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Décision

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Location Jean Miller inc. c. Mille-Isles (Municipalité de)

2011 QCCS 7159

JC2308

 
 COUR SUPÉRIEURE

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE

TERREBONNE

 

N° :

700-17-008082-116

 

 

 

DATE :

14 décembre 2011

______________________________________________________________________

 

SOUS LA PRÉSIDENCE DE :

L’HONORABLE

CHANTAL CORRIVEAU, J.C.S.

______________________________________________________________________

 

 

LOCATION JEAN MILLER INC.

et

4411994 CANADA INC.

Demanderesses

c.

MUNICIPALITÉ DE MILLE-ISLES

Défenderesse

et

RÉAL TARDIF

JOHANNE RINGUETTE

YOHANN CHAMPAGNE

Mis en cause

______________________________________________________________________

 

JUGEMENT

______________________________________________________________________

 

[1]           Les demanderesses requièrent du Tribunal une ordonnance en mandamus aux fins de déclarer inopposable quant à elles, une réglementation visant l'interdiction de procéder à des activités d'extraction sur un territoire donné et de forcer l'émission d'un certificat de conformité aux fins de cette activité.

[2]           La demanderesse, 4411994 Canada Inc. («4411994»), est propriétaire du lot 3 206 927 du cadastre du Québec, circonscription foncière d'Argenteuil et la demanderesse, Location Jean Miller Inc. («Miller»), exploite une sablière.  L'exploitation est située sur le territoire de la municipalité de Morin-Heights.

[3]           Monsieur Réal Tardif («M. Tardif«), mis en cause, est propriétaire de trois lots voisins, soit les lots 4 473 745, 4 679 636 et 3 206 938[1]le terrain») situés dans la municipalité de Mille-Isles («la Municipalité»), défenderesse aux présentes.  Le terrain est situé en grande partie dans la zone MB-1, selon la désignation de la Municipalité.

[4]           En date du 11 mai 2011, 4411994 et M. Tardif ont signé une offre d'achat[2] afin que la société achète le terrain de M. Tardif, d'une superficie d'environ 200 acres.

[5]           L'offre d'achat était toutefois conditionnelle à l'obtention par l'acheteur d'une attestation de conformité de la Municipalité permettant des activités de sablière et/ou carrière.

[6]           C'est ainsi que les demanderesses ont entrepris leur démarche pour demander à la Municipalité d'émettre un certificat de conformité («le certificat»).

[7]           Le mis en cause, Yohann Champagne («le fonctionnaire désigné»), occupe le poste de directeur en urbanisme et est donc le fonctionnaire désigné de la municipalité au sens de l'article 119 de la Loi sur l'aménagement et de l'urbanisme[3].

[8]           Le fonctionnaire désigné a étudié la demande de certificat des demanderesses déposée le 13 mai 2011[4] pour répondre le 1er juin 2011[5] que la Municipalité n'y consentirait pas.

[9]           Les parties aux présentes reconnaissent que lors de la demande de certificat, le 13 mai 2011, le règlement 168 de la municipalité en vigueur depuis 1996, permettait l'exploitation d'un site d'extraction dans la zone MB-1, tel que celui envisagé par les demanderesses[6].

[10]        En effet, en date du 1er juin 2011, le fonctionnaire désigné a informé les demanderesses que la Municipalité avait l'intention, le soir même, d'adopter un avis de motion en vue de prohiber toute activité d'extraction dans la zone MB-1.  Mentionnons que cette zone MB-1 couvre environ deux tiers du terrain de M. Tardif que les demanderesses envisagent d'acquérir.  La demande de certificat de conformité vise l'ensemble du terrain de M. Tardif de sorte que le périmètre d'activité d'extraction convoité déborde de la zone MB-1.

[11]        En date du 1er juin 2011, à l'issue d'une réunion du conseil de la Municipalité, «l'Avis de motion au règlement de zonage 168, afin de le modifier pour prohiber l'usage "extraction" dans la zone MB-1, a été adopté à l'unanimité[7]».

[12]        Le projet de règlement envisagé porte le numéro 2011-06-97 et a pour titre "Projet de règlement numéro 168-1-2011 modifiant le règlement de zonage 168 et prohibant l'usage "extraction" dans la zone MB-1"[8], lequel a été également adopté à l'unanimité.

[13]        Le Tribunal reprend le préambule du règlement 168-1-2011, puisqu'il retrace un historique de la situation selon la Municipalité :

ATTENDU QUE le Schéma d'aménagement et de développement révisé (SADR) de la municipalité régionale de comté (MRC) d'Argenteuil est entré en vigueur le 1er juin 2009;

ATTENDU QUE ce dernier prohibe les activités extractives (gravière et sablière) à l'intérieur des aires d'affectation rurale et urbaine locale;

ATTENDU QUE le règlement de zonage #168 est entré en vigueur le 20 janvier 1997;

ATTENDU QUE la municipalité des Mille-Isles est entièrement, selon le SADR et de la MRC d'Argenteuil, à l'intérieur des aires d'affection rurale et urbaine locale;

ATTENDU QUE le conseil de la municipalité de Mille-Isles a entamé des procédures de modification de ses règlements d'urbanisme le 17 juin 2009 en adoptant les projets de règlement suivants : Plan d'urbanisme #2000, Règlement d'administration des règlements d'urbanisme #2001, Règlement de zonage #2002, Règlement de lotissement #2003 et Règlement de construction #2004;

ATTENDU QU'une assemblée de consultation publique a eu lieu le 16 juillet 2009;

ATTENDU QUE le conseil de la municipalité de Mille-Isles a adopté les règlements #2000 à 2004 le 1er octobre 2009;

ATTENDU QUE ces derniers prohibaient complètement les usages carrières et sablières sur l'ensemble de son territoire;

ATTENDU QUE la MRC d'Argenteuil adoptait les résolutions attestant la conformité des règlements d'urbanisme #2000 à 2004 le 25 novembre 2009;

ATTENDU les changements de membres au sein du conseil municipal lors des élections générales du 1er novembre 2009;

ATTENDU la forte opposition des citoyens au règlement adopté en octobre 2009, les élus nouvellement en poste n'ont eu d'autres choix que de mettre fin au processus d'adoption;

ATTENDU QUE l'opposition des citoyens ne visait aucunement la prohibition de l'usage carrière et sablière;

ATTENDU QUE le contrat de madame Caroline Aubertin a été modifié par la municipalité dans l'objectif de lui permettre uniquement de procéder à la rédaction des règlements d'urbanisme;

ATTENDU QUE la résolution #2010-05-093, le 5 mai 2010, la municipalité de Mille-Isles ne pouvait qu'abroger les règlements #2000 à 2004 pour entamer une nouvelle procédure de révision de son plan d'urbanisme et de ses règlements;

ATTENDU QUE par soucis de transparence, un préliminaire d'un projet de règlement sur le plan d'urbanisme a été mis en ligne sur le site web de la municipalité pour consultation citoyenne, qu'une plateforme a été mise en place pour recevoir tous commentaires émanent dudit préliminaire et que deux envois postaux relatifs à ce document ont été faits à toutes les portes de la municipalité par l'entremise de Poste Canada;

ATTENDU QUE par principe d'équité envers les citoyens francophones et anglophones, et à la demande de ceux-ci, le préliminaire de projet au règlement sur le plan d'urbanisme a été traduit, et par le fait même prolongé le délai de consultation jusqu'à la mi-février;

ATTENDU QUE plusieurs débats, discussions et questionnements autour du préliminaire de projet de règlement ont eu lieu lors de séances ordinaires ou de journées d'information ainsi que la parution d'articles dans les journaux régionaux;

ATTENDU QUE dans l'exercice de planification régionale et locale, l'usage carrière et sablière n'est pas prévu ni souhaité;

ATTENDU QU'une demande d'attestation de conformité a été déposée le 13 mai 2011 pour exploiter une carrière par la firme AMTECH pour Location Jean Miller inc.;

ATTENDU QUE le site visé par la demande est situé entre deux lacs voués à la villégiature et que l'usage projeté n'est pas compatible avec le secteur qui se développent en villégiature;

ATTENDU QUE les citoyens sont très préoccupés par cette question;

EN CONSÉQUENCE, le conseil municipal statue et ordonne ce qui suit :

(… )

ARTICLE 2  - GRILLE DE SPÉCIFICATIONS

La grille des spécifications MB-1 est modifiée par l'ajout de la note : «(4) Extraction» vis-à-vis la ligne usage spécifiquement exclu sous la colonne ou l'usage production est permis, et ce, pour exclure l'usage extraction des usagers autorisés dans la zone MB-1 (…)

ARTICLE 3 - ENTRÉE EN VIGUEUR

Le présent règlement entrera en vigueur conformément à la Loi.

[14]        Ainsi, les demanderesses contestent l'adoption du règlement de zonage 168-1-2011 modifiant le règlement de zonage 168 qui les empêche d'obtenir le certificat aux fins de procéder à des activités d'extractions dans la zone MB-1.

ARGUMENTS DES DEMANDERESSES

[15]        Les demanderesses s'opposent au nouveau règlement 168-1-2011 au motif qu'il a été adopté postérieurement à leur dépôt d'une demande de certificat.  Ainsi, elles soutiennent que la Municipalité n'a pas relevé le fardeau qui lui échoit de démontrer qu'elle avait l'intention préalable d'exclure sur son territoire toutes activités d'extraction.

[16]        Elles soutiennent que la Municipalité agit de mauvaise foi à leur égard, puisque le règlement adopté ne vise que les demanderesses et finalement, elles ajoutent que la Municipalité n'a pas agi avec célérité.

[17]        Les demanderesses s'appuient sur le texte du règlement adopté lors de sa séance du 5 mai 2010, alors que le conseil de la Municipalité avait mis fin au processus entamé deux ans auparavant aux fins de modifier sa réglementation en annulant les règlements # 2000, 2001, 2002, 2003 et 2004 et en précisant ce qui suit :

Le processus n'ayant jamais atteint l'étape du registre, lesdits règlements ne sont jamais entrés en vigueur conformément à la Loi.

Pour l'émission de permis et autres relatifs au dossier d'urbanisme, les règlements adoptés en 1996 et leurs amendements sont les seuls en vigueur et opposables sur le territoire de la municipalité des Mille-Isles.[9]

ARGUMENT DE LA DÉFENDERESSE

[18]        La Municipalité s'appuie sur le schéma d'aménagement et de développement révisé («le schéma») adopté par la municipalité régionale de comté d'Argenteuil («la MRC») entré en vigueur le 1er juin 2009[10] pour démontrer que depuis au moins 2009, la Municipalité a l'obligation d'adopter une réglementation qui respecte le schéma.  Selon le schéma, les municipalités de la MRC doivent adopter un plan d'urbanisme et une réglementation qui doit entre autres exclure les activités d'extraction.

[19]        En 2009, lors d'une séance de consultation publique préalable à l'adoption des règlements et par écrit par la suite, de nombreux citoyens s'étaient opposés à l'adoption des règlements, vu la hâte avec laquelle la Municipalité voulait agir.   Cette contestation des citoyens ne concernait aucunement l'interdiction de procéder à des activités d'extraction sur le territoire de la Municipalité[11].

[20]        Malgré l'opposition des citoyens en juin 2009[12], la Municipalité adopte les cinq règlements, dont le règlement # 2002 qui interdit les activités d'extraction sur l'ensemble du territoire.

[21]        Par la suite, à l'automne 2009, des élections municipales ont eu lieu.  Une fois le nouveau conseil élu, il fut décidé d'annuler les règlements récemment adoptés dont le règlement #2002, vu l'opposition manifestée par les électeurs à plusieurs occasions.

[22]        C'est ainsi que la résolution du 5 mai 2010[13] a été adoptée afin de permettre un processus de révision complète des règlements d'urbanisme qui reflètent les préoccupations de la population.

[23]        La Municipalité désirait consulter la population et recevoir les commentaires pour pouvoir adopter une réglementation qui réponde aux attentes des citoyens.

[24]        Durant tout ce processus de consultation, soulignons à nouveau que la prohibition annoncée des activités d'extraction sur le territoire n'a pas été contestée ou modifiée de quelque façon que ce soit.

LE DROIT APPLICABLE

[25]        En matière d'émission des permis, l'arrêt de la Cour suprême du Canada dans City of Ottawa et al. v. Boyd Builders Ltd.[14] demeure la référence[15].

[26]        On y a établi qu'une municipalité qui reçoit une demande de permis doit en principe l'émettre si la réglementation en vigueur à la date du dépôt de la demande le permet.  Ainsi, un permis sera octroyé si la demande est substantiellement complète et conforme aux exigences en place[16].  Cependant, si par la suite, la municipalité adopte un règlement modifiant le règlement de zonage existant, ayant pour effet de changer les usages autorisés jusqu'alors, elle pourra refuser la délivrance d'un permis si elle renverse le fardeau et satisfait à trois conditions, à savoir :

·        la municipalité doit établir qu'avant la demande de permis, elle avait déjà clairement exprimé son intention de modifier le règlement jusqu'à là en vigueur;

·        elle doit démontrer qu'elle a agi de bonne foi;

·        elle doit prouver avoir agi avec diligence.

[27]        L'arrêt Boyd Builders précité, bien qu'il émane de l'Ontario, a été appliqué au Québec depuis l'arrêt de la Cour d'appel Carrières T.R.P. Ltée c. Mirabel (Ville)[17].

[28]        Pour établir le critère d'une intention préalable, la municipalité doit démontrer que l'intention était précise c'est-à-dire que ses fonctionnaires étaient au courant et qu'un certain travail collectif était orchestré en ce sens.

[29]        En ce qui concerne le critère de la bonne foi, le paragraphe 20 de l'arrêt de la Cour d'appel Mirabel [18] fait état de l'analyse qui doit ressortir de la situation factuelle :

20  Quand une ville adopte un règlement non pas dans l'intérêt public mais uniquement pour se donner une raison de refuser un permis déjà demandé, elle est évidemment de mauvaise foi2 ; elle fait preuve alors de discrimination et son intention de nuire injustement à autrui ne fait pas de doute. Tout autre est le cas de la ville qui réalise que le permis demandé risque de compromettre l'intérêt public et qui, pour cette raison, prend des mesures pour y faire obstacle. La réception d'une demande de permis ne doit pas paralyser le pouvoir réglementaire de la ville. Le Conseil de ville qui réalise les inconvénients que le permis sollicité risque d'entraîner pour l'ensemble de la population peut à mon avis remédier sans délai à la carence de sa réglementation. Certes, l'adoption d'un règlement prohibitif à l'occasion d'une demande de permis est suspecte et peut créer une présomption de mauvaise foi. Cependant, si la ville établit que son but est non pas de nuire au solliciteur de permis mais de sauvegarder l'intérêt général de ses ressortissants, on ne peut la taxer de “mauvaise foi” à moins de donner à cette expression un sens qu'elle n'a pas.

QUESTIONS

[30]        Le Tribunal doit décider si la Municipalité doit émettre le certificat requis par les demanderesses.

[31]        Pour répondre à cette question le Tribunal doit décider si :

1)    La demande de permis ou de certificat d'attestation est-elle conforme aux exigences?

2)    La Municipalité a-t-elle relevé son fardeau de démontrer qu'elle avait une intention antérieure au 13 mai 2011 d'adopter un règlement afin d'exclure les activités d'extraction sur son territoire?

3)    La Municipalité a-t-elle agi de bonne foi?

4)    La Municipalité a-t-elle agi avec célérité?

ANALYSE DE LA PREUVE

[32]         Le Tribunal doit en premier lieu déterminer si la demande de certificat des demanderesses est conforme aux exigences et en second lieu si la Municipalité a relevé son fardeau de preuve de démontrer qu'elle avait l'intention préalable d'adopter un règlement aux fins d'exclure toute activité d'extraction, et ce, préalablement au 13 mai 2011, date du dépôt de la demande des demanderesses d'émission de leur certificat.  L'on évaluera également si la Municipalité était de bonne foi et si elle a agi avec célérité.

1)    La demande de permis ou de certificat d'attestation est-elle conforme aux exigences?

[33]        Pour répondre au premier volet de la question, le Tribunal doit déterminer si la demande de certificat était elle-même substantiellement conforme aux exigences en vigueur en date de son dépôt le 13 mai 2011[19].

[34]        La preuve à cet égard a été plutôt vague.

[35]        D'un côté, le Tribunal retient que le fardeau de démontrer la conformité aux règles existantes échoit sur les épaules de celui qui demande permis ou le certificat.

[36]        La demande est contenue à la pièce P-4.  Les demanderesses soutiennent que leur demande de certification était conforme à la réglementation existante qui au 13 mai 2011 permettait les activités d'extraction dans le secteur MB-1.

[37]        La Municipalité répond qu'il aurait fallu que la demande de certification réponde également aux exigences contenues dans le document complémentaire du schéma pièce D-1, à savoir les Normes de distances minimales relatives contenues au Règlement sur les carrières et sablières en vigueur[20].  Ainsi, la demande pièce P-4 ne contient pas la preuve que les exigences de distances soient respectées.  Le fonctionnaire désigné, représentant de la Municipalité, a témoigné qu'il lui semblait que le projet d'extraction couvrait un périmètre trop rapproché des résidences d'habitation, à savoir un minimum de 600 mètres.  De plus, il a indiqué qu'il estimait que la protection des cours d'eau n'était pas assurée.

[38]        Le Tribunal constate que la preuve de respect des exigences du document complémentaire, pièce D-1 par les demanderesses est bien mince.  Le Tribunal est plutôt d'avis que cette preuve relève du fardeau des demanderesses et qu'elles ne semblent pas l'avoir comblé, bien que leur demande comprenne des cartes et photos aériennes.

[39]        Sur cette seule base, le Tribunal pourrait refuser le recours des demanderesses.  Malgré cette preuve trop vague, le Tribunal préfère, tout de même, passer à la seconde étape pour décider du bien fondé ou non de la démarche des demanderesses.

2)    La Municipalité a-t-elle relevé son fardeau de démontrer qu'elle avait une intention antérieure au 13 mai 2011 d'adopter un règlement afin d'exclure les activités d'extraction sur son territoire?

[40]        En date du 1er juin 2009, la MRC a adopté son schéma d'aménagement et de développement révisé (SADR)[21].

[41]        Selon le schéma[22], les activités extractives sont interdites.  En effet, selon un extrait du schéma, toute nouvelle activité extractive gravière ou sablière est interdite dans la zone convoitée.

[42]        En application de l'article 59 de la Loi sur l'aménagement et l'Urbanisme[23], une fois le schéma adopté, les municipalités visées ont deux ans pour adopter leur réglementation correspondante pour s'y conformer.  Ce délai de deux ans peut-être prolongé[24], comme ce fut le cas en l'espèce.

[43]        Le 17 juin 2009, la Municipalité a adopté quatre règlements, soit les règlements 2000 à 2004 dont le règlement #2002 interdit les activités d'extraction[25].

[44]        En novembre 2009, aux termes d'élections, la Municipalité est alors dirigée par une nouvelle équipe d'élus, à l'exception d'un seul conseiller réélu.  Compte tenu des contestations des citoyens préalablement à l'adoption des règlements et on s'en doute de promesses électorales, il est décidé à la séance du 5 mai 2010 de mettre fin au processus du plan d'urbanisme 2000 et des règlements 2000 à 2004[26].  Les règlements deviennent caducs, puisqu'on cesse le processus d'adoption.  En effet, on ne procède pas à l'ouverture du registre afin de décider si un référendum sera requis pour que les règlements soient formellement adoptés.  Il est alors convenu de confier à une autre firme d'urbanisme l'examen critique de la réglementation proposée[27].

[45]        C'est ainsi que la firme Apur est embauchée par la Municipalité et qu'elle produit son rapport de février 2010[28] afin d'aider madame Caroline Aubertin («Mme Aubertin») dans sa rédaction de la nouvelle réglementation proposée.  Par la suite, des comités consultatifs de citoyens sont formés pour une période de deux mois.

[46]        À compter de mai 2010, Mme Aubertin se consacre à la rédaction des nouveaux règlements[29].

[47]        Un plan d'urbanisme révisé est proposé et rédigé par Mme Aubertin et finalisé pour le 25 septembre 2010[30].  Mentionnons que ce plan d'urbanisme révisé contient également la mention l'interdiction d'activité d'extraction[31].  Le tout est posté sur le site web de la Municipalité afin de recevoir les commentaires du public durant une période de quatre mois.  Les commentaires sont reçus, aucun d'eux ne concerne la prohibition des activités d'extraction.

[48]        Les autres commentaires sont tenus en compte et en date du 2 novembre 2011, la Municipalité dépose un avis de motion aux fins d'adopter un plan d'urbanisme qui porte maintenant le numéro RU.01.2011, un règlement de zonage, un règlement de construction[32].  En date du 28 novembre 2011, la consultation publique a eu lieu et le 14 décembre 2011, le nouveau plan d'urbanisme devrait être adopté par le conseil municipal selon la preuve faite à l'audience.

[49]        Le Tribunal estime que l'intention de la Municipalité d'interdire sur son territoire toutes activités d'extraction est présente et continue depuis au moins 2009.  Le Tribunal est d'avis que la Municipalité s'est déchargée de son fardeau de prouver qu'elle avait une intention préalable à réglementer cette question depuis une période antérieure au dépôt de la demande certificat des demanderesses.

[50]        L'adoption par la Municipalité en date du 1er juin 2011 du règlement 168-1-2011 révisé pour interdire toute activité d'extraction sur son territoire dans le secteur convoité découle directement de son intention d'adopter un règlement visant à interdire toute telle activité.

[51]        La preuve révèle qu'entre le 13 mai et le 1er juin 2011, lors de la réception de la demande de certificat des demanderesses, la Municipalité a réagi afin d'adresser cette question en adoptant le règlement spécifique. La Municipalité affirme qu'il s'agissait de protéger l'intérêt public.

[52]        Pour le Tribunal l'intention préalable de la Municipalité a clairement été démontrée.

[53]        La preuve a également révélé que la Municipalité était sous l'impression que le terrain convoité par Miller, propriété de M. Tardif, allait faire l'objet d'un développement immobilier.  Ce dernier avait déposé auprès de la Municipalité des plans démontrant un aménagement de plusieurs résidences sur des grands terrains.

[54]        C'est avec étonnement que la Municipalité a reçu, vers le 13 mai 2011, la demande de certificat des demanderesses de procéder à de l'extraction dans le territoire MB-1.

[55]        Le Tribunal est satisfait que la preuve d'intention au préalable de la Municipalité a été amplement démontrée.

3)    La Municipalité a-t-elle agi de bonne foi?

[56]        La jurisprudence précitée[33] est à l'effet que l'intention de bonne foi est intimement liée avec la preuve d'intention préalable.

[57]        Les témoignages des préposés de la Municipalité ne démontrent aucune preuve de mauvaise foi de la part de cette dernière.  Le tout s'inscrit dans une démarche amorcée depuis 2008 poursuivie de façon constante afin de faire de la Municipalité un lieu paisible pour ses habitants.

4) La Municipalité a-t-elle agi avec célérité?

[58]        En dernier lieu, le Tribunal estime-t-il que la Municipalité a agi avec célérité?  En l'occurrence, l'avis de motion du règlement proposé le 1er juin 2011 a été adopté pour réagir à une situation qui prévalait à la suite de la demande du certificat des demanderesses.

[59]        Le Tribunal estime que la Municipalité a agi avec célérité pour l'adoption de ce règlement particulier qui visait à protéger le bien public.

[60]        Par ailleurs, toute la démarche initiée par la Municipalité a été constante depuis 2009.  Prenant le soin de consulter ses citoyens, le Tribunal ne peut retenir que la Municipalité aurait manqué de célérité.

[61]        En conclusion, le Tribunal considère que la Municipalité a renversé son fardeau de preuve pour démontrer qu'elle avait l'intention préalable d'agir, qu'elle avait agi de bonne foi et avec célérité.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[62]        REFUSE la demande de mandamus aux fins de délivrance d'un certificat de conformité;

[63]        LE TOUT avec dépens.

 

 

__________________________________

CHANTAL CORRIVEAU, j.c.s.

 

Me Dennis Geraghty

Lalonde, Geraghty, Riendeau & Lapierre

Avocat des demanderesses

 

Me Joanne Côté

Prévost, Fortin, D'Aoust

Avocate de la défenderesse et des mis en cause

Johanne Ringuette et Yohann Champagne

 

Dates d’audience :

12 et 13 décembre 2011

 



[1]     Pièce P-1.

[2]     Pièce P-2.

[3]     L.R.Q., c. A-19.1.

[4]     Pièce P-4.

[5]    Pièce P-6.

[6]     Pièce D-37.

[7]     Pièce P-8.

[8]     Pièce P-9.

[9]     Pièce P-11.

[10]    Pièce D-32 p.89. D'ailleurs, une exigence semblable existait également dans le schéma précédent adopté en 2001: pièce D-31 p.189.

[11]    Pièce D-22.

[12]    Pièces D-7, D-14 et D-15.

[13]    Pièce P-11.

[14]    [1965] S.C.R. 408 .

[15]    La Cour Suprême du Canada a réitéré l'application des principes édictés dans Boyd Builders dans l'arrêt Entreprises Sibeca inc. c. Frelighsberg, [2004] 3 R.C.S. 304 , 2004 CSC 61 .

[16]    Ferme Messicour c. Guertin et al., (C.A.), AZ-50101470 , [2001] R.J.Q. 2574 , paragr. 42.

[17]    EYB 1979-135833 (C.A.).

[18]   Id.

[19]    Id.

[20]    Pièce D-1, document complémentaire p. 52.

[21]    Pièce D-1.

[22]    Pièce D-31, page 189, section 9.4.5. affectation rurale villégiature et foresterie.

[23]    Précitée, note 4.

[24]    Pièce D-18.

[25]    Pièce D-14, adoption des règlements 2000 à 2004 le 19 octobre 2009; Pièce D-15, avis public à la population lui annonçant l'adoption des règlements 2000 à 2004.

[26]    Pièce P-11, point 9.

[27]    Pièce D-16.

[28]    Pièce D-16.

[29]    Pièce D-24.

[30]    Pièce D-40.

[31]    Id. page 67.

[32]    Pièces D-41, D-42 et D-43.

[33]    Précitées, notes 14, 15, 16 et 17.

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