Décision

Capitale Distinction inc. (Via Capitale Distinction) c. Fondation Dyson Moore								2014 QCCQ 2935
COUR DU QUÉBEC
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE			JOLIETTE
LOCALITÉ DE				JOLIETTE
« Chambre Civile »
N° :		705-22-013490-139
DATE :	8 avril 2014
______________________________________________________________________
SOUS LA PRÉSIDENCE DE						L’HONORABLE	RICHARD LANDRY, J.C.Q.
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LA CAPITALE DISTINCTION INC. « Via Capitale Distinction »
Partie demanderesse
c.
FONDATION DYSON MOORE
Partie défenderesse
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JUGEMENT
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[1]           La Capitale Distinction inc. (« Capitale Distinction ») réclame de la Fondation Dyson Moore (« la Fondation ») une rétribution de 20 400 $ ainsi qu'un déboursé de 1 667,14 $ suite à la vente avortée de la propriété de la Fondation. Capitale Distinction allègue qu'elle a rempli son obligation de trouver un acheteur sérieux et que la Fondation a illégalement empêché la finalisation de la vente.  Par conséquent, les sommes réclamées lui sont dues.

[2]           La Fondation plaide que ses statuts et règlements ne permettaient pas de vendre sa propriété, que les démarches de vente des administrateurs alors en poste se sont déroulées dans l'illégalité et que la demanderesse et ses courtiers ont manqué à leurs obligations légales de vérifier et de s'assurer de la capacité de vendre de la Fondation.  Dans les circonstances, Capitale Distinction n'a donc pas droit aux sommes réclamées, sauf pour le remboursement du montant de 1 667,14 $ qui a fait l'objet d'un engagement en cours d'audition.

LES QUESTIONS EN LITIGE

[3]           Les principales questions en litige sont les suivantes:

1)    Quelles sont les obligations légales d'une agence immobilière et de ses courtiers relativement à la capacité juridique de leur cliente de vendre sa propriété pour avoir droit à leur rétribution (application de l'article 30 du nouveau Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité)?

2)    Suivant telles obligations, Capitale Distinction a-t-elle droit à sa rétribution?

LE CONTEXTE

[4]           En juillet 1986, monsieur William Dyson Moore acquiert une propriété de 8 arpents sur le chemin Pincourt à Mascouche  [1] dans l'intention d'y aménager un vaste parc floral.

[5]           À l'été 1992, des lettres patentes [2] sont émises en vertu de la partie 3 de la Loi sur les compagnies [3] créant la Fondation Dyson Moore.  Les requérants sont messieurs Dyson Moore, Michel Vaillancourt, Richard Dupuis et madame Denise Cloutier.  La Fondation a pour objectifs de développer, promouvoir et financer les activités de ce parc floral.  À la même période sont adoptés les règlements généraux de la Fondation [4].  Le parc floral porte le nom de « Jardins Moore ».

[6]           La Fondation est immatriculée le 17 juillet 2001 au Registre des entreprises du Québec [5].  L'activité y est décrite comme « Jardins botaniques et zoologiques » dans le but de faire la gestion et la promotion des Jardins Moore.

[7]           Le 22 mai 2002, monsieur Dyson Moore vend le parc floral à la Fondation pour le prix de 170 000 $, dont un montant de 120 000 $ lui est payé lors de la vente et le solde de 50 000 $ fait l'objet d'une donation de sa part [6].  Le contrat de vente prévoit un droit d'habitation en faveur de monsieur Moore dans la maison érigée sur la propriété vendue.  Les représentants de la Fondation lors de la vente sont monsieur Richard Dupuis et madame Denise Cloutier.

[8]           Monsieur Moore décède en 2002.

[9]           Jusqu'en 2011, le parc floral est ouvert au public et opère en période estivale surtout à l'aide de subventions provenant des corps publics.  Il dispose de subventions de l'ordre de 40 000 $ par année.  Il s'est donné une mission éducative, écologique et touristique et favorise la réinsertion sociale dans les emplois d'été.  Monsieur Richard Dupuis est le président et monsieur Normand Dugré en est le directeur technique et jardinier principal de 2005 à 2012.

[10]        La preuve révèle qu'en 2010, le financement des activités de la Fondation est de plus en plus ardu.  Les subventions gouvernementales diminuent, les programmes d'aide à l'emploi d'étudiants en période estivale également et les réserves monétaires fondent à vue d'œil.  La marge de crédit de 15 000 $ est totalement utilisée et le fonds de réserve de 7 000 $ sert à défrayer les opérations courantes.  À l'automne 2011, le président de la Fondation par intérim, monsieur Normand Dugré, doit même avancer 10 000 $ de sa poche pour faire face aux comptes courants.

[11]        Pendant ce temps, la maison d'accueil, le garage et le système de chauffage ont besoin de réparations majeures, l'équipement (tracteur, rotoculteur, système de drainage, etc.) nécessite aussi des réparations et les affaires en général ne vont pas bien.  Plusieurs administrateurs sont « épuisés ».

[12]        Le Conseil d'administration ( « C.A. ») de l'époque est formé d'environ [7] sept personnes: le président par intérim Normand Dugré, le vice-président Jean-Jacques Dupuis, le secrétaire Claude Cantin et les administrateurs Claudette Sirois, René Sarrazin, Claude Laverdure et Bertrand Lefebvre.  Concrètement, il n'y a plus de membership à la Fondation mais il y en avait un dans le passé.

[13]        En décembre 2011, le C.A. presse la Ville de Mascouche de venir à son aide sans quoi les activités des Jardins Moore sont compromises [8].  Les échanges ne paraissent pas vouloir aboutir à court terme.  Le C.A. se donne jusqu'au 30 janvier 2012 pour trouver une solution viable avec la Ville.

[14]        Le 5 janvier 2012, le président Dugré convoque les administrateurs à une réunion du C.A. à être tenue le 11 janvier [9].

[15]        Le 11 janvier 2012, les quatre (4) administrateurs présents adoptent une résolution à l'effet de « mettre en vente les Jardins Moore » le 30 janvier 2012 si aucune entente n'intervient avec la Ville d'ici là  [10].  Il est à souligner qu'il existe trois versions différentes du procès-verbal de cette réunion. [11].  Au moins deux de ces versions ont été rédigées beaucoup plus tard, sur recommandation de l'avocat de la Fondation, comme on le verra plus loin.

[16]        Pendant la réunion, le C.A. invite le courtier immobilier Robert Benoit de Capitale Distinction à venir leur expliquer comment pourrait être réalisée la mise en vente de la propriété:  contrat de courtage, rétribution de 6 %, publicité, etc.

[17]        Monsieur Benoit est âgé de 61 ans et il possède cinq années d'expérience à titre de courtier immobilier à cette période.  Il avait effectué des ventes pour Richard et Jean-Jacques Dupuis.  Auparavant, il a œuvré pendant 30 ans dans le domaine scolaire.

[18]        La signature du contrat de courtage est donc fixée au 30 janvier 2012, dans l'éventualité où les négociations avec la Ville achopperaient.

[19]        Dans l'intervalle, les démarches auprès de la Ville de Mascouche se poursuivent [12].  Des articles dans les journaux locaux font écho à la mise en vente prochaine des Jardins Moore à défaut d'obtenir un financement de 100 000 $ de la Ville de Mascouche d'ici le 30 janvier 2012 [13].  Ces articles font notamment mention que la Ville de Mascouche exige de la Fondation certains documents (états financiers vérifiés, statuts, liste des membres, etc.) [14] pour se prononcer sur la demande de soutien financier de l'organisme.

[20]        Les démarches d'obtention d'un financement auprès de la Ville de Mascouche n'aboutissent pas au 30 janvier.  Il faut comprendre qu'en raison d'un manque d'argent, la Fondation n'est pas en mesure de commander les documents exigés par la Ville de Mascouche pour analyser la demande de financement dont, notamment, des états financiers vérifiés pour les deux années précédentes.  De plus, certains documents demandés sont difficilement repérables (ex: procès-verbaux, etc.) car l'ancien président Richard Dupuis les conservait chez lui et il est décédé en juillet 2010.  Il était le frère du vice-président actuel Jean-Jacques Dupuis.

[21]        Le 30 janvier 2012, le président Dugré et le vice-président Dupuis signent, tel que prévu à la réunion du C.A. du 11 janvier, un contrat de courtage en faveur de Capitale Distinction [15], représentée par les courtiers Robert et Martin Benoit.  Martin Benoit est le fils de Robert Benoit.  Le prix de vente est fixé à 399 900 $.

[22]        Le contrat prévoit une clause de rétribution dont le paragraphe 7 se lit comme suit:

7.1        Le vendeur versera au courtier, dans les cas prévus en 1^o, 2^o et 3^o du présent article, au moment de la signature de l'acte de vente, une rétribution de :

six pour cent (6%) du prix de vente prévu à l'article 4.1 ou d'un prix de vente autre auquel le vendeur aura donné son assentiment par écrit, le cas échéant; ou

_________________________________dollars (______________________):

1^o si une promesse d'achat conforme aux conditions de vente énoncées au présent contrat de courtage (et ses amendements, le cas échéant) lui est présentée pendant la durée dudit contrat et que cette promesse d'achat conduise effectivement à la vente de l'immeuble, ou

2° si une entente visant à vendre l'immeuble est conclue pendant la durée du présent contrat, que ce soit par ou sans l'intermédiaire du courtier, et que cette entente conduise effectivement à la vente de l'immeuble, ou

3^o si une vente a lieu dans les 180 jours suivant la date d'expiration du contrat avec une personne qui a été intéressée à l'immeuble pendant la durée du contrat, sauf si, durant cette période, le vendeur a conclu avec un autre courtier immobilier un contrat stipulé exclusif pour la vente de l'immeuble.

7.2           Rien dans ce qui est stipulé à l'article 7.1 ne doit être interprété comme venant restreindre le droit du courtier d'obtenir, le cas échéant, le paiement de toutes sommes pouvant lui être dues à titre de rétribution ou de dommages-intérêts selon les règles ordinaires du droit commun notamment, mais sans limiter la généralité de ce qui précède, dans le cas où la vente n'aurait pas lieu parce que c'est le vendeur qui y a volontairement fait obstacle ou qui a autrement volontairement empêché la libre exécution du présent contrat.

7.3        Toute taxe sur les produits et services, taxe de vente du Québec ou autre taxe pouvant être imposée en raison de services rendus par le courtier s'ajoute à la rétribution mentionnée à l'article 7.1 et doit être versée au courtier par le vendeur conformément aux dispositions des lois fiscales applicables »

[23]        Le contrat de courtage est stipulé révocable et son échéance est fixée au 30 décembre 2012.

[24]        Lors de la signature du contrat de courtage, une copie des statuts et règlements de la Fondation est remise au courtier Robert Benoit.  Celui-ci témoigne avoir fait des vérifications au Registre foncier et au Registre des entreprises pour s'assurer de la régularité de la constitution de la Fondation et de sa capacité de vendre.  Il conclut qu'il y avait des « mises à jour » à faire, sans préciser lesquelles lors de son témoignage.  Le droit de vendre n'était pas prévu dans les statuts mais rien ne l'interdisait non plus; par conséquent, la résolution du C.A. qui décrétait la mise en vente lui paraît suffisante.  Il ne manquait qu'un certificat de localisation selon lui.

[25]        La fiche descriptive de la propriété [16] fait état d'un terrain d'une superficie de 21 159.50 mètres carrés incluant « Les Jardins Moore » d'une superficie de 227 676 pieds carrés.  On y relève 25 000 végétaux, vivaces, arbustes, 40 plates-bandes, des collections de lilas, d'iris Dyson Moore et une très grande variété d'oiseaux.

[26]        La médiatisation des démarches faites auprès de la Ville de Mascouche et de la mise en vente des Jardins Moore suscite l'intérêt d'un groupe de citoyens désigné sous le nom de « Groupe Cloutier-Martel », mené par madame Denise Cloutier.  Comme on l'a vu précédemment, madame Cloutier a été à l'origine de la création de la Fondation avec d'autres en 1992.  Elle était demeurée active à la Fondation jusqu'en 2002.

[27]        Le Groupe Cloutier-Martel commence à recruter des personnes désireuses d'être membres de la Fondation et qui paient 50 $ chacune pour ce faire, montant de la cotisation prévue dans les Règlements généraux [17].

[28]        Le 9 février 2012, madame Cloutier rencontre les membres du C.A. en présence des courtiers Benoit pour proposer un « Plan de relance » des Jardins Moore.  Lors de cette rencontre, madame Cloutier déclare que la Fondation n'a pas le pouvoir de vendre ses actifs en vertu de ses statuts et règlements à l'élaboration desquels elle avait participé en 1992.  De plus, le Conseil d'Administration n'a pas le pouvoir d'agir sans l'autorisation de l'assemblée générale de la Fondation.  Enfin, la légitimité des administrateurs est questionnée puisqu'il n'y avait pas eu d'assemblée générale pour les élire et cela, depuis deux ans. [18].

[29]        Des administrateurs présents répondent qu'ils ont tout essayé pour sortir la Fondation de l'impasse financière dans laquelle elle se trouvait et qu'ils n'avaient pas le choix de vendre.

[30]        Madame Cloutier réplique que son Groupe présentera un Plan de relance plus complet et qu'elle fera des démarches auprès de la Caisse Populaire pour trouver le financement requis.  En bref, elle s'engage au nom du Groupe à « sauver » la Fondation.

[31]        Appelé à témoigner sur le « ton » de cette rencontre, le courtier Robert Benoit déclare: « ça brassait un peu ».

[32]        Sur la question de la capacité de vendre de la Fondation soulevée par madame Cloutier, monsieur Robert Benoit témoigne qu'il en a parlé avec le directeur de la Capitale Distinction, monsieur Marcel Boucher, et celui-ci lui aurait répondu qu'il n'y avait « pas de problèmes ».

[33]        Un peu plus tard en février, madame Cloutier souhaite déposer le Plan de relance de son Groupe au C.A.  Messieurs Dugré et Dupuis lui suggèrent plutôt de le remettre au courtier Robert Benoit qui est en charge de trouver des acheteurs et qui gère toutes les propositions en ce sens.  Madame Cloutier fait part du Plan à monsieur Benoit.

[34]        Le 20 février 2012, monsieur Pierre-Alexandre Lafond-Tremblay dépose une offre d'achat de la propriété de la Fondation [19] à un prix de 340 000 $, dont une somme de 280 000 $ payable comptant.  L'offre prévoit que la Fondation peut continuer à opérer le site pendant cinq ans et qu'elle pourra le racheter à l'intérieur de cette période à un prix de 455 000 $.  À défaut de rachat, monsieur Lafond-Tremblay en demeurera propriétaire et versera le solde du prix de vente de 60 000 $.  Il y a certaines conditions: obtention du financement, test d'eau, obtention d'un certificat de localisation et inspection.  La signature de l'acte notarié est fixée au 31 mars 2012.

[35]        Concrètement, il s'agit d'une vente avec faculté de rachat qui permet de financer les Jardins Moore pour une période de 5 ans avec un rendement à l'offrant de l'ordre de 35 % sur son investissement advenant l'exercice de la faculté de rachat par la Fondation.

[36]        Cette offre est présentée par les courtiers Benoit au C.A. de la Fondation le 21 février.

[37]        Le Groupe Cloutier-Martel n'ayant déposé qu'un chiffrier Excel avec un plan de développement à cette date, le C.A. choisit de ne pas le prendre en considération, même si le courtier Benoit en a exposé les grandes lignes aux administrateurs présents [20].  Ce chiffrier prévoyait des activités de financement et la participation financière de la Caisse Populaire à certaines conditions.

[38]        Les administrateurs présents décident à l'unanimité d'accepter l'offre de monsieur Lafond-Tremblay [21] qui est plus ferme et concrète selon eux.

 

[39]        D'autres articles de journaux continuent à paraître en février et en mars 2012 [22].  Nonobstant l'acceptation de l'offre d'achat, le groupe Cloutier Martel continue à s'activer  et mettre de l'avant son plan de relance.  Un membership d'environ 40 personnes existe maintenant et ces membres paient la cotisation de 50 $ prévue aux statuts.  Le C.A. choisit cependant de ne pas encaisser ces cotisations pour le moment.

[40]        Une lettre du 15 mars 2012 de madame Cloutier au C.A. de la Fondation demande la convocation d'une assemblée générale avant le 31 mars suivant [23].  Dans cette lettre, madame Cloutier remet à nouveau en question la légalité de la décision des membres du C.A. de vendre les actifs de la Fondation en ces termes:

« Par ailleurs, je questionne la légitimité des membres du C.A. à signer un document de vente des Jardins qui viendrait altérer la mission même de la Fondation puisque ce C.A. n'a pas tenu d'assemblée générale annuelle pour être élu depuis plus de deux ans. »

[41]        Toujours en mars, les conditions prévues à l'offre d'achat de monsieur Lafond-Tremblay (test d'eau, inspection, financement) sont successivement remplies [24].

[42]        Le paiement du coût de confection du certificat de localisation (1 667,14 $) est « avancé » par le courtier Robert Benoit auprès de l'arpenteur-géomètre Pierre Lacas car la Fondation n'a pas les fonds suffisants pour défrayer ce montant [25].  La Fondation signe un engagement de le rembourser à Capitale Distinction.

[43]        La vente n'a pas lieu dans les délais prévus.  Le notaire instrumentant désigné par l'acheteur, Me Michel Dionne, questionne plusieurs aspects juridiques de la transaction envisagée.  Dans une lettre du 27 mars 2012 [26] adressée au vice-président de la Fondation et dont copie conforme est transmise au courtier Robert Benoit, le notaire Dionne écrit ce qui suit:

 

«Objet:: Projet de vente par Fondation Dyson Moore en faveur de Pierre-Alexandre Tremblay et autre.

 Monsieur,

Nous avons arrêté nos recherches et travaux dans ce dossier à compter de l'analyse des objets et pouvoirs de la corporation « Fondation Dyson Moore ».

En effet, la copie des statuts qui m'a été transférée ne fait aucunement mention du droit de la corporation de vendre ses biens. La corporation a cependant le droit de les mettre en gage et de les hypothéquer. Je vous retourne copie des statuts que vous m'avez fait parvenir. Peut-être manquerait-il une page.

Les lettres patentes supplémentaires accordées en 2001 ne permettent pas non plus de vendre les immeubles. Il y aurait lieu de modifier vos statuts.

De plus, n'étant pas le conseiller juridique de la Fondation vous devrez me faire parvenir un avis du conseiller juridique de la Fondation me certifiant que toutes les procédures corporatives nécessaires à autoriser la vente ont été légalement faites donnant à cet effet un bon titre à l'acheteur éventuel.

La résolution du conseil d'administration autorisant la vente devrait mentionner que cette vente est autorisée par une résolution de tous les membres en règles de la corporation. En l'absence d'une disposition spéciale à cet effet dans vos règlements, je considère que la majorité de vos membres en règle adoptent une résolution particulière pour autoriser cette vente.

Je vous suggère également que la résolution du conseil d'administration fasse état de toutes et chacune des conditions de la vente. Il est également souhaitable que cette résolution soit également signée par tous les membres du conseil d'administration.

Dans l'attente de vos commentaires, recevez, nos salutations distinguées. 

Michel Dionne, notaire »

(reproduite intégralement)

[44]        À l'audition, le notaire Dionne témoigne que l'absence de mention du droit de vendre dans les statuts de la Fondation faisait problème; le droit d'hypothéquer n'est pas un droit de vendre.  Le nombre insuffisant d'administrateurs (7 sur 9) et l'absence d'un « membership » réel de la Fondation pour approuver la décision des administrateurs de vendre posaient également problème selon lui pour fournir un titre clair à l'acheteur, d'où les interrogations soulevées dans sa lettre du 27 mars.  Pour lui, il fallait avoir un droit de vente clair vu qu'il s'agissait d'une Fondation; il a lui-même consulté à l'époque un spécialiste en la matière, soit le professeur Michel Perreault.

[45]        Le notaire Dionne prend également connaissance à cette période de certains articles de journaux mentionnés précédemment qui faisaient état de « bisbille » autour du projet de vente des Jardins Moore et, notamment, des démarches du Groupe Cloutier-Martel pour relancer la Fondation.

[46]        Suite aux demandes du notaire Dionne, le C.A. mandate Me Paul Yanakis, avocat, pour y répondre.  C'est le secrétaire Claude Cantin qui entre en contact avec lui au début avril.

[47]        Évidemment, les demandes du notaire Dionne entraînent le report à une date indéterminée la signature de l'acte de vente notarié prévue pour le 31 mars.

[48]        Me Yanakis produit le 9 mai 2012 une opinion juridique qui se veut une réponse aux interrogations du notaire Dionne.  Cette opinion se lit comme suit [27]:

« Berthierville, ce 9 mai 2012

PAR TÉLÉCOPIEUR et COURRIER

ME MICHEL DIONNE

DKP ÉTUDE NOTARIALE

386, Manseau

Joliette, J6E 3E1

 

RE: Fondation Dyson Moore

 Nd: 0892-6330

___________________________

Cher  maître,

J'ai terminé l'étude de la liasse de documents corporatifs concernant la Fondation Dyson Moore qui m'a été transmise par le secrétaire de la compagnie.

Je suis donc en mesure de répondre aux demandes de renseignements et de production de documents que vous avez transmises à notre cliente et qui ont pour objet de vous permettre de rédiger votre acte de vente et de vous assurer, plus particulièrement, de la capacité de la Fondation Dyson Moore d'aliéner l'immeuble lui appartenant

La décision de vendre l'immeuble a été prise en assemblée générale des membres de la Fondation  Dyson Moore en date du 11 janvier 2012.

Le Conseil d'administration de la Fondation a subséquemment mandaté certains de ses membres pour déterminer les conditions d'une vente éventuelle. Une considération principale retenue par le comité a trait au fait que tout acte d'aliénation doit contenir une clause prévoyant la possibilité pour la Fondation de racheter l'immeuble à un prix déterminé dans un délai de 5 ans suite à la signature de l'acte de vente.

L'article 224 de la Loi sur les compagnies stipule que les articles de la partie I de la loi s'appliquent, en y faisant les changements nécessaires, aux personnes morales constituées ou continuées sous l'empire des dispositions de la partie III sauf les exceptions mentionnées audit article.

L'article 31 de la Loi sur les compagnies, qui ne figure pas parmi les exceptions mentionnées à l'article 224, stipule ce qui suit:

« Pouvoirs généraux. La compagnie peut acquérir et posséder tous biens meubles et immeubles, aliéner ses biens meubles ou immeubles et hypothéquer ces derniers; et elle est immédiatement saisie de toute propriété et des droits mobiliers et immobiliers, possédés pour elle jusqu'à la date des lettres patentes ainsi que de tous pouvoirs, privilèges et immunités nécessaires ou inhérents à son entreprise.

Pouvoirs additionnels. Sous réserve des dispositions de l'alinéa précédent et sans restriction quant à leur application, la compagnie peut, sauf exclusion expresse dans les lettres patentes ou les lettres patentes supplémentaires;

a) acquérir, louer, échanger et détenir tous biens meubles et immeubles, droits et privilèges et en disposer par vente ou autrement; »....

Cet article confère à la compagnie le pouvoir d'aliéner ses biens sauf s'il existe des restrictions à cet effet dans les lettres patentes ou les lettres patentes supplémentaires ce qui n'est pas le cas dans le dossier qui nous préoccupe.

L'interprétation dont il est fait mention précédemment est en fait celle retenue par la Cour d'Appel dans un arrêt Lima c. Vanini rendu le 8 janvier 1987 dans lequel la Cour se prononce comme suit sur le sujet :

« While it is true, as a general rule, that the directors of a Quebec Company have  the power, under die Quebec Companies  Act (R.S.Q. c. C-38, Sec. 31 and Sec. 91) to sell its assets without requiring the approval of the shareholders, that is not really the issue here. »

Le soussigné est d'avis que la compagnie a les pouvoirs d'aliéner son immeuble en vertu de la. loi et qu'une décision a cet effet a été légalement prise en assemblée générale des membres le 11janvier 2012.

La décision a d'ailleurs été prise à l'unanimité des membres présents donc le pourcentage du vote requis ne peut être un obstacle à  la validité de la décision si tant est qu'un tel pourcentage aurait dû être atteint pour lier la compagnie.

Au surplus, lors de la même réunion, la compagnie a adopté une résolution pour modifier ses statuts afin d'y inclure expressément le pouvoir d'aliéner ses immeubles et pour donner au conseil d'administration le pouvoir d'aliéner les immeubles de la compagnie.

Je crois que cette modification est superflue cependant comme elle résulte de la volonté des actionnaires, j'ai procédé à la rédaction d'une demande de lettres patentes supplémentaires et je l'ai déjà acheminé auprès du Registraire des entreprises avec une mention que la demande devait être traitée par voie accélérée.

Suivant les informations qui m'ont été transmises et à la lumière des documents que j'ai pu consulter, je suis en mesure d'attester que toutes les procédures corporatives nécessaires pour autoriser la vente ont été suivies par la compagnie.

Il va de soi que je demeure à votre entière disposition s'il s'avérait que vous désiriez recevoir de plus amples informations eu égard aux présentes.

Je vous prie d'agréer, Me Dionne, mes salutations distinguées.

Me Paul Yanakis, avocat »

[49]        Dans les faits, des modifications aux lettres patentes et aux règlements de la Fondation ont été rédigées sous l'égide de Me Yanakis [28].  Même si, à son avis, « toutes les procédures corporatives nécessaires ont été suivies par la compagnie » et qu'on peut maintenant procéder à la vente, il fera cependant émettre des lettres patentes supplémentaires le 4 juin 2012 pour prévoir le pouvoir de vendre de la Fondation en ces termes [29]:

« La compagnie peut acquérir, posséder, louer tous biens meubles et immeubles, droits et privilèges et en disposer par vente ou autrement.

Le Conseil d'administration peut, lorsqu'il le juge opportun, acquérir, louer, échanger et détenir tous biens meubles et immeubles, droits et privilèges et en disposer par vente ou autrement. »

(soulignements ajoutés)

[50]        Il est mentionné aux lettres patentes supplémentaires que la résolution en appui à ces ajouts a été adoptée «par un vote d'au moins les deux tiers des membres présents à une assemblée extraordinaire convoquée à cette fin et tenue le 11 janvier 2011».

[51]        Le détail des services rendus à cette époque par Me Yanakis est contenu à ses comptes d'honoraires produits en preuve [30].

[52]        Pendant ce temps, le Groupe Cloutier-Martel demeure actif.  Une « corvée » est organisée le 23 juin avec les nouveaux membres pour remettre les Jardins Moore en condition pour la saison estivale 2012.

[53]        Les avis juridiques et documents fournis par Me Yanakis n'ont satisfait qu'en partie les demandes du notaire Dionne.  Dans un courriel du 10 juillet 2012 [31], Me Dionne revient à la charge en demandant des renseignements et documents supplémentaires:

« From: glafreniere@jurisconseil.com

To: pauiyanakis©bellnet.ca

CC: […]@hotmail.com; […]@hotmail.com

Subject: Fondation Dyson Moore

Date: Tue, 10 Jul 2012 15:49:10 -0400

Cher Collègue,

Faisant suite à notre dernière conversation téléphonique, veuillez prendre note des documents ci-après qui devront m'être fournis pour la réalisation et l'exécution de l'acte de vente projeté :

a/- résolution d'une assemblée générale spéciale de tous les membres de la Fondation Dyson Moore pour les fins suivantes :

Statuer et confirmer sur le nombre des membres et administrateurs de la Fondation ;

Statuer également sur l'offre d'achat, tous les membres reconnaissant en avoir pris communication et consentir, le cas échéant, à la vente avec les conditions établies à l'offre et son acceptation. Établir que la vente n'est pas faite dans le cadre d'une liquidation des immeubles de la Fondation, le but principal de cette vente étant de procurer des fonds à la Fondation pour continuer ses activités en fonction du bail et des modalités à lui être consentis par l'acheteur

Donner expressément au c.a. le pouvoir de vendre aux conditions convenues qui devraient être détaillées dans cette résolution

b/- résolution d'une assemblée spéciale du conseil d'administration adoptée par tous les administrateurs, autorisant la vente et la nomination de deux administrateurs pour les fins de signature.

c/- une liste de tous les membres inscrits à la Fondation ainsi que la liste de tous les membres du conseil d'administration.

d/- votre opinion à titre de procureur de la Fondation à l'effet que :

Les statuts modifiés de Fondation Dyson Moore autorisent expressément une telle transaction;

Tous les membres en règle sont inscrits au registre de la Fondation et qu'aucune autre personne ne peut revendiquer ce titre conformément aux statuts et aux règlements de la Fondation.

Toutes les décisions et résolutions adoptées par les membres et les administrateurs sont valides, ont été prises dans la légalité et que rien à cet effet ne peut entacher le titre de propriété de l'acheteur projeté des immeubles de la Fondation.

Auriez-vous l'amabilité de m'aviser des dates auxquelles les assemblées des membres et des administrateurs pourront être convoquées et de me donner dès que possible, le nom des représentants de la Fondation pour les fins de signature.

J'apprécierais recevoir dès que possible, le texte des résolutions des membres et du conseil d'administration.

Je vous remercie de votre collaboration dans ce dossier et vous prie d'agréer mes salutations distinguées.

MICHEL DIONNE, NOTAIRE »

[54]        Le 26 juillet, une réunion de C.A. est tenue pour approuver les modifications aux statuts mais les nouveaux membres ne sont pas invités à y participer, même si le C.A. avait alors encaissé leurs cotisations de 50 $ [32].  Ces membres sont néanmoins présents car ils se sont « invités » eux-mêmes à cette réunion.

[55]        À cette assemblée, les administrateurs expliquent qu'ils se sentent liés envers l'acheteur et l'agence immobilière vu les documents signés, soit le contrat de courtage et l'offre d'achat acceptée.  Aller dans le sens du Plan de relance exposerait la Fondation à des recours légaux.  Les administrateurs acceptent néanmoins de convoquer une assemblée générale lors de laquelle tous pourront s'exprimer et qui aura lieu le 26 septembre 2012.

[56]        Les demandes du notaire Dionne du 10 juillet 2012 demeurent lettre morte.  Le notaire Dionne témoigne avoir donc fermé son dossier en septembre ou octobre 2012.  Il déclare qu'il n'était toujours pas en mesure de procurer un titre clair à son client et que celui-ci a préféré se désister de son offre d'achat du 21 février 2012 qui, rappelons-le, devait se conclure par une vente le 31 mars suivant.

[57]        L'assemblée générale est tenue le 25 septembre 2012.  Des élections sont tenues qui entraînent l'élection au C.A. de plusieurs membres du Groupe Cloutier-Martel et le remplacement de la totalité des anciens administrateurs en place dont plusieurs ont préféré ne pas se représenter.

[58]        Capitale Distinction entreprend alors des démarches pour obtenir le paiement de sa rétribution de 23 455,90 $ (soit 20 400 $ plus taxes) et le remboursement du coût du certificat de localisation de 1 667,14 $.  Des correspondances sont échangées entre Capitale Distinction et le nouveau C.A. de la Fondation à compter de novembre 2012 [33].

[59]        Ces demandes de paiement se heurtent à une fin de non-recevoir du C.A. de la Fondation [34].  On fait état dans la lettre P-12 que le nouveau C.A. n'est pas en possession d'un contrat de courtage en faveur de Capitale Distinction mais que si un tel contrat existe, « il n'aurait pas été valablement autorisé ».  De plus, une large majorité des membres présents à l'assemblée générale tenue le 25 septembre « a décidé de ne pas vendre la propriété de la Fondation Moore ».

[60]        Une demande introductive d'instance est déposée le 12 juin 2013 par Capitale Distinction, contrée par la contestation de la Fondation.

[61]        L'audition est entreprise le 13 décembre 2013 et complétée le 21 mars 2014.

LES PRÉTENTIONS DES PARTIES

            A) L'argumentation de Capitale Distinction

[62]        Selon l'avocat de Capitale Distinction, toutes les conditions pour conclure la vente convenue le 21 février 2012 suivant les termes de l'offre d'achat acceptée ont été rencontrées et sa cliente a donc droit à sa rétribution de 20 400 $ (article 7.1 du contrat de courtage) [35].

[63]        Si la vente n'a pas été finalisée, c'est à cause du nouveau C.A. de la Fondation qui ne voulait plus vendre les Jardins Moore.  Il était trop tard pour faire marche arrière car la Fondation était légalement engagée à vendre et à payer la rétribution convenue.  L'article 7.2 du contrat de courtage prévoit spécifiquement dans un tel cas que le droit du courtier d'obtenir sa rétribution demeure «dans le cas où la vente n'a pas lieu parce que c'est le vendeur qui y a volontairement fait obstacle ou qui a empêché la libre exécution du présent contrat» [36].

[64]        L'avocat de Capitale Distinction s'appuie à cet égard sur l'arrêt récent de la Cour d'appel dans 9118-7781 Québec inc. (Groupe Sutton Millénia) c. Lerer [37] dans lequel il est fait droit à la demande de rétribution du courtier vu le refus de la partie venderesse de vendre sa propriété parce qu'elle avait manifestement changé d'idée.

[65]        D'abondant, il plaide que la Fondation avait la capacité de vendre en vertu de l'article 31 de la Loi sur les compagnies [38].  De plus, la théorie de l'«ultra vires» ne s'applique plus en droit corporatif, tel qu'en font foi l'arrêt Banque Hongkong du Canada c. Wheeler HLDG Ltd [39] et certains extraits de l'ouvrage de Me Martel à ce sujet [40].

[66]        Il plaide enfin la règle de l'«indoor management» qui, telle qu'exposée dans des jugements récents, fait en sorte que les irrégularités internes d'une compagnie ne sont pas opposables au tiers de bonne foi [41].

[67]        En conclusion, la Fondation doit payer la rétribution réclamée et rembourser le montant avancé l'obtention du certificat de localisation.

B) L'argumentation de la Fondation

[68]        L'avocate de la Fondation plaide que les courtiers de Capitale Distinction n'ont par rempli leurs obligations légales en ne s'assurant pas dès le départ de la capacité juridique de la Fondation de vendre ses actifs en vertu de ses statuts et règlements, tel que requis par les articles 30 et 84 du Règlement d'application de la Loi sur les conditions d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité [42] (« le Règlement sur le courtage ») et l'article 2100 du Code civil du Québec.

[69]        Ce manquement à leurs obligations légales fait obstacle au droit de l'agence à une rétribution (Giffard c. Bisaillon [43] et Buisson c. David [44]).

[70]        Ce sont ces incapacités juridiques qui ont fait avorter la vente, la Fondation étant incapable de satisfaire aux demandes du notaire du promettant-acheteur visant à procurer à celui-ci un titre clair.  De guerre lasse, celui-ci s'est lui-même désisté de son offre d'achat.

[71]        Le changement de C.A. à l'automne 2012 n'a donc rien à voir avec l'échec de la vente projetée.

LE DROIT APPLICABLE

[72]        Tel que plaidé par l'avocat de Capitale Distinction, lorsque le client au contrat de courtage fait obstacle à une vente sans motif valable, l'agence ou le courtier a droit à la rétribution convenue.  La Cour d'appel l'a rappelé récemment dans l'arrêt Groupe Sutton Millenia [45].

[73]        Dans cette affaire, les clauses de rétribution étaient les mêmes, dont le paragraphe 7.2 du contrat de courtage.  Après avoir signé une contre-offre pour sa ferme, le vendeur informe son courtier qu'il n'est plus certain de vouloir vendre puisque ses enfants souhaitent la conserver.  Madame la juge Thibault écrit:

[34] « Bref, si la vente n'a pas eu lieu, c'est en raison du refus injustifié de l'intimée d'honorer son engagement de vendre sa propriété. La faute est établie. L'appelante n'a pas reçu la rétribution ou la compensation prévue au contrat de courtage alors qu'elle a rempli ses obligations. Le préjudice est établi. Si l'appelante n'a pas reçu sa rétribution, c'est en raison de la faute de l'intimée. Le lien de causalité est établi.

[35] Pour rompre ce lien de causalité, il appartenait à l'intimée d'établir que la vente n'aurait pas eu lieu indépendamment de son refus de vendre. Par exemple, elle aurait pu démontrer que l'absence de financement aurait empêché l'acheteuse de donner suite à son offre, que l'inspection n'aurait pas été à la satisfaction de cette dernière, etc.

[36] En conclusion, dans le cadre d'une action intentée par un courtier pour réclamer sa rétribution ou une compensation visée à l'article 7.2 du contrat de courtage, celui-ci doit établir l'existence d'un contrat de courtage valable, l'exécution de ses propres obligations au terme de ce contrat et la satisfaction des conditions préalables au droit à la rétribution ou le fait que l'accomplissement de celles-ci a été empêché par la faute du vendeur. »

[74]        Pour la demanderesse, elle a droit à sa rétribution vu la volte-face du nouveau C.A. de la Fondation à l'automne 2012.

[75]        L'avocate de la Fondation soutient que la cause de l'échec de la vente est bien en amont, à savoir l'incapacité juridique de la Fondation de vendre et le défaut de Capitale Distinction de s'en assurer.

[76]        Cela nous amène à examiner l'état du droit sur les obligations de l'agence ou du courtier en cette matière.

 

QUESTION 1:          Quelles sont les obligations légales d'une agence immobilière et de ses courtiers relativement à la capacité juridique de leur cliente de vendre sa propriété pour avoir droit à leur rétribution?

[77]        Il est connu que le courtier immobilier, en sa qualité de professionnel de la vente, a une obligation de vérification et de conseil tant en vertu de la Loi sur le courtage immobilier [46] que du Règlement sur le courtage et du Code civil du Québec.

[78]        Un élément particulier de la présente affaire, c'est qu'elle survient dans la foulée de la révision majeure de la législation en matière de courtage immobilier survenue le 1^er mai 2010 [47].

[79]        Les nouvelles dispositions susceptibles de s'appliquer dans le présent litige sont les suivantes:

La loi

21. Un courtier, de même qu'une agence et ses administrateurs et dirigeants, doivent agir avec honnêteté, loyauté et compétence. Ils sont également tenus de divulguer tout conflit d'intérêts.

Les règles relatives à l'obligation de divulguer un conflit d'intérêts sont prévues par règlement de l'Organisme.

Le Règlement sur le courtage

5. Le titulaire de permis doit vérifier, conformément aux usages et aux règles de l'art, les renseignements qu'il fournit au public ou à un autre titulaire de permis. Il doit toujours être en mesure de démontrer l'exactitude de ces renseignements.

29. Le titulaire de permis doit vérifier et s'assurer de l'identité de la partie qu'il représente ainsi que de celle des autres parties à la transaction, si ces dernières ne sont pas représentées par un titulaire de permis.

Il doit noter au dossier les renseignements concernant l'identité de la partie qu'il représente et, lorsqu'il n'a pas été en mesure de la rencontrer en personne, y conserver les documents ayant permis la vérification de l'identité de cette dernière.

30. Le titulaire de permis doit vérifier et s'assurer de la capacité juridique de la partie qu'il représente ou de son représentant pour effectuer la transaction envisagée ainsi que de celle des autres parties à la transaction, si ces dernières ne sont pas représentées par un titulaire d'un permis.

62. Le courtier ou le dirigeant d'agence doit exercer ses activités avec prudence, diligence et compétence, et faire preuve de probité, de courtoisie et d'esprit de collaboration. Il ne doit commettre aucun acte dérogatoire à l'honneur et à la dignité de la profession.

Le courtier ou le dirigeant d'agence doit aussi maintenir de saines pratiques.

67.  Le courtier ou le dirigeant d'agence doit exercer ses activités de façon à éviter toute polémique.

73. Le courtier ou le dirigeant d'agence doit, dans l'exercice de ses activités, tenir compte de ses aptitudes, des limites de ses connaissances et des moyens dont il dispose. Notamment, il ne doit pas accepter de se livrer à une opération de courtage visée à l'article 1 de la Loi sur le courtage immobilier (chapitre C-73.2) qui est hors de son champ de compétence, sans obtenir l'aide nécessaire notamment auprès d'un autre titulaire de permis ayant les compétences requises.

80. Le courtier ou le dirigeant d'agence doit, lorsque la protection des intérêts d'une des parties à une transaction l'exige, recommander à celle-ci d'avoir recours à un expert reconnu.

83. Le courtier ou le dirigeant d'agence doit conseiller et informer avec objectivité la partie qu'il, ou l'agence pour laquelle il agit, représente et toutes les parties à une transaction. Cette obligation porte sur l'ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi que sur l'objet même de celle-ci et doit être remplie sans exagération, dissimulation ou fausse déclaration.

S'il y a lieu, il doit les informer des produits et services relatifs à cette transaction concernant la protection du patrimoine visé.

84. Le courtier ou le dirigeant d'agence doit entreprendre les démarches pour découvrir, conformément aux usages et aux règles de l'art, les facteurs pouvant affecter défavorablement la partie qu'il, ou l'agence pour laquelle il agit, représente ou les parties à une transaction ou l'objet même de cette transaction.

85. Le courtier ou le dirigeant d'agence doit informer la partie qu'il représente et toutes les parties à une transaction de tout facteur dont il a connaissance qui peut affecter défavorablement les parties ou l'objet même de la transaction.

Code civil du Québec

2100. L'entrepreneur et le prestataire de services sont tenus d'agir au mieux des intérêts de leur client, avec prudence et diligence. Ils sont aussi tenus, suivant la nature de l'ouvrage à réaliser ou du service à fournir, d'agir conformément aux usages et règles de leur art, et de s'assurer, le cas échéant, que l'ouvrage réalisé ou le service fourni est conforme au contrat.

Lorsqu'ils sont tenus du résultat, ils ne peuvent se dégager de leur responsabilité qu'en prouvant la force majeure.

(soulignements ajoutés)

[80]        Parmi les dispositions réglementaires énumérées ci-dessus, on remarque plus particulièrement l'article 30 qui fait notamment obligation au courtier immobilier de « vérifier et s'assurer de la capacité juridique de la partie qu'il représente…pour effectuer la transaction envisagée » (30R) (je souligne).  Il s'agit de la principale disposition invoquée par l'avocate de la Fondation au soutien de sa contestation.

[81]        Cet article est de droit nouveau; il n'existait pas dans l'ancien règlement remplacé le 1^er mai 2010.

[82]        Avant l'adoption de ces nouvelles dispositions réglementaires, les règles ayant trait aux vérifications qui devaient être faites par un courtier prudent et diligent étaient plus générales et notamment prévues aux articles 11 et 27 de l'ancien règlement:

11. Le membre doit vérifier, conformément aux usages et aux règles de l’art, les renseignements qu’il fournit au public ou à un autre membre. Il doit toujours être en mesure de démontrer l’exactitude de ces renseignements.

27. Le membre doit entreprendre les démarches pour découvrir, conformément aux usages et aux règles de l'art, les facteurs pouvant affecter défavorablement son client ou les parties à une transaction visée à l'article 1 de la Loi ou l'objet même de cette transaction.

[83]        Dans la jurisprudence sous ces articles, on exigeait généralement la présence d'indices sérieux de l'existence d'un problème de capacité ou de titre pour conclure à une faute d'un courtier susceptible de lui faire perdre le droit à sa rétribution [48].

[84]        Par contre, si une partie n'avait pas l'autorité complète de vendre, par exemple en matière matrimoniale ou de succession, le défaut de vérification du courtier lui était habituellement fatal [49].

[85]        À n'en pas douter, le nouvel article 30R précise et même accroît les devoirs des courtiers et des agences en matière de capacité juridique du client, en ce sens qu'il ne doit plus se contenter de « vérifier la capacité de son client » mais également doit s'en «assurer».

[86]        En transposant dans le texte de l'article 30R les coordonnées du présent dossier, on décode que Capitale Distinction, par l'entremise des courtiers au dossier, devait donc « vérifier » et « s'assurer » de la « capacité juridique » de la Fondation Dyson Moore de vendre ses actifs.

[87]        Dans son « Dictionnaire de droit québécois et canadien [50], Me Hubert Reid donne de cette terminologie les définitions suivantes:

« vérification:            opération par laquelle une personne examine une chose en vue d'en  contrôler l'exactitude ou la véracité;

capacité:                aptitude d'une personne à être titulaire d'un droit et à l'exercer » (cf. capacité de jouissance et capacité d'exercice)

[88]        Sur la «capacité juridique», les auteurs Baudouin, Jobin et Vézina donnent la définition suivante [51]:

« En droit privé, la capacité est l'aptitude ou la vocation juridique à détenir un droit ou exercer un droit dont on est titulaire. »

[89]        Concernant le verbe « s'assurer », il s'entend dans le sens commun de « rechercher la confirmation de quelque chose » (Le Petit Larousse illustré, 2011).  La version anglaise utilisée est « to ascertain », ce qui se traduit par le verbe « établir ».  Dans le dictionnaire des Synonymes et Antonymes [52], le verbe « assurer » est associé aux verbes «certifier», «attester» et «garantir».

[90]        Dans le présent dossier, j'en conclus que l'article 30 du Règlement imposait donc aux courtiers l'obligation de vérifier et attester que la Fondation avait la capacité juridique de vendre sa propriété à compter du moment où elle a signé le contrat de courtage le 30 janvier 2012.

[91]        Si, généralement, vérifier et s'assurer qu'une personne physique peut vendre la maison dont elle est propriétaire ne pose habituellement pas trop de problèmes, il peut en être différemment lorsque le vendeur est une personne morale ou, plus encore, une Fondation créée en vertu de la partie 3 de la Loi sur les compagnies du Québec [53].

[92]        Dans sa plus récente version de son ouvrage Le Courtage immobilier au Québec [54], Monsieur le juge Henri Richard écrit au sujet de l'article 30 (à la page 63):

« Pour que le contrat de courtage immobilier soit valide, le client inscripteur doit avoir la capacité légale de contracter, c'est-à-dire qu'il doit être majeur, sain d'esprit et non interdit. Il est intéressant de noter qu'en vertu des nouveaux articles 29 et 30 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité, le courtier doit non seulement vérifier et s'assurer de l'identité de la partie qu'il représente, mais aussi de sa « capacité juridique ». Ceci étant, le courtier doit s'assurer qu'il transige avec une personne majeure, saine d'esprit, non interdite et qui est dûment propriétaire de l'immeuble visé au contrat de courtage, en plus de vérifier son régime matrimonial. »

[93]        Et, à la page 106:

« À cet égard, il y a lieu de souligner l'obligation imposée à une agence et à un courtier immobiliers de «vérifier et s'assurer de la capacité juridique de la partie qu'il représente pour effectuer la transaction envisagée ainsi que de celle des autres parties à la transaction, si ces dernières ne sont pas représentées par un titulaire de permis. »

(soulignements ajoutés)

[94]        Dans l'affaire Giffard [55] rendu sous l'ancienne réglementation, dans le cadre d'une poursuite en dommages contre un courtier, on reprochait à celui-ci d'avoir insuffisamment vérifié si sa cliente, la Succession venderesse, avait la capacité de vendre l'immeuble.  Puisque la Succession n'était pas encore réglée, cela a fait avorter la vente.  Madame la juge Sirois écrit:

[10] « Suivant le témoignage de l'agent Bisaillon, Hélène Tan lui a assuré qu'il n'y avait aucun problème pour que la vente se réalise puisque la succession était réglée.  Monsieur Bisaillon aurait, par la suite, effectué une brève vérification téléphonique auprès de l'avocat d'Hélène Tan.

[11]  Pierre Bisaillon n'a demandé à Hélène Tan ou son avocat aucun document pour corroborer leurs dires, alors qu'aucune déclaration de transmission n'était publiée sur l'immeuble.  Dans les faits, il s'est avéré que la succession n'était toujours pas réglée au moment prévu pour la transaction.

[12]  Un agent immobilier normalement prudent et diligent, agissant comme expert dans son domaine, aurait dû savoir qu'une succession résultant d'une dévolution légale avec un des héritiers sous curatelle peut présenter toutes sortes de problèmes légaux de nature à nuire à une transaction immobilière projetée.  Il aurait donc dû agir avec beaucoup de vigilance et exiger des documents démontrant que la succession était réglée et que le vendeur pouvait vendre l'immeuble sans problèmes.  Au besoin, il aurait même dû soumettre ces documents pour analyse à un notaire ou conseiller juridique.

[13]  Le Tribunal est d'avis que l'agent Pierre Bisaillon a manqué de prudence et de diligence dans ses vérifications et en conséquence, il devra indemniser Philippe Giffard. »

(soulignements ajoutés)

[95]        Ces obligations imposées au courtier immobilier sont encadrées par d'autres obligations du Règlement sur le courtage énumérées ci-dessus, à savoir celle de « démontrer l'exactitude des renseignements qu'il fournit au public » (article 5), « exercer ses activités avec prudence, diligence et compétence » (article 62), agir de façon « à éviter toute polémique » (article 67), « tenir compte de ses aptitudes, des limites de ses connaissances et des moyens dont il dispose » et « obtenir de l'aide» le cas échéant (article 73), « recommander à une partie d'avoir recours à un expert reconnu » lorsque la situation l'exige (article 80), « conseiller et informer avec objectivité les parties à une transaction » (article 83), « entreprendre les démarches pour découvrir…les facteurs pouvant affecter défavorablement les parties…ou l'objet même de cette transaction » (article 84) et « en informer ces mêmes parties » (article 85).

[96]        Le courtier et/ou l'agence qui réclame sa rétribution doit prouver qu'il a satisfait à ces obligations (article 2803 par. 1 C.c.Q.):

2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

[97]        Dans la présente affaire, le Tribunal conclut que le nouveau Règlement sur le courtage crée une obligation formelle au courtier et à l'agence de vérifier et de s'assurer que son client (et même l'autre partie si elle n'est pas représentée) avait la capacité juridique de vendre sa propriété, sous peine de voir son droit à la rétribution compromis.

[98]        Qu'en est-il des agissements des courtiers dans la présente affaire?

ANALYSE ET DÉCISION

QUESTION 2:            Suivant telles obligations, Capitale Distinction a-t-elle droit à sa rétribution?

[99]        D'entrée de jeu, le Tribunal tient à souligner qu'il ne doute nullement de la bonne foi de tous les intervenants qui ont témoigné lors de l'audition que ce soit messieurs Normand Dugré, Jean-Jacques Dupuis, Me Michel Dionne, monsieur Robert Benoit et madame Denise Cloutier.

[100]     Mais la réponse à la question posée ne relève pas seulement de la bonne foi mais surtout des règles de droit concernées.

[101]     Contrairement aux prétentions de Capitale Distinction, la preuve démontre clairement que c'est à compter des demandes du 27 mars 2012 du notaire du promettant-acheteur, Me Michel Dionne, que la vente envisagée commence à être sérieusement compromise.

[102]     Me Dionne soulève dans sa lettre du 27 mars plusieurs problèmes, manquements et irrégularités qui devaient être corrigés ou comblés pour que la Fondation puisse légalement vendre sa propriété.

[103]     Le C.A. de la Fondation était prêt à tout faire pour satisfaire aux demandes du notaire.  Il a même retenu les services d'un avocat, Me Paul Yanakis, pour prendre le dossier en charge, accomplir les démarches requises et transmettre au notaire les documents et informations appropriées.

[104]     Les échanges entre les professionnels et les démarches se sont poursuivies jusqu'à la fin de l'été 2012 mais elles n'ont pas permis de dénouer l'impasse, au point où le promettant-acheteur s'est désisté de son offre vu l'incapacité de la Fondation de lui procurer un titre clair dans un délai raisonnable.

[105]     Par conséquent, contrairement à ce que prétend la demanderesse Capitale Distinction, c'est cette incapacité juridique prolongée de fournir un titre clair qui est la cause de l'échec de la vente et non pas l'élection d'un nouveau C.A. à la fin septembre 2012.

[106]     Quelle est la responsabilité de la demanderesse Capitale Distinction et de ses courtiers dans cet échec?  À mon avis, à la lumière de la preuve et des obligations légales qui leur incombaient, elle est entière.

[107]     En effet, quand le C.A. de la Fondation s'est adressé au courtier Robert Benoit de la Capitale Distinction le 11 janvier 2012, c'est parce que les administrateurs avaient besoin de ses connaissances et de son expertise en prévision d'une vente éventuelle des Jardins Moore.  D'où l'invitation à monsieur Benoit à être présent à cette réunion du 11 janvier pour qu'il leur explique comment les démarches de vente allaient se dérouler: signature d'un contrat de courtage, fixation du prix et du montant de la rétribution, démarches à accomplir, etc.

[108]     Le 30 janvier 2012, à compter du moment où le C.A. de la Fondation décide de confier officiellement le contrat de vendre les Jardins à Capitale Distinction, celle-ci, par l'entremise de ses courtiers, se devait donc de «vérifier» et «s'assurer» de la «capacité juridique» de la Fondation «pour effectuer la transaction envisagée» (article 30R).

[109]     La preuve démontre que lors de la signature du contrat de courtage, les courtiers ont été mis en possession des titres, statuts et règlements de la Fondation.

[110]     Or, les seules démarches que monsieur Robert Benoit témoigne avoir faites sont la vérification de l'identité des signataires [56], du Registre des entreprises et du Registre foncier [57].

[111]     Concernant le Registre foncier, il témoigne en preuve principale avoir vérifié l'hypothèque rattachée au prêt sur marge de crédit.   En contre-interrogatoire, il doit reconnaître que c'est une erreur de sa part d'avoir parlé de marge de crédit hypothécaire puisque le Registre foncier ne fait état d'aucune hypothèque à cet égard [58].  Il ajoute, comme pour justifier son erreur, que cela arrive parfois qu'une hypothèque ne soit pas publiée.  Cet épisode laisse planer un doute sur la qualité de la vérification que monsieur Benoit dit avoir faite au Registre foncier.

[112]     La situation commence à se « corser » dès le 9 février 2012 lorsque, lors de la réunion avec le C.A. à laquelle monsieur Benoit assiste, madame Cloutier conteste la capacité du C.A. de vendre les actifs de la Fondation puisque les statuts ne le prévoyaient pas.  De plus, elle conteste l'autorité des administrateurs d'agir sans l'autorisation des membres en assemblée générale et sans avoir été élus conformément aux règlements.

[113]     Madame Cloutier était l'un des membres fondateurs de la Fondation et elle avait participé à l'élaboration des statuts et règlements de celle-ci [59]; cela suffisait à lui conférer une certaine notoriété en la matière et aurait dû inciter les courtiers Benoit à pousser leurs vérifications plus loin pour s'assurer du droit et de l'autorité du C.A. de vendre les Jardins Moore, à défaut de l'avoir fait au départ.

[114]     Or, monsieur Benoit témoigne qu'il s'est limité à consulter son directeur Marcel Boucher:

«C'était des informations verbales, j'ai vérifié mes choses, j'ai consulté mon directeur. »

[115]     Le directeur lui aurait mentionné qu'il n'y voyait « pas de problèmes ».

[116]     Je souligne que la preuve de cette «consultation» a été plutôt courte, voire superficielle, alors qu'on était au cœur des obligations légales du courtier et de l'agence en vertu de l'article 30R.

[117]     Qui plus est, le directeur Boucher de Capitale Distinction n'a pas été appelé à témoigner de cet échange avec monsieur Benoit, ni pour faire état de son expérience en la matière, de ses connaissances concernant les transactions avec des Fondations, ni de son examen des statuts et règlements de la Fondation Moore.  Monsieur Benoit n'ayant que cinq ans d'expérience comme courtier, il n'est pas surprenant pour sa part qu'il n'ait fait état d'aucune expertise personnelle en la matière lors de son témoignage.

[118]     Il est aussi à souligner que l'autre courtier dans ce dossier, monsieur Martin Benoit, n'a pas témoigné non plus.

[119]     Rappelons ici que c'est la partie demanderesse qui avait le fardeau de prouver qu'elle a rempli ses obligations légales.

[120]     La preuve ne révèle pas d'autres démarches de la part de Capitale Distinction ou de ses courtiers pour vérifier et s'assurer de la capacité juridique de la Fondation pour vendre, malgré le fait que le courtier Robert Benoit était en copie conforme de la lettre du notaire Dionne du 27 mars 2012 (pièce D-6).

[121]     En parallèle, la preuve fait état des démarches accomplies par le notaire Dionne qui, malgré ses 45 années d'expérience en notariat, juge nécessaire de consulter un expert dans les Fondations, le professeur Michel Perreault, pour mener son dossier à terme.

[122]     Certes, on ne peut s'attendre à ce qu'un courtier immobilier possède d'emblée toutes les connaissances juridiques nécessaires pour s'assurer en toutes circonstances que son client possède la capacité juridique pour conclure une vente, surtout dans un cas comme le nôtre.   Mais, on doit s'attendre à ce qu'il en ait suffisamment pour détecter les cas susceptibles d'être problématiques et consulter les personnes compétentes à le conseiller ou l'assister dans l'accomplissement de sa mission ou conseiller son client de le faire.  Les articles 73, 80 et 84 du Règlement sur le courtage lui en font même un devoir:

73. Le courtier ou le dirigeant d'agence doit, dans l'exercice de ses activités, tenir compte de ses aptitudes, des limites de ses connaissances et des moyens dont il dispose. Notamment, il ne doit pas accepter de se livrer à une opération de courtage visée à l'article 1 de la Loi sur le courtage immobilier (chapitre C-73.2) qui est hors de son champ de compétence, sans obtenir l'aide nécessaire notamment auprès d'un autre titulaire de permis ayant les compétences requises.

80. Le courtier ou le dirigeant d'agence doit, lorsque la protection des intérêts d'une des parties à une transaction l'exige, recommander à celle-ci d'avoir recours à un expert reconnu.

84.  Le courtier ou le dirigeant d'agence doit entreprendre les démarches pour découvrir, conformément aux usages et aux règles de l'art, les facteurs pouvant affecter défavorablement la partie qu'il, ou l'agence pour laquelle il agit, représente ou les parties à une transaction ou l'objet même de cette transaction.

(soulignements ajoutés)

[123]     Cela fait partie des services auxquels un client est en droit de s'attendre de la part de son courtier et pour lesquels il lui verse une rétribution.  Dans le dossier à l'étude, cette rétribution aurait pu être de l'ordre de 24 000 $ en fonction du prix de vente de 399 900 $ recherché.

[124]     Comme on l'a vu, la demanderesse n'a présenté aucune autre preuve non plus pour tenter de démontrer devant le Tribunal qu'il n'y avait effectivement «pas de problèmes» ou que les demandes du notaire étaient déraisonnables.  Monsieur Benoit se limite à déclarer qu'il a été «très surpris» par ces demandes, tout en reconnaissant cependant qu'il avait eu rarement affaires avec une Fondation.  Pour lui, tout était « clair », « correct ».

[125]     L'analyse des statuts, règlements et procès-verbaux de la Fondation démontre que les interrogations soulevées par Me Dionne étaient pertinentes.

[126]     Par exemple, il ressort de la preuve que la réunion du 11 janvier 2012 est capitale dans le présent dossier car c'est à cette réunion que furent prises les décisions de vendre éventuellement les Jardins Moore et de signer un contrat de courtage advenant l'échec des discussions avec la Ville de Mascouche.

[127]     Or, l'analyse des trois (3) procès-verbaux différents de cette réunion [60] révèle ce qui suit:

-         le premier procès-verbal [61] fait état d'une réunion du conseil d'administration tenue à cette date; c'est manifestement le « vrai » procès-verbal pour les raisons mentionnées ci-après;

-         les deux autres procès-verbaux [62] font état de modifications aux statuts de la Fondation pour inclure « le droit de vente des actifs »; or, la preuve révèle qu'il n'y a pas eu de telles modifications le 11 janvier car le problème de l'absence du pouvoir de vendre dans les statuts n'avait pas encore été soulevé à cette date;

-         ces procès-verbaux « modifiés » ont manifestement été rédigés par l'avocat de la Fondation en mai 2012 pour satisfaire aux demandes du notaire Dionne du 27 mars précédant; les comptes d'honoraires de Me Yanakis font d'ailleurs état de ces rédactions les 9 et 10 mai 2012  [63];

-         il y a donc deux procès-verbaux modifiés « à posteriori », dont l'un est intitulé «procès-verbal du conseil d'administration» [64] et l'autre, «procès-verbal de l'assemblée générale annuelle» [65].

[128]     La seule conclusion qu'on peut en tirer est qu'on a essayé de «bonifier» après coup le procès-verbal de la réunion du C.A. du 11 janvier 2012 pour essayer de faire croire que les statuts incluaient le pouvoir de vendre.  On s'y est repris à deux fois manifestement parce qu'après avoir rédigé un procès-verbal du « conseil d'administration ». modifié, on a réalisé qu'il fallait plutôt un procès-verbal d'«assemblée générale» pour modifier les statuts.

[129]     Mais, ce qui est aussi grave, c'est que les Règlements généraux en vigueur à cette date, soit les statuts amendés du 21 novembre 2000 [66], prévoient que le C.A. «est composé de 9 administrateurs» et que le quorum est fixé à «50 % des membres plus 1» (section 3).  Or, tous procès-verbaux confondus, il n'y avait que 4 administrateurs présents le 11 janvier 2012 [67], ce qui signifie qu'il n'y avait pas quorum ni pour voter la mise en vente des Jardins Moore ni pour octroyer le contrat de courtage à Capitale Distinction.

[130]     Le courtier Robert Benoit devait le savoir parce qu'il était présent le 11 janvier 2012 et qu'il a pu constater qu'il n'y avait que 4 administrateurs présents.  S'il avait vérifié les statuts de la Fondation, il aurait immédiatement décelé qu'il n'y avait pas quorum pour autoriser la vente et octroyer le contrat de courtage.

[131]     À cela s'ajoute le fait que ces administrateurs n'avaient pas été «élus par les membres réunis en assemblée générale» (section 3 des Règlements généraux) parce qu'il n'y avait pas eu d'assemblées générales depuis 2 ans.

[132]     C'étaient pourtant là des éléments importants quant à la capacité d'agir de la Fondation que les courtiers avaient pour mission de vérifier et de s'assurer.  Comme on l'a vu précédemment, la capacité juridique comprend non seulement l'aptitude à détenir un droit mais aussi celle de l'exercer.

[133]     Certains de ces manquements avaient été dénoncés verbalement par madame Cloutier lors de sa rencontre avec des administrateurs et le(s) courtier(s) tenue le 9 février 2012 et confirmés par écrit dans sa lettre du 15 mars suivant [68].

[134]     On relève donc dans la lettre de Me Yanakis du 9 mai 2012 [69] émise en réponse aux demandes de Me Dionne des affirmations discordantes avec la preuve entendue à l'audition:

-         il n'y a pas eu « d'assemblée générale des membres de la Fondation le 11 janvier 2012 » mais uniquement une réunion d'administrateurs;

-         il n'y a eu aucune résolution adoptée à cette date «pour modifier ses statuts afin d'y inclure expressément le pouvoir d'aliéner ses immeubles»; la résolution a été rédigée à posteriori et a été insérée rétroactivement dans les procès-verbaux du 11 janvier, d'où les 3 procès-verbaux différents portant cette date;

-         il est mentionné que «toutes les procédures corporatives nécessaires pour autoriser la vente ont été suivies», ce qui n'est pas le cas.

[135]     Le droit de vendre fait l'objet de l'émission le 4 juin 2012 de lettres patentes supplémentaires à cet effet sans assemblée pour les approuver [70], malgré ce qui y est écrit dans ces lettres patentes.

[136]     C'est pourquoi il n'est pas étonnant que le notaire Dionne n'ait pas été satisfait des réponses de Me Yanakis et qu'il soit revenu à la charge le 10 juillet avec des exigences précises [71].

[137]     Par conséquent, le défaut de la demanderesse et de ses courtiers de s'être « assurés » de la capacité de vendre de la Fondation l'a disqualifiée de son droit à une rétribution car elle n'a pas rempli ses obligations.  Ils n'ont pas agi avec la prudence, la diligence et la compétence exigées par la législation sur le courtage immobilier.

[138]     Il y avait beaucoup d'actes à poser ou à corriger pour que la Fondation soit juridiquement capable de vendre et ils ne l'ont pas été légalement et en temps opportun, d'où l'échec de la vente.

[139]      Pendant tout ce temps, de mars à septembre 2012, la demanderesse s'est limitée à produire sa facture de 23 454 $ le 31 mars 2012 [72] et relancer sa demande le 13 novembre 2012 [73] pour obtenir paiement de sa contribution.

[140]     Il est vrai, comme le plaide l'avocat de Capitale Distinction, que ces illégalités et irrégularités auraient pu être corrigées avec le temps et que l'absence du pouvoir de vendre dans les statuts pouvait être comblé par le recours à l'article 31 de la Loi sur les compagnies.  Mais les délais requis par la Fondation pour régulariser la situation ont fait en sorte que l'offrant s'est désisté à la fin de l'été 2012.  Rappelons que l'offre d'achat acceptée fixait la signature du contrat de vente au 31 mars 2012.

[141]     Si Capitale Distinction avait rempli ses obligations quant à la capacité juridique de la Fondation dès le départ, il est permis de croire qu'on aurait pu remédier aux irrégularités en temps opportun.

[142]     C'est pourquoi son laxisme fait partie des causes majeures de l'échec de la transaction envisagée.

[143]     Dans G. Lafortune Courtier inc. c. Simard [74], il s'agissait d'une vente qui a échoué parce que l'épouse du vendeur avait enregistré une hypothèque judiciaire sur l'immeuble et que celle-ci a refusé d'autoriser la vente.  Monsieur le juge Denis Charrette rejette la poursuite en paiement de la rétribution du courtier immobilier en ces termes (aux pages 288 et 299):

« Le courtier en immeubles est un expert et un conseiller. Il ne doit pas se borner à faire paraître des annonces, à faire visiter la maison et voir par la suite à encaisser avec empressement la commission lorsqu'une transaction intervient.  C'est lui qui a les connaissances requises pour vérifier si une transaction peut s'effectuer et si, en conséquence, un mandat peut être utile. Il aurait dû faire intervenir l'épouse du défendeur dès la signature du mandat. En ne le faisant pas, il prenait le risque non seulement de ne pouvoir percevoir sa commission, si la transaction avortait, mais aussi de voir son client exposé à un recours en dommages-intérêts. Les informations que lui a données le défendeur lors de la signature du mandat auraient dû lui mettre la puce à l'oreille et il aurait dû vérifier si la transaction pouvait se faire, à défaut de pouvoir obtenir la signature du conjoint.  N'ayant pas fait cette vérification et n'ayant pas tenté d'obtenir la signature du conjoint, il a manqué à son devoir professionnel.  D'un autre côté, le défendeur n'était pas de mauvaise foi, bien au contraire. Il a toujours été prêt à vendre et il l'est encore aujourd'hui, puisque sa maison n'est pas vendue. Il n'est pas un expert en la matière et il s'engage par mandat à en payer un, si une transaction intervient. Aussi, le Tribunal, dans les circonstances, ne peut voir quelle faute il aurait pu commettre.

En conséquence, la demanderesse n'a pas réussi à prouver que si la vente n'a pu intervenir, c'est à cause de la faute du défendeur. II n'a donc pas droit à sa commission de courtier .»

(soulignements ajoutés)

[144]     En faisant les adaptations nécessaires, je trouve que ces propos, rédigés il y a 28 ans, s'appliquent fort bien dans la présente affaire.

[145]     L'avocat de Capitale Distinction invoque les passages du jugement de Madame la juge Marie St-Pierre dans Charron c. Charron [75] lorsqu'elle traite du fait que les tiers de bonne foi ne sont pas présumés connaître les règles internes d'une compagnie et de la présomption de légalité des actes posés par ses administrateurs (théorie de l'«indoor management»):

[387] Le Tribunal fait siens les extraits que voici du jugement du juge Jacques Dufresne, alors de la Cour supérieure, dans l’affaire Gestion Panaber inc. c. Banque Toronto-Dominion:

115. La doctrine de l’indoor management s’énonce ainsi :

Lorsque il y a des personnes qui conduisent les affaires de la compagnie d’une manière qui paraît parfaitement conforme aux statuts de constitution, alors ceux qui transigent avec ces personnes, de l’extérieur, ne doivent pas être touchés par toutes les irrégularités qui peuvent survenir dans la régie interne de la compagnie. Ils sont justifiés de présumer que les seules choses dont ils peuvent avoir connaissance, c’est-à-dire les actes externes, sont validement posés, lorsque ces actes sont selon toute apparence exécutés comme ils doivent l’être.

…

[392] En vertu de la règle de l'Indoor Management, le tiers qui contracte avec une compagnie n'est tenu de connaître que ses documents publiés et il n'a pas à vérifier si toutes les formalités de sa régie interne ont été suivies.

[393] Ce qui se passe à l’interne n’est pas opposable aux tiers de bonne foi.

[397] Comme l’écrit mon collègue le juge Pierre C. Gagnon dans Gendron et al c. Gatien transport et al :

Pour bénéficier de la protection de la règle de l’indoor management, le tiers doit être de bonne foi,

c’est à dire qu’il ne faut pas avoir eu connaissance de l’irrégularité ou avoir eu vent de circonstances susceptibles de soulever des doutes quant à la validité de la transaction et dans ce dernier cas, n’avoir pas fait enquête. »

[146]     Or, pour que la théorie de l'«indoor management» s'applique, il faudrait que nous soyons en présence d'un véritable «tiers» au sens de cette théorie.

[147]     Or, Capitale Distinction et ses courtiers étaient parties prenantes à la transaction envisagée en vertu du contrat de courtage.  Qui plus est, ils devaient « s'assurer » de la capacité juridique de la Fondation.  Donc, ils ne peuvent être assimilés à de simples « tiers » au sens de cette théorie.  En effet, si l'article 30 du Règlement oblige le courtier à s'«assurer de la capacité juridique de la partie qu'il représente», comment pourrait-il présumer que tout est en règle sans l'avoir vérifié?  Cela équivaudrait à une négation de leurs devoirs.

[148]     Pour toutes ces raisons, je suis d'avis que Capitale Distinction n'a pas droit à sa rétribution dans les circonstances particulières de la présente affaire.

[149]     Par ailleurs, vu l'engagement de la défenderesse de rembourser le coût du certificat de localisation, celui-ci doit être accordé.

 

[150]     POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL:

[151]     ACCUEILLE en partie la demande;

[152]     PREND ACTE de l'engagement de la Fondation Dyson Moore à rembourser à La Capitale Distinction inc. la somme de 1 667,14 $, avec intérêts au taux légal plus l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec à compter du 13 novembre 2012, avec les dépens à être taxés sur ce montant uniquement;

[153]     REJETTE la demande quant au surplus.

		__________________________________ RICHARD LANDRY, J.C.Q.
Me Éric Marquette
De Chantal, D'Amour, Fortier
Avocats de la partie demanderesse
Me Johanne Thibault
Avocate de la partie défenderesse
Dates d’audience :	13 décembre 2013 et 21 mars 2014