ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN

DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS

(décret 841-98 du 17 juin 1998)

 

Organisme d'arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment :

Le Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM)

 

 

 

ENTRE :

MÉLANIE AGOSTINI ET RAYMOND TURCOT

(ci-après les « bénéficiaires »)

 

ET :

CONSTRUCTION MULTI-DESIGN INC.

(ci-après l'« entrepreneur »)

 

ET :

LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC.

(ci-après l'« administrateur »)

 

 

No dossier APCHQ : 181664-2

No dossier GAMM : 2011-09-011

 

 

SENTENCE ARBITRALE

 

 

 

Arbitre :

M. Claude Dupuis, ing.

 

Pour les bénéficiaires :

Mme Mélanie Agostini

 

Pour l'entrepreneur :

M. Sébastien Ouellet

 

Pour l'administrateur :

Me Luc Séguin

 

Date d’audience :

8 décembre 2011

 

Lieu d’audience :

Châteauguay

 

 

Date de la sentence :

18 janvier 2012

I : INTRODUCTION

[1]           À la suite de la réception d’une réclamation des bénéficiaires le 25 novembre 2010, l’administrateur a émis un rapport de décision daté du 22 août 2011.

[2]           En date du 20 septembre 2011, les bénéficiaires ont adressé au GAMM une demande d’arbitrage, étant insatisfaits des conclusions du rapport précité relativement aux éléments suivants :

-       Prises extérieures manquantes

-       Adresse manquante dans la brique

-       Porte d’entrée

-       Un seul « Maximum » sur le toit plutôt que deux

-       Échangeur d’air

-       Terrain arrière à niveler

-       Froid au panneau électrique

[3]           En cours d’enquête, les personnes suivantes ont témoigné :

-       Mme Mélanie Agostini, bénéficiaire

-       M. Raymond Turcot, bénéficiaire

-       Mme Isabelle Sergerie, technicienne-inspectrice, Ville de Châteauguay

-       M. Bernard Boyer, technicien en prévention incendie, Ville de Châteauguay

-       M. Sébastien Ouellet, entrepreneur

-       M. Manuel Lago, inspecteur-conciliateur

[4]           Les parties ont consenti à accorder au soussigné un délai de soixante (60) jours à compter de la date d’audience pour rendre sentence dans cette affaire.

II : DÉCISION ET MOTIFS

A)        Prises extérieures manquantes

Adresse manquante dans la brique

Porte d’entrée

[5]           Dès l’ouverture de l’enquête, les bénéficiaires et l’entrepreneur ont conclu une entente relativement à ces trois éléments; je la reproduis ci-après :

Aujourd’hui le 8 décembre 2011.

Moi Mélanie Agostini je prend une entente avec Mrs Sébastien Ouellette de installer mon adresse en pierre dans la brique au dessus de mon garage et de réparer la prise électrique sur le coté de la maison, dans un delai de 15 jours, et réparer la porte d’entrée.

Signe à Chateauguay

(S) Raymond Turcot

(S) Mélanie Agostini

(S) Sébastien Ouellet

[sic]

[6]           Le soussigné PREND ACTE de cette entente et ORDONNE aux parties de s’y conformer.

[7]           Ladite entente n’engage en rien la responsabilité de l’administrateur.

B)        Un seul « Maximum » sur le toit plutôt que deux

[8]           Les bénéficiaires témoignent à l’effet que sur le toit de leur propriété, il n’y a qu’un seul ventilateur « Maximum », alors que les toits des maisons avoisinantes en ont deux.

[9]           L’administrateur soutient que le modèle installé, soit un ventilateur « Maximum » #301, peut ventiler un bâtiment de 1 000 à 1 200 pieds carrés, alors que la maison des bénéficiaires a une superficie de 835 pieds carrés.

[10]        L’entrepreneur est catégorique à l’effet qu’il a bien installé le modèle #301 sur le toit de l’habitation des bénéficiaires.

[11]        M. Bernard Boyer, technicien en prévention incendie à la Ville de Châteauguay, n’affirme pas que deux ventilateurs sur le toit soient requis.

[12]        À date, soit 18 mois après la réception du bâtiment, les bénéficiaires ne peuvent témoigner d’aucun inconvénient.

[13]        Il existe donc une preuve prépondérante et non contredite à l’effet que l’installation actuelle est conforme aux normes et remplit adéquatement son rôle.

[14]        Pour ces motifs, la présente réclamation est REJETÉE.

C)        Échangeur d’air

[15]        Les bénéficiaires se plaignent que l’échangeur d’air de marque « Venmar » ne suffit pas aux besoins, et principalement à ceux de la salle de bains située à l’étage.

[16]        L’administrateur soutient qu’après calcul des superficies, l’échangeur installé peut desservir aisément l’habitation.

[17]        Lors de la visite des lieux, le soussigné a demandé aux bénéficiaires d’ouvrir le robinet de douche de l’étage pour une période de 15 à 20 minutes. À la suite de cet exercice, on pouvait remarquer de la buée dans la fenêtre de la salle de bains, mais surtout une humidité importante dans cette même pièce. L’eau se retrouve à la base de la fenêtre, où commencent à apparaître des moisissures.

[18]        Il est à noter que l’échangeur est installé au sous-sol, soit à une distance importante de la salle de bains de l’étage.

[19]        Lors de la visite des lieux, le soussigné a remarqué que le capteur d’air situé au plafond de ladite salle de bains était presque fermé, ne favorisant pas ainsi le changement d’air à la vitesse requise.

[20]        À la suite de l’enquête, il m’apparaît, à première vue, qu’il s’agit d’une question de balancement du système plutôt que de la capacité de l’échangeur.

[21]        À titre d’exemple, comme mentionné plus haut, lors de la visite, le capteur d’air de la salle de bains à l’étage était complètement fermé.

[22]        Ce balancement serait requis à cause de la multitude de capteurs d’air dans la propriété ainsi que de la distance entre ces capteurs et l’échangeur situé au sous-sol.

[23]        Pour ces motifs, la présente réclamation est favorablement ACCUEILLIE.

[24]        Le soussigné ORDONNE donc à l’entrepreneur d’effectuer, à l’aide d’instruments de mesure appropriés, les vérifications nécessaires à un balancement de l’ensemble du système et, le cas échéant, d’apporter les modifications requises.

[25]        Le tribunal ACCORDE à l’entrepreneur un délai de quatre-vingt-dix (90) jours à compter de la présente pour compléter ces travaux.

[26]        À défaut par l’entrepreneur de se conformer à l’ordonnance précédente, le soussigné ORDONNE à l’administrateur de le faire et de compléter les travaux dans le délai précité.

D)        Terrain arrière à niveler

[27]        Faisant suite à une infiltration d’eau au sous-sol et à une réclamation antérieure à la présente, l’administrateur avait ordonné à l’entrepreneur, en janvier 2011, d’installer des margelles avec drains français aux fenêtres du sous-sol; ces travaux ont été réalisés.

[28]        Depuis, il n’y a pas eu d’autre infiltration; toutefois, la preuve a démontré que les eaux de surface sur le terrain arrière se dirigent vers les fondations et s’écoulent graduellement vers les côtés de la propriété.

[29]        À ce sujet, la décision de l’administrateur, dans son rapport du 22 août 2011, est la suivante :

14.        TERRAIN ARRIÈRE À NIVELER

Les faits

Les bénéficiaires dénoncent que le terrain arrière n’a pas été nivelé par l’entrepreneur.

ANALYSE ET DÉCISION (point 14) :

À la lumière de ce qui fut constaté sur les lieux, il appert que la situation dénoncée porte sur des travaux qui ne font pas partie intégrante du bâtiment comme tel.

Comme le mentionne l’article 4.9 du contrat de garantie, les espaces de stationnement et les locaux d’entreposage situés à l’extérieur du bâtiment où se trouvent les unités résidentielles et tout ouvrage situé à l’extérieur du bâtiment tels les piscines extérieures, le terrassement, les trottoirs, les allées et le système de drainage des eaux de surface du terrain, sont exclus de la garantie.

Par conséquent, l’administrateur ne peut donner suite à la demande de réclamation des bénéficiaires à l’égard du point 14.

[30]        Cet article 4.9 du contrat de garantie est l’équivalent de l’article 12.9° du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.

[31]        L’objectif du plan de garantie est de protéger l’habitation principale, et non pas son environnement tels les piscines, les cabanons, le gazonnement, les arbustes, etc…

[32]        Dans le langage commercial, le terrassement englobe la finition du sol ainsi que les aménagements extérieurs.

[33]        Le Code national du bâtiment, à l’article 9.12.3.2., dicte ce qui suit :

Nivellement

      1)   Les remblais doivent être nivelés de manière à empêcher, après tassement, l’eau de s’écouler vers les fondations.

[34]        L’on constate que le Code national du bâtiment a utilisé le terme « remblais » et non pas « terrassement ».

[35]        La Ville de Châteauguay, dans son règlement de zonage, édicte ce qui suit à l’article 10.1.4.3 :

Égouttement des eaux

Chaque terrain doit être aménagé de sorte que l’égouttement des eaux de pluie, de la fonte des neiges ou du ruissellement soit dirigé vers un réseau public prévu à cet effet dans le cas où un réseau public existe.

[…]

[36]        Mme Isabelle Sergerie, technicienne-inspectrice à la Ville de Châteauguay, a témoigné que lors de l’émission d’un permis, ce règlement est remis à l’entrepreneur.

[37]        Enfin, à l’annexe II du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, en ce qui a trait aux engagements de l’entrepreneur, l’on retrouve celui-ci :

L'entrepreneur s'engage:

[…]

  3°    à respecter les règles de l'art et les normes en vigueur applicables au bâtiment;

[38]        Dans le présent dossier, il n’est point contredit que les eaux de surface sur le terrain arrière de la propriété se dirigent vers les fondations.

[39]        À l’article 12 du plan de garantie portant sur les exclusions, le terme « terrassement » est employé, et non pas le terme « remblais »; le système de drainage des eaux de surface n’a aucune connotation avec l’orientation du terrain.

[40]        À la fois le Code national du bâtiment et la Ville de Châteauguay défendent que l’eau de surface se dirige vers les fondations.

[41]        Je l’ai déjà mentionné, l’objectif du plan de garantie est de protéger l’habitation principale.

[42]        Or, l’écoulement des eaux vers la propriété risque de provoquer un affaissement près des fondations ainsi qu’un surplus d’eau dans le drain français, causant ainsi une pression et potentiellement des fissures aux fondations. Une chose est certaine : avec le temps, la situation n’ira pas en s’améliorant, et une plus grande quantité d’eau se dirigera vers la maison.

[43]        Pour ces motifs, la présente réclamation est favorablement ACCUEILLIE.

[44]        Le tribunal ORDONNE donc à l’entrepreneur de procéder au nivellement du terrain arrière, de façon à éviter que l’écoulement des eaux de surface se dirige vers les fondations.

[45]        L’entrepreneur n’aura pas à démanteler les éléments de bordures, trottoirs ou autres installés par les bénéficiaires après réception du bâtiment et pouvant nuire à l’écoulement des eaux.

[46]        Les travaux à exécuter par l’entrepreneur devront être complétés pour le 30 juin 2012.

[47]        À défaut par l’entrepreneur de se conformer à l’ordonnance précédente, le soussigné ORDONNE à l’administrateur de le faire et de compléter les travaux dans le délai précité.

E)        Froid au panneau électrique

[48]        Les bénéficiaires dénoncent sentir de l’air froid en provenance du panneau électrique.

[49]        Lors de la visite des lieux, nous avons pu constater cette situation.

[50]        Dans son rapport du 22 août 2011, l’administrateur n’en était pas encore venu à une décision finale sur ce point.

[51]        En cours d’enquête, une entente est intervenue entre les bénéficiaires, l’entrepreneur et l’administrateur.

[52]        Il a été convenu que l’entrepreneur appliquera de l’isolant au panneau électrique et, le cas échéant, les bénéficiaires communiqueront à nouveau avec l’administrateur pour une inspection supplémentaire.

[53]        Le tribunal PREND ACTE de cette entente et ORDONNE aux parties de s’y conformer.

III : RÉSUMÉ

[54]        Pour les motifs ci-devant énoncés, le tribunal :

ACCUEILLE               favorablement les réclamations des bénéficiaires ayant trait aux éléments suivants :

-       échangeur d’air

-       terrain arrière à niveler; et

REJETTE                   la réclamation des bénéficiaires ayant trait à l’élément suivant :

-       un seul « Maximum » sur le toit plutôt que deux; et

PREND ACTE           de l’entente intervenue entre les bénéficiaires et l’entrepreneur relativement aux éléments suivants :

-       prises extérieures manquantes

-       adresse manquante dans la brique

-       porte d’entrée; et

PREND ACTE           de l’entente intervenue entre les bénéficiaires, l’entrepreneur et l’administrateur relativement à l’élément suivant :

-       froid au panneau électrique.

Coûts de l’arbitrage

[55]        Conformément à l’article 21 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, les coûts du présent arbitrage sont totalement à la charge de l’administrateur.

BOUCHERVILLE, le 18 janvier 2012.

 

 

 

 

 

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Claude Dupuis, ing., arbitre