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Décision

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Sarailis c. Gestion Serge Roy inc.

2013 QCCS 2734

COUR SUPÉRIEURE

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT D'ARTHABASKA

 

 

 

N° :

415-17-001013-139

 

 

 

DATE :

14 juin 2013

______________________________________________________________________

 

SOUS LA PRÉSIDENCE DE

L’HONORABLE

ÉTIENNE PARENT, j.c.s.

______________________________________________________________________

 

 

OLGA SARAILIS

 

Demanderesse

c.

 

GESTION SERGE ROY INC.

 

et

 

SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE CHAUDIÈRE APPALACHES SIMCA INC.

 

et

 

RICHAD LABBÉ

 

Défendeurs

et

 

OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE D'ARTHABASKA

 

et

 

 

OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE DRUMMOND

 

Mis en cause

 

______________________________________________________________________

 

ORDONNANCE DE SAUVEGARDE

______________________________________________________________________

 

[1]           L'immeuble de la demanderesse (l'Immeuble) est grevé de droits hypothécaires détenus par les défendeurs Richard Labbé et Gestion Serge Roy inc.

[2]           La requête introductive d'instance demande la radiation de ces droits en contrepartie du paiement des sommes qu'ils garantissent. Estimant les sommes offertes insuffisantes, les défendeurs refusent le paiement et, par conséquent, ne veulent pas donner mainlevée des garanties.

[3]           Alléguant l'urgence, la demanderesse demande la radiation immédiate des droits hypothécaires des défendeurs. En retour, elle offre le paiement des sommes qu'elle estime garanties par les droits hypothécaires. La demanderesse propose en outre de maintenir, dans un compte en fidéicommis, le montant qui fait l'objet du différend, jusqu'à ce que jugement final intervienne.

[4]           La demanderesse recherche, en quelque sorte, la substitution des droits hypothécaires par son paiement et un dépôt en fidéicommis.

[5]           Les défendeurs contestent la demande d'ordonnance de sauvegarde. Ils plaident l'absence d'urgence et ajoutent que les agissements de la demanderesse justifient le Tribunal d'exercer sa discrétion en refusant d'émettre l'ordonnance de sauvegarde.

Analyse

[6]           Avant d'aborder les questions factuelles, il paraît opportun de rappeler certains paramètres applicables à la demande de sauvegarde.

[7]           L'article 46 C.p.c. confère un large pouvoir de prononcer « des ordonnances de sauvegarde des droits des parties, pour le temps et aux conditions » déterminées selon les circonstances.

[8]           Les critères d'émission de ce type d'ordonnance sont semblables à ceux applicables en matière d'injonction interlocutoire.

[9]           En plus de l'urgence, l'apparence de droit doit être analysée. Ce principe trouve écho dans l'arrêt Lac d'Amiante du Québec ltée c. 2858-0702 Québec inc.[1], où la Cour suprême rappelle que la demande de sauvegarde doit s'analyser à l'intérieur des principes de droits substantifs applicables :

[37]    […] Cependant, ces pouvoirs inhérents ou accessoires, que consacrent d’ailleurs les art. 20 et 46 C.p.c., n’accordent aux tribunaux qu’une fonction subsidiaire ou interstitielle dans la définition du contenu de la procédure québécoise. La loi prime. Les tribunaux doivent baser leurs décisions sur celle-ci. […]

[…]

[39]    Un tribunal québécois ne peut décréter une règle positive de procédure civile uniquement parce qu’il l’estime opportune. […] Suivant la tradition civiliste, les tribunaux québécois doivent donc trouver leur marge d’interprétation et de développement du droit à l’intérieur du cadre juridique que constituent le Code et les principes généraux de procédure qui le sous-tendent. […]

[40 ]   Cependant, cette étude cursive resterait incomplète si l’on omettait de souligner les liens de la procédure civile avec l’ensemble du droit québécois. Cette procédure civile est soumise aux principes généraux que l’on retrouve dans le Code civil du Québec. Sa disposition préliminaire, dont la jurisprudence a déjà eu l’occasion de souligner l’importance (voir Verdun (Municipalité de) c. Doré, [1995] R.J.Q. 1321 (C.A.), confirmé par notre Cour à [1997] 2 R.C.S. 862 ), déclare que le Code civil constitue le droit commun du Québec. La procédure civile doit donc tenir compte de ces principes.

(Soulignements du Tribunal)

[10]        Partant de ce principe, dans une affaire récente[2], monsieur le juge Jean-Yves Lalonde tranche une demande d'ordonnance de sauvegarde fondée sur l'article 46 C.p.c., dont l'objet vise la substitution d'une garantie hypothécaire et la radiation d'avis de préinscription d'hypothèque légale du constructeur.

[11]        Monsieur le juge Lalonde écrit:

[15]       Force est de constater que lorsqu’un moyen procédural est prévu, comme en l’instance l’article 2731 C.c.Q., il n’appartient pas aux tribunaux d’en créer un nouveau simplement parce qu’ils le considèrent opportun.

[16]       Ce qui ne rend par irrecevable pour autant la requête en substitution d’Engel Construction. Toutefois, celle-ci doit être décidée en vertu des critères élaborés par la jurisprudence qui découle de l’article 2731 C.c.Q.

[17]       Un principe semble immuable pour décider du bien-fondé d’une substitution de sûreté. Celle qui sera substituée constitue une sûreté suffisante en capital, en intérêts et en frais . La garantie substituée doit non seulement s’avérer suffisante en termes pécuniaires, mais aussi en termes de garantie de paiement.

(Soulignement du Tribunal)

[12]        Bien que cette affaire ne s'inscrive pas dans un contexte de substitution d'hypothèque conventionnelle, les principes énoncés sont utiles en l'espèce.

[13]         Les dispositions du droit substantif ne prévoient pas la substitution de garanties hypothécaires conventionnelles.

[14]        Est-ce à dire qu'on ne saurait envisager, dans le cadre d'une ordonnance de sauvegarde, qu'une garantie suffisante soit substituée à l'hypothèque conventionnelle?

[15]        Pour les motifs qui suivent, le Tribunal estime que certaines circonstances peuvent justifier ce type d'ordonnance. La jurisprudence développée sous l'article 2731 C.c.Q. peut servir de guide afin de déterminer la suffisance de la garantie substituée.

[16]        L'hypothèque constitue un droit réel accessoire qui garantit l'exécution d'une obligation principale, comme l'énonce l'article 2660 C.c.Q.:

L'hypothèque est un droit réel sur un bien, meuble ou immeuble, affecté à l'exécution d'une obligation; elle confère au créancier le droit de suivre le bien en quelques mains qu'il soit, de le prendre en possession ou en paiement, de le vendre ou de le faire vendre et d'être alors préféré sur le produit de cette vente suivant le rang fixé dans le présent code.

[17]        L'extinction de l'obligation principale entraîne évidemment celle de l'hypothèque qui la garantit. Dans le présent dossier, l'ordonnance de sauvegarde comporte une offre de paiement dont une portion est conditionnelle au jugement final qui déterminera si ce versement est dû.

[18]        La situation s'apparente à un paiement fait sous protêt au sens de l'article 1491  C.c.Q. Par contre, le paiement n'est pas fait au créancier, mais confié à un tiers.

[19]        Au lieu de requérir la présente ordonnance, la demanderesse pourrait effectuer un paiement sous protêt et entreprendre un recours en répétition de l'indu. Ce paiement sous protêt ne signifie pas que les défendeurs accepteraient davantage de donner mainlevée de leurs droits hypothécaires. À ce sujet, notons que la défenderesse  a produit un préavis d'exercice de recours hypothécaire qu'elle entend signifier à la demanderesse et publier au registre approprié.

[20]        L'article 2761 C.c.Q. permet au débiteur de faire échec à l'exercice d'un droit hypothécaire en payant le créancier. Cela inclut le paiement fait sous protêt.

[21]        En résumé, la demande de sauvegarde s'harmonise avec les dispositions du droit substantif et les principes d'une saine administration de la justice.

[22]        L'ordonnance de sauvegarde recherchée évite une multiplicité de recours. Elle permet aux parties d'obtenir une décision au fond déterminant l'étendue des obligations de la demanderesse envers les défendeurs, tout en maintenant des garanties de paiement équivalentes, sinon supérieures, à celles détenues par les défendeurs.

[23]        Bien entendu, la demanderesse doit démontrer une apparence de droit, l'existence d'un préjudice sérieux ou irréparable et l'urgence d'obtenir l'ordonnance recherchée.

[24]        Sans reprendre l'ensemble des allégations de la demande, soulignons que la demanderesse reconnaît devoir verser une somme de 17 069,55 $ afin d'obtenir mainlevée et quittance des droits dans lesquels les défendeurs sont subrogés.

[25]        Une lettre du procureur des défendeurs[3] confirme que la subrogation conventionnelle obtenue de madame Johanne St-Pierre confère aux défendeurs le droit de réclamer 17 069,55 $.

[26]        Cette lettre énonce qu'en plus, le défendeur Labbé soutient à cette date qu'une somme supplémentaire de 15 344,93 $ doit lui être versée en regard d'une autre créance hypothécaire.

[27]        La position du défendeur Labbé est ainsi exprimée :

Pour obtenir quittance, mon client doit recevoir la somme de 43 432,65 $ à défaut par madame Sarailis de représenter en bon état les électroménagers auxquels j'ai fait référence ci-devant et dans l'éventualité où ces électroménagers seraient livrés en bon état à mon client, la somme réclamée s'établirait à 36 432,65 $ et il faut compter en sus vos frais de quittance qui devront être assumés par Mme Sarailis de même que mes frais et honoraires que j'établis à la somme de 3 000 $plus taxes[4].

[28]        Quelques semaines plus tard, le défendeur Labbé et sa compagnie Société Immobilière Chaudière Appalaches Simca inc. subrogent la défenderesse Gestion Serge Roy inc. dans tous leurs droits résultant notamment de l'acte de quittance subrogatoire préalablement obtenu de madame Johanne St-Pierre[5]

[29]        La demanderesse plaide que les garanties hypothécaires des défendeurs ne garantissent que la dette de 17 069,55 $.

[30]        Pour rembourser cette somme, ainsi que d'autres créances hypothécaires grevant l'Immeuble, la demanderesse obtient d'un prêteur, Gestion Gilbert Cotnoir inc. (Cotnoir) un prêt de 109 000 $, dont une partie du produit, soit 100 000 $, est versée en fidéicommis au notaire Michel Labrèche[6]

[31]        Le notaire Labrèche a déjà procédé au paiement d'autres créanciers hypothécaires. Il détient un solde de 58 324 $.

[32]        La demanderesse demande la radiation et la quittance du prêt pour lequel les défendeurs ont été subrogés, de même que des quittances subrogatoires, en contrepartie du paiement de la somme de 17 069,55 $, et de son engagement que soit conservée en fidéicommis la somme de 15 344,93 $.

[33]        Au total, le paiement et la garantie offerts par la demanderesse totalisent 32 104,48 $. La réclamation des défendeurs, bien qu'elle ne fasse pas l'objet d'une demande reconventionnelle, s'élèverait à 43 432,65 $ en sus des honoraires extrajudiciaires de leur procureur et d'honoraires d'un notaire que les défendeurs n'ont pas encore acquittés, selon la lettre de leur procureur[7].

[34]        Dans leur défense, les défendeurs reconnaissent que leur réclamation de 7 000 $ pour des meubles ne peut bénéficier de leur garantie hypothécaire.

[35]        Cela laisse un solde de 36 432,65 $ que les défendeurs considèrent comme garanti par leurs droits hypothécaires. Or, la demanderesse offre un paiement et un dépôt formant un total  de 32 104,48 $.

[36]        L'écart est bien mince.

[37]        Comme déjà mentionné, la défenderesse Gestion Serge Roy inc. a déjà annoncé son intention de procéder à l'envoi d'un préavis d'exercice d'un recours hypothécaire, produit au soutien de sa défense[8].

[38]        Cette menace imminente de procédure constitue le premier motif d'urgence invoqué par la demanderesse. Elle plaide l'importance d'éviter une multiplicité de procédures faisant encourir aux parties des frais inutiles.

[39]        La demanderesse plaide qu'en sus des sommes qu'elle offre de verser dans le présent dossier, le solde du déboursé du prêt de Cotnoir deviendra disponible. Elle fait valoir qu'elle en a un urgent besoin puisqu'elle est sans emploi. Elle doit amorcer les versements hypothécaires en remboursement du prêt de Cotnoir.

[40]        De plus, les parties ne pourront procéder au fond avant plusieurs mois.

[41]        Dans ce contexte, le Tribunal estime que le critère de l'urgence est établi par la demanderesse.

[42]        Les moyens soulevés par la demanderesse démontrent, à tout le moins, une apparence sérieuse de droit concernant la suffisance de son offre de paiement.

[43]        Enfin, le préjudice sérieux que subira la demanderesse si l'ordonnance n'est pas prononcée dépasse largement les inconvénients que subiront les défendeurs si leurs droits hypothécaires sont substitués par une garantie suffisante.

[44]        À ce sujet, la garantie qu'offre la demanderesse en substitution des droits hypothécaires est insuffisante, tant en sa quotité qu'en sa qualité.

[45]        D'une part, les défendeurs soutiennent qu'un montant de 36 432,65 $ est garanti par leurs droits hypothécaires.

[46]        Dans ce contexte, la garantie que doit donner la demanderesse, en sus du paiement de 17 069,55 $, doit être de 19 363,10 $:

[47]        Par ailleurs, l'engagement de la demanderesse voulant que le notaire Labrèche garde en fidéicommis la somme requise ne constitue pas une garantie suffisante. Le Tribunal s'inspire en cela des décisions prononcées sous l'article 2731 C.c.Q.

[48]        En conséquence, la demanderesse devra procéder au dépôt judiciaire de la somme de 36 432,65 $  afin de pouvoir obtenir la radiation des droits hypothécaires des défendeurs.

[49]        Les défendeurs sont autorisés à procéder au retrait de la somme de 17 069,55 $ à même le dépôt en justice, le solde de 19 363,10 $ devant garantir le paiement de toute condamnation de la demanderesse au profit des défendeurs à la suite du jugement final à intervenir dans le présent dossier.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL:

[50]        PERMET à la demanderesse d'obtenir la radiation des droits hypothécaires détenus par les défendeurs contre l'Immeuble ci-après décrit, aux conditions suivantes:

a)    la demanderesse devra procéder au dépôt judiciaire de la somme de 36 432,65 $;

b)    sur preuve du dépôt judiciaire de la somme de 36 432,65 $, les droits hypothécaires des défendeurs publiés sous les numéros 11383453, 19858998, 19940353 et 19558465 seront radiés concernant l'immeuble suivant:

 

DESCRIPTION

Un immeuble connu et désigné comme étant le lot numéro QUATRE MILLIONS QUATRE CENT QUARANTE-ET-UN MILLE SEPT CENT QUATRE-VINGT-DOUZE (4 441 792) du cadastre du Québec, circonscription foncière d'Arthabaska.

Avec la bâtisse dessus construite, circonstances et dépendances et portant le numéro […], Ste-Anne-du-Sault, province de Québec, […].

[51]        ORDONNE à l'Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière d'Arthabaska, sur preuve que la demanderesse a procédé au dépôt judiciaire de la somme de 36 432,65 $, de PROCÉDER sans autre délai à la radiation des droits hypothécaires publiés aux termes des actes portant les numéros 11383453, 19858998, 19940353 et 19558465.

[52]        PERMET aux défendeurs de retirer, à partir du dépôt judiciaire, la somme de 17 069,55 $ et AUTORISE la remise de cette somme aux défendeurs.

[53]        ORDONNE qu'il soit disposé du solde du dépôt judiciaire, soit la somme de 19 363,10 $, selon les termes du jugement final à intervenir en l'instance.

[54]        ORDONNE l'exécution provisoire malgré appel.

[55]        LE TOUT, frais à suivre l'issue.

 

 

__________________________________

ÉTIENNE PARENT, j.c.s.

 

Me Virginie Paquet

Angelopoulos & Kiriazis

Procureurs de la demanderesse

 

Me Guy C. Gervais

G.C.Gervais avocat inc.

Procureur des défendeurs

 

Date d’audience :

3 juin 2013

 



[1] 2001 2 RCS 743 .

[2] Loyal Tech inc. c. Engel General Developers Ltd, 2013 QCCS 690 .

[3] Pièce P-4, lettre datée du 25 avril 2013.

[4] Idem à la page 2.

[5] Pièce P-9

[6] Pièce P-7.

[7] Pièce P-4.

[8] Pièce D-9.

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