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Décision

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Lavigne c. Régie du logement

2012 QCCS 6934

JG0688

 
 COUR SUPÉRIEURE

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE

ROUYN-NORANDA

 

N° :

600-17-000441-114

 

DATE :

17 décembre 2012

______________________________________________________________________

 

SOUS LA PRÉSIDENCE DE

L’HONORABLE

JOCELYN GEOFFROY, J.C.S.

______________________________________________________________________

 

CLAUDETTE LAVIGNE

 

Demanderesse

c.

 

RÉGIE DU LOGEMENT

 

Défenderesse

 

LA SOCIÉTÉ DE LOGEMENTS DES VÉTÉRANS INC.

 

Mise en cause

______________________________________________________________________

 

JUGEMENT

sur requête en révision judiciaire

______________________________________________________________________

 

[1]           La demanderesse s’adresse au Tribunal pour qu’il annule la décision rendue par la Régie du logement le 17 décembre 2010.

[2]           Dans cette décision, le juge administratif Gilles Joly, agissant à titre de régisseur, déclare que le bail liant la demanderesse Claudette Lavigne à la mise en cause Société de logements des vétérans inc. est résilié et il prononce une ordonnance d’expulsion.

 

LES FAITS :

[3]           Madame Lavigne, âgée de 70 ans, est locataire depuis plus de 4 ans en vertu d’un bail de durée indéterminée de 280$ par mois.

[4]           Le chèque du loyer de mars 2010 s’est avéré être sans provision suffisante (NSF) et fût remplacé par un paiement le 16 mars 2010.

[5]           Le chèque du loyer d’avril 2010 s’est aussi avéré sans provision suffisante et a été remplacé par un autre chèque le 16 avril 2010, également sans provision suffisante.

[6]           Devant cette situation, le 27 avril 2010, le locateur dépose une demande en recouvrement de loyer et en résiliation de bail auprès de la Régie du logement.

[7]           À la réception de la requête, Mme Lavigne contacte son locateur et effectue son paiement d’avril le soir du 3 mai 2010.

[8]           Le chèque du loyer de mai 2010 s’est aussi avéré NSF et a été remplacé par un paiement le 17 mai 2010.

[9]           Au moment de l’audition du 6 décembre 2010, devant la Régie du logement, madame n’avait aucun loyer en retard. Elle était accompagnée de son frère, l’avocat Jean-Claude Gagné, décédé en avril 2012. Un affidavit circonstancié dudit Jean-Claude Gagné est joint à la requête en révision judiciaire de la demanderesse.                     

[10]        L’audition de la cause devant la Régie du logement n’a pas été enregistrée.

[11]        Le 13 septembre 2011, le juge Claude Bigué de la Cour du Québec rejette la permission d’appeler de la demanderesse.

[12]        Le 13 octobre 2011, la demanderesse dépose la présente requête introductive d’instance en révision judiciaire. À cette date, la demanderesse dépose aussi une requête en sursis des procédures. Les parties se sont cependant entendues que madame continuait à demeurer dans son logement jusqu’à ce que jugement soit rendu sur la présente requête en révision judiciaire.

 

 

 

LA POSITION DES PARTIES :

[13]        Les parties conviennent que la norme de contrôle applicable est le critère du raisonnable, conformément aux enseignements de la Cour suprême du Canada à ce sujet[1].

[14]        La requérante plaide que la décision du régisseur est déraisonnable en ce qu’il appuie sa décision sur le préjudice subi par le locateur alors qu’aucune preuve n’a été faite à ce sujet.

[15]        Elle reproche au régisseur d’avoir tenu des propos, lors de l’audience, « qui a fait croire à la demanderesse qu’aucune résiliation du bail ne serait prononcée suivant l’audition » (affidavit de la demanderesse paragr. 35), ce qui l’a empêchée de faire valoir ses droits et ses motifs de défense quant aux causes de retard dans le paiement du loyer. Elle plaide également que la décision du registraire est ultra petita vu l’absence de demande de résiliation dans la demande à la Régie du logement (pièce  P-2) et que les formalités prescrites au règlement sur la procédure devant la Régie du logement n’ont pas été respectées puisqu’il n’y a pas d’enregistrement de l’audition.

[16]        La mise en cause conteste la requête de la demanderesse en alléguant que la décision est raisonnable. Elle plaide principalement que les nombreux chèques sans provision suffisent en eux-mêmes pour justifier l’ordonnance de résiliation du bail, comme le prévoit l’article 1971 C.c.Q. « sans même devoir faire la preuve d’un préjudice sérieux ». Elle ajoute qu’en plus des retards fréquents, madame Lavigne avait également du retard dans le paiement de sa taxe d’eau auprès de la Ville de Rouyn-Noranda et que ces deux éléments justifient la décision rendue le 17 décembre 2010.

LA DÉCISION DU 17 DÉCEMBRE 2010 :

[17]        Le régisseur reconnaît, au paragraphe 4 de sa décision, que madame Lavigne n’a plus de retard au moment de l’audition. Il mentionne au paragraphe 5 que la locataire a souvent payé son loyer en retard et il ajoute :

[6]  Le préjudice subi par le locateur est suffisant pour justifier la résiliation du bail.

[7]  En effet, celui-ci doit rencontrer ses paiements sur hypothèque, que le loyer soit payé à temps ou pas; il doit aussi assumer les dépenses courantes de l’immeuble. De plus, de nombreuses démarches sont nécessaires pour être payées. Enfin, cette situation lui cause des inquiétudes.

[8]  Le locateur a droit à la prestation des obligations de la locataire; s’il y a défaut de la part de cette dernière, c’est alors que le locateur doit établir le préjudice qu’il subit est suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

 

[18]        Il cite par la suite l’article 1903 du Code civil du Québec qui prévoit que le loyer est payable le premier jour de chaque terme, à moins qu’il n’en soit convenu autrement.

[19]        Le régisseur conclut à la résiliation du bail, ordonne l’expulsion de la locataire et de tout autre occupant du logement concerné en plus de condamner la locataire à payer les frais judiciaires de 72$.

L’OBJECTION À LA PREUVE :

[20]        Le procureur de la mise en cause déclare s’opposer à la production de l’affidavit de Jean-Claude Gagné. Il fait valoir qu’en raison du décès de ce dernier il ne peut le contre-interroger.

[21]        Le Tribunal a pris cette objection sous réserve et doit maintenant trancher.

[22]        La demande en révision judiciaire constitue un recours extraordinaire visé par les articles 834 à 846 du Code de procédure civile.

[23]        L’article 835.3 de ce Code prévoit qu’une partie peut faire sa preuve au moyen d’affidavits suffisamment détaillés pour établir tous les faits nécessaires au soutien de ses prétentions.

[24]        Dans le cas présent, il est allégué dans la requête de la demanderesse :

40.    Lors de cette audition, la demanderesse était accompagnée de son frère, monsieur Jean-Claude Gagné, ancien avocat de profession;

41.    Le représentant de la mise en cause, monsieur Jean-Roch Nadeau, fut le premier à parler;

42.    Il a fait état des retards mentionnés précédemment de la demanderesse dans le paiement de son loyer;

43.    En réponse à une question du juge administratif, ce dernier a admis que la demanderesse ne lui devait plus aucune somme d’argent au jour de l’audition;

44.    Sans même demander d’entendre la demanderesse, le juge administratif s’est adressé à elle et lui a expliqué que, pour l’instant, il n’allait pas résilier le bail de logement, mais qu’à l’avenir un seul retard dans le paiement du loyer allait entraîner la résiliation automatique de ce bail;

45.    Satisfaits de cette conclusion du juge administratif, la demanderesse et son frère n’ont pas jugé nécessaire et à bon droit de fournir plus d’explication sur la cause des retards ou quant à l’absence de préjudices sérieux causés à la mise en cause par ces retards;

46.    Le 23 décembre 2010, lorsque la demanderesse reçus le jugement du 17 décembre 2010 rendu par la Régie du logement, elle fut stupéfaite de constater que le juge administratif concluait à la résiliation du bail entre elle et la mise en cause, au motif de préjudice sérieux subi par la mise en cause dû aux retards fréquents dans le paiement du loyer;

47.    Aucune preuve de ce préjudice sérieux n’avait été faite lors de l’audition, ni par la mise en cause, ni par la demanderesse;

48.    De plus, les propos du juge administratif ont fait en sorte de rassurer la demanderesse et son frère, ils n’ont donc pas pu se faire entendre sur les circonstances et les justifications des retards supposément fréquents et sur le préjudice sérieux subi par la mise en cause;

49.    La décision de la Régie du logement a donc été rendue sans que la demanderesse ait eu l’opportunité de faire valoir ses droits;

50.    L’audition a duré tout au plus 10 minutes;

51.    La transcription des notes sténographiques de l’audition est inexistante, le tout tel qu’il appert de la lettre de la Régie du logement, pièce P-10;

 

[25]        L’affidavit de Jean-Claude Gagné du 13 octobre 2011 et signifié à cette même date à la défenderesse, porte sur la façon dont s’est déroulée l’audition du 6 décembre 2010 à la Régie du logement, où il était présent. Les représentants de la défenderesse étaient également présents lors de cette audition. Le Tribunal estime que la preuve par affidavit répond aux critères de nécessité et de fiabilité prévus aux articles 2870 à 2873 du Code civil du Québec.

[26]        Cette preuve par affidavit n’aurait pas été nécessaire si l’enregistrement de l’audition avait été effectué selon les règles applicables.

[27]        L’objection du procureur de la défenderesse s’avère purement académique puisque le président de la défenderesse, monsieur Jean-Roch Nadeau, qui était présent lors de l’audition, témoigne clairement qu’aucune preuve n’a été effectuée devant la Régie du logement relativement au préjudice que leur occasionnaient les retards dans les paiements de loyers de la demanderesse.

[28]        L’objection est rejetée et le dépôt de l’affidavit circonstancié de monsieur Jean-Claude Gagné est permis. Cet affidavit est ainsi libellé :

AFFIDAVIT CIRCONSTANCIÉ

Je, soussigné, JEAN-CLAUDE GAGNÉ, domicilié et résidant au […] à Rouyn-Noranda, district de Rouyn-Noranda, province de Québec, déclare solennellement ce qui suit :

1.    Je suis le frère de la demanderesse dans la présente instance, madame Claudette Lavigne;

2.    J’ai pratiqué le droit à titre d’avocat pendant plus de trente ans et suis maintenant retraité;

3.    Lors de l’audition du 6 décembre 2010 à la Régie du logement, j’étais présent, et ce, afin d’accompagner madame Claudette Lavigne, ma sœur, pour l’audition;

4.    Lors de cette audience, monsieur Jean-Roch Nadeau, représentant de la mise en cause, la Société de logement des Vétérans, a expliqué au juge administratif les retards dans le paiement du loyer de la demanderesse;

5.    Cependant, suite à une question soulevée par le juge administratif Gilles Joly, Monsieur Nadeau lui a répondu que toutes les sommes dues en paiement de loyer étaient entièrement payées lors de l’audition;

6.    À ce moment, le juge administratif s’est adressé à Madame Lavigne et l’informe qu’il rendrait une ordonnance quant à l’obligation d’effectuer les paiements à la date précise, en plus de lui expliquer l’importance de ne plus avoir de retard à l’avenir;

7.    Satisfait de cette conclusion du juge administratif, je n’ai pas jugé nécessaire de fournir plus d’explications sur les circonstances justifiant la cause des retards ou quant à l’absence de préjudice sérieux causé à la mise en cause par ces retards;

8.    Le représentant de la mise en cause, monsieur Jean-Roch Nadeau, n’a fait aucune affirmation relativement au préjudice qu’occasionneraient les retards dans les paiements du loyer de la demanderesse;

9.    De plus, aucune preuve écrite n’a été fournie quant à ces éléments. De toute façon, toute tentative de preuve orale par le représentant de la mise en cause aurait permis une objection de ma part, vu la règle de la meilleure preuve, ce que le représentant n’a pas fait;

10.  L’audition devant la Régie du logement a duré tout au plus 10 minutes;

11.  Si le juge administratif avait évoqué lors de l’audition qu’il étudierait l’option de résiliation du bail, j’aurais présenté une preuve et argumenté quant à l’absence de préjudice sérieux subi par la mise en cause;

12.  J’aurais également soulevé que la question sur les préjudices sérieux et les retards fréquents ne faisait pas l’objet de la demande;

13.  La demande de résiliation devant la Régie du logement ne visait que strictement la résiliation pour cause de retard de plus de trois (3) semaines dans le non-paiement du logement et non pas vu le préjudice causé;

14.  Le jugement du 17 décembre 2010 de la Régie du logement se base sur des faits tout autres que ceux mis en preuve lors de l’audience du 6 décembre 2010.

EN FOI DE QUOI, j’ai signé à Rouyn-Noranda, ce 13 octobre 2011.

 

                                                                                     

                                                                          (s) JEAN-CLAUDE GAGNÉ

                                                                              Frère de la requérante

                                                                                                                                      

[29]        Une seconde objection est formulée au cours du témoignage de madame Charlène Ferron, coordonnatrice pour la Ville de Rouyn-Noranda. L’avocat de madame s’oppose au témoignage de cette dernière. Il fait valoir que la défenderesse tente d’introduire une nouvelle preuve au dossier. Le Tribunal a également pris cette objection sous réserve. Le Tribunal accueille l’objection de l’avocat de la défenderesse. Effectivement, madame Ferron n’a pas témoigné lors de l’audition du 6 décembre 2010 à la Régie du logement et son témoignage constitue une nouvelle preuve non admissible à cette étape des procédures.

ANALYSE :

[30]        L’article 91 de la Loi sur la Régie du logement énonce ce qui suit :

[91]  Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l’objet d’un appel sur permission d’un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec.

 

[31]        En l’espèce, permission a déjà été demandée à un juge de la Cour du Québec de faire appel de la décision de la Régie du logement (pièce P-3). Cette permission fut rejetée de sorte que la Cour du Québec ne s’est pas prononcée sur le fond du litige (pièce P-4).

[32]        Le recours de la demanderesse devant la Cour du Québec étant épuisé, à l’instar de ce que la Cour d’appel a récemment décidé dans l’arrêt Vaillancourt c. Dion [2], c’est à bon droit qu’elle peut s’adresser à la Cour supérieure pour demander la révision judiciaire de la décision du 7 décembre 2010 de la Régie de logement.

La Régie a-t-elle commis une erreur déraisonnable en concluant à la résiliation du bail?

[33]        Il a déjà été mentionné que tous conviennent que la norme de contrôle applicable est celle de la décision raisonnable.

[34]        Le Tribunal doit donc évaluer si la décision possède les attributs de la raisonnabilité, quant à la justification de la décision, à sa transparence et à l’intelligibilité du processus décisionnel.

[35]        Le Tribunal doit aussi déterminer si la décision rendue constituait une issue possible, pouvant se justifier au regard des faits et du droit.[3]

[36]        Lors de l’audition devant la Régie du logement, il fût mis en preuve que la demanderesse ne devait plus aucune somme d’argent à titre de loyer à la mise en cause (pièce P-2).

[37]        L’article 1971 du Code civil du Québec stipule :

1971. Le locateur peut obtenir la résiliation du bail si le locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer ou, encore, s’il en subit un préjudice sérieux, lorsque le locataire en retarde fréquemment le paiement.

 

[38]        Il résulte de la lecture de cet article que pour obtenir la résiliation du bail, la défenderesse devait obligatoirement prouver les retards fréquents et le préjudice sérieux qu’il en résultait.

[39]        À l’audition du 6 décembre 2010, mis à part la preuve de 4 paiements de loyer en retard, aucune preuve de préjudice n’a été offerte.

[40]        Or, pour justifier sa décision de résilier le bail, le régisseur a invoqué les paiements hypothécaires à faire par la mise en cause, ses dépenses courantes, ainsi que les nombreuses démarches et inquiétudes que cela provoque. Ces motifs ne sont aucunement fondés sur la preuve.

[41]        Le Tribunal considère qu’il s’agit là d’une détermination déraisonnable et que la décision n’est pas supportée par des faits suffisants de nature à la justifier.

[42]        Le régisseur a déduit, sans preuve, que la défenderesse avait des paiements hypothécaires à faire et que les paiements en retard de la défenderesse lui occasionnaient un préjudice au niveau du paiement de ses dépenses courantes. Mais qu’en est-il en réalité? Est-ce que cet organisme est supporté par des subventions gouvernementales? Y a-t-il vraiment préjudice sérieux? La preuve présentée ne permettait pas de le déterminer.

[43]        La décision de résilier le bail, eu égard des faits au dossier et du droit applicable, n’appartient donc pas aux issues possibles qui étaient offertes au régisseur.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[44]        ACCUEILLE la requête de la demanderesse;

[45]        ANNULE la décision rendue par la Régie du logement le 17 décembre 2010;

[46]        DÉCLARE valide le bail existant entre la demanderesse et la mise en cause;

ET PROCÉDANT À RENDRE LE JUGEMENT QUI AURAIT DÛ ÊTRE RENDU :

[47]        REJETTE la requête introductive d’instance du locateur du 27 avril 2010 qui porte les titres et numéros suivants : «Recouvrement de loyer / Résiliation de bail        12 100427 001 G »;

 

 

 

[48]        LE TOUT avec dépens.

 

__________________________________

JOCELYN GEOFFROY, J.C.S.

 

Me Jean-Marc Sigouin (LAROUCHE, ÉTHIER, AVOCATS)

Procureurs de la demanderesse

 

Me Claude Bédard (BÉDARD, ROY, AVOCATS)

Procureurs de la mise en cause

Date d’audience :   26 octobre 2012                                                                               2012-192

 



[1] Dunsmuir c. Nouveau-Brunswick, 2008 C.S.C. 9 .

[2] Vaillancourt c. Dion et autres, 2010, QCCA 1499, paragr. 20 à 28.

[3] Dion et autres c. Régie du logement et autres, 2009 QCCS 1190 , p.6, Vaillancourt c. Dion et autres, précitée note 2, p. 29.

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