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Décision

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Gabarit EDJ

9103-1658 Québec inc. c. Café Vienne Canada inc.

2014 QCCS 518

JN 0326

 
 COUR SUPÉRIEURE

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE

MONTREAL

 

N° :

500-17-062104-107

 

 

 

DATE :

 30 janvier 2014

______________________________________________________________________

 

SOUS LA PRÉSIDENCE DE 

L’HONORABLE

PIERRE NOLLET, j.c.s.

______________________________________________________________________

 

 

9103-1658 QUÉBEC INC.

ET

KAMIL ABOU EL JALAD

Demandeurs

c.

CAFÉ VIENNE CANADA INC.

et

LE GROUPE CAFÉ VIENNE 1998 INC.

 

Défenderesses

 

 

______________________________________________________________________

 

JUGEMENT

______________________________________________________________________

 

[1]           Le franchisé et son actionnaire recherchent la responsabilité du franchiseur et de sa compagnie affiliée pour leur négligence dans les démarches menant au renouvellement du bail principal, l'échec de ces démarches ayant occasionné la fin des opérations du franchisé.

I.     LE CONTEXTE

[2]           Le 30 juillet 1999, la défenderesse Café Vienne Canada inc. (Sous-locateur) loue de Monit Investment inc. (Monit) un local situé au 460 rue Sainte-Catherine à Montréal (le local). De juillet 1999 à mai 2001, ce local est occupé par un premier franchisé, 9081-4872 Québec inc, en vertu d'un sous-bail.

[3]           Le bail principal d’une durée de cinq ans se termine, sauf renouvellement, le 31 octobre 2004[1]. Il contient une option de renouvellement pour une autre période de cinq ans, le loyer devant toutefois être renégocié.

[4]           Le 18 mai 2001, 9103-1658 Québec inc. (le Franchisé et demanderesse en l'instance) acquière de 9081-4872 Québec inc. le fonds de commerce du 460 Sainte-Catherine incluant le droit au sous-bail conclu en 1999. Pour ce fonds de commerce il paie 115 000 $.

[5]           Le 24 mai 2001, le Franchisé signe avec l'autre défenderesse, Le Groupe Café Vienne 1998 inc. (Groupe Vienne), une convention de franchise[2] qui se termine le 31 octobre 2004 et avec Sous-locateur un contrat de sous-location[3] du local. Le  sous-bail se termine également le 31 octobre 2004.

[6]           Sous-locateur est une société liée à Groupe Vienne.   

[7]           Le contrat de franchise contient une option de renouvellement pour une durée additionnelle de cinq ans, sujette, entre autres choses, au fait que Groupe Vienne puisse renouveler le bail principal.

[8]           Le 28 septembre 2004, Monit et Sous-locateur renouvellent le bail du local jusqu’au 31 octobre 2009[4]. Lors du renouvellement le Ioyer de base mensuel passe de 1 500 $ à 1 775 $ pour une période de cinq ans[5]. Une nouvelle option de renouvellement pour cinq autres années est ajoutée. Le texte de l'option se lit comme suit :

OPTION TO RENEW

Provided that the Tenant is not in default with respect to any terms and conditions of the Lease, the Tenant shall have one (1) option to review the Lease for a period of five (5) years, commencing on November 1, 2009 and terminating on October 31, 2014, which option shall be exercised in writing no later than six (6) months and not earlier than nine (9) months prior to the expiry of the Initial Term, failing which this option shall be null and void and of no further effect.

The said option to renew the Lease shall be on the same terms and conditions  save and except that there shall be no further rights of extension or renewal of the Lease, and that the annual Base Rent, shall be mutually agreed upon in the following manner: within (30) days of receipt by Landlord of the notice from Tenant that Tenant wishes to exercise its option, the Landlord shall make a proposal to the Tenant for the new annual Base Rent applicable in the option period, which annual Base Rent shall not be less than the Base Rent and Additional Rent payable by the Tenant during the last twelve-month period of the Term.

The Tenant shall have a period of thirty (30) days from the date of the Landlord's proposal to notify the Landlord that the Tenant accepts or rejects the Landlord's new proposed annual Base Rent for the option period, failing which the Tenant shall be deemed to have agreed with the Landlord's proposal. If the Tenant notifies the Landlord that Tenant rejects the Landlord's proposal, the parties hereto shall have a further period of thirty (30) days to reach a mutual agreement as to the new annual Base Rent, failing which the parties covenant  that this option, notwithstanding that the Tenant has exercised its option under this article, shall be null and void and the Lease shall expire on October 31, 2009.

( soulignements ajoutés )

[9]   Cette clause est en tout point semblable à celle qui existait dans le bail P-2 à l’exception des dates.

[10]        En 2004, c'est Sous-locateur qui, après discussions avec le Franchisé, négocie avec Monit les termes du renouvellement. Le Franchisé est informé du renouvellement et de la nouvelle option en septembre 2004 lorsqu’on lui présente le document de renouvellement.

[11]        En 2004, le contrat de franchise se renouvelle tacitement puisque Groupe Vienne et le Franchisé ne signent aucun document à ce moment.

[12]        Le 20 décembre 2008, le Franchisé indique son intention d’exercer l’option de renouvellement prévue à son contrat de franchise et demande à Sous-locateur de négocier le renouvellement du bail principal pour cinq nouvelles années[6].

[13]        Le 24 avril 2009, Sous-locateur indique à Monit qu’elle exerce l’option de renouvellement pour une durée additionnelle de cinq ans[7].

[14]        Le 19 mai 2009, Monit répond à Sous-locateur qu’elle propose un nouveau loyer mensuel de 2 333,$ pour la période de cinq ans débutant le 1er novembre 2009[8]. Cette proposition est discutée avec le Franchisé qui indique son désaccord, mais offre de payer 2 000 $ par mois. Sous-locateur exige que le Franchisé mette le tout par écrit.

[15]        Le 25 mai 2009, le Franchisé remet à Sous-locateur une lettre indiquant que le loyer demandé est trop élevé et Abou El Jalad, le président du Franchisé, ajoute à la main qu’un loyer acceptable serait de 2 000 $ par mois[9] .

[16]        Le 16 juin 2009, Sous-locateur écrit à Monit pour lui offrir d’établir le loyer à        2 000 $ par mois[10].

[17]        Le 10 juillet 2009, Monit, dans une réponse adressée à Sous-locateur, rejette la proposition de bail à 2 000 $ par mois. Elle réitère sa proposition de départ à l’effet que le loyer soit établi à 2 333 $ par mois à compter du 1er novembre 2009. Elle accorde à Sous-locateur jusqu’au 23 juillet 2009 pour accepter la proposition[11] .

[18]        Sous-locateur mène des discussions à l’interne, sans consulter le Franchisé, afin de déterminer la meilleure stratégie pour convaincre Monit d’accepter le loyer de 2 000 $ par mois.

[19]        Il est convenu que le président de Groupe Vienne, M. Hachem, contactera le président de Monit au retour de vacances de M. Hachem, fin juillet.

[20]        Le 23 juillet 2009, Sous-locateur demande donc à Monit de lui accorder un délai jusqu’au 31 juillet pour considérer la proposition de loyer à 2 333 $ par mois[12]. Monit ne répond pas immédiatement à cette lettre.

[21]        Le 27 juillet, M. Abou El Jalad s’informe auprès de M. Mounla, vice-président finances de Groupe Vienne et de Sous-locateur afin de savoir s’il y a du progrès dans les négociations avec Monit. M. Mounla répond que « les négociations sont un peu difficiles, mais qu’ils négocient encore ».

[22]        Le 31 juillet M. Abou El Jalad quitte pour Beyrouth avec une date de retour prévue le 4 septembre[13].

[23]        Fin juillet, de retour de vacances, M. Hachem tente d’entrer en contact avec M. Kotler le président de Monit. Cette fois c’est ce dernier qui est en vacances.

[24]        Le 4 août 2009, M. Abou El Jalad apprend de sa conjointe demeurée à Montréal que Monit aurait décrété la fin des négociations. La conjointe tient cette information du concierge de l’immeuble. Inquiet M. Abou El Jalad contacte M. Mounla.

[25]        Le 5 août, M. Kotler et M. Hachem se parlent finalement. Le président de Monit confirme que Sous-locateur est maintenant hors délai pour accepter la proposition de loyer.

[26]        Le même jour, Monit confirme par écrit à Sous-locateur que, vu le défaut d’accepter la proposition de loyer faite le 19 mai et réitérée le 10 juillet, elle met fin aux négociations et indique que le bail prendra fin le 31 octobre 2009[14].

[27]        Croyant une négociation toujours possible tant qu’un nouveau locataire n’a pas signé un bail, M. Hachem promet à Monit le même jour, que Sous-locateur communiquera sa réponse finale au plus tard le 6 août avant midi[15].

[28]        Tôt le 6 août, M. Mounla contacte M. Abou El Jalad au Liban et lui offre de réduire les royautés payables en vertu de la convention de franchise et d’amortir sur cinq ans le montant de 5 000 $ payable lors d’un renouvellement. En contrepartie, le Franchisé doit accepter le loyer de 2 333 $ par mois. M. Abou El Jalad accepte sur-le-champ.

[29]        Le 6 août Sous-locateur informe Monit qu’elle accepte le loyer proposé de 2 333 $ par mois[16].

[30]        Monit répond le même jour que l’acceptation est venue tardivement et que le bail se terminera bel et bien le 31 octobre 2009[17].

[31]        M. Abou El Jalad, informé de la situation par sa conjointe, écrit à Monit afin de les aviser de son intérêt à conclure le bail directement avec elle[18].

[32]        Du Liban, M. Abou El Jalad entreprend de contacter tour à tour des représentants de Sous-locateur et de Monit afin de clarifier la situation. Pour toute réponse Sous-locateur lui laisse entendre qu’il y a encore de l’espoir.

[33]        M. Abou El Jalad modifie son billet d’avion afin de rentrer plus tôt au pays.

[34]        Il entreprend des discussions directement avec Monit. Ces discussions n'aboutissent pas. Monit a d’autres vues pour le local en question. Elle envisage qu’une de ses affiliées s’installera dans les locaux laissés vacants par Sous-locateur.

[35]        Malgré tout, Monit propose à M. Abou El Jalad d’étendre le bail pour une période de deux mois se terminant le 31 décembre 2009. D’autres renouvellements similaires interviennent jusqu’au 28 février 2010, puis jusqu’au 30 avril 2010 et finalement jusqu’au 30 septembre 2010[19].

[36]        Le 12 septembre 2010, en l’absence d’entente pour tout renouvellement additionnel, le Franchisé vend ses équipements 1 200 $ et quitte le local.

[37]        Le 1er octobre 2010, M. Abou El Jalad met Groupe Vienne et Sous-locateur en demeure de lui verser 100 000 $ à titre de dommages pour leur comportement négligent dans le renouvellement du bail et le défaut de protéger adéquatement les intérêts du franchisé.

[38]        Le 23 novembre 2010, M. Abou El Jalad et le Franchisé signifient la requête introductive d’instance.

[39]        Le 11 février 2011, Sous-locateur et Groupe Vienne déposent leur plaidoyer et demande reconventionnelle dans lequel elles réclament un mois de loyer impayé, des royautés impayées de même que les dommages réclamés par Monit suite au délaissement du local.

II.   LES QUESTIONS EN LITIGE

[40]        Les obligations que le Franchisé souhaite imposer à Sous-locateur et Groupe Vienne de procéder au renouvellement du bail principal ou de lui offrir une nouvelle franchise sont-elles issues du contrat de sous-bail, du contrat de franchise, de la loi ou d’une autre entente?

[41]        Si cette obligation existe, Sous-locateur et Groupe Vienne se sont-elles acquittées de celle-ci adéquatement ou ont-elles commis une faute?

[42]        En cas de faute à quels dommages ont droit les demandeurs?

[43]        Groupe Vienne peut-elle réclamer certaines royautés et frais de publicité en vertu de son contrat de franchise et Sous-locateur peut-elle réclamer le loyer impayé et les dommages qu’elle a payés à Monit?

III.  POSITION DES PARTIES

[44]        Le Franchisé et son principal actionnaire M. Abou El Jalad, reprochent à Sous-locateur d’avoir, de façon fautive, causé la fermeture de sa franchise et la perte de son investissement en ne renouvelant pas le bail principal dans les délais impartis. Le Franchisé allègue que Sous-locateur et Groupe Vienne ont été négligentes dans l'exécution de leurs obligations. Elles auraient fait défaut d’aviser le Franchisé de la position du bailleur principal à l’égard du loyer acceptable pour le Franchisé et du délai ultime imposé par Monit pour l’acceptation du loyer de renouvellement. À l’encontre de la demande reconventionnelle, le Franchisé plaide la prescription ou l’inexactitude des montants réclamés.

[45]        Sous-locateur soutient qu'elle a agi à l’intérieur du mandat qui lui avait été donné et que jamais avant le 23 juillet, le Franchisé ne l’a autorisé à accepter le loyer exigé par Monit. Groupe Vienne plaide n’avoir aucune obligation d’offrir un autre local au Franchisé. Elle réclame aussi  des dommages pour procédures abusives.

IV. ADMISSIONS

[46]        Les parties admettent et produisent de consentement les Pièces P-1 à P-26 de même que les pièces D-1 à D-7. Au moment de l’admission, aucune des parties n’a fait de réserves à l’égard des dates ou autres faits mentionnés dans les divers documents de telle sorte que le Tribunal considère comme admis le contenu et l’authenticité de chacun des documents.

V.  ANALYSE

A.   Les obligations que le Franchisé souhaite imposer à Sous-locateur et Groupe Vienne de procéder au renouvellement du bail ou de lui offrir une nouvelle franchise sont-elles issues du contrat de sous-bail, du contrat de franchise, de la loi oui d’une autre entente?

a)    L’obligation de renouveler le bail principal.

[47]        Par le jeu des conventions de sous-bail et de franchise, le Franchisé bénéficie du bail principal.

[48]        En vertu du contrat de franchise, le franchiseur a l’obligation de chercher, de choisir l’emplacement de la franchise et de conclure un bail avec le propriétaire des lieux[20].  Dans le cas où le franchisé loue lui-même les lieux, le franchiseur a un devoir d’assistance à la location.

[49]        De l’avis du Tribunal, le bail principal n'est qu'un conduit qui permet au franchiseur de conserver le contrôle sur le local.

[50]        De plus, il ressort clairement de la preuve que Sous-locateur et Groupe Vienne ont accepté de renouveler le bail principal avec Monit aux conditions qui seraient acceptables pour le Franchisé.

[51]        D’ailleurs, le Franchisé acquitte le loyer du bail principal directement auprès du bailleur principal.

[52]        Si le Franchisé, comme dans notre cas, exerce l'option de renouvellement de son contrat de franchise, Groupe Vienne doit renouveler celui-ci, sujet aux sept conditions indiquées au contrat de franchise. De ces sept conditions, la seule qui soit pertinente aux fins des présentes est la suivante :

4. a) iii) le franchiseur ou le franchisé puisse renouveler le bail des lieux pour la période de renouvellement.

(soulignements ajoutés)

[53]        Le Tribunal voit dans cette obligation, une obligation de moyens. Il s’agit d’une obligation directe par laquelle le franchiseur s'engage à tenter de louer le local pour le  bénéfice ultime du Franchisé.

[54]        Il faut comprendre de l’article 4 a) iii) qu’à l’impossible nul n’est tenu.

[55]        Groupe Vienne et Sous-locateur sont tenues de s’acquitter de l’exécution de leur obligation avec prudence et diligence comme pour toute obligation.

[56]        Cette obligation incombe en premier lieu au franchiseur, Groupe Vienne. Comme le bail intervient avec Sous-locateur, il faut comprendre que cette dernière se charge d'exécuter l'obligation de Groupe Vienne.

[57]        Elle est en quelque sorte l'alter ego de Groupe Vienne aux fins d'exécuter cette obligation.

[58]        D'ailleurs, Sous-locateur et Groupe Vienne parlent au Franchisé par l’entremise d’un seul représentant, M. Mounla. C’est lui qui accepte de négocier le renouvellement à la demande de M. Abou El Jalad.

[59]        Sous-locateur et Groupe Vienne ont les mêmes représentants. Ceux-ci effectuent des démarches avec le président de Monit pour s’assurer du renouvellement du bail.

[60]        Ce n’est pas en vertu du contrat de sous-location que Sous-locateur s’oblige à négocier le renouvellement du bail principal, mais bien plutôt parce que la demanderesse est le franchisé de Groupe Vienne. C’est cette relation qui est déterminante pour l’accomplissement du renouvellement. Sans relation franchiseur-franchisé, Sous-locateur ne procéderait pas à la demande de renouvellement de son bail avec Monit.

[61]        Les conventions de franchise et de sous-location sont intrinsèquement liées et l’une ne saurait exister sans l’autre, du moins pas dans le présent contexte.

[62]        Le lien entre le contrat de franchise et le sous-bail est particulièrement visible à l’article 20 vii) du contrat de franchise. La sous-location prend fin immédiatement lorsque le contrat de franchise se termine.

[63]        Groupe Vienne oblige le Franchisé à signer un contrat de sous-location. Il y est même stipulé que les redevances payables en vertu du contrat de franchise sont réputées être le loyer exigible aux fins de la sous-location[21].

[64]        Le Tribunal ne peut que conclure que toute faute dans l’exécution de l’obligation de renouvellement est autant celle de Groupe Vienne que de Sous-locateur.

b)    L’obligation d’offrir un local alternatif

[65]        Le Franchisé avance également qu’à défaut de renouveler le bail, Groupe Vienne avait l’obligation de lui trouver un local alternatif.

[66]        Le Tribunal n’est pas de cet avis dans le présent contexte. La convention de franchise a été conclue dans un but bien précis et avec un local désigné. Le territoire désigné à la convention de franchise est très restreint et semble se limiter au quadrilatère formé par l’immeuble de Monit. On ne peut imposer au franchiseur de trouver un local ailleurs hors du territoire.

[67]        Une telle obligation occasionnerait plusieurs difficultés dont le contrat de franchise ne traite pas. Par exemple, quel doit alors être l’investissement que fera le Franchisé pour un nouveau local?

[68]        Si le Franchisé prétend avoir droit à un nouvel emplacement sans frais, il aurait fallu qu’il démontre que le contrat de franchise lui octroyait ce droit, ce qu’il n’a pas fait.

B.   Si l’obligation de tenter de renouveler le bail principal existe, Sous-locateur et Groupe Vienne se sont-elles acquittées de celle-ci adéquatement ou ont-elles été négligentes?

[69]        Bien que la convention de franchise spécifie que le franchiseur doit avoir la possibilité de renouveler le bail principal pour que le renouvellement du contrat de franchise ait lieu, le bail « doit » être renouvelé afin de permettre au contrat de franchise d’être reconduit.

[70]        Le franchiseur s’engage dans les faits à faire tout ce qui est alors possible (et raisonnable) pour renouveler le bail principal.

[71]        Dès lors que le Franchisé bénéficie d’un droit au renouvellement de son sous-bail et de son contrat de franchise sujet au renouvellement du bail principal et qu’il indique son intention de renouveler son sous-bail et son contrat de franchise. Sous-locateur et Groupe Vienne ont l’obligation de prendre tous les moyens raisonnables afin de conclure un nouveau bail si le sous-locataire se conforme par ailleurs aux autres obligations qui peuvent être stipulées dans son sous-bail ou son contrat de franchise.

[72]        Le Franchisé fait sa demande de renouvellement. Monit communique le prix du loyer anticipé à Sous-locateur. Ce dernier avise le Franchisé du loyer pour le bail principal. Le Franchisé indique à M. Mounla le loyer qu’il estime raisonnable quant à lui pour le sous-bail.

[73]        Lorsque Sous-locateur communique cette réponse à Monit, il s'agit dans les faits d’un refus du loyer proposé par Monit.

[74]        Dans le cas d’un refus du loyer proposé par Monit, les parties (Sous-locateur et Monit) ont 30 jours pour conclure une entente.

[75]        Ce délai de 30 jours devait se terminer aux environs du 16 juillet.

[76]        Le 10 juillet lorsque Monit refuse la contre-proposition de loyer faite par Sous-locateur elle lui accorde jusqu'au 23 juillet pour accepter son offre de loyer. Cette information n'est pas communiquée au Franchisé.

1.    Le mandat

[77]        Groupe Vienne et Sous-locateur plaident que le mandat du Franchisé ne les autorisaient pas à accepter le loyer proposé par Monit, que les délais d’acceptation étaient connus du Franchisé et qu’il lui appartenait d’accepter le loyer proposé dans les délais.

[78]        S'il s'agit effectivement d'un mandat, alors Groupe Vienne et Sous-locateur ont fait défaut de respecter l'article 2138 C.c.Q. soit d'aviser le Franchisé de l'état de l'exécution de leur mandat. Ce faisant, elles ont commis une faute en privant le Franchisé de la possibilité d'accepter le nouveau loyer avant l'échéance.

[79]        Cependant, le Tribunal estime qu'il ne s'agit pas véritablement d'un mandat puisque Sous-locateur ne représente pas le Franchisé dans la négociation du bail principal.

[80]         Seule Sous-locateur est liée envers le bailleur principal. Elle peut donc accepter le bail aux conditions qu’elle détermine sans l’accord du Franchisé. Comme elle a convenu de consulter le Franchisé sur le loyer que cette dernière était prête à accepter avant de renouveler le bail et que les deux parties ont fait de cette question un enjeu du renouvellement de la convention de franchise et du sous-bail, il est d’autant plus important que Groupe Vienne et Sous-locateur donnent au Franchisé toute l’information utile qui permet d’atteindre l’objectif recherché.

[81]        Si Sous-locateur et Groupe Vienne n'entendent pas renouveler le bail principal à moins que le Franchisé n'accepte de payer le loyer exigé par Monit, elles doivent communiquer la lettre de Monit du 10 juillet au Franchisé. Elles doivent aussi l'informer du fait que, si les négociations sont infructueuses dans le délai précisé, le Franchisé risque, vu la position intransigeante de Monit, de perdre son sous-bail car Sous-locateur ne renouvellera pas le bail principal dans ces conditions.

2.    L’impossibilité de renouveler le bail principal

[82]        En tablant sur le fait qu’elles avaient fait de l’acceptation du loyer principal par le Franchisé la seule possibilité de renouveler le bail principal, Groupe Vienne et Sous-locateur justifient leur refus de renouveler le contrat de franchise et le sous-bail en arguant qu'il n'a pas été possible de renouveler le bail principal avec Monit parce que le Franchisé n’a pas accepté le loyer du bail principal.

[83]        Tel que la preuve le révélera, le Franchisé a effectivement accepté de payer le loyer de Monit dès que Groupe Vienne lui a proposé une réduction correspondante de ses royautés.

[84]        Groupe Vienne n’avait aucune obligation de faire cette proposition mais à compter du moment où elle propose un tel arrangement et que le Franchisé l’accepte, il y a rencontre de volonté.

[85]        Il est donc apparent qu'il était tout à fait possible de renouveler le bail principal. Pour quelles raisons alors le renouvellement n'a-t-il pas eu lieu?

[86]        Les principales raisons sont que Groupe Vienne et Sous-locateur ont mal évalué la fermeté de la position de Monit, qu’elles ont fait défaut d’obtenir une extension des délais pour la négociation du bail principal, qu'elles ont fait défaut de communiquer au Franchisé le refus de Monit d'accepter le loyer de 2 000 $ de même que le nouveau délai imparti pour accepter le loyer initialement proposé.

[87]        Alors que le délai expire le 23 juillet, Groupe Vienne et Sous-locateur écrivent unilatéralement à Monit en demandant une prolongation de délais.

[88]        Celle-ci ne sera jamais accordée.

[89]        Mais, il y a plus. Le 27 juillet, le Franchisé s'informe de l'état des négociations et on lui répond que « les négociations sont un peu difficiles, mais qu’ils négocient encore », ce qui est faux.

[90]        Groupe Vienne et Sous-locateur font valoir que, le 27 juillet, le délai prévu au bail principal pour accepter le renouvellement (et qui était connu du Franchisé puisqu'il avait copie du bail) était expiré. Elles plaident qu'en s'informant le 27 juillet, le Franchisé lui-même avait laissé s'écouler les délais qui se terminaient le 16 juillet.

[91]        Il faut pousser l’analyse plus loin. Même si le Franchisé s’était informé auprès de Groupe Vienne et Sous-locateur le 13 juillet, y a-t-il lieu de croire que la réponse de M. Mounla aurait été différente?

[92]        Au contraire, il y a tout lieu de croire que la réponse aurait été la même puisque M. Mounla a témoigné croire qu’il lui était toujours possible d’arriver à une entente avec Monit, même après l’expiration du délai et que c’est la raison pour laquelle il aurait ainsi répondu à M. Abou El Jalad. À plus fortes raisons, on ne peut conclure qu’il aurait agi et pensé différemment si la demande lui avait été faite avant l’expiration du délai.

[93]        De l'avis du Tribunal, Sous-locateur et Groupe Vienne confondent les obligations des uns et des autres. Leur obligation est de voir au renouvellement du bail principal.

[94]        Le Franchisé a déjà quant à lui indiqué son intention d'exercer son option de renouvellement du contrat de franchise et du sous-bail. Il a indiqué le loyer qu'il entendait payer.

[95]        Si Sous-locateur n'entend pas renouveler le sous-bail à un prix inférieur à celui que le bailleur principal exige, Sous-locateur et Groupe Vienne ont alors l'obligation de tenir le Franchisé informé du déroulement de leurs négociations.

[96]        Le Franchisé est bien fondé à s'en remettre à Sous-locateur et Groupe Vienne.

[97]        Il y a donc faute des défenderesses dans l’exécution de leurs obligations.

C.   En cas de faute à quels dommages ont droit les demandeurs?

[98]        Les demandeurs réclament des dommages sous deux chefs. La perte de l’investissement fait en 2001 pour l’achat de la franchise et les troubles et inconvénients.

a)    La perte de l’investissement

[99]        Les demandeurs réclament la perte de leur investissement soit 40 000 $ avancés par M. Abou El Jalad au Franchisé pour payer la franchise et le solde de 70 000 $ payé par le Franchisé sur une période de cinq ans avec intérêts versés au vendeur pour un total de 128 164,80 $.

[100]     En matière de dommages contractuels, la méthode d’évaluation des dommages doit découler du texte de l’article 1611 C.c.Q.[22] qui édicte ceci ::

Art. 1611. Les dommages-intérêts dus au créancier compensent la perte qu'il subit et le gain dont il est privé.

On tient compte, pour les déterminer, du préjudice futur lorsqu'il est certain et qu'il est susceptible d'être évalué.

 

[101]     Le préjudice que subit ici le Franchisé, c’est la perte de sa franchise qui aurait bénéficié de conditions avantageuses quant aux royautés, vu l’entente intervenue entre les parties le 6 août 2009 (1 500 $ par année plutôt que 6 500 $). Le Franchisé aurait, n’eut été de la bévue de Sous-locateur et Groupe Vienne, détenu un nouveau sous-bail au montant de 2 333 $ par mois. La baisse des royautés du Franchisé aurait été équivalente à l’augmentation de son loyer. Le Franchisé aurait bénéficié alors d’un sous-bail de cinq ans.

[102]     Que vaut une telle entreprise? La preuve est mince. Une expertise aurait été préférable pour établir les dommages.

[103]     La difficulté de déterminer exactement l’étendue du préjudice a déjà été jugée comme un motif insuffisant pour refuser des dommages à celui dont le droit à une réparation a été reconnu[23].

[104]     Voici ce que dit la juge Lemelin à ce sujet alors qu’elle siégeait ad hoc à la Cour d’appel :

[139]      L’évaluation des dommages tend à faire respecter la règle restitutio in integrum, mais la méthode d’évaluation n’est pas unique.  Jean-Louis Baudouin présente ainsi la question [citation omise][citation omise] :

Si par contre, l’acheteur refuse de prendre livraison, le vendeur peut exiger la différence entre le prix de vente prévu et celui du marché à la date où la chose aurait été remise à l’acheteur, parfois la différence entre ce même prix et le prix de revente, si le vendeur obligé de revendre à perte, a fait diligence dans un délai raisonnable pour obtenir le prix le plus avantageux, ou encore la différence entre le prix de vente et le coût de production.

[140]      La jurisprudence reconnaît depuis longtemps que le prix de revente peut, suivant les circonstances, être un élément de la détermination des dommages [citation omise][citation omise].

[105]     Pour déterminer la valeur de l’entreprise et partant, des dommages, le Tribunal dispose des éléments qui suivent.

[106]     Le Franchisé a acquis la franchise au prix de 115 000 $ en 2001. À l’époque, les ventes annuelles du précédent franchisé étaient supérieures au prix de vente.

[107]     M. Mounla dit être informé du prix de vente de chacune des franchises. Groupe Vienne a près de 120 franchises sous les noms de Café Vienne ou Presse Café. Chaque franchise est vendue au moins deux à trois fois dans son existence. Le franchiseur s’assure, à chaque fois, que le prix de vente est équitable.

[108]     Selon M. Mounla, les éléments déterminants pour établir l’équité du prix de vente d’une franchise sont les ventes annuelles, le prix du loyer qui doit tendre à représenter une somme correspondant à 10 % ou 15 % des ventes, les bénéfices générés par la franchise et le terme restant au bail et au contrat de franchise.

[109]     De la preuve, le Tribunal comprend que, lors de l’achat par le Franchisé, le loyer était de 1 500 $ par mois et que le ratio des loyers (10 % à 15 %) était respecté. Ceci nous permet de situer les ventes entre 120 000 $ et 180 000 $ par année. Le prix de vente de 115 000 $ confirme les affirmations de M. Mounla à l’effet que la limite supérieure du prix de vente est le chiffre d’affaires annuel. Si les ventes étaient entre 120 000 $ et 180 000 $ par année le prix de vente de 115 000 $ établit la valeur de cette franchise au moment de son achat par le Franchisé, entre 65 % et 95 % du chiffre d’affaires annuel.

[110]     En général, le franchiseur exige un réinvestissement (modernisation et rénovation) après 10 ans. En 2009, c’était la dixième année d’opération de la franchise, mais il n’est pas certain que la modernisation et la rénovation auraient été exigées. Les parties n’en ont pas convenu lorsqu’elles ont discuté d’un renouvellement le 6 août 2009. De plus, le renouvellement envisagé n’était que pour cinq ans et non 10 ans qui est généralement la norme.

[111]     D'autre part, il s’agissait d’un kiosque et non d’un local complet aménagé par le Franchisé.  Dans ce contexte moins de rénovations sont requises.

[112]     Les ventes du Franchisé s’élevaient, pour la dernière année d’opération complète en 2008-2009, à 87 611 $. Le loyer de 22 272 $ représente 26 % du chiffre d’affaires et les redevances de 6 571 $, 7,5 %. Ces deux items totalisent 29 293 $.

[113]     L’entente entre le franchiseur et le Franchisé intervenue le 6 août augmentait le loyer à 28 000 $ par année (32 % des revenus), mais réduisait les redevances à 1 500 $ (1,70 %). Au total, ces deux dépenses mises ensemble équivalent au total payé en 2008-2009, alors que le Franchisé indique vouloir renouveler sa franchise et son sous-bail.

[114]     Parmi les facteurs influençant de façon négative la valeur de l’entreprise, le nouveau contrat de franchise aurait été limité à cinq années, puisqu’il n’a pas été mis en preuve que Monit était prêt à offrir une nouvelle option de renouvellement du bail principal et que la durée de ce dernier est intrinsèquement liée à celle du premier. De plus, le Franchisé aurait dû ajouter à ses charges, des frais de renouvellement de 1 000 $ par année[24].

[115]     Si le Tribunal prend en compte l’ensemble des facteurs ci-dessus, la valeur de la franchise dans un contexte usuel (sur la foi du chiffre d’affaires) s’établirait entre 55 000 $ (65 %) et 85 000 $ (95 %).

[116]     À ceci, il faut appliquer certains abattements. Le premier est celui qui doit tenir compte du loyer plus élevé que la norme. Le bail du Franchisé occupe (sur la base du renouvellement prévu pour 2009) 32 % du budget au lieu d’entre 10 et 15 %. Le Tribunal estime qu’il faut toutefois tenir compte d'une réduction des frais de franchise à 1,70 %.

[117]     Cette situation a pour effet de soustraire entre 9 600 $ et 14 000 $ à la marge bénéficiaire. Avant amortissement et frais d’intérêts, l’opérateur dégageait un surplus de trésorerie d’environ 4 000 $. Une marge bénéficiaire usuelle serait donc entre 13 600 $ et 18 000 $ pour ces revenus.

[118]     En appliquant une règle de trois, il est possible de conclure qu'une franchise se transige entre 3 fois et 6,25 fois les flux de trésorerie.

[119]     Sur la base d’un flux de trésorerie positif d’environ 4 000 $, la franchise du Franchisé vaudrait entre 12 000 $ et 25 000 $.

[120]     Il faut également tenir compte que la durée du contrat de franchise (et du bail principal) n’aurait été que de cinq ans sans option de renouvellement, c'est-à-dire la moitié de ce qui est généralement convenu. Compte tenu de l'effet du temps, la deuxième moitié a une valeur nette présente moindre que la première sans que le Tribunal ne soit en mesure de la préciser vu l'absence d'expertise.

[121]      Le Tribunal arbitrerait donc la valeur de la franchise à 18 000 $. Étant donné que le Franchisé a réussi à récupérer 1 200 $ de la vente de ses équipements, il faut déduire ce montant de sa perte.

[122]     Groupe Vienne argue que le Franchisé n’a pas satisfait à son obligation de minimiser ses dommages puisqu’il aurait pu récolter une somme plus élevée si les équipements avaient été mis en vente d’une façon plus ordonnée. En effet, le Franchisé a procédé à une vente rapide (moins de 10 jours) sur internet puis a traité avec un récupérateur d’équipements.

[123]      Aucune preuve n’a toutefois été faite de ce qu’auraient pu valoir ces équipements s’ils avaient été vendus d’une façon plus ordonnée. Le Tribunal ne tiendra donc pas compte de cet argument.

[124]     Les dommages liés à la perte de valeur de la franchise s'élèvent donc à 16 800 $ 

b)    Les troubles et inconvénients

[125]     Les demandeurs réclament 10 000 $ pour le stress et les inconvénients occasionnés par la faute des défenderesses. Il faut conclure que cette réclamation est celle de M. Abou El Jalad personnellement.

[126]     La preuve faite se résume à peu de chose. M. Abou El Jalad a dû interrompre ses vacances deux semaines avant la fin afin de rentrer s’occuper du renouvellement du bail. Il a tenu des négociations téléphoniques à partir du Liban alors qu’il était en vacances. Il a du payer un billet de retour anticipé. Tout ceci constitue des dommages imprévisibles pour les défenderesses. Or, la loi est claire à l'effet que seuls les dommages prévisibles au moment où l'obligation est contractée peuvent être indemnisés[25].

[127]     Par la suite, M. Aboul El Jalad a dû lui-même voir au renouvellement de son bail, ne recevant aucune aide de son franchiseur pour ce faire contrairement à l’obligation du franchiseur. Sans doute que son chiffre d’affaires a souffert de la précarité de la situation, mais le Tribunal n’a aucun moyen d’en établir l’impact.

[128]     La perte de son emploi pour lequel il gagnait 12 000 $ par année et la perte de son commerce ont sûrement eu des répercussions sur sa vie familiale et sur sa santé, mais le témoin n'a pas fourni de détails.

[129]     Aux fins des présentes, le Tribunal conclut qu’une indemnité de 1 500 $ est justifiée pour tenir compte des troubles et inconvénients prouvés.

D.   Le lien de causalité

[130]     Il convient de dire un mot sur l’argument des défenderesses à l’effet que le bail étant terminé et l’entente sur les redevances étant intervenue bien après le 16 juillet, l’accord du 6 août ne peut être utiliser pour établir le lien causal entre la faute et les dommages.

[131]     Le Tribunal est en désaccord. Dans les faits, les Tribunaux ont rarement l’opportunité de considérer un scénario où les hypothèses peuvent se vérifier. Il s’agit de l’un des rares cas ici.

[132]     Il est clair que le Franchisé était disposé à accepter un loyer de 2 333 $ par mois s’il trouvait des économies ailleurs. Ces économies, loin d’être purement hypothétiques, se sont matérialisées lorsque le franchiseur lui a offert de réduire les royautés. Le Franchisé accepte immédiatement.

[133]      N’eut été de la faute de Groupe Vienne et Sous-locateur, le Franchisé pouvait espérer conduire ses affaires pendant cinq autres années.

[134]     Sans dire que le franchiseur avait l’obligation d’offrir une réduction des royautés, il devait prendre tous les moyens raisonnables pour s’assurer de renouveler le bail. Il a lui-même fait la preuve que, parmi les moyens raisonnables, les parties pouvaient négocier les conditions financières du contrat de franchise. Parce qu’elle s’est matérialisée, cette situation n’est plus hypothétique.

[135]     De même, si Groupe Vienne et Sous-locateur avaient tenu le Franchisé informé de la situation et que celui-ci avait continué à refuser de payer un loyer équivalent à celui du bail principal, alors les défenderesses auraient pu arguer l’absence de faute ou de lien de causalité. Mais ce n’est pas ce qui est arrivé.

E.   Groupe Vienne peut-elle réclamer certaines royautés et frais de publicité en vertu de son contrat de franchise et Sous-locateur peut-elle réclamer le loyer impayé et les dommages qu’elle a payés à Monit?

[136]     Avant 2009, le Franchisé doit payer des royautés et frais de publicité qui totalisent 7,5% de son chiffre d’affaires. Ces paiements doivent intervenir hebdomadairement. Entre 2002 et 2005, le Franchisé aurait omis de faire certains paiements bien qu’il aurait remis ses rapports de ventes hebdomadaires au franchiseur.

[137]     Ces sommes ne lui ont jamais été formellement réclamées. Aucun état de compte ne lui a été envoyé. Ce n’est qu’au moment de la demande reconventionnelle qu’il a appris qu’il devait encore ces montants.

[138]     Même lors du renouvellement de la franchise en octobre 2004, jamais ces sommes ne furent exigées.

[139]     Il s’agit ici d’obligations à exécution successive. Ces obligations se prescrivent par trois ans au fur et à mesure que les sommes deviennent exigibles[26]. La réclamation de ces sommes est donc prescrite. Nous ne sommes pas dans le cas où le défaut de payer les royautés constitue un moyen de défense qui permet de faire revivre l’obligation malgré la prescription[27] contrairement à ce que prétendent les défenderesses.

[140]     À compter de 2009, le franchiseur réclame 652,53 $ pour certaines royautés impayées. Les ventes sont établies. Il appartenait au Franchisé de prouver qu’il a payé les sommes réclamées. Il ne l’a pas fait. Il sera donc condamné à payer la somme réclamée conjointement avec M. Abou El Jalad, lequel est caution conjointe et solidaire du Franchisé.

[141]     Sous-locateur réclame également le loyer du dernier mois qui n’a pas été payé. La demanderesse a admis ce fait. Elle sera condamnée à payer 2 313,94 $.

[142]     Le demandeur Abou El Jalad n’a pas cautionné le sous-bail. Il n’est donc pas possible de le condamner conjointement avec le Franchisé. Le fait que le loyer dû à Monit ait été payé par le Franchiseur, sans que la source de son obligation n’ait été établie, ne fait pas naître un droit à invoquer contre M. Abour El Jalad le cautionnement prévu au contrat de franchise. C'est Sous-locateur qui doit le loyer et seul le Franchisé s'est engagé envers Sous-locateur à cet égard.

[143]     Quant à la réclamation pour le remboursement à Monit des sommes requises pour la remise en état des lieux loués, Sous-locateur a payé ces frais sans en faire la vérification. Le Tribunal comprend du témoignage de M. Mounla que le montant lui apparaissait raisonnable et qu’il souhaitait préserver de bonnes relations avec Monit. Le président de Monit a témoigné n’avoir aucune idée de l’état des lieux au départ de Groupe Vienne ni de la façon dont a été calculé ce montant.

[144]     Cette preuve est insuffisante pour établir que les dommages existaient et que c'est le Franchisé qui les a causés. Au surplus, le Franchisé a établi que certains des dommages réclamés ont été occasionnés par Monit lors d’un dégât d’eau survenu dans les années précédentes. La réclamation doit donc être refusée faute de preuve prépondérante.

[145]     Quant à la réclamation en dommages-intérêts au montant de 25 000 $ pour procédures abusives, elle est sans aucun fondement et sera rejetée.

POUR TOUS CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[146]     ACCUEILLE en partie la requête introductive d’instance amendée des demandeurs;

[147]     CONDAMNE conjointement et solidairement les défenderesses à payer 16 800 $  à titre de dommages à 9103-1658 Québec inc. avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle à compter du 1er octobre 2010;

[148]     CONDAMNE conjointement et solidairement les défenderesses à payer 1 500 $  à titre de dommages à Kamil Abou El Jalad avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle à compter du 1er octobre 2010;

[149]     ACCUEILLE en partie la demande reconventionnelle des défenderesses;

[150]     CONDAMNE conjointement et solidairement les demandeurs à payer 652,53 $  à titre de royautés impayées à Le Groupe Café Vienne 1998 inc. avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle à compter du 11 février 2011;

[151]     CONDAMNE 9103-1658 Québec inc. à payer 2 313,94 $ à titre de loyer impayé à Café Vienne Canada inc. avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle à compter du 11 février 2011;

[152]     ORDONNE que compensation soit opérée entre les sommes dues.

[153]     AVEC DÉPENS

 

 

__________________________________

Pierre Nollet, j.c.s.

 

Me Sébastien Dubois

Pour les demandeurs

 

Me Jacques Darche

Pour les défenderesses

 

 

Dates d'audition:  2 et 3 décembre 2013

 



[1] Pièce P-2.

[2] Pièce P-3.

[3] Pièce P-4.

[4] Pièce P-5.

[5] Du 1 novembre 2004 au 31 octobre 2009.

[6] Pièce P-6.

[7] Pièce P-7.

[8] Pièce P-8.

[9] Pièce P-9.

[10] Pièce P-10.

[11] Pièce P-11.

[12] Pièce P-12.

[13] Pièce P-13.

[14] Pièce P-14.

[15] Pièce P-15.

[16] Pièce P-16.

[17] Pièce P-17.

[18] Pièce P-18.

[19] Pièce P-5 (en liasse).

[20] Pièce P-3, art. 5.

[21] Pièce P-3, art 21 a).

[22] 9102-5486 Québec inc. c. Café suprême Canada inc. 2008 QCCS 4016.

[23] Provigo Inc. c. 9007-7876 Québec Inc., 2004 CanLII 47877 (QC CA).

[24] Le contrat de franchise prévoit 5 000 $ payable lors du renouvellement, mais M. Mourla avait accepté que le paiement soit étalé sur 5 ans.

[25] Art. 1613 C.c.Q.

[26] Art. 2925 et 2931 C.c.Q.

[27] Art. 2882 C.c.Q.

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