Décision

APERÇU

[1]               La ville de Trois-Rivières (la « Ville ») demande au Tribunal d’ordonner la démolition d’un immeuble portant les numéros civiques 435 à 437, boulevard Sainte-Madeleine à Trois-Rivières, mieux connu sous le nom de l’église Sainte-Madeleine (« l’immeuble ou l’église »).

[2]               L’immeuble appartient à la compagnie 10083739 Canada inc. (la « propriétaire »), dont le seul actionnaire est monsieur Gabriel Saad (« Saad »)[1].

[3]               Se fondant sur la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme[2] (« LAU »), la Ville allègue que l’immeuble est dans un état mettant en danger des personnes et qu’il a perdu la moitié de sa valeur par vétusté. Pour ces motifs, la démolition serait le seul remède utile.

[4]               De plus, la Ville reproche à la propriétaire de contrevenir à certaines dispositions de divers règlements concernant l’entretien de la propriété et la salubrité de l’immeuble[3]. Finalement, elle reproche à la propriétaire d’avoir omis de procéder aux travaux détaillés et aux démarches figurant à un avis écrit transmis le 22 septembre 2020[4], suivant lequel un avis de détérioration a été publié le 6 novembre 2020[5].

[5]               La propriétaire conteste vigoureusement la demande. Selon elle, la Ville a failli à démontrer que l’immeuble constitue un danger pour des personnes, particulièrement depuis le prononcé d’une ordonnance de sauvegarde en août 2022, ayant consigné la mise en place de diverses mesures ayant eu un effet bénéfique sur les problématiques jusqu’alors vécues par la propriétaire. Ensuite, la Ville n’a pas démontré que la valeur physique de l’immeuble avait diminué de plus de 50 %, condition qui s’ajoute à celle touchant à la sécurité des personnes aux fins d’obtenir la démolition d’un immeuble.

[6]               Finalement, elle soutient qu’une ordonnance visant la démolition d’un immeuble constitue la peine capitale et elle invite le Tribunal à exercer sa discrétion de façon prudente dans les circonstances.

[7]               Le Tribunal conclut qu’il n’y a pas lieu d’ordonner la démolition de l’immeuble, et ce, pour les motifs qui suivent.

CONTEXTE

[8]               La propriétaire actuelle acquiert l’église Sainte-Madeleine le 12 septembre 2018. Elle connait l’immeuble, puisque son président était aussi actionnaire de la venderesse.

[9]               L’immeuble est alors vacant. Il n’est pas approvisionné en eau ni en électricité depuis 2013. L’objectif de Saad est alors de démolir l’église pour y construire des immeubles locatifs. Il explique avoir voulu initialement construire une résidence pour aînés, mais le changement de réglementation concernant ce type de résidence l’a convaincu de modifier son projet initial.

[10]           Le Tribunal retient qu’une première demande de permis est formulée par la propriétaire, en août 2020. La Ville soumet que les documents alors fournis en annexe à la demande sont incomplets. Devant le défaut de la propriétaire de déposer les documents manquants requis, la Ville rembourse finalement les frais de 3 500 $ versés pour le traitement du dossier sans que n’aboutisse la demande[6]. Le 16 juillet 2021, la propriétaire tente d’obtenir un permis de dégarnissage et de démolition[7]. Malgré plusieurs échanges entre les parties, le dossier ne chemine pas et le permis n’est pas accordé.

[11]           Il appert que le caractère patrimonial de l’église complique les démarches de la propriétaire. En effet, tout projet de reconstruction doit obtenir l’aval du Service des programmes et du patrimoine de la ville de Trois-Rivières. Ainsi, des démarches parallèles auprès de ce service et de celui des permis doivent être effectuées pour mener à terme un projet de construction. La preuve révèle qu’un projet concernant le terrain où est située l’église est soumis au cours de l’année 2022[8] à la division du patrimoine. Après analyse de la proposition, la Ville exige des modifications pour répondre à la réglementation et au schéma d’aménagement. Saad ne fait aucun suivi.

[12]           Quoi qu’il en soit, alors que la Ville soutenait en avril 2022 qu’un projet de reconstruction devait être accepté préalablement à la démolition de l’immeuble, elle se ravise en juin et confirme que l’église peut être démolie avant qu’un projet de remplacement ait obtenu l’aval de la Ville[9]. D’ailleurs, la Ville déposera l’orientation préliminaire du plan d’implantation et d’intégration architecturale (« PIIA ») à la réunion du Comité de CCU du 20 septembre 2022, sans le recommander par ailleurs, puisque le projet proposé ne respectait pas entièrement les critères émis par la Ville[10]. Cela étant, il appert que le CCU n’a pas approuvé le projet. De plus, aucun projet particulier pour la construction, modification ou occupation d’un immeuble n’a pas été présenté en 2021 ni en 2022 (« PPCMOI »). Or, les deux dossiers évoluent normalement en parallèle. En date de l’audience, aucun projet de reconstruction n’est accepté et aucune demande pour obtenir un permis de démolir n’est en attente.

[13]           Il est aussi démontré que la résolution du comité exécutif de la Ville visant à obtenir la démolition de l’église est datée du 25 février 2019[11]. Or, les procédures ne seront finalement entreprises que le 4 février 2022. Rappelons néanmoins que des modifications au schéma d’aménagement ont débuté en 2019 ayant mené à un gel de l’émission des permis jusqu’en juin 2021. Ainsi, il n’était pas possible pour Saad d’obtenir un permis comportant une dérogation du 17 novembre 2020 (date de la dernière rencontre du Conseil avant le gel) et janvier 2022, date où la réforme fut adoptée. Cela peut expliquer certains délais dans le traitement des dossiers.

[14]           Le Tribunal retient que de nombreux avis d’infraction[12] sont transmis à la propriétaire, faisant suite à des inspections conduites par les inspecteurs de la Ville[13]. De septembre 2018 à ce jour, plusieurs constats d’infraction sont délivrés par la Ville à la propriétaire[14]. Le 6 novembre 2020, un avis de détérioration est publié au Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Champlain, par la Ville[15].

[15]           La direction de la sécurité incendie a également procédé à des inspections de 2018 à 2021[16]. De plus, des rapports décrivent les interventions du service incendie lors d’événements survenus en 2017, 2018 et 2020 au rythme d’un événement par année auxquels s’ajoutent deux événements en 2022[17]. Il s’agissait d’événements de peu d’importance ayant nécessité des interventions de courte durée.

[16]           En effet, l’événement de 2018 est survenu dans le stationnement, à l’extérieur de l’église, alors qu’un des événements de 2022 impliquait une fuite de gaz alors que l’immeuble n’était pourtant plus alimenté depuis longtemps. Les pompiers ont communiqué avec Énergir pour qu’elle procède à fermer adéquatement les sources d’alimentation. Finalement, le service de police dépose au dossier de la Cour, sous pli confidentiel, les cartes d’appel qui confirment que 66 appels ont été logés de 2018 à 2022, dont 60 concernent la présence d’intrus à proximité ou à l’intérieur de l’église[18]. La preuve entendue révèle qu’au moment de l’audience, le dernier appel à ce sujet a été logé le 23 septembre 2022.

[17]           La preuve administrée démontre que les problématiques constatées par les inspecteurs mandatés par la Ville, le service incendie et les policiers dépêchés sur les lieux, selon le cas, se résument à ce qui suit :

• La pelouse n’est pas entretenue;
• Des éclats de verre, des détritus ou des débris jonchent le sol à l’extérieur et à l’intérieur de l’église;
• Le parement de pierre du clocher s’effrite et des pierres se retrouvent au sol à l’extérieur de l’église;
• Divers débris, déchets et meubles se trouvent toujours à l’intérieur de l’église;
• Les clôtures mises en place ont pu, à certains moments, tomber, être coupées ou s’avérer défectueuses;
• Certaines issues sont ouvertes par manque de placardage ou parce que les placardages ont été retirés ou brisés;
• De la moisissure est visible sur les murs intérieurs.

[18]           Les constats d’infraction[19] visent les détritus et autres débris se trouvant au sol, les placards inadéquats et l’herbe trop longue.

[19]           Le Tribunal retient que le placardage déficient qui permet à des intrus de pénétrer à l’intérieur de l’immeuble constitue l’enjeu principal rencontré par la propriétaire.

[20]           Toutefois, la Ville insiste également sur la chute du parement extérieur de l’église qui à son avis constitue un danger. Or, la preuve entendue ne permet pas au Tribunal de conclure que l’immeuble ou une portion de celui-ci affiche un problème structurel de nature à mettre en danger les personnes qui se trouveraient à l’intérieur ou à l’extérieur de l’immeuble. Bien que la propriétaire et la Ville aient reconnu avoir chacune obtenu l’avis d’un expert à ce sujet, elles ne déposent pas de rapport d’expertise[20] de nature à convaincre le Tribunal du contraire. D’ailleurs, le service incendie s’exprime ainsi à ce sujet « Puisque le danger ne provenait pas du bâtiment lui-même mais des occupants indésirables qui pouvaient y entrer, la requête a été transmise à nouveau à la Division des permis »[21].

[21]           Rappelons néanmoins que l’église est reconnue par le service incendie comme un immeuble à risques. Cette appellation détermine que l’immeuble comporte l’une ou l’autre des qualifications suivantes : une instabilité structurale, une perte de résistance au feu ou un danger d’affaissement. Un placard apposé à l’extérieur de l’église indique au service incendie qu’il s’agit d’un immeuble pour lequel certaines précautions doivent être prises lors d’une intervention.

[22]           À cet égard, la preuve révèle que l’église comporte des risques particuliers considérant que toutes les issues sont barricadées. En effet, cela peut mener à un feu de fumée (« back draft »), ce qui est dangereux pour les pompiers sur les lieux. De plus, l’insalubrité de l’intérieur du bâtiment cause des risques supplémentaires pour porter secours aux personnes qui s’y trouveraient.

[23]           Cependant, le service incendie reconnait que les risques d’incendie de l’immeuble sont faibles puisqu’il est construit en brique et maçonnerie, soient des matériaux incombustibles. À cela s’ajoute l’absence de combustible à l’intérieur de l’immeuble ce qui fait aussi diminuer drastiquement les risques d’incendie.

[24]           Tant les policiers entendus à l’audience que les membres du service d’incendie et les inspecteurs ayant eu l’opportunité de visiter l’immeuble s’entendent que pour limiter les risques ou le danger, il y a lieu de s’assurer de placarder toutes les issues possibles, de maintenir en place une clôture efficace et d’assurer que les lieux soient surveillés pour limiter les intrusions.

[25]           Rappelons d’ailleurs que depuis l’ordonnance de sauvegarde rendue le 15 août 2022, sur consentement des parties, qui prévoyait la mise en place d’un système de gardiennage sept jours sur sept et 24 heures sur 24, la pose d’une clôture autour du périmètre du terrain de l’église ainsi que de pourvoir au maintien d’un placardage efficace en tout temps, un seul appel a été logé au service de police concernant l’immeuble.

ANALYSE ET DÉCISION

1.               Le cadre législatif

1.1 L’article 231 LAU

[26]           Comme dans Sorel-Tracy (Ville de) c. St-Sauveur[22], la Ville invoque d’abord l’article 231 LAU qui prévoit :

231. Lorsqu’une construction est dans un état tel qu’elle peut mettre en danger des personnes ou lorsqu’elle a perdu la moitié de sa valeur par vétusté, par incendie ou par explosion, la Cour supérieure peut, sur demande de l’organisme compétent, de la municipalité ou de tout intéressé, ordonner l’exécution des travaux requis pour assurer la sécurité des personnes ou, s’il n’existe pas d’autre remède utile, la démolition de la construction. Le tribunal peut, selon le cas, ordonner au propriétaire de la construction ou à la personne qui en a la garde de maintenir une surveillance adéquate de la construction jusqu’à ce que la mesure corrective imposée soit apportée. Il peut autoriser l’organisme compétent ou la municipalité à assurer cette surveillance aux frais du propriétaire si celui-ci ou la personne qui a la garde de la construction omet de se conformer au jugement.

En cas d’urgence exceptionnelle, le tribunal peut autoriser l’organisme compétent ou la municipalité à exécuter ces travaux ou à procéder à cette démolition sur le champ et l’organisme compétent ou la municipalité peut en réclamer le coût du propriétaire du bâtiment. Le tribunal peut aussi, dans tous les cas, enjoindre aux personnes qui habitent le bâtiment de l’évacuer dans le délai qu’il indique.

 [Nos Soulignements]

[27]           Dans cette affaire, le juge Gagnon discute du fardeau qui incombe à la Ville dans le cadre d’un recours selon cet article :

[4] Pour réussir selon l'article 231 L.A.U., la Ville a le fardeau de prouver ce qui suit :

1ºque le bâtiment résidentiel est dans un état tel qu'il peut mettre en danger des personnes; ou

2ºque ce bâtiment a perdu la moitié de sa valeur par vétusté, par incendie ou par explosion; et

3ºque la démolition est le seul remède utile.

[28]           Dans Lac-des-Plages (Municipalité de) c. Jodoin[23], le juge Dallaire soutient que le fardeau de la municipalité nécessite que l’existence des deux conditions soit démontrée et non seulement une ou l’autre :

[179] Par conséquent, pour réussir à convaincre la Cour supérieure d’ordonner la démolition, la Municipalité doit, au moyen d’une preuve prépondérante, établir la perte de la moitié de la valeur du bâtiment par vétusté et le fait que cette situation « peut mettre en danger des personnes ».

[Souligné dans l’original]

[29]           La revue de la jurisprudence portant sur la mise en application du recours, amène également le Tribunal à retenir que le sens du mot « personne », que l’on retrouve à l’article 231 LAU, englobe autant les intrus que les gens ayant accès à l’immeuble avec l’autorisation du propriétaire[24].

[30]           Ensuite, il est établi que le pouvoir accordé à la Cour supérieure par l’article 231 LAU, est discrétionnaire. Ainsi, la démolition ne sera ordonnée que s’il n’existe aucun autre remède utile. En effet, le Tribunal doit respecter le caractère fondamental du droit de propriété[25]. Rappelons que le propriétaire d’un bien a le loisir de le laisser se détériorer et même de le détruire[26]. C’est pourquoi le Tribunal ne doit porter atteinte au droit de propriété que dans la mesure où cela est indispensable. En d’autres termes, l’ordonnance de démolition ne doit être rendue que si cela est nécessaire pour s’assurer de mettre hors de danger des personnes qui s’aventureraient dans ou aux alentours de l’immeuble visé.

[31]           Le juge Dallaire dans Lac-des-plages (Municipalité de) c. Jodoin[27] réfère aux auteurs Lorne Giroux (aujourd’hui juge à la Cour d’appel) et Me Isabelle Chouinard qui s’exprimaient ainsi à ce sujet[28]:

La démolition de la propriété privée est le recours extrême que les tribunaux n’ordonnent qu’en dernier ressort. Le législateur lui-même ne l’autorise que « s’il n’existe pas d’autre remède utile » aux articles 227 et 229 L.A.U. Si le tribunal, sur une demande de démolition, réalise que c’est l’usage et non la structure qui est dérogatoire, il s’en tiendra alors à une ordonnance prohibant l’usage dérogatoire, mais sans ordonner la démolition de la construction.

[Références omises]

[Nos soulignements]

[32]           Les tribunaux ont d’ailleurs qualifié de « peine capitale ou de remède draconien » l’ordonnance de démolir un immeuble[29].

[33]           Finalement, le juge Dallaire[30] explique que la démonstration de la perte de la moitié de la valeur de l’immeuble ne peut à elle seule convaincre un Tribunal d’ordonner la démolition d’un immeuble :

[176] Il importe de noter dès maintenant, et ce point a été reconnu par le procureur de la Municipalité, que l’utilisation du mot « ou », à l’article 231 LAU, est trompeur dans la mesure où la jurisprudence a clairement établi que la perte de valeur n’est significative que dans la mesure où elle est liée à la sécurité des personnes. C’est pour ce motif qu’il faut s’intéresser à la « valeur physique » et non à la valeur marchande (économique) ou fonctionnelle.

[177] Ainsi, mon collègue le juge Boily écrivait à ce sujet :

« Dans l’affaire Greenfield Park c. Sanada Realties inc. l’honorable juge Yves Mayrand, quant à l’expression « perte de la moitié de la valeur » se réfère strictement à la valeur physique, et non à la valeur économique ou fonctionnelle, puisque l’intention du législateur en édictant l’article 231 était d’assurer la sécurité des personnes. Il n’y a donc pas lieu de considérer les facteurs de dépréciation économique ou fonctionnelle, qui n’ont aucun lien avec l’intégrité physique de l’immeuble. Ce tribunal partage aussi cette opinion. »

[178] En d’autres mots, la simple perte de valeur par vétusté ne pourra, à elle seule, mener à la démolition, Encore faut-il que cette perte de valeur par vétusté mette en danger la sécurité des personnes.

[179] Par conséquent, pour réussir à convaincre la Cour supérieure d’ordonner la démolition, la Municipalité doit, au moyen d’une preuve prépondérante, établir la perte de la moitié de la valeur du bâtiment par vétusté et le fait que cette situation « peut mettre en danger des personnes ».

 [Références omises]

1.2 L’article 227 LAU

[34]           En second lieu, la Ville invoque l’article 227 LAU qui prévoit ce qui suit :

227. La Cour supérieure peut, sur demande du procureur général, de l’organisme compétent, de la municipalité ou de tout intéressé, ordonner la cessation :

1. d’une utilisation du sol ou d’une construction incompatible avec:

a) un règlement de zonage, de lotissement ou de construction;

b) un règlement prévu à l’un ou l’autre des articles 79.1 à 79.3, 116 et 145.21;

c) un règlement ou une résolution de contrôle intérimaire;

d) un plan approuvé conformément à l’article 145.19;

e) une entente visée à l’article 145.21, 165.4.18 ou 165.4.19;

f) une résolution visée au deuxième alinéa de l’article 145.7, 145.34, 145.38, 165.4.9 ou 165.4.17 ou au troisième alinéa de l’article 145.42;

2. d’une intervention faite à l’encontre de l’article 150;

3. d’une utilisation du sol ou d’une construction incompatible avec les dispositions d’un plan de réhabilitation d’un terrain approuvé par le ministre du Développement durable, de l’Environnement et des Parcs en vertu de la section IV du chapitre IV du titre I de la Loi sur la qualité de l’environnement (chapitre Q-2).

Elle peut également ordonner, aux frais du propriétaire, l’exécution des travaux requis pour rendre l’utilisation du sol ou la construction conforme à la résolution, à l’entente, au règlement ou au plan visé au paragraphe 1° du premier alinéa ou pour rendre conforme au plan métropolitain applicable, aux objectifs du schéma applicable ou aux dispositions du règlement de contrôle intérimaire applicable l’intervention à l’égard de laquelle s’applique l’article 150 ou, s’il n’existe pas d’autre remède utile, la démolition de la construction ou la remise en état du terrain.

Elle peut aussi ordonner, aux frais du propriétaire, l’exécution des travaux requis pour rendre l’utilisation du sol ou la construction compatible avec les dispositions du plan de réhabilitation mentionné au paragraphe 3° du premier alinéa ou, s’il n’existe pas d’autre remède utile, la démolition de la construction ou la remise en état du terrain.

[35]           Toujours dans l’affaire Sorel-Tracy (Ville de) c. St-Sauveur[31], le juge Gagnon affirme que pour réussir, selon l’article 227 LAU, la Ville doit prouver ce qui suit[32] :

1. que le bâtiment résidentiel est une construction utilisée de façon incompatible avec l’un ou plusieurs des règlements énumérés à l’article;

2. que la démolition est le seul remède utile.

[36]           Le juge Gagnon poursuit ainsi quant au principe applicable à l’analyse, selon l’article 227 LAU :

[18] La Cour d'appel enseigne que telle discrétion doit être exercée en examinant les paramètres de la violation et en cherchant à établir une équivalence raisonnable entre l'importance de cette violation et la rigueur du remède recherché.

[19] Autrement dit, il faut éviter une sanction draconienne quand la violation est minime.

[20] La jurisprudence regorge de cas où les tribunaux ont statué que la démolition n'était pas la solution appropriée en cas de dérogations mineures, anodines, techniques à un règlement de zonage ou de construction, surtout. Il s'agissait presque toujours de recours basés sur l'article 227 LAU.

[Références omises]

2.               Analyse des faits du présent dossier en regard du cadre juridique
   1. Le recours sous le prisme de l’article 231 LAU
      1. Le danger pour les personnes

[37]           La Ville souligne que l’immeuble attire les intrus. L’église est particulièrement attrayante pour les adolescents et les jeunes adultes qui cherchent l’aventure ou un espace pour se rassembler.

[38]           Or, l’immeuble dans son état actuel, non éclairé avec un sol jonché de détritus et de divers objets, peut représenter des dangers pour les personnes qui y pénètrent[33]. C’est à la propriétaire de l’immeuble de s’assurer que l’accès à la bâtisse soit limité pour éviter de mettre en danger les individus qui seraient tentés de s’y aventurer.

[39]           D’une part, le Tribunal retient que la propriétaire n’a pas été proactive dans la recherche de solutions depuis la survenance des premiers problèmes. D’autre part, son président, Saad, a collaboré avec les divers intervenants et a, de façon générale, procédé aux améliorations demandées sur le terrain, avec des délais plus ou moins longs selon les problématiques rencontrées. Toutefois, Saad ne s’est pas entièrement soumis aux demandes apparaissant sous le titre « travaux requis » de l’avis de détérioration[34]. En effet, il affirme avoir obtenu une confirmation verbale d’un expert que l’immeuble ne représentait pas de problèmes structurels. Il ajoute ne pas avoir demandé à l’expert de compléter un rapport afin de sauver des frais.

[40]           La preuve révèle que les nombreuses visites des inspecteurs, de 2019 à 2022, constatent au fil du temps des problématiques récurrentes. On relate des manquements dans l’entretien de la pelouse, la présence d’éclats de verre au sol (intérieur et extérieur) et plusieurs traces d’intrusions. À cela s’ajoute le parement de pierres d’un des murs de l’immeuble qui s’effrite[35].

[41]           Il appert clairement que le parement de pierre s’effrite considérant l’amas de pierres au bas du clocher. Or, la preuve n’a pas révélé que le parement de briques sous la pierre décorative était dans un état affectant la structure de l’immeuble ce qui aurait été de nature à mettre en danger les personnes. De plus, le danger découlant de la chute de pierres est annihilé en raison du périmètre de sécurité défini par l’installation de nombreuses clôtures autour de l’église qui préviennent que des personnes accèdent à l’endroit où les pierres sont à risque de tomber.

[42]           Il ressort des rapports des inspecteurs que les éléments dangereux de l’immeuble ne le sont qu’envers les gens qui pénètrent sans droit dans l’immeuble. En d’autres mots, ce sont les intrus qui risquent le plus de se retrouver dans une situation dangereuse. Comme indiqué ci-devant, les personnes auxquelles réfère l’article 231 LAU comprennent les intrus comme les personnes autorisées à pénétrer dans l’église.

[43]           Cela explique que les inspecteurs ont tous, sans exception, demandé à la propriétaire de placarder les fenêtres et tous les autres accès pour éviter à des individus, adolescents ou adultes, de pénétrer dans les lieux. Il appert que des placards ont été posés puis remplacés à de multiples reprises après avoir été arrachés ou détruits, et ce, jusqu’à quelques jours avant l’audience.

[44]           La clôture érigée en trois étapes a aussi dû être réinstallée plus d’une fois après être tombée ou avoir subi divers bris. Éventuellement, des ancrages ont été posés et la propriétaire se dit prête à les améliorer.

[45]           Quoiqu’il en soit, depuis l’ordonnance de sauvegarde rendue en août 2022 sur consentement des parties, les mesures mises en place par la propriétaire, en accord avec la Ville, ont porté fruit.

[46]           En effet, l’agrandissement de la clôture sur tout le périmètre, le remplacement diligent des placards endommagés et finalement la présence d’un gardien 24 heures sur 24, 7 jours sur 7, ont réglé la majorité des problèmes survenus antérieurement. Rappelons que le gardien n’est plus présent à temps plein sur les lieux depuis le mois de décembre dernier. Toutefois, une entente intervenue à la fin de l’audience prévoit que pendant la période hivernale, un gardien effectuera une ronde quotidienne.

[47]           Ainsi, depuis septembre 2022, aucune intervention n’a été sollicitée auprès du service de police ou du service d’incendie concernant la présence d’intrus dans l’immeuble. Cela démontre que la mise en œuvre des engagements, pris en août dernier, a eu un impact notable sur la diminution de la dangerosité de l’immeuble envers les personnes.

[48]           Les représentants des services incendie et de police considèrent d’ailleurs que le placardage des issues et le maintien d’une clôture efficace autour de l’immeuble, constituent la solution pour éviter que des accidents surviennent en raison de l’entrée par effraction de personnes dans l’immeuble.

[49]           Les représentants du service incendie reconnaissent aussi que leurs deux interventions pour éteindre des incendies visaient des incidents de peu d’importance. De telles situations peuvent être évitées si la surveillance des lieux, telle qu’exercée depuis le mois d’août dernier, est maintenue. Une clôture fonctionnelle et un placardage efficace complètent ce qu’ils qualifient de solution viable.

[50]           Saad ajoute, dans le cadre de son témoignage, que depuis l’ordonnance de sauvegarde rendue en août dernier, il a mis en place un conteneur qui bloque l’entrée qui se trouve entre le presbytère et l’église, entrée privilégiée par les intrus et autres squatteurs.

[51]           Rappelons, néanmoins, que le bâtiment est reconnu comme un bâtiment à risque par les pompiers pour les raisons détaillées plus tôt. Ils doivent donc être plus vigilants si une intervention est requise. Le Tribunal retient toutefois du témoignage des représentants du service incendie que le danger le plus important concernant l’église, est le fait qu’elle soit barricadée ce qui complique l’accès des secours, mais aussi leur sortie éventuelle, seuls ou avec des victimes potentielles.

[52]           Le Tribunal est sensible au fait que les pompiers doivent se montrer plus prudents lors d’une intervention dans un immeuble affublé du code 1090 (bâtiment à risque). Cela étant dit, toute intervention des pompiers constitue potentiellement un danger. La preuve ne révèle pas que l’état de l’immeuble amène des risques plus importants d’incendie. D’ailleurs, les interventions passées concernant l’immeuble se sont révélées, somme toute, mineures.

[53]           Au surplus, la preuve démontre que l’église n’est pas à proximité d’autres immeubles vers lesquels un incendie potentiel pourrait se propager rapidement. De plus, l’absence de services (gaz et électricité) diminue les dangers d’incendie. À cela s’ajoute que le parement de briques de l’église n’est pas un matériel facilement combustible.

[54]           Finalement, le représentant de la propriétaire, Saad, affirme dans le cadre de son témoignage qu’il est conscient qu’il devra réparer le loquet de la clôture arrière et possiblement procéder à une évaluation de la structure pour procéder à la stabilisation de la pierre qui se détache présentement de l’immeuble. Il affirme aussi être prêt à améliorer les ancrages de la clôture puisqu’une partie s’est affaissée à la suite du déneigement au cours de l’hiver.

[55]           Bien que le Tribunal puisse comprendre qu’un immeuble laissé à l’abandon et en état de désuétude et sans entretien puisse comporter un certain danger, force est de constater que les mesures mises en place diminuent de façon importante le danger pour les personnes qui, malgré les mesures de surveillance, la clôture et le placardage, pénètreraient sans droit à l’intérieur de l’église.

[56]           En conséquence, le Tribunal en vient à la conclusion que la Ville n’a pas démontré que l’état de l’immeuble pouvait mettre en danger des personnes comme l’exige l’article 231 LAU.

2.1.2.    La diminution de plus de 50 % de la valeur

[57]           Considérant la conclusion du Tribunal au point précédent, la discussion de la diminution de plus de 50% de la valeur de l’immeuble n’est pas nécessaire. En effet, cette deuxième condition s’ajoute à la démonstration que l’immeuble constitue un danger pour les personnes, et ne peut à elle seule mener à la démolition d’un immeuble.

[58]           Cela étant, il apparaît néanmoins pertinent de réitérer que la diminution de valeur de l’article 231 LAU réfère à la valeur physique de l’immeuble.

[59]           Le juge Dallaire dans l’affaire Lac-des-plages (Municipalité de) c. Jodoin[36] s’exprime ainsi à ce sujet :

[177] Ainsi, mon collègue le juge Boily écrivait à ce sujet :

« Dans l'affaire Greenfield Park c. Sanada Realties Inc. l'honorable juge Yves Mayrand, quant à l'expression « perte de la moitié de la valeur » se réfère strictement à la valeur physique, et non à la valeur économique ou fonctionnelle, puisque l'intention du législateur en édictant l'article 231 était d'assurer la sécurité des personnes. Il n'y a donc pas lieu de considérer les facteurs de dépréciation économique ou fonctionnelle, qui n'ont aucun lien avec l'intégrité physique de l'immeuble. Ce tribunal partage aussi cette opinion. »

[178] En d’autres mots, la simple perte de valeur par vétusté ne pourra, à elle seule, mener à la démolition. Encore faut-il que cette perte de valeur par vétusté mette en danger la sécurité des personnes.

[179] Par conséquent, pour réussir à convaincre la Cour supérieure d’ordonner la démolition, la Municipalité doit, au moyen d’une preuve prépondérante, établir la perte de la moitié de la valeur du bâtiment par vétusté et le fait que cette situation « peut mettre en danger des personnes ».

[180] Par ailleurs, il faut souligner dès maintenant que le Tribunal est parfaitement d’accord avec M. Jodoin lorsque celui-ci affirme que la démolition « est la peine capitale » et qu’il s’agit d’une mesure extrême qui ne doit être utilisée qu’en l’absence d’autres remèdes.

[181] À ce sujet, les auteurs Lorne Giroux (aujourd’hui l’honorable Lorne Giroux, juge de la Cour d’appel) et Isabelle Chouinard écrivent ce qui suit :

« La démolition de la propriété privée est le recours extrême que les tribunaux n’ordonnent qu’en dernier ressort. Le législateur lui-même ne l’autorise que « s’il n’existe pas d’autre remède utile » aux articles 227 et 229 L.a.u. Si le tribunal, sur une demande de démolition, réalise que c’est l’usage et non la structure qui est dérogatoire, il s’en tiendra alors à une ordonnance prohibant l’usage dérogatoire, mais sans ordonner la démolition de la construction ».

[182] En ce sens, il est important de rappeler que cette responsabilité très lourde, qui consiste à pouvoir ordonner la démolition d’une propriété privée, est un pouvoir discrétionnaire qui échoit à la Cour supérieure, qui doit l’exercer en procédant à un examen sérieux de la violation invoquée et par l’établissement d’une équivalence raisonnable entre l’importance de cette violation et la rigueur du remède recherché.

[183] Tels sont donc les principes juridiques qui doivent guider le Tribunal dans l’examen du cas d’espèce qui lui est soumis. Le Tribunal se penchera successivement sur la question de la perte de la moitié de la valeur, et de la dangerosité alléguée.

2) La question de la perte de la moitié de la valeur

[184] À ce sujet, il n’y a pas lieu de s’étendre longuement sur la question.

[…]

[Références omises]

[Souligné dans l’original]

[60]           Or, la preuve entendue a porté sur la valeur liée à l’usage du bien ou à sa valeur économique par le biais des divers rôles d’évaluation. Le Tribunal comprend des propos du juge Dallaire que c’est plutôt le coût de reconstruction ou de réparation de l’immeuble pour le rendre exempt de danger pour les personnes qui doit être considéré pour déterminer s’il est préférable de procéder aux travaux, considérant leurs coûts par rapport à la valeur économique de l’immeuble. Ainsi, si les travaux pour rendre l’immeuble sécuritaire impliquent des coûts de plus de 50 % de la valeur de l’immeuble, la démolition pourra être envisagée. Si des coûts minimes sont à prévoir pour rendre l’immeuble sécuritaire, sa démolition doit alors être évitée.

[61]           Cette preuve n’a pas été faite en l’espèce.

2.2 Le recours sous le prisme de l’article 227 LAU

[62]           La Ville a fait parvenir au demandeur divers constats comme quoi l’immeuble contrevient au Règlement sur la salubrité et l’entretien des bâtiments d’habitation, conventuels et de cultes[37], et ce, en vertu de l’article 145.41 LAU. Elle soutient que ces manquements permettent l’application de l’article 227 LAU et qu’ils bonifient la preuve administrée aux fins d’obtenir la démolition de l’immeuble, selon l’article 231 LAU. La Ville reconnaît que les seules infractions sous l’article 227 LAU ne seraient pas suffisantes pour obtenir la démolition de l’église.

[63]           Il est vrai que les divers avis d’infraction ne soulèvent pas de dérogations suffisantes pour convaincre le Tribunal d’ordonner la démolition de l’immeuble. En effet, le Tribunal retient des avis[38] remis à la propriétaire et des constats d’infraction qui ont suivi ayant mené à des accusations[39], les constats suivants :

• Plusieurs issues ne sont pas placardées adéquatement et les placards doivent être peinturés de couleur grise;
• Herbes d’une hauteur excédant 20 centimètres;
• Éclats de verre à l’extérieur du bâtiment et pierres au sol;
• Un périmètre de sécurité (clôtures) doit être installé considérant l’effritement du revêtement du mur du clocher.

[64]           D’abord, le Tribunal constate que les manquements soulevés sont majoritairement des éléments tenus en compte lors de l’analyse effectuée, selon l’article 231 LAU, alors que le Tribunal a conclu que la situation de l’église et sa désuétude ne constituent pas un danger pour les personnes permettant au Tribunal d’en ordonner sa démolition.

[65]           Cela étant, le peu d’importance des manquements reprochés aux avis puis aux constats ne saurait mener à la démolition de l’immeuble. Rappelons que l’analyse que doit effectuer le Tribunal est de trouver l’équilibre entre la gravité des manquements et la pénalité imposée tout en respectant le droit de propriété du propriétaire de l’immeuble visé.

[66]           À cet égard, la propriétaire aurait dû être plus vigilante pour s’assurer du respect de la réglementation en vigueur. Elle a d’ailleurs dû assumer des amendes en raison de son défaut de le faire. Néanmoins, le Tribunal ne peut conclure à de la mauvaise foi de la part de la propriétaire qui s’est finalement soumise aux demandes de la Ville avec un résultat probant quant à la sécurité de l’immeuble.

[67]           Rappelons que les intentions de Saad ont toujours été claires. Il ne veut pas investir dans l’entretien d’un immeuble qu’il désire démolir pour éventuellement reconstruire, d’où les difficultés actuelles. Or, le nœud du problème réside dans le fait que les parties ne s’entendent pas sur le projet immobilier qui remplacera l’église. Ainsi, Saad ne peut obtenir le financement pour démolir l’église. Le Tribunal a d’ailleurs souligné aux parties, en cours d’audience, qu’il était surprenant qu’elles n’aient pas été en mesure de trouver une voie de passage pour atteindre leur objectif pourtant commun qui est de démolir l’église Sainte-Madeleine.

[68]           Les parties devraient travailler à l’atteinte d’une entente à ce sujet dans les meilleurs délais. Cela étant dit, ces considérations ne sont pas pertinentes pour décider de la question soumise.

3. L’église Sainte-Madeleine ne doit pas être démolie

[69]           Comme indiqué ci-devant, la démolition d’un immeuble contre le gré de son propriétaire demeure l’ultime recours. Au risque de se répéter, il est important de reconnaitre qu’un propriétaire peut même décider de ne pas entretenir son immeuble, ce qui est le cas en l’espèce.

[70]           Cela étant dit, la démolition forcée, remède de dernier recours, n’est pas la solution appropriée dans la situation actuelle. En effet, la mise en place des diverses mesures contenues à l’ordonnance de sauvegarde d’août 2022, prolongée le 27 janvier dernier, prévient le danger auquel les personnes pourraient être exposées en raison de l’état actuel de l’immeuble. Les manquements de la propriétaire consignés aux divers constats qui lui ont été transmis ne sont pas de nature à modifier cette conclusion.

[71]           Le fait qu’un placard ait été retiré quelques jours avant l’audience, ne convainc pas le Tribunal qu’il soit nécessaire d’ordonner la démolition de l’immeuble. Les mesures en place permettent au propriétaire d’être informé rapidement si un des placards est retiré ou brisé et ainsi de prendre les mesures nécessaires pour procéder rapidement aux réparations nécessaires. La preuve démontre d’ailleurs qu’il s’est exécuté de façon diligente depuis l’ordonnance de sauvegarde.

[72]           Le Tribunal entend ordonner à la propriétaire de maintenir en place les mesures consenties lors de l’ordonnance de sauvegarde et de procéder à certaines améliorations avec lesquelles son représentant, Saad, s’est dit en accord, soit la mise en place d’un loquet sur la porte de la clôture arrière, l’amélioration des ancrages et la solidification du parement de brique du clocher, si requis, à la suite de la vérification de la structure par un ingénieur. Ainsi, le Tribunal, usant de sa discrétion, conclut que le remède ultime que constitue la démolition d’un immeuble ne doit pas être ordonné dans le cas de l’église Sainte-Madeleine.

[73]           À cela s’ajoute la question des délais encourus dans le présent dossier. À cet égard, le Tribunal fait siens les propos tenus par le juge Davis dans l’affaire Ville de Sorel-Tracy c. Milley[40], lorsqu’il affirme :

[73] Lorsqu’une partie vient devant le Tribunal pour demander un remède draconien, tel que la démolition d’un bâtiment, car ceci est dangereux, on peut penser que le dossier sera mis en état rapidement. Ce n’était pas le cas ici. La Ville attend plus de six mois après sa réception des rapports pour agir en produisant sa demande introductive d’instance, en juin 2019.

[74] En dépit du fait que l’avocate de M. Milley cesse d’occuper en février 2020, et le défaut de M. Milley de produire un acte de représentation, la Ville inscrit en défaut uniquement le 5 octobre 2020.

[75] Bien qu’il soit possible qu’une partie du délai soit causée par la pandémie, tout cela fait en sorte que la cause est entendue plus de trois ans après la première démarche de M. Fréchette en février 2018 et plus de deux ans et demi après les inspections sur lesquelles la Ville se base.

[76] La Ville ne communique pas avec M. Milley entre temps et ne lui demande pas de faire une nouvelle visite des lieux afin de valider si la situation constatée en 2018 est toujours d’actualité.

[77] Deux commentaires s’imposent. Premièrement, avec un peu de communication on aurait possiblement pu définir les travaux devant être effectués pour éliminer une situation dangereuse et écarter le besoin de démolir le bâtiment. Deuxièmement, un complément de rapport aurait permis au Tribunal de déterminer si la prétendue situation dangereuse identifiée en 2018 perdure à ce jour.

[Nos soulignements]

[74]           En l’espèce, la résolution du comité exécutif de la Ville enjoignant au chef des services juridiques de la Direction du greffe et des services juridiques de déposer des procédures en démolition date du 25 février 2019[41]. Certes, une résolution du 29 novembre 2021[42] est déposée au dossier. Toutefois, elle contient la même décision que celle prise en 2019 tout en annulant la résolution antérieure.

[75]           On constate que le Ville a pris un délai de près de trois ans pour agir, puisque les procédures n’ont été entreprises qu’en janvier 2022. Comment peut-on parler de dangerosité et d’urgence d’agir lorsque les délais pour présenter la demande sont de cet ordre? Poser la question, c’est y répondre.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[76]           REJETTE la demande;

[77]           ORDONNE à la défenderesse d’assurer une surveillance journalière de l’extérieur du bâtiment du 15 décembre au 15 avril par au moins une ronde régulière par période de 24 heures;

[78]           ORDONNE à la défenderesse d’assurer la présence d’une personne 24 heures sur 24, et ce, sept (7) jours par semaine pour assurer une surveillance des lieux du 15 avril au 15 décembre;

[79]           ORDONNE à la défenderesse de placarder toutes les ouvertures qui pourraient être créées et qui donneraient accès au bâtiment ou à une partie de celui-ci le plus rapidement possible;

[80]           ORDONNE à la défenderesse de maintenir les clôtures installées suivant l’ordonnance de sauvegarde du 25 juillet 2022, en bon état d’entretien et de poser les ancrages requis pour leur maintien en place;

[81]           ORDONNE à la défenderesse de poser un loquet sur la porte arrière de la clôture de l’immeuble et, si nécessaire, de consolider le parement de brique du clocher suivant les recommandations d’un expert ingénieur à être mandaté par la défenderesse;

[82]           À DÉFAUT, par la défenderesse de respecter les ordonnances du présent jugement, DÉCLARE que sur avis de 72 heures transmis par courriel à l’adresse « gabriel.saad@yahoo.ca » ou à toute autre adresse à être transmise par la défenderesse, la demanderesse pourra procéder aux travaux ordonnés aux paragraphes 77 à 81 aux frais de la défenderesse et réclamer les sommes dépensées à cette fin à titre de créance prioritaire affectant l’immeuble, selon les dispositions du 4e alinéa de l’article 145.41 et de l’article 227 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme au même titre qu’une créance prioritaire au sens du paragraphe 5 du premier alinéa de l’article 2651 du Code de procédure civile;

[83]           LE TOUT avec frais de justice contre la demanderesse.

[1] L’utilisation du seul nom de famille des témoins et parties ne vise qu’à alléger le texte et n’est en aucun temps une marque d’irrespect eu égard aux divers intervenants.

[2] RLRQ, c. A-19.1.

[3] Pièces P-8 et P-9.

[4] Pièce P-6.

[5] Pièce P-7.

[6] Pièce P-52.

[7] Pièce P-51.

[8] Pièce D-1.

[9] Pièce D-2.

[10] Pièce P-53.

[11] Pièces P-41 et P-42.

[12] Pièces P-16 à P-20.

[13] Pièces P-10 à P-15, P-30 et P-33.

[14] Pièce P-44.

[15] Pièce P-7.

[16] Pièces P-21 à P-24.

[17] Pièces P-25 à P-27, P-45 et P-46.

[18] Pièces P-47 et P-48.

[19] Pièces P-16 à P-20.

[20] Saad témoigne avoir reçu des conclusions verbales d’un ingénieur à l’effet que l’immeuble n’avait pas de problèmes de structure et la Ville a consigné l’admission suivante au procès-verbal d’audience : « La demanderesse admet avoir reçu un rapport d’inspection sur l’évaluation sommaire de l’intégrité structurale, daté du 18 décembre 2019 ».

[21] Pièce P-21.

[22] 2007 QCCS 3295.

[23] 2010 QCCS 3450 (requête en rejet d’appel accueillie par 2010 QCCA 2094).

[24] Val-Bélair (Ville de) c. Baron, AZ-98026046 (C.S.).

[25] Modes Cohoes inc. c. Québec (Procureur général), [1993] R.J.Q. 2801 (C.A.).

[26] Procureur général du Québec c. Bureau, J.E. 83-1000 (C.S.P.).

[27] Préc., note 23.

[28] Lorne GIROUX et Isabelle CHOUINARD, « La sanction des règlements d’urbanisme », dans Collection de droit 2022-2023, École du Barreau du Québec, vol. no 8, Droit public et administratif, Montréal, Éditions Yvon Blais, 2022, p. 452.

[29] Préc., note 23 et Ville de Sorel-Tracy c. Milley, 2021 QCCS 2400 (règlement en appel, C.A., 500-09-029599-214, 14-10-2022).

[30] Ville de Sorel-Tracy c. Milley, préc., note 22.

[31] Préc., note 22.

[32] Id., paragr. 16.

[33] Pièce P-12, p.15 à 36.

[34] Pièces P-6 et P-7.

[35] Pièces P-10, p.1 à 4, photos #18 à 24, P-12, p.1 et 9, P-13, p.1, photos #1 à 4.

[36] Préc., note 23, paragr. 177 à 184.

[37] Règlement sur la salubrité et l’entretien des bâtiments d’habitation, conventuels et de cultes, Conseil municipal de la Ville de Trois-Rivières, 2020, chapitre 96.

[38] Pièces P-16 à P-20.

[39] Pièces P-28 et P-44.

[40] Préc., note 29, paragr. 73 à 77.

[41] Pièce P-42.

[42] Pièce P-41.