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Décision

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9142-6023 Québec inc. c. Dostie

2014 QCCS 680

JB3430

 
 COUR SUPÉRIEURE

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE

GATINEAU

N° :

550-17-006030-116

DATE :

27 février 2014

______________________________________________________________________

 

SOUS LA PRÉSIDENCE DE :

L’HONORABLE

MARTIN BÉDARD, J.C.S.

______________________________________________________________________

 

9142-6023 QUÉBEC INC.,

 

DEMANDERESSE,

c.

PATRICIA DOSTIE,

- et -

DENIS MÉNARD,

DÉFENDEURS,

- et -

L’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE PAPINEAU,

MIS EN CAUSE.

______________________________________________________________________

 

JUGEMENT

______________________________________________________________________

 

[1]           Le 8 juillet 2011, la demanderesse intente une action négatoire de servitude et requête en injonction permanente contre les défendeurs, dans le but de leur interdire l’usage d’une plage.

[2]           Les défendeurs prétendent détenir une servitude de plage et subsidiairement, ils allèguent détenir une servitude de passage menant au lac et de ce fait, peuvent utiliser la plage, ce droit étant accessoire à la servitude de passage. Ils invoquent de plus, les dispositions de l’art. 920 C.c.Q. et disent s’être fait consentir ce droit riverain par leur auteur.

[3]           Tel est le litige.

LES FAITS

[4]           Le 16 décembre 2004, la demanderesse acquiert quatre immeubles de M. André Yelle, aussi auteur des défendeurs.

[5]           Deux de ces immeubles sont visés par le présent litige.

[6]           Ils sont ainsi décrits à l’acte d’achat :

DÉSIGNATION

« 1) Un  immeuble connu et désigné comme étant le lot DIX-SEPT de la subdivision officielle du lot VINGT-TROIS pour le DEUXIÈME RANG du canton de Hartwell, circonscription foncière de Papineau (23-17; Rg 2).

             […]

3) Un immeuble connu et désigné comme étant une partie du lot VINGT-TROIS pour le DEUXIÈME RANG du canton d’Hartwell, circonscription foncière de Papineau (ptie 23; Rg 2), étant toute cette partie dudit lot, bornée vers le Nord par le Lac Simon et mesurant, suivant une corde, vingt-sept mètres et vingt-cinq centièmes (27,25m), vers le Nord-Est par une partie du lot 25-15 desdits rang et canton et partie par une partie dudit lot VINGT-TROIS (23) et mesurant, suivant une ligne brisée, quarante-cinq mètres et soixante douze centièmes (45,72m) et quarante-deux mètres et deux centièmes (42,02m), vers le Sud par une partie dudit lot VINGT-TROIS (23) et par une partie du lot 23-10 desdits rang et canton propriété de la Municipalité de Lac Simon connue comme étant le chemin de la Baie Yelle et mesurant successivement douze mètres et deux centièmes (12,02m), trente-huit mètres et cinquante-trois centièmes (38,53m) et vers l’Ouest par le lot 23-17 desdits rang et canton et mesurant soixante-quatre mètres et soixante-deux centièmes (64,62m). Contenant en superficie plus ou moins deux mille sept cent vingt mètres carrés (2 720m2).»

[7]           Ces deux  immeubles sont situés entre le Chemin de la Baie Yelle, et le Lac Simon, tel qu’il appert du plan de l’arpenteur François Gauthier, P-19.

[8]           Le premier immeuble est constitué de l’assiette du chemin sur lequel les défendeurs ont exercé, jusqu’en 2004, avec de nombreux autres propriétaires ayant le même auteur, André Yelle, un droit de passage pour accéder au lac Simon. C’est le lot 23-17.

[9]           L’achat des quatre immeubles par la demanderesse, était conditionnel à ce que l’assiette de ce chemin (23-17) soit déplacée le long de la lisière Est de l’immeuble 3,  au lot 23 Ptie, décrit à l’acte P-1 comme l’immeuble 3.

[10]        Cette condition a été remplie lorsque le vendeur a fait signer auxdits propriétaires, bénéficiaires de ladite servitude de passage, un consentement à déplacer l’assiette de la servitude (P-17).

[11]        Les défendeurs ont refusé de signer l’acte proposé (P-17).

[12]        Suite à des négociations entre leur procureur et celui du vendeur, M. André Yelle, ils ont signé l’acte P-7, le 16 décembre 2004.

[13]        L’acte d’achat entre la demanderesse et M. Yelle (P-1), a été signé le même jour.

[14]        Les problèmes relatifs à l’utilisation de la plage ont débuté l’été suivant, ce qui amènera, sept ans plus tard, au litige dont je suis saisi.

[15]        Le 21 mai 1996, Patricia Dostie, la défenderesse, acquiert avec sa sœur, un immeuble décrit comme étant  le lot 23-45 (P-5).

[16]        Les défendeurs sont maintenant copropriétaires de cet immeuble.

[17]        C’est en fait le chalet qu’elles louaient de M. Yelle, depuis 1986.

[18]        Cet acte crée deux servitudes: la première crée une servitude de passage à pied et en véhicule, sur un fonds servant distinct. Cette servitude n’est pas en cause dans le présent litige.

[19]        La seconde servitude est, elle, au cœur du présent litige.

[20]        Il convient de citer certains extraits de l’acte d’acquisition (P-5) :

«AUTRE SERVITUDE DE PASSAGE À PIED SEULEMENT

             Le vendeur constitue par les présentes, contre l’immeuble ci-après désigné sous la rubrique DÉSIGNATION D, (lot 23-17) dont il est propriétaire, étant le fonds servant et l’assiette, en faveur de l’immeuble objet de la présente vente, soit l’immeuble ci-devant désigné sous la rubrique «DÉSIGNATION A», étant le fonds dominant, une servitude réelle et perpétuelle de passage à pied seulement, excluant l’usage de tout véhicule d’une quelconque nature, permettant aux propriétaires du fonds dominant, les membres de leurs familles et leurs invités, de communiquer du chemin de la Baie Yelle, soit des lots dix et quarante de la subdivision officielle du lot vingt-trois, rang deux (Lots 23-10 et 23-40, Rg. 2) audit cadastre, au Lac Simon, et d’utiliser la plage aménagée en bordure dudit lac, soit sur une partie du lot vingt-trois, rang deux (Ptie 23, Rg. 2) audit cadastre, propriété du vendeur, soit à proximité de l’immeuble ci-après désigné sous la rubrique «DÉSIGNATION D»,  et dont le situs est bien connu des parties, savoir :

DÉSIGNATION D

Un terrain vacant, connu et désigné comme étant le lot DIX-SEPT de la subdivision officielle du lot VINGT-TROIS, RANG DEUX (Lot 23-17, Rg. 2) au cadastre officiel du CANTON DE HARTWELL, circonscription foncière de Papineau, Province de Québec.

CONDITIONS

             La présente servitude de passage à pied seulement est consentie à charge par les usagers de :

1-    Participer financièrement ou par corvée ou autrement à l’entretien et à la réparation du chemin constituant l’assiette et le fonds servant relatif à ladite servitude de passage à pied seulement ci-devant consentie, en commun avec l’ensemble des usagers.

2-    Ne pas circuler sur ledit chemin en véhicule d’une quelconque nature.

3-    N’aménager aucun quai ou effectuer quelqu’autre aménagement sur les rives du lac Simon.

4-    Ne pas stationner ni permettre le stationnement d’un quelconque véhicule sur l’immeuble ci-devant désigné sous la rubrique DÉSIGNATION D.

5-    Ne jamais permettre que plus de dix (10) personnes parmi les propriétaires du fonds dominant, les membres de leurs familles et leurs invités n’utilisent en même temps la plage du vendeur, aménagée en bordure du lac Simon, à proximité de l’immeuble ci devant désigné sous la rubrique «DÉSGNATION D» et dont le situs est bien connu des parties.

CONSIDÉRATION

Les présentes servitudes de passages sont consenties strictement en considération du service qu’elles procurent au fonds dominant et aux usagers.»

[21]        L’immeuble Désignation A est le lot 23-45, et celui,  Désignation D, le lot 23-17.

[22]        L’acte P-7, par lequel les défendeurs ont accepté la modification de l’assiette du droit de passage initial, reprend partie de la clause précitée de P-5, et prévoit ce qui suit :

« 10. Le présent déplacement de servitude n’affecte en rien les droits, déjà existants et créés dans l’acte publié sous le numéro 250640, sauf l’assiette, soit la clause «Autre servitude de passage à pied seulement» qui se lit comme suit :

« AUTRE SERVITUDE DE PASSAGE À PIED SEULEMENT

             Le vendeur constitue par les présentes, contre l’immeuble ci-après désigné sous la rubrique DÉSIGNATION D, dont il est propriétaire, étant le fonds servant et l’assiette, en faveur de l’immeuble objet de la présente vente, soit l’immeuble ci-devant désigné sous la rubrique «DÉSIGNATION A», étant le fonds dominant, une servitude réelle et perpétuelle de passage à pied seulement, excluant l’usage de tout véhicule d’une quelconque nature, permettant aux propriétaires du fonds dominant, les membres de leurs familles et leurs invités, de communiquer du chemin de la Baie Yelle, soit des lots dix et quarante de la subdivision officielle du lot vingt-trois, rang deux (Lots 23-10 et 23-40, Rg. 2) audit cadastre, au Lac Simon, et d’utiliser la plage aménagée en bordure dudit lac, soit sur une partie du lot vingt-trois, rang deux (Ptie 23, Rg. 2) audit cadastre, propriété du vendeur, soit à proximité de l’immeuble ci-après désigné sous la rubrique «DÉSIGNATION D» et dont le situs est bien connu des parties, savoir :

DÉSIGNATION D

Un terrain vacant, connu et désigné comme étant le lot DIX-SEPT de la subdivision officielle du lot VINGT-TROIS, RANG DEUX (Lot 23-17, Rg. 2) au cadastre officiel du CANTON DE HARTWELL, circonscription foncière de Papineau, Province de Québec».

[23]        A compter de la location du chalet éventuellement acheté, la défenderesse et sa famille, ont toujours utilisé le droit de passage situé sur le lot 23-17 pour accéder au lac.

[24]        Ils s’installaient sur la plage, toujours au même endroit, soit environ 10 ou 20 pieds, à l’Est du droit de passage (23-17).

[25]        Au début de l’été, ils y descendaient chaises, parasol, planche à voile et  éventuellement, une chaloupe.

[26]        A chaque jour, lorsqu’ils quittaient la plage, ils ramassaient les jouets des enfants et les remisaient dans un contenant de plastique qu’ils laissaient en bordure du terrain, avec les chaises pliées et le parasol fermé. La chaloupe était tirée sur la plage.

[27]        Ces objets demeuraient sur place jusqu’à l’automne, alors que l’on ramenait le tout au chalet, jusqu’à l’été suivant.

[28]        Cela s’est toujours fait, d’année en année, au su et avec l’accord de M. Yelle.

[29]        Les choses ont changé à compter de l’été 2005, soit après que la demanderesse se soit portée acquéreur des quatre immeubles de M. Yelle.

[30]        Les nouveaux propriétaires ont avisé tous les bénéficiaires de la servitude dont l’assiette avait été déplacée, dont les défendeurs, qu’ils n’avaient dorénavant plus accès à la plage.

[31]        S’en sont suivies des mises en demeure de part et d’autres.

[32]        La situation s’est calmée de 2006 jusqu’à 2011, et les défendeurs ont continué à utiliser la plage comme avant, sous réserve de l’achat d’un bateau moteur qui est ancré à une bouée, une dizaine de mètres au large.

[33]        Tel qu’indiqué antérieurement, la demanderesse intente son recours en 2011.

ANALYSE ET DISCUSSION

[34]        La preuve ne laisse aucun doute, que les défendeurs ont maintenu la même utilisation des lieux, tant lors de la location, de 1986 à 1996, qu’après leur achat, de 1996 à 2004, et ce, avec le plein accord M. André Yelle.

[35]        La première question est donc de déterminer si l’acte P-5, en plus de créer une servitude de passage à pied seulement,  sur l’assiette déplacée, a aussi créé en faveur des défendeurs, une servitude de plage.

[36]        La seconde question sera de déterminer quelle sera l’incidence, le cas échéant, de l’absence de servitude de plage.

[37]        Comme c’est le cas dans tous les contrats, il faut chercher à préciser quelle était la volonté des parties à l’époque de la signature du contrat P-5.

[38]        Les sœurs Dostie  louaient le chalet depuis déjà 10 ans, avant d’en faire l’achat.

[39]        Elles étaient, selon leur témoignage non contredit, très près de M. Yelle.

[40]        Elles ont attendu longtemps que M. Yelle accepte de leur vendre le chalet.

[41]        Pour elles, l’utilisation de la plage était une considération essentielle à cet achat.

[42]        La preuve supporte cet énoncé.

[43]        Que retrouve-t-on à la clause intitulée «AUTRE SERVITUDE DE PASSAGE À PIED SEULEMENT», page 6 de P-5 ?

[44]        On y précise le fonds servant, propriété du vendeur, M. Yelle, sous la rubrique D, soit le lot 23-17, l’assiette originale du droit de passage.

[45]        Ce droit de passage à pied n’est pas contesté par la demanderesse, qui avait fait de ce déplacement, une condition d’achat.

[46]        On y précise que la servitude de plage est en faveur du fonds dominant, désigné sous la rubrique A, le lot 23-45.

[47]        On y précise également la nature et la portée de la servitude: «une servitude réelle et perpétuelle de passage à pied seulement, excluant l’usage de tout véhicule de quelconque nature, permettant aux propriétaires du fonds dominant, les membres de leur famille et leurs invités, de communiquer du chemin de la Baie Yelle, soit les lots 23-10 et 23-40, au Lac Simon et d’utiliser la plage aménagée en bordure dudit lac, soit sur une partie du lot 23, propriété du vendeur, soit à proximité de l’immeuble ci-après désigné, le lot 23-17, et dont le situs est bien connu des parties».

[48]        La cinquième des conditions d’utilisation de ladite servitude est importante : le nombre de personnes utilisant la plage est limité à 10 personnes, en même temps.

[49]        Finalement, sous la rubrique CONSIDÉRATION on lit que «les présentes servitudes sont consenties strictement en considération du service qu’elles procurent au fonds dominant et aux usagers».

[50]        Il me paraît très clair que la volonté des parties, relativement à la plage, était d’en arriver à maintenir, après l’achat, le même usage qu’elles en faisaient au moment de la location.

[51]        Et c’est d’ailleurs ce qu’elles ont fait, encore une fois au su et avec le consentement de M. Yelle.

[52]        Rien dans la preuve ne me permet de mettre en doute cette conclusion de faits.

[53]        Le texte de l’acte créant «la servitude de passage à pied seulement» est clair, il n’a en rien besoin d’être interprété.

[54]        C’était là la volonté des parties.

[55]        L’acte P-5 a été publié tant sur le lot 23-17 que sur le lot 23-45.

[56]        La demanderesse reconnaît la servitude de passage dont elle a elle-même requis le déplacement. Elle ne reconnaît cependant pas «la servitude de plage», dont les défendeurs prétendent être bénéficiaires, et qui découlerait du même acte.

[57]        Je partage, à ce chapitre, les prétentions de la demanderesse.

[58]        La plage en cause n’est située sur aucune de ses propriétés de M. Yelle.

[59]        M. Yelle, bien que propriétaire d’immeubles riverains, vendus à la demanderesse, n’a jamais été propriétaire de la plage, qui elle, est du domaine public.

[60]        Cela est confirmé par le bail intervenu entre la demanderesse et  le Ministre du développement durable, de l’environnement et des parcs, P4, et particulièrement du plan qui est produit en Annexe audit bail.

[61]        La servitude porte sur le lot, 23-17, c’est l’assiette du droit de passage à pied seulement dont parle le même acte. C’est le lot servant.

[62]        Le lot 23-17 n’est pas la plage, c’est l’assiette du chemin qui y mène.

[63]        M. Yelle ne pouvait accorder une servitude sur une propriété qui ne lui appartenait pas, et à plus forte raison, sur une propriété de l‘État.

[64]        Cette servitude de plage n’est donc pas constituée légalement, elle n’a aucune valeur légale.

[65]        Voilà qui clos le débat quand à la «servitude de plage». Il n’y a pas de telle servitude.

[66]        Il reste cependant un problème pratique,  eu égard aux conclusions recherchées.

[67]        Le volet servitude de plage a été inséré sous la même rubrique que la servitude de passage à pied.

[68]        Je ne peux accéder à la demande de radier cette servitude qui au bureau de la publicité des droits, apparaît uniquement comme une servitude  de passage, car la servitude de passage, elle, est reconnue par la demanderesse.

[69]        Le présent jugement pourra être publié sur le titre aux seules fins qu’il soit reconnu qu’il n’y a aucune servitude de plage sur le titre, sans toucher ou radier la servitude de passage à pied seulement créée par la même clause de l’acte P-5, publié sous le numéro 250 640 circonscription foncière de Papineau, le 23 mai 1996.

[70]        Faut-il en conclure que les défendeurs n’ont pas pour autant le droit de se servir de la plage ?

[71]        Absolument pas.

[72]        La plage n’appartient ni à la demanderesse, ni aux défendeurs, mais à l’État.

[73]        La «servitude de plage», dans la mesure où c’était aussi, ce que voulait aussi créer l’acte P-5, n’est pas valide, mais n’affecte pas la validité de la «servitude de passage à pied seulement» d’ailleurs reconnue par la demanderesse.

[74]        Or, c’est cette servitude donnant accès au lac qui permet à tous ses bénéficiaires, y compris les défendeurs, de pouvoir utiliser la plage.

[75]        Il est de jurisprudence constante et bien établie, que le droit d’accès à une plage emporte le droit d’utiliser la plage.

[76]        Mon collègue le juge Prévost, dans la cause Granger c. Neas([1]), écrit ce qui suit :

«[123] L’article 552 C.c.B.-C. prévoit que la servitude est censée comprendre ce qui est nécessaire à son exercice. L’article 1177 C.c.Q. est au même effet.

 [124] Comme l’écrivait le juge Lebel dans Morin c. Morin :

        Le droit d’accès à des plans d’eau, qui ne comprendrait pas la possibilité d’usages sportifs ou récréatifs, resterait un droit vide et sans signification.

En définitive, l’analyse la plus exacte des droits des propriétaires riverains semble se dégager des quelques commentaires du juge Rinfret, cités plus haut, dans l’arrêt Garneau c. Diotte. Les propriétaires riverains d’un lac possèdent un droit d’accès et d’usage du plan d’eau. Ce droit est privé de sens s’il ne comprend pas le droit de poser les actes qui correspondent à l ‘utilisation récréative normale d’un cours d’eau, comme la natation, le canotage, l’installation d’un quai flottant.

             [125] Ce raisonnement, applicable aux propriétaires riverains, l’est tout autant au titulaire d’un droit d’accès à l’eau et à la plage.» (références omises)

[77]        Sans repasser en détail toute la jurisprudence portant sur l’étendue de la servitude en pareil cas, je me limiterai à dire que l’utilisation que peuvent en faire les bénéficiaires, doit être raisonnable eu égard aux circonstances. Elle doit répondre à la norme du bon père ou de la bonne mère de famille souvent retenue en droit civil.

[78]        La preuve démontre que les défendeurs utilisent la plage de la façon suivante :au début de l’été, ils descendent sur la plage, des chaises et un parasol, qui sont rangés chaque soir, en bordure du lot de la demanderesse.

[79]        Il faut comprendre que la propriété des défendeurs est située en arrière lot.

[80]        Le trajet pour se rendre à la plage a été allongé par le déplacement de l’assiette.

[81]        Ils utilisent un bateau moteur et une chaloupe, qu’ils encrent à une bouée, à une dizaine de mètres dans l’eau, à l’extérieur du territoire couvert par le bail hydrique de la demanderesse.

[82]        L’utilisation de la plage par les défendeurs n’est en rien excessive. Elle est, au contraire, très respectueuse.

[83]        Leur utilisation de la plage respecte tous les principes en la matière.

[84]        A titre de conclusion subsidiaire, la demanderesse me demande de circonscrire l’aire d’utilisation de la plage, à une parcelle de 10 m.,  en face de l’assiette du droit de passage 23-17.

[85]        Je ne peux accéder à cette demande pour deux raisons.

[86]        La première c’est que ce faisant, j’irais à l’encontre de l’intention des parties lors de la création de la servitude, ce qui ne peut être fait. L’acte P-5 ne restreint pas l’étendue sur laquelle l’accès à la plage pouvait s’exercer.

[87]        Je ne peux en rien restreindre leur droit à la plage.

[88]        La seconde raison, c’est que cela aurait pour effet de rendre impraticable et dangereux le droit à l’utilisation de la plage.

[89]        La preuve démontre en effet que le chemin d’accès, techniquement réservé à la circulation à pied seulement par les bénéficiaires de la servitude, est aussi utilisé, bien que sans droit, par des personnes non identifiées, qui utilisent le chemin d’accès comme rampe de mise à l’eau. Ils y reculent avec remorque et bateau, jusqu’au lac.

[90]        Cette situation est dangereuse, en particulier pour des enfants.

[91]        J’en arrive donc à la conclusion que même si la demanderesse a raison quant à la non-existence d’une servitude de plage, elle a tort dans son interprétation des droits des bénéficiaires du droit de passage, quant à l’utilisation de la plage.

            POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL

[92]        ACCUEILLE en partie, l’action négatoire de servitude en ce qui a trait à la servitude de plage;

[93]        DÉCLARE que le lot 23-53 dans le Deuxième Rang du canton de Hartwell, circonscription foncière de Papineau, dont la demanderesse est propriétaire, est libre de toute servitude de plage en faveur du lot 23-45 du même Rang et canton, dont les défendeurs sont propriétaires;

[94]        ORDONNE à l’officier de la publication des droits de la circonscription foncière de Papineau de procéder, sur paiement des droits prescrits, à la publication du présent jugement sur les lots concernés, 23-45 et 23-53, aux seules fins de préciser que cet acte, publié sur le lot 23-45, sous le numéro 260 540 de la circonscription foncière de Papineau, ne confère pas de servitude de plage en faveur dudit  lot, sans toutefois radier la servitude de passage à pied seulement qu’on retrouve à l’acte publié sous le numéro 260 540 de la circonscription foncière de Papineau, le  23 mai 1996, la dite servitude étant dûment publiée;

[95]        ACCUEILLE en partie la défense des défendeurs;

[96]        REJETTE les prétentions de la demanderesse quant à son droit d’interdire aux bénéficiaires du droit de passage le droit d’utiliser la plage;

[97]        REJETTE la requête en injonction permanente de la demanderesse;

[98]        REJETTE la demande de la demanderesse de restreindre le droit à l’utilisation de la plage reconnu aux bénéficiaires du droit de passage, par les actes P-7 et P-17;

[99]        Le tout chaque partie payant ses frais.

 

 

____________________           

MARTIN BÉDARD, J.C.S

 

Date d’audiences :

24 et 25 février 2014

Me  CAROLE ST-JEAN (Mes Godard Bélisle St-Jean & Associés):

       Procureurs de la demanderesse 9142-6023 Québec inc.

 

Me PIERRE McMARTIN (Mes Beaudry, Bertrand):

       Procureurs des défendeurs Patricia Dostie et Denis Ménard.

 



[1] 2010 QCCS 5803, para 123 et ss..

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