brais, qui a le fardeau de démontrer que l’arpenteur a erré dans son appréciation des faits :

44. […] En matière de bornage, celui qui conteste le rapport d’un arpenteur géomètre désigné par le tribunal pour procéder de la même manière qu’un expert, a le fardeau de démontrer que ce dernier a erré dans l’appréciation des faits qu’il était  chargé de découvrir.[12].

[63]        Dans une décision rendue en 2005, la Cour supérieure a précisé le rôle du Tribunal lors d’une contestation d’un rapport en bornage :

32. Le  tribunal conserve le rôle et le pouvoir d’accepter ou de rejeter en tout ou en partie les recommandations de l’arpenteur-géomètre. Ces recommandations ne sont pas automatiquement acceptées et il est nécessaire lors d’une contestation que le tribunal examine le rapport de bornage et détermine si l’arpenteur-géomètre a bien appliqué les principes juridiques et procédé à une analyse adéquate des faits. Ce n’est qu’en présence d’une erreur évidente dans l’appréciation des témoignages ou des règles de droit que peut intervenir le tribunal.[13]

[64]        Le procureur de l’intimé a soumis une jurisprudence abondante qui soutient le principe qu’en cas de conflit, il faut donner priorité aux tenants et aboutissants contenus aux actes d’acquisition et non pas à une contenance ou superficie « plus ou moins » et « sans garantie ».

[65]        En 1998, la Cour d’appel a précisé ce qui suit :

14. Il souligne, et la cour est d’accord avec lui à ce sujet, que lorsque les titres indiquent des limites précises par tenants et aboutissants, ce sont ces limites qui doivent prévaloir sur toute autre indication et qui délimitent l’objet de l’acte translatif de propriété […][14]

[66]        Dans l’arrêt MacFarlane, la Cour d’appel a précisé ce qui suit :

32. […] lorsque un immeuble est décrit par tenants et aboutissant, préséance doit être donnée à ces limites plutôt qu’à la contenance des lots […]

33. […] « Lorsque les limites sont claires et précises, en raison de la description des tenants et aboutissants, elles doivent avoir préséance sur la contenance des lots. […] »[15]

[67]        De la même façon, en 2006, la Cour supérieure, en citant la Cour d’appel et la doctrine applicable, a précisé qu’il faut préférer les tenants et aboutissants à une contenance approximative :

70. […] Dans une telle éventualité, la « jurisprudence a préféré, à de nombreuses reprises, les  tenants et aboutissants aux limites de contenance et de  superficie » ( [2004] R.D.I. 18 ). La Cour d’appel cite le professeur Marie-Louis Beaulieu : « Lorsqu’un héritage est décrit avec  des limites précises, c’est-à-dire des confins, et que le titre mentionne en même temps la superficie ou la contenance, qu’il s’agisse d’une superficie ou d’une contenance approximative ou définie, l’étendue de l’héritage doit être déterminée d’après ces limites ou ces confins et non d’après la superficie ou la contenance. Ceci arrive surtout lorsque le fonds est décrit par ses tenants et aboutissants, ou par les chemins publics et les cours d’eau qui peuvent le border» (Le bornage, l’instance et l’expertise - La possession, les actions possessoires, Québec, Le Soleil Limitée, 1961, pages 71-72).[16]

[68]        Le requérant en reprise d’instance a soumis une décision de la Cour supérieure qui précise que le bornage doit être exécuté conformément aux titres et que l’arpenteur-géomètre doit d’abord allouer à la partie dont le titre est premier en date, toute l’étendue du terrain indiquée dans son titre :

63. Les auteurs soulignent que les arpenteurs doivent accorder plus d’attention aux titres émanant d’un auteur commun et leur donner préséance sur les actes subséquents. Ils ajoutent que lorsque les titres émanent d’un auteur commun, l’arpenteur-géomètre doit d’abord allouer à la partie, dont le titre est premier en date, toute l’étendue du terrain indiquée dans son titre, à moins que l’autre partie n’ait acquis par prescription.[17]

Discussion

[69]        Il est clair d’une étude du rapport de l’arpenteur-géomètre Marion, à la lumière des consignes précitées de la jurisprudence, que le requérant en reprise d’instance n’a nullement rencontré son fardeau de prouver que M. Marion a erré, dans son appréciation des faits ou dans son application des règles de droit.

[70]        Tel que requis, M. Marion est remonté jusqu'aux titres de l’auteur commun des parties, MM. Davidson et MacDougall, et il a remarqué que depuis les premiers titres des auteurs de M. Brais, sa propriété a été décrite par tenants et aboutissants avec comme borne un canal, sans que celui-ci ne soit indiqué sur quelque plan.

[71]        Après une étude approfondie, l’arpenteur-géomètre Marion a, avec raison, déterminé la limite entre les parcelles 7 et 8, non pas en fonction des prétentions respectives des parties ou en fonction des superficies approximatives, mais plutôt suivant l’emplacement du canal mentionné dans tous les titres de M. Brais.

[72]        Donc, M. Marion a correctement choisi de déterminer la ligne qui divise les propriétés en utilisant le seul élément factuel qui apparaît dans tous les titres de M. Brais, soit le canal qu’il a délimité avec précision à l’aide des photographies aériennes, tel que décrit dans les extraits de son rapport cités plus haut.

[73]        Il faut noter que la possession et donc la prescription n’entre pas en ligne de compte ici, tel que souligné par M. Marion à la page 48 de son rapport, vu que le terrain est en friche et vu que les parties ne pouvaient établir la possession par leurs auteurs.

[74]        Le Tribunal n’a entendu aucune autre preuve à part le témoignage de l’expert Marion et voit difficilement comment le requérant peut soumettre que l’arpenteur-géomètre a erré dans son appréciation des faits lorsque aucune autre appréciation par un autre expert n’a été soumise au Tribunal pour sa considération.

[75]        Un dernier mot quant aux rapport et plan de M. Véronneau préparés en 1959 et précisés en 1984, qui ont réduit les superficies des lots achetés par les auteurs de Mme Thibert.

[76]        Tel qu’admis par le procureur du requérant en reprise d’instance, M. Véronneau n’avait pas les outils technologiques maintenant disponibles aux arpenteurs-géomètre. Par ailleurs, M. Véronneau admet lui-même dans son rapport de 1959 (E-40), tel que cité plus haut, que :

[…] Comme il n’y a que très peu de vestiges, ou pas du tout de marques d’occupation (re - fossés ou clôtures), il est assez difficile d’établir de façon certaine les longueurs des côtés dudit lot, sans ouvrir par un travail assez laborieux et assez long certaines lignes d’essai ou de contrôle qui permettraient la mesure exacte. En attendant qu’un pareil travail devienne nécessaire, nous ne pouvons que donner ces mesures approximatives.

[…]

On conclut donc de ce travail qu’il est approximatif et que les longueurs et les superficies indiquées sur le plan de l’arpenteur soussigné, doivent être interprétées à la lumière des explications données plus haut.

[77]        Or, lorsqu’on compare ces avertissements de M. Véronneau avec le travail approfondi de M. Marion, il est certain que l’approche de ce dernier doit être préférée et cela, en l’absence d’une expertise du requérant qui viendra remettre en question l’approche de M. Marion.

[78]        Par ailleurs, M. Marion a noté ce qui suit, entre autre, à la page 31, concernant  une contradiction entre les deux plans de M. Véronneau :

On remarquera que l'emprise de ce chemin public montré à l'originaire telle qu'établie selon le plan préparé le 9 mai 1995 par Laurent VÉRONNEAU, arpenteur-géomètre [réf. pièce no. E-45] diffère de celle établie selon le plan préparé le 4 juin 1959 par le même arpenteur-géomètre [réf. pièce no. E-40].

[79]        En guise de sommaire donc, les titres de M. Brais réfèrent à des tenants et aboutissants et surtout à un canal qui divise la propriété des auteurs de M. Brais des auteurs de Mme Thibert, qui ont acquis le résidu des auteurs communs, MM. Davidson et MacDougall. Vu que la jurisprudence enseigne qu’il faut préférer les tenants et aboutissants aux limites de contenance et de superficie, qui ont été approximatives selon les titres eux-mêmes, et vu que les mesures ne pouvaient être qu’approximatives il y a plus de cent ans, il faut préférer la seule limite certaine qui est donnée, soit le canal, dont l’emplacement a été déterminé par M. Marion en fonction de tous les faits et avec une logique incontournable.

[80]        Il est évident que les auteurs communs des parties (MM. Davidson et MacDougall) avaient l’intention de transmettre à l’auteur de M. Brais en 1883, une propriété délimitée par ce canal (E-21), et à l’auteur de Mme Thibert en 1889, le résidu après déduction des propriétés Giroux et Livernois (E-31). Le Tribunal ne peut, dans les circonstances, trouver une erreur ni dans l’approche de l’arpenteur-géomètre, ni dans ses conclusions citées au paragraphe 57 du présent jugement.

[81]        Il y a lieu donc de rejeter la contestation du requérant en reprise d’instance Brais, de déclarer la ligne séparatrice entre les propriétés des parties suivant les rapport et plan Marion (R-2 et R-2A), et de lui ordonner de procéder aux mesures appropriées, à la pose des bornes, à la préparation d’un rapport et procès-verbal et enfin, au dépôt de ceux-ci au greffe de la Cour supérieure, district d’Iberville, le tout dans un délai de six mois de la date du présent jugement, vu que le travail de pose des bornes se fait difficilement en hiver.

Les dépens

[82]        Tel que discuté, la soussignée retient le rapport de l'arpenteur-géomètre Claude Marion fait en date du 5 juin 2009 (minute numéro 12223), tel que révisé le 25 octobre 2010 (minute numéro 12592) et en conséquence, rejette la contestation de ce rapport formulée par le requérant en reprise d'instance Louis Brais. Il y a lieu dans les circonstances de rejeter cette contestation avec dépens contre le requérant en reprise d'instance, en faveur de l'intimée en reprise d'instance.

[83]        Toutefois, ces dépens n’incluent pas les honoraires et frais de l'arpenteur-géomètre Claude Marion jusqu'à présent, tels qu’établis par la pièce R-4 en liasse[18] - lors d’une conférence téléphonique tenue le 31 janvier 2001 et tel que confirmé par lettres des procureurs datées du 31 janvier 2011, les parties ont convenu de partager également les frais de l’arpenteur-géomètre, tel que prévu à l’article 793 du Code de procédure civile, y compris ses honoraires et frais dans l'avenir, vu qu’il n’a pas établi une raison pour décider autrement que de la façon prévue à l’article 793[19].

[84]        En conséquence, le Tribunal va déclarer communs aux deux parties, à parts égales, tous les frais relativement au bornage, y compris ceux à venir pour la pose des bornes, le procès-verbal et l’homologation ainsi que ceux encourus jusqu'à maintenant par le mis en cause Marion (R-4 en liasse), mais va déclarer cependant que les dépens reliés à la contestation du rapport de M. Marion sont à la charge du requérant en reprise d'instance Louis Brais.

[85]        POUR TOUS CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[86]        REJETTE la contestation par le requérant en reprise d’instance Louis Brais du rapport de l'arpenteur-géomètre Claude Marion daté du 5 juin 2009 (minute numéro 12223), tel que révisé le 25 octobre 2010 (minute numéro 12592);

[87]        DÉCLARE que la ligne séparatrice entre les propriétés visées par la présente affaire en bornage est celle qui se retrouve dans les conclusions et plan du rapport de l'arpenteur-géomètre Claude Marion daté du 5 juin 2009 (minute numéro 12223), tel que révisé le 25 octobre 2010 (minute numéro 12592), aux pages 48 à 50 inclusivement de son rapport;

[88]        COMMET l’arpenteur-géomètre Claude Marion de procéder aux relevés et mesures appropriées, de procéder à la pose des bornes devant témoins, de faire rapport et de dresser un procès-verbal de ses opérations afin de le produire au greffe de la Cour supérieure du district d’Iberville pour homologation par le Tribunal, le tout dans un délai de six mois de la date du présent jugement;

[89]        DÉCLARE communs aux deux parties, à parts égales, tous les frais relativement au bornage, y compris ceux à venir pour la pose des bornes, le procès-verbal et l’homologation ainsi que ceux encourus jusqu'à maintenant par le mis en cause Marion (R-4 en liasse); DÉCLARE cependant que les dépens reliés à la contestation du rapport de M. Marion sont à la charge du requérant en reprise d'instance Louis Brais, en faveur de l'intimée en reprise d'instance 9127-7079 Québec inc.

 

 

 

 

__________________________________

CAROL COHEN, J.C.S.

 

Me Robert Dancose

Procureur du requérant en reprise d'instance Louis Brais

 

Me Pierre-Luc Blain

Procureur de l'intimée en reprise d'instance 9127-7079 Québec inc.

 

 

 

Dates d'audience :

Le 1er décembre 2010, et par téléphone le 31 janvier 2011.

 



[1]     L'article 790 se lit comme suit: Lorsque les parties se sont entendues sur le droit au bornage et sur le choix d'un arpenteur-géomètre, mais que l'une d'elles n'accepte pas les conclusions de son rapport, l'une ou l'autre peut, par requête introductive d'instance, dans les 30 jours du dépôt du rapport de l'arpenteur-géomètre, s'adresser au tribunal pour qu'il prononce sur ce rapport. Dans la présente cause, la contestation de M. Brais n'a pas été déposée dans les 30 jours du dépôt du rapport de M. Marion et n'était pas dans la forme d'une requête introductive d'instance; le Tribunal a quand même procédé à l'audition de la contestation malgré ces anomalies en vertu de l'article 2 du Code de procédure civile, vu qu'il ne s'agit pas de dispositions d'ordre public.

[2]     L'article 792 se lit comme suit: Le tribunal décide de la ligne séparative et commet un arpenteur-géomètre, qui pose les bornes devant témoins et dresse de ses opérations un procès-verbal qu'il doit produire au greffe. L'homologation de ce procès-verbal par le tribunal fait preuve de la complète exécution du jugement.

[3]     L'article 791 du Code de procédure civile prévoit la suite des procédures en bornage dans l'événement qu'une partie «cède ses droits dans l'immeuble soumis au bornage».

[4]     Dans sa lettre datée du 11 novembre 2010, adressée au juge Nadeau (R-3), M. Marion explique les modifications mineures apportées à son rapport de juin 2009, soit un correction de date dans la description de la pièce E-23 (p. 9), une correction quant à une désignation à la page 26, et une correction des lettres délimitant un périmètre à la page 29. En conséquence, le Tribunal a travaillé avec son rapport modifié R-2 ainsi que le plan modifié qui accompagnait ce rapport, R-2A.

[5]     La pièce E-33 citée ici est l'une des pièces E-1 à E-76 produites par l'arpenteur-géomètre Marion avec son rapport; ces pièces E-1 à E-76 inclusivement ont été cotées R-5 en liasse pour les fins des présentes procédures en contestation. Donc, la pièce E-33 est réellement la cote « E-33 de la pièce R-5 ». Toutefois et afin de simplifier la lecture du présent jugement, le Tribunal utilisera seulement les cotes « E » de l'arpenteur-géomètre, en omettant la mention de la pièce R-5 en liasse.

[6]     Les soulignements dans les citations des actes de vente sont tous de la soussignée.

[7]     Dans son rapport R-2, l'arpenteur-géomètre Marion donne la date d'enregistrement de l'acte E-21 comme étant le 19 avril 1899. Il s'agit toutefois d'une erreur cléricale, puisque l'acte E-21 précise qu'elle a été enregistrée le 12 octobre 1883, tandis que le 19 avril 1899 est la date d'enregistrement de l'acte E-18, cité plus loin.

[8]     Il s'agit d'une erreur cléricale dans le rapport de M. Marion quant à la date - il précise que cet acte a été enregistré en 1923, tandis que l'acte indique 1920.

[9]     Il s'agit d'une autre erreur cléricale dans le rapport de M. Marion, qui indique que l'acte a été enregistré le 5 novembre 1938, tandis que l'acte indique le 25 novembre 1938.

[10]    Quant aux parties du lot 433 qui appartenaient à Béatrice Giroux et Irénée Roy, elles ont été acquises par Antoine Giroux de MacDougall et Davidson le 27 août 1881 (E-33) et transférées par acte d'échange entre Eugène Giroux et André Giroux le 10 janvier 1979 (E-32).

[11]    Une partie du lot 364 est également vendue par Arthur Bombardier à Les Jardins Napierville inc. par cet acte, mais ce lot n'est pas pertinent ici.

[12]    Faucher-Speer c. Roy, C.S. Beauce. 350-05-000106-987, 30 septembre 2003, Moulin j, REJB 2003-51359, par. 44, citant Ferland c. Tremblay, [1976] C.A. 259 . Voir aussi l’arrêt Dahmé et al c. Clerc et al, (C.A.M. 500-09-000223-958, 4 mai 1999, Pidgeon, Gendreau, Otis jja), dans lequel la Cour d’appel avait accueillie l’appel d’un jugement de la Cour supérieure, qui avait homologué le rapport en bornage de l’arpenteur-géomètre; elle a quand même noté (au paragraphe 9) que la partie qui contestait le rapport en bornage n’avait « pas réussi à démontrer une erreur manifeste et déterminante dans l’appréciation des faits par le juge et l’expert ».

[13]    Corporation Municipale de Audet c. Nadeau et al, C.S.Mégantic, 480-05-000001-035, 29 novembre 2005, Bureau j., EYB 2005-98181, par. 32.

[14]    Cousineau c. Fortin et al, C.A.Q. 200-09-000312-956, 26 mai 1998, Rousseau-Houle, Brossard, Delisle jja, REJB 1998-06594 , par. 14.

[15]    MacFarlane c. Slaby et al, C.A.M. 500-09-011420-015, 27 janvier 2004, Rousseau-Houle, Rothman, Morissette jja, REJB 2004-53219 , par. 32, 33.

[16]    Girard c. Gosselin et al, C.S.Frontenac, 235-17-000038-030, 6 avril 2006, Tessier-Couture j., EYB 2006-103871, par. 70. Voir, au même effet, Giguère c. Jacques et al, C.S. Beauce, 350-05-000130-029, 4 décembre 2007, Godbout j, aux paragraphes 24 et 25: « Si les titres de propriété décrivent les lots à l’aide des tenants et aboutissants, ces mesures doivent avoir préséance sur l’indication de la superficie que pourraient préciser ces mêmes  titres…[…] Lorsque les titres de propriété ne sont pas précis, on s’attardera aux autres indications qui y sont incluses, notamment la contenance […] lorsque cette dernière est incertaine (par l’utilisation de termes tels « environ » et « plus ou moins »), le tout devient essentiellement une question de faits.»

[17]    Riopel c. Whalen et al,  C.S.Joliette, 705-05-006184-025, 22 mai 2009, Verrier j, EYB 2009-159237, par. 63.

[18]    Il s'agit de cinq factures produites au procès et par la suite par M. Marion: 3 595,70$ par facture en date du 5 juin 2009; 784,48$ par facture en date du 4 novembre 2009; 818,34$ par facture en date du 25 octobre 2010; 784,48$ par facture en date du 1er décembre 2010 et 733,69 $ par facture en date du 1er décembre 2010.

[19]    L'article 793 du Code de procédure civile se lit en partie comme suit : « Les frais de bornage sont communs […] Toutefois, en cas de contestation, la partie qui succombe doit supporter les dépens de celle-ci, à moins que, pour cause, le tribunal n’en décide autrement ».

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