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Décision

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Laflamme c. Kapsa

2014 QCCA 391

COUR D’APPEL

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

GREFFE DE

 

MONTRÉAL

N° :

500-09-022097-117

(550-05-005760-973)

 

DATE :

 28 FÉVRIER 2014

 

 

CORAM :

LES HONORABLES

FRANÇOIS DOYON, J.C.A.

JACQUES A. LÉGER, J.C.A.

NICHOLAS KASIRER, J.C.A.

 

 

GILLES LAFLAMME

APPELANT - Défendeur en garantie

 

c.

 

JAN KAPSA

INTIMÉ - APPELANT INCIDENT (sur l’action en garantie)

INTIMÉ - INCIDENT (sur les honoraires extrajudiciaires)

Demandeur en garantie

et

ROBERT GRENIER

INTIMÉ - APPELANT INCIDENT (sur les honoraires extrajudiciaires)

INTIMÉ - INCIDENT (sur l’action en garantie)

Défendeur en garantie

 

 

 

 

ARRÊT

 

 

[1]           Cet appel soulève la question de la responsabilité du vendeur d’un lot grevé d’une servitude de passage et celle du notaire qui a omis d’en révéler l’existence à l’acheteur.

[2]           Le 9 septembre 2011, la Cour supérieure, district de Hull (maintenant Gatineau) (l’honorable Martin Castonguay), accueille partiellement l'action en garantie de l’acheteur Jan Kapsa en concluant à la faute professionnelle du notaire Gilles Laflamme et condamne ce dernier à lui verser des dommages-intérêts de 35 937,81 $. Le juge rejette par ailleurs le recours de M. Kapsa à l'endroit du vendeur Robert Grenier, ainsi que la demande reconventionnelle de ce dernier pour le remboursement des honoraires extrajudiciaires.

I           LE CONTEXTE

A) L'action principale

[3]           Au début des années 1940, M. Maurice Foley procède à la division du lot no 9, dont il est propriétaire, dans ce qui était à l’époque la ville de Hull. Ce morcellement a pour conséquence d'enclaver un des deux lots ainsi créés, lequel sera vendu à M. Alfred Browne le 18 novembre 1942. Quant au lot non enclavé, il demeure la propriété de M. Foley. Afin de remédier à l'enclave, l'acte de vente entre MM. Foley et Browne contient la clause suivante :

THIS SALE includes in favour of the purchaser, his successors, heirs and assigns and in favour of the other members of the family of the purchaser and friends a right of way, in common with the vendor his successors, heirs and assigns of a right of way for vehicles or otherwise through the residue of the said lot number 9 at the places indicated by the vendor, to communicate from the parcel of land presently sold to the Public Road; including use of gates, and said gates shall be kept closed each time when used.

[4]           Le 26 août 1949, M. Henri Basil Trudeau acquiert le lot de M. Browne. Ce lot lui appartiendra jusqu'à son décès, le 28 janvier 1984, alors qu’il est légué à son épouse Margaret Trudeau. Le 17 mars 1988, M. George Charron acquiert de la famille Foley le lot non enclavé sur lequel s’exerce le droit de passage des Trudeau et le revend à M. Robert Grenier le jour même.

[5]           À l'été 1994, M. Grenier, qui subdivisera le lot en deux pour créer les lots 9-54 et 9-55, entreprend des discussions avec la famille Trudeau afin de déplacer l'assiette du droit de passage, laquelle est située au même endroit depuis 1949. Un accord intervient et l'assiette est déplacée vers l'extrémité sud du lot 9-55, permettant ainsi la construction d'une résidence sur ce lot et le rendant plus attrayant aux yeux d’un acheteur éventuel.

[6]           Au mois de décembre 1994, M. Grenier vend le lot 9-54 (c’est-à-dire celui qui n’est pas grevé du droit de passage en faveur des Trudeau) à un prix de 40 000 $. Le 6 juillet 1995, il vend à MM. Jan Kapsa et John Sawdon le lot 9-55, qui fait l'objet du présent litige, pour une somme de 30 000 $. L’acte de vente, passé devant le notaire Laflamme, contient la clause suivante :

SERVITUDE(S)

The vendor declares that the immovable property is free of servitudes.

[7]           Peu après l’acquisition du lot, MM. Kapsa et Sawdon entament la construction de leur résidence. Malgré une rencontre avec le fils Trudeau, qui leur parle de son droit de passage sur leur propriété, MM. Kapsa et Sawdon installent un puits au centre de l'assiette du droit de passage et aménagent un stationnement qui empiète sur cette assiette. Ils vont également y déposer des morceaux de bois et des déchets.

[8]           Le 4 juin 1996, le fils Trudeau fait tenir à MM. Kapsa et Sawdon copie des actes d’achat antérieurs, incluant l’acte de 1942 entre MM. Foley et Browne. Surpris, MM. Kapsa et Sawdon consultent alors la notaire Michèle Lafontaine, employée du notaire Laflamme, en l’absence de ce dernier, qui est en vacances. Elle leur confirme l’existence d’une servitude en faveur du fonds des Trudeau. À son avis, le droit n’est aucunement équivoque, au motif, d’une part, qu’une servitude est inscrite au registre foncier et, d’autre part, qu’il existe un droit de passage pour cause d’enclave.

[9]           Ne pouvant exercer son droit de passage, le 23 septembre 1997, Mme Margaret Trudeau introduit contre MM. Kapsa et Sawdon le recours principal, qui est une action en reconnaissance de servitude, en injonction permanente et en dommages-intérêts. À titre subsidiaire, elle demande que la Cour déclare son lot enclavé et reconnaisse son droit de passage. Le 24 mars 1998, MM. Kapsa et Sawdon appellent en garantie le notaire Laflamme et le vendeur Grenier, afin qu'ils prennent fait et cause pour eux. Subsidiairement, ils demandent leur condamnation solidaire à des dommages-intérêts de 126 694 $.

[10]        Le 31 juillet 1999, M. Sawdon vend ses droits dans l'immeuble à M. Kapsa. Le 15 mai 2000, l'action en garantie est disjointe de l'action principale, de sorte que l’action confessoire de servitude et en injonction permanente procède devant le juge Louis S. Tannenbaum de la Cour supérieure.

[11]        Au moment du procès, Mme Trudeau est décédée et son fils a repris l’instance. Le juge Tannenbaum rend jugement le 19 mai 2004, jugement rectifié le 4 juin de la même année. Il reconnaît l'existence d'une servitude réelle de passage sur le terrain de M. Kapsa en faveur du fonds de M. Trudeau. Il ordonne à M. Kapsa de cesser d’entraver l’exercice de ce passage et il le condamne à payer 44 331 $ à M. Trudeau, afin de le rembourser de ses honoraires extrajudiciaires.

[12]        Ce jugement sera confirmé par la Cour le 21 avril 2006.

B) Les procédures postérieures à l'action principale

[13]        Tout cela conduit à l’action en garantie et le procès est instruit devant le juge Castonguay en janvier et en mai 2011.

[14]        S’appuyant sur la garantie légale contre l’éviction, M. Kapsa reproche à M. Grenier de ne pas lui avoir dénoncé la servitude de passage. Quant au notaire Laflamme, M. Kapsa lui reproche d’avoir été négligent dans l'accomplissement de son mandat. Il soutient que l'examen déficient des titres, lequel n'a pas permis de constater la servitude de passage grevant le lot 9-55 au moment de la vente, engage sa responsabilité. Par conséquent, il réclame à MM. Grenier et Laflamme, solidairement, les dommages subis en raison de leurs manquements respectifs (perte de valeur de la propriété, déplacement du puits, réaménagement du stationnement, troubles et inconvénients, etc.).

[15]        M. Laflamme se défend contre cette action en garantie en invoquant l’absence de faute et la nature purement personnelle du droit conféré à M. Browne, éteint depuis. Par ailleurs, si faute il y a, il estime que celle-ci n’a en rien causé le préjudice dont se plaint M. Kapsa.

[16]        De son côté, M. Grenier, qui nie les allégations de M. Kapsa à son endroit, réclame à ce dernier, par demande reconventionnelle, les honoraires extrajudiciaires qu’il lui en coûte pour se défendre à l’action, ainsi qu'une somme de 5 000 $ à titre de troubles, dommages et inconvénients.

II          LE JUGEMENT DE PREMIÈRE INSTANCE

[17]        Selon le juge de première instance, le notaire Laflamme a commis une faute professionnelle en ne constatant pas l’existence de la servitude, en ne faisant pas les vérifications rendues nécessaires par les circonstances et en n’avertissant pas les acheteurs de ce qu’il qualifiait de droit personnel. Sa responsabilité est donc engagée envers M. Kapsa.

[18]        En ce qui concerne le lien de causalité entre la faute de M. Laflamme et le préjudice, le juge estime qu'« en raison des déclarations de Laflamme, Kapsa croyait que le droit des Trudeau était éteint depuis longtemps » et que le coût de déplacement du puits artésien et du stationnement ainsi que la perte de valeur de la propriété sont en conséquence liés à la faute. Il accorde donc une indemnisation de 35 937,81 $ avec « intérêt et l’indemnité additionnelle à compter de l’assignation sur la somme de 24 675 $ et avec l’intérêt et l’indemnité additionnelle à compter du 19 mai 2004, quant à la somme de 11 262,81 $ ».

[19]        Par ailleurs, il exonère M. Grenier de tout blâme, écrivant que « [l]a preuve démontre clairement que Grenier a dénoncé à Kapsa la situation telle qu’il la connaissait et telle qu’elle lui avait été représentée ». Il rejette donc l’action de M. Kapsa à son endroit, mais rejette également la demande reconventionnelle de M. Grenier, au motif qu’il ne peut assimiler la conduite de M. Kapsa à un abus de droit.


III         LES Appels ET L’ANALYSE

[20]        Il convient de préciser brièvement le contexte procédural des recours en première instance de même que de l’appel principal et des deux appels incidents.

[21]        Le recours principal était une action confessoire introduite le 23 septembre 1997 par Mme Margaret Trudeau contre MM. Kapsa et Sawdon. Dans sa procédure introductive d’instance, Mme Trudeau demandait une reconnaissance de servitude, une injonction permanente contre ses voisins et des dommages-intérêts.

[22]        Dès 1998, MM. Kapsa et Sawdon appellent en garantie le notaire Laflamme et leur vendeur Grenier afin qu’ils prennent fait et cause pour eux contre Mme Trudeau et, subsidiairement, ils demandent une condamnation des défendeurs en garantie à des dommages-intérêts.

[23]        Le 15 mai 2000, l’action en garantie est disjointe de l’action confessoire. Comme on le sait, le 4 juin 2004, le juge Tannenbaum rend un jugement rectifié sur l’action confessoire opposant M. Basil Trudeau (en reprise d’instance de sa mère décédée) et MM. Kapsa et Sawdon (on notera que M. Kapsa sera reconnu seul propriétaire du fonds servant)[1]. Le juge déclare le terrain de M. Kapsa grevé d’une servitude à l’avantage du terrain des Trudeau, émet une ordonnance d’injonction permanente enjoignant M. Kapsa de cesser d’entraver le chemin sur lequel la servitude s’exerce et le condamne à des dommages-intérêts. Le 21 avril 2006, ce jugement est confirmé en appel[2].

[24]        Soulignons que le notaire Laflamme et le vendeur Grenier étaient simplement mis en cause et témoins lors de l’instance tenue devant le juge Tannenbaum, et qu'ils n’étaient pas visés par les conclusions du jugement sur l’action confessoire. Une requête présentée par M. Laflamme pour être mis hors de cause de l’appel a été accueillie le 14 juillet 2004. Soulignons aussi que certaines des dépositions de M. Grenier et de M. Laflamme faites au cours du procès devant le juge Tannenbaum ont été produites lors de l’action en garantie. Parmi ces dépositions, soulignons le témoignage de M. Grenier dans lequel il dit avoir dénoncé à MM. Kapsa et Sawdon, avant la vente du terrain, la présence d’un chemin de passage traversant le terrain à vendre. Le juge Tannenbaum souligne au paragraphe 62 de ses motifs le caractère crédible du témoignage de M. Grenier.

[25]        Dans l’action en garantie opposant MM. Kapsa et Sawdon, demandeurs en garantie, au notaire Laflamme et M. Grenier, l’existence d’une servitude portant sur le terrain appartenant à M. Kapsa n’est plus en litige : elle est par ailleurs admise par M. Kapsa dans ses procédures en garantie. Outre M. Kapsa et d’autres témoins, les défendeurs en garantie Laflamme et Grenier témoignent devant le juge Castonguay pour répondre aux allégations de la demande en garantie et, dans le cas de M. Grenier, pour formuler une demande reconventionnelle pour abus de procédures à l’endroit de M. Kapsa.

[26]        La servitude n’étant plus contestée dans l’action en garantie, M. Kapsa reproche à M. Laflamme d’avoir été négligent dans l’exécution de son mandat professionnel à titre de notaire instrumentant. Par ailleurs, s’appuyant sur la garantie légale contre l’éviction, M. Kapsa reproche à son vendeur Grenier de ne pas lui avoir dénoncé la servitude et d’avoir déclaré, à l’acte de vente, que le terrain était libre de toute servitude. Enfin, M. Kapsa réclame solidairement de MM. Grenier et Laflamme, en raison de leurs fautes respectives, des dommages pour le préjudice qu’il a subi.

[27]        Dans l’appel principal, M. Laflamme s’en prend à la conclusion du juge Castonguay que ses omissions à titre de notaire ont causé le préjudice dont M. Kapsa se plaint (voir IV.1). Dans son appel incident, M. Kapsa conteste la conclusion du juge Castonguay selon laquelle le vendeur Grenier n’est pas responsable en raison du non-respect de la garantie contre l’éviction (voir IV.2). Quant à l’appel incident de M. Grenier, il conteste le rejet de sa demande reconventionnelle contre M. Kapsa pour abus de procédures (voir IV.3).

[28]        Pour les motifs qui suivent, la Cour est d’avis que l’appel principal et les deux appels incidents doivent être rejetés.

IV.1     L’APPEL PRINCIPAL

[29]         L’appelant invoque divers moyens qu’il convient de regrouper ainsi : A) les erreurs du juge sur l’existence d’un lien causal entre la faute du notaire et le préjudice subi par M. Kapsa; B) les erreurs du juge dans l’appréciation des dommages que M. Kapsa peut réclamer en raison de la faute du notaire.

A) Le lien causal

[30]        Selon l’appelant, le juge de première instance se serait mépris en omettant de vérifier l’existence d’un lien de causalité entre sa faute professionnelle et le préjudice dont l’intimé Kapsa se dit victime.

[31]        L’appelant formule son grief tantôt comme erreur de droit, tantôt comme erreur manifeste et déterminante dans l’évaluation de la preuve.

[32]        Il y voit d’abord une erreur de droit : « le processus décisionnel de l’honorable juge de première instance », soutient-il dans son exposé écrit, « est totalement muet sur un élément aussi essentiel que le lien de causalité, que ce soit au moment de discuter de la responsabilité de l’Appelant que d’accorder les dommages ».

[33]        L’appelant se trompe sur ce point. Toutes les conditions de la responsabilité du notaire sont vérifiées par le juge, y compris l’existence du lien causal entre la faute et le dommage. Il n’y a pas d’erreur de droit.

[34]        Notons d’abord que le juge de première instance retient que le notaire Laflamme a commis une faute dans l’exécution de son mandat en omettant de dénoncer à MM. Kapsa et Sawdon l’existence d’un droit de passage et en négligeant de pousser plus loin ses recherches quant à la nature de ce droit[3]. Cette faute est commise avant la signature de l’acte de vente dans lequel le vendeur Grenier déclare aux acheteurs Kapsa et Sawdon « The vendor declares that the immovable property is free of servitudes ». Il y a lieu de souligner que l’existence même d’une faute du notaire a été âprement disputée par l’appelant en première instance, ce qui explique sans doute l’importance que le juge accorde au critère de la faute dans ses motifs comparativement au développement qu’il consacre aux autres conditions de la responsabilité.

[35]        En appel, le notaire Laflamme ne remet plus en cause la détermination de sa faute, mais il présente des arguments de fait et de droit pour démontrer une absence de lien causal afin d’écarter sa responsabilité malgré ses erreurs.

[36]        Le juge n’omet pas de relier la faute du notaire au préjudice réclamé par l’acheteur Kapsa. Contrairement à ce que soutient l’appelant, qui voit un silence sur la question dans le jugement entrepris, le juge explique la détermination factuelle qui sert de lien entre la faute et le préjudice dans le cadre de son analyse des dommages :

[67]            La preuve démontre que le puits artésien a été creusé concurremment à la construction de la résidence de Kapsa en 1995 et directement dans l'assiette du droit de passage dont bénéficiait le lot Trudeau.

[68]            À cette même époque et en raison des déclarations de Laflamme, Kapsa croyait que le droit des Trudeau était éteint depuis longtemps. Ce n'est que le 4 juin 1996 [pièce PG-21] que Hugh Trudeau transmettait à Sawdon copie des actes sur lesquels Me Lafontaine s'est basé pour déclarer que le lot Trudeau bénéficiait d'une servitude réelle.

[69]          En dépit des termes durs dont il fut l'objet par le juge Tannenbaum, Kapsa est donc justifié d'en réclamer le coût de déplacement, puisque c'est son attitude post-révélation de la servitude qui lui est principalement reprochée[4].

[37]        Le lien causal est certes succinctement exposé, mais les motifs suffisent largement pour identifier le fondement de la décision du juge.

[38]        Au moment de la vente, M. Kapsa croyait, selon le constat du juge, que le terrain qu’il achetait n’était pas grevé d’une servitude. En effet, la preuve révèle qu’au moment de la préparation de l’acte de vente, le notaire Laflamme explique aux deux parties - les acheteurs Kapsa et Sawdon, d’une part, et le vendeur Grenier, d’autre part - qu’à son avis, le seul droit qui grevait le terrain était une « servitude personnelle » créée en 1942 qui, depuis 1949, était éteinte.

[39]        Toujours selon l’appréciation de la preuve retenue par le juge, M. Kapsa s’est fié sur l’exactitude des déclarations fautives du notaire faites au moment de la conclusion de la vente le 6 juillet 1995. Sur la foi du conseil du notaire et de la déclaration de M. Grenier, M. Kapsa croyait, à tort, que le terrain était libre de toute servitude (sauf pour le droit de passage à pied au profit de M. Hett). Cette croyance erronée l’a amené à subir un préjudice entre le moment où le notaire a donné son conseil fautif et le moment où M. Kapsa a appris la vérité, c’est-à-dire qu’une servitude au profit du terrain voisin Trudeau traversait l’immeuble acheté de M. Grenier. Le lien causal entre la faute et le préjudice est ainsi établi dans les faits. Pendant cette période, M. Kapsa a subi des pertes en raison de la confiance qu’il avait dans l’opinion du notaire fautif, notamment en creusant un puits artésien dans l’assiette de la servitude.

[40]        L’appelant a donc tort de prétendre que le juge a erré en droit en omettant de faire le constat du lien causal dans son évaluation de la responsabilité du notaire.

[41]        L’appelant pousse son argument plus loin : il est d’avis que le juge aurait aussi commis une erreur manifeste et déterminante dans l’appréciation du lien causal puisque la preuve administrée devant le juge Castonguay, et avant lui devant le juge Tannenbaum, est à l’effet contraire. Plus précisément, il soutient que les omissions du notaire ont été sans conséquence puisque MM. Kapsa et Sawdon avaient été informés par le vendeur Grenier, avant la conclusion de la vente, qu’une servitude grevait le terrain. Toujours selon l’appelant, le juge Tannenbaum avait déjà réglé la question dans son jugement. Lors de l’action confessoire, dit l’appelant, le juge Tannenbaum retient de la preuve que M. Grenier aurait dénoncé l’existence d’une servitude à ses futurs acheteurs avant la vente et le juge Castonguay ne pouvait le contredire sur ce point à partir de la preuve présentée sur l’action en garantie.

[42]        L’appelant se trompe encore. Il n’a pas fait la démonstration que le juge de première instance commet une erreur manifeste et déterminante en retenant la preuve du lien causal.

[43]        La détermination hautement factuelle du juge Castonguay énoncée au paragraphe 68 de ses motifs « qu’en raison des déclarations de Laflamme, Kapsa croyait que le droit des Trudeau était éteint depuis longtemps » prend appui dans la preuve documentaire et testimoniale administrée devant lui lors de l’action en garantie.

[44]        Devant le juge Castonguay, nous savons que M. Kapsa ne nie plus l’existence de la servitude à l’avantage du terrain des Trudeau, existence établie par le jugement du juge Tannenbaum.

[45]        De plus, il admet que M. Grenier lui a dit, avant la vente, qu’il existait un chemin de passage traversant le terrain. Toutefois, il témoigne que M. Grenier ne lui a pas dit à l’époque que ce chemin était une servitude réelle, mais plutôt que le chemin, relativement peu utilisé, était un chemin public utilisé par les Trudeau et d’autres gens du coin.

[46]        Le juge Castonguay retient de sa lecture de la preuve que « si Grenier n’a jamais caché la présence d’un chemin, ce qui aurait été difficile à faire, il ne s’est jamais aventuré à qualifier les droits des Trudeau quant à ce chemin »[5].

[47]        L’appelant ne fait voir aucune erreur dans cette détermination du juge de première instance.

[48]        En effet, avant la vente, M. Grenier était plutôt incertain sur la nature juridique du chemin de passage qu’il dénonçait aux futurs acheteurs. À sa connaissance, toutefois, il n’y avait pas de droit « inscrit » ou de « servitude légale » sur le terrain. Devant cette incertitude, les parties sont allées consulter le notaire Laflamme - le notaire utilisé par M. Grenier pour d’autres transactions visant le même terrain - avant la conclusion de la vente pour y voir clair. Le notaire leur a dit qu’il n’y avait pas de servitude réelle inscrite contre le terrain. Il explique plutôt qu’un M. Browne - l’auteur des Trudeau - a créé un droit de passage sous forme de « servitude personnelle » en 1942 mais que ce droit était éteint depuis 1949, date à laquelle M. Browne transfère le terrain à M. Trudeau, père. Le notaire Laflamme confirme qu’il a donné cette opinion aux deux parties avant la vente.

[49]        M. Grenier se fie donc au conseil du notaire quand il fait la déclaration à l’acte de vente du 6 juillet 1995 selon laquelle il n’y a pas de servitude grevant l’immeuble (sauf pour un droit de passage à pied d’un certain M. Hett, ce qui n’est pas en litige).

[50]        M. Kapsa se fie aussi au conseil du notaire et à la déclaration à l’acte par son vendeur. Il affirme avoir cru à l’époque que le chemin de passage dont lui parlait M. Grenier avant la vente n’était pas un droit réel, mais un droit de passage qui était éteint. (Il témoigne avoir été étonné que le vendeur, et non le notaire, déclare à l’acte que le terrain est libre de toute servitude, mais son étonnement s’explique seulement du fait qu’il comprenait mal le rôle, sur ce plan, du notaire instrument dans la confection d’un acte authentique de vente).

[51]        La croyance partagée par le notaire, le vendeur Grenier et les acheteurs Kapsa et Sawdon perdure après la vente. Le 15 mai 1997, M. Grenier signe une lettre, adressée « To whom it may concern », dans laquelle il explique avoir indiqué à MM. Kapsa et Sawdon, avant la vente, l’existence d’un chemin de nature publique sur le terrain à vendre : « I indicated », écrit-il, « that the ‘road’ was used by the Trudeaus infrequently for decennies [sic] and that there was a public nature to this path that extended down to the river ». M. Grenier ajoute : « I then told the purchasers that I was unaware of any registered ‘rights of way’ across my property [...]. ». La lettre continue ainsi :

Since the purchasers [Kapsa et Sawdon] did not have a notary, I recommended my notary [Me Gilles Laflamme] that [sic] was familiar with the site and had recently done work for it. [...]

The notary was asked for confirmation about the non existance [sic] of any legal right of way to the Trudeau’s property, because the purchasers were greatly concerned.

On July 7, 1995, the deed was signed. [...] the notary confirmed that there were no other legal rights of way across the property and that the records were searched back to 1936.

[52]        À la même date, MM. Kapsa et Sawdon reconnaissent la véracité du contenu de la lettre (ils ont participé à sa confection) en la contresignant.

[53]        M. Grenier confirme dans son témoignage qu’au moment de la vente, tous étaient du même avis - vendeur, acheteurs, notaire - qu’il n’y avait pas de servitude « légale » (pour reprendre son mot) portant sur l’immeuble en faveur du fonds appartenant aux Trudeau.

[54]        M. Kapsa n’apprendra définitivement de l’existence de la servitude réelle qu’après la vente quand M. Hugh Trudeau transmet des copies de ses titres à M. Sawdon en juin 1996. (Il semble avoir parlé à M. Trudeau entre le moment de la vente et cette date, mais le juge de première instance n’y voit rien pour ébranler la croyance de M. Kapsa dans le conseil du notaire à cette époque). Jusqu’à cette date, M. Kapsa était fondé de croire - sur la base des déclarations fautives de M. Laflamme - que son terrain était libre de toute servitude, à l’exception de celle de M. Hett. Un mois plus tard - le 29 juillet 1996 - Me Michelle Lafontaine, notaire qui travaille au même cabinet que M. Laflamme, écrit à M. Kapsa pour l'informer que, contrairement à ce que son associé Laflamme lui avait laissé croire, l’acte de 1942 créait une servitude réelle sur son terrain à l’avantage de l’immeuble des Trudeau.

[55]        La conclusion du juge Castonguay sur ce point est donc conforme à la preuve administrée devant lui. L’appelant ne fait pas voir une erreur manifeste et déterminante dans cette détermination factuelle qui permettrait l’intervention de la Cour.

[56]        L’appelant avance un deuxième moyen pour contester le constat par le juge Castonguay d’un lien causal entre la faute du notaire et les dommages réclamés. Il reproche au juge d’avoir contredit les déterminations du juge Tannenbaum. Le juge Tannenbaum, plaide-t-il, a retenu qu’avant la vente, M. Grenier a dénoncé l’existence non pas d’un quelconque chemin, mais d’une véritable servitude traversant le terrain. Investis d’une présomption de véracité, les constats faits par le juge Tannenbaum dans le premier volet du procès ne pouvaient, plaide l’appelant, être mis de côté par le juge Castonguay.

[57]        Là encore, l’appelant se trompe. Il accorde trop d’importance au jugement du juge Tannenbaum qui n’avait pas la mission de trancher l’action en garantie. Le juge Tannenbaum devait se prononcer sur l’existence de la servitude, ce qu'il a fait, mais il n’avait pas le devoir de se prononcer sur le comportement du notaire Laflamme ou de M. Grenier, parties seulement à l’action en garantie.

[58]        Vues de cette perspective, les déterminations factuelles du juge Tannenbaum ne sont nullement fatales aux arguments de M. Kapsa, même si le juge est très sévère quant à la valeur du témoignage de ce dernier.

[59]        Regardons de plus près les constatations du juge Tannenbaum, lors de l’action confessoire, sur le témoignage du vendeur Grenier, témoin que le juge considère comme « entirely credible, notwithstanding that his deed of transfer to the Defendants [Kapsa et Sawdon], contains a clause stating that there are no servitudes affecting the property »[6].

[60]        Ayant noté que M. Grenier avait indiqué l’existence d’un chemin au moment où il montrait le terrain à MM. Kapsa et Sawdon avant la vente, le juge Tannenbaum cite le témoignage de M. Grenier qui affirme avoir dénoncé une « servitude » :

[61]         Mr. Robert Grenier, Defendants’ auteur, the vendor in the deed P-11, testified at the trial.

[62]          Before proceeding with a summary of his evidence, I must state that I found his testimony to be entirely credible, notwithstanding that his deed of transfer to the Defendants, contains a clause stating that there are no servitudes affecting the property. He testified at length about the Trudeau’s right of way and explained that he consented to indicate in P-11 that the property was free of servitudes since neither his notary, that is notary Laflamme, nor his surveyor had found a servitude. It is interesting to note that Mr. Grenier’s deed of acquisition for the property in question (D-5 Charron to Grenier, on March 17th, 1988), while it stated generally under the heading of: Vendors declarations: «that the property is free of all encumbrances», does not contain any specific reference to servitudes as is the case with P-11. The Court concludes that the clause was insisted upon by the Defendants.

[63]           Mr. Robert Grenier testified that when the Defendants visited the property and expressed an interest in purchasing that he showed and explained the limits of the property and that respecting the road running thru a forested part that same was the road that the owners of the neighbouring property the Trudeaus were using to access their property and had been doing so for many many years.

[64]          The right of way claimed (P-25), runs from the Trudeau property, thru a forested part of Defendants’ property, and when one exits the forested part, it continues across Defendants’ property to the public road (P-24 and P-25.1).

[65]            I cite from Mr. Grenier’s testimony before me:

«Q.  Quand vous avez acheté, étiez-vous conscient que vous achetiez un terrain sujet à une servitude ?

R.  Oui. On ne pouvait pas éviter cette servitude, ça saute aux yeux.

Q.  Qui était le bénéficiaire de cette servitude-là ?

R.  Comme j’ai dit, la famille Trudeau et les pêcheurs du coin.

      J’ai expliqué à tous les acheteurs sans exception que j’avais déplacé le droit de passage, le droit d’accès acquit au cours d’un demi-siècle, que je l’ai déplacé vers la résidence des Lepage pour faire le cadastre de mon terrain. J’ai expliqué ça à tous les acheteurs sans exception. C’était pour moi une condition essentielle ce droit de passage était tellement évident qu’il m’a forcé à vendre ce terrain 10,000$ de moins de d’autres que j’avais vendus en décembre».

[…]

[70]            Referring to his visit in the spring of 1996, Mr. Grenier continues:

« Les deux étaient là. J’ai dit: «Comment ça se fait que vous avez mis tout ça sur le chemin des Trudeau et le puits en plein milieu ». La réponse que j’ai eue: «Il n’y a pas de droit de passage. Le notaire nous l’a dit». Il référait au fait que le notaire leur avait dit qu’il n’y avait pas un droit inscrit. Mais pour moi, il y avait toujours eu d’une façon inévitable, la présence extrêmement visible de ce passage».

[71]            The Court accepts the evidence of Mr. Grenier in its entirety[7].

[Soulignement ajouté.]

[61]        Le juge Castonguay n’était certes pas lié par le fait, rapporté par le juge Tannenbaum, que M. Grenier avait dénoncé une « servitude » avant la date de la vente. Cette déclaration de M. Grenier faite lors de l’action confessoire n’empêchait nullement le juge Castonguay de retenir un lien causal entre la faute d’omission du notaire et le préjudice subi par M. Kapsa.

[62]        Notons d’abord que le juge Tannenbaum ne conclut pas formellement que M. Grenier a qualifié le chemin comme une « servitude » quand il a parlé à ses futurs acheteurs avant la vente.

[63]        Plus encore, il est peu probable que M. Grenier décrivait une servitude, au sens juridique du terme, quand il a employé ce terme lors de son témoignage devant le juge Tannenbaum. Quand M. Grenier répond à la question « [q]ui était le bénéficiaire de cette servitude-là? » dans l’extrait cité plus haut, il affirme « Comme je l’ai dit, la famille Trudeau et les pêcheurs du coin ». Ce dernier membre de la phrase est bien entendu incompatible avec une servitude qui existe à l’avantage du propriétaire du fonds dominant mais, plutôt, conforme à la description que M. Grenier donne lors de l’action en garantie qu'il s'agit d'un chemin « public » plutôt que d'un droit de passage limité à Trudeau, aux membres de sa famille et à ses invités.

[64]        Devant le juge Castonguay, M. Grenier insiste qu’il ne qualifiait pas le chemin comme une servitude « légale » et que le chemin « n'était pas un truc décrit », le tout conformément à sa déclaration dans la lettre du 15 mai 1997. De plus, M. Grenier ne prétend pas avoir l’expertise juridique nécessaire pour bien qualifier le chemin, d’où son insistance à consulter, avant la vente, le notaire Laflamme. Il reconnaît, en contre-interrogatoire lors de l’action en garantie, qu’il ne maîtrise pas la terminologie des servitudes « légales », « des droits acquis » ou des « droits décrits de façon très faible » : « C’est mon langage à moi », dit-il, « je n’y connaissais rien ».

[65]        L’appelant n’a donc pas établi une contradiction entre le jugement du juge Tannenbaum et celui du juge Castonguay quant à la teneur du témoignage de M. Grenier. Il est probable, dans les deux volets de l’instance scindée, que M. Grenier faisait état du fait qu’il a dénoncé l’existence d’un chemin avant la vente, mais qu’il ne connaissait pas sa nature juridique. Pour cela, il s’en remettait - comme M. Kapsa - au conseil de son notaire.

[66]        Il est vrai que le juge Tannenbaum est sévère à l’endroit de M. Kapsa, laissant entendre qu’il a agi avec malice en plaçant son puits et son stationnement sur le chemin Trudeau en vue de faire obstacle au passage de ses nouveaux voisins[8].

[67]        Toutefois, c’est dans le cadre de l’action en garantie que les faits pertinents à la connaissance de M. Kapsa de la nature juridique du droit de passage ont été élucidés. Le juge Castonguay retient que c’est à partir de la date de remise des titres par M. Hugh Trudeau à M. Sawdon - le 4 juin 1996 selon la pièce PG-21 - que M. Kapsa pouvait comprendre que le notaire s’était trompé et qu’une servitude grevait son terrain. Avant cette date, M. Kapsa se fiait au conseil du notaire plutôt qu'aux déclarations incertaines de son vendeur, un profane; voilà un autre aspect du dossier qui ne ressortait pas nettement devant le juge Tannebaum, compte tenu de la question dont il était saisi.

[68]        Même l’explication de la baisse du prix du terrain - l’appelant souligne une baisse de 40 000 $ à 30 000 $ qui serait expliquée par la dénonciation d’une servitude réelle - ne ressort pas clairement de la preuve. Notons que M. Grenier témoigne devant le juge Tannenbaum que la baisse de prix a été plutôt de l’ordre de 5 000 $. Selon la preuve administrée devant le juge Castonguay, la réduction pourrait s’expliquer par un passage ayant un statut moindre qu’une servitude réelle. En soi, ce facteur n’établit rien d’utile au sort du litige.

[69]        Dans les circonstances, on ne peut pas dire que le juge de première instance erre en rattachant les dommages relatifs au déplacement du puits artésien ainsi que du stationnement à la faute du notaire. En effet, M. Kapsa a placé le puits et l’aire du stationnement sur le chemin Trudeau après la vente parce qu’il avait l’assurance de son notaire et de son vendeur que le chemin n’avait pas le statut d’une servitude.

[70]        Rappelons que l’appréciation du lien causal est une question de fait, basée ici sur des considérations hautement factuelles, dont l’appréciation des croyances des parties contractantes au moment de la vente. Au final, l’appelant n’a pas réussi à se décharger du lourd fardeau qui est le sien : démontrer une erreur de droit ou une erreur de fait manifeste et déterminante qui permettrait de conclure que le juge se méprend en retenant le lien causal entre la faute du notaire et le préjudice subi par M. Kapsa.

B) L’évaluation des dommages

[71]        L’appelant soutient que le juge a erré en accordant à l’intimé Kapsa la pleine indemnité du propriétaire alors qu’il était, au moment pertinent, copropriétaire indivis avec M. Sawdon.

[72]        Le juge explique, aux paragraphes 104 à 106 de ses motifs, que le 21 juillet 1999, M. Kapsa a acquis de M. Sawdon sa moitié indivise et, au même moment, « all rights, titles and interest he has (namely the ½ undivided half) in the immovable property ». À l’époque - avant le jugement du juge Tannenbaum mais après la date où les procédures en garantie ont été intentées -, M. Sawdon avait un intérêt dans la poursuite en garantie en raison de son droit indivis dans l’immeuble.

[73]        L’appelant n’a pas fait voir une erreur révisable commise par le juge sur ce point.

[74]        Notons d’abord que M. Kapsa, seul, subit les dommages se rapportant au déplacement du puits et du stationnement puisque ces pertes ont été essuyées par lui quand il était unique propriétaire de l’immeuble. De toute façon, M. Sawdon a transféré tous ses droits, y compris son droit dans le litige, à M. Kapsa qui, de ce fait, peut réclamer seul les dommages, y compris ceux ayant trait à la perte de la valeur de l’immeuble. De plus, contrairement à ce que soutient l’appelant, il ne peut pas invoquer le droit de retrait prévu à l’article 1784 C.c.Q. puisqu’il ne s’en est pas prévalu à temps.

[75]        Par ailleurs, l’appelant plaide que le juge de première instance n’a pas exercé correctement son pouvoir discrétionnaire en accordant les intérêts et l’indemnité additionnelle à compter de l’assignation de l’action en garantie au 31 mars 1998 pour la perte de valeur de l’immeuble, et à partir du 19 mai 2004, date de l’éviction présumée, pour le coût du déplacement du puits et du stationnement.

[76]        L’appelant soutient entre autres que le calcul ne peut débuter avant la véritable cristallisation du préjudice, c’est-à-dire la date à laquelle les réaménagements ont été entamés en 2004, sans engendrer un enrichissement sans cause pour l’intimé Kapsa. De plus, la date d'entrée en vigueur de l’institution de l’action en garantie devrait être celle de la déclaration en garantie ré-amendée de M. Kapsa du 13 février 2007 qui tient compte notamment de l’arrêt de la Cour confirmant le jugement du juge Tannenbaum.

[77]        Il est vrai que la période pendant laquelle le dossier - action confessoire et action en garantie - a été devant les tribunaux, est très longue. Toutefois, le juge tient compte de l'effet du délai sur les différents postes de réclamation au paragraphe 107 de ses motifs. Ce faisant, il exerce un pouvoir discrétionnaire et, sauf en cas d’erreur manifeste et déterminante, sa décision mérite une grande déférence. L’appelant n’a pas fait voir une erreur révisable justifiant l’intervention de la Cour.

IV.2     L’APPEL INCIDENT DE M. KAPSA

[78]        M. Kapsa, appelant incident, soutient que le juge a erré en écartant la responsabilité de son vendeur, M. Grenier. Plus précisément, M. Kapsa plaide que le juge a fait une mauvaise interprétation des articles 1716 et 1726 C.c.Q. en matière de vente, rappelant que M. Grenier a déclaré à tort, dans l’acte de vente, que le terrain était libre de toute servitude. Compte tenu de cette déclaration dans l’acte de vente, M. Kapsa soutient que son vendeur ne pouvait invoquer ses affirmations orales, faites avant la vente, faisant état d’un droit de passage sur le terrain.

[79]        Par ailleurs, le notaire Laflamme soutient que la responsabilité du vendeur Grenier doit être retenue si la conclusion du juge de première instance sur sa propre responsabilité est confirmée.

[80]        Doit-on tenir le vendeur Grenier responsable, seul ou in solidum avec le notaire fautif, en raison de la garantie contre l'éviction qui lui incombe à titre de vendeur qui a déclaré, à tort, que le terrain est libre de toute servitude?

[81]        Les circonstances particulières de l’affaire s’opposent à une responsabilité du vendeur Grenier qui, tout comme les acheteurs, s’est fié au conseil fautif du notaire.

[82]        Notons d’abord que M. Grenier n’a pas caché, par dol, l’existence de la servitude. Avant la vente, il a déclaré l’existence du chemin traversant le terrain au meilleur de sa connaissance et a décidé, avec ses acheteurs, de consulter le notaire pour avoir l’heure juste sur la nature juridique du droit avant de formaliser la vente.

[83]        En effet, la preuve révèle que tout comme M. Kapsa, M. Grenier se fie au conseil du notaire au moment où il déclare que le terrain qu’il vend est libre de toute servitude. Cela ressort nettement de la lecture de la lettre PG-2/3, signée par M. Grenier et contre-signée par MM. Kapsa et Sawdon le 15 mai 1997 et sur laquelle M. Kapsa se fonde en grande partie pour établir sa croyance dans les déclarations du notaire.

[84]        M. Grenier témoigne, lui aussi, qu’il s’en remettait au notaire pour comprendre si le chemin était, dans ses mots, une servitude « légale » et « inscrite » et non un simple chemin dans le bois utilisé par les Trudeau comme les autres gens du coin.

[85]        Notons aussi, qu’au moment où M. Grenier achète lui-même le terrain en 1988, par acte authentique exécuté devant le même notaire Laflamme, la servitude n’a pas été déclarée. Comme le note le juge de première instance, M. Laflamme a omis d’identifier la nature juridique du droit des Trudeau en 1988, même si M. Grenier lui a demandé de faire les vérifications[9].

[86]        Il est vrai, comme le souligne M. Kapsa, que M. Grenier avait écrit à M. Trudeau, fils, avant la vente pour confirmer l’existence d’un droit de passage et que, malgré la promesse faite dans la lettre, il n’a pas donné cette information à ses acheteurs Kapsa et Sawdon. Or, le juge Castonguay tient compte de cette lettre et conclut, conformément à la preuve, que M. Grenier n’a jamais caché l’existence du chemin[10]. M. Kapsa ne convainc pas la Cour que ce fait peut ébranler le constat du juge en ce qui a trait à la bonne foi de M. Grenier.

[87]        En effet, la bonne foi de M. Grenier n’est pas en question : il dénonce l’existence d’un droit de passage à ses acheteurs avant la vente, accorde une réduction du prix en partie en raison de l’existence du chemin de nature juridique incertaine sur le terrain à vendre, propose à ses acheteurs de consulter le notaire pour comprendre si une servitude existe ou non et se fie, comme ses acheteurs, au conseil du notaire qui lui dit qu’il n’existe pas de servitude sur le terrain.

[88]        Ni M. Grenier ni le notaire Laflamme n’ont réussi à démontrer que le juge a erré dans son interprétation de l’article 1723 C.c.Q. et en distinguant la présente affaire de l’arrêt Chartré c. Exploitation agricole et forestière des Laurentides inc.[11] Rappelons que le juge a distingué l’arrêt Chartré, qui impose par ailleurs une lourde responsabilité au vendeur, en raison de la négligence du notaire et son impact sur le comportement des deux parties à la vente. Ce faisant, le juge s’appuie sur l’analyse doctrinale qui explique que dans la garantie du droit de propriété, le vendeur n’a pas à supporter les conséquences de la négligence du notaire instrumentant.

[89]        Dans les circonstances particulières de cette affaire, le juge avait raison de conclure que la négligence du notaire empêche M. Kapsa d’opposer à son vendeur Grenier la garantie contre l’éviction prévue au Code civil[12].

IV.3     L’APPEL INCIDENT PRÉSENTÉ DU VENDEUR GRENIER

[90]        L’intimé-incident Grenier interjette un appel incident par lequel il conteste la décision du juge de première instance de rejeter sa demande reconventionnelle pour abus des procédures contre son acheteur.

[91]        M. Grenier soumet que l’ensemble des faits mis en preuve démontre un abus commis par M. Kapsa, notamment en ce que le recours en garantie exercé contre lui serait une tentative déraisonnable de remettre en question des constats de faits du juge Tannenbaum. La preuve de sa dénonciation du chemin de passage retenue dans l’action confessoire et confirmée en appel ferait du recours en garantie une procédure manifestement non fondée et donc abusive. M. Grenier soutient que le comportement de M. Kapsa est le reflet d’un justiciable qui serait « enfermé dans sa malice pour poursuivre inutilement le débat judiciaire à l’encontre de l’intimé Robert Grenier ».

[92]        L’appel incident de M. Grenier est sans mérite.

[93]        La détermination du caractère abusif des procédures est une question de fait. M. Grenier n’a pas réussi à faire voir une erreur manifeste et déterminante dans la conclusion du juge de première instance que les procédures intentées contre lui ne sont pas abusives.

[94]        Les conclusions factuelles du juge Tannebaum lors de l’action confessoire opposant Mme Trudeau et M. Kapsa ne pouvaient régler, de manière définitive, le recours en garantie contre le vendeur Grenier. Rappelons que M. Grenier déclare, à l’acte de vente, que le terrain est libre de toute servitude. Dans sa défense amendée à l’action en garantie, il soutient que M. Kapsa connaissait l’existence de la servitude avant la vente. Sur ce point, le juge Castonguay est d’avis contraire et, comme nous l’avons vu plus haut, cette détermination factuelle n’est pas entachée d’une erreur révisable.

[95]        En rejetant la demande reconventionnelle, le juge de première instance exerce son pouvoir discrétionnaire de ne pas condamner M. Grenier aux dépens et il y aura lieu de le condamner aux dépens en appel seulement.

POUR CES MOTIFS, LA COUR :

[96]        REJETTE l’appel de l’appelant Gilles Laflamme, avec dépens;

[97]        REJETTE l’appel incident de Jan Kapsa contre Robert Grenier, avec dépens;

[98]        REJETTE l’appel incident de l’intimé-appelant incident Robert Grenier contre Jan Kapsa, avec dépens en appel seulement.

 

 

 

 

FRANÇOIS DOYON, J.C.A.

 

 

 

 

 

JACQUES A. LÉGER, J.C.A.

 

 

 

 

 

NICHOLAS KASIRER, J.C.A.

 

Me Fabienne Beauvais

ROBINSON SHEPPARD SHAPIRO

Pour l'appelant

 

Me Claude Lapointe

Me Étienne Lapointe

LAPOINTE ET ASSOCIÉS

Pour l'intimé Jan Kapsa

 

Me Marc Louis-Seize

RPGL AVOCATS

Pour l’intimé Robert Grenier

 

Date d’audience :

Le 4 juin 2013

 



[1]     Trudeau v. Sawdon, 2004 CanLII 14002 (QCCS) [Jugement sur l’action confessoire].

[2]     Sawdon c. Dennis-Trudeau, 2006 QCCA 553.

[3]     Jugement entrepris, paragr. 44.

[4]     Jugement entrepris.

[5]     Jugement entrepris, paragr. 50.

[6]     Jugement sur l’action confessoire, supra note 1, paragr. 62.

[7]     Jugement sur l’action confessoire, supra note 1.

[8]     Jugement sur l’action confessoire, supra note 1, paragr. 96-100.

[9]     Jugement entrepris, paragr. 42.

[10]    Ibid, paragr. 47, 50.

[11]    [2002] J.Q. no 1292 (C.A.).

[12]    Jugement entrepris, paragr. 58.

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