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Décision

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Gabarit EDJ

9249-5571 Québec inc. c. Konyukhovskiy

2013 QCCQ 6135

COUR DU QUÉBEC

DIVISION DE PRATIQUE

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE

MONTRÉAL

LOCALITÉ DE

MONTRÉAL

« Chambre civile »

N° :

500-02-193379-133

 

 

 

DATE :

10 juin 2013

______________________________________________________________________

 

SOUS LA PRÉSIDENCE DE

L’HONORABLE

FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q.

______________________________________________________________________

 

 

9249-5571 QUÉBEC INC.; personne morale légalement constituée ayant son siège

social au 1217, rue Champlain. Longueuil (Québec) J4K 2R8

Demanderesse intimée

c.

SERGEY KONYUKHOVSKIY; domicilié et résidant au […]. Montréal (Québec) […]

Défendeur opposant

-et-

DELLE DONNE & ZUCCARO HUISSIERS DE JUSTICE INC.; ayant une place

d’affaire au 3565, rue Jarry, bureau 200. Montréal (Québec) H1Z 4K6

          Mise en cause

           

 

______________________________________________________________________

 

JUGEMENT SUR «  REQUÊTE EN OPPOSITION

AU BREF D’EXPULSION ET PRÉAVIS DE 48 HEURES »

______________________________________________________________________

 

[1]           Le défendeur opposant (locataire) occupe un logement appartenant à la demanderesse intimée (locatrice).

[2]           Le 11 mars 2013, la Régie du logement rend une décision dont l'extrait pertinent se lit comme suit:

« 7. Le tribunal constate que le locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer, la résiliation du bail est donc justifiée par l'application de l'article 1971 C.c.Q.

8. Le locataire peut éviter telle résiliation du bail en payant, avant jugement, le loyer dû, les intérêts et les frais selon l'article 1883 C.c.Q. Pour les fins d’application de cet article seulement, le locateur renonce expressément au paiement des intérêts prescrits.

9. Par ailleurs, le préjudice causé ne justifie pas l’exécution provisoire de la décision, malgré l’appel, tel que le prévoit l’article 82.1 L.R.L.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

10. CONDAMNE le locataire à payer au locateur la somme de 335 $, avec les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 C.c.Q. à compter du 3 août 2012 sur la somme de 135 $ et sur le solde à compter de l'échéance de chaque loyer, plus les frais judiciaires de 76,10 $;

11. À défaut de paiement conforme avant jugement :

12. RÉSILIE le bail et ORDONNE l'expulsion du locataire et de tous les occupants du logement; […][1]

[3]           Après cette décision, la condamnation demeure impayée et conséquemment la locatrice fait émettre, un bref de possession.

[4]           Avant d'exécuter ce bref, un huissier de la société mise-en-cause signifie l'avis de 2 jours prévu à l'article 565 C.p.c.

[5]           Dans sa « Requête en opposition au bref d'expulsion et préavis de 48 heures » datée du 10 mai 2013, le locataire plaide qu'il a voulu se prévaloir du droit prévu à l'article 1883 C.c.Q. et éviter la résiliation du bail en payant, avant jugement, la somme due à la locatrice mais que cette dernière a refusé le paiement.

[6]           Il conclut, pour ce motif, que le bref de possession et l'avis selon à l'article 565 C.p.c. doivent être annulés.

[7]           Les éléments de preuve sont contradictoires quant à la date à laquelle le locataire aurait tenté de payer les arrérages de loyers ayant donné lieu au procès devant la Régie du logement.

[8]           En effet, le locataire affirme qu'il a voulu remettre, au concierge de l'immeuble, un chèque de 441.10$ les 2 et 9 mars 2013 mais que ce dernier a refusé de le prendre.

[9]           La locatrice plaide qu'une pièce produite par le locataire lui-même contredit cette version mais cet argument n'est pas fondé.

[10]        En effet, la pièce en question est un chèque[2] de 441,10$ qui porte le numéro "150" et que le locataire affirme avoir voulu remettre au concierge les 2 et 9 mars 2013.

[11]        La locatrice plaide que le chèque numéro "150" a nécessairement été fait en mai 2013 et non pas le 2 mars 2013 parce que d'autres chèques[3], produits par le locataire, portent les numéros "126" et "128" alors qu'ils sont datés du 3 avril et du 2 mai 2013.

[12]        Le locataire réplique qu'il a probablement utilisé, le 2 mars 2013, un chèque se trouvant à la fin de son livret de chèque plutôt que le chèque du dessus et cette explication est compatible avec le témoignage écrit du concierge. En effet, le chèque ne peut pas avoir été fait après le 2 mai 2013 puisque le concierge affirme, dans son témoignage écrit, qu'il lui a été offert le 17 avril 2013.

[13]        Un ami du locataire corrobore partiellement la version du locataire puisqu'il affirme avoir assisté, le 9 mars 2013, à un événement au cours duquel le concierge a refusé de prendre possession d'un chèque que le locataire tentait de lui remettre.

[14]        Cet ami ne peut toutefois pas être qualifié de témoin neutre et indépendant. En effet, au cours de son témoignage, le Tribunal a pu constater qu'il y a ou qu'il y a eu un conflit important entre ce témoin et le concierge. De plus, ce témoin est lui-même défendeur dans un dossier[4] de la Régie du logement où la locatrice lui réclame
2 379,12$.

[15]        Le Tribunal n'a par ailleurs aucun motif d'écarter le témoignage écrit du concierge qui affirme que le chèque de 441,10$ lui a été offert pour la première fois le 17 avril 2013 et qu'il a refusé d'en prendre possession parce que son employeur lui a dit que les démarches d'expulsion du locataire étaient déjà entreprises.

[16]        Il serait d'ailleurs peu probable que le concierge ait refusé un chèque à deux reprises les 2 et 9 mars 2013 alors qu'il est admis qu'il a accepté le chèque du 11 mars 2013 que le locataire lui a remis en paiement de son loyer du mois de mars 2013.

[17]        C'est le locataire qui a le fardeau de prouver que la locatrice l'a empêché de payer sa dette avant la décision de la Régie du logement et, compte tenu de ce qui précède, le Tribunal conclut qu'il n'y a pas de preuve prépondérante à cet effet.

[18]        Cependant, lors de l'audition, le locataire ajout un motif additionnel à l'appui de sa requête.

[19]        Il plaide, en effet, que la locatrice ne peut pas demander son expulsion parce qu'elle a accepté sans protester les chèques remis pour payer les loyers postérieurs à la résiliation du bail soit les loyers d'avril et mai 2013.

[20]        Ce motif est bien fondé.

[21]        En effet, il est admis que la décision de la Régie du logement a été rendue le 11 mars 2013 et que la locatrice a, subséquemment, accepté et encaissé sans protestation les deux chèques suivants, pièce D-5 :

chèque de 430$ daté du 3 avril 2013 portant la mention "Rent ap."

chèque de 460$ daté du 2 mai 2013 portant la mention "Loyer mai 2013"

[22]         Il est vrai que les montants des chèques ne permettent pas de payer la totalité du loyer puisque la Régie du logement a déclaré que le montant du loyer mensuel est 520$.

[23]        Néanmoins, un locateur ne peut pas à la fois encaisser des loyers et considérer que le bail du locataire est résilié.

[24]        Ce principe a été appliqué dans quelques décisions où les faits étaient semblables à ceux qui donnent lieu au présent jugement.

[25]        Dans l'affaire Rozansky c. Andrade, la résiliation du bail avait été prononcée en août 2001 et la Cour a conclu que " l'encaissement des chèques du 1er septembre ainsi que du 1er octobre n'a d'autre explication que celle à l'effet que Stan Rozansky acceptait l'occupation du locataire Marc-David Andrade et renonçait de fait à la résiliation du bail."[5]

[26]        Dans l'affaire Lapointe c. Verdieu, la Cour écrivait ce qui suit:

 "En acceptant le paiement des mois de décembre 2004 et janvier 2005, sans aucune indication ou protestation, ni réserve, il y a eu transaction en vertu de l'article 2631 C.c.Q. Il acceptait l'occupation du locataire, Jacques Verdieu, renonçait de fait à la résiliation du bail et faisait renaître un lien juridique entre les parties." [6]

[27]        Dans l'affaire Fehri c. Appartements Le Carillon inc., la Cour écrivait ce qui suit:

« [21] Le 3 mars 2008, Fehri remet son argent comptant et Le Carillon lui remet un reçu (pièce P-5).

[22] Ce reçu, pour un montant de 865$, précise Loyer mars apt. 101 et parking P1-01 et il est signé par un représentant de Le Carillon.

[]

[30] (…) Lorsque Fehri fait son paiement le 3 mars 2008, elle ne paie pas un arrérage de loyer, mais elle paie le loyer du mois courant. Cette différence est importante.

[31] Il est difficile pour un locataire de plaider transaction lorsque le locateur ne fait qu'accepter ce qui lui est dû, soit le paiement du loyer en retard que le locataire doit parce qu'il a occupé le logement durant cette période.

[32] Vraisemblablement, Le Carillon considère tardif le paiement du loyer le 3 au lieu du 1er mars et, malgré ce paiement, elle a toujours l'intention de demander la résiliation du bail. Or, le Carillon devait à ce moment, soit refuser ce paiement ou indiquer clairement à Fehri qu'elle l'acceptait mais sans renoncer à son droit de demander la résiliation du bail. Fehri a raison de dire que, l'acceptation de ce paiement, équivaut à transaction. » [7]

[28]        Le procureur de la locatrice invite le Tribunal à rendre une décision semblable à celle rendue dans l'affaire Surowaniec c. Asselin[8] alors que l'honorable Denis Charrette a décidé que l'acceptation d'un paiement après la décision de la Régie du logement ne signifie pas que le locateur renonce à expulser un locataire dont le bail a été résilié.

[29]        Le Tribunal ne retient pas cette décision parce que les faits sont différents. En effet, dans cette affaire, le locataire avait payé la condamnation prononcée par la Régie du logement et non pas les loyers des mois postérieurs à la résiliation de son bail.  

[30]        Le Tribunal conclut donc que la locatrice a, implicitement, renoncé à la résiliation du bail en encaissant, sans protester, les chèques remis par le locataire pour payer le loyer de chacun des deux mois qui ont suivi la décision de la Régie du logement.

[31]        Conséquemment elle ne peut plus faire exécuter la conclusion du jugement de la Régie du logement qui se lit comme suit :"RÉSILIE le bail et ORDONNE l'expulsion du locataire et de tous les occupants du logement;…"[9].

[32]        Cette décision du Tribunal est d'ailleurs compatible avec le courriel que la locatrice a transmis au locataire après avoir reçu la décision de la Régie du logement et dont l'extrait pertinent se lit comme suit:

"… Ce jugement …vous condamne … à payer  …441,10$ …

Nous vous confirmons que vu votre situation, nous renonçons expressément à vous réclamer les intérêts prescrits par la loi.

La loi nous donne par conséquent le droit de résilier le bail qui nous lie et nous donne aussi le droit de vous expulser de l'appartement que vous occupé.

Vu votre situation que vous nous avez exposé, nous vous accordons le délai légal pour vous permettre de vous acquitter de vos obligations envers notre compagnie.

Nous vous prions de bien vouloir nous faire savoir rapidement et par retour de courriel, votre décision quant à la façon avec la quelle vous contez nous régler le montant cité ci-dessus soit 441,10$ …

 (…)

A préciser aussi que vous êtes tenu de nous payer votre loyer le 1er de chaque mois, comme le prévoit votre bail. A rappeler également que votre loyer pour la période restant à courir jusqu'au 30 juin 2013 est 520,00$. "[10] [Sic]

[33]        Comme on peut le constater à la lecture de cet extrait, la locatrice ne demandait pas au locataire de quitter le logement pour le motif que le bail était résilié. Elle lui demandait plutôt de payer la condamnation monétaire prononcée par la Régie du logement et menaçait de l'expulser seulement s'il ne la payait pas. De plus, elle lui rappelait que "vous êtes tenu de nous payer votre loyer le 1er de chaque mois, comme le prévoit votre bail. A rappeler également que votre loyer pour la période restant à courir jusqu'au 30 juin 2013 est 520,00$".

[34]        Le Tribunal annulera donc le bref de possession de même que l'avis donné selon l'article 465 C.p.c.

[35]        Les autres décisions contenues au jugement de la Régie du logement demeurent toutefois en vigueur, notamment celles relatives au montant du loyer mensuel et la condamnation monétaire.

[36]        Dans sa requête, le locataire demande de déclarer qu'il est partie à un bail relativement au logement qui fait l'objet du litige et il demande également que ses droits et recours en dommages et intérêts lui soient réservés mais ces conclusions ne seront pas accueillies pour le motif qu'elles sont inutiles.

[37]        Le locataire demande également que la locatrice soit condamnée aux dépens mais le Tribunal décide que chaque partie supportera ses frais compte tenu qu'il n'y aurait vraisemblablement pas eu de litige si la condamnation prononcée par la Régie du logement avait été payée avec diligence.

[38]        Lors de l'audience du 10 juin 2013, le procureur de la locatrice a déclaré que la condamnation monétaIre prononcée par la Régie du logement et tous les loyers incluant celui de juin 2013 ont été dûment payés. Le Tribunal donnera acte de cette déclaration dans le dispositif du jugement paiement.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL;

DONNE ACTE de la déclaration du procureur de la locatrice à l'effet que la condamnation monétaire prononcée par la Régie du logement ainsi que tous les loyers échus, incluant celui de juin 2013, sont dûment payés.

ANNULE le bref de possession et l'avis de 2 jours selon l'article 565 C.p.c. qui ont été émis ou signifiés en exécution de la décision de la Régie du logement datée du 11 mars 2013;

LE TOUT, sans fais.

 

 

 

 

__________________________________

FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q.

 

Me Sébastien Dubé

Procureur de la demanderesse

 

 

Me Adam Wierzchowski

Procureur du défendeur opposant

 

 

Date d’audience :

6 et 10 juin 2013

 



[1] Extrait de la décision de la Régie du logement, pièceP-6.

[2] Pièce D-3.

[3] Pièce D-5.

[4] Pièce P-9.

[5] C.Q. numéro 500-02-099839-016, 12 décembre 2001, AZ-50108605 .

[6] 2005 IIJCan 13473 (QC C.Q.).

[7] C.Q. numéro 500-80-010863-083, 11 janvier 2010, 2010 QCCQ 974 .

[8] J.E. 2004-1028

[9] Extrait de la décision de la Régie du logement, pièceP-6.

[10] Pièce D-4.

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