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Décision

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[Texte de la décision]

Section des affaires immobilières

En matière d'expropriation

 

 

Date : 16 janvier 2013

Référence neutre : 2013 QCTAQ 01164

Dossier  : SAI-M-163570-0910

Devant les juges administratifs :

Louise Bélanger

Claude De Champlain

 

VILLE DE BROSSARD

Partie expropriante

c.

9131-4781 QUÉBEC INC.

Partie expropriée

 

 


DÉCISION




[1]              Le Tribunal est saisi d’un recours formé en vertu de la Loi sur l’expropriation[1], la « LE », lui demandant de déterminer le montant de l’indemnité à laquelle a droit 9131-4781 Québec inc., « 9131 (Deland) », en raison de l’expropriation par la Ville de Brossard, la « Ville », de trois parcelles de terrain lui appartenant. Il s’agit des lots 2 700 964, 2 700 975 et 2 700 976 du cadastre du Québec. Ces trois lots sont contigus et ils totalisent une superficie de 2 229,6 mètres carrés ou 24 000 pieds carrés.

1          Les procédures de réserve et d’expropriation

[2]              Par les résolutions 090119-014 et 090209-044 adoptées par son conseil les 19 janvier et 9 février 2009[2], la Ville est autorisée à imposer une réserve pour fins publiques sur plusieurs lots situés dans le secteur entre le boulevard Leduc et le boulevard de Rome, dont les trois lots susmentionnés appartenant à 9131 (Deland).

[3]              Des avis d’imposition de réserve[3] sont signifiés et publiés en conséquence en mai 2009. Ils précisent que l’imposition de la réserve est nécessitée plus spécifiquement :

« a)   Afin d’effectuer un remembrement des immeubles dans le cadre de la réalisation des orientations du programme particulier d’urbanisme en vigueur dans le secteur concerné;

   b)   Afin d’aménager des services/utilités publiques, dont notamment des rues et bassins de rétention dans le cadre de la réalisation des orientations du programme particulier d’urbanisme en vigueur dans le secteur concerné. »


[4]              Par la résolution 090817-262 adoptée par son conseil le 17 août 2009, la Ville est autorisée à acquérir de gré à gré ou par expropriation, à des fins de rues, de bassins de rétention ou de remembrement, entre autres immeubles, les trois lots de 9131 (Deland).

[5]              Le 7 octobre 2009, un avis d’expropriation[4] est signifié à 9131 (Deland). Il est inscrit au Livre foncier de la circonscription foncière de Laprairie, sous le numéro 16 624 977, le 13 octobre 2009 et est déposé au Tribunal le 19 octobre 2009.

[6]              Le 19 janvier 2010, une offre détaillée totalisant 100 332 $ est signifiée à la partie expropriée et est déposée au Tribunal le 21 janvier 2010.

[7]              Le 18 juin 2010, une offre détaillée amendée totalisant 189 516 $ est signifiée à la partie expropriée et est déposée au Tribunal le 23 juin 2010.

[8]              Après avoir déposé au greffe de la Cour supérieure du district de Longueuil une indemnité provisionnelle au montant de 132 700 $, la partie expropriante fait signifier à 9131 (Deland), le 22 juin 2010, un avis de transfert de propriété[5]. Il est publié au Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Laprairie, sous le numéro 17 316 693, le 23 juin 2010 et il est déposé au Tribunal le 30 juin 2010.

[9]              Cet avis mentionne que la partie expropriante prendra possession de l’emprise expropriée le 10 juillet 2010.

[10]           Le 14 octobre 2011, la partie expropriée fait signifier à la partie expropriante une réclamation détaillée totalisant 1 938 650 $.  Elle est déposée au Tribunal le même jour.

[11]           Après divers incidents, dont une remise accordée à la demande de la partie expropriante et une conciliation qui achoppe, l’audience débute le 18 juillet 2012 et se termine le 2 août 2012.  Une visite des lieux est effectuée le 23 juillet 2012.  Elle comprend non seulement le secteur visé par l’expropriation mais également les projets de condominiums que M. Ghislain Deland, actionnaire unique de 9144-5577 Québec inc., elle-même actionnaire unique de 9131 (Deland)[6], a réalisés par l’entremise de sociétés dont il avait le contrôle[7].

[12]           À la fin de l’audience, le Tribunal convient d’un échéancier avec les procureurs des parties avant que le dossier soit pris en délibéré :

31 août 2012 :                                  date butoir de dépôt de la preuve documentaire résultant d’engagements pris en cours d’audience,

21 septembre 2012 :           date butoir des représentations écrites sur la nouvelle preuve documentaire et de demande, au besoin, d’une réouverture d’enquête.

[13]           Normalement, à moins d’une demande particulière, la cause doit être prise en délibéré le 21 septembre 2012.

[14]           Le procureur de la partie expropriée attend au 21 septembre 2012 pour transmettre au Tribunal certains documents qu’il s’était engagé à produire lors de l’audience, pour expliquer pourquoi d’autres documents ne sont pas produits et pour faire des représentations additionnelles. Le même jour, en raison de ces événements, le procureur de la partie expropriante demande au Tribunal de ne pas prendre la cause en délibéré.

[15]           À son instigation, la présidente de la présente formation du Tribunal tient une conférence téléphonique avec les procureurs des deux parties le 27 septembre 2012. Il est alors convenu que certaines pièces et certains passages de la lettre argumentaire du procureur de la partie expropriée en date du 21 septembre 2012 soient retranchés et que la cause soit prise en délibéré.

[16]           Le présent dossier est donc en délibéré depuis le 27 septembre 2012. Normalement, la décision devait être rendue dans les trois mois suivants. Cependant, en raison d’un surcroît de travail, une prolongation de ce délai a été requise et obtenue de la présidente du Tribunal conformément à l’article 146 de la Loi sur la justice administrative[8].


2          les faits antérieurs à la réserve et À l'expropriation et leur contexte

[17]           M. Yves Maurais est, depuis 1990, associé principal d’Intercom services immobiliers, « Intercom », une firme spécialisée dans le courtage industriel, commercial, d’édifices à bureaux et la réalisation de projets d’ensemble. Ayant, entre autres, une formation d’urbaniste, il a notamment occupé divers postes de commissaire industriel avant d’exercer ses fonctions actuelles[9].

[18]           Au début de 2008, Le Groupe Maurice inc. ou 9209-1255 Québec inc., « Groupe Maurice », lui demande de trouver un site sur la Rive-Sud pour y établir une résidence pour personnes âgées. Il déniche un site sur le boulevard Leduc et ses démarches lui font découvrir que les principaux propriétaires des lots que comporte ce site sont :

-        la Ville,

-        Développements Iberville,

-        M. Pietro Savvides, faisant affaires par l’entremise de plusieurs compagnies, et sa famille,

-        Kana Constructions (compagnie de M. Nabil Glenza),

-        six ou sept particuliers et une succession.

[19]           Le Groupe Maurice se dit intéressé par le site en question dans la mesure où Intercom réussit à réaliser l’assemblage requis.

[20]           Monsieur Maurais va donc rencontrer M. Martin Lévesque, alors directeur du Service de développement urbain de la Ville[10]. Ce dernier lui affirme que la Ville est intéressée par le projet du Groupe Maurice à la condition que le remembrement ne se limite pas uniquement aux terrains requis pour ce projet mais qu’il s’inscrive plutôt dans un plan de développement de l’ensemble du quadrilatère où ils sont situés.


[21]           Il s’agit du quadrilatère compris entre les boulevards Rome et Leduc et les rues Lautrec et Lemelin.  Il s’insère près de trois secteurs récemment développés : le Domaine Rive-Sud en 2001, le Domaine du Parc en 2004 et le Domaine du Ruisseau en 2008. Il fait partie du secteur L de Brossard.

[22]           L’absence de développement dans ce quadrilatère s’explique comme suit.  Il a fait l’objet d’une subdivision cadastrale en 1955[11]. Les lots ont été vendus à un grand nombre de propriétaires dont plusieurs ne résident pas dans la région.  De plus, chaque lot, considéré isolément, ne correspond plus aux normes d’urbanisme du jour et ne peut être construit.  Il appert toutefois que fin 2007- début 2008, 9180-0185 Québec inc., une compagnie détenue par Kana Constructions et Nabil Glenza, a amorcé un remembrement en procédant à l’acquisition de 17 lots[12].

[23]           M. Maurais d’Intercom et M. Lévesque de la Ville s’entendent pour qu’Intercom coordonne un projet de remembrement et de développement de l’ensemble du quadrilatère, avec la collaboration de la Ville.

[24]           Les trois principaux propriétaires des lots compris dans le quadrilatère sont identifiés. Il s’agit de :

-        M. Pietro Savvides, son groupe ou sa famille,

-        MM. Nabil Glenza et Karim Besrour de Kana Constructions, et de

-        M. Mathieu Barile.

[25]           Monsieur Maurais réussit à réunir ces personnes et à les intéresser à collaborer pour la mise en place d’un développement d’ensemble dans leurs intérêts respectifs. Le 15 juillet 2008, une entente intitulée « Convention de collaboration mutuelle »[13] est signée par MM. Maurais, Savvides, Glenza et Barile, de même que par M. Jean-Guy Parent, à titre de représentant de 9133-6362 Québec inc., « 9133 (Maurais) », une compagnie dont il est co-actionnaire avec monsieur Maurais qui a conclu une entente de revente avec le Groupe Maurice.


[26]           Aux termes de cette entente :

-        Intercom est désignée comme étant le représentant et le porte-parole officiel de tous les propriétaires concernés notamment aux fins de rencontrer « les représentants de la Ville de Brossard »[14].

-        Les parties s’engagent à collaborer pour l’acquisition de tous les lots convoités[15] et à transiger entre elles, à un prix suggéré de 4 $ le pied carré[16], pour que « chacune des parties puisse devenir propriétaire des lots qui leur ont été attribués » et ce, lorsque « le plan de développement aura été adopté par la Ville et par les parties »[17].

[27]           Dès le lendemain, monsieur Maurais rencontre M. Pierre Bélanger, économiste, pour lui confier le mandat d’analyser la mise en valeur de l’ensemble du quadrilatère.  Ce dernier lui fait une première offre de services le 22 juillet 2008[18].

[28]           Le choix de monsieur Bélanger est judicieux puisque ce même expert a élaboré, en 2007, pour la Ville, sa stratégie de développement 2007-2016 sur l’ensemble de son territoire. Le document a été déposé au Tribunal[19] mais il fait l’objet d’une ordonnance de confidentialité.

[29]           Un mandat complémentaire est confié à l’économiste Bélanger le 3 octobre 2008[20].  Il s’agit de préparer un plan d’aménagement d’ensemble. Le mandat prévoit que « Les terrains associés aux firmes Kana, Savvides, Barile et Maurice seront donc tous considérés, ainsi que les zones relatives aux espaces publics (rue, bassins de rétention, par cet espaces verts) ou associés à d’autres propriétaires particuliers ». Le 10 décembre 2008, l’économiste Bélanger transmet à monsieur Maurais d’Intercom et à monsieur Lévesque de la Ville son Programme d’aménagement et de construction résidentielle[21].


[30]           Le Tribunal remarque que le plan d’aménagement tient compte des amendements réglementaires intervenus en cours de mandat, dont il sera fait état ci-après.

[31]           Groupe Maurice promet d’acheter de 9133 (Maurais) un terrain d’une superficie minimale de 250 000 pieds carrés et maximale de 300 000 pieds carrés, à un prix de 10,50 $ le pied carré. Ce terrain comprend les lots que 9133 (Maurais) doit acquérir de la Ville. 

[32]           Le 18 août 2008, le conseil municipal de la Ville adopte trois règlements :

- REG-101

:

Règlement modifiant le Règlement Plan d’urbanisme 1640 afin d’ajouter un programme particulier d’urbanisme visant le secteur du quartier Dix30 et d’agrandir l’aire d’affectation Pôle-2[22]

- REG-102

:

Règlement modifiant le Règlement de zonage 1642 afin de créer les zones L04H, L05H, L06H, L07H, L12C, de définir les dispositions applicables à ces nouvelles zones et de modifier les dispositions applicables aux zones L01H et L10C[23]

- REG-103

:

Règlement modifiant le Règlement 1641 sur les plans d’implantation et d’intégration architecturale

[33]           Le Tribunal note que :

-        le règlement REG-101 assujettit le quadrilatère en cause à un plan particulier d’urbanisme, le « PPU »;

-        curieusement, ce PPU, élaboré par le Groupe Gauthier, Biancamano, Bolduc, mentionne déjà qu’un projet résidentiel pour personnes âgées, donc le projet du Groupe Maurice, est prévu au sud du boulevard Leduc[24];

-        ce PPU propose, dans le quadrilatère en cause, une plus forte densité des affectations résidentielles[25];


-        le règlement REG-102[26] modifie le zonage de ce secteur afin, essentiellement, d’en assurer la concordance avec le PPU;

-        à l’instar du terrain convoité par monsieur Maurais d’Intercom pour le Groupe Maurice, le terrain de 9131 (Deland) passe de la zone L01H à la zone L07H[27];

-        dans cette zone sont autorisés, entre autres usages, le groupe d’usage Habitation multifamiliale de 9 à 30 logements et l’usage Résidence personnes âgées[28].

[34]           Le 28 août 2008, le directeur général de la Ville, M. Aubert Gallant, confirme à Intercom que la Ville lui vendra 228 000 pieds carrés à un prix non négociable de 5 $ le pied carré. Des résolutions autorisant la signature d’une promesse d’achat et la vente à ce prix sont adoptées par le conseil de la Ville le 16 octobre 2008[29]. La promesse d’achat entre 9133 (Maurais) et la Ville sera signée le 13 novembre 2008[30].

[35]           Afin de procéder à l’assemblage des lots du quadrilatère, en septembre 2008, Intercom envoie à chacun des propriétaires une lettre explicative accompagnée d’une promesse d’achat de 9133 (Maurais). Un exemple de ce document en version française[31]  et un en version anglaise[32] sont déposés au Tribunal. 

[36]           Intercom mandate M. Daniel Lavoie, faisant affaires sous le nom de Le Patrimoine du Roussillon inc., « pour l’assister dans la planification et le développement de terrains vacants »[33]. Monsieur Lavoie est décrit par monsieur Maurais comme étant un pompier à la retraite de la Ville et ses fonctions consistent à rencontrer les propriétaires et à négocier avec eux.

[37]           L’exercice a connu un certain succès, tel qu’il appert du nombre de ventes relevées par l’évaluateur Pierre Cyr, entre novembre 2008 et juin 2009, dont l’acheteur est 9133 (Maurais)[34].


[38]           Force est de constater que la Ville n’est pas étrangère à ce succès. Loin de là.

[39]           À titre d’exemple, une lettre[35] du 3 décembre 2008 où le directeur général adjoint de la Ville, Me Paul Rathé, invite un propriétaire à transiger avec 9133 (Maurais) qui procède au remembrement tout en évoquant le pouvoir d’expropriation de la Ville. Nous y lisons :

« Madame (…),

La Ville de Brossard discute actuellement avec l’entreprise 9133-6362 Québec Inc. afin de procéder au remembrement de divers lots situés entre le boulevard de Rome et le boulevard Leduc. Les subdivisions réalisées il y a de nombreuses années ne conviennent plus aux objectifs actuels de développement.

Vous êtes propriétaire d’un de ces immeubles, soit (…) et votre approbation s’avère nécessaire à la réalisation d’un important projet de développement.

Bien que la Ville de Brossard ne souhaite pas intervenir directement dans les transactions devant se dérouler entre les parties, nous désirons vous informer que l’organisation municipale adhère au projet de développement structuré et proposé par la compagnie 9133-6362 Québec Inc.et suite à l’adoption d’un programme particulier d’urbanisme affectant le lot visé, la Ville dispose de pouvoir d’expropriation permettant la réalisation de nos objectifs de remembrement du secteur. »

[40]           Le Tribunal comprend qu’il s’agit là d’une lettre type que d’autres propriétaires ont également reçue de la Ville.

[41]           Par les résolutions adoptées par son conseil les 19 janvier et 9 février 2009, le conseil de la Ville adopte les résolutions 090119-014 et 090209-044[36] autorisant à imposer une réserve pour fins publiques sur les lots qui n’ont pas fait l’objet d’une transaction avec 9133 (Maurais). Des avis d’imposition de réserve[37] sont signifiés et publiés en conséquence en mai 2009.


[42]           Comme on peut le constater au tableau des ventes de l’expert de la Ville, monsieur Cyr[38], de nombreuses transactions interviennent entre les partenaires à la « Convention de collaboration mutuelle » de manière à ce que chacun soit propriétaire de l’ensemble des lots qu’ils ont mutuellement convenu de s’attribuer. 

[43]           L’acte de vente par lequel la Ville vend son terrain à 9133 (Maurais) est enregistré le 12 juin 2009[39]. Celui par lequel 9133 (Maurais) le revend au Groupe Maurice est enregistré le 16 juin 2009[40].

[44]           Un plan schéma avec couleurs, déposé au Tribunal, donne le portrait des blocs de terrains de chaque propriétaire une fois que toutes les ventes et tous les échanges sont complétés[41].

[45]           M. Martin Lévesque a expliqué au Tribunal les principales raisons pour lesquelles, même aujourd’hui, aucun développement n’a encore été réalisé dans le quadrilatère en question, hormis la construction de la résidence pour personnes âgées :

-        Après que 9133 (Maurais) eut revendu au Groupe Maurice les terrains requis pour la construction de la résidence pour personnes âgées, M. Yves Maurais n’avait plus d’intérêt à poursuivre le développement du quadrilatère.

-        Des trois propriétaires signataires de la Convention de collaboration mutuelle[42], seul M Nabil Glenza de Kana Constructions a véritablement une expertise dans la construction.

-        M. Mathieu Barile ne connaît pas le marché.

-        M. Pietro Savvides n’acquiert pas les terrains en vue d’un développement immédiat.

-        Comme chacun a son propre agenda, les trois propriétaires ne se font pas confiance mutuellement.


-        Une dispute est survenue et les parties ne se parlent plus vraisemblablement depuis que monsieur Barile a acheté un terrain qui, selon leur entente de répartition des terrains, devait être acquis par monsieur Glenza. Selon le témoin, il s’agit du lot no 2 700 876, en oranger sur le plan schéma coloré[43], brisant une lisière de lots en rouge, la couleur de Kana Constructions et monsieur Glenza.

[46]           L’actuel directeur du Service de l’urbanisme de la Ville, M. Mario Verville, témoigne que, selon son expérience, un projet de développement sous l’égide d’un seul développeur peut se réaliser assez rapidement, soit dans un délai d'environ deux ans. C’est généralement plus long quand il y a plusieurs développeurs parce que, souvent, ils n'ont pas le même échéancier.

3          la partie expropriée, ses réalisations et les immeubles visés

[47]           La partie expropriée, que nous désignons par 9131 (Deland) pour faciliter la compréhension du texte, a pour unique actionnaire 9144-5577 Québec inc., elle-même entièrement détenue par M. Ghislain Deland[44].

[48]           Monsieur Deland œuvre dans le domaine de l’immobilier depuis 1975.  Il a acheté plusieurs immeubles à revenu, en a revendus et en a conservés.  Il est agent immobilier depuis 1990, mais il ne conserve maintenant son permis que pour vendre ses propres propriétés.

[49]           Au début des années 2000, il décide d’entreprendre la construction de condominiums.  Il réalise trois projets, l’un après l’autre, dans la Ville de Laprairie :

-        Le premier projet consiste en un bâtiment de trois unités et un bâtiment de six unités. Plutôt que de les vendre, monsieur Deland décide de les louer afin, dit-il, d’initier son fils à la gestion immobilière.

-        Le deuxième consiste en deux bâtiments de 12 unités chacun, destinées à la vente.

-        Le troisième consiste en un bâtiment de 8 unités réalisé en huit mois.

[50]           Monsieur Deland expose qu’en matière de développement immobilier, le choix de l’emplacement est ce qu’il y a de plus important et qu’il importe de vérifier la proximité des services. Par exemple, le site de son premier projet, en front sur une rue desservie, a été choisi en raison de sa localisation centrale. L’emplacement de son deuxième projet est à proximité des voies d’accès et de tous les services municipaux et le fleuve est visible du troisième étage du bâtiment.

[51]           Lorsque son troisième projet est terminé, monsieur Deland se cherche un nouvel emplacement. Il a l’œil sur Brossard depuis plusieurs années mais il attendait d’avoir les liquidités nécessaires. Une de ses locataires l’informe qu’un dénommé M. Pierre Thivierge a un terrain à vendre à Brossard. Il le rencontre au début du printemps 2008. Monsieur Thivierge lui dit être prêt à lui vendre son terrain parce qu’il n’est pas intéressé à construire du multifamilial.

[52]           Monsieur Deland se rend alors au Service du développement urbain de la Ville. On lui fournit un plan permettant de localiser le terrain de monsieur Thivierge, on lui confirme qu’une rue passera en face du terrain et on lui remet un extrait du règlement de zonage prévoyant qu’une construction de 4 à 8 unités de logement est autorisée sur ce terrain.

[53]           Le 4 juin 2008, M. Ghislain Deland acquiert de M. Pierre Thivierge le lot 2 700 976[45].

[54]           Dans l’esprit de monsieur Deland, il ne s’agit que d’une première acquisition. Il espère réaliser un assemblage pour pouvoir construire un véritable complexe de copropriétés. À son avis, dans le secteur L de Brossard où est situé le lot qu’il vient d’acquérir, tout est à proximité, les condominiums se vendront facilement et comme les propriétés se vendent plus cher, il pourra obtenir une marge de profit supérieure qu’ailleurs.

[55]           Monsieur Deland fait des recherches et des démarches pour acheter d’autres terrains du même quadrilatère. Il se rend à maintes reprises à l’hôtel de ville pour avoir le nom et les coordonnées des propriétaires de terrains voisins à celui qu’il vient d’acquérir. En quelques occasions, son interlocuteur est le directeur du Service du développement urbain lui-même, M. Martin Lévesque.

[56]           Lors d’une rencontre tenue à l’automne 2008, le directeur Lévesque informe monsieur Deland que le règlement de zonage a été modifié au cours de l’été de sorte que dans la zone où son terrain est situé, les usages autorisés sont les constructions de 9 à 30 unités de logement et non plus celles de 4 à 8 unités, ce qui élimine les petits constructeurs. Monsieur Deland considère qu’il s’agit là d’une modification réglementaire avantageuse puisqu’il voulait réaliser un gros projet. Cela l’encourage à acquérir d’autres terrains.

[57]           Monsieur Deland soutient que M. Martin Lévesque ne lui a jamais mentionné s’être entendu avec M. Yves Maurais pour que ce dernier réalise le remembrement de l’ensemble du quadrilatère, avec la collaboration de la Ville. En contre-interrogatoire, le directeur Lévesque confirme qu’il n’a jamais été question du remembrement en cours dans ses discussions avec monsieur Deland. À son avis, il n’avait pas à l’en informer puisque l’assemblage se faisait sur une base privée.

[58]           Parmi les propriétaires de lots avoisinants se trouve Kana Constructions. M. Ghislain Deland communique avec l’entreprise et on lui dit qu’il n’y a pas de terrain disponible pour le moment.

[59]           Monsieur Deland téléphone à Mme Rose-Laure Printemps, propriétaire du lot voisin no 2700977. Cette dernière l’informe qu’elle vient d’accepter de vendre son terrain à un prix de 5 $ le pied carré à 9133 (Maurais). Elle lui affirme avoir cédé à la pression et s’être sentie menacée par le représentant Lavoie. L’acte de vente entre Mme Printemps et 9133 (Maurais) intervient le 19 novembre 2008[46].

[60]           En octobre 2008, M. Ghislain Deland rencontre M. Daniel Lavoie à la demande de ce dernier qui lui remet alors une lettre d’Intercom, signée par M. Yves Maurais et accompagnée d’une promesse d’achat[47]. Monsieur Deland lui dit qu’il n’est pas à vendre. À ses dires, monsieur Lavoie lui répond que s’il ne vend pas, il verra à ce que son terrain soit enclavé et à ce que les rebuts de matériaux de construction y soient déchargés.

[61]           En novembre 2008, une offre d’achat intervient entre 9131 (Deland) et Mme Mina Farsaoui de La corporation de gestion Berrada concernant les lots 2700964 et 270975. La conclusion de l’acte de vente est retardée de quelques mois, madame devant s’absenter du pays pour des raisons familiales. Il est conclu le 22 janvier 2009[48].

[62]           Monsieur Deland convoite également le lot no 2700963 appartenant à M. Morty Zafran. Le 22 octobre 2008, il transmet à l’épouse de celui-ci, Mme Helen Lober Zafran, une lettre dans laquelle il écrit[49] :

« Je vous écrit pour savoir si vous êtes toujours propriétaire d’un terrain à Brossard no 2 700 963, qui n’a pas d’infrastructure. Le zonage a changé et je crois que vous ne pouvez bâtir dans les circonstances.

Je serais intéressé à vous parler à ce sujet. Un promoteur tente d’acheter les terrains à bas prix.

Je suis propriétaire d’un terrain près du vôtre. Veuillez me contacter avant de prendre une décision S.V.P. »

(Transcription conforme)

[63]           Le couple Zafran rencontre monsieur Deland au bureau de ce dernier le 3 novembre 2008. Des négociations sont amorcées entre les parties. Monsieur Zafran soutient que selon les informations qu’il a obtenues, son terrain vaudrait environ 18 $ le pied carré s’il était desservi de sorte que si l’on soustrait de 5 $ à 7 $ pour les services, le prix de vente devrait être de 12 $ ou 13 $ le pied carré. De son côté, M. Ghislain Deland offre 7 $ le pied carré. Les discussions se poursuivent. Selon un document intitulé « Memorandum of understanding »[50] signé par MM. Zafran et Deland le 15 juillet 2010, ils se sont entendus, au début du mois de janvier 2009, sur un prix de vente de 10 $ le pied carré, pour un total de 80 000 $. Il appert toutefois qu’aucune entente écrite n’est encore signée lorsque, le 10 mars 2009, M. Morty Zafran reçoit signification d’un avis d’imposition d’une réserve sur son terrain. Cela met fin aux discussions avec monsieur Deland.

[64]           Le 2 décembre 2008, M. Ghislain Deland se rend à l’hôtel de ville de Brossard pour y discuter de la possibilité d’acquérir de la Ville un lot dont elle est propriétaire et qui est contigu aux siens. Il y rencontre Mme Nicole Fréchette, adjointe à la direction générale, qui lui suggère d’écrire une lettre à la Ville, ce qu’il fait dès le lendemain. Il écrit[51] :

« Pour faire suite à la rencontre du 2 décembre à l’hôtel de ville, vous m’avez demandé d’écrire une lettre pour confirmer mon intention d’acheter un terrain vous appartenant. Il s’agit du terrain # 2 700 965 cadastre et matricule 0834809585, d’une superficie de 743.2 m2.

Ce terrain côtoie le mien qui dû au changement de zonage n’est pas assez grand. L’ancien zonage demandait 4 @ 8 logements et demande maintenant 9 @ 32 logements; extrait du règlement 1642.

J’attends de savoir le prix ainsi que la réponse à ma demande. »

(Transcription conforme)

[65]           Dans les jours qui suivent, madame Fréchette effectue des vérifications. Le 11 décembre 2008, le chef de service permis et inspection, M. Lucien Desbiens, l’informe que le terrain n’est pas à vendre « car il y a un projet en cours pour tout le secteur et la Ville échangera des lots avec des propriétaires pour la construction des rues »[52]. Le même jour, madame Fréchette téléphone à monsieur Deland « pour l’informer que la Ville refuse de lui vendre ce lot »[53]. Selon le témoignage de monsieur Deland, il ne lui est toujours pas mentionné qu’un remembrement est en cours, par le privé certes, mais à l’instigation et avec la collaboration de la Ville.

[66]           Au début de l’année 2009, monsieur Deland est convoqué à une rencontre à l’hôtel de ville. Assistent à cette rencontre le directeur général de la Ville, M. Aubert Gallant, le directeur du développement urbain de la Ville, M. Martin Lévesque, de même que MM. Yves Maurais et Daniel Lavoie pour Intercom. Pour la première fois, les hauts fonctionnaires de la Ville disent collaborer avec Intercom pour que cette dernière réussisse le remembrement. Ils l’encouragent à vendre ses lots à la compagnie de monsieur Maurais à défaut de quoi la Ville devrait les exproprier. On lui dit enfin de ne pas acquérir d’autres lots parce que cela serait considéré comme de la spéculation.

[67]           M. Ghislain Deland n’est pas à vendre.

[68]           Au moment où des avis d’imposition de réserve sont signifiés, en mars 2009, 9131 (Deland) est propriétaire de trois parcelles de terrain. Il s’agit des lots 2 700 964, 2 700 975 et 2 700 976 du cadastre du Québec, contigus et totalisant 2 229,6 mètres carrés ou 24 000 pieds carrés.

[69]           La situation est inchangée au moment de la signification de l’avis d’expropriation le 7 octobre 2009. 

4          la détermination de l’indemnité d’expropriation

4.1      La date d'évaluation

[70]           L’expropriation a été précédée de l’imposition d’une réserve pour fins publiques.  Dans ce contexte, les deux parties et leurs experts[54] s’entendent, conformément à la jurisprudence, pour retenir, comme date d’évaluation de l’indemnité, la date du 7 octobre 2009, soit la date de signification de l’avis d’expropriation.

4.2      Le fardeau de preuve

[71]           La partie expropriante a le fardeau de la preuve concernant la composante immobilière de l’indemnité, souvent qualifiée d’indemnité principale même s’il peut arriver que la valeur de l’immeuble exproprié soit moindre que les dommages résultant de son expropriation.

[72]           La partie expropriée a, pour sa part, le fardeau de prouver tous les autres chefs pour lesquels elle réclame une indemnité. 

[73]           Ces constats sont clairement énoncés à l’article 48 LE :

48. L'expropriant a le fardeau de la preuve pour ce qui concerne la partie de l'indemnité afférente à la valeur de l'immeuble ou du droit réel immobilier exproprié. L'exproprié, le locataire ou l'occupant de bonne foi a le fardeau de la preuve pour ce qui concerne toute autre partie de l'indemnité.

4.3      L'indemnité immobilière : la valeur du terrain

4.3.1   La preuve et les prétentions de la partie expropriante

[74]           La partie expropriante fait entendre M. Pierre Cyr, É.A., lequel dépose son rapport d’expertise[55]. Il y identifie en ces termes l’usage le meilleur et le plus profitable[56] :

« Le concept de l’usage le meilleur et le plus profitable sera atteint dans l’optique d’un usage habitation qui nécessite au préalable le remembrement de tout le territoire ou partie de celui-ci et au moment de l’évaluation, c’est dans ce contexte qu’a été estimée la valeur recherchée. »

(Soulignement du Tribunal)

[75]           L’expert favorise la méthode de comparaison pour la détermination de l’indemnité immobilière.  Il décrit ainsi sa méthode d’analyse[57] :

« Pour ce faire, nous avons entrepris la lecture du marché à la recherche d’indices paritaires ayant impliqué des propriétés offrant les caractéristiques du terrain à évaluer, à savoir : un lot subdivisé évoluant à l’intérieur d’un secteur destiné à la fonction résidentielle dont la mise en valeur exige au préalable d’être remembré en raison de problèmes urbanistiques et de la multiplicité de propriétaires qui n’ont pas nécessairement le même objectif. »

[76]           L’évaluateur Cyr a relevé 48 transactions immobilières effectuées entre 2008 et 2010. En 2008, l’expert en a répertorié 19 lui permettant de dégager un paramètre de valeur se situant entre 17,94 $ et 85,32 $ le mètre carré.

[77]           Pour 2009-2010, l’expert de la partie expropriante a retenu 29 transactions de terrains. Parmi celles-ci, nous retrouvons 7 actes d’échange de terrains entre la Ville et des promoteurs. Par ailleurs, 7 de ces transactions ont, pour acquéreur, 9133 (Maurais).

[78]           En 2009-2010 également, trois compagnies reliées au Groupe Maurice, soit 9210-5386 Québec inc., 9209-1255 Québec inc. et Résidence L’Avantage inc., sont acquéreurs dans quatre transactions.  Elles visent à concrétiser un remembrement propice à la création d’un terrain de grande superficie pour permettre à Résidence L’Avantage inc. d’y construire sa résidence pour retraités.

[79]           Afin de dégager le taux unitaire à appliquer pour déterminer la valeur du terrain exproprié, monsieur Cyr retient plus particulièrement les ventes suivantes[58] :

 

#

Date

(avant-contrat)

Superficie

m.ca.

Nb lots

Prix

vente

Taux unitaire

$/m.ca.

26

2009-05

(2009-03)

967,1

1

109 305 $

113,02 $

32

2009-06

(2009-05)

25 918,8

17

2 976 485 $

114,84 $

34

2009-11

1 181,0

1

120 000 $

101,61 $

26.01

2010-06

335,3

1

37 905 $

113,05 $

[80]           La transaction 26 représente, à son avis, la vente la plus comparable. Son taux unitaire de 113,02 $ le mètre carré est ajusté dans le temps afin de tenir compte de la date de l’évaluation. Monsieur Cyr obtient ainsi un taux de 124 $ le mètre carré, ou 11,52 $ le pied carré. Il conclut donc[59] :

 

Superficie du terrain 

:

2 229,6 mètres carrés

 

Taux unitaire

:

124 $/m.ca.

 

Valeur

:

276 470 $

4.3.2   La preuve et les prétentions de la partie expropriée

[81]           La partie expropriée fait entendre M. Norman Roy, É.A.

[82]           Dans un premier temps, celui-ci commente l’expertise réalisée par monsieur Cyr.  Il soutient que ce rapport ne nous aide pas puisqu’il s’agit d’un relevé historique de transactions sans aucune analyse permettant de déterminer la valeur au propriétaire eu égard à ce que l’exproprié pouvait faire de son terrain à la date de l’expropriation.

[83]           À l’égard des transactions de 2008 relevées par l’évaluateur de la partie expropriante[60], monsieur Roy fait remarquer, dans un premier temps, que les ventes nos 12, 15, 8, 39, 21, 11, 9 et 37 qui ont le même acheteur, soit 9180-0185 Québec inc. (N. Glenza), réfèrent toutes au marché de 2007 même si les contrats ont été signés en 2008. Elles sont donc de deux ans antérieures à la date d’expropriation.

[84]           Dans un deuxième temps, il ajoute qu’aucune de ces transactions n’est comparable en ce que :

-        la vente no 12 concerne un terrain de petite dimension;

-        la vente no 15 concerne un terrain peu profond;

-        les ventes nos 8, 39 et 21 concernent un certain monsieur Lavoie qui, selon la preuve entendue, servait d’agent acheteur pour l’un des trois promoteurs qui, avec monsieur Maurais, remembraient du terrain avoisinant;

-        la vente no 11, consiste en l’acquisition de plusieurs lots non contigus et trop petits pour être construits;

-        la vente no 9, transigée effectivement en 2007, concerne un terrain trop petit;

-        la vente no 37, concerne un terrain long et irrégulier;

-        la vente no 17 concerne un des lots expropriés de petite dimension, non comparable avec l’ensemble du terrain exproprié une fois remembré;

-        la vente no 40 est intervenue entre parties liées et vise des lots éparpillés;

-        la vente no 33 concerne, selon la fiche de mise en vente sur Internet[61] un terrain enclavé trop petit pour construire;

-        les ventes nos 25, 18 et 27 sont intervenues entre parties liées et concernent des petits terrains;

-        la vente no 23 concerne, selon le témoin, un vendeur mal informé (madame Printemps) qui a acquis le terrain d’un étranger (vente no 22);

-        la vente no 13 concerne un terrain de petite dimension et enclavé;

-        la vente no 5 concerne un terrain étroit, enclavé et non constructible;

-        la vente no 35 concerne un terrain trop petit pour être construit.

[85]           En ce qui concerne les ventes retenues par monsieur Cyr pour 2009-2010, monsieur Roy précise qu’à l’exception des ventes nos 31 et 32, toutes les transactions concernent de petits terrains qui ne se comparent pas au terrain exproprié qui résulte d’un assemblage.  De plus, depuis le nouveau règlement de zonage, le terrain exproprié est situé dans la zone L07H contrairement à plusieurs terrains visés dans les transactions retenues par l’expert Cyr qui sont zonés L06H.

[86]           Quant aux ventes nos 31 et 32, elles visent, à l’inverse, de très grands terrains, acquis aux fins de la construction d’une résidence pour personnes âgées.

[87]           M. Norman Roy présente ensuite son rapport d’expertise[62].  Il détermine ainsi l’usage le meilleur et le plus avantageux de l’immeuble exproprié[63] :

«  Compte tenu du règlement de zonage en vigueur, de la demande pour des logements en copropriété divise dans le voisinage et que la disponibilité des services dans ce voisinage était imminente, l’utilisation optimale du terrain à l’étude est la construction d’un immeuble résidentiel d’environ vingt-deux unités en copropriété divise, tel que démontré par l’étude réalisée à la demande de l’expropriée. »

(Soulignement du Tribunal)

[88]           Il explique qu’à partir du moment où des avis de réserve ont été imposés sur son terrain, 9131 (Deland) a dû abandonner son projet de construction et n’a pu compléter l’assemblage qu’elle avait débuté. Elle a tenté d’acquérir un terrain comparable dans le voisinage mais en vain car aucun terrain n’était disponible.

[89]           Le témoin expose que tous les terrains ont été acquis par des promoteurs avant la venue de l’expropriation. Il dit n’avoir trouvé lui-même, à Brossard, aucun terrain zoné tel que l’immeuble sujet, qui ait été vendu ou à vendre durant les dernières années.

[90]           Plus loin dans son rapport il écrit[64] :

« Le contexte particulier auquel nous sommes confrontés dans la présente étude est l’absence de ventes récentes de terrains comparables avec un zonage similaire à la propriété. Il n’y a pas de terrain zoné pour la construction d’un bâtiment en copropriété ayant fait l’objet d’une transaction depuis 2008 à Brossard. »

[91]           Monsieur Roy est d’avis qu’au moment de l’expropriation, l’assemblage de la partie expropriée était complété. Trois lots étaient acquis et un autre sous option.  Ainsi, l’emplacement devenait suffisamment grand pour permettre la construction d’un bâtiment conforme au règlement de zonage. Le terrain sujet n’était pas encore desservi par les services municipaux mais ces derniers sont tout autour. D’où la probabilité de leur disponibilité immédiate très importante à considérer.

[92]           Selon l’expert de la partie expropriée, ce qui cause problème dans ce dossier est l’entente intervenue entre la Ville et monsieur Maurais. La Ville a suivi monsieur Maurais dans son plan de remembrement et a, en quelque sorte, mis ses pouvoirs d’expropriation au service de l’entreprise privée. Il prétend que la Ville a choisi d’agir avec des spéculateurs au détriment d’un contribuable, la partie expropriée, qui est un véritable promoteur immobilier. Il ajoute que les bassins de rétention réputés être sur le terrain exproprié auraient pu tout aussi bien se retrouver sur le terrain de la Résidence L’Avantage ou ailleurs.

[93]           Il y a plus. Aux dires du témoin, la partie expropriée a demandé à la Ville de lui substituer un terrain sur son territoire afin de pouvoir réaliser son projet de construction, ce que cette dernière a refusé. Pourtant, elle en possédait plus de 300 000 pieds carrés à cette époque, dans le même secteur, sans compter les superficies acquises par l’expropriation dans le même quadrilatère.

[94]           La Ville a plutôt choisi de vendre du terrain à 9133 (Maurais) à 53,82 $ le mètre carré en septembre 2009 aux fins de remembrer un terrain qui fut revendu le même mois à 114,84 $ le mètre carré au Groupe Maurice afin d’y construire une résidence pour retraités[65].

[95]           L’expert Roy soumet qu’en matière d’expropriation, il faut regarder vers l’avant afin d’être en mesure de se réinstaller. Pour ce faire, la partie expropriée a dû rechercher sur le marché immobilier un terrain de substitution afin de réaliser son projet. La Ville de Brossard lui ayant signifié ne pas vouloir lui en céder en contrepartie ni lui en vendre, elle a donc dû parcourir le secteur afin de se trouver elle-même un emplacement convenable.

[96]           L’expert Roy a effectué ces recherches.  Il n’y avait que deux terrains à vendre au moment de l’expropriation et aucun ne constituait un substitut acceptable pour 9131 (Deland) :

-        Un terrain au coin de Milan et Grande-Allée, à Saint-Hubert.  Mais il s’agit d’un terrain situé dans un voisinage inférieur à celui du quartier Dix30, ne justifiant que des constructions de classe inférieure à celles réalisées par 9131 (Deland) et offrant, par conséquent, un potentiel de valeur moindre que le terrain exproprié;

-        Un terrain sur le boulevard des Prairies, à Brossard[66]. Mais il s’agit d’un terrain permettant de construire un bâtiment comportant un maximum de six unités de condominium, donc avec un potentiel de beaucoup inférieur à celui de l’assemblage réalisé par 9131 (Deland).

[97]           En l’absence de substitut convenable, 9131 (Deland) a perdu, du fait de l’expropriation, non seulement ses lots, mais aussi l’accroissement de valeur sur un quatrième lot et le profit sur un projet de construction de condominiums.

[98]           L’évaluateur de la partie expropriée constate que pour établir la valeur du terrain, il n’y a, à Brossard, aucune vente de terrain non desservi dans un zonage permettant la construction multifamiliale.

[99]           Une analyse de 21 ventes de terrains résidentiels pour construction unifamiliale à Brossard, conclues entre août 2007 et octobre 2010, lui fournit une indication de valeur de 25 $ le pied carré[67].

[100]        Pour déterminer l’écart de valeur entre un terrain pour construction multifamiliale et un terrain pour construction unifamiliale, il analyse le marché de Saint-Hubert.  Il observe qu’un terrain zoné multifamilial se vend de 30 à 35% plus cher[68].

[101]        Il observe, par contre, que dans une offre de vente d’un terrain, à Brossard, le propriétaire demande 20 $ le pied carré pour du terrain zoné unifamilial et 25 $ pour du multifamilial, soit un écart de 25 %[69].

[102]        Finalement, considérant que toutes les transactions relevées concernent des terrains avec services alors que celui de sa cliente n’est pas desservi, l’expert Roy est d’avis de soustraire du taux unitaire le coût des services qu’il estime à 5 $ le pied carré. Il conclut son analyse de la valeur du terrain comme suit[70] :

« Nous avons constaté qu’un terrain zoné unifamilial bien localisé dans le quartier Dix30 se vend 25,00$ le pied carré. Si on applique une majoration de 30% à ce taux, l’indication pour un terrain zoné multifamilial serait de plus de 32,00$ le pied carré avec services. À 25%, le taux serait de 31,25$ avec services. Si l’on soustrait le coût des services, que nous estimons à 5,00$ environ, la valeur d’un terrain zoné multifamilial - haute densité mais sans service serait de 26,25$ à plus de 27,00$ le pied carré. Nous estimons le taux unitaire applicable à la superficie du terrain à au moins 25,00$ le pied carré soit 270,00$ le mètre carré. »

[103]        Appliquant ce taux unitaire de 25 $ à la superficie de 24 000 pieds carrés, il estime la valeur du terrain exproprié à 600 000 $.

4.3.3   La contre-preuve de la partie expropriante

[104]        L’expert de la partie expropriante analyse la preuve présentée par monsieur Roy.  Concernant les ventes de terrains résidentiels pour construction unifamiliale à Brossard[71], il soumet que les correctifs suivants doivent être apportés :

-        Vente no 6 :          aucune vente ne fut enregistrée en 2008. En 2010, le terrain s’est vendu au prix de 130 000 $, soit en fonction d’un taux unitaire de 15 $ le pied carré;

-        Vente no 9 :          la superficie doit être corrigée de sorte que le taux unitaire de 18,33 $ devient 17,55 $ le pied carré;

-        Vente no 11 :       le prix de vente inclut la TPS et la TVQ. Comme l’acquéreur en est exonéré, le taux unitaire de 15,50 $ doit être corrigé à 13,73 $ le pied carré;

-        Vente no 12 :       la superficie du terrain est moindre de sorte que le taux unitaire de 19,75 $ devient 20,37 $ le pied carré;

-        Vente no 14 :       pour la même raison, le taux unitaire devient 20 $ le pied carré;

-        Vente no 20 :       la superficie de terrain est inexacte de sorte que le taux unitaire de 33,97 $ le pied carré est plutôt de 25 $ le pied carré.

[105]        Concernant les ventes de terrains résidentiels pour la construction multifamiliale à Saint-Hubert[72] relevées par l’évaluateur Roy, son collègue Cyr apporte les précisions suivantes :

-        Vente no 3 :          un amendement contractuel vient préciser, en 2009, que le zonage autorise la construction de triplex et de bâtiments multifamiliaux;

-        Vente no 12 :       l’acte de vente mentionne que le coût des infrastructures est inclus dans le prix de vente.

[106]        Relativement aux ventes de terrains résidentiels pour la construction unifamiliale à Saint-Hubert[73], il signale que des bâtiments bifamiliaux peuvent également être érigés sur les terrains faisant l’objet des ventes nos 7, 8 et 9 et que le taux unitaire de la vente no 9 est plutôt de 16,79 $ le pied carré.

[107]        Monsieur Cyr commente ainsi le tableau de l’expert Roy sur les terrains résidentiels à vendre à Brossard[74] :

-        Offre de vente no 1 :       dans une fiche de propriété à vendre subséquente, le prix de vente demandé est de 21 $ le pied carré. Une partie du terrain est vendue, en 2011, à un taux unitaire de 17 $;

-        Offre de vente no 2 :       le terrain en cause possède une vue sur le fleuve.  Il s’est transigé, en avril 2012, à 24,88 $ le pied carré;

-        Offre de vente no 4 :       une vente est intervenue en mai 2011 au prix de 24,07 $ le pied carré.

[108]        L’évaluateur de la partie expropriante dépose un ensemble de quatre tableaux[75] qui résument la position des deux experts au dossier. Ces tableaux incluent les transactions à partir de 2008, incluant des ventes, portant un numéro supérieur à 100 permettant de les distinguer, qu’il ajoute à celles proposées par monsieur Roy.

[109]        À partir de son tableau 4, il conclut que le prix de vente de terrains résidentiels pour la construction unifamiliale à Brossard, en 2008, 2009 et 2010, est respectivement de 13 $, 21,50 $ et 24,50 $.

[110]        En regard de son tableau 2, monsieur Cyr observe qu’en 2009, le terrain unifamilial desservi valait 22 $ le pied carré et que le terrain multifamilial desservi valait, pour sa part, 22,50 $ le pied carré. Partant, dit-il, l’ajustement de 25 % de l’expert Roy n’est pas applicable. Il en conclut donc que le terrain multifamilial desservi avait une valeur de 21,50 $ le pied carré en 2009 et non le taux de 31,25 $ le pied carré prétendu par monsieur Roy.

[111]        Quant au coût des infrastructures, l’évaluateur de la Ville expropriante dépose une estimation préparée par l’ingénieur municipal Martin Chamberland, le 23 janvier 2012, pour le projet Villas Landras[76]. À l’analyse de ce document, il conclut que le coût des infrastructures à retenir en l’espèce est de 9,50 $ le pied carré par opposition au taux de 5 $ le pied carré retenu par l’expert Roy qui provient d’un coût calculé à l’aide des tables de Marshall Valuation Service qu’il a validé avec la partie expropriée.

[112]        L’expert de l’expropriante dépose enfin un tableau de ventes de terrains permettant les constructions multifamiliales[77] et relate les bâtiments qui ont effectivement été érigés sur ces terrains. Il s’agit, à son avis, de terrains qui auraient pu servir de terrains substituts à la suite de l’expropriation. En contre-interrogatoire, il reconnaît toutefois qu’aucun de ces terrains n’a été proposé par la Ville à 9131 (Deland) en guise de terrain alternatif.  De fait, le témoin n’a fait la recherche de ces sites et préparé son tableau que la semaine précédant son témoignage.

4.3.4   La contre-contre-preuve de la partie expropriée

[113]        L’expert Roy soutient que les ajustements faits par monsieur Cyr à ses ventes comparables n’ont pas d’incidence sur la valeur du terrain qu’il soumet au Tribunal.

[114]        Le témoin précise ensuite qu’au tableau des ventes de terrains permettant les constructions multifamiliales soumis par l’expert de la Ville[78], aucun terrain n’est situé dans le voisinage du terrain exproprié ou dans un voisinage comparable :

-        le terrain visé par les ventes 151 et 151,01 est situé sur Grande-Allée, près de Milan, dans un voisinage de beaucoup inférieur au quartier Dix30, avec un bâti de moindre qualité;

-        les terrains des ventes 152 et 153 sont des terrains sur la rue Claudel, de l’autre côté de l’autoroute 10, près de Saint-Hubert, dans un secteur nullement comparable au quartier Dix30;

-        les terrains des ventes 154 et 155 sont dans une autre municipalité, Laprairie, un secteur moins intéressant où les valeurs ne sont pas les mêmes, non plus que la qualité des constructions;

-        le terrain de la vente 156 est situé dans le secteur des Grande-Prairies, où l’on construit surtout du petit multifamilial ou de l’unifamilial absolument pas comparable à ce qui se construit dans le quartier Dix30.

[115]        Relativement au coût des infrastructures estimé pour le projet Villas Landras[79], l’évaluateur Roy soumet, dans un premier temps, que l’item # 422 - Entrée de service est un coût généralement assumé par le promoteur et comptabilisé dans le coût du développement et non dans celui des infrastructures.  En apportant cette correction, le coût des infrastructures devient comparable à celui estimé par l’économiste Pierre Bélanger[80].

[116]        Monsieur Roy précise que l’estimation du coût des infrastructures était fonction d’un plan d’ensemble qui incluait l’emplacement maintenant occupé par la Résidence L’Avantage. Donc, dit-il, il faut tenir compte de la superficie de ce terrain afin de calculer le taux unitaire réel. C’est ainsi que le taux de 9,50 $ le pied carré retenu par l’expert Cyr devient 6,41 $ le pied carré. Ce taux unitaire devient 5,45 $ le pied carré si on le calcule en fonction de la longueur de façade à la rue du terrain sujet. Il dépose sa feuille de calculs[81]. Monsieur Roy précise que ces calculs sont réalisés à partir d’un estimé de 2012 et que l’on obtiendrait un taux unitaire moindre à la date d’expropriation.

[117]        Monsieur Roy termine en disant qu’à titre d’expert, il faut prendre tous les moyens afin de trouver la valeur correspondant à la situation dans laquelle se retrouve la partie expropriée au moment de l’expropriation. Il reproche à la partie expropriante d’analyser le passé, et ce, à partir de ventes non comparables dans l’essentiel. Les résultats découlant d’une telle analyse ne peuvent donner à la partie expropriée la somme requise pour se procurer un bien substitut.  Il soumet que sa propre approche est peut-être indirecte, mais elle donne une réponse à la question que l’ont doit se poser ici, à savoir : quelle est la valeur au propriétaire du terrain exproprié?

4.3.5   Les considérations du Tribunal

[118]        Pour déterminer la valeur du terrain exproprié, deux étapes s’avèrent fondamentales :

-        La première consiste à déterminer l’usage le meilleur et le plus profitable, l’ « UMEPP », du terrain. Cette étape est cruciale puisqu’une identification fautive de cet usage risque de vicier toute l’analyse de l’étape suivante;

-        La deuxième consiste à estimer, sur la base de cet UMEPP, quelle est la valeur du terrain pour son propriétaire, et non pas sa simple valeur objective sur le marché et encore moins sa valeur pour l’expropriante, en retenant la méthode d’évaluation la plus appropriée.

4.3.5.1            L’usage le meilleur et le plus avantageux

[119]        Dans Korzinstone[82], le Tribunal procède à une analyse approfondie de la notion d’usage le meilleur et le plus profitable :

« [63]              Le Tribunal s’est penché sur cette notion d’usage le meilleur et le plus profitable (ci-après l’UMEPP), dans l’affaire Régie de gestion des matières résiduelles de la Mauricie c. Enfouissement Champlain inc.19. Il y a lieu d’en reprendre la substance. La doctrine en évaluation foncière propose certaines balises lorsqu’il s’agit de déterminer l’UMEPP.


[64]   Selon les Normes de pratique professionnelle de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (ci-après les Normes)20, dont l’utilité est reconnue par la jurisprudence21, l’évaluateur doit identifier l’UMEPP en référant aux conditions suivantes qui doivent être satisfaites :

-       il s’agit d’un usage possible sur le plan physique;

-       il doit être permis par les règlements et par la loi;

-       il doit être financièrement possible;

-       il doit pouvoir se concrétiser à court terme;

-       il doit être relié aux probabilités de réalisation plutôt qu’aux simples possibilités;

-       il doit exister une demande pour le bien évalué à son meilleur usage; et enfin, l’usage doit être le plus profitable.

[65]   Il convient donc de vérifier par une analyse rigoureuse si l’UMEPP qu’on attribue à l’immeuble, satisfait à ces conditions. Une bonne façon de procéder consiste à vérifier, dès le départ, la liste des utilisations légales selon la législation et la réglementation. Ensuite, il faut vérifier si chacune des autres conditions est satisfaite.

[66]   D’abord, s’agit-il d’usages possibles sur le plan physique ? En principe, pour répondre à cette question, il faut se rendre sur place, prendre connaissance de l’immeuble et parfois même, effectuer des expertises sur l’état et la réhabilitation possible du bâtiment en fonction de ces usages, des analyses de sol, des vérifications quant à l’accessibilité du terrain, sa superficie, sa géométrie, sa topographie, etc.

[67]   Ensuite, ces usages sont-ils financièrement possibles ? En pratique, il peut arriver qu’une étude de faisabilité cherchant à déterminer la rentabilité d’une utilisation soit nécessaire.


[68]   De plus, ces usages peuvent-ils se réaliser à court terme ? Ici, deux critères doivent être simultanément étudiés. On comprend qu’il ne s’agit pas que d’une simple possibilité, mais d’une probabilité forte, ce que la jurisprudence qualifie parfois de possibilité acquise. Il ne s’agit donc pas d’une possibilité théorique, mais concrète et quasi immédiate.

[69]   On voit aussi qu’il doit y avoir une demande pour l’immeuble utilisé à son meilleur usage. Voilà qui nous rappelle que la désirabilité est la source de la valeur. S’il n’y a pas de demande pour l’immeuble utilisé à une fin par ailleurs possible, l’absence de désirabilité force à conclure qu’il ne s’agit pas du meilleur usage.

[70]   Enfin, l’usage retenu parmi ceux qui se qualifient le mieux au regard de l’ensemble des critères, est celui qui est le plus profitable à la date pertinente. La date à laquelle l’usage doit être identifié est de première importance à préciser, car à titre d’exemple, un usage peut être légal demain sans l’être aujourd’hui.

[71]   À ce titre, soulignons que l’Ordre des évaluateurs agréés précise qu’en expropriation :

-       l’horizon de réalisation peut être élargi;

-       le degré de probabilité de réalisation et les contraintes peuvent être moindres. À titre d’exemple, un zonage dont la modification est imminente pourra être considéré comme rendant légal un usage non permis jusque-là.

[72]   Ces éléments nous indiquent qu’en matière d’expropriation, le concept d’UMEPP dans un avenir prévisible vise notamment à faire abstraction d’une situation économique ou juridique, temporairement défavorable qui risquerait de pénaliser l’exproprié dépossédé à un moment qu’il n’a pas choisi pour transiger.

[73]   Pour ce faire, il y a lieu de bien circonscrire l’immeuble exproprié en l’analysant dans son ensemble au regard de l’environnement dans lequel il évolue. Comme il est reconnu qu’en expropriation, c’est la valeur au propriétaire qui doit être recherchée pour établir l’indemnité, l’évaluateur doit donc à tout le moins rencontrer le propriétaire pour effectuer son travail conformément aux règles de l’art. L’analyse qu’il doit aussi faire est celle de vérifier si l’utilisation que le propriétaire lui dit attribuer à son immeuble à la date pertinente, satisfait aux conditions énumérées à la règle 1.2 des Normes. Si tel s’avère être le cas à la suite de l’analyse précédemment décrite, c’est en fonction de cet usage qu’il doit ensuite estimer la valeur de l’immeuble selon les méthodes d’évaluation qu’il juge appropriées.

[74]   La détermination de l’UMEPP a un impact majeur sur la suite de l’acte d’évaluation et donc, sur la valeur au propriétaire recherchée en raison d’une expropriation.

___________________________

19     Régie de gestion des matières résiduelles de la Mauricie c. Enfouissement Champlain inc., 2012 QCTAQ 06564 .

20     Règle 1.2 (élément 11).

21     Procureur général du Québec c. Larouche, [2002] TAQ 500 , 27 mai 2002; décision rectifiée le 18 mai 2002, Montréal (Ville de) c. Blouin, [2005] TAQ 509 , 13 mai 2002, Procureur général du Québec c. Dallaire, 2009 QCTAQ 07331 . »

[120]        Dans le présent dossier, l’expert de la partie expropriante considère l’UMEPP du terrain exproprié comme étant « un usage habitation qui nécessite au préalable le remembrement de tout le territoire ou partie de celui-ci »[83]. Il cherche donc à évaluer « un lot subdivisé évoluant à l’intérieur d’un secteur destiné à la fonction résidentielle dont la mise en valeur exige au préalable d’être remembré »[84]. C’est pourquoi il détermine la valeur du terrain exproprié à partir du taux unitaire que lui indiquent des terrains qui se sont vendus dans le cadre d’un remembrement et qui ne pouvaient être construits aux fins autorisées par la réglementation d’urbanisme en raison de leurs dimensions inadéquates.

[121]        De l’avis du Tribunal, l’expert de la Ville a confondu l’UMEPP avec les fins poursuivies par l’expropriante. Celle-ci a décrété l’acquisition, de gré à gré ou par expropriation, de quelques lots afin de compléter un remembrement déjà réalisé, en très grande partie, par une firme privée de courtage, pour et à l’avantage de quelques entreprises privées.  Pour l’expropriante, les trois lots de 9131 (Deland) sont de simples lots à acquérir pour fins de remembrement.

[122]        Mais à la date d’évaluation sur laquelle s’entendent les parties, le 7 octobre 2009, selon ce qu’illustre un plan coloré du quadrilatère identifiant en jaune la quinzaine de lots expropriés[85], le remembrement est complété, à l’œil, à plus de 90 %. Si, pour l’expropriante, les lots de 9131 (Deland) ne sont que des lots à remembrer, il en va tout autrement pour l’expropriée.

[123]        À la même date, pour 9131 (Deland), son terrain est déjà le fruit du remembrement de trois lots. Il a front sur une rue projetée prévue au cadastre, le lot 4 381 067. Sa superficie de 2 229,6 mètres carrés ou 24 000 pieds carrés est amplement suffisante pour permettre la construction d’un bâtiment comportant au moins 9 unités de logement conformément aux usages autorisés par le règlement de zonage 1642 tel que modifié par le règlement REG 102 en août 2008. La preuve révèle que, selon les réalisations passées de l’expropriée et son actionnaire unique, 9131 (Deland) a la compétence et les capacités financières pour mener à terme un projet de construction de condominiums de l’envergure requise par la réglementation municipale.

[124]        De plus, il apparaît évident non seulement aux yeux de monsieur Deland, mais également à ceux de tous les intervenants dans le marché immobilier qu’à la date d’évaluation, le secteur est appelé à se développer à court terme. Rappelons que déjà, fin 2007- début 2008, une compagnie détenue par Kana Constructions et Nabil Glenza a commencé à réaliser un assemblage en procédant à l’acquisition de 17 lots[86]. Les trois  principaux propriétaires ont signé, en juillet 2008, une convention de collaboration mutuelle, confié à la firme de courtage Intercom le mandat de les représenter auprès de la Ville aux fins du développement du quadrilatère et de procéder aux acquisitions requises pour opérer le remembrement. Ils se sont entendus sur la répartition entre eux des blocs de lots remembrés.

[125]        Rappelons également qu’il s’agit ici du quadrilatère compris entre les boulevards Rome et Leduc et les rues Lautrec et Lemelin, quatre artères desservies. La proximité des services fait en sorte que leur disponibilité ne devrait pas constituer un empêchement au développement. Dans le secteur immédiat, trois développements ont été réalisés : le Domaine Rive-Sud en 2001, le Domaine du Parc en 2004 et le Domaine du Ruisseau en 2008.

[126]        La Ville elle-même est consciente de l’imminence du développement. En août 2008, elle modifie ses règlements d’urbanisme[87], notamment pour augmenter la densité de l’usage habitation multifamiliale et pour assurer un développement harmonieux et cohérent du secteur en l’assujettissant à un programme particulier d’urbanisme et en adoptant un nouveau règlement qui lui est applicable, régissant les plans d’implantation et d’intégration architecturale.

[127]        Les hauts fonctionnaires de la Ville cherchent d’ailleurs à accélérer ce développement par divers moyens. À titre d’exemple, selon la preuve :

-        Ils imposent à M. Yves Maurais, comme condition préalable à la cession au Groupe Maurice des terrains appartenant à la Ville, pour la construction d’une résidence pour personnes retraitées, qu’il effectue le remembrement de tout le quadrilatère. Pourtant, cette exigence n’est pas nécessaire à la réalisation du projet, l’emplacement convoité ayant front sur le boulevard Leduc, déjà ouvert et pourvu des services.

-        Ils incitent par écrit les petits propriétaires de lots du quadrilatère, non-parties à une convention de collaboration mutuelle, de vendre leurs lots à 9133 (Maurais), invoquant, comme menace à peine voilée, le pouvoir d’expropriation de la Ville[88].

-        Ils convoquent monsieur Deland à une rencontre à l’hôtel de ville, à laquelle les représentants d’Intercom / 9133 (Maurais) sont également présents, pour l’inciter fortement à vendre son terrain à 9133 (Maurais), à défaut de quoi il serait exproprié par la Ville.

[128]        Dans un tel contexte, il est foncièrement injuste, comme le fait l’expert de l’expropriante, de considérer que l’UMEPP du terrain de 9131 (Deland) consiste en des lots en attente de remembrement. Il s’ensuit que le marché de petits lots non constructibles selon les exigences réglementaires, transigés à des fins de remembrement, dans lequel l’évaluateur Cyr puise ses indices paritaires pour évaluer le terrain exproprié est totalement inapproprié.

[129]        Eu égard à l’ensemble des circonstances que nous venons de relater, le Tribunal juge plutôt que, à la date d’évaluation du 7 octobre 2009, le terrain de la partie expropriée est un terrain non encore desservi, voué à la construction d’un bâtiment multifamilial de 9 à 30 unités.

[130]        Il faut donc trouver le marché adéquat duquel retirer les indices paritaires permettant d’estimer la valeur, pour son propriétaire, d’un terrain doté d’un tel UMEPP.  En l’espèce, la tâche est ardue.

4.3.5.2           Le marché à retenir

[131]        Le Tribunal doit décider de la valeur au propriétaire d’un terrain vague, non desservi mais susceptible de l’être, voué à la construction d’un bâtiment multifamilial de 9 à 30 unités et situé dans le quartier Dix30. Car la localisation de l’immeuble exproprié revêt ici une importance névralgique.

[132]        Le Tribunal a déjà rappelé, dans la décision Lechter[89], la justesse d’une vieille maxime maintes fois répétée dans le milieu de l'évaluation affirmant que les facteurs les plus déterminants dans l'évaluation d'un immeuble sont premièrement sa localisation, deuxièmement sa localisation et troisièmement sa localisation. Il n’est donc pas suffisant de relever des ventes de terrains ayant des caractéristiques physiques ou des utilisations potentielles similaires à ceux du terrain exproprié. Il est primordial que ces terrains bénéficient d’une localisation spatiale et économique similaire à celle du terrain exproprié.

[133]        Regardons la localisation du terrain exproprié. Il est situé en plein cœur du quartier Dix30 à Brossard, soit dans le secteur qui a connu le développement le plus explosif des dernières années, et ce, non seulement au niveau local ou régional, mais à l’échelle de la province, voire même à plus grande échelle.

[134]        Le développement de ce quartier est particulier à tous égards. Ses résidents représentent une clientèle économiquement supérieure à celle de tous les quartiers environnants. Il se distingue par une activité économique accrue, une très forte demande dans le domaine résidentiel multifamilial, des résidences unifamiliales cossues, l’implantation du centre d’entrainement du Canadien de Montréal, etc... Rien au Québec ne se compare au quartier Dix30, que ce soit au niveau des performances économiques ou du développement immobilier. En fait, le quartier Dix30 de Brossard est, au moment de l’expropriation, un marché en pleine ébullition.

[135]        Le Tribunal doit donc déterminer quelle indemnité verser à un exproprié dépossédé d’un terrain voué à la construction d’un bâtiment multifamilial de 9 à 30 unités et localisé dans le quartier exceptionnel qu’est le Dix30 à Brossard.

4.3.5.3           La valeur recherchée

[136]        Déterminer la valeur d’un terrain possédant les attributs de celui exproprié est compliqué par l’absence de transactions, dans le secteur, de terrains possédant les mêmes attributs. Le zonage à haute densité est récent. Le remembrement effectué l’est tout autant et les propriétaires au bénéfice desquels il a été réalisé ne vendent pas les terrains remembrés à des tiers, les conservant pour réaliser leurs propres projets.

[137]        La solution idéale aurait été que la Ville, propriétaire de grandes étendues de terrain au moment du remembrement, offre à 9131 (Deland) une superficie de terrain équivalente à celle qu’elle lui expropriait, de manière à lui permettre de se réinstaller dans une situation semblable. Mais la Ville s’était déjà engagée dans un processus où elle confiait le remembrement au privé et où elle approuvait et facilitait une convention de collaboration mutuelle entre un groupe sélect de propriétaires dont ne faisait pas partie 9131 (Deland). Afin de permettre un remembrement et un partage des lots satisfaisants pour les partenaires à cette convention de collaboration mutuelle, la Ville devait leur céder les terrains dont elle est propriétaire.

[138]        La toile politique locale fait donc en sorte qu’il est hors de question, pour l’expropriante, d’offrir un terrain substitut à l’expropriée, et qu’il s’avère impossible, pour quiconque, de recueillir des indices paritaires directs permettant d’établir la valeur du terrain exproprié.

[139]        Le procureur de l’expropriante plaide que, de nos jours, il est tout à fait légal qu’une municipalité intervienne, dans le cadre d’un PPU, pour acquérir des immeubles qui seront cédés à des intérêts privés afin de répondre à d’autres objectifs à caractère public.

[140]        Soit. Le Tribunal n’a nullement l’intention de déterminer si la Ville a franchi la ligne au delà de laquelle elle aurait plutôt favorisé indûment des intérêts privés, non pas en faveur de fins à caractère public mais au détriment d’autres intérêts privés. Cela ne relève pas de sa compétence.

[141]        Mais le Tribunal a pour compétence de fixer l’indemnité à laquelle a droit la partie expropriée. En l’espèce, il doit fixer cette indemnité dans un contexte où il est impossible, en vertu d’une entente informelle de partenariat public/privé pour la réalisation d’un remembrement et d’un développement, de rétablir la partie expropriée dans le secteur dont elle est évincée. La partie expropriée ne doit pas être pénalisée de cet état de fait.

[142]        La valeur recherchée doit permettre à la partie expropriée de se replacer, en autant que faire se peut, dans une situation similaire à celle dans laquelle elle se trouvait avant l’expropriation. Mais comment y arriver si cette dernière ne peut plus acquérir de terrain dans le quartier Dix30 à Brossard? Dans ce cas, il faut faire preuve d’imagination et tenter de voir combien, à la date de l’expropriation, un investisseur aurait été prêt à payer afin d’acquérir un terrain semblable à celui de la partie expropriée pour y réaliser un projet immobilier.

[143]        Le Tribunal considère que la partie expropriée avait tous les attributs nécessaires à la réalisation de son projet de construction. La preuve a révélé que 9131 (Deland) était même plus apte pour ce faire que deux des trois propriétaires signataires de la convention de collaboration mutuelle et bénéficiaires du remembrement puisque, selon le témoignage du directeur du développement urbain de l’époque, seul M. Nabil Glenza de Kana Constructions a véritablement une expertise dans la construction.

[144]        Il s’agit là d’un constat important puisque la valeur recherchée est une valeur au propriétaire. Dans la décision Alain[90], le Tribunal précisait :

« [52]              Précédemment, il a été question que pour établir la valeur d’un bien exproprié, il fallait prendre en considération le concept de la valeur au propriétaire. Ce concept veut notamment que les attributs du propriétaire soient considérés dans la fixation de la valeur du bien dont il est dépossédé. Ainsi, par exemple, si l’exproprié est un promoteur immobilier ou qu’il a l’expertise et les qualifications pour mettre en valeur le développement d’un terrain, la valeur de ce bien pour ce propriétaire est peut-être différente de la valeur que peut avoir le même bien pour un propriétaire qui n’a pas les attributs pour le mettre en valeur. »

(Soulignements du Tribunal)

[145]        Dans la recherche de cette valeur, il ne faut pas négliger les intentions réelles de la partie expropriée, comme le rappelait le Tribunal dans l’affaire Awad[91] :

« [180]  Le Tribunal est d’avis que chaque cas d’expropriation est unique et que l’indemnité à accorder doit prendre considération de la valeur au propriétaire, notamment des intentions réelles des expropriés. »

[146]        La preuve révèle que l’expert de la partie expropriante n’a pas rencontré M. Ghislain Deland avant de préparer son expertise. Cela explique possiblement pourquoi monsieur Cyr a non seulement déterminé un UMEPP erroné mais n’a pas tenté non plus, de rechercher une valeur au propriétaire. Le Tribunal n’a d’autre choix, dans les circonstances, que de rejeter complètement l’approche de l’expert de la partie expropriante.

[147]        Dans la recherche de la valeur au propriétaire, il y a lieu de tenir compte de l’usage potentiel de l’actif exproprié, comme nous l’enseigne la Cour d’appel dans l’arrêt Lorrain[92] :

« En cherchant la « valeur à l'exproprié », le juge a considéré la valeur potentielle future du terrain exproprié. La valeur potentielle future n'est qu'une application de la recherche du meilleur usage. La Cour peut dans de tels cas prendre en considération un usage qui n'existe pas à la date de l'expropriation, mais qui aurait représenté pour l'exproprié un potentiel futur d'accroissement de la valeur de l'immeuble et qu'il perd, de par la dépossession. La jurisprudence a confirmé à plusieurs occasions l'application de ce principe. Comme dans le cas qui nous occupe, les tribunaux ont souvent dû écarter le zonage en vigueur à la date de l'évaluation pour fixer la véritable valeur à l'exproprié (1).

En l'espèce, l'exproprié a fait la preuve que l'emprise était sur le point de devenir une sablière. Le changement de zonage et les offres qui ont été faites à l'exproprié confirment la valeur potentielle à court et à moyen terme qu'avait le terrain à la date de l'évaluation. Le meilleur usage à cette date était donc celui de l'exploitation d'une sablière.

__________________________________

1.   Corporation municipale de Ville St-Georges-ouest c. Succession de Charles Auguste Thibodeau et Marc Lapierre, [1976] 1 R.J.T.E. 166, confirmé en appel St-Georges-ouest (Corp. mun. de la ville de) c. Compact Inc., [1980] C.A. 521 ; Ville de Beaupré c. Simard, [1980] T.E. 543 ; Ville d'Anjou c. Krum, C.A.M., 500- 09-000575-860, 05-10-90, J.E. 90-1583 ; Ville de Mirabel c. Chartrand, C.Q. Chambre de l'expropriation, 500-34-001141-884, le 01-14-92. »


[148]        Elle le réitère dans l’arrêt Szerszenowicsz[93] :

« Le principe fondamental, en matière d'expropriation, est que l'indemnisation doit être fondée sur la valeur de la propriété, pour l'exproprié, et non pour l'autorité expropriante, au moment de l'expropriation. (DODGE c. THE KING11; IN RE LUCAS c. THE CHESTERFIELD GAS AND WATERBOARD12). L'indemnité qui reflète pleinement la valeur à l'exproprié est celle qui tient compte de tous les avantages et de toutes les possibilités acquises au terrain. 

________________________________

11        [1906] 38 R.C.S. 149.

12        [1909] 1 K.B. page 16. »

[149]        Le Tribunal est d’avis que la seule preuve qui tient compte du potentiel d’un développement résidentiel du terrain exproprié par son propriétaire, à court terme, et de la dynamique de marché prévalant à Brossard, en 2009, est celle soumise par la partie expropriée.

[150]        Puisqu’il n’y a, à Brossard, aucune vente de terrain non desservi dans un zonage permettant la construction multifamiliale, l’évaluateur Norman Roy procède, dans un premier temps, à l’analyse de 21 ventes de terrains résidentiels pour construction unifamiliale à Brossard, conclues entre août 2007 et octobre 2010, ce qui lui fournit une indication de valeur de 25 $ le pied carré[94]. La date d’évaluation étant le 7 octobre 2009, le Tribunal est d’avis qu’il n’y a pas lieu de retenir les ventes conclues un an plus tard, en octobre 2010[95], particulièrement dans un marché en pleine ébullition. Abstraction faite de ces ventes, les transactions relevées indiquent plutôt, selon le Tribunal, une valeur unitaire de 21 $ le pied carré.

[151]        Le Tribunal est satisfait du facteur d’ajustement de 25 % retenu, dans un deuxième temps, par l’expert de la partie expropriée afin de tenir compte de la plus-value attribuable à un terrain où l’on peut construire avec une certaine densité par rapport à un terrain destiné strictement à un usage résidentiel unifamilial. Il est logique d’estimer qu’un terrain multifamilial se transige généralement à un taux supérieur au prix payé pour du terrain unifamilial. Preuve a été faite qu’un même propriétaire, dans une offre de vente à Brossard, demande 20 $ le pied carré pour du terrain zoné unifamilial et 25 $ pour du multifamilial, soit un écart de 25 %[96].

[152]        Appliquant cet ajustement de 25 % au taux de 21 $ le pied carré qu’il a précédemment établi, le Tribunal obtient une valeur de 26 $ le pied carré pour du terrain avec services voué à la construction multifamiliale.

[153]        Le terrain exproprié n’étant pas desservi, monsieur Roy est d’avis qu’il y a lieu de soustraire du taux unitaire le coût des services qu’il estime à 5 $ le pied carré, le taux étant établi à l’aide des tables de Marshall Valuation Service.

[154]        L’expert de la partie expropriante soutient, pour sa part, que le coût des infrastructures est de 9,50 $ le pied carré sur la base d’une estimation préparée par l’ingénieur municipal Martin Chamberland, en janvier 2012, pour le projet Villas Landras[97].

[155]        L’expert de la partie expropriée fait la démonstration, devant le Tribunal, que si certains correctifs sont apportés à cette étude pour ajouter à la superficie de terrain devant supporter le coût des services celle de l’emplacement du Groupe Maurice, et que l’on calcule le coût devant être attribué au terrain exproprié en fonction de son étendue en front, le taux unitaire devient 5,45 $ le pied[98] selon un estimé réalisé en janvier 2012 alors que la date d’évaluation se situe en octobre 2009.

[156]        Le Tribunal est satisfait de cette démonstration et estime qu’il y a lieu de soustraire de la valeur de 26 $ le pied carré qu’il a déterminé pour du terrain avec services voué à la construction multifamiliale un taux unitaire de 5 $ le pied carré pour le coût des infrastructures.

[157]        Le Tribunal établit donc la valeur au propriétaire du terrain exproprié sur la base d’un taux unitaire de 21 $ le pied carré qui, appliqué à sa superficie, donne une valeur de 504 000 $.


4.4      L’indemnité accessoire : les dommages

[158]        En guise d’indemnité additionnelle, la partie expropriée réclame les dommages suivants qui, selon elle, résultent directement de l’expropriation :

-        la perte sur l’option d’achat d’un terrain;

-        la perte de profit sur un projet de construction d’unités de condominium;

-        les troubles, ennuis et inconvénients;

-        les frais d’expert.

4.4.1   La perte sur l’option d’achat d’un terrain

[159]        La partie expropriée, 9131 (Deland), réclame la perte de profits sur une option d’achat qu’elle détenait sur le lot 2 700 963 appartenant à M. Morty Zafran tant au moment de l’imposition de la réserve pour fins publiques qu’au moment de l’expropriation de ce lot.

[160]        La partie expropriante conteste cette réclamation. Elle fait valoir que 9131 (Deland) n’a jamais été propriétaire de ce lot. Celui-ci a été exproprié entre les mains de M. Morty Zafran et 9131 (Deland) n’est jamais intervenue dans ces procédures.

[161]        Le Tribunal note que 9131 (Deland) n’a jamais été propriétaire du lot en question. Même si, selon le « Memorandum of understanding »[99] signé par MM. Zafran et Deland et selon le témoignage de ce dernier, ils se seraient entendus verbalement sur un prix de vente de 10 $ le pied carré, en janvier 2009, aucune offre d’achat ou de vente n’a été signée.  Selon le témoignage de M. Ghislain Deland lui-même, monsieur Zafran cherchait, malgré l’entente, à obtenir un meilleur prix.

[162]        De son côté, le Tribunal note également qu’au cours du même mois de janvier 2009, monsieur Deland a rencontré les hauts fonctionnaires de la Ville et les représentants des principaux propriétaires du quadrilatère en cause à l’hôtel de ville. On lui a alors conseillé de ne plus acheter de lots dans le quadrilatère et on l’a informé qu’il serait exproprié par la Ville, s’il refusait de vendre de gré à gré, au privé, les lots dont il était déjà propriétaire. Le Tribunal croit qu’il s’agit là de la principale raison pour laquelle les démarches d’acquisition n’ont pas connu de suite.

[163]        En mars 2009, M. Morty Zafran reçoit signification d’un avis d’imposition d’une réserve pour fins publiques.  Cela a pour effet de mettre un frein définitif à toute discussion sur la vente éventuelle du lot 2 700 963. Mais, de l’avis du Tribunal, il s’agit là, justement, d’un des buts recherchés par la réserve pour fins publiques : mettre fin à la spéculation foncière sur le ou les immeubles visés et prohiber toute construction, amélioration ou addition sur ceux-ci de façon à minimiser, dans la mesure du possible, les coûts d’une éventuelle expropriation.

[164]        L’article 40 LE prévoit :

40. L'instance d'expropriation commence par la signification au propriétaire de l'immeuble ou au titulaire du droit réel immobilier à exproprier d'un avis d'expropriation contenant notamment:

 1° la mention du numéro du lot sur lequel les droits sont acquis par expropriation;

 2° un énoncé précis des fins de l'expropriation;

 3° une notification à l'effet que l'exproprié a 15 jours pour comparaître devant le Tribunal et a 30 jours pour contester, devant la Cour supérieure, le droit à l'expropriation;

 4° une demande à l'exproprié de déclarer par écrit à l'expropriant, dans les 15 jours de la signification de l'avis d'expropriation, les noms et adresses de ses locataires, la nature, la date, la durée et le loyer de chaque bail ainsi que les noms et adresses des occupants de bonne foi et les conditions auxquelles ils occupent les lieux.

L'avis doit aussi reproduire le texte contenu à l'annexe I.

(Soulignements du Tribunal)

[165]        Aux termes de cet article, seuls le propriétaire d’un immeuble, le titulaire d’un droit immobilier sur celui-ci, le locataire ou l’occupant de bonne foi a droit à une indemnité advenant son expropriation. 9131 (Deland) n’a aucune de ces qualités et n’a donc pas droit d’être indemnisée à l’égard de ce lot.

[166]        Ce chef de réclamation est donc rejeté.

4.4.2   La perte de profit sur un projet de construction d’unités de condominium

4.4.2.1           La preuve et les prétentions de la partie expropriée

[167]        La partie expropriée réclame la perte des profits qu’elle aurait réalisés si elle avait pu mener à terme son projet de construction d’unités de condominium.

[168]        L’expert Roy retient l’hypothèse d’un bâtiment de 22 unités de logement avec 19 espaces de stationnement intérieur, auxquels s’ajoutent 15 espaces de stationnement extérieur, sur un terrain de 32 000 pieds carrés. Cette hypothèse repose donc sur la proposition # B de l’architecte Mc Nicoll qui inclut, dans l’emplacement, le lot 2 700 963 de M. Morty Zafran dont 9131 (Deland) n’a jamais acquis la propriété.

[169]        L’évaluateur de la partie expropriée a estimé le coût de construction du projet à l’aide des taux unitaires applicables selon le manuel Marshall & Swift Valuation d’août 2006, section 12, à la page 14[100]. Il précise qu’il n’a pas appliqué de facteur de correction pour tenir compte du rapport entre la superficie des unités et leur nombre, comme le suggère le manuel, afin de laisser un pourcentage de 5 % relatif aux imprévus, un poste qu’il faut usuellement prévoir. Les coûts d’aménagement du terrain sont corroborés par des soumissions demandées par 9131 (Deland)[101]. Au coût de construction, monsieur Roy ajoute le coût de mise en marché du projet, pour un coût total du projet de 4 468 625 $[102].

[170]        Pour estimer le prix de vente des unités de copropriété du projet de construction de la partie expropriée, son expert a procédé à une enquête de marché tout particulièrement sur la rue Lautrec[103], soit dans un secteur tout près du terrain exproprié et dont le marché est constitué d’unités de condominium essentiellement similaires à celles projetées par la partie expropriée. Considérant qu’il s’agit de ventes d’unités construites entre 2004 et 2008 alors qu’il doit déterminer le prix de vente d’unités neuves, il majore les indications de valeur que lui procure ce marché de 12 %, soit l’augmentation des coûts de construction depuis 2005.  Il obtient ainsi un prix de vente moyen de 226 $ par pied carré de plancher qui, selon ses observations, ne semble pas varier selon la superficie des unités. Il établit enfin la valeur des espaces de stationnement intérieur à 25 000 $[104]. Le produit des ventes ainsi estimé totalise 6 379 634 $.

[171]        Selon monsieur Roy, si ce projet de développement avait été mené à terme, la partie expropriée aurait réalisé des profits de 1 911 009 $[105].  Le Tribunal note que cela représente une marge bénéficiaire de 30 % compte tenu des coûts totaux du projet.

[172]        Afin de ne pas réclamer une double indemnité, l’expert de la partie expropriée soustrait de ce montant la valeur des trois lots expropriés  et la perte sur l’option d’achat du lot 2 700 963. D’où une réclamation de 1 111 009 $ pour la perte de profits sur la vente des unités de condominium.

4.4.2.2           La preuve et les prétentions de la partie expropriante

[173]        La partie expropriante soutient que le Tribunal ne peut recevoir la réclamation de l’expropriée pour perte de bénéfices futurs parce que :

-        l’expropriée n’est pas un promoteur immobilier;

-        l’expropriation n’a pas mis fin à un projet en marche;

-        l’expropriée a acquis les lots expropriés à un moment où elle savait qu’elle ne pourrait pas réaliser son projet.

[174]        Sur le premier point, la partie expropriante fait entendre M. Brian Fahey, urbaniste, vice-président de la firme CIMA+ et spécialisé dans le développement immobilier[106]. Il dépose une lettre d’opinion sur les tenants et aboutissants du métier de promoteur immobilier[107].

[175]        L’expert Fahey distingue trois types d’acteurs dans le domaine immobilier : le promoteur immobilier, le spéculateur et le constructeur-propriétaire. Essentiellement, selon son témoignage :

-        Le promoteur immobilier est le seul de ces trois acteurs qui joue un rôle actif dans la création de la valeur en participant, de concert avec les autorités municipales, au développement de terrains vagues, leur donnant ainsi une vocation.

-        Par opposition, le spéculateur achète un terrain et attend la création de valeur. Il revend le terrain à profit lorsque le développement est aux portes ou est arrivé.

-        De son côté le constructeur-propriétaire achète un terrain, attend l’arrivée du développement, puis il construit et revend à profit.

[176]        La partie expropriante soutient que 9131 (Deland) est un constructeur-propriétaire qui, au moment de l’expropriation, est toujours en attente d’un développement.

[177]        Sur le deuxième point, elle soutient que 9131 (Deland) n’a aucun projet de construction en marche et qu’elle doit attendre que les rues soient construites et ouvertes. Elle n’a pas de permis de construction, pas de bilan pro-forma, n’a pas fait de test de sol ni d’étude de marché.

[178]        Sur le troisième point, elle prétend qu’au moment où la partie expropriée acquiert les lots 2700964 et 270975 de La corporation de gestion Berrada et qu’elle négocie pour l’achat du le lot 2700963 appartenant à M. Morty Zafran, son actionnaire unique, monsieur Deland, sait que le zonage a changé, que des promoteurs s’activent au remembrement du quadrilatère, qu’il ne figure pas dans les plans et qu’il devra vendre ou se faire exproprier.

[179]        Concernant l’estimation de la perte de profits réalisée par l’expert Norman Roy, la partie requérante remet en question le coût des services publics de 5 $ le pied carré de même que la marge bénéficiaire frôlant 30 %.

[180]        Relativement au coût des services, l’évaluateur de la partie expropriante dépose une estimation préparée par l’ingénieur municipal Martin Chamberland, le 23 janvier 2012, pour le projet Villas Landras[108]. À l’analyse de ce document, il conclut que le coût des infrastructures est de 9,50 $ le pied carré.

[181]        Relativement à la marge bénéficiaire découlant de l’exercice soumis par l’expert Roy, de près de 30 %, la partie expropriante soutient que ce taux est trop élevé mais elle ne présente aucune preuve.

[182]        Finalement, l’expert de la partie expropriante, M. Pierre Cyr émet l’opinion que le terrain exproprié ne constitue pas un site exceptionnel comme le serait, par exemple, un terrain situé en montagne et offrant une vue imprenable, un terrain boisé ou un terrain en front sur un cours d’eau. Il dépose un tableau de ventes de terrains dont le zonage permet les habitations multifamiliales[109]. À son avis, ces terrains auraient pu servir de terrains substituts mais aucun n’a été proposé par la Ville à 9131 (Deland) en guise de terrain alternatif.

[183]        Le procureur de la Ville plaide enfin que ne s’agissant pas d’un site exceptionnel, il n’y a pas lieu d’accorder une majoration de 20 % à la valeur du terrain comme cela a été octroyé dans l’ordonnance Campeau[110], par application de la règle de Drew[111].

4.4.2.3           Les considérations du Tribunal

[184]        Le Tribunal souligne, au départ, que l’octroi d’une indemnité pour la perte des profits qu’aurait pu procurer la vente d’une construction projetée sur un terrain vague constitue un remède d’exception puisque, habituellement, l’indemnité accordée pour la valeur d’un terrain exproprié devrait permettre à son propriétaire d’acquérir un terrain substitut sur lequel il pourra réaliser son projet.

[185]        Cependant, il existe des cas où, en raison notamment de la localisation particulière du terrain exproprié et de la rareté des terrains à vendre sur le marché, l’acquisition d’un terrain substitut s’avère pratiquement impossible.  Dans ces cas, la partie expropriée a le droit d’être totalement dédommagée du préjudice économique direct et raisonnablement probable qu’elle subit vu l'absence d’un terrain substitut qui lui aurait permis de se replacer dans une situation comparable à celle dans laquelle elle se trouvait avant l’expropriation.

[186]        Le Tribunal est d’avis que, selon la preuve prépondérante[112], nous sommes, en l’espèce, dans un tel cas d’exception.

[187]        Le Tribunal ne partage pas l’opinion de l’expert de la partie expropriante qui ne reconnaît un caractère exceptionnel à un emplacement qu’en raison des attraits que lui offre le milieu naturel dans lequel il s’insère. En l’espèce, le quadrilatère où est situé le terrain exproprié est au cœur d’un secteur urbain BCBG, où l’activité économique accrue, la clientèle résidante bien nantie et le dynamisme du développement ont fait du quartier Dix30 un nouveau milieu de vie recherché qui, au moment de l’expropriation, n’a pas son égal ailleurs sur la Rive-Sud, voire même sur le territoire métropolitain.

[188]        Selon les témoignages de l’ancien et de l’actuel directeurs du développement urbain de la Ville, MM. Lévesque et Verville, il n’y a pas de terrains qui soient disponibles sur le marché, dans le voisinage du terrain exproprié ou dans un voisinage pouvant s’y apparenter, pour la construction résidentielle multifamiliale puisque les propriétaires de terrains vagues les conservent pour les construire eux-mêmes. Les quelques emplacements identifiés comme étant disponibles sont localisés dans des secteurs beaucoup moins attrayants. M. Ghislain Deland s’est spécialisé dans la construction de condominiums haut de gamme de telle sorte que les rares terrains identifiés comme ayant pu être disponibles ne convenaient définitivement pas aux produits réalisés par ce constructeur.

[189]        Ni monsieur Deland, qui a étendu ses recherches d’un site de remplacement jusque dans les villes de Saint-Hubert, Saint-Constant et Delson, ni son expert Norman Roy n’ont trouvé un terrain adéquat offert en vente sur le marché.

[190]        Ainsi, ni les hauts fonctionnaires de la Ville qui ont témoigné devant le Tribunal, ni l’expropriée et son expert n’ont trouvé un terrain pouvant servir de substitut. Seul l’évaluateur Cyr prétend en l’existence de terrains alternatifs et présente un tableau[113] exposant le fruit de sa recherche de ventes de terrains permettant la construction d’habitations multifamiliales, effectuée in extremis, la semaine précédant son témoignage. Or, le Tribunal est satisfait des explications données par l’expert Roy démontrant qu’aucun des terrains n’est situé dans le voisinage du terrain exproprié non plus que dans un voisinage qui soit un tant soit peu comparable.

[191]        Le droit à une indemnité pour la perte de profits est reconnu par le Tribunal lorsque la réalisation du projet immobilier est raisonnablement probable et que la preuve des coûts de construction et des prix de vente est sérieuse et crédible, permettant d’établir cette perte de profits.  Dans la décision Saleh[114], le Tribunal écrit :

« [250]  Le Tribunal souligne que la jurisprudence sur la réclamation de perte de profits anticipés sur un projet non réalisé, exige que les opérations qui conduisent au résultat doivent être exécutés avec le plus de rigueur possible, donc de requérir une preuve d’expertise sévère et dans cette perspective, ne peut se satisfaire d’une preuve qui ne vise qu’à établir une tendance de prix de vente ou une tendance de coût de construction. De plus, il faut une probabilité raisonnable de réalisation du projet, ce qui est très loin d’être atteint dans le présent cas, puisqu’il ne constitue, selon la preuve, qu’une simple possibilité hypothétique. »

[192]        Dans cette affaire, le Tribunal a rejeté la réclamation pour perte de profits parce que la réalisation du projet lui semblait purement hypothétique.  Elle rejette semblable réclamation, dans les décisions Bordeleau[115] et Polab Construction[116], en raison de l’insuffisance et du caractère peu probant de la preuve de la perte de profits.

[193]        Par contre, la Chambre de l’expropriation de la Cour du Québec accorde une indemnité pour perte de profits anticipés dans l’ordonnance Manoir L’âge d’or[117] et motive sa décision comme suit[118] :

« … il faut conclure que le projet de l’expropriée était non seulement sérieux mais que le temps choisi pour le développement, les éléments relatés plus haut et la localisation dans le secteur du « Ghetto McGill » rendaient non pas hypothétique mais probable un profit suite à l’exécution du projet.

La Chambre est donc d’avis, que, comme l’exprimait le Tribunal de l’expropriation dans la cause de « Ben Lechter -c- Le Procureur Général et le Ministre de la Voirie de la Province de Québec (1) « Il faut prouver que cette intention puisse se matérialiser pour un projet réalisable dans un délai raisonnable et surtout basée sur des études sérieuses du coût et de leur rentabilité ». C’est ce que l’expropriée a fait dans le présent cas. 

________________________________

1  (1976) T.E. 68). »

[194]        Le Tribunal ne voit pas, dans la jurisprudence, une condition selon laquelle seul un promoteur immobilier, par opposition à un constructeur-propriétaire selon la distinction que fait le procureur de l’expropriante entre ces deux types d’acteurs dans le marché immobilier, pourrait demander d’être dédommagé pour perte de profits. Il n’est pas non plus obligatoire que le projet soit déjà en marche lors de l’expropriation.  Il suffit que sa réalisation soit raisonnablement probable dans un avenir relativement rapproché.


[195]        Le Tribunal dans l'affaire Lechter[119] s’exprime ainsi:

« [78] Il faut évidemment noter que la possibilité acquise ou à être acquise dans un avenir prévisible doit bien sûr être distinguée de la simple possibilité, cette dernière signifiant : « qui peut être, qui est faisable, qui est réalisable ». Rien n'est acquis.] Par ailleurs, probable veut dire qui peut être raisonnablement prévu, qui est plus vrai que faux, qui a de grandes chances de se produire. Il en découle qu'une possibilité a moins de chances de survenir qu'une probabilité.

[79] À ce sujet, nos collègues Jacques Forgues et René Therrien s'exprimaient ainsi dans l'affaire Loranger23 :

« La probabilité, comme on le sait, implique plus qu'une simple possibilité dans un avenir prévisible, que ce soit à court, moyen ou long terme. »

[80] Pour prétendre à une valeur potentielle supérieure résultant d'une utilisation meilleure et plus profitable de l'immeuble exproprié, il faut établir que cette dernière est probable et non seulement une possibilité hypothétique et éloignée24. Dans l'affaire Farrah25, le Tribunal de l'expropriation s'exprimait ainsi :

« Pour qu'une valeur potentielle, excédant sa valeur marchande normale puisse être attribuée à un immeuble exproprié, la preuve doit permettre de conclure qu'il y a un potentiel réalisable sur l'emprise expropriée, qu'il n'y a pas d'obstacle dirimant à la réalisation de ce potentiel et que les faits qui se sont déroulés au moment de l'expropriation permettent de conclure à la probabilité de la réalisation du projet sur cette emprise. »

__________________

23   Ville d’Amos c. Thérèse Loranger, TAQ 200-34-00298-930, 1999-09-08.

24      Zénith co. ass. Générales inc. c. Ministère des Transports du Québec, (1976) CA, p. 220.

25   Procureur général du Québec et Ministre des Travaux publics c. Farrah, T.E. 34-0011258-76Q, 1983-10-11. »

[196]        Est-il probable que le projet de la partie expropriée soit réalisé dans un horizon raisonnable ? À l’analyse de la preuve en l’espèce, cela ne fait pas l’ombre d’un doute. La partie expropriée avait l’expertise technique nécessaire à la réalisation de son projet. À cet égard, le Tribunal fut à même de visiter quelques projets de construction multifamiliaux réalisés par cette dernière, et ce, à sa satisfaction. Le Tribunal a même félicité M. Ghislain Deland pour la qualité de ses réalisations. La preuve révèle également que la partie expropriée avait les capacités financières au soutien d’un tel projet puisqu’elle n’a même jamais puisé dans la marge de crédit hypothécaire qui lui avait été consentie par une institution financière lors de la réalisation d’un projet antérieur. Finalement, le projet en question s’inscrivait fort bien dans le type de construction envisagé par la Ville de Brossard dans ce secteur et permis dans son règlement de zonage récemment amendé.

[197]        À la date de la signification de l’avis d’expropriation, en octobre 2009, tous les intervenants du domaine immobilier savent pertinemment depuis plusieurs mois que le développement du quadrilatère en cause n’est qu’une question de temps. Avant même que 9131 (Deland) n’acquière de M. Pierre Thivierge le lot 2 700 976[120], en juin 2008, Kana Constructions et Nabil Glenza acquièrent 17 lots[121], ce qui constitue un début de remembrement. En novembre 2008, lorsque 9131 (Deland) conclut une offre d’achat avec La corporation de gestion Berrada concernant les lots 2700964 et 270975, monsieur Deland sait, pour en avoir été informé par des propriétaires de lots qu’il a approchés et pour l’avoir personnellement rencontré, qu’un certain Daniel Lavoie, agissant pour Intercom, que ce dernier tente d’acquérir le plus de lots possible dans le quadrilatère.  Cela rend le développement de ce quadrilatère de plus en plus imminent et le projet de construction de 9131 (Deland) de plus en plus réalisable à court terme.

[198]        À la date de l’expropriation, en octobre 2009, le remembrement est presque complété tel qu’il en appert des rares lots expropriés, identifiés en jaune sur un plan schéma couleur[122].

[199]        Déjà, en août 2008, la Ville avait adopté un PPU et modifié sa réglementation d’urbanisme, exprimant clairement sa volonté d’un développement à court terme du secteur. C’est d’ailleurs la lecture qu’en fait son propre expert dans son rapport[123] :

« Il est mentionné que la mise en œuvre du PPU nécessite des remembrements et des acquisitions en raison du morcellement existant de terrains. Dans le plan d’action du plan, l’échéancier prévu est à court terme. »

(Soulignement du Tribunal)


[200]        Le procureur de la Ville plaide qu’au moment où elle a acquis les lots expropriés, 9131 (Deland) savait qu’elle ne pourrait réaliser son projet de construction. Le Tribunal juge qu’il s’agit là d’une affirmation gratuite qui s’avère, de surcroît, désobligeante à l’endroit de monsieur Deland.

[201]        Au moment où elle acquiert de M. Pierre Thivierge le lot 2 700 976[124], en juin 2008, 9131 (Deland) commence une opération de remembrement à laquelle se livre un autre acteur et non le moins averti, Kana Constructions. Au moment où elle promet d’acheter de La corporation de gestion Berrada les lots 2700964 et 270975, en novembre 2008, une firme de courtage, Intercom, tente elle aussi d’acquérir des lots pour réaliser un assemblage. Il ne s’agit pas là d’indicateurs qu’un projet de construction ne pourra pas être réalisé sur les lots expropriés. Il s’agit plutôt d’indicateurs que les conditions requises pour que le quadrilatère puisse se développer sont en train de se mettre en place.

[202]        Lorsqu’une discussion musclée a lieu entre monsieur Deland et monsieur Lavoie disant agir pour Intercom, il n’est pas question que le terrain de 9131 (Deland) soit exproprié. Il est plutôt question de l’enclaver et de l’encombrer de débris de construction.

[203]        Lorsque le directeur Lévesque rencontre monsieur Deland, à au moins deux reprises à l’automne 2008, il ne l’informe pas du remembrement en cours. Il témoigne qu’il n’avait pas à le lui dire puisque le remembrement n’était pas réalisé par la Ville mais par Intercom.

[204]        Lorsque monsieur Deland apprend que la Ville a adopté un PPU, il ne s’en inquiète pas.  Avant d’acquérir le lot de monsieur Thivierge, le Service du développement urbain de la Ville lui a fourni un plan confirmant qu’une rue passera en face du terrain. Les deux lots additionnels font qu’il peut construire un bâtiment multifamilial conforme aux exigences de la Ville. Monsieur Deland sait que, dans le cadre du PPU, la Ville peut exproprier des lots pour réaliser un remembrement et en faire des lots pouvant être construits. Pourquoi s’inquièterait-il? Il a déjà un terrain remembré d’une superficie suffisante pour pouvoir être construit, en façade sur une rue cadastrée selon l’information obtenue de la Ville elle-même.


[205]        Ce n’est qu’en 2009 que M. Ghislain Deland est convoqué à une rencontre à l’hôtel de ville. Sont présents, de la Ville, le directeur général Gallant et le directeur Lévesque et, pour Intercom, MM. Maurais et Lavoie. Pour la première fois, monsieur Deland se fait dire qu’une entente est intervenue entre les hauts fonctionnaires de la Ville et Intercom pour la réalisation d’un remembrement à la faveur d’un groupe dont il ne fait pas partie. Pour la première fois, les hauts fonctionnaires de la Ville l’encouragent à vendre ses lots à défaut de quoi la Ville pourrait décider de les exproprier.

[206]        Et la Ville décidera d’abord, en février 2009, d’imposer une réserve pour fins publiques avant de décider d’exproprier, en août 2009.

[207]        De l’avis du Tribunal, rien n’empêchait la partie expropriée de mener à bien son projet jusqu’à ce que la Ville choisisse, en cours de route, d’exproprier le terrain résultant d’un remembrement que l’expropriée avait elle-même réalisé et annihile ainsi, à toutes fins pratiques, sa possibilité de construire à Brossard.

[208]        Au sujet de la réalisation de ce projet, l’expert Roy écrit ce qui suit[125] :

« Au moment de l’expropriation un projet résidentiel dans ce quadrilatère était déjà annoncé et un projet résidentiel de plusieurs centaines d’unités pour personnes âgées, en front du boulevard Leduc, était en démarrage. Nous estimons que le projet sur le terrain à l’étude pouvait être réalisé à court terme dans un horizon d’un an environ. Toutefois, il était aussi possible qu’il faille attendre plus longtemps puisqu’aucune infrastructure de services n’était installée, ni qu’aucune rue n’était ouverte. L’assemblage des lots du quadrilatère était presque complété par un groupe de trois promoteurs agissant sous le nom d’Intercom, lequel annonçait un démarrage imminent du développement du quadrilatère. La Ville de Brossard avait annoncé le remembrement de ce lotissement depuis quelques mois et avait adopté un règlement en ce sens au début de l’année. »

[209]        C’est pourquoi le Tribunal est d’avis que la partie expropriée a relevé le fardeau qui lui incombait de prouver que son projet de construction était réel, bien préparé et aurait pu être mis en chantier à court terme n’eût été de l’expropriation.

[210]        Le Tribunal est également satisfait de la qualité de la preuve qui lui a été présentée sur la perte des profits qu’aurait pu réaliser 9131 (Deland) si elle n’avait pas été expropriée. Les coûts de construction ont été estimés à l’aide d’un manuel reconnu que la partie expropriante n’a d’ailleurs pas tenté de dénigrer. Seuls les coûts des infrastructures de services publics ont été remis en question par la Ville sur la base d’une estimation préparée par l’ingénieur municipal Chamberland, en janvier 2012, pour le projet Villas Landras[126]. Or, le Tribunal a déjà constaté qu’une fois certains correctifs apportés, cette estimation vient plutôt corroborer le coût de 5 $ le pied carré pour les services publics, retenu par l’expert Roy à la date de l’expropriation.

[211]        Le taux unitaire de 226 $ le pied carré, retenu par l’expert Roy pour établir le prix de vente des unités de copropriété du projet de construction de la partie expropriée, résulte de l’analyse d’un marché, tout près du terrain exproprié, constitué d’unités de condominium similaires à celles projetées par la partie expropriée.

[212]        Mais le Tribunal ne peut retenir intégralement l’analyse que lui propose l’expert de la partie expropriée. Voici pourquoi.

[213]        L’expert Roy retient l’hypothèse d’un bâtiment de 22 unités de logement avec 19 espaces de stationnement intérieur, auxquels s’ajoutent 15 espaces de stationnement extérieur, sur un terrain de 32 000 pieds carrés. Cette hypothèse repose donc sur la proposition # B de l’architecte Mc Nicoll[127] qui inclut, dans l’emplacement, le lot 2 700 963 de M. Morty Zafran dont 9131 (Deland) n’a jamais acquis la propriété.

[214]        Le Tribunal est d’avis que 9131 (Deland) ne peut être indemnisée que pour la perte de profits sur un projet de construction d’unités de condominium qu’elle pouvait implanter sur le terrain de 24 000 pieds carrés dont elle était propriétaire au moment de l’expropriation. Il s'agit de la proposition # A de l’architecte Mc Nicoll[128] comportant 18 logements totalisant une superficie nette de 17 244 pieds carrés et 17 espaces de stationnement intérieur.

[215]        Appliquant à cette superficie nette le prix de vente moyen de 226 $ le pied carré de logement et celui de 25 000 $ par espace de stationnement établis par M. Norman Roy, le Tribunal détermine un produit brut total des ventes de ce projet de 4 322 144 $.

[216]        Le Tribunal retient la marge bénéficiaire de 30 % découlant de l’analyse effectuée par l’évaluateur de la partie expropriée et établit, en conséquence, les profits nets qu’aurait générés la réalisation du projet de condominium à 1 296 643 $.

[217]        Cette marge peut sembler anormalement élevée. Mais, d’une part, elle n’a pas été contredite et surtout, d’autre part, elle englobe la plus-value considérable du terrain.  Soustrayant la valeur du terrain précédemment établie à 504 000 $, nous obtenons des profits nets de 792 643 $, ce qui représente une marge bénéficiaire d’un peu plus de 18 %, ce qui s’avère très raisonnable. En effet, selon le témoignage de M. Ghislain Deland, la partie expropriée a réalisé des bénéfices de 20 % lors d’un projet antérieur.

[218]        La valeur du terrain faisant déjà partie de l’indemnité immobilière, le Tribunal accorde comme indemnité accessoire une perte de profits qu’il arrondit à 792 600 $.

4.4.3   Les troubles, ennuis et inconvénients

[219]        La partie expropriée réclame, sous cette rubrique, des honoraires d’architecte, les taxes municipales payées depuis l’imposition d’une réserve sur ses trois lots et les démarches effectuées pour la recherche d’un nouveau site.

4.4.3.1           Les honoraires d’architecte

[220]        La partie expropriée réclame la somme de 2 575 $ qu’elle a payée à l’architecte Mc Nicoll pour effectuer les esquisses préliminaires de deux projets de construction de condominiums conformes à la réglementation municipale, un sur les trois lots dont elle est propriétaire et l’autre sur ces trois lots plus celui de monsieur Zafran[129].

[221]        Le procureur de la partie expropriante soutient qu’aucune indemnité ne devrait être accordée à ce titre au motif que le mandat confié à l’architecte est postérieur à la date d’évaluation du 7 octobre 2010.

[222]        Le Tribunal est d’avis que ces esquisses étaient nécessaires pour étayer la réclamation pour perte de profits. Le Tribunal fait donc droit à cette réclamation et accorde la somme réclamée de 2 575 $.

4.4.3.2           Les taxes municipales

[223]        La partie expropriée réclame les taxes municipales qu’elle a dû payer sur les trois lots expropriés[130].

[224]        Il est vrai que pendant la durée de l’imposition d’une réserve pour fins publiques, toute construction, amélioration ou addition sur l’immeuble visé est prohibée selon les articles 69 et suivants LE. Dans le cas d’un terrain vague, cela a pour effet, à toutes fins pratiques, d’éliminer la possibilité d’en jouir. Cela donne ouverture à un recours en contestation de l’évaluation municipale.

[225]        Mais, de façon constante, cette réclamation est rejetée comme n’étant pas un dommage réellement subi et directement causé par l'imposition de la réserve. Dans 114242 Canada inc.[131], le Tribunal explique :

« [82]  Le Tribunal s’est prononcé plusieurs fois16 sur l’opportunité de rembourser des taxes foncières et autres coûts de possession pendant les périodes d’imposition de réserve. Le Tribunal, et la Chambre de l’expropriation avant lui, rejette les coûts des taxes municipales au motif qu’il n’a pas juridiction pour ce faire au sens de l’article 85 de la Loi sur l’expropriation. Toute réduction ou exemption de taxes doit être contestée devant un autre forum.17 »

______________________________

16.     Développements industriels et commerciaux de Montréal inc. c. Ville de Montréal-Nord, T.A.Q., SAI-M-054980-0001, 9 juillet 2001; Feu Anna Tamulis et autres c. Ville de Montréal, [2002] T.A.Q. 1292 à 1305.

17.       St. Lawrence Stevedoring Ltd. c. C.U.M., [1983] T.E., p. 228, 7 novembre 1983; Pierre Desjardins c. Ville de Laval, J.E. 96-1512 , C.E.C.Q., 500-34-000418-937, 17 juin 1996.

[226]        Il ne s’agit pas davantage d’un dommage directement causé par l’expropriation. Cette réclamation est donc rejetée.

4.4.3.3           La recherche d’un nouveau site

[227]        Au départ, la partie expropriée réclamait les 36 heures consacrées par son président et actionnaire unique Ghislain Deland à un taux de 150 $ pour la recherche d’un nouveau site et ses frais de déplacement de 0,75 $ du kilomètre pour 1 415 kilomètres, soit un total de 6 461 $[132]. Il s’agit là de frais encourus au 21 juin 2010.


[228]        Dans son témoignage, monsieur Deland estime qu’à la date de l’audience, il en est rendu à 108 heures et à 2 830 kilomètres, ce qui, en appliquant les mêmes taux, totalise la somme de 18 323 $. Il précise toutefois que cela inclut le temps consacré pour la préparation de sa cause avec ses experts et ses avocats.

[229]        Le procureur de la partie expropriante soulève que la partie expropriée, 9131 (Deland) possède une personnalité juridique et un patrimoine distincts de ceux de son unique administrateur, monsieur Deland, et qu’aucune preuve n’a été faite qu’elle lui aurait versé un salaire pour la préparation du dossier. Il ajoute que le taux horaire de monsieur Deland est exagéré.

[230]        Le Tribunal est d’accord qu’en règle générale, les personnalités juridiques d’une compagnie et de ses actionnaires doivent demeurer distinctes. D’ailleurs, n’est-ce pas là le but poursuivi par ces derniers en décidant de s’incorporer? Ils ne peuvent réclamer les avantages de ce mode de fonctionnement commercial sans en accepter les inconvénients.

[231]        De façon exceptionnelle, la théorie de l’alter ego permet de soulever le voile corporatif. De l’avis du Tribunal, une expropriation constitue un cas d’exception. Il serait profondément injuste que les troubles, ennuis et inconvénients subis par l’unique administrateur et actionnaire d’une compagnie du fait d’une expropriation ne soient pas indemnisés alors qu’ils le seraient n’eût été de l’incorporation.

[232]        La preuve révèle que monsieur Deland a procédé à des recherches afin de trouver un site similaire, dans l’essentiel, à celui exproprié. Il a enquêté auprès de plusieurs constructeurs de Brossard, dont F. Catania et Kana Constructions afin de leur acheter du terrain, sans résultats. Le fait que la partie expropriée a effectivement procédé à des recherches n’est pas contredit par la partie expropriante. Même la Ville a été contactée sachant qu’elle détenait du terrain disponible mais elle a refusé de lui en vendre. Monsieur Deland a poussé ses recherches dans des municipalités avoisinantes, dont Saint-Hubert, Saint-Constant et Delson, sans résultats. Toutes ces recherches et tous ces déplacements lui ont occasionné des dépenses pour lesquelles la partie expropriée à le droit d’être indemnisée.

[233]        Par contre, la réclamation de la partie expropriée inclut du temps et des déboursés de déplacement encourus pour la préparation du dossier d’expropriation. Or, le temps et les déboursés encourus dans le cadre d’une instance ne donnent pas droit à une indemnité, même en matière d’expropriation. De plus, sans prétendre qu’ils soient exagérés, le taux horaire et le taux au kilométrage utilisés pour établir la réclamation sont quelque peu élevés.

[234]        Dans les circonstances, le Tribunal exerce sa discrétion pour arbitrer à 12 000 $ la somme à laquelle la partie expropriée a droit pour la recherche d’un nouveau site.

[235]        L’indemnité pour troubles, ennuis et inconvénients totalise donc 14 575 $.

4.4.4   Les frais d’expert

[236]        Considérés comme un dommage directement relié à l’expropriation, les frais d’expert sont appréciés sur une base du quantum meruit. Ils sont donc évalués et adjugés non pas sur la base des relations contractuelles de l’expert avec la partie expropriée, mais en fonction du nombre d’heures travaillées, de la valeur des services rendus de même que de l’utilité du témoignage et du rapport d’expertise.

[237]        Sur ce sujet, MFrancis Gervais[133] écrit :

« Quant aux frais d’expert :

- il s’agit de dommages et non de frais judiciaires ;

- ils doivent être allégués et prouvés par la partie expropriée ;

- le Tribunal exercera sa discrétion judiciaire pour les accorder ou les refuser ;

- en l’absence d’entente entre l’exproprié et l’expert, le tarif de la corporation professionnelle de l’expert devrait constituer le montant maximum des frais d’expert qui peuvent être imposés comme dommages au corps expropriant, le Tribunal ayant toutefois la discrétion judiciaire d’accorder un montant moindre que le montant maximum ainsi prévu ;

- le Tribunal devra principalement considérer s’ils sont directs, pertinents et utiles pour les fins du dossier ;

- à défaut de les alléguer et de les prouver, l’exproprié ne pourra recouvrer que le coût matériel de la préparation du rapport et les frais d’expert selon le tarif quant à leurs témoignages ;

- si des frais d’expert sont accordés, ils font partie de l’indemnité d’expropriation mais non de l’indemnité définitive utilisée pour calculer l’indemnité additionnelle. »

[238]        En outre, il y a lieu de rappeler que l’expert, bien que généralement rémunéré par une partie, est au service du Tribunal. Dans Énerchem[134], l’honorable juge Pierre Journet précise :

« [212]  Il faut se rappeler que les experts ne sont pas au service des parties mais plutôt de la justice.  En ce sens, ils sont des experts du tribunal et doivent témoigner de manière impartiale afin d’aider le tribunal dans sa prise de décision. »

[239]        Dans la décision Leblanc[135], on peut lire :

« [112]  Les frais d’expert et honoraires professionnels constituent un dommage directement relié à l’opération d’expropriation et sont, en ce sens, indemnisables selon le quantum meruit dès lors qu’ils sont pertinents et utiles.

(…)

[119]  Le Tribunal rappelle que le rôle d’un expert témoignant au Tribunal doit démontrer une grande objectivité et que son travail apporte un éclairage à la cour pour l’aider à fixer la juste et souhaitable indemnité due à l’exproprié.

[120]  Le Tribunal est d’avis qu’un expert ne peut être apparemment indépendant si ses honoraires sont directement reliés au sort de la réclamation de l’exproprié. Le Tribunal précise ne pas être lié par quelque entente que ce soit entre l’évaluateur et son client.

[121]  Les frais d’experts sont alloués sur une base de quantum meruit. Les critères les plus souvent utilisés par le Tribunal sont la pertinence, l’utilité et le sérieux de l’expertise dans la solution du litige. »


[240]        Tenant compte de ces principes, le Tribunal doit exercer sa discrétion pour refuser, accepter intégralement ou réduire, s’il y a lieu, le montant des frais d’expertise encourus par la partie expropriée et devant être remboursés par l’expropriante, en fonction de leur pertinence ou de leur utilité.

[241]        La partie expropriée réclame le remboursement des frais d’expert de M. Norman Roy, évaluateur agréé. Son compte d’honoraires[136], mis à jour pour tenir compte du temps consacré à la visite des lieux et à l’audience devant le Tribunal, totalise la somme de 69 526,33 $ avant taxes et 79 937,90 $, taxes incluses.

[242]        Le procureur de l’expropriante plaide que le taux horaire de monsieur Roy est trop élevé, qu’il a consacré trop d’heures à ce dossier et que certaines activités professionnelles auraient dû être confiées à un technicien ou à un évaluateur junior ou être facturées à un taux réduit. Il relève des erreurs ponctuelles dans le compte d’honoraires. Il soumet enfin que les frais d’expert ne doivent pas comprendre les taxes lorsque la partie expropriée est une entreprise qui pourra en réclamer le remboursement ou un crédit des autorités fiscales.

[243]        Le Tribunal souligne que l’expertise et le témoignage de M. Norman Roy se sont avérés d’une très grande pertinence et même indispensables au Tribunal dans sa prise de décision. Monsieur Roy a clairement démontré que l’immeuble exproprié ne constituait pas, pour son propriétaire, trois lots distincts à remembrer, mais un seul terrain résultant d’un remembrement qu’il avait lui-même effectué et sur lequel un projet immobilier pouvait être réalisé dès l’installation des services. Il a ainsi convaincu le Tribunal de la non-pertinence du marché des lots non constructibles sur lequel s’est appuyée la partie expropriante.

[244]        En l’absence de ventes de terrains dans une situation semblable à celui en cause, monsieur Roy a su trouver une méthode appropriée afin de permettre de dégager une estimation de la valeur de l’immeuble exproprié qui soit raisonnablement probante.

[245]        Surtout, l’expert de la partie expropriée a réussi à démontrer que cette dernière se trouvait dans une situation d’exception telle que sa réclamation pour perte de profits se devait d’être accueillie, ce qui est rarement le cas. Il a également été en mesure d’établir tous les éléments nécessaires pour permettre au Tribunal de calculer, selon sa propre appréciation, le montant de l’indemnité à octroyer pour ce chef de réclamation.

[246]        Le Tribunal n’entend pas se prononcer sur le taux horaire et sur le nombre d’heures facturés par l’expert Norman Roy. Certains experts appliquent un taux horaire moins élevé mais consacrent plus de temps pour réaliser le même mandat. D’autres confient une partie de leurs tâches à des plus jeunes qui, étant moins expérimentés, doivent passer plus d’heures pour réaliser le même travail et l’expert doit alors allouer du temps à la vérification et à la correction du travail exécuté par des tiers. Il n’y a pas un mode de fonctionnement idéal et chaque façon de faire comporte ses avantages et ses inconvénients.

[247]        L’important, pour le Tribunal, est de constater si, dans l’ensemble, les frais d’expert réclamés sont raisonnables et justifiés. Pour ce faire, il tient compte, notamment, de la pertinence et de l’utilité de l’expertise et, également, comme c’est le cas en l’espèce, du degré de complexité et du caractère exceptionnel de certains chefs de réclamation.

[248]        Vu les circonstances particulières du présent dossier, le Tribunal est d’avis que le niveau des honoraires professionnels de monsieur Roy dont la partie expropriée réclame le remboursement est pleinement justifié.

[249]        La partie expropriée étant une compagnie qui, en raison de ses activités, peut réclamer du fisc un remboursement ou un crédit de TPS et de TVQ, la partie expropriante n’a toutefois pas à lui verser une indemnité pour le montant de ces taxes. Dans la décision Gérard Massé inc.[137], le Tribunal écrit :

« [93]  Rappelons dans un premier temps qu'il n'y a pas lieu de payer les TPS et TVQ sur les frais d'expert à une partie expropriée lorsque celle-ci peut en réclamer un remboursement et un crédit de taxes à titre d'inscrit aux fins de l'application de la TPS et TVQ.  Accorder le montant relatif à ces taxes équivaudrait à une double indemnisation puisque la partie expropriée, à titre d'entreprise commerciale, est en droit d'en réclamer le remboursement ou un crédit. »


[250]        Le Tribunal note que le doublon quant à la séance de conciliation tenue le 1er mars 2012 et l’erreur de facturation d’une audience non tenue le 23 juillet 2012, mis en lumière par le procureur de l’expropriante lors du contre-interrogatoire de monsieur Roy sur la première facture déposée[138], ont été dûment corrigés dans le dernier état de compte[139].

[251]        Le Tribunal accorde donc à la partie expropriée une indemnité de 69 526,33 $ pour les frais d’expert qu’elle a dû débourser.

5          le sommaire

[252]        En conséquence, le Tribunal fixe l’indemnité définitive à laquelle la partie expropriée a droit à la somme de 1 380 701,33 $. Elle se répartit comme suit :

INDEMNITÉ DÉFINITIVE

 

 

Indemnité principale :

 

 

 

Valeur du terrain

504 000,00 $

 

 

Indemnité accessoire :

 

 

 

Perte de profit sur un projet de construction immobilière

792 600,00 $

Troubles, ennuis et inconvénients

14 575,00 $

Frais d’expert

69 526,33 $

 

 

INDEMNITÉ DÉFINITIVE TOTALE

1 380 701,33 $

 


6          L’INDEMNITÉ ADDITIONNELLE

[253]        La partie expropriée réclame que le Tribunal lui octroie l’indemnité additionnelle au sens de l’article 68 LE. La partie expropriante s’en remet à la discrétion du Tribunal.

[254]        Les principaux critères reconnus par la jurisprudence pour justifier l’octroi de l’indemnité additionnelle sont :

-        le retard indu,

-        la négligence de la partie expropriante à parfaire les procédures, et

-        une offre insuffisante sans proportion raisonnable avec l’indemnité fixée.

[255]        En l’espèce, il n’y a eu aucun retard indu ni négligence de la partie expropriante.

[256]        Par contre l’offre de la Ville est passée de 100 332 $ en janvier 2010 à 189 516 $ en juin 2010. Dans son rapport d’avril 2012, l’expert de la Ville conclut à une valeur de 277 470 $.

[257]        L’indemnité totale fixée par le Tribunal est de 1 380 701,33 $. Il y a donc un écart plus qu’important entre cette somme et le montant des offres de la partie expropriante.

[258]        Pour cette raison, le Tribunal conclut que la partie expropriée a droit à l’indemnité additionnelle prévue à l’article 68 LE.

PAR CES MOTIFS, le Tribunal, pour valoir à la partie expropriée de la valeur du bien exproprié et de tout le préjudice lui résultant de l’expropriation :

ORDONNE à la partie expropriante de payer à la partie expropriée, sous réserve de toutes indemnités provisionnelles déjà versées, l’indemnité définitive qu’il fixe à la somme de UN MILLION TROIS CENT QUATRE-VINGT MILLE SEPT CENT UN DOLLARS ET TRENTE-TROIS CENTS (1 380 701,33 $);

ORDONNE à la partie expropriante de payer à la partie expropriée les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 68 de la Loi sur l’expropriation sur cette somme, déduction faite, selon leur occurrence, de toutes indemnités provisionnelles déjà versées et des frais d’expert, à compter du 7 octobre 2009 jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE également à la partie expropriante de payer à la partie expropriée les intérêts au taux légal sur les frais d’expert ici alloués depuis la date de la présente décision jusqu’à parfait paiement.

LE TOUT avec dépens.

 


 

LOUISE BÉLANGER, j.a.t.a.q.

 

 

CLAUDE DE CHAMPLAIN, j.a.t.a.q.


 

Bélanger, Sauvé

Me Louis Bouchart d'Orval et Me Martine Burelle

Procureurs de la partie expropriante

 

Heenan Blaikie S.E.N.C.

Me Jeremy Wisniewski

Procureur de la partie expropriée


 



[1]    L.R.Q., c. E-24.

[2]    Pièce R-3.

[3]    Pièces R-1 et R-2.

[4]    Pièce R-4.

[5]    Pièce R-5.

[6]    Pièce R-6.

[7]    Idem et pièces R-7 et R-10.

[8]    L.R.Q., c. J-3.

[9]    Pièce R-26.

[10]   Pièce R-48.

[11]   Pièce R-54.

[12]   Pièce R-53, à la page 19.

[13]   Pièce R-27.

[14]   Idem, clause 2.

[15]   Ibidem, clause 3.

[16]   Ibidem, clause 5.

[17]   Ibidem, clause 4.

[18]   Pièce R-29.

[19]   Pièce I-9.

[20]   Pièce R-30.

[21]   Pièce R-31.

[22]   Pièce R-43.

[23]   Pièce R-46.

[24]   Pièce R-43, annexe 3, à la page 7.

[25]   Idem, aux pages 12, 20 et suivantes.

[26]   Pièce R-46.

[27]   Idem, à la dernière page, croquis « avant » et « après ».

[28]   Ibidem, à l’annexe E.

[29]   Pièce R-55.

[30]   Pièce I-2.

[31]   Pièce R-33.

[32]   Pièce R-35.

[33]   Pièce I-6.

[34]   Pièce R-53, aux pages 19 à 23.

[35]   Pièce R-34.

[36]   Pièce R-3.

[37]   Pièces R-1 et R-2.

[38]   Pièce R-53, annexe C.

[39]   Idem, vente no 31.

[40]   Ibidem, vente no 32.

[41]   Pièce R-53 (B).

[42]   Pièce R-27.

[43]   Pièce R-53 (B).

[44]   Pièces R-6, R-7 et R-10.

[45]   Pièce R-13.

[46]   Pièce R-53, annexe C, vente no 17.

[47]   Pièce R-24.

[48]   Pièce R-15.

[49]   Pièce R-18.

[50]   Pièce R-20.

[51]   Pièce R-19.

[52]   Pièce R-37, courriel du 11 décembre 2008, à 13 : 08.

[53]   Deuxième feuillet de la pièce R-37.

[54]   Pièce R-53, à la page 2 et pièce I-12, à la page 6.

[55]   Pièce R-53.

[56]   Idem, à la page 15.

[57]   Ibidem, à la page 18.

[58]   Ibidem, à la page 25.

[59]   Ibidem, à la page 27.

[60]   Ibidem, aux pages 19 et 20.

[61]   Pièce I-13.

[62]   Pièce I-12.

[63]   Idem, à la page 18.

[64]   Ibidem, à la page 25.

[65]   Il s’agit des ventes nos 31 et 32 de M. Cyr, pièce R-53, annexe C.

[66]   Il s’agit du terrain à vendre no 1, à la page 31 de I-12.

[67]   Pièce I-12, aux pages 26 à 28.

[68]   Idem, aux pages 26, 29 et 30.

[69]   Ibidem, aux pages 26 et 31.

[70]   Ibidem, aux pages 26 et 27.

[71]   Ibidem, aux pages 27 et 28.

[72]   Ibidem, à la page 29.

[73]   Ibidem, à la page 30.

[74]   Ibidem, à la page 31.

[75]   Pièce R-59.

[76]   Pièce R-62.

[77]   Pièce R-63.

[78]   Pièce R-63.

[79]   Pièce R-62.

[80]   Pièce R-31.

[81]   Pièce I-17.

[82]   P.G.Q./Ministre des Transports c. Korzinstone, 2012 QCTAQ 111094.

[83]   Pièce R-53, à la page 15.

[84]   Idem, à la page 18.

[85]   Pièce R-53 B.

[86]   Pièce R-53, à la page 19.

[87]   Pièces R-41, R-44 et R-46.

[88]   Pièce R-34.

[89]   P.G.Q./Ministre des Transports c. Lechter, [2001] T.A.Q. 618 , au paragraphe [89].

[90]   Ville de Saint-Jérôme c. Alain et als, [2009] QCTAQ 07277 .

[91]   Village de Vaudreuil-sur-le-lac c. Awad et Gerges, [2010] QCTAQ 11828 .

[92]   Ville de Saint-Eustache c. Lorrain, C.A., no 500-09-001265-891, le 6 mars 1996.

[93]   Ville de Laval c. Szerszenowicsz, 1999 CanLII 13189 (QC CA), aux pages 33 et 34.

[94]   Pièce I-12, aux pages 26 à 28.

[95]   Idem, à la page 28, ventes # 19, 20 et 21.

[96]   Ibidem, à la page 31, offre de vente # 1.

[97]   Pièce R-62.

[98]   Pièce I-17.

[99]   Pièce R-20.

[100]    Pièce I-12, à la page 23.

[101]    Pièce R-57.

[102]    Pièce I-12, à la page 24.

[103]    Idem, aux pages 40 à 42.

[104]    Ibidem, à la page 21.

[105]    Ibidem, à la page 24.

[106]    Pièce R-51.

[107]    Pièce R-52.

[108]    Pièce R-62.

[109]    Pièce R-63.

[110]    Campeau Corp. c. P.G. du Québec, [1978] T.E. 374 .

[111]    Drew c. La Reine, [1961] R.C.S.614.

[112]    Voir notamment, supra, les paragraphes [87], [93] à [97], [137], [138] et [232].

[113]    Pièce R-62.

[114]    Ville de Mont-Royal c. Saleh et Anastassi, 2011 QCTAQ 04564 .

[115]    Procureur général du Québec c. Bordeleau, T.A.Q., no SAI-Q-058785-0001, le 15 août 2003.

[116]    Ville de Pierrefonds c. Polab Construction inc.

[117]    Manoir L’âge d’or c. Immobilier Astragale inc., C.Q., no 065-34-000 676-850, le 11 avril 1989 (juge René Roy).

[118]    Idem, aux pages 27 et 28.

[119]    P.G.Q./Ministre des Transports c. Lechter, [2001] T.A.Q. 618 .

[120]    Pièce R-13.

[121]    Pièce R-53, à la page 19.

[122]    Pièce R-53 (B).

[123]    Pièce R-53, à la page 11.

[124]    Pièce R-13.

[125]    Pièce I-12, à la page 20.

[126]    Pièce R-62.

[127]    Pièce R-22.

[128]    Idem.

[129]    Pièce R-22.

[130]    Pièce I-11.

[131]    114242 Canada inc. c. Ville de Montréal.

[132]    Pièce I-10.

[133]    Francis GERVAIS, «Quelques particularités de l'indemnité d'expropriation: les frais d'expert et l'indemnité additionnelle» dans F.P.B.Q., Développements récents en droit municipal (1994), Cowansville, Éditions Yvon Blais, vol. 532, p. 48-61, à la page 61.

[134]    Enerchem Transport inc. c. Gravino, C.S., no 500-05-031756-974, le 22 août 2005.

[135]    Procureur général du Québec c. Leblanc, T.A.Q., no SAI-Q-091247-0210, le 8 septembre 2005.

[136]    Pièce I-16 (A).

[137]    Ville de Saint-Jean-sur-Richelieu c. Gérard Massé inc., [2005] T.A.Q. 369 .

[138]    Pièce I-16.

[139]    Pièce I-16 (A).

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