Facebook Twitter LinkedIn YouTube Nous joindre | English

Décision

Les décisions diffusées proviennent de tribunaux ou d'organismes indépendants de SOQUIJ et pourraient ne pas être accessibles aux personnes handicapées qui utilisent des technologies d'adaptation. Visitez la page Accessibilité pour en savoir plus.
Copier l'url dans le presse-papier
Le lien a été copié dans le presse-papier

Bouliane c. Cayouette

2012 QCCS 6935

JG0688

 
 COUR SUPÉRIEURE

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE

QUÉBEC

 

N° :

200-17-014385-116

 

DATE :

19 novembre 2012

______________________________________________________________________

 

SOUS LA PRÉSIDENCE DE

L’HONORABLE

JOCELYN GEOFFROY, J.C.S.

______________________________________________________________________

 

ANDRÉE BOULIANE

et

GUY NADEAU

 

Demandeurs

c.

 

ANNE CAYOUETTE

et

BERNARD LEAHY

 

Défendeurs

 

et

 

VILLE DE QUÉBEC

 

Intervenante

______________________________________________________________________

 

JUGEMENT

______________________________________________________________________

 

[1]           Se prévalant de l’article 227 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme[1](L.A.U.), les demandeurs, le couple Bouliane Nadeau, requièrent de leurs nouveaux voisins, les défendeurs Cayouette et Leahy, qu’ils procèdent au « démantèlement du plancher aménagé aux combles » de leur maison. Ils considèrent que cet aménagement constitue un troisième étage en contravention à la réglementation municipale applicable dans leur quartier.

[2]           Agacés par l’imposante volumétrie de la toiture voisine, les demandeurs requièrent également son remplacement par une toiture dont la pente est moins prononcée. Ils allèguent aussi une perte de leur intimité occasionnée par la proximité et la hauteur de la nouvelle construction et demandent en conséquence que les défendeurs procèdent à l’installation de pellicules au fini dépoli aux fenêtres du rez-de-chaussée de l’étage donnant sur leur cour, en plus de l’érection d’un mur d’intimité opaque à l’extrémité de leur terrasse arrière.

[3]           Enfin, ils réclament 35 294,50$ des défendeurs à titre de dommages et intérêts pour les troubles et inconvénients subis.

LES QUESTIONS EN LITIGE :

[4]           Ce litige soulève les questions suivantes :

1.    a) L’étage supérieur de la nouvelle construction, que les demandeurs qualifient de troisième étage, est-il conforme à la réglementation?

b) Dans la négative, le Tribunal doit-il en ordonner la démolition comme       demandé?

2.    Le Tribunal doit-il ordonner de remplacer la toiture actuelle de la nouvelle construction afin d’en réduire la volumétrie?

3.    Y a-t-il lieu d’exiger des défendeurs qu’ils prennent des mesures pour protéger l’intimité de leurs voisins?

4.    Les demandeurs ont-ils droit aux dommages et intérêts réclamés?

LE CONTEXTE :

[5]           Les demandeurs résident au […] à Québec depuis 1991.

[6]           En 2004, les défendeurs achètent la propriété voisine à celle des demandeurs qui comporte une résidence ayant comme adresse, […].

[7]           En 2009, les défendeurs coupent les arbustes se trouvant sur leur terrain entre leur résidence et la limite de la propriété des demandeurs. Ils expliquent qu’ils entendent réaménager leur cour latérale afin d’y installer une piscine et/ou une terrasse et proposent aux demandeurs l’implantation d’une haie mitoyenne, ce à quoi les demandeurs acquiescent. La haie mitoyenne est installée au printemps 2009, les parties s’en étant partagé les frais.

[8]           Au printemps 2010, alors que certains travaux s’effectuent sur le terrain des défendeurs, le demandeur Nadeau s’informe auprès du défendeur Leahy afin de savoir si les travaux en cours sont en lien avec leur projet de terrasse ou de piscine. Il apprend alors que les défendeurs ont scindé leur terrain en deux parties, mis en vente la partie de leur propriété comprenant la résidence située au […] et commencent la construction d’une nouvelle résidence sur le terrain qui constituait auparavant leur cour latérale. Cette nouvelle construction portera le numéro civique […].

[9]           Le fait de scinder leur terrain oblige les défendeurs à requérir de la Ville de Québec une dérogation mineure. La résidence du […], n’ayant plus qu’une marge arrière de  5,71 mètres, ne respecte pas la marge arrière minimum de 7,5 mètres exigée par le Règlement de l’arrondissement de Sainte-Foy - Sillery sur l’urbanisme. La demande de dérogation mineure est déposée le 25 août 2009 et accordée le 2 octobre 2009.

[10]        Le 15 décembre 2009, dans le but de permettre la « densification douce », la Ville approuve le Règlement de l’arrondissement de Sainte-Foy - Sillery - Cap-Rouge sur l’urbanisme R.C.A.3V.Q.4 établissant des normes plus permissives au niveau de la construction dans ce secteur, lequel est entré en vigueur le 5 janvier 2010.

[11]        Le 22 février 2010, les défendeurs présentent leur demande de permis de construction qu’ils obtiennent le 30 mars 2010. Il s’agit d’un projet d’auto construction qu’ils débutent le 6 avril 2010 avec des travaux d’arpentage. L’excavation commence le 10 avril 2010. La structure est assemblée en usine par la firme Fermco. Les plans fournis à la Ville par les défendeurs pour l’obtention de leur permis de construction font alors état d’une toiture avec une pente de 8 pieds dans 12 pieds (pièce P-2).

[12]        Le 28 mai 2010, les défendeurs déposent auprès de l’intervenante une seconde série de plans (pièce P-5) comportant un allongement de la toiture et une augmentation de la pente de toit.

[13]        Le 18 juin 2010, les demandeurs adressent une correspondance à la Ville de Québec dans laquelle ils allèguent la non-conformité de l’habitation en construction au […], quant au nombre maximal d’étages autorisés. Ils lui demandent de veiller au respect de sa réglementation d’urbanisme avant la fin des travaux (pièce I-6). De fait, les demandeurs prétendent que la construction en question ne comporte pas deux mais plutôt trois étages contrairement aux prescriptions de la grille de spécifications de la zone 3106Ha de l’annexe II du Règlement de l’arrondissement de Sainte-Foy - Sillery - Cap-Rouge sur l’urbanisme (R.C.A. 3V.Q.4) (pièce I-7).

[14]        Le 12 juillet 2010, la Ville remet un avis au défendeur Leahy lui rappelant l’interdiction d’aménager un étage supplémentaire dans l’entretoit (pièce I-8).

[15]        Le 27 septembre 2010, les demandeurs adressent de nouveau une correspondance à la Ville afin de réitérer leur avis quant à la non-conformité de la résidence située au […] (pièce I-9).

[16]        Le 8 octobre 2010, la Ville confirme aux demandeurs que l’immeuble n’excède pas le nombre maximal d’étages autorisés dans la zone 3106Ha en qu’en conséquence elle ne prévoit aucune intervention à ce sujet auprès des défendeurs (pièce I-10).

[17]        Le 18 mars 2011, les demandeurs intentent le présent recours contre les défendeurs.

[18]        Le 21 avril 2011, la Ville signifie aux parties sa déclaration d’intervention qui ne fait l’objet d’aucune opposition.

LA POSITION DES PARTIES :

[19]        Les demandeurs allèguent que les défendeurs n’ont pas respecté les plans en vertu desquels la Ville a émis le permis de construction (pièce I-3) le 30 mars 2010. Ils prétendent que les défendeurs n’ont pas soumis les modifications aux travaux en lien avec l’érection d’un comble habitable et qu’ils n’ont pas obtenu d’autorisation de la Ville pour se faire.

[20]        Ils ajoutent que les défendeurs n’ont d’ailleurs pas respecté les plans tels que modifiés qu’ils ont déposés le 28 mai 2010 (pièce I-5) en ce que :

Ø  la fondation exposée est plus haute et le niveau du rez-de-chaussée est plus élevé;

Ø  la partie avant du terrain a été remblayée;

Ø  il y a eu réalisation d’une trappe d’accès de grandes dimensions pour l’accès aux combles;

Ø  il y a eu mise en place d’un système de fermes de toiture permettant un espace aménagé sous le toit;

Ø  un plancher a été construit à l’étage des combles.

 

[21]        Selon eux, la nouvelle résidence des défendeurs comporte trois étages alors que la réglementation municipale n’en autorise que deux. Ils allèguent que c’est la présence de ce troisième étage qui a obligé les demandeurs à modifier les plans pour en augmenter la pente du toit faisant en sorte que son faîte culmine à tout près de 12 mètres de hauteur.

[22]        Ils mentionnent également que l’imposante volumétrie de la résidence des défendeurs est étrangère à tout ce qui se retrouve dans le secteur, ce qui détonne et entraîne une perte de valeur des résidences avoisinantes, dont celle des demandeurs.

[23]        Pour certaines pièces de leur résidence et pour leur terrasse, les demandeurs allèguent avoir perdu toute intimité qu’ils pouvaient avoir auparavant. Ils ajoutent perdre aussi beaucoup de luminosité dans leur espace de vie. Dans le but de recouvrer leur intimité, ils réclament 25 294,50$ représentant le coût de la construction d’un «gazébo» et d’un écran visuel. Ils réclament également 10 000,00$ à titre de dommages et intérêts pour les troubles et inconvénients subis.

LES DÉFENDEURS :

[24]        Les défendeurs allèguent que la construction de leur résidence a été faite selon la loi, la réglementation en vigueur, l’usage et le permis de construction émis par la Ville.

[25]        Ils se plaignent que pendant la construction, ils ont été incommodés à plusieurs reprises par les agissements des demandeurs, par leur surveillance indue, leur prise de photographies, leurs questionnements. Pour cette raison, ils demandent que soient réservés leurs droits et recours contre les demandeurs et toutes autres personnes responsables dont l’intervenante, le cas échéant.

L’INTERVENANTE :

[26]        L’intervenante plaide qu’il n’est pas de sa responsabilité de s’assurer de la conformité d’une construction avec un permis émis et la réglementation d’urbanisme applicable. Selon elle, il incombe plutôt aux défendeurs de s’assurer que leur construction est conforme au permis obtenu et à la réglementation d’urbanisme applicable. Elle soutient néanmoins que l’émission du permis de construction a été faite en toute conformité avec la réglementation qu’elle a la charge d’appliquer et que les travaux de construction ont été exécutés conformément à ce permis en ce qui concerne le nombre maximal d’étages autorisés.

[27]        Toujours selon l’intervenante, l’espace libre, non aménagé, non isolé situé entre le plafond du deuxième étage et la structure du toit ne constitue pas un étage au sens de ses règlements. Elle ajoute que la hauteur de l’immeuble des défendeurs est inférieure à la hauteur maximale prescrite par ses règlements.

OBJECTION À LA PREUVE :

[28]        Le 12 avril 2012, les demandeurs présentent une requête pour permettre le dépôt hors délai d’un rapport d’expert, en l’occurrence le rapport de l’architecte Simon-Pierre Fortier. Cette requête est rejetée par la juge Johanne April de notre Cour par jugement du 18 avril 2012. Les demandeurs ont porté ce jugement en appel et le 1er mai 2012, la Cour d’appel confirme le jugement de première instance.

[29]        À l’audition du 24 mai 2012, le procureur des demandeurs appelle M. Simon-Pierre Fortier comme témoin. Le Tribunal a alors précisé que ce témoin ne pourra répondre qu’à des questions de faits sans pouvoir donner son opinion à titre d’expert.

[30]        Les objections surviennent lorsque le procureur des demandeurs interroge le témoin Fortier sur les questions portant sur la nature d’un « gazébo », sur l’évaluation qu’il a faite d’un tel « gazébo », sur le coût et sur le travail à faire pour en construire un.

[31]        Le procureur des défendeurs prétend que ces questions sont toutes des questions d’opinion faisant l’objet du rapport d’expertise dont le dépôt a été refusé par les deux jugements mentionnés précédemment.

[32]        Le Tribunal a pris ces objections sous réserve et il doit maintenant trancher.

[33]        Le Tribunal accueille les objections de l’avocat des défendeurs. Les questions, telles que formulées, visent à connaître l’opinion de M. Fortier à titre d’expert architecte dont le dépôt du rapport a déjà été refusé par la Cour d’appel.

DISCUSSION ET ANALYSE :

[34]        Toutes les parties reconnaissent que dans l’arrondissement Sainte-Foy - Sillery où se situe l’immeuble des défendeurs, une construction de plus de deux étages n’est pas permise, et ce, en conformité aux prescriptions de la grille de spécifications de la zone 3106Ha de l’annexe II du Règlement de l’arrondissement Sainte-Foy - Sillery, Cap-Rouge sur l’urbanisme, R.C.A.3V.Q.4.

[35]        Pour fins d’interprétation, le Règlement d’harmonisation sur l’urbanisme[2] prévoit les définitions suivantes :

Définitions :

« Bâtiment » : une construction destinée à abriter ou à loger des personnes des animaux ou des choses;

« Étage » : une partie d’un bâtiment délimité par la face supérieure d’un plancher et celle du plancher situé immédiatement au-dessus ou, en son absence par le plafond au-dessus.

 

[36]        Les défendeurs soumettent que la construction ne comporte pas de troisième étage mais que le haut est un grenier, un attique servant au rangement du matériel qu’ils avaient dans leur ancien garage.

[37]        La preuve révèle qu’il s’agit d’un espace libre, non aménagé et non isolé, situé entre le plafond du deuxième étage et la structure du toit pour lequel il n’existe aucun accès permanent. Les défendeurs y accèdent avec un escabeau par une trappe de 37 pouces par 48 pouces. Cet espace ne comprend aucune fenestration, ni électricité ni chauffage.

[38]        Malgré que l’espace en question soit inhabitable, le Tribunal constate qu’il s’agit tout de même d’un troisième étage au sens de la règlementation de la Ville. La notion   « d’habitable » n’est pas un critère dans cette règlementation. Selon la définition applicable, un étage peut servir à abriter uniquement « des choses », ce qui est le cas en l’espèce.

Le démantèlement demandé :

[39]        L’article 227 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme[3] prévoit :

Art. 227 La Cour supérieure peut, sur requête du procureur général, de l’organisme compétent, de la municipalité ou de tout intéressé, ordonner la cessation :

1º d’une utilisation du sol ou d’une construction incompatible avec :

a)    un règlement de zonage, de lotissement ou de construction;

Elle peut également ordonner, aux frais du propriétaire, l’exécution des travaux requis pour rendre l’utilisation du sol ou la construction conforme à la résolution, à l’entente, au règlement ou au plan visé au paragraphe 1º du premier alinéa ou pour rendre conforme au plan métropolitain applicable, aux objectifs du schéma applicable ou aux dispositions du règlement de contrôle intérimaire applicable l’intervention à l’égard de laquelle s’applique l’article 150 ou, s’il n’existe pas d’autre remède utile, la démolition de la construction ou la remise en état du terrain.

 

[40]        Le mot « peut » dans cet article est non seulement attributif de juridiction mais également attributif de discrétion.

[41]        La Cour d’appel a déjà précisé dans l’arrêt Legris c. Doucet[4] :

La démolition de la construction n’est pas obligatoirement le remède approprié pour toute violation d’un règlement de zonage si minime soit elle, du moins à l’initiative d’un particulier. La Cour n’est pas obligée par l’article 227 d’ordonner la démolition d’une construction chaque fois qu’un propriétaire de terrain prouve que la construction de son voisin enfreint légèrement un règlement de zonage et de construction. (…)

 

[42]        La jurisprudence reconnaît qu’il y a place à la discrétion du Tribunal lorsque les dérogations reprochées sont mineures ou de peu d’importance ou lorsque les conclusions recherchées par le requérant ne procureront aucun résultat pratique en raison du caractère théorique de l’ordonnance.

[43]        Dans l’affaire Montréal (Ville de) c. Chapdelaine[5], le juge Chamberland de la Cour d’appel précise :

À ces situations, je propose donc d’ajouter qu’il y a aussi place à la discrétion judiciaire, exceptionnellement, lorsque les circonstances tout à fait particulières d’un dossier l’exigent pour éviter les injustices qu’une application stricte, rigoureuse et aveugle que la réglementation pourrait entraîner.

 

[44]        Le Tribunal estime que les circonstances particulières de la présente affaire justifient la discrétion judiciaire et le rejet de la demande d’exiger des défendeurs de procéder au démantèlement du plancher aménagé aux combles.

[45]        Le fait de démolir le plancher aménagé aux combles ne changerait en rien la situation des demandeurs.

[46]        L’ordonnance d’une telle démolition occasionnerait des coûts assez élevés sans que les demandeurs n’en bénéficient d’aucune façon.

[47]        La dérogation actuelle n’a pas d’impact négatif sur l’environnement urbain puisque ce plancher non conforme se retrouve à l’intérieur de l’immeuble, donc non apparent à l’extérieur.

[48]        La Ville ne voit d’ailleurs aucun inconvénient à ce que ce plancher demeure en place.

[49]        Pour l’ensemble de ces raisons, la demande de démantèlement du plancher concerné sera rejetée. Cependant, il sera ordonné aux demandeurs de ne pas utiliser ce troisième étage pour abriter ou loger des personnes, des animaux ou des choses et à la Ville de prendre les dispositions pour s’assurer que cette ordonnance soit respectée.

LA TOITURE :

[50]        Le défendeur Leahy témoigne que dans le passé, il désirait diviser son terrain pour avoir une parcelle constructible mais la réglementation de la Ville ne le permettait pas. À la fin de l’année 2009, il apprend que la réglementation vient de changer pour permettre la « densification douce ». En fait, la réglementation de la Ville sur l’harmonisation de l’urbanisme permettant le lotissement a été approuvée le 9 avril 2009 et est entrée en vigueur le 12 août 2009. Cette réglementation coïncide avec la date où les défendeurs s’adressent aux demandeurs pour l’installation d’une haie mitoyenne.

[51]        Nous avons vu que les demandeurs ont scindé leur terrain en octobre 2009 et demandé un permis de construction le 22 février 2010. Les plans fournis au soutien de cette demande font état d’une toiture avec une pente de 8 pieds dans 12 pieds.

[52]        Le 28 mai 2010, les défendeurs déposent une seconde série de plans (pièce      I-5). Sur ces plans il est prévu un allongement du toit et une pente plus prononcée de 10 pieds dans 12 pieds. Ces plans sont datés du 13 mai 2010. Le 31 mai 2010, les défendeurs procèdent à la pose des fermes de toit avec la pente 10 dans 12.

[53]        Selon le technicien de la Ville, l’ensemble culmine à 11.582 mètres alors que le règlement de l’harmonisation sur l’urbanisme permet une hauteur maximale de 12 mètres. Les demandeurs allèguent que la hauteur, la volumétrie et l’emplacement de la résidence font en sorte qu’en tant que voisins ils se retrouvent « devant une résidence haute, inesthétique et oppressante » (paragr. 16 de la Requête introductive d’instance amendée). Ils allèguent aussi que « pour certaines pièces de leur résidence et pour leur terrasse, les demandeurs ont perdu toute intimité qu’ils pouvaient auparavant avoir » (paragr. 17 de la Requête introductive d’instance amendée) et qu’ils « perdent beaucoup de luminosité dans leur espace de vie » (paragr. 18 de la Requête introductive d’instance amendée). Ils reprochent donc à la résidence des défendeurs de leur causer « une importante accumulation d’inconvénients de voisinage, qui sont anormaux et qui excèdent la limite de la tolérance que les voisins se doivent » (paragr. 19 de la Requête introductive d’instance amendée).

[54]        Pour toutes ces raisons, ils réclament qu’il soit ordonné aux défendeurs « de remplacer la toiture actuelle qui présente une pente de 10 pieds dans 12 pieds par une nouvelle construction à quatre versants dont les pentes ne seront pas supérieures à 6 pieds dans 12 pieds ».

[55]        Tout d’abord, quant à la modification au permis de construction, le Tribunal retient de la preuve que les modifications apportées ne contreviennent en rien aux règlements en vigueur. La pente de la toiture et la hauteur du bâtiment ne dérogent pas à cette réglementation. En outre, la Ville ne désapprouve pas la façon dont les demandeurs s’y sont pris pour présenter les modifications apportées. Puisque la réglementation en vigueur est respectée, l’article 227 de la L.A.U. ne trouve pas application.

[56]        Les demandeurs soumettent que la hauteur de la résidence des défendeurs accentuée par la volumétrie de sa toiture outrepasse les inconvénients normaux du voisinage conformément à l’article 976 du Code civil du Québec.

[57]        Cet article est ainsi libellé :

Art. 976 Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les usages locaux.

 

[58]        Le Tribunal considère qu’un propriétaire doit s’attendre à ce que des propriétés soient construites autour de la sienne. La forme ou la volumétrie de la toiture de la maison voisine ne peut être considérée, en l’espèce, comme un inconvénient anormal ou excessif ni un abus de droit. Quant à la hauteur, elle est réglementée par la Ville et le Tribunal considère qu’il ne lui appartient pas, dans le cas présent, de décider du bien-fondé ou non de cette réglementation. La demande de remplacer la toiture actuelle par une plus petite sera donc rejetée.

LA DEMANDE RELATIVE À LA PROTECTION DE L’INTIMITÉ ET AUX DOMMAGES ET INTÉRÊTS :

[59]        Il est demandé au Tribunal d’ordonner aux défendeurs de procéder à l’installation de pellicules au fini dépoli aux fenêtres du rez-de-chaussée et de l’étage, situées en partie arrière de l’élévation sud ainsi qu’à l’érection d’un mur d’intimité opaque à l’extrémité sud de la terrasse arrière, d’une hauteur minimale de 6 pieds à partir du niveau du plancher. La valeur estimée du coût de ces travaux est d’environ 2 000$.

[60]        Il découle de l’article 976 C.c.Q., mentionné précédemment, que même si chacun a des droits les plus complets sur son espace de terrain, il doit respecter les droits égaux des voisins[6]. L’exercice du droit de propriété des uns est limité par celui des autres.

[61]        Selon la preuve, les fenêtres situées au rez-de-chaussée et à l’étage en partie arrière de l’élévation sud de la nouvelle construction donnent une vue directe aux fenêtres de la dînette, salle à manger et chambre de bain de la résidence des demandeurs. Madame Bouliane témoigne que pour se soustraire à la vue de ses voisins, elle doit nécessairement tenir les vénitiennes de sa chambre de bain closes et faire un habillage complet de sa fenêtre de dînette et salle à manger. Outre cette perte d’intimité, il en découle une perte de luminosité.

[62]        Le Tribunal retient aussi que les demandeurs ont également perdu leur intimité lorsqu’ils sont à l’extérieur sur leur terrain. De leur terrasse arrière, les défendeurs ont une vue en surplomb sur la totalité de la portion arrière du terrain des demandeurs qui ont toujours l’impression d’être observés, de ne plus avoir aucune intimité. Le coin de détente qu’ils avaient aménagé est devenu désagréable.

[63]        Le Tribunal considère que la proposition des demandeurs constitue une solution très abordable aux désagréments que la nouvelle construction des défendeurs leur occasionne.

[64]        Dans l’arrêt Mendel c. Entreprises Pemik inc.[7], la Cour d’appel rappelle que l’exercice d’un droit de propriété qui détériore la propriété voisine constitue un abus de droit qui engage la responsabilité du propriétaire. En l’espèce, la propriété des demandeurs est détériorée en ce qu’elle ne permet plus à ses occupants l’intimité qu’elle offrait auparavant. Pour cette raison, le Tribunal accueillera les demandes relatives aux travaux proposés pour remédier en partie à ces problèmes d’intimité et il accordera aux demandeurs des dommages et intérêts de 10 000$ pour leur permettre, entre autres, de défrayer le coût d’aménagement visant à atténuer les problèmes d’intimité, telle l’érection d’écran visuel, s’ils le désirent. Aucune somme n’est accordée relativement à la perte éventuelle de la valeur de la propriété des demandeurs, la preuve offerte ne permet pas d’en arriver à une telle conclusion.

[65]        Pour l’octroi de ces dommages et intérêts, le Tribunal tient compte aussi du fait que les demandeurs ont sciemment laissé entendre aux défendeurs qu’ils avaient l’intention d’installer une piscine ou une terrasse plutôt que de les informer de leur véritable intention de construire une nouvelle maison. Cette situation a eu pour effet d’atténuer la vigilance de leurs voisins qui n’ont alors pas porté attention à la demande de dérogation mineure sur laquelle ils auraient peut-être pu se faire entendre auprès de la Ville. 

LA RÉSERVE DES RECOURS :

[66]        Les défendeurs demandent que leurs recours soient réservés contre les demandeurs, l’intervenante ou toute autre personne responsable.

[67]        Celui qui formule une demande a le fardeau de démontrer le bien-fondé de celle-ci. De l’audition, le Tribunal ne retient aucun argument ou élément pouvant justifier une telle réserve de recours.

LES DÉPENS :

[68]        Puisque l’intervenante est responsable en partie des inconvénients subis par les demandeurs, notamment en ne prenant les dispositions nécessaires pour empêcher la construction du troisième étage, le Tribunal la condamnera aux dépens conjointement avec les défendeurs. Étant donné que l’expertise de Simon- Pierre Fortier n’a pas été utilisée, les frais de cette expertise sont exclus des dépens.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[69]        ACCUEILLE en partie la requête des demandeurs;

[70]        DÉCLARE que la partie supérieure de l’immeuble situé au […] à Québec constitue un étage au sens de la réglementation applicable dans ce quartier;

[71]        ORDONNE aux défendeurs de ne pas utiliser cet étage pour abriter ou loger des personnes, des animaux ou des choses;

[72]        ORDONNE aux défendeurs de procéder à l’installation de pellicules au fini dépoli aux fenêtres du rez-de-chaussée et de l’étage situées en partie arrière de l’élévation sud de leur résidence du […] à Québec, et ce, dans les 60 jours du présent jugement;

[73]        ORDONNE aux défendeurs de procéder à l’érection d’un mur d’intimité opaque à l’extrémité sud de la terrasse arrière, d’une hauteur minimale de 6 pieds à partir du niveau du plancher de leur résidence située au […] à Québec, et ce, dans les 60 jours du présent jugement;

[74]        ORDONNE à l’intervenante de s’assurer, par l’entremise de ses représentants et/ou employés, que les ordonnances ci-dessus soient respectées et que les travaux requis soient effectués de façon conforme, et ce, dans les délais mentionnés;

[75]        CONDAMNE les défendeurs à payer aux demandeurs 10 000$ avec intérêts aux taux légal et l’indemnité additionnelle à compter du 18 mars 2011, date d’assignation;

[76]        CONDAMNE conjointement les défendeurs et l’intervenante aux dépens, à l’exclusion des frais de l’expert Fortier.

 

 

__________________________________

JOCELYN GEOFFROY, J.C.S.

Me Stéphane Galibois (casier 191)

DAIGNEAULT & ASSOCIÉS

Procureurs des demandeurs

 

Me Raymond Turgeon (casier 91)

TURGEON & ROY

Procureurs des défendeurs

 

Me Kathy Lévesque (casier 13)

GIASSON & ASSOCIÉS

Procureurs  de l’intervenante

Dates d’audience :

 

23 et 24 mai 2012                                                                           2012-178                                             

 



[1] L.R.Q., chapitre A-19.1.

[2] RVQ1400 (pièce I-12).

[3] L.R.Q., chapitre A-19.1.

[4] Legris c. Doucet, J.E. 86-424 (C.A.), p.3.

[5] Montréal (Ville de) c. Chapdelaine, 2003 CANLII 28303 (QCCA) [2003] R.J.Q. 1417 (C.A.).

[6] Kélada, Henri, Code civil du Québec, texte annoté, Vol. 1, Carswell KEL/2011-5;

[7] Mendel c. Entreprises Pemik inc. R.E.J.B. 2001-23494 (C.A.).

AVIS :
Le lecteur doit s'assurer que les décisions consultées sont finales et sans appel; la consultation du plumitif s'avère une précaution utile.

© Société québécoise d'information juridique (SOQUIJ) - Tous droits réservés  |  SOQUIJ est une société qui relève du ministre de la Justice du Québec