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Décision

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Lamothe c. Belisle

2008 QCCQ 7108

COUR DU QUÉBEC

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE

QUÉBEC

LOCALITÉ DE

QUÉBEC

« Chambre civile »

N° :

200-02-040897-086

 

DATE :

 13 juin 2008 

__________________________________________________________________

 

SOUS LA PRÉSIDENCE DE

L’HONORABLE

CHARLES G. GRENIER [JG 1934]

__________________________________________________________________

 

JOCELYNE LAMOTHE

-et-

JEAN-FRANÇOIS RYAN,

 

Demandeurs

c.

PASCAL BELISLE,

 

Défendeur-opposant

-et-

COLLIN, PARÉ, Étude d'huissiers de justice,

 

          Mise en cause

__________________________________________________________________

 

JUGEMENT

Requête en opposition à un bref d'expulsion

(Art. 1883 C.c.Q., art. 83 et 84 de la Loi sur la Régie du logement)

__________________________________________________________________

 

INTRODUCTION

[1]                Le défendeur-opposant, monsieur Pascal Belisle, s'oppose au bref d'expulsion du logement qu'il loue des demandeurs, émis à son endroit le 6 mai 2008 à la suite de la décision rendue le 3 avril 2008 par Me Jocelyn Barakatt, régisseur à  la Régie du logement, résiliant le bail intervenu entre les parties, ordonnant l'expulsion de monsieur Belisle et le condamnant à payer aux demandeurs - ses locateurs - la somme de 1 200 $ avec les intérêts calculés au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec (C.c.Q.) à compter du 2 avril 2008, plus 76 $ pour les frais judiciaires et de signification.

[2]                Monsieur Belisle fait valoir que conformément à l'article 1883 C.c.Q., il a payé avant jugement, outre le loyer dû et les frais, les intérêts prévus dans la décision de la Régie et qu'en conséquence, il a évité la résiliation du bail, d'où son opposition au bref d'expulsion découlant de ladite résiliation.

[3]                Les demandeurs, représentés à l'audience par madame Lamothe, soutiennent que le paiement complet de la somme due en vertu de la décision de la Régie n'a pas été effectué avant le jugement de cette dernière tel que prévu à l'article 1883 C.c.Q.

[4]                Selon eux, le bail les liant à monsieur Belisle ayant été résilié, le bref d'expulsion doit être maintenu.

LE CONTEXTE

[5]                La preuve tant documentaire que testimoniale soumise par les parties permet de dégager les faits suivants pertinents au litige.

[6]                Lors de l'audience tenue devant Me Barakatt le 3 juin 2008, monsieur Belisle qui devait les loyers impayés d'un montant de 400 $ par mois pour les mois de février, mars et avril 2008, soit 1 200 $, a remis à madame Lamothe un mandat-poste daté du 2 avril 2008 d'un montant de 870 $ représentant les loyers de février et mars (800 $) plus les intérêts, frais judiciaires et frais de signification (70 $). Madame Lamothe a accepté de recevoir le paiement (P-5).

[7]                Monsieur Belisle a témoigné qu'il avait tenté de remettre le mandat-poste de 870 $  aux  demandeurs la veille ainsi qu'un autre mandat-poste d'un montant de 470 $ daté du 1er avril 2008, mais sans succès. Madame Lamothe nie cette tentative de paiement de la part de monsieur Belisle.

[8]                Toujours selon monsieur Belisle, au cours de la soirée du jeudi 3 avril 2008, il a réussi à remettre à madame Lamothe le mandat-poste d'un montant de 470 $ tiré le 1er avril 2008 représentant le loyer impayé du mois d'avril 2008 (400 $) plus les intérêts et les frais (70 $). Il prétend que celle-ci a accepté le paiement (P-6).

[9]                Madame Lamothe a témoigné que c'est plutôt  le samedi 5 avril en après-midi que monsieur Belisle lui a remis le mandat-poste en question qu'elle a par la suite encaissé.

[10]            Le 3 avril 2008, Me Barakatt a signé la décision dont la teneur est décrite au paragraphe [1].

[11]            Monsieur Belisle a affirmé avoir reçu copie de la décision de la Régie « une semaine ou deux après ».

[12]            Le 21 avril 2008, madame Lamothe a reçu de la part de monsieur Belisle par courrier recommandé un mandat-poste d'un montant de 90 $ daté du 15 avril  2008 à titre de paiement des « frais + intérêts - Régie des loyers », tel qu'indiqué sur le mandat-poste. Elle a encaissé le mandat-poste (P-8).

[13]            Par la suite, monsieur Belisle a voulu remettre aux demandeurs un mandat-poste, daté du 1er mai 2008, d'un montant de 400 $ représentant le loyer du mois de mai 2008. Les demandeurs ont refusé de recevoir le paiement (P-7).

L'ANALYSE

[14]            Le Tribunal tire sa compétence en matière d'exécution d'une décision de la Régie du logement des articles 83 et 84 de la Loi sur la Régie du logement, L.R.Q. c. R-8.1.

[15]            Le mandat-poste du loyer de mai 2008 n'ayant pas été encaissé par les demandeurs, aucune transaction n'est intervenue entre les parties au sens de l'article 2631 C.c.Q. qui aurait eu pour effet de reconduire tacitement le bail résilié.

[16]            L'encaissement du mandat-poste daté du 15 avril d'un montant de 90 $ concernant des intérêts et frais, reçu par les demandeurs le 21 avril 2008, ne peut également être assimilé à une intention de transaction entre les parties eu égard au montant de la somme versée qui ne s'apparentait pas à un loyer dû et en raison du fait que la somme versée se rapportait clairement à la période d'avant mai 2008 et d'avant la résiliation du bail prononcée par la Régie.

[17]            Il ne reste donc qu'à trancher si le loyer du mois d'avril a été payé oui ou non avant la décision de la Régie et ce, après avoir déterminé au préalable la portée qu'il faut donner aux mots « avant jugement » dans l'article 1883 C.c.Q. :

«1883.  Le locataire poursuivi en résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer peut éviter la résiliation en payant, avant jugement, outre le loyer dû et les frais, les intérêts au taux fixé en application de l'article 28 de la Loi sur le ministère du Revenu ou à un autre taux convenu avec le locateur si ce taux est moins élevé.»

 

[18]            La jurisprudence est partagée sur cette question. Certains juges de notre Cour en se basant sur les arrêts Cohen c. Siminovitch[1], Dahme c. Filion[2] et Grenier c. Caron[3] de la Cour d'appel concernant la date d'effectivité d'un jugement signé et dont  la minute a été déposée au greffe, ont considéré que les mots « avant jugement » ne voulaient pas dire la date du jugement comme telle mais bien le moment où le locataire a pris connaissance de la décision de la Régie[4].

[19]            Toujours en vertu de ces arrêts et jugements, en cas de litige entre les parties quant au véritable moment de cette prise de connaissance par le locataire, la date de l'expédition de l'avis par la poste ou, à défaut, la date de la signification de la décision constitueraient alors les points d'ancrage les plus objectifs pour faire en sorte que la connaissance de la décision soit alors réputée être acquise par le locataire.

[20]            D'autres juges de notre Cour ont fait une lecture différente de la portée des arrêts de la Cour d'appel précités, notamment l'arrêt Grenier c. Caron parce qu'il traitait d'un délai de déchéance contenu dans un jugement et ont plutôt statué que l'expression « avant jugement » signifie l'antériorité du règlement du compte avant le dépôt de la décision, la signification postérieure du jugement ne donnant aucun délai supplémentaire à la partie débitrice[5].

[21]            Les deux positions ont leurs mérites respectifs.

[22]            De prime abord, la lecture de l'ensemble de l'article 1883 C.c.Q. laisse percevoir une intention arrêtée de la part du législateur de permettre au locataire d'éviter la résiliation mais à la condition de payer avant que le processus de résiliation du bail relié aux loyers impayés trouve son aboutissement devant la Régie; l'idée étant que si on se place du point de vue du locateur, les choses puissent finir par finir, pour reprendre l'expression populaire, en cas de non-paiement du loyer et qu'une fois l'audience terminée, il n'y ait plus possibilité de revenir en arrière.

[23]            On serait donc porté à opter pour l'interprétation la plus rigoureuse des mots « avant jugement » contenus dans l'article 1883 C.c.Q., interprétation qui a pour elle l'avantage, du moins en apparence, de stopper le cours des événements à un moment bien précis dans le temps.

 

[24]            Cependant après réflexion, cette interprétation entraîne certains problèmes qui font en sorte qu'elle ne sera pas l'avenue retenue par le soussigné et ce, pour les raisons suivantes :

-         tout d'abord, la date indiquée sur un jugement ne constitue pas en soi une information fiable quant au moment où il a été rendu car un tel jugement peut avoir été signé à une date ultérieure que celle indiquée et par la suite, la minute peut avoir été transmise au greffe à un autre moment;

-         de plus, il est impossible, dans le cas où le régisseur a en apparence signé la décision le même jour que celui de l'audience, de déterminer à quel moment précis de la journée la signature a été apposée, d'où les difficultés d'application des mots « avant jugement » à moins d'interpréter ces mots comme voulant dire « avant la prise de la cause en délibéré », ce que manifestement le législateur n'a pas choisi de dire;

-         ces  imprécisions quant au véritable moment où la décision sera - ou a été - rendue par le régisseur engendrent d'ailleurs à l'occasion de peu souhaitables chassés-croisés locataire-locateur alors qu'après l'audience, le premier cherche à remettre un paiement pour éviter la résiliation du bail et le deuxième qui souhaite  la résiliation fait tout pour ne pas le recevoir;

-         enfin, ne sachant pas la date ou l'heure véritable de la décision, le locateur est également placé dans le dilemme représenté par le fait que s'il accepte le paiement  d'un  loyer auquel  il a droit en vertu de la décision de la Régie - ce serait le loyer d'avril 2008 qui en l'espèce pourrait servir d'exemple -, il se trouverait en cas d'une telle acceptation avant la décision à faire en sorte que le bail qu'il veut pourtant voir être résilié, ne pas l'être;

-         de façon plus générale, il est en soi difficile d'imaginer que des droits puissent être exercés ou perdus sans que le jugement qui les énonce soit connu des parties. Par analogie avec les articles 482 et 484 du Code de procédure civile (C.p.c.) concernant la rétractation de jugement et l'article 494 C.p.c. concernant le délai d'appel à la Cour d'appel, on voit mal comment le délai de quinze jours accordé pour réagir à un jugement que l'on voudrait voir être rétracté pourrait débuter à la date du jugement. Il en va de même du délai de trente jours prévu pour l'appel.

-         le législateur dans sa  sagesse et en toute logique a prévu le coup en référant à l'article 484 C.p.c. à  la  notion « du  jour  où  la partie a pris connaissance du jugement ». Quant à la Cour d'appel, elle fait preuve de souplesse et a à plusieurs reprises confirmé que le délai de trente jours commençait à courir à compter de la réception de l'avis donné en vertu de l'article 473 C.p.c. et non de son expédition[6];

-         pourquoi en  serait-il  autrement  pour l'application d'un article - l'article 1883 C.c.Q. - qui fait en sorte qu'en vertu d'une décision rendue, un bail de logement va être résilié et le locataire expulsé, ce qui est loin d'être une situation anodine?

-         enfin, le Tribunal note que la façon même des régisseurs de la Régie du logement de libeller les décisions en concluant à la résiliation du bail et à l'expulsion en même temps qu'à la condamnation au paiement des loyers dus, condamnation qui, elle, ne tient pas compte des paiements effectués à l'audience, indique  que la possibilité de payer subsiste toujours après la signature de la décision;

-         une telle signature ne peut donc dans de telles circonstances être considérée comme étant le « jugement » au sens de l'article 1883 C.c.Q.

[25]            Tout cela contribue à indiquer qu'il est plus juste et logique que  ce soit la connaissance de la décision par le locataire fautif qui compte et que partant, le paiement peut toujours être effectué avant cette prise de connaissance.

[26]            Dans le cas d'un locataire qui serait imprécis ou amnésique relativement à la date de sa  prise de connaissance de la décision ou qui prétendrait ne pas avoir reçu la décision ou l'avoir reçue tardivement, la date de l'expédition de l'avis par la poste ou celle de la signification par le locateur de la décision pourrait alors être la date retenue afin que la connaissance de la décision soit alors réputée être acquise par le locataire.

[27]            En l'espèce, la preuve est carrément contradictoire quant à la date de la remise du mandat-poste d'un montant de 470 $ représentant le loyer du mois d'avril 2008. Monsieur Belisle affirme que le mandat-poste a été accepté par ses locateurs le 3 avril en soirée, madame Lamothe parle, elle, du samedi 5 avril en après-midi.

[28]             Le Tribunal note que le mandat-poste était daté du 1er avril et donc que la somme nécessaire au paiement avait été payée au bureau de poste, ce qui plaide en faveur de la version de monsieur Belisle.

[29]            Par contre, le soussigné ne peut comprendre pourquoi si monsieur Belisle avait le mandat-poste en main, il ne l'a pas remis au moment de l'audience en même temps que le mandat-poste d'un montant de 870 $ (P-5), ce qui rend son témoignage quant au paiement en soirée moins crédible.

[30]            En tout état de cause, cela n'a pas d'impact sur le litige car l'affirmation de monsieur  Belisle  voulant  qu'il  n'ait  pris  connaissance  de la décision de la Régie  « qu'une semaine ou deux après » n'a pas été contredite. Par ailleurs, le Tribunal ne dispose d'aucune preuve quant à la date de la mise à la poste de la décision par la Régie.

[31]            Même en réduisant cette période à une semaine, le paiement reçu et accepté le 5 avril, si c'est la version de madame Lamothe qui est retenue, a fait en sorte qu'il y a eu paiement avant la prise de connaissance du jugement et qu'en vertu de l'article 1883 C.c.Q., le bail ne peut être considéré comme ayant été résilié.

[32]            Il ne saurait donc y avoir exécution du bref d'expulsion qui sera annulé. Quant à la décision de la Régie du logement de résilier le bail intervenu entre les parties et celle d'ordonner l'expulsion du locataire, elles seront également annulées.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

ACCUEILLE la requête;

ANNULE la décision de la Régie du logement résiliant le bail intervenu entre les parties;

ANNULE l'ordonnance de la Régie du logement visant l'expulsion du locataire;

DÉCLARE le bref d'expulsion irrégulier, illégal et nul;

LE TOUT chaque partie payant ses frais.

 

______________________________

Charles G. Grenier, J.C.Q.

 

Date d’audience :

23 mai 2008

 

Madame Jocelyne Lamothe

[…], Québec (Québec)  […]

Pour les demandeurs

 

Me Pascal Bernier (casier no 173)

Proulx Plamondon Malouin & associés

Procureurs du défendeur-opposant

 



[1] [1976] R.P. 50.

[2] [1964] B.R. 767 .

[3] [1997] R.J.Q. 382 .

[4] Gilbert c. Nadler B.E. 97BE-841 (C.Q.);

  Cavaliere c. Couture [2004] J.L. 276 (C.Q.).

[5] Proulx c. Trudel J.E. 2001-2094 (C.Q.);

  Skene c. Habitations Sherwin J.E. 2003-106 (C.Q.).

[6] Denis FERLAND et Benoît EMERY, Précis de procédure civile du Québec, vol. 2,  4e éd., Cowansville : Y. Blais, 2003. Nos 4.2.1 et 4.2.2  p. 60, 61.

   Daoust c. Filion, J.E. 95-2099 (C.A.);

   Thibault c. 2168-0582 Québec inc., J.E. 88-894 (C.A.).

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