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Décision

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Chartier c. Mont Tremblant Residence Trust

2011 QCCS 1737

 

JL 1151

 
COUR SUPÉRIEURE

(Chambre civile)

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE

 MONTRÉAL

 

N° :

500-17-060067-108

 

 

DATE :

11 avril 2011

 

 

L’HONORABLE CLAUDE LAROUCHE, j.c.s.

 

 

FRANCINE CHARTIER

Demanderesse

c.

THE MONT TREMBLANT RESIDENCE TRUST

et

GREGORY CHAMANDY

Défendeurs

THE OFFICIAL LAND REGISTER OF QUEBEC,

REGISTRATION DIVISION OF TERREBONNE

            Mis en cause

 

JUGEMENT

 

[1]           Ce litige vise à déterminer les droits de la demanderesse en rapport avec une servitude dont le fonds servant appartient à la défenderesse et le fonds dominant à la demanderesse.  Les propriétés des parties sont situées à Mont-Tremblant, divisions d'enregistrement et district judiciaire de Terrebonne.

 

Les procédures

[2]           La requête introductive d'instance de la demanderesse a été modifiée à plusieurs reprises dont la dernière nous fut remise en salle d'audience à la fin de la dernière journée du procès.

[3]           Il s'agit de la requête ré-ré-amendée du 16 mars 2011 comportant les demandes d'origine pour l'émission d'ordonnances de sauvegarde et d'une injonction interlocutoire, avec finalement, diverses conclusions de la nature d'injonction permanente.  Seules ces dernières demeurent pertinentes.[1]

[4]           Les défendeurs ont préparé une défense à laquelle ils ont ajouté une demande reconventionnelle, le tout daté du 28 septembre 2010.  Mentionnons que l'allégation de prescription et d'invalidité (paragraphes 42, 43 et 62) a été retirée durant l'audience.[2]

[5]           Se constituant demanderesse reconventionnelle (« cross-plaintiff »), la défenderesse réclame de la demanderesse une portion (« the proportionned expenses ») des frais d'entretien de la servitude qui se chiffre à un total de 64 000 $ pour la période entre l'été 2007 et août 2008, le tout avec dépens.

Certains faits

[6]           La demanderesse est propriétaire du lot 2 803 632 du cadastre du Québec sur lequel elle a construit une résidence longeant au nord, le chemin Desmarais, lequel croise au sud le chemin de l'Ermite, là où il faut passer pour accéder à la servitude.

[7]           Quant à la défenderesse, elle est propriétaire du lot 3 785 307 du cadastre du Québec sur lequel a été construite une résidence au […] et où se trouve, au sud et vers le lac Tremblant, une petite plage adjacente.

[8]           L'assiette de la servitude sert de passage entre le chemin de l'Ermite et la plage.

[9]           Signalons qu'il est connu à Mont-Tremblant que les acheteurs de propriétés s'attendent qu'ils aient accès au lac.  Aussi retrouve-t-on dans les actes d'acquisition des droits de servitude de passage et/ou de plage.

[10]        Les défendeurs reconnaissent l'existence de la servitude et que celle-ci favorise plus d'un fonds dominant dont celui reconnu en faveur de la propriété de la demanderesse Francine Chartier.

[11]        La demanderesse a fait préparer par l'arpenteur-géomètre Daniel Robidoux, le 14 septembre 2010, un rapport portant sur les lots 2 803 632 et 3 785 307 du cadastre du Québec dans la circonscription foncière de Terrebonne.

[12]        Signalons d'entrée de jeu que ce rapport signale le constat d'une barrière cadenassée qui empêche l'accès au passage à partir du chemin de l'Ermite et qu'une seconde barrière cadenassée empêche l'accès à la plage.

[13]        Le rapport et son annexe I font voir que le chemin d'accès menant à la bâtisse située sur le lot 3 785 307 et l'escalier menant à la plage sont en partie situés à l'intérieur de l'assiette de la servitude.

Les prétentions des parties

[14]        La demanderesse se plaint que les défendeurs, mais plus spécifiquement le défendeur Gregory Chamandy, empêchent l'utilisation de la servitude.

[15]        Le défendeur a même fait installer des clôtures cadenassées à deux endroits différents de la servitude dont une à l'entrée du côté nord, le long du chemin de l'Ermite, et plus loin vers le sud, près de la page.  Les photos A et C de l'annexe I (le rapport de l'arpenteur-géomètre, pièce P-21) constituent une illustration éloquente de la prétention de la demanderesse.

[16]        La conséquence de cette situation factuelle s'explique d'elle-même.  La demanderesse, les membres de sa famille et ses invités ne peuvent se rendre à la plage à pied, non plus qu'en automobile.  Cela vaut aussi pour les autres qui possèdent les mêmes droits résultant d'une servitude semblable.

[17]        Le défendeur Chamandy explique sa réaction au motif que des personnes de tout acabit se présentent sur l'assiette de la servitude en revendiquant des droits de toutes sortes, tels des droits de passage, de puisage d'eau et de plage.

[18]        Dans l'affidavit du 18 août 2010 qui a été déposé au dossier en vue de l'audition de la demande de sauvegarde, le défendeur affirme même que la situation était hors contrôle avec des visiteurs à toute heure du jour et de la nuit.

[19]        Dans ce même affidavit, au paragraphe 4, il affirme que pour prévenir tout incident pouvant découler de ces multiples visites, il a fallu sécuriser les lieux, à nos frais, afin d'éviter les noyades ou tout autre accident, et reprendre le contrôle des lieux.

[20]        Il ajoute au paragraphe 5 que la situation était telle que nous avons interdit l'accès à notre terrain afin d'y voir plus clair et de déterminer si des droits réels existent ou s'il s'agit seulement d'allégations de droits basés seulement sur des habitudes prisent au fil des ans, qui n'ont en fait aucun fondement juridique.

[21]        Nous ajoutons les paragraphes ci-après pour comprendre un temps soit peu la position du défendeur dans cette affaire :

« 16. J'ai dû débourser des coûts importants relativement à l'entretien de cette plage et à la surveillance ;

17.  J'ai dû engager un gardien de la firme Ange Gardien afin de contrôler les allées et venues des gens ;

18.  Plusieurs bouteilles de bières, mégots de cigarettes, tessons de bouteille se sont amassés sur ma propriété et des gens ont même allumé des feux de camp ;

19.  Tous les faits énoncés dans le présent affidavit sont vrais ; »

Les autres réclamations

[22]        Elles sont de deux ordres, soit pour dommages moraux et dommages punitifs.  Au titre des dommages moraux, la demanderesse réclame des défendeurs 25 000 $ pour avoir provoqué chez elle divers troubles et inconvénients, stress, anxiété et angoisse.

[23]        À cette somme s'ajouterait une condamnation des défendeurs conjointement et solidairement à lui payer la somme de 50 000 $ à titre de dommages punitifs en vertu de la Charte des droits et libertés de la personne[3].  Cette conclusion de la demanderesse contre les défendeurs s'appuie sur les faits et attitudes des défendeurs car depuis l'année 2008 ceux-ci empêchent illégalement et intentionnellement la demanderesse et sa famille d'avoir accès au fonds servant de la servitude de même que l'exercice en toute sérénité du droit de passage résultant de la servitude en faveur du fonds dominant, propriété de la demanderesse.

[24]        La demanderesse conclut également à ce que son action contre les défendeurs conjointement et solidairement soit accueillie avec dépens, incluant les frais d'un expert.

[25]        Les conclusions principales des défendeurs sont que l'action de la demanderesse soit rejetée et que soient déterminées les conditions que la Cour jugerait appropriées en relation avec les droits reconnus quant à la servitude.

[26]        Subsidiairement, la défenderesse demande l'accueil de sa demande reconventionnelle afin que la demanderesse assume et paie sa portion des dépenses relativement au maintien et à l'entretien de la servitude, le tout avec intérêts, indemnité additionnelle et les frais.

Discussion

[27]        Il ne fait aucun doute que la demanderesse bénéficie d'une servitude réelle avec droits de passage et de plage, telle que représentée clairement dans l'annexe I du rapport de l'arpenteur-géomètre Daniel Robidoux préparé le 14 septembre 2010 (pièce P-21).  D'ailleurs, même le défendeur Gregory Chamandy le reconnaît sans pour autant avoir formulé séance tenante ce qu'on pourrait appeler « une admission solennelle ».

[28]        Le rapport de l'arpenteur-géomètre Robidoux daté du 14 septembre 2010 était non seulement utile mais il s'est avéré qu'il était essentiel pour comprendre les divers éléments constituant ce dossier et cette affaire.  Il s'agit d'un rapport complet, volumineux, bien structuré et également bien documenté.  Les textes sont pertinents, appropriés et d'une grande crédibilité.

[29]        Nous retenons par exemple que l'analyse des titres de propriété et l'examen des plans préparés par les arpenteurs-géomètres Jacques Poulin et Daniel Robidoux ne permettent pas de douter de l'existence et la localisation de la servitude de passage profitant à une partie de la propriété de madame Chartier.

[30]        La situation et l'état des lieux provoqués par les défendeurs ne permettent définitivement pas à la demanderesse d'accéder au lac Tremblant en utilisant l'assiette de la servitude considérant l'aménagement des lieux, soit l'installation par les défendeurs de deux barrières cadenassées.

[31]        Il s'impose d'affirmer que la demanderesse et les siens ont droit d'accéder de façon sécuritaire et avec le concours des défendeurs au lac Tremblant en se servant pour le faire de la servitude que l'on connaît maintenant.

[32]        Pendant les plaidoiries des procureurs des parties, nous sommes intervenus pour faire comprendre à celles-ci qu'elles auraient avantage à s'entendre en vue d'un usage approprié de cette servitude avec des conditions convenables et raisonnables pour tous.  Les parties n'avaient manifestement pas l'ouverture requise et il nous est apparu assez évident que l'atmosphère et les récriminations de part et d'autre ne favorisaient pas quelque exploration que ce soit en vue d'un règlement à l'amiable.

[33]        On se doit de toute façon de constater que les clôtures cadenassées empêchent la demanderesse et les siens d'exercer leurs droits.  Les défendeurs se sont ainsi faits justice à eux-mêmes en les installant sans vergogne et sans s'occuper des droits de la partie adverse et, en plus, en ignorant et en bafouant ces droits reconnus de la demanderesse quant à la servitude.

[34]        On ne peut donc faire autrement que de conclure que la demanderesse serait en droit d'exiger que ces clôtures cadenassées soient démantelées, enlevées ou même démolies.

[35]        Force est de constater que la Cour n'a d'autres choix que de faire suite favorablement au recours de la demanderesse dans son ensemble et couvrant en particulier la reconnaissance de la servitude, l'émission des diverses ordonnances d'injonction de nature permanente et d'ajouter à cela des conclusions additionnelles de la nature de dommages et intérêts.

[36]        Quant à la demanderesse, elle nous a convaincus qu'elle avait droit à un certain montant pour dommages moraux et nous les arbitrons à une somme de 10 000 $.  Celle-ci s'est retrouvée à subir les faits et agissements des défendeurs en plus d'avoir été obligée de faire face à l'impossibilité d'exercer ses droits de façon paisible et convenable, et ce, à cause des faits et gestes inappropriés et inacceptables de la part des défendeurs.

[37]        On se doit d'ajouter à cette somme celle de 5 000 $ pour dommages punitifs car la preuve dans son ensemble nous fait comprendre clairement et sans l'ombre d'un doute que les faits et gestes des défendeurs, et plus particulièrement du défendeur Gregory Chamandy, s'avèrent avoir été exécutés de façon intentionnelle et de mauvaise foi.

[38]        La demande reconventionnelle proposée par la défenderesse est mal fondée en faits et en droit.  En effet, avant de faire cette réclamation, jamais il y a eu contact entre le défendeur et la demanderesse pour que celle-ci contribue aux dépenses d'entretien de la servitude.  Il serait à notre avis déraisonnable que la demanderesse ait à fournir quelque contribution que ce soit pour ces dépenses car il n'y a eu aucun contact préalable, aucune demande non plus formulée par les défendeurs de façon réaliste et raisonnable.

[39]        On ne peut ignorer que dans cette affaire les défendeurs ont plaidé principalement que le recours de la demanderesse en reconnaissance de servitude était prescrit.  Ce n'est qu'en cours d'audience que l'avocat principal des défendeurs signala tout bonnement, comme si rien n'était, que ce moyen était retiré.  Sans doute les parties défenderesses en étaient conscientes bien avant le procès pourtant.

[40]        Les dernières conclusions de la procédure intentée par la demanderesse ont été préparées en langue anglaise le 16 mars 2011.  Aussi, allons-nous les reproduire telles quelles pour celles évidemment que nous avons retenues.

[41]        PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

WITH RESPECT TO PLAINTIFF'S CLAIM FOR A PERMANENT(…) INJUNCTION :

1 DECLARES a real and perpetual servitude of right to use the beach and of right of passage, on the Servient Land, described below, in favour of the Dominant Land, described below (the Servitude”);

2 DECLARES that former lot number 2 803 558 of the Cadastre of Quebec, now part of lot number 3 785 307 of the Cadastre of Quebec, is the Servient Land the, whole as detailed in the expert report P-21 and illustrated in the annexe 1 of the said report;

3 DECLARES that the Dominant Land is lot 2 803 632, the whole as detailed in the expert report P-21 and illustrated in the annexe 1 of the said report;

4 DECLARES that the Servitude includes the right of passage by car and the right of parking on the Servient Land;

5 ORDERS      Defendants not to limit, restrict or otherwise prohibit Plaintiff, her family members or guests, (…) from using the Servitude;

6 ORDERS      Defendants not to limit, restrict or otherwise prohibit Groupe Barbe & Robidoux, land surveyors, their employees, their agents and their assistants access to the Servient Land and to any and all other private or public property in order verify Defendants' conformity to the present judgment;

7 ORDERS      Defendants, and their representatives, to cease and desist from all acts which, directly or indirectly, have the effect of causing inconvenience to Plaintiff, her family members and their guests in relation to their use and enjoyment of the Servitude;

8 ORDERS      Defendants to remove the permanent fences that has been built by Defendants on both extremities of the Servient Land and the fence posts, as detailed in the expert report P-21 and illustrated in the annexe 1 of the said report, which encroach on the Servient Land, thereby limiting the use of Plaintiff's valid Servitude (…), within 10 days of the present judgment, the whole, completely and entirely at Defendants' costs;

9 ORDERS      Defendants to remove the permanent floating fence installed on Lake Tremblant, seen in P-13, which prevents Plaintiff's boat from coming near the Servient Land, within 10 days of the present judgment, the whole, completely and entirely at Defendants' costs;

10 ORDERS    (Voir la conclusion subsidiaire ci-dessous) :

11 ORDERS    the mis en cause Registrar for the Registration Division of Terrebonne to register the present judgment in the land registry;

SUBSIDIARILY TO CONCLUSION NUMBER 10  :

[42]        ORDERS       Defendants to provide Plaintiff with a key to the permanent fences, seen in the expert report P-21 and illustrated in the annexe 1 of the said report, or order any other means necessary to open (…) them, in order to grant Plaintiff, her family members and guests, free, unencumbered and unrestricted access, at all times, access to the Servient Land in order to exercise their right under the Servitude (…);

[43]        ORDERS       the provisional execution of the present judgment notwithstanding appeal relatively to the subsidiary conclusion;

WITH RESPECT TO PLAINTIFF'S CLAIMS FOR MORAL AND PUNITIVE DAMAGES :

[44]        CONDEMNS      Defendants, solidarily (jointly and severally) or in solidum, to moral damages in the amount of five thousand dollars ($5,000.00), the whole with interest at legal rate and additional indemnification provided by Law from the date of service of the Original Motion (3rd of August 2010);

[45]        CONDEMNS      Defendants, solidarily (jointly and severally) or in solidum, to punitive damages in the amount of five thousand dollars ($5,000.00) for the unlawful and intentional interference of Plaintiff's right to the peaceful enjoyment of her right of passage pursuant to the Charter of Human Rights and Freedoms, the whole with interest at legal rate and additional indemnification provided by Law from the date of service of the Original Motion (3rd of August 2010);

[46]        DISMISSES        the defence of defendants and the cross-demand of defendant The Mont Tremblant Residence Trust;

[47]        THE WHOLE with costs, including the expert fees of Daniel Robidoux for $9,445.17 (P-20) plus $4,021.47 (P-24) totalling the sum of $13,666.64.

 

 

 

 

__________________________________

CLAUDE LAROUCHE, j.c.s.

 

Me Jacques Jeansonne

Me Jean-François Towner

Deslauriers Jeansonne

Procureurs de la demanderesse

Me Frédéric Allali

Me Catherine Sheitoyan

Allali Avocats
Procureurs des défendeurs

Dates d'audition  :    14, 15 et 16 mars 2011

 

Mise en délibéré  :    16 mars 2011

 

 



[1]     La dernière procédure de la demanderesse s'étale sur 17 pages et comporte 98 paragraphes en plus des conclusions.

[2]     La procédure contient 70 paragraphes en plus des conclusions.

[3]     L.L.Q. C-12.

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