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Décision

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Investissements Carolina inc. c. Gourmet Bazar inc.

2014 QCCS 1627

JC 2043

 
 COUR SUPÉRIEURE

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE

MONTRÉAL

 

N° :

500-17-072265-120

 

 

 

DATE :

22 AVRIL 2014

______________________________________________________________________

 

SOUS LA PRÉSIDENCE DE 

L’HONORABLE

JEAN-PIERRE CHRÉTIEN, J.C.S.

______________________________________________________________________

 

 

LES INVESTISSEMENTS CAROLINA INC.

Demanderesse

c.

GOURMET BAZAR INC.

Défenderesse

 

 

______________________________________________________________________

 

JUGEMENT

______________________________________________________________________

 

1.         INTRODUCTION

[1]           La demanderesse (Carolina) requiert une ordonnance d’expulsion de la défenderesse (Gourmet) d’un local commercial de 17 856 pieds carrés situé dans l’immeuble sis au 9051, rue Charles-de-la-Tour, à Montréal, car l’avis donné en mai 2012 par Gourmet pour exercer l’option de renouvellement de cinq ans était hors délai et n’était pas conforme au bail.

[2]           Gourmet rétorque que l’avis fut donné dans le délai compte tenu de l’ensemble des faits du dossier et, se portant demanderesse reconventionnelle, elle réclame 12 000 $ pour le remboursement de frais judiciaires et extrajudiciaires et 15 000 $ à titre de dommages exemplaires.

2.         CHRONOLOGIE DES FAITS

[3]           Le 6 février 2002, une offre de location[1] est signée par Carolina, à titre de locateur, et une société a été formée représentée par M. Fald Issa, et ce, pour un terme de dix ans, avec l’option de renouveler pour quatre périodes successives de cinq ans chacune par la suite.

[4]           Le 1er octobre 2002, le contrat de location[2] est signé entre Carolina et 9115-2850 Québec inc., connue sous le nom de Gourmet Bazar inc. par la suite, pour le local commercial prédécrit pour un terme de dix ans débutant le 1er juin 2002 et se terminant le 31 mai 2012 (article 3.1). Le locataire a l’option, selon l’article 7.1, de prolonger le terme « for a further term of four (4) consecutive periods of five (5) years each (…) ».  Quant à cette option, l’article 7.1.4 prévoit « That the Lessee must exercise the option for the first five (5) year period on or before the thirtieth day of November, Two thousand and twelve (2012) at 17:00 hours (…) ». L’article 6.23 prévoit que « All notices to be given to either of the parties (…) shall be validly given if either delivered or sent by prepaid registered mail addressed, in the case of the Lessor at 8176 Champlain Boulevard, Suite 202, Montréal (…) ».

[5]           En 2007, M. Albert Sleiman rachète la part de M. Fald Issa dans Gourmet, commerce qu’il exploitait par ailleurs depuis 2002.

[6]           En 2007, M. Josh Uditsky, agent d’immeubles, qui fut impliqué dans la négociation du bail signé en 2002, est envoyé par M. Lorne Lieberman, secrétaire et gestionnaire de Carolina, afin de négocier le départ de Gourmet. Il rencontre M. Assaad Abdelnour, cousin de M. Albert Sleiman, et qui représente ce dernier. Gourmet demande 1 000 000 $, plus des frais d’installation, sinon Gourmet restera jusqu’en 2032. Aucune réponse de Carolina ne viendra.

[7]           Plus tard, en 2007, M. Aaron Lieberman, président de Carolina, se présente au magasin de Gourmet et indique qu’il perçoit des odeurs d’épices nauséabondes et que cela doit être corrigé, sinon le bail sera résilié. Un échangeur d’air est installé[3].

[8]           En 2008, M. Josh Uditsky revient à la charge une deuxième fois auprès de M. Assaad Abdelnour. Gourmet augmente sa demande pour partir à plus de 1 000 000 $, allant jusqu’à 2 000 000 $, et renouvelle son intention de rester sinon. Carolina ne donne pas suite à cette demande.

[9]           En septembre 2009, M. Aaron Lieberman se présente de nouveau au magasin de Gourmet, mouchoir au nez, et se plaint des odeurs d’épices trop fortes qui empêchent de louer les autres locaux. Le 16 septembre 2009, une mise en demeure[4] est envoyée par le cabinet d’avocats Spiegel Sohmer à M. Albert Sleiman de Gourmet afin que la situation cesse dans les dix jours, à défaut de quoi des procédures judiciaires seront entreprises pour mettre fin au bail et évincer Gourmet des lieux. M. Lorne Lieberman est mentionné, à la fin, comme étant l’une des deux personnes recevant une copie de cette lettre.

[10]        Le 1er octobre 2009, en réponse, Gourmet fait parvenir une lettre au cabinet Spiegel Sohmer écrite par son avocat, Me Jacques Méthot[5]. Gourmet indique n’avoir jamais eu de plaintes de ses clients quant aux odeurs et rappelle, par ailleurs, que les négociations de 2007 furent sans suite. En ce qui concerne la question des odeurs, la lettre indique qu’« En effet, notre cliente savait dès lors que le locateur tenterait par toutes les façons de provoquer la résiliation de son bail commercial », tout en ajoutant « Le véritable motif caché de la mise en demeure du 16 septembre dernier est à l’effet que le loyer convenu entre les parties jusqu’en 2032 est une véritable aubaine pour notre cliente, à savoir un loyer mensuel actuel de 11 111,49 $ taxes incluses (…) ». Juste après cet énoncé, il est écrit « En effet, le bail se terminant en 2012, les quatre (4) options de renouvellement dont notre cliente veut se prévaloir reporte son terme final à l’an 2032 ».

[11]        Dès le 7 octobre 2009, M. Lorne Lieberman rencontre M. Assaad Abdelnour pour proposer un changement de localisation du magasin, tel qu’il appert des courriels[6], et M. Abdelnour demande qu’une lettre soit envoyée par Carolina à Gourmet confirmant qu’il n’y a pas de problèmes d’odeurs, et ce, avant de continuer les échanges, le tout sans suite.

[12]        Le 19 mars 2010, M. Lorne Lieberman demande à M. Assaad Abdelnour de le rencontrer pour discuter, lequel répond par courriel[7] « There is no need for the meeting, we have discussed the situation several times, you need to come back to us with a firm proposal ».

[13]        Le 6 octobre 2011, M. Lorne Lieberman écrit à M. Assaad Abdelnour pour reporter une rencontre déjà fixée, et la nouvelle rencontre prévue pour le 25 octobre n’a pas lieu non plus car M. Lorne Lieberman écrit cette journée-là ne pas avoir reçu de confirmation quant à cette rencontre. Aucune rencontre n’a lieu en 2011[8].

[14]        Le 14 mai 2012, à 12 h 19, le cabinet d’avocats Kaufman Laramée, au nom de Carolina, écrit[9] à M. Albert Sleiman de Gourmet pour l’informer que Gourmet n’a pas exercé son option de renouvellement dans le « prescribed delay » et que « The lease shall expire ipso facto on the 31st day of May, 2012 ».

[15]        Toujours le 14 mai, à « 4:11 p.m. », M. Assaad Abdelnour écrit[10] à M. Lorne Lieberman « Hi Lorne, now I understand why our meeting since never took place. Call me, so we can find amicable solution ».

[16]        Le 14 mai encore, à « 4:48 p.m. », Me Jacques Méthot, au nom de Gourmet, écrit à Carolina[11] pour l’informer que Gourmet se prévaut de la première option de renouvellement pour une période de cinq ans.

[17]        Le 18 mai 2012, le cabinet d’avocats Kaufman Laramée, au nom de Carolina, répond[12] à Me Méthot et soumet que « It is evident that there is a clerical error in section 7.1.4 of the lease, which ought to have read November 30th, 2011 and not November 30th, 2012 », et il est ajouté « It cannot reasonably be argued by any party (…) that the parties contracted in a manner which would enable the Lessee to retroactively exercise its option to extend a lease after the termination date ».

[18]        Le 25 mai 2012, le cabinet d’avocats Dunton Rainville, ayant pris la relève, répond[13] au nom de Gourmet et refait un bref historique depuis le mois de septembre 2009. Quant au renouvellement du bail, il mentionne qu’aucun avis écrit n’est mentionné à l’article 7.1.4 du bail et que l’intention de Gourmet de rester dans le local, après le mois de mai 2012, était bien connue de Carolina, car les représentants de Gourmet l’ont répétée aux représentants de Carolina lors des visites relatives aux odeurs de 2007 et 2009 et lors des autres négociations, plus particulièrement celle d’octobre 2011. Il termine en écrivant que Me Méthot, au nom de Gourmet, a levé l’option dans sa lettre du 1er octobre 2009 et que « la date de renouvellement prise en compte de bonne foi était le 30 novembre 2012 », le bail n’ayant pas été rédigé par Gourmet.

3.         DISCUSSION

[19]        Le Tribunal considère que l’option de renouvellement prévue au bail fut levée pour un terme de cinq ans pour les raisons suivantes.

[20]        Dans un premier temps, le Tribunal réitère la position, maintes fois répétée par les tribunaux, que l’avis de renouvellement d’un bail commercial doit être clairement donné et que, lorsque le bail prévoit que tout avis à être donné doit être livré ou envoyé par courrier recommandé à la place d’affaires du locateur, comme dans le présent cas, cela signifie qu’il doit être donné par écrit afin que tout soit clair et qu’il n’y ait pas d’ambiguïté.

[21]        Par ailleurs, le Tribunal souligne que chaque cas est un cas d’espèce.

[22]        Dans la présente affaire, Carolina et ses représentants, tel qu’il ressort de la chronologie des faits, ont tout tenté depuis 2007 pour que Gourmet quitte les lieux loués et, en tout temps, Gourmet et ses représentants ont maintenu et réitéré que Gourmet ne quitterait jamais les lieux loués, à moins d’une entente monétaire qui ne s’est jamais concrétisée.

[23]        Donc, si Gourmet désirait rester et voulait lever la première option de cinq ans prévue au bail, elle devait donner un avis écrit à Carolina dans le délai prévu pour ce faire, soit avant le 30 novembre 2012, tel qu’indiqué à l’article 7.1.4 du bail.

[24]        Or, il y a une erreur dans cet article, commise lors de sa rédaction en 2002, et la date du 30 novembre 2012 aurait dû se lire le 30 novembre 2011, erreur qui fut admise par écrit lors du procès.

[25]        Cependant, à première vue lors des années où les parties se parlaient et négociaient, soit de 2007 à 2011, la date à respecter était le 30 novembre 2012, et non le 30 novembre 2011.

[26]        Or, que s’est-il passé à l’automne 2011?

[27]        Les courriels déposés en liasse[14] sont révélateurs.

[28]        Le 6 octobre 2011, M. Lorne Lieberman demande à M. Assaad Abdelnour de reporter au 25 octobre 2011 une rencontre de négociation déjà fixée.

[29]        Rendu au 25 octobre 2011, M. Lorne Lieberman écrit à M. Abdelnour ce qui suit « Oops… we didn’t get confirmation….… I will email you shortly with a new time… please confirm ».

[30]        Le même jour, quelques minutes plus tard à peine, M. Abdelnour répond « No problem let me know ».

[31]        Et puis, c’est le silence radio et plus rien ne se passe avant le 30 novembre 2011.

[32]        Arrive le 14 mai 2012 et la lettre d’avocats[15] avisant Gourmet qu’elle n’a pas exercé son option avant le 30 novembre 2011 et que le bail se terminera ipso facto le 31 mai 2012.

[33]        Et là, M. Abdelnour comprend, d’une certaine façon, qu’il s’est fait endormir et écrit[16] à M. Lorne Lieberman, le même jour, « Hi Lorne, now, I understand why our meeting since never took place. Call me, so we can find amicable solution ».

[34]        Selon le Tribunal, il ressort clairement de la preuve écrite et de la preuve orale, d’une part, que Carolina a toujours voulu, à partir de 2007, que Gourmet quitte les lieux loués et, d’autre part, que Gourmet n’a jamais voulu les quitter et qu’elle voulait rester jusqu’en 2032, sauf si une entente intervenait, et qu’elle l’a répété lors de toutes les rencontres de négociation entre 2007 et 2011.

[35]        L’intention de Gourmet était claire qu’elle voulait rester.

[36]        Elle devait donc faire part à Carolina par écrit de sa volonté de prolonger la durée du bail avant l’échéance prévue au bail.

[37]        Or, le bail fut rédigé suivant les instructions de Carolina et il contenait une erreur. Ce n’est pas le 30 novembre 2012 qui devait y apparaître comme date d’échéance, mais bien le 30 novembre 2011.

[38]        Cette erreur ne doit pas servir les intérêts de Carolina et, par conséquent, le Tribunal considère, compte tenu des circonstances en l’espèce, que Gourmet a donné valablement son avis écrit qu’elle levait l’option, le 1er octobre 2009, lorsque son avocat a écrit[17] à l’avocat de Carolina « … le bail se terminant en 2012, les quatre (4) options de renouvellement dont notre client veut se prévaloir reporte son terme final à l’an 2032 ».

[39]        Cet avis écrit, quoiqu’imparfait, indiquant la volonté et l’intention de Gourmet, fut envoyé avant le 30 novembre 2011 et il fut nécessairement reçu par M. Lorne Lieberman de Carolina, car c’est à sa demande que ses avocats ont écrit la mise en demeure du 16 septembre 2009, dont il est en copie, de telle sorte que la réponse du 1er octobre 2009 de l’avocat de Gourmet lui fut forcément communiquée par ses avocats.

[40]        L’option fut levée avant l’échéance certes, mais elle ne saurait changer les termes du bail par ailleurs qui prévoient, à son article 7.1.4, qu’elle est exercée avant les six mois précédant chacun des termes des quatre options de cinq ans qui se succèdent, de telle sorte qu’une seule option ne peut être exercée à la fois. Cet article se lit ainsi :

7.1.4.    That the Lessee must exercise the option for the first five (5) year period on or before the thirtieth day of November, Two thousand and twelve (2012) at 17:00 hours, and it must exercise each of the remaining three (3) option periods at least six (6) months prior to the expiration of the previous option period which it had exercised, failing which the present option shall be deemed null and void without further notice, delay or mise-en-demeure whatsoever.

[41]        D’ailleurs, c’était la compréhension qu’en avait Gourmet puisque son avocat, Me Jacques Méthot, a écrit, dans sa lettre du 14 mai 2012[18], qui fut envoyée pour protéger Gourmet, que l’option levée était la première option correspondant à « la période du 1er juin 2012 au 31 mai 2017 ».

[42]        Par conséquent, le Tribunal considère que seule la première option fut levée, de telle sorte que le terme du bail est reporté au 31 mai 2017.

[43]        Quant à la demande reconventionnelle de Gourmet, elle est rejetée, car il s’agit d’un litige courant et il n’y a pas lieu d’accorder le remboursement de frais judiciaires et extrajudiciaires, ni de dommages exemplaires.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[44]        REJETTE la requête introductive d’instance en éviction, sans frais;

[45]        DÉCLARE que le terme du bail intervenu le 1er octobre 2002 entre les Investissements Carolina inc. et Gourmet Bazar inc., pour un local de 17 856 pieds carrés situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis au 9051, rue Charles-de-la-Tour, Montréal, est prolongé jusqu’au 31 mai 2017;

[46]        REJETTE la demande reconventionnelle, sans frais.

 

 

__________________________________

JEAN-PIERRE CHRÉTIEN, J.C.S.

 

Me Johanne Gagnon

KAUFMAN LARAMÉE

Pour la demanderesse

 

Me Martin Marceau

MARCEAU AVOCATS

Pour la défenderesse

 

 



[1]     Pièce P-1 en liasse.

[2]     Pièce P-1 en liasse.

[3]     Pièce D-4.

[4]     Pièce D-5.

[5]     Pièce D-6.

[6]     Pièce D-7.

[7]     Pièce D-8.

[8]     Pièce D-9.

[9]     Pièce P-2.

[10]    Pièce D-9.

[11]    Pièce P-3.

[12]    Pièce P-4.

[13]    Pièce D-11.

[14]    Pièce D-9.

[15]    Pièce P-2.

[16]    Pièce D-9.

[17]    Pièce D-6.

[18]    Pièce P-3.

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