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Décision

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[Texte de la décision]

Section des affaires immobilières

En matière d'expropriation

 

 

Date : 6 mai 2014

Référence neutre : 2014 QCTAQ 04856

Dossier  : SAI-M-192226-1007

Devant les juges administratifs :

LOUISE BÉLANGER

DENIS BISSON

 

SOCIÉTÉ DE TRANSPORT DE L'OUTAOUAIS

Partie expropriante

c.

GESTION NAWAJIH INC.

Partie locataire

 

 


DÉCISION




[1]              En vertu de l’article 66 de la Loi sur l’expropriation[1] (la « L.E. »), le Tribunal doit fixer l’indemnité due à la locataire Gestion Nawajih inc. (« Nawajih ») pour la dédommager du préjudice directement causé par l’expropriation réalisée par la Société de transport de l’Outaouais (la « STO »).

Les procédures

[2]              Par sa résolution no CM-2009-1273 adoptée 15 décembre 2009, le conseil municipal de la Ville de Gatineau autorise la STO à procéder à l’acquisition, par expropriation le cas échéant, de plusieurs parcelles de terrains aux fins de la réalisation du projet Rapibus.

[3]              168593 Canada inc. (« Rosdev ») est propriétaire d’un terrain situé dans le quadrilatère compris entre le boulevard Maloney Ouest au sud, le boulevard Gréber à l’ouest, le boulevard de La Gappe au nord et la rue Allance à l’est. Elle y exploite un centre commercial connu sous le nom de Village Gréber.

[4]              Le 2 juin 2010, la STO lui fait signifier un avis d’expropriation[2] pour :

·        acquérir la propriété d’une lisière de terrain de 114,8 m en bordure du boulevard Maloney Ouest;

·        grever une parcelle de terrain d’une superficie de 1 028,2 m2, longeant le boulevard Maloney Ouest, d’une servitude permanente de passage et d’égout;

·        établir, sur une parcelle de terrain d’une superficie de 1 581,3 m2 (parcelle A), longeant le boulevard Gréber et le boulevard Maloney Ouest, une servitude temporaire de construction d’une durée de 14 mois, pour la période du 1er octobre 2010 au 30 novembre 2011, comportant le droit de passage à pied, en voiture, ou avec de la machinerie, le droit d’excavation, le droit de dépôt de matériaux d’excavation ou de toute autre nature, le droit de clôturer ainsi que le droit d’enlever tout obstacle ayant pour effet d’empêcher l’exercice de la servitude;

·        établir, sur une parcelle de terrain d’une superficie de 80,1 m2 (parcelle B), en façade du boulevard Gréber, une servitude temporaire de construction d’une durée de 17 mois, pour la période du 1er juillet 2010 au 30 novembre 2011, comportant les mêmes droits que celle affectant la parcelle A avec, en plus, celui de bloquer la voie d’entrée du boulevard Gréber et d’interdire tout accès à la parcelle B;

·        établir, sur une parcelle de terrain d’une superficie de 344,4 m2 (parcelle C), longeant le boulevard Maloney Ouest, une servitude temporaire de construction d’une durée de 8,5 mois, pour la période du 15 mars 2011 au 30 novembre 2011, comportant les mêmes droits que celle affectant la parcelle A;

·        établir, sur une parcelle de terrain d’une superficie de 201,5 m2 (parcelle D), longeant le boulevard Maloney Ouest, une servitude temporaire de construction d’une durée de 8,5 mois, pour la période du 15 mars 2011 au 30 novembre 2011, comportant les mêmes droits que celle affectant la parcelle A.

[5]              Au moment de l’expropriation, les parcelles A, C et D servent principalement d’espaces de stationnement tandis que la parcelle B sert de voie d’accès au centre commercial à partir du boulevard Gréber.

[6]              Le 14 juin 2010, en sa qualité de locataire d’une partie de l’immeuble visé par l’expropriation, Nawajih reçoit signification d’un avis de comparaître en vertu de l’article 45 L.E.

[7]              Le 14 juillet 2010, la STO lui fait signifier, conformément à l’article 46 L.E., une offre détaillée d'une somme de 6 900 $.

[8]              Le 15 septembre 2010, la locataire accepte, hors Tribunal, de recevoir paiement d’une indemnité provisionnelle de 4 830 $, sans admission aucune et sans renoncer à ses droits, et elle consent à la prise de possession immédiate par la STO. Le 17 septembre 2010, conformément à l’article 53.8 L.E., elle se voit signifier un avis l’informant que la STO inscrira un avis de transfert de propriété et prendra possession des immeubles expropriés le 4 octobre 2010.

[9]              Le 31 octobre 2011, Nawajih reçoit signification des procédures suivantes :

·           un nouvel avis de comparaître en vertu de l’article 45 L.E., pour tenir compte d’un avis d’expropriation amendé qui y est annexé. L’objet de l’amendement est de prolonger de 7 mois, soit du 1er décembre 2011 au 30 juin 2012, la servitude établie sur les parcelles A, C et D;

·           une offre détaillée de 2 800 $ pour les dommages occasionnés par la prolongation de la servitude.

[10]           Suit, le 17 novembre 2011, la signification d’une requête demandant au Tribunal de fixer l’indemnité provisionnelle à laquelle la locataire a droit afin de permettre à la STO de prolonger sa prise de possession légale et de poursuivre le processus de transfert de propriété, le tout conformément à l’article 53.13 L.E.

[11]           Le Tribunal entend la requête le 23 novembre 2011 et il rend sa décision[3], le 30 janvier 2012. Il fixe à 12 000 $ l’indemnité provisionnelle à verser à la locataire pour la prolongation de la servitude temporaire de construction. Le Tribunal prend bien soin de préciser qu’il dispose alors d’une procédure d’urgence, jugée sur une preuve sommaire, de sorte que la décision ne lie ni les parties ni le Tribunal lors de la fixation de l’indemnité définitive[4].

[12]           L’audience de la présente formation pour fixer l’indemnité définitive, incluant la visite des lieux, se tient du 3 février au 7 février 2014.

[13]           La partie intimée a jusqu’au 14 février 2014 pour produire, conformément à un engagement pris en cours d’audience, le registre des plaintes reçues par la STO pour le projet Rapibus[5]. Le dossier doit être pris en délibéré à cette date à moins que les parties requièrent une réouverture d’enquête portant spécifiquement sur ce document.

[14]           L’engagement est respecté. Les parties ne demandent pas de réouverture d’enquête. Par lettre en date du 14 février 2014, le procureur de Nawajih fait sa plaidoirie sur le registre. Par contre, le procureur de la STO sollicite un délai pour faire ses représentations. En conséquence, le Tribunal accorde un délai aux parties, jusqu’au 28 février 2014, pour faire parvenir leurs arguments relatifs au registre. Le Tribunal reçoit les représentations écrites du procureur de la STO et le dossier est pris en délibéré le 28 février 2014.

LES OFFRES ET RÉCLAMATIONS DES PARTIES

[15]       Les parties ont bonifié leur offre ou réclamation respective en cours d’instance.

[16]       La dernière offre détaillée de la partie expropriante, datée du 15 janvier 2014, s’élève à la somme de 30 214 $ pour les dommages résultant de la servitude temporaire de construction.

[17]       En fin d’audience, le procureur de la STO a déclaré que sa cliente serait disposée à offrir, en sus, un montant de 5 000 $ pour les troubles et inconvénients subis par les actionnaires et administrateurs de Nawajih.

[18]       La dernière réclamation détaillée de la partie locataire, datée du 7 février 2014, totalise 488 425,81 $ et se détaille comme suit :

1.      PERTE FINANCIÈRE RÉSULTANT DE L’EXPROPRIATION :

·        392 720 $ pour perte financière calculée de la façon suivante :

o   En ce qui concerne la perte financière afférente à l’année financière 2009-2010 :

§  4 203 $ plus intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle à compter du 1er décembre 2010;

o   En ce qui concerne la perte financière afférente à l’année financière 2010-2011 :

§  82 216 $ plus intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle à compter du 1er mai 2011;

o   En ce qui concerne la perte financière afférente à l’année financière 2011-2012 :

§  92 407 $ plus intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle à compter du 1er mai 2012;

o   En ce qui concerne la perte financière afférente à l’année financière 2012-2013 :

§  82 073 $ plus intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle à compter du 1er mai 2013;

o   En ce qui concerne la perte financière afférente aux années financières 2013-2014, 2014-2015 et 2015-2016 :

§  131 821 $ plus intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle à compter du 1er mai 2014;

2.      DOMMAGES ET INCONVÉNIENTS :

·        30 000 $ plus intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle à compter du 5 octobre 2010;

3.      FRAIS D’EXPERT :

·        15 705,81 $ plus intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle à compter du 7 février 2014;

4.      HONORAIRES EXTRAJUDICIAIRES :

·        50 000 $ plus intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle à compter du 7 février 2014.

La locataire et ses activités

[19]           Monsieur Jemal Djari est architecte de formation. Après avoir exploité sa propre firme pendant une vingtaine d’années, il entre à l’emploi de Travaux publics Canada en 2002, où, encore aujourd’hui, il exerce sa profession.

[20]           Monsieur Abbes Djari est capitaine de bateau depuis plus de vingt ans. En 2008, il informe son frère Jemal qu’il aimerait prendre sa retraite de la marine marchande et investir dans un commerce de restauration où il pourrait travailler. Comme il est toujours à l’étranger en raison de son travail, il confie à ce dernier le soin de trouver quelque chose.

[21]           Monsieur Jemal Djari découvre la bannière Tutti Frutti, que vient d’acquérir le Groupe MTY, qui offre une cuisine santé pour le déjeuner et le dîner selon un nouveau concept qu’il serait intéressant d’implanter à Gatineau. Il fait donc des démarches en vue d’acquérir une franchise Tutti Frutti. Il rencontre M. George Moraitis, le vice-président responsable de cette bannière chez le franchiseur.

[22]           Après avoir analysé les curriculum vitæ des frères Djari et les autres renseignements demandés par le Groupe MTY, M. Moraitis leur annonce qu’ils se qualifient pour l’acquisition d’une franchise. Ils décident alors, en février 2009, d’incorporer Nawajih qui se portera acquéreur et exploitera la franchise. Abbes détient 80 % des actions, est le président de la compagnie et il sera le directeur de l’exploitation de la franchise. Jemal détient l’autre 20 % et il sera responsable du marketing et des finances.

[23]           En mars 2009, M. Jemal Djari trouve un site pour l’exploitation de la franchise, soit le 325, Gréber, unité C-8. L’emplacement, dans le quadrilatère exploité comme centre commercial, le Village Gréber, lui semble stratégique en raison de sa grande visibilité, d’une circulation automobile importante et du très grand achalandage du secteur qui compte plusieurs restaurants. De plus, un Costco vient d’ouvrir à proximité.

[24]           Il présente le site à M. George Moraitis. Il est accepté par le franchiseur.

[25]           En mai 2009, une entente de principe pour la signature d’un bail du local, incluant une terrasse extérieure, intervient entre le propriétaire Rosdev et Nawajih. M. Moraitis participe aux négociations puisque les travaux d’aménagement intérieur doivent satisfaire aux normes applicables aux restaurants de la bannière Tutti Frutti. Le bail[6] est signé ultérieurement, pour une période de 15 ans débutant le 1er mars 2010, mais avec une occupation débutant le 15 octobre 2009.

[26]           Afin de présenter une demande de financement, Nawajih prépare un plan d’affaires[7] qui tient compte des renseignements fournis par le franchiseur. Il comprend notamment des états financiers prévisionnels qui estiment le chiffre d’affaires de la première année à 750 000 $[8] et le potentiel réel de la franchise, devant être atteint vers la troisième ou quatrième année d’exploitation, à environ 1 250 000 $[9]. Les frères Djari et le vice-président du Groupe MTY, George Moraitis affirment, dans leur témoignage, qu’il s’agit là de prévisions conservatrices.

[27]           À l’été 2009, Nawajih obtient le prêt requis de l’institution financière. Le contrat de franchise est signé. Les travaux de construction et d’aménagement intérieur du local loué débutent.

[28]           Les frères Djari et la conjointe de Jemal suivent la formation offerte par le Groupe MTY aux nouveaux franchisés dans un Tutti Frutti de Montréal. Cette formation d’une semaine touche à tous les aspects de l’exploitation d’une franchise.

[29]           Le franchiseur aide également Nawijih lors de l’embauche et la formation du personnel.

[30]           Le Tutti Frutti ouvre ses portes le 23 novembre 2009. La première semaine, deux représentants du Groupe MTY sont sur place pour superviser et conseiller les gestionnaires de Nawajih. L’un d’eux demeure sur les lieux et continue à prodiguer ses conseils au cours des trois semaines suivantes, puis la fin de semaine seulement pendant un autre mois.

[31]           Les affaires vont bon train. Au cours des neuf premiers mois, soit de décembre 2009 à août 2010 inclusivement, le chiffre d’affaires totalise 837 135 $, pour une moyenne mensuelle de 93 015 $[10]. Pendant la semaine, une clientèle régulière fréquente l’établissement, composée notamment d’un groupe de mères de famille avec de jeunes enfants et de personnes âgées habitant les résidences pour retraités sises à proximité du Village Gréber. La fin de semaine, la clientèle est plus hétéroclite et elle procure au moins 50 % du chiffre d’affaires.

[32]           Les ventes mensuelles diminuent par la suite, alors que s’amorcent les travaux de la partie expropriante.

L’expropriante et ses travaux

[33]       Le Rapibus est un système de transport rapide par autobus qui implique la construction d’une voie bidirectionnelle réservée aux autobus qui doit être aménagée dans l’emprise existante d’un corridor ferroviaire.

[34]       Par un communiqué en date du 12 mai 2010[11], la STO annonce que les travaux de construction débuteront à l’été 2010. Ils comportent notamment l’enlèvement et la relocalisation des rails qui demeureront fonctionnels une fois les travaux complétés, l’aménagement de la voie réservée aux autobus et la construction d’un tunnel sous le boulevard Gréber.

[35]       Selon les témoignages non contredits des frères Djari, ce n’est qu’au moment où ils reçoivent signification, le 14 juin 2010, d’un avis de comparaître en vertu de l’article 45 L.E., qu’ils réalisent que leur restaurant est sis directement en façade de la voie surbaissée qui sera creusée sur le boulevard Maloney Ouest pour la réalisation du tunnel sous le boulevard Gréber. Ils ne sont toutefois pas conscients de l’ampleur des travaux à être réalisés et de leur répercussion sur l’exploitation du Tutti Frutti.

[36]       Le 29 juillet 2010, la STO fait livrer aux riverains immédiats, dont Nawajih, un avis les informant de travaux majeurs dans le cadre de la réalisation du tunnel Gréber[12]. Il s’agit de l’installation de structures métalliques imposantes, appelées palplanches, pour une durée de six semaines.

[37]       Par un communiqué en date du 18 août 2010[13], la STO annonce la fermeture complète des voies de circulation sur le boulevard Gréber, entre les boulevards de la Gappe et Maloney, à compter du 19 août 2010, pour une durée planifiée de 12 jours. Par la suite et jusqu’en décembre 2010, sur le même tronçon, la circulation sera unidirectionnelle, en direction sud de 5 h à 13 h 30, et en direction nord de 14 h à 4 h 30, et ce, 7 jours sur 7.

[38]       Une lettre datée du 7 février 2011[14] indique qu’il y a eu réouverture complète de l’intersection des boulevards Gréber et Maloney durant la période des Fêtes. Elle a été suivie de la remise en place des voies de circulation unidirectionnelle comme cela avait été le cas depuis le début des travaux. Selon cette lettre, il est prévu que les travaux de construction du tunnel reprendront au début de février et se dérouleront durant toute l’année 2011.

[39]       Dans une lettre datée du 1er mars 2012[15], les riverains sont informés que des travailleurs procèdent à des travaux d’enlèvement des palplanches.

[40]       Suit, le 31 mai 2012, une lettre présentant l’échéancier des derniers travaux et entraves à la circulation[16] :

Du 5 au 30 juin 2012 :

§  travaux d’excavation, de mise en place de conduits électriques, de travaux de bétonnage de bordures et de trottoirs, de remise en place du rail et du ballast, de pavage, de marquage de la chaussée et de reprogrammation des feux de circulation;

Du 17 au 20 juin 2012 :

§  fermeture complète du boulevard Gréber, entre les boulevards Maloney et de la Gappe, pour l’installation des rails;

§  fermeture de toutes les entrées commerciales du boulevard Gréber;

§  travaux autorisés la nuit et la fin de semaine;

Le 30 juin 2012 :

§  fin des servitudes de construction dans le stationnement du Village Gréber;

§  réinstallation de l’enseigne commerciale du Village Gréber.

[41]           Le Tribunal a entendu des témoignages légèrement discordants quant aux dates auxquelles les différents travaux ont été réalisés. Il considère que la preuve documentaire ci-dessus résumée, contemporaine à la réalisation des travaux et non pas tributaire de la mémoire humaine, a une valeur probante déterminante.

[42]           Il retient donc que les travaux ont commencé à la fin juillet 2010 et se sont terminés le 30 juin 2012.

L’analyse des postes de réclamation

[43]           Selon l’article 66 L.E., l’indemnité due au locataire est fixée d’après le « préjudice directement causé par l’expropriation ». Il s’agit là, exactement, de la même expression utilisée par le législateur, à l’article 58 L.E., à l’égard de la partie de l’indemnité autre que la valeur du bien qui est payable à l’exproprié. Il s’ensuit donc que les principes d’indemnisation du locataire sont les mêmes que ceux applicables à tout exproprié[17].

[44]           Dans le cas d’un locataire, aucune partie de l’indemnité n’est afférente à la valeur de l’immeuble. Il faut donc en conclure qu’aux termes de l’article 48 L.E., il a le fardeau de la preuve sur tous les aspects de sa réclamation. Ce fardeau correspond à l’administration d’une preuve qui emporte conviction selon la prépondérance des probabilités[18].

La perte financière résultant de l’expropriation

[45]           Il s’agit du principal chef de réclamation de Nawajih. Pour réussir, elle devait d’abord démontrer l’existence d’un lien de causalité entre l’expropriation et sa perte financière.

Le lien de causalité entre l’expropriation et la perte financière

[46]           Les frères Djari ont longuement témoigné concernant les nombreux inconvénients occasionnés par les travaux pour lesquels l’expropriation a été effectuée. Ils soutiennent qu’ils ont causé une baisse importante de la clientèle du restaurant, d’où une perte financière subie par Nawajih, attribuable à l’expropriation.

[47]           Rappelons qu’en façade du restaurant, les travaux consistaient principalement en l’excavation d’une voie bidirectionnelle surbaissée menant au tunnel Gréber construit par la même occasion. Ils comportaient également l’enlèvement des rails du corridor ferroviaire s’y trouvant et leur relocalisation, une fois les travaux complétés[19]. Un article de journal[20] décrit comme suit l’ampleur de la construction du tunnel :

« La structure aura coûté 10 millions $ au total. Elle comprend 12 800 mètres3 de béton, l’équivalent de quatre piscines olympiques, ainsi que 1000 tonnes d’armatures en acier pour solidifier la structure, le poids de 200 éléphants. Le tunnel est de 60 mètres de long, 10 mètres en largeur et sept mètres en hauteur. Une dalle de béton d’un mètre de haut se trouve également sous la chaussée où circuleront les autobus articulés. »

(transcription conforme)

[48]           Dans leur témoignage, M. Jemal Djari, architecte de formation, et le directeur du bureau de projet du Rapibus, M. Sylvain Martel, ingénieur, font une estimation divergente de la quantité de terre excavée et du nombre de voyages de camion requis pour en disposer. Il en est de même quant au nombre de voyages de bétonnière nécessités par la construction du tunnel. Mais qu’importe, les deux témoins s’entendent sur le fait qu’un nombre très important de camions ont circulé sur le chantier pendant toute la durée des travaux.

[49]           Le Tribunal n’a aucune peine à croire les représentants de Nawajih lorsqu’ils affirment qu’il en résultait beaucoup de bruit et de vibrations, ce qui n’est guère compatible avec la tranquillité recherchée par la clientèle d’un restaurant. Cela a certainement plus d’impact que sur l’achalandage d’un commerce de vente au détail.

[50]           Selon le témoignage des frères Djari, pendant les six semaines d’installation des palplanches en août et septembre 2010, les vibrations étaient telles, à l’intérieur du restaurant, qu’un objet décoratif s’est même fracassé sur le sol à telle enseigne que Nawajih a enlevé les autres avant qu’ils ne subissent le même sort. Des vibrations ont également été ressenties lors des travaux d’enlèvement des palplanches, en mars 2012. Les frères Djari soutiennent qu’à partir du moment où des vibrations ont été ressenties, la clientèle régulière a quitté les lieux.

[51]           La partie expropriante peut difficilement nier l’existence de ces vibrations. Dans un avis aux riverains immédiats des travaux[21], la STO écrit :

« Des vibrations peuvent être ressenties durant les travaux d’installation de ces imposantes structures. »

(transcription conforme)

[52]           Lors du retrait des palplanches, elle précise[22] :

« Il est toutefois possible que ces opérations engendrent de petites vibrations dans le sol. Nous vous invitons à porter une attention particulière au rangement des fournitures de cuisine. »

(transcription conforme)

[53]           Dans son témoignage, M. Jemal Djari a longuement insisté, photos à l’appui, sur l’importante congestion routière observée pendant toute la durée des travaux et sur la fermeture complète du tronçon du boulevard Gréber où se trouve l’accès principal au centre commercial du 19 au 31 août 2010[23]. Par la suite, jusqu’à la fin de l’année 2011, la circulation était unidirectionnelle en direction sud de 5 h à 13 h 30 de sorte qu’aux heures où Tutti Frutti sert des petits déjeuners et des dîners, la clientèle ne pouvait accéder au Village Gréber par son entrée principale située sur le boulevard du même nom.

[54]           Déposant un historique des travaux[24], le directeur de projet Sylvain Martel précise que les espaces de stationnement en façade du restaurant n’ont pas été disponibles pendant deux mois seulement, soit du début décembre 2010 à la fin janvier 2011et ce, même si les bordures et le pavage n’ont été refaits que le 15 mai 2012 et le 7 juin 2012. Il ajoute que conformément à une exigence de la Ville de Gatineau, la rue Alliance n’a jamais été fermée en même temps que le boulevard Gréber, de sorte qu’un accès au centre commercial a toujours été possible dans l’axe nord-sud.

[55]           Le témoin de la STO ne prétend pas pour autant que les travaux du Rapibus n’ont eu aucun impact sur l’achalandage des commerces du secteur. Il mentionne, au contraire, que le Bureau de projet du Rapibus a dû mettre en place une campagne publicitaire de plus de 17 000 $, « Des commerçants toujours accessibles et à votre service », à laquelle était greffé un concours, « Nos commerçants méritent notre encouragement », offrant plus de 3 400 $ en prix, et ce, afin d’inciter la population à fréquenter les commerces[25].

[56]           Le procureur de la partie expropriante s’est objecté à la production des cartes de commentaires des clients du Tutti Frutti[26] et à celle du registre des plaintes pour le projet Rapibus[27] au motif qu’il s’agit de ouï-dire et de témoignages écrits prohibés par les règles de preuve, notamment par l’article 2843 C.c.Q. Le Tribunal juge qu’il serait purement théorique de statuer sur la recevabilité, la pertinence ou la force probante de ces documents puisqu’il n’a absolument pas besoin de prendre connaissance de ceux-ci. En effet, à la lumière des témoignages émanant des deux parties et des autres documents déposés sans objection, le Tribunal est persuadé que les travaux pour lesquels l’expropriation a été décrétée ont occasionné une baisse de l’achalandage et, par conséquent, une perte financière.

[57]           Qui plus est, il est vraisemblable que le préjudice subi par Nawajih soit distinct de celui causé aux autres commerces. D’une part, le bruit et les vibrations sont davantage de nature à faire fuir la clientèle d’un restaurant que celle d’un magasin. D’autre part, contrairement aux autres restaurants du Village Gréber, un Pizza Hut et une Cage aux Sports, dont une partie du chiffre d’affaires provient des soupers servis le soir quand les travaux sont arrêtés, le Tutti Frutti offre des petits déjeuners et des dîners, mais non des soupers. Les travaux sont donc en cours, avec les inconvénients qu’ils occasionnent, pendant toutes les heures d’ouverture de ce restaurant. Enfin, une personne qui désire déjeuner au restaurant avant de se rendre au travail ou y dîner à la pause du midi ne choisira probablement pas un établissement où les problèmes environnants de congestion routière pourraient mettre en péril son assiduité au travail.

[58]           De l’avis du Tribunal, il existe donc un lien de causalité direct entre l’expropriation et la perte financière subie par Nawajih. Il reste à la quantifier.

Le quantum de la perte financière

La preuve de la partie locataire

[59]           Pour établir la perte financière subie par Nawajih en raison de la baisse de clientèle résultant de l’expropriation, la partie locataire fait entendre Mme Nathalie Lapointe, Adm. A., consultante en développement d’entreprises. Elle dépose un rapport d’évaluation de la perte de profits de Nawajih[28] qu’elle met à jour, à l’audience, par la production d’un addenda[29] tenant compte des états financiers de l’exercice 2013 nouvellement disponibles.

[60]           Le Tutti Frutti a ouvert ses portes le 23 novembre 2009 et jusqu’à août 2010 inclusivement, Mme Lapointe constate que le restaurant n’a pas subi d’inconvénients liés à la construction du Rapibus.

[61]           Dans un premier temps, Mme Lapointe calcule la perte de revenus bruts subie annuellement, soit la différence entre les ventes prévisionnelles qui auraient été réalisées, selon elle, n’eut été l'expropriation, et les ventes réelles des années 2010 à 2013 et estimées pour les années 2014 à 2016 inclusivement. À cette fin :

§  elle estime les ventes prévisionnelles de 2010 en multipliant par 12 les ventes mensuelles moyennes réalisées au cours des neuf mois de l’exercice où le restaurant n’a pas subi d’inconvénients liés aux travaux;

§  elle estime les ventes prévisionnelles de 2011 à 2016 inclusivement en appliquant aux ventes prévisionnelles de 2010 un taux de croissance annuel de 3 %, basé sur une majoration du prix des plats de 2 % dictée par le franchiseur et un taux de fidélisation de la clientèle de 1 %;

§  elle estime les ventes de 2014 à 2016 inclusivement en appliquant aux ventes réelles de l’exercice 2013 un taux d’augmentation de 10,24 % l’an, soit le taux effectivement observé en 2013, après la fin des travaux.

[62]           Dans un deuxième temps, l’experte de la partie locataire détermine la perte annuelle de profits subie par Nawajih en déterminant, année par année, la marge bénéficiaire brute additionnelle qui aurait résulté de ces profits et en soustrayant de celle-ci les frais additionnels de redevances et publicité payables au franchiseur et les frais bancaires additionnels pour les paiements réalisés par carte de débit ou de crédit. À cet effet :

§  elle calcule la marge bénéficiaire brute, en 2010 et 2011, à l’aide des taux publiés, pour ces exercices, par Statistique Canada;

§  pour les exercices se terminant en 2012 et 2013, elle retient le taux de marge bénéficiaire effectivement observé chez le Tutti Frutti de Nawajih;

§  pour les années 2014 à 2016, elle applique le pourcentage de bénéfices réalisé en 2013;

§  elle déduit annuellement le taux de 7 % que Nawajih doit payer au franchiseur en royautés et frais de publicité;

§  pour les exercices se terminant en 2010, 2011, 2012 et 2013, elle déduit le pourcentage réel des frais bancaires que supporte Nawajih pour l’utilisation, par sa clientèle, d’une carte de crédit ou de débit;

§  pour les années subséquentes, elle applique le pourcentage réel des frais bancaires de l’exercice 2013.

[63]           Madame Lapointe additionne les pertes de profit annuelles subies par Nawajih de 2010 à 2016. Sans actualisation aucune, elles totalisent 407 647 $.

[64]           En cours d’audience, le Tribunal a demandé à l’experte de la partie locataire de préciser le taux d’actualisation qui devrait être appliqué à ces pertes annuelles de profit pour les quantifier à une date précise. Elle propose un taux de 7,53 %, arrondi à 7,5 %, qu’elle établit par la méthode du coût moyen pondéré du capital[30].

La preuve de la partie expropriante

[65]           La partie expropriante fait témoigner M. Robert Poissant, CPA, CA. Il dépose un rapport[31] dans lequel il conclut que seule une perte financière de 30 214 $ est attribuable à l’expropriation.

[66]           Selon lui, cette perte doit être considérée pour la seule période comprise entre le moment où les palplanches ont été installées du côté est du boulevard Gréber, qu’il situe au début de février 2011, et le moment où elles ont été enlevées, fin mai 2012, puisqu’il s’agit de la période de construction la plus intense.

[67]           Monsieur Poissant constate qu’au 30 novembre 2010, les ventes annuelles du Tutti Frutti totalisaient 1 082 742 $, alors qu’elles atteignaient 814 790 $ au 30 novembre 2011 et 825 900 $ au 30 novembre 2012, ce qui représente une baisse annuelle moyenne de 24,24 %.

[68]           Dans cette baisse de 24,24 %, il considère qu’un pour cent est attribuable à un recul de l’économie dans la région de l’Outaouais. Des 23,24 % restants, il considère que la moitié de la baisse, soit 11,62 %, n’est pas attribuable aux travaux, mais à la publicité négative dans des articles de journaux relatant les propos des dirigeants du Tutti Frutti et d’autres commerces du secteur. Il ajuste, en conséquence, à 946 130 $ les ventes au 30 novembre 2010. Ce montant lui sert d’étalon pour quantifier la diminution des ventes résultant de l’expropriation.

[69]           Pour l’exercice financier se terminant le 30 novembre 2011, cette diminution se chiffre à 131 340 $. Le comptable soustrait les coûts variables de nourriture, de main-d’œuvre, de publicité et de royautés payables au franchiseur de même que les frais bancaires pour les paiements effectués par carte de débit ou de crédit. Il obtient une perte financière de 32 764 $. Mais considérant que la période de construction qu’il retient ne touche que 10 des 12 mois de l’exercice et que les travaux n’ont lieu que 5 jours sur 7, il ramène cette perte, par des opérations purement mathématiques, à la somme de 19 503 $.

[70]           Pour l’exercice subséquent, il procède aux mêmes ajustements et opérations mathématiques pour quantifier à 10 712 $ la perte financière qu’il attribue aux six mois de travaux réalisés au cours de cet exercice.

[71]           D’où la perte financière de 30 214 $ à laquelle il conclut.

Les prétentions de la partie locataire

[72]           Le procureur de Nawajih rappelle que les travaux ont commencé en fin juillet 2010 et que même si l’installation de palplanches a d’abord été faite sur le côté ouest du boulevard Gréber, les vibrations ont été ressenties dès ce moment à l’intérieur du Tutti Frutti. De plus, dès août 2010, il y a eu fermeture complète du boulevard Gréber pendant 12 jours, suivie de mesures limitant la circulation de façon unidirectionnelle, dans un sens défavorable pour le Tutti Frutti qui, contrairement aux autres restaurants du centre commercial, s’adresse à une clientèle du matin.

[73]           Il plaide que même si ces travaux ont commencé avant la date de prise de possession légale du 4 octobre 2010 et que certains ont été hors des emprises expropriées pour l’imposition de servitudes, Nawajih a le droit d’être indemnisée pour tous les dommages qu’ils ont occasionnés puisqu’ils s’inscrivent dans le même projet de construction que celui ayant donné lieu à l’expropriation.

[74]           Il soutient que les dommages postérieurs à la fin des travaux doivent également être considérés, puisqu’un exproprié ou un locataire a le droit d’être complètement indemnisé de la perte financière résultant directement de l’expropriation et qui s’est continuée après les travaux.

[75]           Il insiste enfin sur l’absence totale de professionnalisme, d’impartialité et de crédibilité de l’expert comptable de la partie expropriante.

La position de la partie expropriante

[76]           Le procureur de la STO rappelle d’abord qu’avant l’expropriation, le début prochain des travaux du Rapibus était de notoriété publique et que si les administrateurs de Nawajih avaient fait faire une étude de marché, ils auraient peut-être opté pour un autre emplacement. Il ajoute de plus qu’ils ont été négligents de ne pas consulter un avocat dès la réception des procédures d’expropriation.

[77]           Il plaide que lors de la fermeture de l’accès au Village Gréber via le boulevard Gréber (parcelle B), et des entraves à cet accès occasionnées par la circulation unidirectionnelle, le Tutti Frutti subissait ni plus ni moins que les mêmes inconvénients des autres commerces du centre commercial qui, en tout temps durant les travaux, bénéficiait d’au moins deux autres accès. Quant à la congestion routière, elle a eu des répercussions pour tous les commerçants du secteur, même ceux non expropriés.

[78]           Le procureur de la partie expropriante soutient que Nawajih n’a subi un préjudice distinct que pendant des périodes précises où le chantier de la STO empiétait sur les espaces de stationnement en façade du Tutti Frutti sur le boulevard Mahoney (parcelle A). Selon lui, ces périodes totalisent tout au plus six mois, soit en décembre 2010 et janvier 2011 pour les travaux d’égout, en mars et avril 2011 pour la pose des palplanches, et en mai 2012 pour l’enlèvement des palplanches.

[79]           L’avocat de la STO ajoute que, normalement, c’est la cessation de l’exploitation d’une entreprise qui est indemnisée. Ici, le restaurant a toujours été ouvert, les travaux n’ayant empiété que sur des espaces de stationnement.

[80]           Finalement, pour toutes les raisons exprimées par son collègue de la partie adverse, il ne se porte pas à la défense de son expert et de son rapport. Il estime néanmoins que les ventes prévisionnelles de 946 000 $ retenues par M. Poissant sont plus réalistes que celles estimées par Mme Lapointe. Il conclut que les ventes réelles du restaurant, en 2013, alors que les travaux sont terminés, montrent le caractère abusif de l’approche de l’experte de la partie locataire.

La position du Tribunal

[81]           D’entrée de jeu, le Tribunal refuse la proposition de la partie expropriante selon laquelle Nawajih aurait pu choisir un emplacement différent si les frères Djari s’étaient mieux informés sur le projet Rapibus. Selon la preuve, ce n’est que le 12 mai 2010[32] que la population apprenait que les travaux du projet, sur le tronçon du boulevard Maloney en façade du Village Gréber, comprendraient le surbaissement de la voie et la construction d’un tunnel. À cette date, le bail avec Rosdev[33] est déjà signé et le restaurant est ouvert depuis déjà plusieurs mois.

[82]           Le Tribunal ne croit pas non plus que les difficultés financières de Nawajih soient attribuables au choix d’un emplacement qui n’aurait pas été retenu s’il y avait eu une véritable étude du marché. Les ventes réelles du Tutti Frutti durant ses neuf premiers mois d’exploitation se sont avérées supérieures à celles projetées dans son plan d’affaires[34]. Cela démontre que ce dernier était non seulement réaliste et conservateur, mais que l’impact des travaux pour lesquels il y a eu expropriation sont bien la véritable cause des pertes financières de Nawajih.

[83]           Le Tribunal ne croit pas qu’il faille limiter ces pertes à la seule période où les travaux se sont déroulés sur le boulevard Mahoney en face du restaurant et, encore moins, aux seuls mois où sa clientèle était privée des espaces de stationnement situés en façade. Ce n’est pas ce que nous dicte la jurisprudence.

[84]           La période où un exproprié ou un locataire subit un préjudice ne commence pas nécessairement à la date de prise de possession légale, ni même à la date de l’avis d’expropriation. Elle peut être antérieure si les travaux dans le cadre desquels s’inscrit l’expropriation ont commencé avant même les procédures. Autrement dit, le préjudice dont un exproprié ou un locataire doit être indemnisé n’est pas une question de date, mais est plutôt fonction de la relation causale entre les dommages subis et l’expropriation considérée comme un processus global et intégré et non pas comme un ramassis d’événements isolés et sans lien entre eux.

[85]           Dans l’arrêt Dell Holdings[35], la Cour suprême du Canada, après avoir précisé que l’acte d’expropriation fait partie d’un processus continu, écrit :

« 38   […] L’approche applicable à l’égard des dommages découlant d’une expropriation ne devrait pas être fondée sur des considérations de nature temporelle, mais plutôt sur le lien de causalité. Il n’est pas rare que des dommages survenus avant l’expropriation puissent de fait avoir été causés par l’expropriation elle-même. L’application aux dommages-intérêts prévus par l’Expropriations Act de l’approche fondée sur le lien de causalité a été acceptée par la majorité de notre Cour dans Imperial Oil, précité, où l’État avait ordonné à la demanderesse de retirer des conduites d’un endroit où elle disposait d’un droit de passage pour permettre la réalisation de travaux de dragage et la construction d’installations portuaires. Même si le bien-fonds de la demanderesse n’a pas été exproprié, celle-ci a demandé des dommages-intérêts pour cause d’effet préjudiciable. Le juge de première instance a statué qu’aucune indemnité n’était payable, étant donné que les travaux de dragage et de construction avaient été entrepris après l’enlèvement des conduites. La majorité de notre Cour a infirmé cette décision et déclaré ce qui suit, aux pp. 632 et 633:

C’est à cause de la décision de procéder à la construction de ces ouvrages publics que les conduites ont dû être déplacées et abaissées, et le fait que ces changements ont été exécutés avant la construction des ouvrages publics ne permet pas, à mon avis, de conclure que l’atteinte défavorable qu’a incontestablement subie la pétitionnaire n’a pas été causée «par la construction d’ouvrages publics». 

[…]

42   Il serait injuste que Dell soit privée d’une indemnité pour troubles de jouissance simplement parce que la nature de ses activités commerciales empêchait la prise de mesures visant à limiter les dommages causés par l’expropriation. Il est possible que des dommages imputables à une expropriation surviennent avant la date officielle de l’expropriation, de fait cela se produit fréquemment. À mon avis, la partie expropriée devrait avoir le droit - d’ailleurs elle a le droit - d’être indemnisée de ces dommages. Le raisonnement et les conclusions exposés dans Shun Fung, précité, appuient selon moi cette conclusion. »

(soulignements du Tribunal)

[86]           L’affaire Dell Holdings provient de l’Ontario. Mais notre Cour d’appel, dans l’arrêt du Technoparc Saint-Laurent[36], considère que les principes énoncés par la Cour suprême du Canada sont compatibles avec l’article 58 L.E. Nous y lisons :

« [47]   Puis, le juge Cory souligne que l'acte d'expropriation s'inscrit dans un processus continu. Il en est l'aboutissement. Les dommages survenus avant l'acte d'expropriation, mais au cours du processus d'expropriation, sont indemnisables s'ils découlent du processus. L'approche appropriée pour évaluer ces dommages ne doit pas être fonction du moment où ils surviennent, mais plutôt du lien de causalité. Ainsi, l'indemnisation de tout type de dommages sera ordonnée dans la mesure où il existe un lien de causalité adéquat entre ces dommages et le processus d'expropriation.

[48]   En retenant ce concept du processus continu, l'enseignement de la Cour suprême s'inscrit parfaitement dans la notion d'indemnité définie à l'article 58 de la Loi sur l'expropriation. L'article prévoit que :

L'indemnité est fixée d'après la valeur du bien exproprié et du préjudice directement causé par l'expropriation.

[…]

[52]   D'abord, l'arrêt de la Cour suprême dans l'affaire Dell n'a posé qu'une seule limite aux réclamations antérieures à l'acte d'expropriation : le lien de causalité adéquat entre le dommage et le processus d'expropriation. A priori, aucun type de dommages n'est exclu. Au contraire, la haute instance affirme « [qu']aucun poste légitime de réclamation ne sera oublié. »

(soulignements du Tribunal)

[87]           Le Tribunal endosse également les enseignements de la Cour suprême dans la décision Dionne[37] :

« [267]   Le Tribunal a précédemment établi que l'indemnité doit être fixée au 20 septembre 2010 soit la date de la prise de possession légale identifiée dans l'avis de transfert de propriété signifié à l'exproprié.

[268] Il n'est toutefois pas exclu si la preuve le justifie, d'indemniser un préjudice subi antérieurement à la date d'évaluation.

[269] Cette situation soulève ici l’obligation pour le Tribunal d’aborder le concept reconnu que l’expropriation s’inscrit dans la foulée d’un processus continu. En fait, les procédures d’expropriation constituent l’aboutissement d’une démarche d’acquisition, qui pour de multiples raisons, ne s’est pas concrétisée.

[270] Dans l’affaire Dell Holdings Limited c. Régie des Transports en commun de la région de Toronto, la Cour suprême du Canada y affirme que l’acte d’expropriation est un processus continu et que les dommages qui en résultent directement sont compensables, qu’ils surviennent avant ou après la date de l’évaluation. »

(soulignements du Tribunal)

[88]           De plus, puisque l’approche à l’égard des dommages causés directement par l’expropriation ne doit pas être fondée sur des considérations de nature temporelle, mais plutôt sur le lien de causalité, l’exproprié ou un locataire est en droit de se faire indemniser pour les pertes encourues pendant le processus d’expropriation et, également, pour celles qui sont postérieures au processus et à la fin des travaux dès lors qu’il est en mesure d’établir que c’est en raison du processus considéré globalement qu’il encourt ces pertes.

[89]           Le Tribunal n’a aucune difficulté à croire qu’un restaurant au stade du démarrage, qui n’a pas encore, de ce fait, acquis une clientèle qui lui soit fidèle, subit une perte de revenus non seulement pendant les travaux, mais dans la période subséquente où il lui faut tailler à nouveau sa place dans le marché et fidéliser à nouveau la clientèle qu’il était en train de développer et qu’il a perdue en raison des inconvénients causés par l’expropriation.

[90]           Concernant les pertes futures résultant de la perte d’achalandage occasionnée directement par une expropriation, la Cour d’appel, dans l’arrêt des Services urbains de la Mauricie[38] décide d’octroyer une indemnité équivalant à trois ans de profits anticipés. Elle explique :

« L'indemnité pour perte d'achalandage

[…]   j'estime que la question de base qu'il y avait lieu de poser était la suivante: au moment de l'expropriation, dans la période immédiatement antécédente de même que par une projection rationnelle dans les années à venir, l'expropriée a-t-elle démontré, comme elle en avait le fardeau de l'établir, que de la continuation de ses opérations aurait résulté un profit dont elle a été privée par l'expropriation ? Si la réponse est affirmative, elle a droit à une compensation.

(soulignements du Tribunal)

[91]           Une perte de profit postérieure au processus d’expropriation et, partant, à la fin des travaux qui font partie de ce processus, est plus difficile à estimer qu’un préjudice contemporain au processus. Elle implique des hypothèses non seulement sur ce qui serait arrivé n’eût été l’expropriation, mais également sur la situation financière différente qui prévaudra en raison de celle-ci et de l’évolution des conditions économiques. Dans la mesure où le Tribunal est convaincu que l’exproprié ou le locataire a subi cette perte comme résultat direct de l’expropriation, il doit, malgré les difficultés de l’exercice, évaluer ce dommage puisque le justiciable a le droit d’être indemnisé pour tout le préjudice qu’il subit et non seulement pour les dommages plus facilement quantifiables.

[92]           C’est ici que la notion de prépondérance de preuve prend tout son sens.

[93]           Le Tribunal n’accorde aucune crédibilité à M. Robert Poissant et ce, non pas tant parce que sa méthode de calcul de la perte financière subie par Nawajih ne tient pas la route, mais surtout parce que l’expert de la partie expropriante n’a pas su faire montre de l’objectivité et du professionnalisme auxquels le Tribunal est en droit de s’attendre d’un expert qui témoigne devant lui.

[94]           Voici quelques-uns des nombreux aspects de la preuve, mis en lumière particulièrement lors du contre-interrogatoire, qui ont mené le Tribunal à cette appréciation :

§  Monsieur Poissant n’a aucune clientèle dans le domaine de la restauration et pour cause. Selon son témoignage, lorsque quelqu’un le consulte parce qu’il veut ouvrir un restaurant, il lui demande s’il veut y laisser sa vie et ses épargnes et s’il a de l’expérience. Il ajoute qu’il essaie de décourager les gens d’investir dans ce domaine;

§  il a pris ses informations concernant l’industrie de la restauration auprès de son beau-frère qui a été directeur d’un Chenoy’s pendant 15 ans avant de se joindre à la Banque nationale;

§  il dresse le portrait de cette industrie à partir d’un texte de quelques lignes tiré du site Internet de l’Association des restaurateurs du Québec[39]. On y réfère à un document intitulé Profil et performance de la restauration québécoise que l’expert n’a pas jugé utile de consulter;

§  il attribue une partie de la baisse des revenus de Nawajih à un recul de 1 % de l’économie de Gatineau. Il s’appuie sur les Perspectives sectorielles 2012-2014 - Région de l’Outaouais de Service Canada[40]. Or, ce ne sont que les emplois du secteur tertiaire qui, selon cette analyse, ont baissés de 1 %. On y réfère à une perspective de croissance de l’emploi dans le secteur de l’hébergement et de la restauration, dans la région, de l’ordre de 0,8 %. Chose certaine, il n’est affirmé nulle part, dans cette analyse, que l’économie de Gatineau a subi, subit ou subira un recul de 1 %;

§  il attribue 50 % de la perte subie par Nawajih à de la publicité négative résultant de trois articles de journaux[41]. Il appert du témoignage de M. Poissant que ses affirmations sur la « publicité négative » ne reposent ni sur son expérience ni sur une quelconque source. Il admet, en contre-interrogatoire, qu’il s’agit d’une opinion personnelle qui n’est pas basée sur les règles de la science comptable.

[95]           Le Tribunal doit déterminer l’indemnité à laquelle la partie locataire a droit en fonction de la preuve prépondérante. Il a expliqué pourquoi il écarte la preuve du comptable Poissant. Il évalue donc la perte financière subie par Nawajih en utilisant la méthodologie proposée par Mme Lapointe, tout en apportant certains correctifs :

§  concernant les ventes prévisionnelles :

·        pour l’exercice financier se terminant le 30 novembre 2010, le Tribunal retient le montant de 1 116 160 $ basé sur les ventes mensuelles moyennes de 93 015 $ de décembre 2009 à août 2010, mentionné par Mme Lapointe au paragraphe 4.1 de son rapport[42], plutôt que celui de 1 116 240 $[43] qu’elle utilise dans ses calculs;

·        pour les exercices suivants, le Tribunal applique un taux de croissance annuel de 2,5 % plutôt que celui de 3 % suggéré par Mme Lapointe[44]. Le Tribunal retient que le franchiseur augmente le prix des plats de 2 % par année, mais il remarque, par contre, que l’industrie de la restauration éprouve des difficultés[45] et que selon Statistique Canada, les revenus d’exploitation des restaurants à service complet sont stagnants[46]. Il limite donc à 0,5 % par année le taux de fidélisation de la clientèle;

§  le Tribunal actualise les pertes de profit annuelles au 5 octobre 2010, soit à la date de prise de possession légale mentionnée à l’avis de transfert de propriété, comme il est d’usage en matière d’expropriation lorsque la prise de possession a lieu avant la décision du Tribunal ou que l’expropriation n’a pas été précédée de l’imposition d’une réserve pour fins publiques. Il retient le seul taux d’actualisation mis en preuve, soit 7,5 %;

§  le Tribunal retient enfin un horizon de perte de profits se terminant au 30 novembre 2015. Le plan d’affaires de Nawajih, dressé de concert avec le franchiseur, mentionne qu’il faut de trois à quatre ans d’exploitation pour qu’un Tutti Frutti atteigne son plein potentiel[47]. Cette preuve n’a pas été contredite. Comme les travaux se sont terminés en juin 2012 et que malgré ces travaux, le restaurant était exploité mais sans possibilité de croissance, il est raisonnable de considérer que le restaurant a pu rétablir sa situation et atteindre son véritable potentiel au 30 novembre 2015.

[96]           Le Tribunal détermine donc que la partie locataire a droit à une indemnité de 294 215 $ pour la perte financière occasionnée directement par l’expropriation, actualisée au 5 octobre 2010 et calculée comme suit :


 

Au 30 novembre

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Ventes

prévisionnelles

 

1 116 180 $

 

1 144 085 $

 

1 172 687 $

 

1 202 004 $

 

1 232 054 $

 

1 262 855 $

Ventes réelles ou

estimées

 

1 082 742 $

 

814 790 $

 

825 900 $

 

910 498 $

 

1 003 733 $

 

1 106 515 $

Perte de revenus

33 438 $

329 295 $

346 787 $

291 506 $

228 321 $

156 340 $

Marge (%)

21 %

33 %

34 %

35 %

35 %

35 %

Bénéfices bruts

7 022 $

108 667 $

117 907 $

102 027 $

79 912 $

54 719 $

Redevances et

Publicité (7 %)

 

2 341 $

 

23 051 $

 

24 275 $

 

20 405 $

 

15 982 $

 

10 944 $

Frais bancaires (%)

1,45 %

1,45 %

1,21 %

1,46 %

1,46 %

1,46 %

Frais bancaires ($)

485 $

4 775 $

4 196 $

4 256 $

3 333 $

2 283 $

Perte de profit

4 196 $

80 842 $

89 436 $

77 366 $

60 596 $

41 493 $

Actualisée (7,5 %)

5 octobre 2010

 

 

4 148 $

 

74 405 $

 

76 986 $

 

62 558 $

 

46 196 $

 

29 922 $

TOTAL :

294 215 $

 

 

 

 

 

Les troubles, ennuis et inconvénients

[97]           La partie locataire réclame une somme de 30 000 $ pour dommages et inconvénients. Lors de son argumentation, le procureur de la partie expropriante se dit disposé à offrir une somme de 5 000 $ à ce titre.

[98]           Bien que Nawajih soit une personne morale, il est établi, particulièrement dans le cas d’une petite entreprise, qu’une indemnité pour les troubles et ennuis subis par les administrateurs peut être octroyée[48]. De plus, cette indemnité peut couvrir non seulement les périodes de temps reliés à la gestion du dossier d’expropriation[49], mais aussi les divers problèmes survenus durant les travaux de construction[50].

[99]           En l’espèce, les parties ont convenu entre elles d’une indemnité provisionnelle de 4 830 $[51], la partie expropriante décidant de ne pas s’adresser au Tribunal malgré l’article 53.13 L.E. Il est évident que cette somme s’avérait nettement insuffisante pour permettre à Nawajih de s’acquitter de ses obligations financières, compte tenu de la perte de profit occasionnée par les travaux et démontrée par la preuve.

[100]        Selon la preuve, cela a sérieusement mis en péril la continuation de l’exploitation du Tutti Frutti. Nawajih a dû faire de nombreuses démarches pour tenter de prendre des arrangements avec le propriétaire[52], le franchiseur[53] et des fournisseurs[54]. Elle a même tenté d’obtenir une indemnité supplémentaire de la STO, en vain[55]. M. Abbès Djari a dû confier la gérance du restaurant à un employé et retourner travailler dans la marine marchande pour assurer sa subsistance et celle de sa famille.

[101]        Le Tribunal croit aisément les administrateurs de Nawajih lorsqu’ils affirment que l’expropriation et les travaux ont été, dans ces circonstances, la source de stress, de problèmes de santé et de tensions familiales.

[102]        Eu égard aux particularités du présent dossier, le Tribunal considère juste et raisonnable d’accorder une indemnité de 10 000 $ pour troubles, ennuis et inconvénients.

Les frais d’expert

[103]        La partie locataire réclame 15 705,81 $ pour les frais d’expert de Mme Nathalie Lapointe. Les comptes d’honoraires se détaillent comme suit :

 

Date

Honoraires

Intérêts

TPS

TVQ

Total

29 octobre 2012

2 000,00 $

 

100,00 $

199,50 $

2 299,50 $

21 mai 2013

1 040,00 $

 

52,00 $

103,74 $

1 195,74 $

6 février 2014

10 137,31 $

555,19 $

506,87 $

1 011,20 $

12 210,57 $

Total

13 177,31 $

555,19 $

658,87 $

1 314,44 $

15 705,81 $

[104]        Les frais d’expert sont considérés comme des dommages pour la locataire puisqu’elle n’avait pas le choix de recourir aux services d’une spécialiste pour être en mesure d’établir sa réclamation et faire la preuve de ses dommages. Les honoraires de 13 177,31 $ sont raisonnables et doivent être intégralement accordés. Toutefois, il n’y a pas lieu d’octroyer les montants de TPS et de TVQ, puisque Nawajih pourra en réclamer le remboursement à titre d’intrants.

[105]        En l’espèce, il n’y a pas lieu non plus d’octroyer les intérêts facturés sur les comptes en souffrance. Toutefois, les honoraires doivent porter intérêt au taux légal à compter de la date de leur facturation puisque les comptes étaient payables dès leur réception.

Les honoraires extrajudiciaires

[106]        Nawajih réclame les honoraires extrajudiciaires de ses avocats. Cependant, depuis l’arrêt Tremblay[56], il est bien établi qu’en l’absence d’une preuve d’abus de procédure ou de mauvaise foi, il n’y pas lieu d’accorder le remboursement de ces dommages.

[107]        Ce chef de réclamation est donc rejeté.

L’indemnité additionnelle

[108]        Nawajih réclame que le Tribunal lui octroie l’indemnité additionnelle au sens de l’article 68 L.E.

[109]        La jurisprudence reconnaît qu’il est justifié d’accorder l’indemnité additionnelle en cas de retard indu ou de négligence de la partie expropriante à parfaire les procédures ou, encore, lorsque son offre est insuffisante et sans proportion raisonnable avec l’indemnité fixée.

[110]        En l’espèce, il n’y a eu aucun retard indu ni négligence de la part de la partie expropriante.

[111]        Cependant, sa première offre, déposée au dossier du Tribunal le 20 juillet 2010, totalisait 6 900 $. Une offre additionnelle de 2 800 $ était déposée le 18 novembre 2011 pour la période de prolongation de la servitude de construction. Finalement, le 16 janvier 2014, la STO déposait une offre amendée au montant de 30 214 $.

[112]        L’indemnité totale fixée par le Tribunal est de 317 392,31 $. Il y a donc un écart très important entre cette somme et le montant des offres de la partie expropriante. Cet écart est d’autant plus préjudiciable à la partie locataire qu’il s’en est suivi une indemnité provisionnelle nettement insuffisante pour éviter que sa survie ne puisse être mise en péril.

[113]        Pour cette raison, le Tribunal conclut que la partie locataire a droit à l’indemnité additionnelle.

[114]        Il convient toutefois de rappeler que l’indemnité additionnelle ne s’applique pas aux frais d’expert[57].

LE SOMMAIRE

[115]        En conséquence, le Tribunal fixe à la somme de 317 392,31 $ l’indemnité définitive à laquelle la partie locataire a droit. Cette somme se détaille comme suit :

 

Perte financière

294 215,00 $

Troubles, ennuis et inconvénients

10 000,00 $

Frais d’expert

13 177,31 $

Total

317 392,31 $                   

PAR CES MOTIFS, le Tribunal, pour valoir à la partie locataire de tout le préjudice lui résultant de l’expropriation :

ORDONNE à la partie expropriante de payer à la partie locataire, sous réserve de toutes indemnités provisionnelles déjà versées, l’indemnité définitive qu’il fixe à la somme de TROIS CENT DIX-SEPT MILLE TROIS CENT QUATRE-VINGT-DOUZE DOLLARS ET TRENTE ET UN CENTS (317 392,31 $);

ORDONNE à la partie expropriante de payer à la partie locataire les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 68 de la Loi sur l’expropriation sur cette somme, déduction faite, selon leur occurrence, de toutes indemnités provisionnelles déjà versées et des frais d’expert, à compter du 4 octobre 2010 jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE également à la partie expropriante de payer à la partie locataire les intérêts au taux légal sur les frais d’expert de 2 000 $ à compter du 29 octobre 2012, sur ceux de 1 040 $ à compter du 21 mai 2013, et sur ceux de 10 137,31 $ à compter du 6 février 2014, jusqu’à parfait paiement.

LE TOUT avec dépens.

 


 

LOUISE BÉLANGER, j.a.t.a.q.

 

 

DENIS BISSON, j.a.t.a.q.


 

RPGL avocats

Me Guy Gosselin

Procureur de la partie expropriante

 

Noël & Associés Avocats

Me Stéphane Tremblay

Procureur de la partie locataire


 



[1]    RLRQ, chapitre E-24.

[2]    Pièce I-3.

[3]    2012 QCTAQ 01940.

[4]    Idem, paragraphe 35.

[5]    Pièce R-44.

[6]    Pièce R-1.

[7]    Pièce R-2.

[8]    Idem, à la page 24.

[9]    Ibidem, à la page 36.

[10]   Pièce R-35, à la page 5.

[11]   Pièce R-4.

[12]   Pièce R-5.

[13]   Pièce R-6.

[14]   Pièce R-7.

[15]   Pièce R-8.

[16]   Pièce R-9.

[17]   Forgues, Jacques et als. Loi sur l’expropriation annotée, 2e édition, Éditions Yvon Blais, Cowansville, 2012, p. 669.

[18]   Société québécoise d’assainissement des eaux c. Tourigny, [2001] T.A.Q. 1383, au paragraphe 10.

[19]   Pièce R-4.

[20]   Pièce R-30.

[21]   Pièce R-5.

[22]   Pièce R-8.

[23]   Pièce R-6.

[24]   Pièce I-9.

[25]   Pièce I-11, en liasse.

[26]   Pièce R-29, en liasse.

[27]   Pièce R-44.

[28]   Pièce R-35.

[29]   Pièce R-35 A.

[30]   Pièce R-49.

[31]   Pièce I-25.

[32]   Pièce R-4.

[33]   Pièce R-1.

[34]   Pièce R-2.

[35]   Régie des transports en commun de la région de Toronto c. Dell Holdings Ltd, [1997] 1 R.C.S. 32, aux paragraphes 38 et 42.

[36]   Montréal (Ville de) c. 150460 Canada inc., 2008 QCCA 1807, aux paragraphes 47 à 52.

[37]   Nominingue (Municipalité de) c. Diotte, 2011 QCTAQ 04818.

[38]   Les Services urbains de la Mauricie inc. c. Corporation intermunicipale de transport des Forges, C.A., no 200-09-000307-83, le 30 octobre 1987.

[39]   Pièce I-25, annexe 1.

[40]   Idem, annexe 2.

[41]   Ibidem, annexe 9.

[42]   Pièce R-35, page 5.

[43]   Pièce R-35 A, page 3.

[44]   Pièce R-35, page 5, paragraphe 4.2.

[45]   Pièce I-25, annexe 1.

[46]   Pièce R-35, dernière annexe, tableau 2.

[47]   Pièce R-2, page 36.

[48]   Rouyn-Noranda (Ville de) c. Motel Colibri (Rouyn) inc., 2010 QCRAQ 0451.

[49]   Lac-Mégantic (Ville de) c. Bédard, 2010 QCTAQ 02595, appel rejeté (2013 QCCQ 6725).

[50]   Sainte-Marie (Ville de) c. Simard, [2003] T.A.Q. 510.

[51]   Pièce I-4.

[52]   Pièces R-13, R-14, R-15, R-17, R-18, R-19, R-20, R-21, R-22 et R-23.

[53]   Pièce R-16.

[54]   Pièces R-25, R-26 et R-27.

[55]   Pièces R-10 et R-11.

[56]   Tremblay c. Québec (Procureur général), 2005 QCCA 756.

[57]   Chênevert et d’Auteuil (Successions de) c. Val d’Or (Ville de), [1999] T.A.Q. 948, Québec (Procureur général) c. Montarville Investment Corporation, [2003] T.A.Q. 1073 et Nappert  c. Saint-Anselme (Paroisse de), [2000] T.A.Q. 660.

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