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Décision

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Placements Martin Théolis inc. c. Pinheiro

2011 QCCQ 3278

COUR DU QUÉBEC

DIVISION ADMINISTRATIVE ET D’APPEL

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE

MONTRÉAL

 

« Chambre civile »

 

N° :

500-80-017427-106

 

 

 

DATE :

 2 mars 2011

______________________________________________________________________

 

SOUS LA PRÉSIDENCE DE

L’HONORABLE

FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q.

______________________________________________________________________

 

LES PLACEMENTS MARTIN THÉOLIS INC.; personne morale ayant son siège social

au 8565, rue Saint-Denis.  Montréal.  Province de Québec  H2P 2H4

Locateur-intimé

c.

ADRIAN PINHEIRO; domicilié et résidant au [...]

Montréal. Province de Québec  [...]

Locataire-requérant

-et-

LA RÉGIE DU LOGEMENT; Village Olympique, Pyramide Ouest, (D)

5199, rue Sherbrooke Est, bureaux 2095 et 2161. Montréal. Province de Québec 

H1T 3X1

Mise en cause

 

______________________________________________________________________

 

JUGEMENT

______________________________________________________________________

 

[1]        Le Tribunal est saisi d’un appel d’une décision de la Régie du logement datée du 7 juillet 2010 qui se lit comme suit :

« [1]  Le locateur demande la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, le recouvrement du loyer (1 485 $) ainsi que le loyer dû au moment de l'audience, plus l'exécution provisoire de la décision malgré l'appel.

[2]  Le locateur demande la résiliation du bail au motif que le locataire est en retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer, tel que prévu à l'article 1971 C.c.Q.

[3] Il s'agit d'un bail du 1er juillet 2009 au 30 juin 2010 au loyer mensuel de 495 $, payable le premier jour de chaque mois.

[4] Le locateur allègue que le locataire doit 1 980 $, soit le loyer des mois de mars, avril, mai et juin 2010.

[5] Le locataire nie devoir cette somme. Il soutient avoir payé le loyer des mois de mars et avril 2010. Il a fait parvenir les chèques pour les mois de février et juin 2010 au locateur qui ne les pas encaissés. Il reconnaît devoir le loyer du mois de mai 2010.

[6] Le locateur réitère que le locataire doit quatre mois de loyer.

[7] Le locataire lui remet séance tenante trois chèques datés du 1er mai 2010 (495 $), 1er juin 2010 (495 $) et 1er février 2010 (402,21 $). Il a retenu 92,79 $ du loyer de février 2010 pour compenser les frais résultant de la conversion du système de chauffage à l'électricité.

[8] Il est convenu que le locataire produira après l'audition la preuve de paiement du loyer des mois de janvier, mars et avril 2010.

[9] Le locateur est autorisé à produire une preuve de l'encaissement des trois chèques remis à l'audience.

[10] Le 22 juin 2010, le locateur fait parvenir au tribunal son relevé bancaire qui atteste du dépôt des trois chèques le 16 juin 2010. Selon ce document, le chèque de 495 $ daté du 1er juin 2010 a été retourné et le compte bancaire du locateur débité de cette somme le 22 juin 2010.

[11] Le 28 juin 2010, le locataire produit une copie des chèques nos 52, 57 et 58, datés du 1er janvier 2010, 1er mars 2010 et 1er avril 2010 ainsi que ses relevés bancaires pour les mois de janvier, février, avril, mai et juin 2010. Il ressort de l'analyse de ces documents que les chèques no 52 et 64 datés du 1er janvier 2010 et 1er juin 2010 n'étaient pas honorés par son institution, les provisions étant insuffisantes.

[12] Le locataire écrit qu'il a fait parvenir un chèque certifié au locateur pour remplacer le chèque no 64. Ce nouveau chèque no 66 était expédié par courrier recommandé, le 25 juin 2010 et reçu le 28 juin 2010. Cependant, le locateur n'a pas confirmé la réception de ce chèque.

[13] De la preuve faite, le tribunal conclut que le locataire doit des arrérages de loyer de 990 $, soit le loyer des mois de mai et juin 2010 par imputation des sommes payées aux loyers les plus anciens.

[14] Par conséquent, le locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer, la résiliation du bail est donc justifiée par l'application de l'article 1971 C.c.Q.

15] Le bail n'est toutefois pas résilié si le loyer dû, les intérêts et les frais sont payés avant jugement, conformément aux dispositions de l'article 1883 C.c.Q.

[16] Le préjudice causé au locateur ne justifie pas l'exécution provisoire de la décision, comme il est prévu à l'article 82.1 L.R.L.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

RÉSILIE le bail et ORDONNE l'expulsion du locataire et de tous les occupants du logement;

CONDAMNE le locataire à payer au locateur la somme de 990 $, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 C.c.Q., à compter du 1er mai 2010 sur la somme de 495 $, et sur le solde à compter du 1er juin 2010, plus les frais judiciaires de 72 $, sous réserve de l'encaissement du chèque no 66;

REJETTE la demande quant aux autres conclusions. »[1]

LES FAITS

[2]         Le 29 avril 2010, le locateur introduit une demande à la Régie du logement dans laquelle il allègue que les loyers des mois de février, mars et avril 2010 ne sont pas payés. Dans sa procédure introductive d'instance, il demande que le locataire soit condamné à payer les loyers dus et il demande également la résiliation du bail parce que le locataire est en retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer. Finalement, il ajoute qu'il y a des retards fréquents dans le paiement des loyers.

[3]         Le procès à la Régie du logement a lieu le 14 juin 2010.

[4]         Lors de ce procès, le locataire plaide que le locateur néglige d'encaisser les chèques qu'il transmet pour payer ses loyers et il lui « remet séance tenante trois chèques datés du 1er mai 2010 (495 $), 1er juin 2010 (495 $) et 1er février 2010 (402,21 $). »[2]

 

[5]        À la fin de l'audience, la régisseure signe deux documents intitulés « Autorisation de produire un document »[3]  sur lesquels on peut lire ce qui suit:

« J'autorise le locateur […] à produire […] au plus tard le 21/6/10, les documents suivants: chèques encaissés par le locateur pour jan, février, mars et avril 2010 ». (sic)

« J'autorise le locateur […] à produire […] au plus tard le 21/6/2010, les documents suivants :  confirmation d'encaissement du chèque ». (sic)

[6]         L'extrait pertinent du procès-verbal de l'audience se lit comme suit: « Cause prise en délibéré […] Autorisation de produire un document […] 3 chèques remis au locateur datés 1/5/2010, 1/6/2010 et 1/2/2010 »[4].

[7]         Malgré les affirmations différentes qu'on retrouve au jugement de la Régie du logement, il est admis, lors de l'audition de l'appel, que ces trois chèques représentaient les seuls loyers dus lors du procès présidé par la régisseure. Ces trois chèques remis à l'audience du 14 juin 2010 sont déposés le lendemain selon le bordereau de dépôt du locateur [I-2].

[8]         Le chèque daté du 1er juin 2010 est refusé lors de la présentation pour paiement en raison de l'insuffisance de fonds dans le compte du locataire.

[9]         Selon le témoignage du locataire, ce refus résulte d'une erreur et, aussitôt qu'il en est avisé, il fait certifier un nouveau chèque de 495$ payable à l'ordre du locateur.

[10]        Lors du procès en appel, le locataire produit ce nouveau chèque[5] et on peut constater qu'il a effectivement été certifié le 17 juin 2010. Pour dissiper tout doute qui pourrait subsister, le locataire joint à ce chèque une lettre de sa banque qui se lit comme suit:

« Tel que demandé, la présente confirme que nous avons certifié le 17 juin 2010 chèque no. 67 datée du 1 juin 2010 au montant de $495.00 et payable à Les Placements Theolis »[6] (sic)

[11]        Le locataire témoigne à l'effet qu'il tente, à compter du 17 juin 2010, d'entrer en contact avec le locateur pour lui remettre le chèque certifié mais que ce dernier ne peut pas être rejoint. Les tentatives et démarches décrites lors de ce témoignage sont conformes aux faits énumérés dans sa lettre du 23 juin 2010 dont l'extrait pertinent se lit comme suit:

« Tel qu’avisé par téléphone le 17 juin et le 18 juin 2010 - à cause d’un malentendu entre moi et la Banque Nationale du Canada (BNC), succursale Université et Av. du Président Kennedy, le chèque No. 064 de $495,00 pour le mois de juin, daté le 01 juin 2010, payable à Les Placements Martin Theolils, a été « retourné sans effet ».

Aussitôt que j’ai réalisé l’erreur j’ai demandé à la BNC un chèque visé de $495,00 - No. 067, daté le 1 juin 2010 (voir photocopie du chèque ci-joint) pour remplacer le chèque « retourné ».

Le 17 et le 18 juin, j’ai laissé deux messages à la boîte vocale de votre télépĥone personnel : 514-829-8001 et j’ai tenté aussi de vous joindre au 514-688-8566, d’après votre avis du 26 mai 2010, le numéro de téléphone « officiel » de Les Placements Martin Theolis.

Cependant, étant donné que la boîte vocale était pleine aux deux reprises, je n’avais pas de choix que demander un rappel en composant mon numéro de téléphone résidentiel : 514-271-1538.

Jusqu’à ce jour je n’avais pas eu de vos nouvelles. Donc, ce soir, entre 18h00 et 19h00, accompagné d’un témoin, Christopher Godawa, je me suis rendu en taxi (voir photocopie ci-joint du reçu de Taxi Candare; 514-336-1313) à votre domicile situé à 2862 rue de Chamonix, Ville St-Laurent, QC, H4R 3B7 pour livrer le chèque visé.

Pendant que le chauffeur nous attendait, j’ai sonné 7 fois à la porte car nous avons entendu du mouvement à l’intérieur de la porte, mais la personne n’a pas répondu. Donc, le soir même, j’ai posté exprès le chèque visé à 2862 rue de Chamonix, Ville St-Laurent à l’intention de vous, Martin Theolis et/ou votre femme, Natalia Erchova (voir photocopie ci-joint du reçu de Postes Canada qui indique le numéro du suivi : 0101 0940 0051 1633.

Veuillez noter aussi que, tel que demandé par la Régisseure, Mme Suzie Ducheine, durant l’Audition à la Régie du logement le 14 juin 2010, j’ai fait opposition aux paiements des chèques suivants : No. 054, daté le 1 février 2010, de $402,21, No. 061, daté le 1 mai 2010, de $495,00 et No. 062, daté le 1 juin 2010, de $495,00 (voir photocopies ci-joint). Donc, je vous prie de ne pas essayer d’encaisser ces trois chèques.

En ce qui concerne les chèques pour le loyer du janvier, mars et avril 2010, lesquels vous avez prétendus de ne pas avoir reçus, vous trouverez ci-joint deux photocopies, recto/verso, de chacun : No. 052, de $495,00, daté le 1 janvier 2010; encaissé le 8 février 2010, No. 057, de $495,00, daté le 1 mars 2010; encaissé le 10 mai 2010 et No. 058, de $495,00, daté le 1 avril 2010; encaissé le 19 mai 2010 […] Cc. : La Régie du logement  »[7] (sic)

[12]        Au procès devant le soussigné, le locateur nie avoir empêché, de quelque façon que ce soit, la remise de ce chèque certifié.

[13]        Le 22 juin 2010, vers 16h00, la Régie du logement reçoit, par télécopieur, le lettre suivante du locateur:

« Suite à l’audition du 14/06/2010 et à l’autorisation de dépôt de documents, nous vous confirmons que sur les 3 chèques reçus de Mr Pinheiro Adrian, un n’est pas passé (voir ci-joint relevé de banque Desjardins).

Ce locataire m’a appelé pour me signaler qu’un cheque ne va pas passer et qu’il m’en donnerait un autre en remplacement depuis cinq jours, mais je n’ai pas eu de nouvelles depuis. Cela représente un manque sérieux de sa part comme à l’habitude.

En conséquence, je maintiens ma demande en objet de recouvrement de loyer et de résiliation de bail. »[8] (sic)

[14]        Le 28 juin 2010, le locateur reçoit la lettre du 23 juin 2010, reproduite au paragraphe 11 du présent jugement, de même que le chèque certifié qui l'accompagne. Il dépose ce chèque le 5 juillet 2010.

[15]        Le locateur n'informe pas la Régie du logement qu'il a reçu un chèque certifié en remplacement du chèque refusé et, lors du procès en appel, son procureur justifie cette omission par le fait que la date limite inscrite au document intitulé « Autorisation de produire un document »  était dépassée[9].

[16]        Le 1er juillet 2010 le locataire transmet au locateur un chèque[10] en paiement du loyer du mois de juillet 2010 ainsi que la lettre suivante:

« Vous trouverez ci-inclus et une photocopie et le chèque No. 068 de $495,00 daté le 01 juillet 2010, payable à Les Placements Martin Theolis pour le loyer du mois de juillet 2010 pour l’appartement 3-1324 rue A, Montréal, QC, H2G 1K8. »[11]

[17]        Le locateur ne peut préciser à quelle date il a reçu cette lettre ainsi que le chèque.

[18]        Le 7 juillet 210, la Régie du logement rend le jugement qui fait l'objet du présent appel.

[19]        Le bordereau de dépôt[12] du locateur indique que le chèque reçu en paiement du loyer du mois du mois est déposé le 12 juillet 2010.

[20]        Le 22 juillet 2010, le locataire présente une demande de rétractation du jugement faisant l'objet du présent appel.

[21]        Le 2 août 2010, le locataire fait certifier un chèque[13] en paiement du loyer du mois d'août 2010 et il le transmet le même jour au locateur par poste recommandé. Le document de la Société canadienne des postes intitulé « statut de suivi »[14] indique que la lettre est reçue par le locateur le 5 août 2010. Le bordereau de dépôt[15] du locateur indique que le chèque est déposé le même jour.

[22]        Le 23 août 2010, la requête en rétractation de jugement est rejetée par la Régie du logement pour le motif que le remède approprié est l'appel plutôt que la rétractation.

[23]        Le 30 août 2010, le locataire fait certifier un chèque en paiement du loyer du mois de septembre 2010[16] et il le transmet le même jour au locateur par poste enregistrée. Le document de la Société canadienne des postes intitulé « statut de suivi »[17] indique ce qui suit en date du 31 août 2010:  « Tentative de livraison. Une carte avis indique où l'article peut être ramassé ». Ce document indique aussi que le destinataire prend livraison de l'enveloppe le 7 septembre 2011. Il est admis que le chèque a été déposé mais la preuve ne permet pas de déterminer la date du dépôt.

[24]        La requête pour permission d'appeler est entendue le 28 septembre 2010 et l'honorable Henri Richard, J.c.Q. prend le dossier en délibéré.

[25]         Le 1er octobre 2010, le locataire envoie, par poste recommandé, un chèque non certifié[18] en paiement du loyer d'octobre 2010. Le document de la Société canadienne des postes intitulé « statut de suivi »[19] indique que la lettre est reçue par le locateur le 4 octobre 2010. L'endos du chèque démontre qu'il a été encaissé seulement le 2 novembre 2010. Ce long délai n'a fait l'objet d'aucune explication lors du procès.

[26]        Le 21 octobre 2010, l'honorable Henri Richard, J.C.Q., autorise l'appel faisant l'objet du présent jugement. L'extrait pertinent de son jugement se lit comme suit :

« 17- À sa requête pour permission d'appeler, M. Pinheiro allègue des erreurs manifestes dans l'appréciation des faits, notamment en ce que la régisseure décide que certains chèques en paiement du loyer ne sont « pas honorés par son institution, les provisions étant insuffisantes ».

18- À première vue, le Tribunal n'a d'autre choix que de donner raison à M. Pinheiro puisque la preuve documentaire démontre clairement que le chèque numéro 52, en date du 1er janvier 2010, est bel et bien honoré par son institution financière le 9 février 2010 (pièce R-3).

19- Quant au chèque numéro 64, il est dûment remplacé par le chèque visé numéro 67 (et non 66) qui est dûment reçu par Théolis le 28 juin 2010 (pièce R-8).

20- En conséquence, le Tribunal conclut que M. Pinheiro est bien fondé de plaider que la décision de la Régie du logement contient des faiblesses apparentes et des erreurs manifestes, déterminantes ou grossières dans l'appréciation des faits.

21- Le Tribunal ajoute qu'il serait hautement injuste, pour une simple question de paiement des frais devant la Régie du logement, que le locataire soit expulsé de son logement, alors que la preuve documentaire démontre, à première vue, que tous les loyers sont payés, selon l'entente à laquelle réfère la Régie du logement au paragraphe 8 de sa décision, quant aux mois de janvier, mars et avril 2010 et février, mai et juin 2010 par l'encaissement des trois chèques remis à l'audience (par. 9 de la décision).

PAR CES MOTIFS, le Tribunal:

ACCUEILLE la requête pour permission d'appeler de la décision de la Régie du logement rendue le 7 juillet 2010 dans le dossier 31 100429 001 G;

PERMET qu'un procès de novo ait lieu uniquement quant aux questions suivantes:

1.         La régisseure a-t-elle manifestement erré dans l'appréciation des faits en soutenant que le requérant-locataire n'avait pas payé le loyer du mois de janvier 2010, ses fonds étant insuffisants ?

2.         La régisseure a-t-elle erré en ordonnant la résiliation du bail et l'expulsion du requérant-locataire, tandis que la somme due à l'intimée-locatrice était manifestement erronée ?

3.         La régisseure a-t-elle commis une erreur manifeste de droit en condamnant le requérant-locataire au paiement des intérêts sur le solde à compter du 1er juin 2010, sous réserve de l'encaissement par l'intimé-locateur du chèque numéro 66 ou 67, sans exiger une preuve de l'encaissement de ce chèque ?

PERMET au Tribunal saisi de l'appel d'ajouter, le cas échéant, toute autre question qu'il juge appropriée afin de trancher d'une manière définitive le présent dossier [...] ».

[27]        Depuis novembre 2010, chacun des loyers est payé par chèque certifié et les documents de la Société canadienne des postes intitulés « statut de suivi » indiquent les informations suivantes:

Le loyer de novembre 2010 est posté le 4 novembre et reçu le 5 novembre[20].

Le loyer de décembre 2010 est posté le 2 décembre et reçu le 3 décembre[21].

Le loyer de janvier 2011 est posté le 30 décembre 2010 et reçu le 13 janvier 2011. Selon le « statut de suivi » il y a, le 31 décembre 2010, « Tentative de livraison. Une carte avis indique où l'article peut être ramassé »  et, le 11 janvier 2011, le facteur laisse une «  Carte avis final; renvoi à l'exp. Si on ne le ramasse pas dans les dix jours »[22].

Le loyer de février 2011 est posté le 1 février et reçu le 3 février. Selon le « statut de suivi » il y a, le 2 février, « Tentative de livraison. Une carte avis indique où l'article peut être ramassé »[23].

[28]        Le procès en appel a lieu le 25 février 2011 et, au début de l'audition, le locataire paie au locateur, en argent, la somme de 80$.

[29]        Il est admis que ce montant est suffisant pour payer les frais de la demande à la Régie du logement, soit 72$ ainsi que les intérêts et l'indemnité additionnelle pour les retards dans le paiement des loyers litigieux.

ANALYSE ET DÉCISION

[30]        En général, lors de l'appel du jugement d'un tribunal administratif, la Cour du Québec doit d'abord déterminer la norme d'intervention applicable à l'égard de la question décidée par cette instance spécialisée.

[31]        Toutefois, en l'instance, le procès a été entièrement repris devant la Cour du Québec. En effet, il y a eu audition De novo  au cours de laquelle les parties ont produit plusieurs documents et témoigné sur tous les faits du litige.

[32]        Le Tribunal doit donc décider de l’appel en fonction d’une nouvelle preuve et, pour cette raison, il n’y a pas lieu de déterminer la norme d’intervention applicable ni de faire preuve de déférence à l’égard de la décision de la Régie du logement[24].

[33]        Le rôle du Tribunal consiste donc à analyser les demandes des parties en fonction de la preuve présentée lors de l'audition de l'appel.

Arrérages de loyers, intérêts, indemnité additionnelle et frais

[34]        La Régie du logement a décidé que le locataire devait deux mois de loyer au montant de 495$ chacun et c’est la raison pour laquelle elle l’a condamné à payer 990$ plus les intérêts, l'indemnité additionnelle et les frais.

[35]        Lors de l'audition de l'appel, le locateur admet que cette condamnation est erronée. Il admet également que le paragraphe 6 de la décision de la Régie du logement est erroné parce que ce n’était pas quatre mois mais bien trois mois de loyers qui lui étaient dus lors de l’audition à la Régie du logement, le 14 juin 2010.

[36]        Deux de ces trois loyers ont été payés par l'encaissement de chèques remis lors du procès à la Régie du logement.

[37]        Le chèque remis le même jour en paiement du troisième loyer n'a pas été honoré lors de la présentation pour paiement mais il est admis que le chèque refusé a été remplacé par un chèque certifié que le locateur a encaissé.

[38]        Il est également admis que tous les loyers subséquents ont été payés.

[39]        La décision de la Régie du logement doit donc être infirmée quant à la condamnation au paiement de la somme de 990$.

[40]        La décision de la Régie du logement doit également être infirmée quant à la condamnation au paiement des intérêts, de l'indemnité additionnelle et de frais puisque ces montants ont été payés le 25 février 2011, date du procès en appel.

Résiliation du bail et expulsion pour cause de non-paiement du loyer

[41]        Lors de l'appel, le locateur plaide que le chèque certifié reçu le 28 juin 2010 ne permet pas au locataire de bénéficier du droit prévu à l'article 1883 du Code civil du Québec qui se lit comme suit:

« Le locataire poursuivi en résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer peut éviter la résiliation en payant, avant jugement, outre le loyer dû et les frais, les intérêts au taux fixé en application de l'article 28 de la Loi sur le ministère du Revenu (chapitre M-31) ou à un autre taux convenu avec le locateur si ce taux est moins élevé. »

[42]        Cet argument est bien fondé puisque le chèque certifié permettait de payer « le loyer dû » mais pas « les frais, les intérêts au taux fixé en application de l'article 28 de la Loi sur le ministère du Revenu ».

[43]        La demande de résiliation du bail doit donc être décidée sans égard aux dispositions de l'article 1883 du Code civil du Québec.

[44]        Le Tribunal conclut que la décision de résilier le bail doit être infirmée pour deux motifs, soit :

Au moment où elle a rendu sa décision, la Régie du logement ne savait pas que le chèque refusé avait été remplacé par un chèque certifié que le locateur avait encaissé.

Après la décision de la Régie du logement, le locateur a encaissé, sans protestation, les loyers subséquents.

[45]        Le Tribunal discutera distinctement de chacun de ces motifs.

Premier motif:

[46]        Au moment où elle a rendu sa décision, la Régie du logement ne savait pas que le chèque refusé avait été remplacé par un chèque certifié que le locateur avait encaissé.

[47]        Si cette information cruciale lui avait été communiquée, il y a tout lieu de croire qu'elle n'aurait pas résilié le bail mais plutôt accueilli la demande uniquement pour les intérêts, l'indemnité additionnelle et les frais.

[48]        Cette conclusion s'infère du paragraphe 12 de la décision de la Régie du logement dans lequel la régisseure écrit ce qui suit:

« Le locataire écrit qu'il a fait parvenir un chèque certifié au locateur pour remplacer le chèque no 64. Ce nouveau chèque no 66 était expédié par courrier recommandé, le 25 juin 2010 et reçu le 28 juin 2010. Cependant, le locateur n'a pas confirmé la réception de ce chèque. »[25] (Soulignement ajouté)

[49]        Cette conclusion s'infère également de la lettre transmise par le locateur à la Régie du logement le 22 juin 2010, vers 16h00. En effet, dans cette lettre, après avoir avisé la Régie du logement qu'un des chèques a été refusé, le locateur écrit que « En conséquence, je maintiens ma demande en objet de recouvrement de loyer et de résiliation de bail. » [26] 

[50]        Il n'y a qu'une seule explication possible relativement à ces deux éléments. Cette explication est la suivante: après l'audition à la Régie du logement, il était clair, pour tous les intéressés, que le bail ne serait pas résilié si les chèques remis au locateur étaient honorés lors de leur dépôt.

[51]        Le locateur ne pouvait pas à la fois encaisser le chèque certifié et ne pas informer la Régie du logement que le chèque refusé avait été remplacé.

[52]        Tel que mentionné précédemment, le procureur du locateur plaide que les parties ne pouvaient plus communiquer avec la Régie du logement après la date limite inscrite au document intitulé « Autorisation de produire un document » mais il n'y a pas lieu de retenir cette explication. En effet, cette date limite est le 21 juin 2010 et, s'il fallait retenir l'explication, il faudrait conclure que le locateur n'avait pas le droit d'écrire à la Régie du logement le 22 juin 2010 pour l'informer qu'un des trois chèques remis à l'audience n'avait pas pu être encaissé.

[53]        Par ailleurs, le Tribunal retient le témoignage du locataire à l'effet qu'il a tenté, à compter du 17 juin 2010, d'entrer en contact avec le locateur pour lui remettre le chèque certifié remplaçant le chèque refusé. En effet, la preuve démontre que le locataire a fait certifier le chèque le 17 juin 2010 et, compte tenu des circonstances, il serait invraisemblable qu'il n'ait pas immédiatement tenté de le remettre au locateur.

[54]        Il est possible que le locateur n'ait pas pu être rejoint pour un motif légitime mais ce n'est pas ce que le Tribunal doit décider. Quel que soit ce motif, c'est en raison de son manque d'accessibilité que la date limite du 21 juin 2010 a été dépassée et, pour cette raison, il aurait dû aviser la Régie du logement de la réception du chèque certifié.

Deuxième motif:

[55]        Il y a un deuxième motif pour lequel la décision de la Régie du logement doit être infirmée quant à la résiliation du bail.

[56]        Ce deuxième motif concerne l'encaissement des loyers subséquents sans aucune protestation.

[57]        Un locateur ne peut pas à la fois encaisser des loyers et considérer que le bail du locataire est résilié.

[58]        Ce principe a été affirmé dans plusieurs décisions où les faits étaient semblables à ceux qui donnent lieu au présent jugement.

[59]        Dans l'affaire Rozansky c. Andrade[27], l'honorable Jean-Pierre Bourduas, J.C.Q., écrivait ce qui suit:

« [4] Le 15 août, lors de l'audition de la requête en expulsion, Marc-David Andrade avait demandé au régisseur comment il pouvait éviter la résiliation ainsi que son expulsion. Le régisseur Hurlet avait dit qu'il pouvait éviter la résiliation du bail en payant la somme de 916,00$ au plus tard le 17 août 2001:

Page 42 des notes sténographiques prises lors de l'audition:

PAR LE RÉGISSEUR: "Essayez de vous dépêcher - si vous voulez éviter l'éviction, essayez de les payer, le mois d'août plus le deux cent seize (216.00$) avant que le jugement soit signé, et je tiens à vous dire qu'il va être signé demain, ou vendredi au plus tard. Je peux vous laisser un délai jusqu'à vendredi."

[5] Le 16 août 2001, le défendeur requérant tirait un chèque (R-2) pour la somme de 916,00$ au demandeur intimé et l'envoyait par huissier. Marc-David Andrade paya aussi les loyers du mois de septembre et octobre 2001.

[]

[8] Comme mentionné, le requérant a payé le loyer ainsi que la retenue qu'il avait faite des loyers antérieurs le vendredi, soit le 17 août. C'est aussi cette journée où le régisseur signa la décision, le requérant, ni l'intimé ne l'ayant avisé que l'on s'était conformé à ses dires.

[9] Le procureur de l'intimé plaide l'article1883 en soulignant que le requérant n'a payé ni les frais, ni les intérêts avant le jugement:

[]

[10] Effectivement, le locataire n'avait pas payé les frais et les intérêts (R-4).

[11] En acceptant d'encaisser les chèques de loyer, l'intimé accepte tacitement la reconduction du bail. En acceptant d'encaisser, le 17 août, le chèque tiré par Marc-David Andrade le 16 août 2001, Stan Rozansky acceptait la proposition formulée par le régisseur Hurlet qui recommandait à Marc-David Andrade de payer la somme de 916,00$ au plus tard le 17 août pour éviter la résiliation.

[12] Quand il encaisse des chèques de loyer du 1er septembre ainsi que du 1er octobre, Stan Rozansky ne s'objecte pas à la reconduction du bail.

[]

 [18] Tous les faits sont concordants. Suite aux remarques du régisseur, le locataire Marc-David Andrade s'exécute, paie le loyer courant ainsi que la partie du loyer qu'il avait retenue. Le locateur-intimé, dans la présente, dépose le chèque et l'encaisse. Peut-être pourrait-on dire qu'il ne fait qu'encaisser ce que le régisseur ordonnait comme paiement. Cependant, l'encaissement des chèques du 1er septembre ainsi que du 1er octobre n'a d'autre explication que celle à l'effet que Stan Rozansky acceptait l'occupation du locataire Marc-David Andrade et renonçait de fait à la résiliation du bail.

[19] Dans un jugement dont les faits ressemblent étrangement aux nôtres, notre collègue le juge Boyer, dans l'affaire Ann Courchesne (Ann Courchesne c. Gestion Alain Pilon Inc. C.Q. 760-02-003305-971 (12 janvier 1999), émet le commentaire qui suit:

« Avec égards, cette Cour ne partage pas cet énoncé de droit pour les raisons suivantes. D'entrée de jeu, l'appelante a suivi avec célérité l'avis donné par le régisseur Gérald Bernard à l'audition du 9 juin 1997, soit de payer la somme de 292,00$. Elle a effectué le versement à l'intimée au moyen d'un chèque visé. Ce chèque comportait la mention d'un paiement quant aux frais de cour et à l'arriéré de loyer.

En recevant le paiement présenté, l'intimée avait le choix de l'accepter s'il le considérait suffisant pour la désintéresser ou de le refuser parce qu'il n'était pas celui auquel elle avait droit. Il devait faire clairement connaître sa position à sa locataire selon les exigences de la bonne foi et rappeler à cette dernière le cas échéant de lui payer les intérêts échus s'il avait l'intention de les réclamer. L'article 6 du Code civil du Québec impose à toute personne d'exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi. »

[20] Notre collègue va encore plus loin parlant de transaction:

« La Cour est d'avis qu'en encaissant le chèque de 292,00$, sans émettre ni protestation ni réserve, l'intimée a accepté de façon implicite l'offre de règlement hors de cour que lui proposait l'appelante. Il y a donc eu transaction au sens de l'article 2631 C.c.Q., transaction qui a entre les parties l'autorité de la chose jugée (art. 2633 C.c.Q.) »

[21] Un autre jugement au même effet est rendu par l'honorable J.R. Boyer dans l'affaire Prouxl - Trudel. (Prouxl-Trudel, C.Q. 760-02-005782-011 (24-10-01) p.2001-2094)

[…]

[23] Le Tribunal en arrive à la conclusion que Stan Rozansky en encaissant les chèques faits pour le 1er du mois pour l'occupation des lieux, acceptait cette  occupation et partant renonçait à son droit d'éviction. »[28]

[60]        Dans l'affaire Tremblay c. 9117-2684 Québec inc., l'honorable Martin Hébert, J.C.Q.,  écrivait ce qui suit:

« 3- La cause fut entendue devant la Régie du logement le 9 janvier dernier.  Séance tenante, M. Tremblay remet à son propriétaire un chèque de 770 $ strictement en paiement de loyer dû.  En d'autres mots, ni les frais, ni les intérêts prévus à l'article 1883 C.c.Q. ne sont alors payés.  Il s'agit donc d'un paiement partiel.

4- Néanmoins, le propriétaire encaisse ce chèque le 12 janvier suivant.  Quelques jours plus tard, soit le 16 janvier, la régisseure, Me Suzie Ducheine, rend sa décision dont le dispositif se lit comme suit :

«RÉSILIE le bail et ORDONNE l'expulsion du locataire et de tous les occupants du logement sous réserve de l'article 1883 C.c.Q.;

CONDAMNE le locataire à payer au locateur la somme de 770 $, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 C.c.Q., à compter de la date de la présente décision, plus les frais judiciaires de 66 $, sous réserve de l'encaissement du chèque remis à l'audition;

REJETTE la demande quant aux autres conditions. »

5- Aux fins de bien saisir le présent dossier, il est utile de spécifier qu'au cours du même mois de janvier 2006, M. Tremblay a aussi remis à son propriétaire une série de chèques en paiement des loyers jusqu'en juillet prochain, chaque chèque étant payable le 1er jour du mois.

6- Dans les faits, le propriétaire reçoit ces chèques et les encaisse à chaque échéance mensuelle, à telle enseigne qu'au jour de l'audition de la présente affaire, le 1er mai 2006, aucun paiement de loyer n'est en retard.

[]

10- Certes, le montant des loyers a été acquitté.  Il en va différemment des frais judiciaires dont le paiement n'a pas été effectué.  Bien qu'il s'agisse d'une somme fort peu importante, il n'en demeure pas moins que les paiements faits à ce jour par M. Tremblay sont incomplets et contreviennent tant au libellé de l'article 1883 C.c.Q. qu'à celui de la décision rendue par la Régie.

11- Dans ces circonstances, on ne saurait mettre en doute que le bail entre les parties a été légalement résilié.

12- Cela dit, les parties ont continué à transiger par la suite. Le locataire a occupé les lieux pendant plusieurs mois et le propriétaire a reçu et encaissé tous les chèques pour le loyer dû pendant cette même période.

13- Rien dans le dossier n'indique que ces paiements ont été acceptés sous protêt ou avec quelque réserve de la part du propriétaire.  Dans une affaire relativement semblable à la présente, notre collègue, M. le juge Boyer, s'exprimait ainsi :

« En recevant le paiement présenté, l'intimée avait le choix de l'accepter s'il le considérait suffisant pour la désintéresser ou de le refuser parce qu'il n'était pas celui auquel elle avait droit.  Il devait faire clairement connaître sa position à sa locataire selon les exigences de la bonne foi et rappeler à cette dernière le cas échéant de lui payer les intérêts échus s'il avait l'intention de les réclamer.  L'article 6 du Code civil du Québec impose à toute personne d'exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi. » Ann Courchesne c. Gestion Alain Pilon inc., C.Q. 760-02-003305-971 (12 janvier 1999)

14- En l'espèce, le propriétaire n'a fait connaître sa position claire qu'à la mi-mars lorsqu'il a entrepris des démarches pour évincer le locataire.  Or, à ce moment, il avait déjà encaissé plusieurs chèques pour le paiement mensuel du loyer, sans mot dire.  Par son silence jumelé à l'acceptation des paiements, il a implicitement reconnu l'existence d'un lien contractuel entre les parties, dont il cherche maintenant à se défaire unilatéralement.

15- Analysant une situation de même nature, notre collègue, Monsieur le juge Lachance, a formulé l'énoncé suivant :

« En acceptant le paiement des mois de décembre 2004 et janvier 2005, sans aucune indication ou protestation, ni réserve, il y a eu transaction en vertu de l'article 2631 C.c.Q.  Il acceptait l'occupation du locataire, Jacques Verdieu, renonçait de fait à la résiliation du bail et faisait renaître un lien juridique entre les parties. » Lapointe c. Verdieu, 2005 IIJCan 13473 (QC C.Q.)

16- Cet avis est au même effet que celui formulé par notre autre collègue, Monsieur  le juge Bourduas, dans l'affaire Rozansky c. Andrade et Paquette et Associés 500-02-099839-016, C.Q., 12 décembre 2001.

17- Le Tribunal partage cette opinion et considère qu'une telle interprétation doit s'appliquer en l'espèce.  Les parties ayant transigé entre elles depuis l'audition du 9 janvier dernier, le propriétaire ne saurait, de bonne foi, prétendre à la résiliation du bail tout en récoltant les bénéfices qui s'y rattachent et ce, sans avoir fait connaître clairement ses intentions au locataire dès la première occasion." [29]

[61]        Dans l'affaire Fehri c. Appartements Le Carillon inc., l'honorable Diane Quenneville, J.C.Q.,  écrivait ce qui suit

« [19] Fehri admet qu'elle devait payer le loyer le 1er de chaque mois. Elle admet aussi avoir payé le loyer de mars 2008 le 3 mars 2008. Mais elle ajoute que le 1er mars tombait un samedi et que le bureau de Le Carillon était fermé.

[20] Le Carillon dit qu'une boîte est située dans le hall d'entrée près du bureau d'administration où les locataires peuvent déposer leur loyer. Fehri admet ceci, mais puisqu'elle payait son loyer en argent comptant, elle ne voulait pas le laisser dans cette boîte et voulait obtenir un reçu pour constater le paiement.

[21] Le 3 mars 2008, Fehri remet son argent comptant et Le Carillon lui remet un reçu (pièce P-5).

[22] Ce reçu, pour un montant de 865$, précise Loyer mars apt. 101 et parking P1-01 et il est signé par un représentant de Le Carillon.

[]

[30] (…) Lorsque Fehri fait son paiement le 3 mars 2008, elle ne paie pas un arrérage de loyer, mais elle paie le loyer du mois courant. Cette différence est importante.

[31] Il est difficile pour un locataire de plaider transaction lorsque le locateur ne fait qu'accepter ce qui lui est dû, soit le paiement du loyer en retard que le locataire doit parce qu'il a occupé le logement durant cette période.

[32] Vraisemblablement, Le Carillon considère tardif le paiement du loyer le 3 au lieu du 1er mars et, malgré ce paiement, elle a toujours l'intention de demander la résiliation du bail. Or, le Carillon devait à ce moment, soit refuser ce paiement ou indiquer clairement à Fehri qu'elle l'acceptait mais sans renoncer à son droit de demander la résiliation du bail. Fehri a raison de dire que, l'acceptation de ce paiement, équivaut à transaction. » [30]

[62]        En l'instance, la Régie du logement a résilié le bail le 7 juillet 2011 et, le 12 juillet 2011, le locateur a déposé le chèque qu'il avait reçu en paiement du loyer du mois de juillet 2011.

[63]        Le procureur du locateur dit que sa cliente n'avait peut-être pas encore pris connaissance de la décision de la Régie du logement et cela est possible mais il n'en demeure pas moins qu'une partie ne peut pas encaisser des loyers et prétendre que le bail est résilié.

[64]        Par la suite, le 5 août 2010, le locateur a reçu et encaissé, sans protester, le loyer du mois d'août 2011. À ce moment, il avait pris connaissance du jugement de la Régie du logement, il savait que le locataire demandait la rétractation de ce jugement et contestait sa requête à cet effet.

[65]        Le 17 août 2010, la Régie du logement a entendu la requête en rétractation de jugement du locataire et elle l'a rejetée par jugement daté du 23 août 2010.

[66]        Après cette décision, il n'y avait plus aucun obstacle empêchant le locateur de considérer que le bail était résilié depuis plusieurs mois puisque la requête pour permission d'appeler à la Cour du Québec a été signifiée seulement le 16 septembre 2010.

[67]        Or, le locateur a encaissé le chèque certifié qu'il a reçu le 7 septembre 2010 sur lequel on peut lire la mention suivante: « loyer à 3-1324 rue A, Mtl, Sep 2010 »[31].

[68]        L'encaissement des loyers postérieurs au jugement prononçant la résiliation du bail implique que le locateur acceptait l'occupation du locataire. En acceptant que le locataire occupe les lieux, il renonçait, de fait, à la résiliation du bail.

Résiliation du bail pour cause de retards fréquents dans le paiement du loyer

[69]        Dans sa demande à la Régie du logement, le locateur plaide un motif additionnel de résiliation, soit les retards fréquents dans le paiement des loyers. 

[70]        Ce motif est prévu à l'article 1971 du Code civil du Québec qui se lit comme suit:

« Le locateur peut obtenir la résiliation du bail si le locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer ou, encore, s'il en subit un préjudice sérieux, lorsque le locataire en retarde fréquemment le paiement. »

[71]        Dans le dispositif de sa décision, la Régie du logement « rejette la demande quant aux autres conclusions » mais elle n'explique pas pourquoi elle ne retient pas le motif additionnel relatif aux retards fréquents dans le paiement du loyer.

[72]        Les questions énumérées dans le jugement qui autorise l'appel ne mentionnent pas ce motif additionnel mais le dernier paragraphe des conclusions précise ce qui suit:

« PERMET au Tribunal saisi de l'appel d'ajouter, le cas échéant, toute autre question qu'il juge appropriée afin de trancher d'une manière définitive le présent dossier. » 

[73]        Compte tenu de cette conclusion et puisque les parties ont présenté la preuve et leurs arguments sur la question, le Tribunal déterminera s'il y a lieu de résilier le bail en raison des retards fréquents dans le paiement du loyer.

[74]         C'est le locateur qui doit faire la preuve prépondérante des retards fréquents qu'il allègue et du préjudice sérieux qui en résulte.

[75]        Plusieurs loyers ont été payés après le premier jour de chaque mois, et ce, tant avant qu'après le jugement de la Régie du logement.

[76]        Le locataire reconnaît que certains de ces retards lui sont imputables mais plaide que d’autres retards résultent de la négligence du locateur qui ne dépose pas ses chèques.

[77]        Le représentant du locateur contredit cette version.

[78]        Le Tribunal retient le témoignage du locataire à l’effet que certains des retards ne lui sont pas imputables. En effet, ce témoignage est compatible avec deux éléments de preuve importants et antérieurs à la décision de la Régie du logement.

[79]        Le premier de ces éléments est une enveloppe adressée au locateur mais retournée à l’expéditeur le 26 mai 2010 parce que sa livraison n’a pu être effectuée. Cette enveloppe qui était correctement adressée a été décachetée uniquement lors de l'audition de l'appel et tous les intéressés ont alors pu constater qu'elle renfermait un chèque daté du 1er mai 2010 en paiement du loyer de mai 2010. Si le locateur s'était assuré de recevoir son courrier, il aurait été en mesure de percevoir rapidement le loyer du mois de mai 2010.

[80]        Le deuxième élément concerne le chèque certifié que le locateur a reçu le 28 juin 2010 en remplacement du chèque refusé. Tel que mentionné précédemment, le locateur a attendu environ une semaine avant de déposer ce chèque.

[81]        Bien que cela ne soit pas déterminant, d'autres événements, survenus après la décision de la Régie du logement, sont compatibles avec la version du locataire. À titre d'exemple, le chèque en paiement du loyer du mois d'octobre 2010 a été reçu par le locateur le 4 octobre 2010 mais il a été encaissé seulement le 2 novembre 2010.

[82]        Le Tribunal décide donc que le locataire a payé certains loyers en retard mais qu'il serait déraisonnable de conclure à des « retards fréquents » puisque plusieurs délais sont imputables au locateur.

[83]        Le Tribunal conclut également que le locateur n'a pas fait la preuve prépondérante que les retards lui causent un préjudice sérieux au sens de l'article 1971 du Code civil du Québec.

[84]        En effet, le seul élément de preuve sur cette question est le témoignage du représentant du locateur qui peut être résumé comme suit:

Les retards dans le paiement du loyer causent un préjudice parce que « c’est beaucoup d’administration ».

Les remboursements hypothécaires ne peuvent pas être effectués en retard, de sorte que le locateur doit puiser à même ses fonds lorsque les loyers ne sont pas payés au début du mois, tel que prévu au bail.

[85]        Les tâches administratives décrites par le témoin ne peuvent pas être qualifiées de préjudice sérieux et le peu d'empressement à encaisser les chèques du locataire incite à conclure que le locateur n'éprouve pas de difficulté à effectuer les paiements mensuels prévus au contrat intervenu avec son créancier hypothécaire.

[86]        Il n’y a donc pas lieu de résilier le bail pour le motif qu'il y aurait des retards fréquents dans le paiement des loyers.

[87]        L'appel sera donc accueilli mais, vu toutes les circonstances, le locateur ne sera pas condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

ACCUEILLE l'appel;

INFIRME la décision signée par la régisseure Suzie Ducheine le 7 juillet 2010 dans le dossier 31-100429-001 G;

ANNULE la décision de la Régie du Logement rendue le 7 juillet 2010 dans le dossier 31-100429-001 G;

ET, PROCÉDANT À RENDRE LE JUGEMENT QUI AURAIT DU ÊTRE RENDU:

REJETTE la demande introductive d'instance du locateur datée du 29 avril 2010 qui porte les titres et numéros suivants: « Demande relative au non-paiement du loyer           31-100429-001 G  » ;

LE TOUT, sans frais.

 

__________________________________

FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q.

 

Me Jean-Frédéric St-Amour

ST-AMOUR & PERREAULT

Procureurs du locateur - intimé

 

Me Carolyne Desormiers

LESSARD & DILLI, AVOCATS

Procureurs du locataire - requérant

 

Date d’audience :

25  février 2011

 



[1] Pièce R-1.

[2] Paragraphe 7 de la décision de la Régie du logement.

[3] Ces documents font partie du dossier que la Régie du logement a transmis à la Cour du Québec. Il y a manifestement une erreur cléricale sur l'un ou l'autre de ces deux documents puisqu'il en résulte que la Régisseure accorde deux autorisations au locateur et aucune au locataire ce qui semble contraire aux faits qu'elle décrit dans sa décision. Cependant, lors de l'audition de l'appel, personne n'a discuté de cette erreur qui semble sans importance.

[4]  Ce procès-verbal fait partie du dossier que la Régie du logement a transmis à la Cour du Québec.

[5]  Pièce R-8.

[6]  Ibidem.

[7]  Cette lettre discutée lors de l'audition de l'appel ne porte pas de cote mais elle fait partie du dossier que la Régie du logement a transmis à la Cour du Québec.

[8]  Cette lettre ne porte pas de cote mais elle fait partie du dossier que la Régie du logement a transmis à la Cour du Québec et, au haut, on peut constater qu'elle a été transmise par télécopieur à 15h58 le 22  juin 2010.

[9]  Ce document reproduit précédemment précise en effet ce qui suit: « au plus tard le 21/6/10 ».

[10] Pièce R-9

[11] Cette lettre ne porte pas de cote mais elle fait partie du dossier que la Régie du logement a transmis à la Cour du Québec.

[12] Pièce I-1.

[13] Pièce R-10.

[14] Ce document est joint à la pièce R-10.

[15] Pièce I-1.

[16] Pièce R-11.

[17] Ce document est joint à la pièce R-11.

[18] Pièce R-12.

[19] Ce document est joint à la pièce R-12.

[20] Pièce R-13.

[21] Pièce R-14.

[22] Pièce R-15.

[23] Pièce R-16.

[24] Voir notamment sur cette question la décision de l'honorable Patrick Théroux, J.C.Q., dans l'affaire Brodeur c. Joly,  2010 QCCQ 3987 ( C.Q. no. 460-80-000625-093, 29 mars 2010).

[25] Pièce R-1.

[26] Cette lettre est reproduite intégralement au paragraphe 13 du présent jugement. Elle ne porte pas de cote mais elle fait partie du dossier que la Régie du logement a transmis à la Cour du Québec.

 

[27] C.Q. numéro 500-02-099839-016, 12 décembre 2001, AZ-50108605 .

[28] C.Q. numéro 500-02-099839-016, 12 décembre 2001, AZ-50108605 .

[29] C.Q. numéro 500-02-138957-068, 11 mai 2006, 2006 QCCQ 4531 .

[30] C.Q. numéro 500-80-010863-083, 11 janvier 2010, 2010 QCCQ 974 .

[31] Pièce R-11.

AVIS :
Le lecteur doit s'assurer que les décisions consultées sont finales et sans appel; la consultation du plumitif s'avère une précaution utile.

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