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Décision

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Groupe Construction Royale c. Brossard (Ville de)

2013 QCCS 6406

JV00B9

 
 COUR SUPÉRIEURE

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE

 LONGUEUIL

 

 

N°:

505-36-001620-139

 

 

DATE :

 20  Décembre 2013

______________________________________________________________________

 

SOUS LA PRÉSIDENCE DE :

L’HONORABLE

ANDRÉ VINCENT, J.C.S.

______________________________________________________________________

 

 

GROUPE CONSTRUCTION ROYALE INC.

Appelante

c.

 

VILLE DE BROSSARD

Intimée

 

______________________________________________________________________

 

JUGEMENT

______________________________________________________________________

 

[1]           L’appelante se pourvoit en appel de la décision de la Cour municipale de Brossard (le juge Jean Hébert, J.C.M.), la déclarant coupable de 23 constats d’infraction lui reprochant d’avoir laissé un bâtiment de vente en place plus de douze (12) mois après la fin des travaux.

[2]           Les faits à l’origine de l’émission des divers constats sont les suivants :

-       l’appelante est une compagnie de construction qui a obtenu un permis de la Ville de Brossard (permis numéro 2008-0858) afin de construire une résidence au 7720, rue Leboeuf;

-       cette compagnie de construction opère dans différents secteurs de la Ville de Brossard dont le secteur où le permis a été émis;

-       il s’agit du dernier permis octroyé à l’appelante pour ce secteur et la construction devait se terminer vers le 12 novembre 2010;

-       le 3670, Lemery à Brossard est situé à proximité du 7720, rue Leboeuf;

-       l’immeuble de type résidentiel serait un bureau des ventes non seulement pour le secteur concerné, mais également pour les autres secteurs de la Ville où la compagnie appelante érigeait des résidences aux fins de vente;

-       des affiches situées dans la Ville (boulevard Rome) et devant la résidence du 7720, rue Leboeuf indiquaient que cette résidence était utilisée comme bureau des ventes pour le compte de l’appelante;

-       divers avis de non-conformité avec la réglementation municipale sont envoyés et la résidence continue de servir de bureau des ventes;

-       l’appelante est déclarée coupable par défaut et une requête en rétractation de jugement est rejetée.

 

LES MOTIFS D’APPEL

[3]           L’avis d’appel ne contient aucune erreur qu’aurait commise le premier juge sinon que les jugements rendus sur les 23 constats d’infraction ne sont pas justifiés. Voici comment l’appelante formule ses motifs :

6. L’appelante en appelle pour les motifs suivants :

             a)         L’article General/2.6.3 se lit comme suit :

                         GENERAL 2.6.3           Période d’installation

Les bâtiments de vente et de location immobilières qu’à partir de l’obtention du permis de construction ou de l’approbation d’un plan d’intégration jusqu’à douze (12) mois après la fin des travaux pour lesquels le permis de construction a été émis.

b)         L’article précédent soit l’article General/2.6 General/2.6.2 se lit comme suit :

             GENERAL/2.6              Bâtiments de vente et de location immobilières

             GENERAL/2.6.2           Distance de la ligne de propriété

             La distance minimum prescrite pour tout bâtiment de vente et de location immobilière de toute ligne avant de propriété est la même que l’espace libre avant minimum prescrit parle présent règlement pour le bâtiment principal.

             Les distances minimums prescrites pour tout bâtiment de vente et de location immobilière de toute ligne latérale et arrière de propriété sont fixées à un mètre (1 m).

c)             Le préambule du règlement #1642 se lit comme suit :

Règlement #1642        Chapitre 3

Préambule

Table des normes applicables aux usages et constructions accessoires.

d)             Aucune définition n’est donnée du terme « bâtiments de vente et de location immobilières » et le procureur soussigné n’a pu en trouver ni dans le dictionnaire Larousse ni dans le Bordas, dictionnaire du français vivant;

e)             Une chose est certaine la limitation de temps relativement à un « bâtiment de vente » ne s’applique qu’à une construction accessoire;

f)              L’appelante n’a jamais construit ou placé sur l’immeuble désigné, à l’adresse alléguée des infractions, quelque autre bâtiment qu’une maison d’habitation de deux étages évaluée par l’intimée, Ville de Brossard, à 721,200.00$. tel qu’il apparaît de la preuve même;

g)             Les faits mis en preuve dans les dossiers dont appels ne justifient en aucune façon des jugements de culpabilité face aux infractions relatives aux articles de règlement reprochés.

[4]           Dans son mémoire déposé afin d’étayer ses prétentions, l’appelante ne fait que répéter ses motifs d’appel ajoutant :

6.          L’immeuble concerné qui appartient à l’appelante et qui a une valeur au rôle d’évaluation de 721,300.00$, tel qu’il appert à l’annexe 3, ne peut être considéré comme une construction accessoire;

7.          Le permis de construction de l’appelante ne mentionne aucune restriction pouvant s’appliquer au présent litige, tel qu’il appert à l’annexe 4;

8.          L’appelante ne peut être trouvée coupable d’avoir contrevenu à l’accusation telle que libellée.

[5]           Lors de l’audition de l’appel, le procureur de l’appelant dira candidement « ma cliente est sûrement coupable de quelque chose, mais pas de l’infraction reprochée ».

[6]           L’intimée, La Ville de Brossard, propose que les questions en litige devraient être formulées de la façon suivante :

 

IV.        QUESTIONS EN LITIGE

29.  L’appelante a produit un mémoire de huit (8) paragraphes dans lequel              elle n’a pas formulé avec précision les questions en litige;

30.  Nous les reformulons ainsi :

A)    L’article Général 2.6.3 du règlement de zonage 1642 régit-il exclusivement les constructions accessoires?

B)   L’article 2.6.3 est-il vague et imprécis au point où son interprétation est soumise à l’arbitraire ?

C)   L’appelante était-elle en droit d’utiliser sa propriété à sa convenance, considérant que le permis de construction octroyé par l’intimée ne prévoyait aucune restriction ?

31.  Nous ajouterons à cette liste la question suivante :

D) L’intimée a-t-elle fait preuve de la commission de l’infraction de tout doute raisonnable ?

[7]           Le Tribunal est d’accord avec la formulation des questions en litige sauf pour le paragraphe C qui relève beaucoup plus de l’argumentation que d’une question en litige.

[8]           Il y a donc lieu de discuter de chacune des questions soumises, mais débutons d’abord sur les termes de l’article 2.6.3 de la réglementation municipale qui se lit comme suit :

GENERAL/2.6.3           Période d’installation

Les bâtiments de vente et de location immobilière ne sont                             permis qu’à partir de l’obtention du permis de construction                             ou de l’approbation d’un plan d’intégration jusqu’à douze                              (12) mois après la fin des travaux pour lesquels le permis                                   de construction a été émis.

 

LA DÉFINITION D’UN BÂTIMENT DE VENTE

[9]           L’appelante semble prétendre que les dictionnaires usuels ne donnent pas des définitions de la locution « Bâtiment de vente ». Il produit des extraits des dictionnaires Larousse et Bordas à cet effet.

[10]        Le sens usuel des termes réfère cependant à une définition on ne peut plus explicite. D’ailleurs, l’appelante utilisait elle-même un vocable semblable lorsqu’elle indiquait « bureau des ventes », terme qui n’existe pas non plus dans les dictionnaires cités.

[11]        Il serait illogique de croire que les termes « bâtiment de vente et de location immobilière » puissent signifier autre chose que ce que ces mots signifient.

[12]        Le règlement tel que libellé n’est ni vague et imprécis au point de rendre ce dernier inapplicable, ou encore qu’il peut laisser place à une interprétation contraire.

[13]        Le texte de l’article 2.6.3 du règlement sous étude fait montre d’une précision suffisante et la norme qu’il contient est suffisamment intelligible pour fonder une décision judiciaire[1] :

En droit, la précision absolue est rare, voire inexistante. La question est de savoir si le législateur a formulé une norme intelligible sur laquelle le pouvoir judiciaire doit se fonder pour exécuter ses fonctions. L’interprétation de la manière d’appliquer une norme dans des cas particuliers comporte toujours un élément discrétionnaire parce que la norme ne peut jamais préciser tous les cas d’application. Par contre, s’il n’existe aucune norme intelligible, et si le législateur a conféré le pouvoir discrétionnaire absolu de faire ce qui semble être le mieux dans une grande variété de cas, il n’y a pas de restriction prescrite «par une règle de droit».

[14]        Ce moyen doit donc échouer.

L’article général 2.6.3 du règlement de zonage régit-il exclusivement les constructions accessoires ?

[15]        L’argumentation de l’appelante peut se résumer ainsi : comme l’article 2.6.3 du règlement réfère au chapitre 3 du règlement et qu’il s’intitule «Tables des normes applicables aux usages et constructions accessoires » et que l’endroit où se faisaient les ventes était une habitation principale, l’article 2.6.3 ne peut s’appliquer dans les circonstances.

[16]        Même en prenant en considération, preuve qui n’a pas été produite en première instance et pour laquelle on n’a pas demandé la permission de présenter une preuve additionnelle, l’argument de l’appelante ne peut être retenu.

[17]        Dans son mémoire, l’appelante produit un relevé de l’unité d’évaluation daté du 28 novembre 2012 (les infractions sont entre le 19 novembre 2011 et le 11 mai 2012), où l’on note que la valeur du bâtiment et du terrain est de 572,500.00 $.

[18]        Il plaide que l’évaluation de l’immeuble seul est de 476,000.00 $, de sorte qu’il faut considérer ce bâtiment comme un bâtiment principal et qu’en conséquence, uniquement le chapitre 2 intitulé « normes applicables aux usages et bâtiment principaux ainsi qu’aux terrains » devrait s’appliquer.

[19]        Le règlement municipal doit être vu dans son ensemble et refléter l’intention de la municipalité de diviser son territoire en zones et de déterminer les usages autorisés ou interdits sur des terrains et bâtiments.

[20]        Relativement à l’interprétation des normes concernant les usages et constructions accessoires du chapitre 3, le règlement stipule :

1.2.4      Interprétation des normes concernant les usages et constructions accessoires (chapitre 3)

Les différentes normes doivent être interprétées en fonction des principes suivants :

-       les normes applicables aux usages ont préséance sur les normes applicables aux groupes d’usages, aux affectations et au niveau général.

-       les normes applicables aux groupes d’usages ont préséance sur les normes applicables aux affectations et au niveau général.

-       les normes applicables à une affectation ont préséance sur les normes applicables au niveau général.

[21]        L’appelante estime que le bâtiment visé n’est pas une construction accessoire, mais bien un bâtiment principal. Selon elle, les normes et dispositions concernant les usages et bâtiments principaux ainsi que les terrains (chapitre 2) doivent s’appliquer. L’interprétation concernant ces normes serait donc :

1.3.3      Interprétation des normes concernant les usages et bâtiments principaux ainsi que les terrains (chapitre 2)

Les différentes normes doivent être interprétées en fonction des principes suivants :

-       les normes applicables aux usages ont préséance sur les normes applicables aux groupes d’usages, aux affectations et au niveau général.

-       les normes applicables aux groupes d’usages ont préséance sur les normes applicables aux affectations et au niveau général.

-       les normes applicables à une affectation ont préséance sur les normes applicables au niveau général.

[22]        Précisons d’abord qu’il n’a jamais été contesté, en première instance, que l’immeuble visé est un bâtiment principal. La preuve produite ne laisse place à aucun contenu à ce sujet.

[23]        Le témoignage de l’inspecteur, Jean-François Tremblay et les diverses photos qu’il produit sont évidents qu’il s’agit d’une résidence de prestige qui ne peut qu’être qualifiée de bâtiment ou de résidence principale.

[24]        Il ne fait aucun doute non plus que l’endroit où se trouve ce bâtiment est en zone résidentielle et non en zone commerciale.

[25]        Selon les dispositions règlementaires, cet immeuble ne pourrait être utilisé qu’à des fins expressément permises dans cette zone :

1.3.2      Interprétation de la réglementation relative aux usages permis

Pour déterminer les usages permis dans les différentes zones montrées au plan de zonage, les règles suivantes s’appliquent :

-       dans une zone donnée, seuls sont autorisés les usages expressément permis pour cette zone, ainsi que les usages qui sont autorisés par ailleurs dans toutes les zones, à moins qu’ils ne soient explicitement prohibés dans la zone donnée.

-       L’autorisation d’un usage spécifique exclut un usage plus générique pouvant le comprendre.

[26]        Qu’en est-il de l’argument que les dispositions en litige visent uniquement les usages des bâtiments accessoires sans aucun lien avec le bâtiment principal ?

[27]        La notion d’usage ou de bâtiment accessoire s’est développée en droit de l’urbanisme à partir de l’idée que certains usages ou catégories d’usages puissent être autorisés même s’ils ne sont pas spécifiquement prévus au règlement de zonage[2]. Cette notion permet de considérer comme autorisés des usages qui sont l’accessoire ou le complément d’un usage principal autorisé par le règlement de zonage dans une zone donnée.

[28]         Cette notion n’est pas définie dans le Règlement de zonage - 1642 de la Ville de Brossard, et ce, contrairement à la réglementation de d’autres municipalités. En principe, l’usage accessoire s’analyse au cas par cas en fonction de l’usage principal auquel il se rattache. Néanmoins, la doctrine[3] et la jurisprudence[4] ont développé des critères essentiels permettant de qualifier un usage d’accessoire ou de complémentaire : 

1) Il doit s’agir d’un usage autre que l’usage principal. Cet usage ou ce bâtiment ne doit donc pas être une partie intégrante de l’usage principal.

 

2) L’usage ou le bâtiment accessoire est dans une relation de dépendance à l’égard de l’usage ou du bâtiment principal : soit qu’il le complète ou le prolonge, qu’il en soit une conséquence ou un effet ou, dans le cas d’un bâtiment, qu’il se rapporte à un bâtiment principal existant.

3) Le rapport de l’usage accessoire à l’usage principal doit être au bénéfice de ce dernier, car autrement, même si l’ajout de l’autre usage peut s’avérer profitable, il s’agit alors de deux usages autonomes dont chacun s’exerce à titre principal.

4) L’existence et la nature du lien de complémentarité entre l’accessoire et le principal doivent être évaluées dans le contexte. Ce contexte est établi à partir de la réglementation d’urbanisme, mais aussi de critères factuels, notamment, l’identification des caractéristiques dominantes du secteur et des attentes normales et légitimes de ceux qui y habitent.

5) L’usage ou le bâtiment doivent rester subsidiaires par rapport à l’usage ou au bâtiment principal. Son intensité, dans le cas d’un usage, et ses caractéristiques physiques, dans le cas d’un bâtiment, doivent respecter cette hiérarchie entre les deux.

6) L’usage principal doit s’exercer légalement et l’usage ou le bâtiment accessoire doivent respecter les exigences réglementaires qui leur sont spécifiquement applicables.

[29]         Ainsi, un usage accessoire se définit généralement comme un usage distinct exercé sur le même lot que l’usage principal auquel il est relié, et qui constitue un prolongement normal et logique des fonctions de celui-ci[5].

[30]        Il est important de noter qu’un usage, compte tenu notamment de sa nature ou de la proportion de l’espace occupé et de l’intensité de l’activité exercée sur le terrain, peut être disqualifié à titre d’usage accessoire et devenir manifestement l’usage principal[6].  Lorsque ce dernier n’est pas autorisé au règlement dans la zone visée, une ordonnance est alors justifiée et cet usage sera dès alors assujetti à une évaluation en fonction des usages principaux autorisés dans la zone[7].

[31]        Le bâtiment visé en l’instance se trouve dans la zone L01H. À la lecture du règlement - 1642, il est clair qu’il s’agit d’une zone résidentielle, s’inscrivant dans le groupe d’usage   « Habitation ». Celui-ci détermine donc la vocation première du terrain et l’utilisation principale du bâtiment, soit un usage d’habitation[8].

[32]        Le Règlement de zonage - 1642, mentionne expressément que les seules classes d’usages permises dans cette zone sont : l’habitation unifamiliale, l’administration locale, les espaces verts, les infrastructures et services de transport public et les services d’utilités publiques[9].

[33]        De plus, l’article H/1.1 du règlement stipule qu’à moins d’une spécification expresse contraire, seuls les usages énumérés sont permis à l’intérieur d’une habitation, et ce, aux conditions prescrites par l’article. Les usages permis incluent notamment les usages complémentaires de service, que le règlement définit comme une  « une activité professionnelle, artistique ou de services exercés à l’intérieur d’un bâtiment de l’affectation habitation », ce qui exclut un bureau de vente ou de location immobilière.

[34]        L’usage du bureau de vente ou de location immobilière par l’appelante ne se qualifie pas dans les différentes conditions énumérées à l’article H/1.1 du règlement, en ce qui concerne entre autres la superficie maximale de plancher utilisée pour l’exercice de l’usage, l’interdiction d’affichage autre que celui permis pour le bâtiment principal, l’interdiction de recevoir des clients sur place, l’exercice de l’usage, la nuisance, etc. 

 

[35]        Pour être autorisé, tout usage qui n’est pas spécifiquement énuméré à ces articles doit être complémentaire ou connexe à un usage autorisé. En pareil cas, il convient de procéder par analogie et de découvrir les similitudes auxquelles l’usage en question peut être associé[10]. L’usage d’un bureau de vente immobilière correspond davantage à un usage commercial qu’à une utilisation résidentielle permise aux fins du Chapitre 2 du règlement de zonage - 1642[11].

[36]        Le règlement de zonage - 1642 ne prévoit pas de définition générale de l’usage accessoire, bien qu’il reconnaisse ce concept en prévoyant à son Chapitre 3 des dispositions spécifiques autorisant certains usages accessoires à des conditions particulières[12].

[37]        Le règlement permet, par son article Général/2.6.3, l’instauration d’un « bâtiment de vente ou de location immobilière ». Cet usage, auquel il est permis d’associer celui de « bureau de vente », ne fait l’objet d'aucune exclusion particulière dans la zone d’habitation et pourrait en principe y être autorisé à titre accessoire.

[38]        Il faut donc interpréter l’article Général/2.6.3. du règlement de zonage -1642, comme signifiant que le législateur municipal permet l’érection ou l’usage accessoire d’un « bâtiment de vente ou de location immobilière » dans un bâtiment principal ou attaché à celui-ci, et dans lequel s’exerce un usage accessoire ou additionnel à l’usage principal autorisé. 

[39]        La permission quant à l’usage d’un « bâtiment de vente ou de location immobilière » ne constitue pas une exception aux usages principaux permis dans la zone L01H, mais demeure un usage accessoire qui pour être conforme au règlement, doit non seulement être exercé de façon accessoire à un usage principal autorisé par exemple, lorsque celui-ci est situé dans le bâtiment principal visé par la vente ou la location de biens immeubles ou s’il fait partie du projet immobilier en question et être exercé dans la période prescrite par l’article général/2.6.3 du règlement de zonage 16.

[40]        L’interprétation de l’appelant que les usages accessoires sont limités aux bâtiments accessoires doit, en conséquence, être rejetée et ce moyen d’appel échoué.

[41]        Le délai prévu à l’article 2.6.3 pour permettre un bâtiment de vente est de douze (12) mois après la fin des travaux. Les avis de non-conformité et la délivrance des constats d’infraction excédent tous cette période.

[42]        Le premier juge était justifié, selon la preuve présentée devant lui, de rendre un verdict de culpabilité sous tous les chefs d’accusation.

 

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[43]        REJETTE l’appel,

[44]        LE TOUT, sans frais.  

 

 

 

__________________________________

ANDRÉ VINCENT, J.C.S.

 

Me Yves J. Demers

Procureur de l’appelante

 

 

Me Martine Burelle

Bélanger, Sauvé, Avocats

Procureure de l’intimée

 

Date d’audience :

31 octobre 2013

 



[1] Voir Irwing Toy c. Procureur général du Québec [1989] 1 R.C.S. 927,  Ville de Québec c. L’heureux

200-10-000166-947

[2] Lorne GIROUX, « Les usages accessoires ou complémentaires en droit de l’urbanisme », dans Développements récents en droit municipal (1996), vol. 74, Service de la formation permanente, Barreau du Québec, Cowansville, Éditions Yvon Blais, p. 281 à 327; Lorne GIROUX et Isabelle CHOUINARD, « Le contrôle réglementaire des usages, de leur intensité et de leur implantation : le zonage », dans collection de droit 2013-2014, École du Barreau du Québec, vol. 7, Droit public et administratif, Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2013, p. 465, à la page 467.

[3] L. GIROUX, préc. note 5, p. 320 et 321.

[4] Ange-Gardien (Municipalité de) c. Fortier, J.E. 98-1241 (C.A.).

[5] Pour davantage de précisions quant à la notion d’usage principal et accessoire, voir : Marc-André LECHASSEUR, Zonage et urbanisme en droit municipal québécois, Montréal, Éditions Yvon Blais, 2009 p. 151 à 175.

[6] L. GIROUX, préc. note 5, p. 316. Voir aussi : Fouquette c. Plessis(Ville de), 2009 QCCA 1978,  Denis c. Québec (Ville de), J.E. 2002-1989, par. 7; Georgian Bay (Township) v. Skidmore, [1992], p. 4 et 5.

[7] M.-A. LECHASSEUR, préc. note 9, p. 174.

[8] M. LALANDE, préc. note 3, p. 7.

[9] Voir les articles Général/1.1 et  H/1.1 du chapitre 2 et l’article L01H du Règlement de zonage - 1642. Voir également l’article 1.3.2 des dispositions interprétatives du même règlement qui stipule que « dans une zone donnée, seuls sont autorisés les usages expressément permis dans cette zone ainsi que les usages qui sont autorisés par ailleurs dans toutes les zones, à moins qu’ils ne soient explicitement prohibés dans la zone donnée ».

[10] Chapdelaine c. Équipements d’incendie Levasseur inc., J.E. 97-797 (C.A.); St-Sauveur (Ville de) c. Cloutier, 2009 QCCS 4166, par. 86, 87 (décision confirmée en appel, C.A., 2011-04-27, Cloutier c. St-Sauveur (Ville de), préc. note 5).

[11] À titre d’exemple : Prévost (Municipalité de) c. Cloutier, 2013 QCCM 22; Québec (Ville de) c. Gaudreault, EYB 2011-194112 (C.M.); St-Jean-sur-Richelieu (Ville de) c. Girard, 2013 QCCS 909 (appel rejeté sur requête, C.A., 2013-07-08); Bois-des-Filion (Ville de) c. Mercier, 2012 QCCA 414; Nadeau c. Montréal (Ville de), 2007 QCCA 1037;  St-Lazare (Municipalitéde la paroisse de) c. Rabinovitch, J.E. 99-2113 (C.A.).

[12] Voir l’article Général/1.1 du Règlement de zonage - 1642.

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