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Décision

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Di Domenico c. Investissements Aldo ltée

2013 QCCS 5760

 

JD 2232

 
COUR SUPÉRIEURE

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE

MONTRÉAL

 

N° :

500-17-064673-117

 

 

 

DATE :

Le 18 novembre 2013

______________________________________________________________________

 

SOUS LA PRÉSIDENCE DE :

L’HONORABLE

MARC DE WEVER, J.C.S.

______________________________________________________________________

 

 

MICHAEL DI DOMENICO

et

LESLEY FLETCHER

            Demandeurs / défendeurs reconventionnels

c.

LES INVESTISSEMENTS ALDO LTÉE

            Défenderesse / demanderesse reconventionnelle

et

CONSTRUCTION LAFLEUR INC.

Défenderesse / demanderesse reconventionnelle en reprise d’instance

 

______________________________________________________________________

 

JUGEMENT

______________________________________________________________________

 

[1]           Michael Di Domenico et Lesley Fletcher (ci-après Di Domenico et Fletcher) demandent au Tribunal d’annuler deux contrats préliminaires pour l’achat d’une fraction d’une copropriété divise dans un immeuble construit et vendu par la défenderesse, Les Investissements Aldo Ltée, et ce, en raison d’une erreur provoquée par celle-ci viciant ainsi leur consentement.

[2]           Ils demandent aussi le remboursement de la somme de 186 250 $ versée à titre d’acompte et réclament une somme de 78 662,99 $ à titre de dommages-intérêts.

[3]           La défenderesse conteste ces demandes et se porte demanderesse reconventionnelle pour revendiquer le droit de conserver l’acompte versé de 186 250 $ en raison du défaut des demandeurs de signer l’acte de vente.

LES FAITS

[4]           En 2010, Di Domenico et Fletcher, après 26 ans de mariage, habitent une maison unifamiliale dans la ville de Beaconsfield.

[5]           Au cours du mois d’août, lors d’une balade, ils remarquent un immeuble résidentiel en voie de construction par Les Investissements Aldo Ltée (ci-après Aldo).

[6]           Ils s’arrêtent au bureau des ventes et rencontrent Monique Pharand (ci-après Pharand), courtier immobilier, qui a le mandat de voir à la vente des 71 unités que compte le projet de copropriété divise.

[7]           Fletcher et Di Domenico expliquent à Pharand que s’ils devaient acheter une unité, ils voudraient trois chambres à coucher, deux salles de bain, une place de stationnement et l’air climatisé central.

[8]           Pharand leur répond qu’elle a une unité qui répond entièrement à leurs exigences, en l’occurrence l’unité PH-2, laquelle inclut également une terrasse.

[9]           Aldo Coviello Jr (ci-après Coviello), représentant de la défenderesse, explique que la terrasse représente un atout important pour vendre l’unité PH-2.

[10]        Pharand remet aux demandeurs un plan (Pièce P-3) conçu par l’architecte Huot qui indique que l’unité a une superficie de 1 507 pieds carrés et la terrasse 833 pieds carrés pour un total de 2 340 pieds carrés.

[11]        Pour Coviello, ce plan (Pièce P-3) a pour but d’illustrer l’espace pour vivre (living space) qu’un acheteur éventuel acquiert, plus précisément l’unité mais excluant la terrasse.

[12]        Toujours au cours de cette première rencontre, Pharand inscrit sur le plan (Pièce P-3) qu’un acquéreur peut anticiper des taxes municipales et scolaires d’environ 1,38 $ du 100 $ d’évaluation et des frais mensuels variant entre 0,12 $ et 0,16 $ du pied carré pour un total approximatif de 241 $ par mois.

[13]        Selon Di Domenico, Pharand lui mentionne que les acheteurs pourront utiliser la terrasse à leur guise.

[14]        Pour Di Domenico et Fletcher, cet élément est primordial car sans la terrasse ils n’ont pas d’intérêt à acheter cette unité.

[15]        Les trois discutent aussi d’aménagements ou modifications possibles à l’unité.

[16]        Pharand n’aborde pas les questions de gestion de la copropriété, répartition des frais de condo, qualification des parties de l’unité ou distinction entre partie privative, partie commune et partie commune à usage restreint, questions avec lesquelles les demandeurs ne sont pas familiers.

[17]        Quelques jours plus tard, lors d’une seconde rencontre, Pharand répond à certaines questions de Di Domenico notamment à propos du droit pour un copropriétaire de louer son unité et d’utiliser un poêle de type barbecue sur la terrasse.

[18]        Finalement, le 1er septembre 2010, Di Domenico et Fletcher signent le contrat préliminaire de vente (Pièce P-4) qui, à la section 1.1, décrit l’objet du contrat en ces termes :

X

 
« The Promisor-Buyer promises to buy from the Seller, who promises to sell, the unit described hereinafter, a fraction of the divided co-ownership property known and described as Lot no. 1523029 of the cadastre of Quebec and being the Private Portion no PH-2 corresponding to Apartment no. PH-2 of Phase no …of the project Le Lakeshore.  Approximate area shall be —- square metres gross (1507 square feet gross), in compliance with :         initialed plans…»

[19]        Bien que cette section 1.1 indique que l’unité vendue a une superficie de 1 507 pieds carrés, Di Domenico témoigne à l’effet que, tant pour lui que pour son épouse, ils croient acquérir également la terrasse d‘une superficie de 833 pieds carrés.

[20]        Pharand annexe au contrat préliminaire une copie du plan (Pièce P-3) et un document intitulé « Inclusions-Exclusions-Modifications » où elle écrit notamment : «approval on deck finishing: it will be fiber on decking».

[21]        Par ailleurs, Pharand ne leur remet pas la note d’information[1] qui doit accompagner le contrat préliminaire et inclure, notamment, une copie ou un résumé de la déclaration de copropriété.

[22]        Di Domenico et Fletcher remettent à Pharand un chèque au montant de 74 500 $ à titre de premier acompte.

[23]        Aldo accepte la promesse d’achat le 9 septembre 2010.

[24]        Début décembre 2010, Di Domenico s’inquiète de n’avoir pas encore la déclaration de copropriété et la confirmation des frais mensuels véritables.

[25]        Après plusieurs demandes infructueuses auprès de Pharand, il reçoit le 13 décembre 2010 un courriel de Catherine Mignault (ci-après Mignault), administratrice du projet, qui tente de le rassurer.

[26]        Elle écrit notamment :

« Ms Pharand has mentionned that you have concerns regarding the responsibility of the unsold units.  Please rest assured that until the units are sold, they remain the property of Les Investissements Aldo Ltée, and as such, les Investissements Aldo Ltée is fully responsible for paying the condo fees for said units, and this, until they’ve been notarized. We unfortunately cannot yet supply you with a budget for the condo fees, as we have not yet received all monthly utilities and insurance invoices…

As the builder of the property, we foresee absolutely no inconvenience in co-owners having bbq’s on their balconies, should they wish to do so…» (Pièce P-6)

[27]        Insatisfait de cette réponse, Di Domenico demande de rencontrer le promoteur du projet.

[28]        Cette rencontre se tient le lendemain, 14 décembre, et regroupe les demandeurs, Coviello, Pharand et Mignault.

[29]        La discussion porte essentiellement sur la contribution des copropriétaires aux charges communes, en d’autres termes les frais mensuels.

[30]        Les demandeurs apprennent que ces frais sont en fonction de la valeur relative de chaque fraction et non sur base de pieds carrés.

[31]        Il s’ensuit que les frais dépasseront 300 $ soit quelque 60 $ de plus par mois que la somme mentionnée par Pharand lors de la première rencontre à la mi-août 2010.

[32]        Choqué par cette information, Di Domenico demande l’annulation du contrat préliminaire ce que Coviello refuse à moins de garder l’acompte versé.

[33]        Aucune entente n’intervient mais Di Domenico et Coviello décident de se revoir le lendemain.

[34]        Ils négocient alors un compromis qui consiste à réduire de 20 000 $ le prix de vente de l’unité.

[35]        Ils conviennent de signer un nouveau contrat pour refléter cette entente.  Coviello demande aussi à Pharand de le dater du 1er septembre 2010 et ce, spécifiquement, dans le but que les acheteurs ne puissent invoquer la clause 5.11 qui leurs accorde un délai de dix jours pour annuler la transaction.

[36]        À nouveau, Coviello et Pharand ne remettent pas aux acheteurs la note d’information avec ses annexes.

[37]        Enfin, Di Domenico et Fletcher versent un deuxième acompte au montant de 111 750 $.

[38]        Après les fêtes, Di Domenico toujours inquiet de ne pas avoir en main la déclaration de copropriété ni de connaître les règlements de la copropriété, demande à Pharand d’y voir.

[39]        Celle-ci le réfère à Me Christian Abboud, notaire, chargé de la rédaction de ces documents.

[40]        Le 20 janvier 2011,  Di Domenico envoie un courriel à Me Abboud :

« I would like to schedule our Closing Date for March 4th, 2011 at 10 :00-10 :30 am.  I also require my possession date to coincide with the closing. I wanted to give you a heads up as I will be arranging a Bridge Loan for the purchase with my bank shortly. I would like to have all docs such as certificate of location, clearance of any liens, by-laws, declaration condo has been paid in Full…»(Pièce P-10, page 1 de 2)

[41]        Cette même journée, Me Abboud achemine à Di Domenico la déclaration de copropriété et le certificat de localisation (Pièces P-11, P-12 et P-13).

[42]        À l’étude de ces documents, les demandeurs prennent conscience qu’ils ne deviennent pas propriétaires de la terrasse adjacente à l’unité PH-2 mais seulement de l’unité même.

[43]        S’ensuit une série d’échanges entre Di Domenico et Me Abboud qui lui explique que la terrasse est une partie commune à usage restreint tel que défini dans la déclaration de copropriété (Pièce P-13, art. 12 et 12.4).

[44]        Di Domenico refuse cette situation et exige qu’Aldo amende la déclaration de copropriété pour que la terrasse soit une partie privative tout comme l’unité (Pièces D-8, D-9, P15-1).

[45]        Di Domenico et Fletcher mandatent aussi leur procureur pour acheminer une mise en demeure à la défenderesse en ces termes :

« …, our clients, formally demand that Investissements Aldo either:

a)  annul the preliminary contract and refund our clients all instalments and deposits paid thus far totalling $186,250.00; or

b)  undertake to include in the sale of the Unit the terrace as a private portion and abide by all other conditions stipulated in the preliminary contract.  To that end, Investissements Aldo shall undertake to effect all necessary acts, including the modification of the declaration of co-ownership and the modification of the cadastral plan. » (Pièce P-17, p.2)

[46]        Aldo rejette les deux options et transmet elle aussi une mise en demeure intimant aux demandeurs de se présenter devant le notaire Abboud pour exécuter l’acte de vente notarié, faute de quoi elle réclamera des dommages-intérêts.

ANALYSE

[47]        Les articles 1042 et 1043 C.c.Q. définissent respectivement une partie privative et une partie commune :

« 1042. Sont dites privatives les parties des bâtiments et des terrains qui sont la propriété d'un copropriétaire déterminé et dont il a l'usage exclusif.

1043. Sont dites communes les parties des bâtiments et des terrains qui sont la propriété de tous les copropriétaires et qui servent à leur usage commun.

Cependant, certaines de ces parties peuvent ne servir qu'à l'usage de certains copropriétaires ou d'un seul. Les règles relatives aux parties communes s'appliquent à ces parties communes à usage restreint. »

[48]        L’article 1044 C.c.Q. énumère une liste de composantes d’un immeuble présumées parties communes.  Ne s’y retrouve pas une terrasse.

[49]        Ainsi, il faut se référer à la déclaration de copropriété (Pièce P-13) qui stipule à l’article 12 que la terrasse est une partie commune à usage restreint.

[50]        Les commentaires du notaire Abboud envoyés aux demandeurs (Pièce D-8, p. 2 de 3) et repris par Mignault (Pièce P-15.1) sont au même effet.

[51]        Ainsi, bien que les demandeurs pensent et veulent acquérir de la terrasse, concrètement il n’en est rien.

Nature des contrats préliminaires

[52]        Quelle est la nature des contrats préliminaires (Pièces P-4 et P-7) conclus entre les demandeurs et la défenderesse?

[53]        Les articles 1785 et suivants C.c.Q. édictent des règles particulières pour la vente d’un immeuble à usage d’habitation par le constructeur ou promoteur de l’immeuble.

[54]        Ces règles s’appliquent puisque Di Domenico et Fletcher veulent acquérir l’unité PH-2 en vue de l’habiter.

[55]        Notons aussi que l’immeuble ayant plus de dix unités de logement, lors de la signature du contrat préliminaire, une note d’information doit être remise aux demandeurs.  En fait, ils n’en reçoivent pas.

[56]        Par ailleurs, les contrats préliminaires (Pièces P-4 et P-7) émanent d’Alco, sont standards, pré-imprimés et à leur face même des contrats d’adhésion (article 1379 C.c.Q.).

[57]        Ces contrats préliminaires sont également des contrats de consommation tel que définis à l’article 1384 C.c.Q. :

« 1384. Le contrat de consommation est le contrat dont le champ d'application est délimité par les lois relatives à la protection du consommateur, par lequel l'une des parties, étant une personne physique, le consommateur, acquiert, loue, emprunte ou se procure de toute autre manière, à des fins personnelles, familiales ou domestiques, des biens ou des services auprès de l'autre partie, laquelle offre de tels biens ou services dans le cadre d'une entreprise qu'elle exploite. »

[58]        Par ailleurs, l’article 6.1 de la Loi sur la protection du consommateur (ci-après L.p.c.) édicte que le titre II, relatif aux pratiques de commerce, s’applique à la vente d’un immeuble.

Erreur dolosive

[59]        Dans le titre II L.p.c. les articles 215, 216, 218 et 219 se lisent :

« 215.  Constitue une pratique interdite aux fins du présent titre une pratique visée par les articles 219 à 251 ou, lorsqu’il s’agit de la vente, de la location ou de la construction d’un immeuble, une pratique visée aux articles 219 à 222, 224 à 230, 232, 235, 236 et 238 à 243.

216.  Aux fins du présent titre, une représentation comprend une affirmation, un comportement ou une omission.

218. Pour déterminer si une représentation constitue une pratique interdite, il faut tenir compte de l’impression générale qu’elle donne et, s’il y a lieu, du sens littéral des termes qui y sont employés.

219.  Aucun commerçant, fabricant ou publicitaire ne peut, par quelque moyen que ce soit, faire une représentation fausse ou trompeuse à un consommateur. »

[60]        Par ailleurs, l’article 253 L.p.c. crée une présomption de dol :

« 253. Lorsqu'un commerçant, un fabricant ou un publicitaire se livre en cas de vente, de location ou de construction d'un immeuble à une pratique interdite ou, dans les autres cas, à une pratique interdite visée aux paragraphes a et b de l'article 220, a, b, c, d, e et g de l'article 221, d, e et f de l'article 222, c de l'article 224, a et b de l'article 225 et aux articles 227, 228, 229, 237 et 239, il y a présomption que, si le consommateur avait eu connaissance de cette pratique, il n'aurait pas contracté ou n'aurait pas donné un prix si élevé. »

[61]        Les auteurs L’Heureux et Lacoursière [2] traitent de cette présomption de dol : 

« …Pour les pratiques relatives à la vente, à la location ou à la construction d’un immeuble, toutes les pratiques interdites par l’article 215 L.p.c. bénéficient d’une présomption de dol (art. 253). »

[62]        Récemment, la Cour suprême du Canada, traitant de l’article 253 L.p.c. , écrit :

« [133] … Bien que, selon l’art. 6.1 L.p.c., les dispositions du titre II de la loi s’appliquent aux contrats relatifs aux immeubles, l’art. 272 L.p.c. ne permet pas de sanctionner les pratiques interdites commises en matière immobilière.  Pour cette raison, le consommateur lésé se tournera logiquement vers les dispositions relatives au dol contenues dans le Code civil du Québec (art. 1401 et 1407 C.c.Q.). La présomption de l’art. 253 L.p.c. trouve donc toute sa raison d’être dans ce domaine Turgeon, par.40 [3]»

[63]        Dans l’arrêt Turgeon[4], auquel réfère la Cour suprême, Monsieur le juge Fish s’exprime ainsi :

« [47]           Selon plusieurs auteurs, lorsqu’un consommateur est victime d’une pratique commerciale interdite prévue au titre II de la L.p.c. et visée par l’article 253, il y a présomption de dol au sens du droit civil.

[48]           En l'espèce, les pratiques interdites concernent des représentations fausses ou trompeuses.  Elles ont été faites dans le contexte de la conclusion d'un contrat assujetti à la L.p.c.  Dans pareilles circonstances, afin que la L.p.c. puisse remplir pleinement sa mission, je suis porté à croire qu'il n'est plus question d'une présomption de dol:  ces pratiques interdites, il me semble, constituent dol au sens de l'article 1401 C.c.Q. [5] »

[64]        Toujours dans  Richard c. Time inc., nous lisons :

« [44]  Un des objectifs principaux du titre II de la L.p.c. est la protection du consommateur contre les représentations fausses ou trompeuses. Un nombre important de pratiques qu’il interdit sont reliées à la véracité de l’information transmise au consommateur. L’article 219 L.p.c. exprime de façon particulièrement nette cet objectif. En effet, il interdit de façon générale à tout commerçant, fabricant ou publicitaire, de faire par quelque moyen que ce soit, une représentation fausse ou trompeuse à un consommateur. En effet, la notion de « représentation » est définie à l’art. 216 L.p.c. comme comprenant une affirmation, un comportement ou une omission. Des interdictions relatives à certaines représentations spécifiques (art. 220 à 251 L.p.c.) complètent l’art. 219 L.p.c.

[45] L’article 218 L.p.c. encadre l’application de toutes ces dispositions du titre II. Il expose la méthode prescrite pour déterminer si une représentation doit être considérée comme une pratique interdite. Son libellé est fortement inspiré de celui du par. 52(4) de la Loi relative aux enquêtes sur les coalitions, L.R.C. 1985, ch. C-23, dont une version légèrement modifiée se trouve aujourd’hui au par. 52(4) de la Loi sur la concurrence, L.R.C. 1985, ch. C-34. L’article 218 L.p.c. prévoit ce qui suit :

       218. Pour déterminer si une représentation constitue une pratique interdite, il faut tenir compte de l’impression générale qu’elle donne et, s’il y a lieu, du sens littéral des termes qui y sont employés [6]. »

[65]        La Cour suprême décrit ensuite la méthode d’analyse à suivre :

« [46] La méthode d’analyse prévue à l’art. 218 L.p.c. commande l’examen de deux éléments : « l’impression générale » donnée par une représentation, ainsi que le « sens littéral » des termes qui y sont employés. Nous examinerons successivement la signification de ces deux éléments.

[47] L’expression « sens littéral des termes qui y sont employés » ne pose pas de problème d’interprétation. Elle reconnaît simplement que chaque mot contenu dans une représentation doit être interprété selon son sens ordinaire. Cette partie du texte de l’art. 218 L.p.c. vise à interdire aux commerçants de soulever une défense basée sur une signification subtile, technique ou alambiquée d’un mot utilisé dans une représentation. Le législateur a ainsi souhaité que l’on donne aux mots utilisés dans les représentations un sens conforme à celui qu’ils possèdent dans la vie quotidienne.

[48] En revanche, la notion d’« impression générale » requiert davantage d’explications. Bien que le corpus jurisprudentiel en la matière demeure limité, certaines décisions récentes paraissent avoir établi plus explicitement des principes qui permettent de dégager une interprétation dominante.

[49] L’un de ces principes récemment reconnus plus clairement par la jurisprudence québécoise concerne le caractère in abstracto de l’analyse de l’impression générale donnée par une représentation. Influencée en cette matière par les commentaires de la professeure L’Heureux, la jurisprudence semble désormais reconnaître, comme les tribunaux inférieurs dans ce dossier, que « l’impression générale » donnée par une représentation doit être analysée in abstracto, c’est-à-dire en faisant abstraction des attributs personnels du consommateur à l’origine de la procédure engagée contre le commerçant[7]. »

[66]        En conclusion de son analyse de la protection contre les représentations fausses ou trompeuses dans la L.p.c., la Cour suprême affirme ce qui suit :

« [78] Pour l’ensemble de ces motifs, nous devons écarter la définition du consommateur moyen proposée par la Cour d’appel. Nous sommes d’avis que la notion du consommateur crédule et inexpérimenté, comme l’a employée la jurisprudence prédominante au Québec avant le jugement dont appel, respecte mieux les objectifs de protection contre la publicité fausse ou trompeuse que poursuit le législateur québécois. Ainsi, les tribunaux appelés à évaluer la véracité d’une représentation commerciale devraient procéder, selon l’art. 218 L.p.c., à une analyse en deux étapes, en tenant compte, si la nature de la représentation se prête à une telle analyse, du sens littéral des mots employés par le commerçant : (1) décrire d’abord l’impression générale que la représentation est susceptible de donner chez le consommateur crédule et inexpérimenté; (2) déterminer ensuite si cette impression générale est conforme à la réalité. Dans la mesure où la réponse à cette dernière question est négative, le commerçant aura commis une pratique interdite[8]. »

[67]        Enfin, le Tribunal note les commentaires du Professeur Karim à l’effet que le dol doit être déterminant :

«A.  Le dol doit être déterminant

La première condition posée à l’article 1401 C.c.Q. exige donc que le dol soit déterminant.  Ainsi, les réticences, mensonges ou manœuvres dolosives doivent avoir provoqué chez le contractant une erreur sur un motif qui l’amenait à s’obliger.  Cette question de fait est laissée à l’appréciation des tribunaux qui doivent en décider, en tenant compte des circonstances particulières de l’affaire, de la nature du contrat et de la personnalité de la victime.  Celui qui invoque le dol doit donc prouver deux éléments : le dol même et que sans ce dol, c’est-à-dire que s’il avait connu la vérité, il n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions plus avantageuses.  Si la preuve de ces deux éléments est faite, la nullité du contrat doit être prononcée puisqu’il s’agit dans ce cas d’un dol qui constitue un vice de consentement au sens de l’article 1401 C.c.Q.  Il faut toutefois souligner que le défendeur dans une action en annulation du contrat pour cause de dol, peut faire une contre-preuve pour repousser la présomption de fait établie suite à la preuve du demandeur à l’effet qu’il n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions plus avantageuses s’il avait connu la vérité.

Selon l’article 253 de la Loi sur la protection du consommateur, si le commerçant utilise une pratique prohibée par cet article, il y a alors une présomption de fait selon laquelle le consommateur n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes.  Il y a donc un renversement du fardeau de la preuve et il incombe au commerçant de convaincre le tribunal du fait que le dol n’a pas été déterminant[9]. »

[68]        Se pose maintenant la question suivante :  y a-t-il eu représentations fausses ou trompeuses de la part de la défenderesse ?

[69]        Le Tribunal le croit.

[70]        Dès la première rencontre en août 2010, Pharand remet aux demandeurs le plan de l’unité PH-2 (Pièce P-3) qui illustre non seulement l’unité elle-même, mais également la terrasse dont la superficie est plus de la moitié de celle de l’unité PH-2.

[71]        Pharand n’hésite pas à dire aux demandeurs que non seulement l’unité PH-2 offre trois chambres à coucher et deux salles de bain, tel que souhaités par Di Domenico et Fletcher, mais aussi que la terrasse leur offre une vue incroyable sur l’étendue d’eau contigüe à l’immeuble.

[72]        En se faisant, elle se sert de la terrasse comme outil de vente, ce que Coviello veut d’ailleurs.

[73]        Pour Coviello, l’inclusion de la terrasse dans le plan de l’unité PH-2 (pièce P-3) est non seulement nécessaire, mais sert d’outil de marketing pour la vente de cette unité.

[74]        Pharand comprend que pour les demandeurs la terrasse est un élément essentiel dans leur décision d’acquérir ou non l’unité PH-2.

[75]        En somme, par leur façon d’agir et leurs représentations, Coviello et Pharand induisent les demandeurs en erreur.  Leurs propos et la publicité qu’ils utilisent pour vendre l’unité PH-2, créent une impression générale chez les demandeurs, consommateurs crédules et inexpérimentés, qu’ils achètent non seulement l’unité mais également la terrasse, ce qui n’est pas le cas.

[76]        Il s’agit d’une représentation trompeuse qui constitue une pratique de commerce interdite (art. 253 L.p.c.).

[77]        Aldo ne repousse pas cette présomption que crée l’art. 253 L.p.c., bien au contraire.

[78]        Sur le plan de l’unité PH-2 (Pièce P-3), la défenderesse utilise la même mesure, le pied carré, pour décrire les superficies de l’unité et de la terrasse sans ajouter de mise en garde à l’effet que l’unité vendue n’inclut pas la terrasse.

[79]        Tant en septembre qu’en décembre 2010, Pharand omet d’expliquer aux acheteurs que, contrairement à leurs attentes, la terrasse ne fait pas l’objet du contrat de vente d’où son inscription d’une superficie de 1 507 pieds carrés pour l’unité dans le contrat préliminaire (Pièce P-4).

[80]        Le Tribunal est d’avis qu’en se faisant, Pharand, représentante dûment autorisée de la défenderesse, passe sous silence un fait important (article 228 L.p.c.), à savoir que les demandeurs contrairement à leurs expectatives, n’acquièrent pas la terrasse.

[81]        Par ailleurs, en janvier 2011, les demandeurs reçoivent enfin la déclaration de copropriété et le certificat de localisation et découvrent qu’en réalité ils ne possèderont pas de titre de propriété pour la terrasse.

[82]        Cette erreur causée par la défenderesse et dont les demandeurs sont les victimes, Pharand la décrit de façon éloquente dans son interrogatoire hors cour :

« Q.… est-ce qu’avant ce courriel-là, vous étiez au courant à savoir si la terrasse était partie commune ou pas ?

R.  Oui j’étais au courant.

Q.  Comment …

R.  Les terrasses sont communes à usage restreint.

Q.  Okay.

R.  C’était une omission de ma part, non volontaire et pas de mauvaise foi de ne pas l’avoir mentionné, Maître Seida.  Je l’ai pas mentionné aux clients ce point-là.[10]»

[83]        Devant le Tribunal, elle réitère ce témoignage dans les mêmes termes.

[84]        Le Tribunal note aussi que Pharand, au moment de compléter les inscriptions sur le premier contrat préliminaire, inscrit comme numéro de lot 1523029 ce qu’elle retranscrit le 15 décembre 2010 pour le deuxième contrat préliminaire alors que l’unité PH-2 a désormais son propre numéro de cadastre (Pièces P-13 et P-14).

[85]        Cette omission, en décembre 2010, empêche les demandeurs de vérifier la description cadastrale de l’unité PH-2 et, dès cet instant, de pouvoir annuler la promesse de vente selon la clause 5.11 du contrat préliminaire (Pièces P-4 et P-7).

[86]        Traitons maintenant de la conséquence de l’omission de remettre aux demandeurs une note d’information.

[87]        Dans Droit immobilier québécois[11], les auteurs écrivent:

«VI -  Le Contrat préliminaire : Une espèce particulière d’avant-contrat a pris naissance avec la venue du Code civil du Québec : le contrat préliminaire (art. 1785 à 1794 C.c.Q.)

Fait sur mesure pour le consommateur, le contrat préliminaire sera toujours un contrat de consommation (art. 1384 C.c.Q.). Il devra être utilisé dans le cas où se retrouvent tous les éléments suivants (art. 1785 C.c.Q.) :

-     la vente d’un immeuble à usage d’habitation bâti ou à bâtir, avec ou sans le terrain;

-     par le constructeur ou un promoteur;

-     à une personne physique;

-     pour sa propre occupation[12]. »

[88]        Les auteurs ajoutent :

« Dans le cas où la vente porte sur une fraction de copropriété divise ou une part indivise d’un immeuble à usage d’habitation et que cet immeuble comporte ou fait partie d’un ensemble qui comporte au moins dix (10) unités de logement, ou encore dans le cas où l’immeuble fait partie d’un ensemble comportant dix (10) résidences ou plus et ayant des installations communes, le contrat préliminaire devra être accompagnée de la  «note d’information» fournie par le vendeur (art. 1787 C.c.Q.).  Cette note d’information sera également requise lorsqu’un contrat de temps partagé («time sharing») prend la forme d’une vente de fraction de copropriété faite à plusieurs personnes.

La note d’information inclura (art. 1788 C.c.Q.) les noms des architectes, ingénieurs, constructeurs et promoteurs, un plan d’ensemble du projet immobilier, s’il y a lieu le plan général de développement du projet, le sommaire d’un devis descriptif, le budget prévisionnel, la liste des installations communes, les renseignements sur la gérance de l’immeuble, s’il y a lieu la description des droits d’emphytéose ou des droits de propriété superficiaire affectant l’immeuble, une copie ou un résumé de la déclaration de copropriété divise et du règlement de l’immeuble ou de la déclaration de copropriété indivise, le cas échéant, ainsi qu’un état des baux consentis par le constructeur ou le promoteur et le nombre maximum d’unités destinées à des fins locatives lorsque l’immeuble vendu est une fraction de copropriété divise (art. 1789 C.c.Q.)[13]. »

[89]        Au moment de signer le contrat préliminaire du 1er septembre 2010 (Pièce P-4), Pharand omet de remettre aux demandeurs la note d’information, selon les termes de l’article 1787 C.c.Q., qui doit inclure une copie ou un résumé de la déclaration de copropriété, même si seulement à l’état d’ébauche (article 1788 C.c.Q.).

[90]        De nouveau, le 15 décembre 2010, lorsque les parties complètent le deuxième contrat préliminaire, Di Domenico et Fletcher ne reçoivent pas cette note d’information bien que, selon Me Abboud, il publie la déclaration de copropriété le 28 octobre 2010, donc deux mois auparavant.

[91]        Ainsi, faute de recevoir la note d’information en septembre ou décembre 2010, les demandeurs ne sont pas alors en mesure de comprendre qu’ils n’acquièrent pas la terrasse.  Toutefois, lorsqu’ils obtiennent et étudient la déclaration de copropriété en janvier 2011, ils saisissent toute la véritable situation quant à la terrasse.

[92]        L’absence de note d’information constitue un fait important et apparaît comme une omission au sens de la Loi sur la protection du consommateur ce qui ajoute à la preuve du dol.

[93]        Le Tribunal conclut qu’il y a lieu d’annuler les deux contrats préliminaires (Pièces P-4 et P-7) (art. 272 L.p.c.).

Erreur simple

[94]        Le Tribunal est d’opinion qu’il y a aussi lieu à l’annulation des deux contrats préliminaires en raison d’une erreur simple sur l’objet de la prestation par les demandeurs.

[95]        Baudouin et Jobin décrivent ainsi l’erreur sur l’objet de la prestation :

« 218.  Erreur sur l’objet de la prestation - Le second cas est celui où l’erreur porte sur l’objet de la prestation. Dans cette hypothèse, les parties connaissent bien la nature du contrat qui les lie, mais leur consentement porte sur quelque chose de différent. Ainsi, une personne croit acheter tel lot, alors qu’on lui en vend un autre; ou encore, une personne s’engage à faire un certain travail, alors que son cocontractant croyait l’avoir engagée pour un travail différent; un cultivateur veut acheter de l’engrais; on lui vend un herbicide à la place[14]. »

[96]        Le Tribunal rappelle le témoignage de Pharand à l’effet qu’elle omet, en tout temps, d’informer les demandeurs, pour qui la terrasse est un élément crucial, qu’il s’agit d’une partie commune à usage restreint et non d’une partie privative.

[97]        Ils n’ont aucune expérience dans le domaine de la copropriété, ils ne cessent de poser des questions pertinentes à Pharand, Coviello et Mignault mais n’obtiennent pas de réponses adéquates (absence de note d’information, frais mensuels de copropriété basés sur la valeur des quote-parts et non sur l’étendue en pieds carrés).

[98]        Les représentations de la défenderesse induisent les demandeurs en erreur au sens de l’article 1400 C.c.Q. et ils ne donnent pas un consentement éclairé au moment de signer l’un ou l’autre des contrats préliminaires (Pièces P-4 et P-7).

[99]        Il ne saurait s’agir d’une situation d’erreur inexcusable de la part des demandeurs.

[100]     En résumé, le Tribunal conclut qu’il y a lieu à l’annulation des deux contrats préliminaires que ce soit sur la base d’une erreur dolosive ou sur la base d’une erreur simple.

LES DOMMAGES

Demande principale

[101]     Le Tribunal est d’avis que la défenderesse doit rembourser aux demandeurs la somme totale de 186 250 $.

[102]     Par contre, le Tribunal conclut qu’il n’y a pas lieu d’accorder la somme de 78 662,99 $ réclamée à titre de dommages-intérêts.

[103]     En effet, les différents montants qui totalisent 78 662,99 $, représentent des coûts encourus par les demandeurs soit pour la vente de la maison qu’ils occupent à Beaconsfield au moment de leurs démarches pour acquérir l’unité PH-2, soit des coûts pour racheter une autre maison en 2011.

[104]     Le Tribunal est d’avis qu’il s’agit de dommages indirects qui ne sauraient être réclamés de la partie défenderesse.

Demande reconventionnelle

[105]     Il va de soi que la demande reconventionnelle doit échouer.

[106]     D’autre part, en cours d’audition, la partie demanderesse s’objecte à la demande de production des pièces cotées D-16, D-17, D-18 et D-20 au soutien de la demande reconventionnelle.

[107]     Pour décider des objections, il faut comprendre le contexte dans lequel Aldo demande la production de ces pièces.

[108]     Quelques jours avant le début du procès, Aldo amende sa demande reconventionnelle pour détailler ce qu’elle prétend être les préjudices monétaires causés par la mauvaise foi et le comportement abusif des demandeurs, préjudices totalisant 114 368,53 $.

[109]     Aldo ne réclame toutefois pas cette somme mais veut en faire la preuve pour justifier sa demande de pouvoir garder la somme de 186 250 $ versée par les demandeurs à titre d’acompte.

[110]     Au soutien des objections, la partie demanderesse réfère le Tribunal à une décision récente de notre collègue, Monsieur le juge François Tôth, dans Lemay c. Municipalité du Canton d’Orford[15].

[111]     Monsieur le juge Tôth cite notamment l’arrêt de la Cour d’appel dans Modes Striva inc. c. Banque Nationale du Canada :

« [29]  Encore récemment, la Cour d’appel a réaffirmé le sérieux des engagements pris par les parties dans le cadre de leur contrat judiciaire dans l’arrêt Modes Striva inc. c. Banque Nationale du Canada.  Le juge André Rochon dit :

10.  À l’occasion de l’exercice de cette discrétion, le juge doit examiner plusieurs facteurs de poids inégal dont : (1) les raisons qui ont empêché une partie de dévoiler à temps l’ensemble de sa preuve; (2) le préjudice subi par la partie si permission lui est refusée; (3) le préjudice subi par la partie adverse; (4) la responsabilité de l’avocat et du client à l’origine du retard; (5) la conduite du dossier par les avocats depuis son début; (6) la saine administration de la justice[16]. »

[112]     À la lumière de ces six facteurs, le Tribunal est d’opinion qu’il y a lieu de maintenir les objections pour les motifs suivants :

-               Quant à la pièce D-16: elle détaille les coûts qu’auraient engendrés les modifications à l’unité PH-2 à la demande des demandeurs :

Aldo est en possession de cette pièce depuis 2011 et ne fournit pas d’explication valable pour expliquer le long délai à la dévoiler à la partie demanderesse qui, au surplus, se retrouve dans l’impossibilité d’en contester le bien fondé.

-               Quant aux pièces D-17 et D-18: elles détaillent les coûts engendrés par d’autres modifications à l’unité PH-2 agréées entre Aldo et l’acquéreur subséquent de l’unité :

Aldo ne justifie en rien le délai à dévoiler ces pièces dont la production causerait un grave préjudice aux demandeurs incapables d’en contester le bien fondé.

-               Quant à la pièce D-20: elle détaille les honoraires et déboursés judiciaires et extrajudiciaires encourus par Aldo :

À nouveau, rien ne justifie le délai d’Aldo à dévoiler cette pièce empêchant les demandeurs d’en contester le bien fondé.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL

[113]     ACCUEILLE en partie la requête introductive d’instance amendée;

[114]     DÉCLARE la nullité des contrats préliminaires de vente intervenus entre les demandeurs et la défenderesse / et la défenderesse en reprise d’instance, Les Investissement Aldo Ltée / Construction Lafleur inc. pour l’unité PH-2 de la copropriété divise appelée «Le Lakeshore» située au 795 chemin Bord-du-Lac, Dorval.

[115]     CONDAMNE la partie défenderesse en reprise d’instance, Construction Lafleur Inc. a payé aux demandeurs la somme de 186 250 $ avec intérêts et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du C.c.Q. à compter du 5 mars 2011;

[116]     ACCUEILLE les objections à la demande de production des pièces cotées D-16, D-17, D-18 et D-20;

[117]     LE TOUT avec dépens.

 

 

__________________________________

MARC DE WEVER, J.C.S.

 

Me Simon Jun Seida

Blake, Cassels & Graydon

Avocats de la partie demanderesse et défenderesse reconventionnelle

 

Me Antonio Gualtieri

Deveau, Bourgeois, Gagné Hébert & associés

Avocats de la partie défenderesse et demanderesse reconventionnelle

 

Dates d’audition :

Les 13, 14, 15 et 16 mai 2013

 



[1]     Art. 1787 et 1788 C.c.Q.

[2]     Nicole L’HEUREUX et Marc LACOURSIÈRE, Droit de la consommation, 6e éd., Cowansville,  Éditions Yvon Blais, 2011, p. 579.

[3]     Richard c. Time inc., [2012] 1 R.C.S. 265, p. 323.

[4]     Turgeon c. Germain Pelletier ltée, 2001 Can LII 10669 (QC CA).

[5]     Id., p. 7 de 13.

[6]     Richard c. Time inc., précité, note 2, page 291.

[7]     Richard c. Time inc., précité, note 2, page 291.

[8]     Richard c. Time inc., précité, note 2, page 301.

[9]     Vincent KARIM, Les Obligations, 3e éd. Wilson & Lafleur, 2009, p. 374 et 375.

[10]    Interrogatoire après défense de Monique Pharand, le 8 septembre 2011, p. 111 ligne 21 à p. 112 ligne 8.

[11]    Serge ALLARD et al, Droit immobilier québécois, CCH, 2002.

[12]    Id., p. 1,581.

[13]    Id., p. 1,582.

[14]    Jean-Louis BAUDOUIN et  Pierre-Gabriel JOBIN, Les Obligations, 6e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2005, p. 279.

[15]    2010 QCCS 5302.

[16]    Id., p. 5 de 7.

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