Décision

1.                 APERÇU

[1]                La demanderesse (ci-après le « promoteur »), une société constituée pour développer la propriété dont l’adresse civique figure dans son nom, se pourvoit en contrôle judiciaire[1] d’une résolution du conseil d’arrondissement de l’Arrondissement Plateau-Mont-Royal de la Ville de Montréal rejetant sa demande de permis de construction comme étant non conforme à plusieurs objectifs et critères du Règlement sur les plans d’implantation et d’intégration architecturale[2].

[2]                Pour les motifs qui suivent, le Tribunal est d’avis qu’il y a lieu d’accueillir le pourvoi.

2.                 LE CONTEXTE

[3]                L’âme dirigeante du promoteur est un dénommé Charbel (« Bill ») Edmond Abboud. Il est entrepreneur général de métier. Son implication dans le présent dossier constituait sa première expérience comme promoteur.

[4]                Le promoteur avait fait l’acquisition de la propriété en plusieurs étapes au cours des dernières années[3]. Il y avait d’abord un terrain qui, autrefois, était un stationnement. Sur un lot adjacent, il y avait eu un édifice qui avait été détruit par un incendie. À l’origine,  il y avait  trois lots distincts, lesquels furent fusionnés en 2020 pour n’en plus former qu’un seul[4]. La propriété est située sur l’avenue du Parc, du côté ouest, entre les rues Sherbrooke et Milton.

[5]                En 2013, le promoteur avait présenté un projet qui requérait diverses dérogations au zonage[5]. Ce projet avait été abandonné notamment en raison d’une situation affectant l’associé de M. Abboud à l’époque.

[6]                À l’automne 2019, le promoteur présenta une demande de permis relativement à un nouveau projet[6]. Il s’agissait d’un immeuble à logements de plusieurs étages. Les logements allaient prendre la forme de lofts ayant une superficie de 450 pieds carrés. En raison de la proximité de trois universités, soit l’UQAM, McGill et Concordia, les étudiants constituaient la clientèle cible. En décembre 2019, tous les documents requis furent soumis et les frais applicables, au montant de 47 258,99 $, dûment acquittés[7].

[7]                Contrairement au projet de 2013, celui-ci était entièrement conforme au règlement de zonage et ne nécessitait aucune dérogation, notamment eu égard au coefficient d’occupation du sol, au taux d’implantation, aux marges de recul et au nombre d’étages[8]. Pour la conception du projet, le promoteur avait fait appel à un architecte qui était très familier avec le secteur.

[8]                Le projet devait être analysé au regard du Règlement sur les plans d’implantation et d’intégration architecturale de l’Arrondissement du Plateau-Mont-Royal[9]. Dans ce contexte, il devait d’abord être étudié par la Direction du développement du territoire et des études techniques (ci-après la « Direction »), pour ensuite être présenté au Comité consultatif d’urbanisme (ci-après le « CCU ») et, enfin, au Conseil d’arrondissement.

[9]                La Direction analysa la demande. Le 14 janvier 2020, elle présenta un avis défavorable au CCU dans les termes suivants[10]:

« Avis de la direction :

(14 janvier 2020) 

Typologie

L’étude du site et du projet soumis révèle qu’un travail de conception et de composition doit comprendre les trois lots. La conciergerie proposée ne révèle pas ce lotissement et la typologie de l’immeuble est à revoir.

En effet, ce type d’immeuble n’apporte pas de qualité aux logements, car ceux-ci ne sont pas traversants et ne possèdent pas de cour plantée. Des comparables existent pourtant sur l’avenue Papineau, qui a les mêmes lotissements profonds.

L’immeuble, du côté nord, doit comprendre une courette, car l’immeuble du 3474, Parc en possède une.             

Langage architectural

De façon générale, le projet n’est pas à la hauteur des objectifs et critères du P.I.I.A. Sur ce tronçon d’intérêt sur Parc, un immeuble de grande qualité est attendu.             

    Paysage

Dans la nouvelle proposition, prendre en compte cet élément et réfléchir à l’utilisation du toit par une terrasse.

    Mécanique

Enlever les équipements mécaniques aux balcons (interdit) et localiser les persiennes au toit en prévoyant des puits verticaux. D’autres puits doivent être prévus pour les commerces futurs du rez-de-chaussée.

Avis défavorable. Les éléments suivants sont à revoir ou à ajouter pour mieux analyser le projet :

• À la suite de l’incendie tragique de novembre 2013, la perte de l’immeuble d’intérêt au 3464, du Parc, exige que l’histoire de ce site et de ses voisins soit étudiée. Une étude documentaire par un consultant en la matière est attendue;

• A102 Dessiner l’alignement de l’immeuble futur au sud et corriger l’alignement du bâtiment en titre pour qu’il s’aligne avec celui-ci

• A200 La matérialité est à revoir pour se soumettre au contexte, tel que la pierre calcaire St-Marc ou St-Jacques en façade et de la brique d’argile sur les autres façades. Revoir la hauteur totale pour qu’elle n’excède pas l’immeuble futur. Relever et dessiner les bâtiments voisins. Les portes coulissantes en façade ne sont pas acceptables. Ajouter de la fenestration au rez-de-chaussée au mur arrière et regrouper les sorties pour limiter les cours anglaises.

• Prévoir faire et soumettre après un avis favorable du CCU, une maquette graphique de la plaque commémorative, incluant les éléments marquants de l’étude, des photos, le nom de l’agence d’architecture et du promoteur. »

[10]           Le CCU, qui est composé de 13 membres, dont trois élus et des professionnels en aménagement, en architecture et en urbanisme[11], souscrivit à l’analyse de la Direction, s’exprimant dans les termes suivants[12]:

« Recom. CCU

(14 janvier 2020) 

Le comité appuie l’analyse de la Direction et émet une recommandation défavorable à la proposition pour les mêmes motifs. Les membres remettent en question la typologie même du projet qui présente une très haute densité et dont l’Architecture présente peu d’intégration au paysage urbain. Il souhaite voir un projet révisé qui tient compte des commentaires suivants :

• Que le traitement de la façade permette de distinguer les trois lots d’origine;

• Considérant le nombre important de nouveaux logements et dans une optique de qualité de vie pour les résidents, que soit intégrée une cour végétalisée;

• Que soit considérée la possibilité d’intégrer une porte-cochère au bâtiment, permettant d’accéder directement à la cour arrière depuis l’avenue du Parc;

• Qu’un verdissement plus important du site est requis;

• Que soit considérée la possibilité d’aménagement d’un toit vert extensif;

• Que soit fournie l’information relative à la gestion des déchets commerciaux et résidentiels. »

[11]           Le lendemain, l’architecte de la Direction qui avait fait l’étude du dossier communiqua l’avis défavorable à l’architecte du promoteur[13]. S’ensuivit un dialogue qui allait s’échelonner sur plusieurs mois.

[12]           Le promoteur fit appel à un consultant, M. Karim Boulos, qui s’inscrivit aussitôt au registre des lobbyistes pour aider le promoteur à faire cheminer son dossier. Le vendredi 1er mai 2020 eut lieu un entretien téléphonique d’une durée d’une demi-heure, trois quarts d’heure, impliquant MM. Boulos et Abboud et Mme Gisèle Bourgades, cheffe de la division du côté de la Direction. Le dimanche 3 mai 2020, M. Boulos transmit un long courriel à Mme Bourdages résumant la teneur de la conversation[14]. Le lendemain, celle-ci répondit, commentant ce résumé et apportant certaines précisions[15].

[13]           Dans le cadre des échanges, les grands thèmes qui revenaient sur le projet étaient le souhait de la ville d’y voir ajouter une cour intérieure avec porte cochère[16], l’importance du verdissement et, enfin, le respect de la trame urbaine, c’est-à-dire le « rythme » des trois lots d’origine[17].

[14]           Le promoteur se montra à l’écoute des suggestions qu’on lui faisait.

[15]           En effet, comme cela avait été demandé, le promoteur fit faire une étude historique, laquelle fut réalisée par Mme Susan Bronson[18]. Suite aux conclusions de cette étude, l’architecte du promoteur conçut une nouvelle façade qui constituerait ni plus ni moins un rappel de la situation qui prévalait avant l’incendie, avec les trois lots[19]. Il s’agissait là d’une attente sur laquelle la ville revenait souvent[20]. La modification en question consistait en une façade désormais tripartite composée de matériaux de maçonnerie noble sous forme de pierre du côté nord et de brique d’argile de couleur jaune pour la partie sud, comme cela avait été proposé dans l’étude de Mme Bronson, comme rappel du bâtiment incendié[21]. D’ailleurs, cette modification reçut un accueil favorable de la part de Mme Bronson lorsqu’elle lui fut présentée[22]. La pierre Saint-Marc assurait une certaine finesse architecturale que l’usage de béton préfabriqué, par exemple, n’aurait pas permise.

[16]           De plus, pour reprendre la typologie des corniches en ardoise des bâtiments voisins, le projet modifié comportait des panneaux métalliques de type « imitation zinc » pour le dernier étage, ce qui reprenait le rythme des façades voisines[23]. Bref, l’architecte du promoteur, qui avait conçu de nombreux projets dans l’arrondissement, se souciait de concevoir un immeuble qui s’intégrât bien dans le secteur, lequel, de l’aveu de tous, est loin d’être homogène[24].

[17]           Chaque logement avait son balcon privé. De plus, une large terrasse commune était proposée pour la toiture du dernier étage[25], en plus de plantations à l’avant et à l’arrière du bâtiment[26], ce qui correspondait au souhait de la ville[27]. La conception prévoyait par ailleurs tout ce qui était requis à l’égard de l’enlèvement des matières résiduelles.

[18]           Par contre, pour des raisons de viabilité financière, il n’était pas possible d’incorporer une cour intérieure avec porte cochère[28], car le coefficient d’occupation au sol, lequel respectait les exigences du zonage, s’en trouverait grandement réduit.

[19]           Cet élément fut néanmoins considéré très sérieusement par le promoteur, qui a même failli acquérir un terrain adjacent pour pouvoir le réaliser, mais en vain[29]. Par contre, une grande terrasse verdie fut ajoutée sur le toit du quatrième étage afin de permettre aux futurs occupants d’avoir un accès extérieur de qualité, comme la ville le souhaitait[30]. Certes, une porte cochère aurait permis d’aérer le projet[31]. C’était d’ailleurs une caractéristique d’origine du plateau[32]. Mais selon une preuve non contredite, aucun bâtiment dans le secteur en question n’est doté ni d’une cour intérieure ni d’une porte cochère[33]. De l’aveu de l’urbaniste, ce n’était qu’une « piste de travail »[34], dans l’optique où le CCU cherchait à trouver des solutions[35].

[20]           Lors de l’entretien du 1er mai 2020, il fut proposé au promoteur de s’inspirer d’immeubles situés sur l’avenue Papineau. Pourtant, le zonage y était différent, permettant des logements au rez-de-chaussée[36]. Le secteur de l’avenue Papineau n’est pas non plus aux prises avec les problèmes de drogue, de prostitution et de bagarres qui sévissent sur l’avenue du Parc.

[21]           En ce qui concerne l’éclairage, le promoteur et son architecte misèrent sur l’éclairage naturel provenant du côté est, donnant sur l’avenue du Parc, sans prévoir de fenestration du côté de la ruelle en arrière. S’agissant de lofts, aucun mur intérieur n’allait gêner l’éclairage naturel, la seule pièce sans lumière naturelle étant les toilettes. Par ailleurs, il y a un immeuble d’environ 13 étages derrière l’immeuble du côté ouest, n’étant séparé de la propriété que par une ruelle. Les concepteurs étaient conscients des problèmes sociaux qui sévissent dans le secteur, ce que la ville reconnaît d’ailleurs[37], dont la présence d’un grand nombre d’itinérants[38]. L’ajout de fenêtres additionnelles représenterait aussi un défi sur le plan énergétique.

[22]           Au mois d’août 2020, le promoteur rencontra le maire d’arrondissement. À l’audience, une objection fut prise sous réserve quant aux propos alors tenus par celui‑ci, au motif qu’il s’agissait de ouï-dire. Le maire semblait sensible aux considérations économiques et aux difficultés auxquelles un promoteur pouvait faire face.

[23]           Cette objection sera maintenue. En effet, il s’agit non seulement de ouï-dire, mais aussi de propos qui ne sont pas pertinents dans le cadre d’un contrôle judiciaire.

[24]           Toujours en août 2020, il y eut une autre discussion avec l’urbaniste, au cours de laquelle celle-ci affirma que cela ne la dérangerait pas si le lot demeurait vacant pendant cinq ou 10 ans[39]. On invitait le promoteur à aller voir tel autre immeuble qui possédait un puits de lumière, mais en présence d’une clientèle différente. La question de la cour intérieure revenait, sinon au rez-de-chaussée, alors à l’étage au-dessus.

[25]           De l’ensemble de ses échanges, M. Abboud et son consultant sentaient que l’arrondissement visait un certain idéal. On l’invitait même à vendre. Autrement dit, l’expectative du promoteur ayant présenté un projet entièrement conforme au zonage, soucieux de s’implanter et de s’intégrer harmonieusement, sur le plan architectural, dans un secteur très bigarré[40], comptait pour très peu. La recherche d’un certain projet, peu défini mais néanmoins idéalisé, prenait le dessus. Bref, la ville était prête à attendre le bon projet. On encourageait le promoteur à « laisser travailler son architecte », tout en lui imposant une certaine conception de ce qui était requis.

[26]           Le 2 octobre 2020, le promoteur déposa son projet modifié[41]. Ce projet incorporait l’essentiel des changements demandés par la ville, à l’exception de la cour intérieure avec porte cochère[42].

[27]           Le 1er décembre 2020, la Direction, exprimant à nouveau un avis défavorable, présenta le projet au CCU. L’avis de la Direction se lisait comme suit[43]:

« Avis de la direction :  Le projet révisé, reçu le 2 octobre dernier, est très semblable à celui soumis lors du dépôt de la demande de permis et qui a reçu un avis défavorable le 14 janvier. Après analyse, ceux-ci reprennent à l’identique la typologie, le type de logements, le langage architectural et les matériaux  de la proposition initiale. Mis à part l’ajout de mezzanines et de terrasses, les modifications sont d’ordres mineurs.

Il est déplorable que, malgré l’accompagnement de l’architecte de la Direction et les recommandations données sur des croquis (reçus le 14 mai 2020) sur une typologie d’immeuble avec cour, le résultat est l’abandon de cette stratégie. Elle aurait pourtant permis d’atteindre plus facilement les objectifs et critères du PIIA (Plan d’implantation et d’intégration architecturale), contenus dans le Fascicule d’intervention no.1.

Il est utile de rappeler quelques critères importants dans l’analyse du projet :

Critère 1 “Consolider la perspective de rue existant, particulièrement dans un secteur homogène”, critère 21 “S’agencer à la typologie architecturale des bâtiments adjacents” et le critère 24 “Proposer des revêtements nobles et durables sur l’ensemble des façades, en privilégiant la maçonnerie” L’alignement de construction doit se faire à partir du bâtiment existant au sud, pour maximiser la cour avant. La pierre calcaire, très présente sur cet îlot et dont les bâtiments voisins sont pourvus, doit être proposée. Les multiples matériaux illustrés ne sont pas en lien avec le paysage de la rue. La façade arrière n’a pas de revêtement de maçonnerie, à l’exception du rez-de-chaussée.

Critère 4 “Proposer une implantation qui prend en considération les caractéristiques du parcellaire et de l’implantation des bâtiments voisins et qui contribue à la cohérence de l’îlot” Force est de constater que la typologie de l’immeuble ne correspond pas à celle de ses voisins immédiats. L’absence de cour intérieure ou d’une volumétrie permettant l’implantation d’un immeuble où les logements peuvent être traversants, pouvant bénéficier de plus de lumière et de ventilation naturelle.

Critère 12 “Établir une relation avec le paysage de la ruelle” Le mur arrière proposé est aveugle et il faudrait y insérer de la fenestration.

Critère 32 “Optimiser l’accès à l’éclairage naturel direct dans les espaces de vie” Voir les commentaires du critère 4, ci-haut.

Considérant les avis du 14 janvier dernier, les recommandations et rappels ci-haut, la Direction émet un avis défavorable. »

[28]           Le CCU, quant à lui, exprima l’avis suivant[44]:

« Rec. Du CCU :  Le comité appuie l’analyse de la direction et émet une recommandation défavorable à la proposition pour les mêmes motifs. Il déplore que les pistes de travail entamés par l’architecte n’aient pas été développées par le requérant. Il déplore également que les commentaires préalables du CCU n’aient pas été pris en compte dans cette nouvelle proposition. Il réitère que la typologie de logement proposée n’est pas en phase avec les besoins actuels. Une typologie variée est également toujours souhaitable afin de créer une mixité de résidents. Il est ensuite important que chaque logement ait un espace vert propre à lui et que tous aient un éclairage naturel optimisé. Les membres soulèvent également le critère 30 du Fascicule d’intervention no. 1 : Prévoir des espaces extérieures appropriables et accessibles depuis un espace de vie. Il est selon eux un des critères les plus importants dans ce cas, qui pourra guider le travail afin d’en venir à une proposition souhaitable.

Ensuite, la qualité architecturale en façade devra plus élevée considérant la prestigieuse localisation du projet et sa visibilité. Il est conseillé de se référer en exemple au projet en cours de réalisation directement au sud. En façade, le projet pourra se coordonner avec les services techniques de l’arrondissement afin de prévoir l’ajout de verdissement sur le domaine public. Finalement, il pourrait être souhaitable que la cour arrière soit clôturée, et il sera important de présenter un plan de gestion des déchets avec son espace requis. »

[29]           Le lendemain, la Direction fit part au promoteur de cette position[45].

[30]           À la mi-janvier 2021, la direction prépara un « sommaire décisionnel »[46].

[31]           Le 8 mars 2021, le conseil d’arrondissement refusa le permis, dans le cadre de la décision qui fait l’objet du présent pourvoi en contrôle judiciaire[47]. Elle se lit comme suit:

« ATTENDU QUE lors des séances du 14 janvier et du 1er décembre 2020, le comité consultatif d’urbanisme a émis une recommandation défavorable à la proposition conformément au Règlement sur les plans d’implantation et d’intégration architecturale (2005-18);

ATTENDU QUE la proposition s’avère non conforme à plusieurs objectifs et critères du Règlement sur les plans d’implantation et d’intégration architecturale (2005-18), plus spécifiquement au fascicule d’intervention numéro 1 sur les agrandissements et nouvelles constructions, notamment aux critères 1, 4, 12, 20, 21, 23, 24, 28, 30 et 32, tel que spécifié au sommaire décisionnel, et que conséquemment l’immeuble proposé, par son traitement architectural et sa relation avec le cadre bâti existant, manque de finesse et ne s’intègre pas de façon harmonieuse aux bâtiments adjacents et ne s’inspire pas de leur rythme;

ATTENDU QUE l’immeuble proposé, par son traitement architectural et sa relation avec le cadre bâti existant, ne s’intègre pas de façon harmonieuse aux bâtiments adjacents et ne s’inspire pas de leur rythme;

CONSIDÉRANT l’attestation de conformité rendue par le directeur et son équipe de la Direction du développement du territoire et des études techniques;

Il est proposé par le maire Luc Rabouin

appuyé par  la conseillère Marie Plourde

et résolu :

De refuser les dessins […] faisant l’objet de la demande de permis numéro 3001710995.

ADOPTÉE À L’UNANIMITÉ. »

[32]           Le 9 avril 2021, le promoteur se pourvut en contrôle judiciaire.

3.                 ANALYSE

3.1   Les principes juridiques applicables

[33]           En conférant aux municipalités la possibilité d’adopter un règlement de type PIIA[48], le législateur a voulu les doter d’un mécanisme leur permettant d’exercer un contrôle d’ordre qualitatif sur l’implantation et l’architecture des constructions[49]. La nature même du règlement sur les PIIA consiste en une série d’objectifs qui font appel à une appréciation par des personnes choisies pour faire partie du Comité consultatif d’urbanisme, dont des membres du public.

[34]           Il s’agit forcément d’un pouvoir discrétionnaire. En effet, ce ne sont pas toutes les situations qui se prêtent à l’application d’une norme juridique précise, comme l’a souligné un auteur[50]:

« La norme générale et impersonnelle possède des limites inhérentes. Ainsi, une norme n’est applicable qu’à des situations relativement identiques. Il en découle que l’application d’une norme n’est pas un processus décisionnel approprié pour décider de cas qui ne se répètent pas et qui sont uniques. Les problèmes individualisés doivent être réglés sur une base discrétionnaire […] »

[35]           Le mot « discrétion » vient du latin discretio[51], qui signifie « séparation, faculté de distinguer, discernement »[52]. Certes, la discrétion implique un choix, lequel choix n’est pas dicté par une norme juridique précise. Mais le décideur est appelé à discerner, à distinguer, dans l’application des facteurs qu’il prend en considération, ce qui relève légitimement de la mission qui lui est confiée, par opposition à ceux qui sont étrangers à cette mission.

[36]           Certes, de manière générale, les tribunaux ne s’immiscent que rarement dans les décisions des municipalités, lesquelles sont dotées de divers pouvoirs discrétionnaires qu’elles exercent dans l’intérêt public, et il s’agit manifestement d’un cas auquel s’applique la norme de contrôle de la décision raisonnable.

[37]           Cela dit, une décision discrétionnaire demeure assujettie au contrôle judiciaire, comme l’a rappelé la Cour suprême du Canada dans l’affaire Vavilov[53]:

« Comme les décideurs administratifs tiennent leurs pouvoirs d’une loi, le régime législatif applicable est probablement l’aspect le plus important du contexte juridique d’une décision donnée. Le fait que les décideurs administratifs participent, avec les cours de justice, à l’élaboration du contenu précis des régimes administratifs qu’ils administrent, ne devrait pas être interprété comme une licence accordée aux décideurs administratifs pour ignorer ou réécrire les lois adoptées par le Parlement et les législatures provinciales. Ainsi, bien qu’un organisme administratif puisse disposer d’un vaste pouvoir discrétionnaire lorsqu’il s’agit de prendre une décision en particulier, cette décision doit en fin de compte être conforme “à la raison d’être et à la portée du régime législatif sous lequel elle a été adoptée” […]. En effet, comme le faisait remarquer le juge Rand dans l’arrêt Roncarelli c. Duplessis, [1959] R.C.S. 121, p. 140, [traduction] “il n’y a rien de tel qu’une ‘discrétion’” absolue et sans entraves”, et tout exercice d’un pouvoir discrétionnaire doit être conforme aux fins pour lesquelles il a été accordé […]. De même, la décision doit tenir compte de toute contrainte plus spécifique clairement imposée par le régime législatif applicable, telle que les définitions, les formules ou les principes prévus par la loi qui prescrivent l’exercice d’un pouvoir discrétionnaire […]. Le régime législatif oriente également les approches acceptables en matière de prise de décisions : par exemple, lorsque le décideur dispose d’un vaste pouvoir discrétionnaire, il serait déraisonnable de sa part d’entraver un tel pouvoir discrétionnaire […]. »

[38]           Bref, le décideur administratif se trouve soumis aux contraintes juridiques qui lui sont imposées par le régime législatif, qui se veut l’expression d’une politique énoncée par le législateur[54]:

« Bien que, contrairement au juge, [l’administrateur] n’ait pas à justifier sa décision par l’application d’une règle de droit, il faut noter que dans la mesure où les facteurs qui guident l’administrateur dans sa décision sont exprimés explicitement dans une politique, l’administré s’attend à ce que son cas soit tranché en conformité avec celle-ci. Le processus de la décision administrative tend alors à se rapprocher de celui de la décision judiciaire. »

[39]           Comme l’a rappelé le professeur Crane, en matière de contrôle judiciaire d’une décision discrétionnaire, « the court will decide whether any reason given for a decision is properly related to the purposes for which the power was given »[55].

[40]           Cette appréciation ne repose aucunement sur un constat de mauvaise foi. Certes, si celle-ci est présente, elle peut justifier l’annulation d’une décision, mais sa présence n’est pas nécessaire[56]. Ainsi, le décideur investi par le législateur d’un pouvoir décisionnel discrétionnaire peut agir avec les meilleures intentions du monde tout en s’exposant au contrôle judiciaire si sa décision se fonde sur des considérations non pertinentes et étrangères à sa mission. Ainsi, en plus de situations impliquant la mauvaise foi ou d’autres vices semblables, la décision peut être cassée si elle a été prise dans un but incorrect[57].

[41]           Comme son nom l’indique, la finalité du PIIA consiste à permettre au conseil municipal d’intervenir sur le plan de l’implantation des constructions et de leur intégration architecturale. Comme l’a dit un auteur[58]:

« Il s’agit donc d’encadrer par l’exercice d’un pouvoir discrétionnaire l’exécution de travaux et non de soumettre l’opportunité de les réaliser au bon vouloir du conseil municipal. »

[42]           Enfin, même lorsque le décideur s’en tient à appliquer les bons critères, sa décision peut comporter des erreurs déraisonnables dans l’analyse des faits. Dans ce cas également, sa décision est susceptible d’être cassée en contrôle judiciaire.

[43]           Le contrôle judiciaire d’une décision comme celle dont il est question dans le présent dossier diffère du contrôle d’une décision quasi judiciaire rendue par un seul décideur. En effet, il s’agit, en l’espèce, d’une sorte d’œuvre collective. Dans ce contexte, il ne s’agit pas de relever çà et là quelques éléments isolés pour ensuite en faire un amalgame qui déforme ce qui s’est passé. Le tribunal doit plutôt qualifier le processus de manière plus globale. Il faut considérer si le processus décisionnel dans son ensemble a été teinté par le vice qui est allégué. L’urbaniste n’est pas dans la tête des 13 membres du CCU[59] et encore moins dans celle du conseil d’arrondissement. L’exercice n’est pas aisé. Il s’agit d’apprécier ce qui a pesé dans la décision. S’il s’agit de facteurs non pertinents, la décision, bien que discrétionnaire, n’en sera pas moins déraisonnable.

3.2   Application des principes

[44]           De l’avis du Tribunal, le promoteur a fait la démonstration du fait que la décision lui refusant son permis est déraisonnable selon les principes qui viennent d’être énoncés. Ses motifs se divisent en deux catégories. D’une part, la décision se trouve empreinte d’une volonté d’imposer un certain idéal au promoteur, ce qui va au-delà des critères qui doivent être pris en compte. D’autre part, la décision comporte certaines erreurs déraisonnables qui, de toute évidence, ont été déterminantes dans la décision de rejeter la demande de permis.

[45]           En ce qui concerne le premier point, le Tribunal estime que le PIIA n’habilitait pas la ville à exiger un projet « de grande qualité »[60], voire même le « meilleur projet »[61], notamment « en termes de gabarit, d’implantation, de matérialité, de hauteur, en fonction de l’environnement immédiat »[62]. Il ne s’agit pas ici de prendre hors contexte certains propos[63], mais de constater que le dossier regorge d’éléments qui font voir que, avec les meilleures intentions du monde, la ville a outrepassé les facteurs énoncés au PIIA.

[46]           Certes, ce n’est pas parce qu’un projet est en tout point conforme aux règles de densité et aux autres exigences du zonage, que l’application du PIIA ne peut pas, de manière incidente, venir ajouter certaines contraintes additionnelles dans ces mêmes paramètres[64]. Mais il y a une ligne à ne pas franchir. Ici, on a décidé en fonction de l’impression que le projet « ne contribue pas à l’évolution du milieu » et n’était « pas conforme aux orientations, plans et politiques », ce qui va au-delà de la vocation du PIIA. Le CCU est allé jusqu’à critiquer l’uniformité de la typologie, peu susceptible de « créer une mixité de résidents ». Or, de l’avis du Tribunal, il n’entre pas dans le cadre du PIIA de s’intéresser à de tels objectifs.

[47]           La ville s’est défendue d’avoir voulu imposer quoi que ce soit au promoteur, évoquant plutôt la qualité de son accompagnement et qualifiant ses commentaires de simples « propositions », de « pistes de travail »[65], insistant sur le fait que c’était au promoteur et à l’architecte du promoteur, et non à elle, de dessiner le projet. Pourtant, le fait d’avoir jugé « déplorable » la non-prise en compte de ses propositions trahit, dans les circonstances, une certaine volonté de diriger le projet.

[48]           Cela a transparu, notamment, par le fait d’avoir invité le promoteur à s’inspirer d’autres immeubles sur l’avenue Papineau, pourtant assujettis à un zonage différent, ce qu’a reconnu tardivement la Direction, et aussi par le fait que la Direction se soit montrée disposée à attendre encore des années un projet d’un type qui pourrait susciter l’adhésion de la ville, comme étant suffisamment compatible avec ses aspirations pour le quartier. Bref, on avait des idées, qui sont devenues des suggestions, ensuite des attentes et, enfin, autant de critères fondant le refus.

[49]           La décision recèle aussi des erreurs manifestes d’appréciation.

[50]           En effet, l’analyse du projet modifié fait abstraction du respect, par le promoteur, du souhait de la ville d’incorporer dans son projet des éléments évocateurs des trois lots présents autrefois. Et alors que l’architecte du promoteur avait justement fait des efforts pour que chaque aspect de la conception constitue soit un rappel de la situation d’autrefois, soit un élément d’agencement dans l’environnement actuel, la ville conclut que les « multiples matériaux ne sont pas en lien avec le paysage de la rue »[66].

[51]           Certes, en contrôle judiciaire, il ne s’agit ni de procéder à une nouvelle appréciation des faits, ni de procéder à une nouvelle qualification juridique. Il reste qu’il faut sanctionner une faille logique claire. Or, en l’occurrence, la critique qu’on adresse au projet sur un point sur lequel le promoteur cherchait justement à se plier aux exigences de la ville, constitue une erreur révisable.

[52]           On a reproché au concept de ne pas avoir prévu « des espaces extérieurs appropriables et accessibles depuis un espace de vie ». Curieusement, la verdure sur le toit a été jugée non pertinente[67]. De plus, la preuve a démontré qu’il serait tout simplement impossible, dans un immeuble à plusieurs étages, de faire mieux que d’avoir justement un balcon pour chacun, conjugué avec une grande terrasse verdie sur le toit. Un espace vert propre à chaque logement n’est tout simplement pas réaliste[68]. Un pouvoir décisionnel a beau être discrétionnaire; encore faut-il éviter d’exiger l’impossible[69].

[53]           De plus, le projet révisé, pourtant modifié pour s’agencer dans le secteur, par l’ajout de pierre calcaire Saint-Marc, fut traité comme si cette modification n’avait pas été faite. Il est vrai que les documents du promoteur ont peut-être provoqué une ambiguïté à cet égard, par l’emploi de l’expression « pierre Saint-Marc architecturale »[70]. Il reste que la ville n’a rien fait pour dissiper cette confusion[71].

[54]           C’est donc de manière déraisonnable que le conseil d’arrondissement tranchera en affirmant que « l’immeuble proposé, par son traitement architectural et sa relation avec le cadre bâti existant, ne s’intègre pas de façon harmonieuse aux bâtiments adjacents et ne s’inspire pas de leur rythme. »

[55]           Il ne s’agit ni d’une simple « querelle de bon goût » dans laquelle le Tribunal n’est pas appelé à s’immiscer[72]. Il s’agit de constater que le conseil d’arrondissement, à partir des avis provenant de la Direction et du CCU, n’a tout simplement pas saisi l’effort fait par le promoteur pour refléter le rythme historique des trois lots d’origine et pour agencer les matériaux de la façade avec l’environnement.

[56]           Ainsi, la ville a décidé en fonction de considérations non pertinentes, d’une part, tout en errant déraisonnablement dans son analyse du projet révisé, d’autre part. Il y a donc lieu d’accueillir le pourvoi en contrôle judiciaire.

[57]           Cela dit, il n’est pas nécessaire de formuler des conclusions déclaratoires précises relativement à tel ou tel point, comme l’a proposé le promoteur dans ses procédures.

[58]           En ce qui concerne les frais, la ville a fait savoir à l’audience qu’elle était d’accord pour dire que si le pourvoi en contrôle judiciaire était accueilli, la demanderesse n’aurait pas à verser à nouveau les frais. Il en sera pris acte.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[59]           MAINTIENT l’objection à la preuve testimoniale relatant les propos tenus par le maire d’arrondissement, M. Luc Rabouin, lors d’une rencontre tenue en août 2020;

[60]           ACCUEILLE le pourvoi en contrôle judiciaire;

[61]           CASSE la résolution CA21 25 0046 du 8 mars 2021 du conseil d’arrondissement de l’Arrondissement du Plateau-Mont-Royal de la Ville de Montréal;

[62]           RENVOIE le dossier à la Ville de Montréal (Arrondissement du Plateau-Mont-Royal) pour qu’elle reprenne l’analyse de la demande de 3470 Parc inc. au regard du Règlement sur les plans d’implantation et d’intégration architecturale;

[63]           PREND ACTE du fait que la Ville de Montréal (Arrondissement du Plateau-Mont-Royal) reconnaît que la demanderesse 3470 Parc inc. n’a pas à verser à nouveau les frais prévus par règlement;

[64]           LE TOUT, avec les frais de justice en faveur de la demanderesse 3470 Parc inc.

[1]  Demande de pourvoi en contrôle judiciaire modifiée : plumitif, séq. 8.

[2]  2005-18 : pièce P-5.

[3]  Pièce P-1.

[4]  Pièce P-2; déclaration sous serment de Louis-Paul Lemieux, par. 2; interrogatoire du 28 juillet 2021 de Gisèle Bourdages, p. 17, l. 12 à 17.

[5]  Pièce P-13.

[6]  Pièce VM-1.

[7]  Pièce P-3.

[8]  Déclaration sous serment de Louis-Paul Lemieux, par. 3; interrogatoire du 28 juillet 2021 de Gisèle Bourdages, p. 11, l. 4 à 6; p. 111, l. 23 à 25.

[9]  2005-18 : pièce P-5.

[10]  Pièce VM-4.

[11]  Interrogatoire du 28 juillet 2021 de Gisèle Bourdages, p. 25, 27 et 31.

[12]  Pièce VM-4.

[13]  Pièces P-6 et VM-2.

[14]  Pièce P-7.

[15]  Pièce P-7.

[16]  Interrogatoire du 28 juillet 2021 de Gisèle Bourdages, p. 25, l. 5 à 9, 21 à 25.

[17]  Interrogatoire du 28 juillet 2021 de Gisèle Bourdages, p. 55, l. 13 à 24; p. 56, l. 19 à 23.

[18]  Interrogatoire du 28 juillet 2021 de Gisèle Bourdages, p. 123.

[19]  Déclaration sous serment de Louis-Paul Lemieux, par. 14; interrogatoire du 28 juillet 2021 de Gisèle Bourdages, p. 22, l. 1 à 7

[20]  Déclaration sous serment de Louis-Paul Lemieux, par. 18; interrogatoire du 28 juillet 2021 de Gisèle Bourdages, p. 21, l. 19 à 25.

[21]  Déclaration sous serment de Louis-Paul Lemieux, par. 23 et 24; pièces P-8 et P-15.

[22]  Déclaration sous serment de Louis-Paul Lemieux, par. 26.

[23]  Déclaration sous serment de Louis-Paul Lemieux, par. 25.

[24]  Interrogatoire du 28 juillet 2021 de Gisèle Bourdages, p. 112, p. 14 à 18.

[25]  Déclaration sous serment de Louis-Paul Lemieux, par. 27.

[26]  Déclaration sous serment de Louis-Paul Lemieux, par. 28.

[27]  Interrogatoire du 28 juillet 2021 de Gisèle Bourdages, p. 45, l. 16 à 20, 24 à 25.

[28]  Déclaration sous serment de Louis-Paul Lemieux, par. 6.

[29]  Déclaration sous serment de Louis-Paul Lemieux, par. 11 à 14.

[30]  Déclaration sous serment de Louis-Paul Lemieux, par. 14.

[31]  Interrogatoire du 28 juillet 2021 de Gisèle Bourdages, p. 34, l. 24 et 25.

[32]  Interrogatoire du 28 juillet 2021 de Gisèle Bourdages, p. 35, l. 1 à 3.

[33]  Déclaration sous serment de Louis-Paul Lemieux, par. 29; interrogatoire du 28 juillet 2021 de Gisèle Bourdages, p. 33.

[34]  Interrogatoire du 28 juillet 2021 de Gisèle Bourdages, p. 35, l. 15.

[35]  Interrogatoire du 28 juillet 2021 de Gisèle Bourdages, p. 39, l. 6 à 10.

[36]  Déclaration sous serment de Louis-Paul Lemieux, par. 8 à 10; interrogatoire du 28 juillet 2021 de Gisèle Bourdages, p. 105, l. 12 à 21.

[37]  Interrogatoire du 28 juillet 2021 de Gisèle Bourdages, p. 42, l. 2 à 6.

[38]  Interrogatoire du 28 juillet 2021 de Gisèle Bourdages, p. 141, l. 14 à 20.

[39]  Témoignage de M. Abboud, que l’urbaniste n’a pu nier : interrogatoire du 28 juillet 2021 de Gisèle Bourdages, p. 63, l. 3 à 4.

[40]  Pièce P-14.

[41]  Pièce P-8.

[42]  Déclaration sous serment de Louis-Paul Lemieux, par. 15, 20.

[43]  Pièces VM-4 et P-9.

[44]  Pièces VM-4 et P-9.

[45]  Pièce VM-5.

[46]  Pièces P-11 et VM-6.

[47]  Pièces VM-7, P-11 et P-12.

[48]  Loi sur l’aménagement et l’urbanisme, RLRQ, art. 145.15 et suivants.

[49]  L. Giroux, « Les pouvoirs municipaux en matière d'urbanisme », dans École du Barreau du Québec, Droit public et administratif, Collection de droit, vol. VII, 1999-2000, Yvon Blais, Cowansville, 320, cité avec approbation par la Cour d’appel dans Laverlochère (Municipalité de) c. Ferme Geléry inc., 2003 CanLII 18807 (QC CA), [2003] R.J.Q. 3049, 3060, par. 62; 2003 CanLII 18807 (QC CA), demande d’autorisation de pourvoi à la Cour suprême du Canada rejetée, CSC 30116.

[50]  W.J. Atkinson, « La discrétion administrative et la mise en œuvre d’une politique » (1978) 19 C. de D. 187, 194.

[51]  A. Rey, dir., Dictionnaire historique de la langue française, Paris, Dictionnaires Le Robert, 1993, 611.

[52]  P. Flobert, dir., Le Grand Gaffiot : dictionnaire latin-français, 3e éd., Paris, Hachette, 2000, p. 542.

[53]  Canada (Ministre de la Citoyenneté et de l’Immigration) c. Vavilov, 2019 CSC 65, [2019] 4 R.C.S. 653, par. 108 (renvois omis).

[54]  W.J. Atkinson, « La discrétion administrative et la mise en œuvre d’une politique » (1978) 19 C. de D. 187, 193.

[55]  P. Cane, An Introduction to Administrative Law, 3e éd., Oxford, Clarendon Press, 1996, p. 143 à 144.

[56]  P. Cane, An Introduction to Administrative Law, 3e éd., Oxford, Clarendon Press, 1996, p. 158 : « The issue of whether a decision-maker or a rule-maker has ignored a relevant consideration or taken account of an irrelevant one does not raise any question about the decision-maker’s intention or motive in choosing the materials on which to base the decision. »

[57]  Coopérative funéraire du Grand Montréal c. Ville de Saint-Bruno-de-Montarville, 2021 QCCS 512; J.‑P. St-Amour, Le droit municipal de l’urbanisme discrétionnaire au Québec, Cowansville, Yvon Blais, p. 222, par. 477; Papin-Shein c. Cytrynbaum, 2008 QCCA 2253, par. 50 à 52; Audet c. Cytrynbaum, 2007 QCCS 402, par. 33, confirmé par 2008 QCCA 2254; Fraticelli c. Pointe-Claire (Ville), 2014 QCCS 5284, par. 55 à 62.

[58]  M.-A. LeChasseur, Le zonage en droit québécois, Montréal, Wilson & Lafleur, 2006, 241.

[59]  Interrogatoire du 28 juillet 2021 de Gisèle Bourdages, p. 46, l. 16 à 17.

[60]  Pièce VM-4.

[61]  Interrogatoire du 28 juillet 2021 de Gisèle Bourdages, p. 57, l. 3 à 9.

[62]  Interrogatoire du 28 juillet 2021 de Gisèle Bourdages, p. 109, l. 13 à 16.

[63]  Qui ont pu être nuancés : interrogatoire du 28 juillet 2021 de Gisèle Bourdages, p. 60 et 61.

[64]  Al-Musawi c. Montréal (Ville de), 2007 QCCA 1481, par. 6, 11 à 15; interrogatoire du 28 juillet 2021 de Gisèle Bourdages, p. 106 à 109.

[65]  Interrogatoire du 28 juillet 2021 de Gisèle Bourdages, p. 35, l. 13.

[66]  Pièces VM-4 et P-9.

[67]  Interrogatoire du 28 juillet 2021 de Gisèle Bourdages, p. 46, l. 20 à 21.

[68]  Interrogatoire du 28 juillet 2021 de Gisèle Bourdages, p. 47; p. 50, l. 18 à 24; témoignage à l’audience.

[69]  W.J. Atkinson, « La discrétion administrative et la mise en œuvre d’une politique » (1978) 19 C. de D. 187, 196.

[70]  Pièce P-15.

[71]  Pièce E-2, faisant partie des engagements de Mme Bourdages; pièce P-8 p. A200; témoignage à l’audience.

[72]  Papin-Shein c. Cytrynbaum, 2008 QCCA 2253, par. 51; Fraticelli c. Pointe-Claire (Ville), 2015 QCCS 5284, par. 61.