[1]                La défenderesse est une compagnie à numéro dont madame Guylaine Gauthier est l’unique actionnaire et administratrice. Madame Gauthier est également avocate et actuaire de profession.

CONTEXTE

[2]                La défenderesse a acquis la propriété du 2935 au 2945 chemin Sainte-Foy en mars 2019.

[3]                Six constats d'infraction ont été émis par les inspecteurs de la Ville de Québec à l’encontre de la défenderesse pour la période située entre le 18 septembre 2019 et le 26 novembre 2019. Plus précisément, quatre constats pour avoir, en tant que propriétaire, fait effectuer, permis, maintenu ou toléré des travaux effectués sans avoir préalablement obtenu un permis en contravention du Règlement d’harmonisation sur l’urbanisme[1] et deux constats pour ne pas avoir permis à un fonctionnaire désigné de visiter l'intérieur du bâtiment, l’empêchant ainsi de vérifier si les règlements de la Ville sont respectés, contrairement à la même réglementation.

[4]                Une requête en complément de divulgation de preuve a été tranchée dans la présente affaire le 15 mars 2021. Le procès s’est tenu par la suite les 29 et 30 juin 2021.

[5]                Les inspecteurs Vincent Trudel et Patrick Bouchard Laurendeau[2] de la Ville de Québec ont témoigné pour la poursuite. Madame Ghislaine Gauthier, à titre de représentante de la compagnie défenderesse, a témoigné en défense.

[6]                Relativement aux infractions reprochées concernant des travaux effectués ou maintenus sans permis, maître Landry soumet les aspects suivants :

• La défenderesse était en droit d'effectuer initialement les travaux, puisqu'ils étaient nécessaires pour des raisons de santé et de sécurité des locataires de l'immeuble.
• Par la suite, la défenderesse agissait en toute légalité puisqu'elle avait enregistré une demande de permis, conformément aux exigences de la Ville. Elle soutient également avoir agi avec diligence raisonnable dans ses démarches pour l'obtention d’un permis et dans la réalisation des travaux.
• Puis, il n'y a pas une preuve hors de tout doute raisonnable de l'exécution de travaux aux dates précises des infractions reprochées.

[7]                Relativement aux infractions reprochées de ne pas avoir permis à un fonctionnaire de visiter l’intérieur du bâtiment, maître Landry soumet les aspects suivants :

• À titre de propriétaire des lieux, la défenderesse n’a pas refusé l’accès aux inspecteurs de la Ville. Ces derniers doivent faire leurs démarches afin d’entrer en contact avec les locataires, puisque de telles inspections se font avec leur accord.
• De plus, la défenderesse a fait preuve de diligence raisonnable en avisant au préalable les locataires.

[8]                Au surplus, maître Landry présente deux requêtes en arrêt des procédures, l’une pour délai déraisonnable en lien avec une communication de preuve tardive[3] et l’autre, en raison notamment de procédures abusives exercées par les inspecteurs de la Ville de Québec à l'endroit de la défenderesse.

[9]                Par conséquent, les questions en litige sont les suivantes :

1. D’abord, y a-t-il lieu d’ordonner l’arrêt des procédures pour délai déraisonnable dans le contexte des présentes infractions reprochées?

2. Ensuite, concernant les infractions en lien avec des travaux effectués ou maintenus sans permis, le Tribunal traitera des questions en litige dans l’ordre suivant :

2.1. Y a-t-il une preuve hors de tout doute raisonnable que la défenderesse a fait effectuer, permis, maintenu ou toléré des travaux sur la bâtisse du 2935 au 2945 chemin Sainte-Foy en date de chacune des infractions reprochées?

2.2. La demande de permis déposée par la défenderesse rendait-elle conforme sa situation et, a-t-elle agi avec diligence raisonnable pour l'obtention d’un permis?

2.3. La défense de nécessité trouve-t-elle application dans la présente affaire?

3. Puis, concernant les infractions en lien avec les demandes de visites des lieux, la défenderesse, à titre de propriétaire, a-t-elle refusé l’accès aux inspecteurs à l’intérieur du bâtiment, les empêchant ainsi de vérifier la conformité de la réglementation?

4. Finalement, y a-t-il lieu d’ordonner l’arrêt des procédures pour l’ensemble des motifs allégués en défense, ci-après analysés.

ANALYSE

Chronologie des faits

[10]           Le 3 septembre 2019, une plainte est logée à la Ville pour des travaux effectués sans permis, concernant l’immeuble de la défenderesse.

[11]           Le 9 septembre suivant, les inspecteurs prennent des photographies de l’immeuble, démontrant une construction en façade recouverte d'une bâche[4].

[12]           Le 18 septembre, les inspecteurs prennent de nouveau des photographies, en démontrant l’état des lieux à l’intérieur de la bâche[5].

[13]           Le 23 septembre, des photographies prises par les inspecteurs démontrent que la bâche est enlevée[6]. De plus, est acheminée par huissier à la défenderesse une demande d'accès à la propriété. L'inspecteur Bouchard précise qu'ils se présenteront sur les lieux le 17 octobre 2019 à 13 h 30 afin de procéder à une inspection et qu’à défaut de s'y conformer, un constat d'infraction sera émis sans autre avis ni délai. À cet avis intitulé « visite de propriété », y est également précisé qu'une non-conformité sur l'immeuble a été constatée en date du 18 septembre et que des correctifs doivent être effectués, correctifs qui sont décrits dans ledit document[7].

[14]           Le 3 octobre à 9 h 54, madame Guylaine Gauthier achemine un courriel à l'inspecteur Bouchard pour faire suite à sa correspondance du 23 septembre. Madame Gauthier y indique « veuillez noter que des travaux sont nécessaires à très court terme à cause de l'infiltration d'eau dans l'immeuble ». À 10 h 54, le jour même, l'inspecteur Bouchard réagit à ce courriel, en questionnant la défenderesse relativement aux travaux, ainsi qu'en réitérant la visite prévue du 17 octobre 2019 à 13 h 30[8]. L’inspecteur n’obtient pas à ce moment de suivi de la part de madame Gauthier.

[15]           Le 7 octobre, d'autres photographies démontrant l'avancement des travaux sont prises par les inspecteurs[9].

[16]           Le 8 octobre, un avis d'infraction est rédigé suite à la non-conformité constatée en date du 7 octobre concernant des travaux d'agrandissement et de transformation sans permis de construction. Cet avis est signifié à la défenderesse le 16 octobre[10].

[17]           Le 17 octobre, les inspecteurs prennent d'autres photographies de l'état des travaux sur deux étages de hauteur. À cette même date, madame Gauthier achemine à la Ville et à l’inspecteur Bouchard une demande de permis pour un agrandissement de l'entrée du 2935 au 2945 chemin Sainte-Foy. L’équipe des permis en accuse réception et l’informe qu’ils communiqueront avec elle par courriel pour l'informer de l'avancement de son dossier[11].

[18]           Toujours le 17 octobre, maître Landry achemine une correspondance à l'inspecteur Bouchard lui mentionnant que, considérant les constats d’infraction signifiés le 16 octobre, la visite de propriété prévue ce jour n’est plus requise[12]. S’ensuit un échange de correspondances entre l’inspecteur Bouchard et maître Landry, représentant la défenderesse.

[19]           L'inspecteur Bouchard à 10 h 54 précise par écrit à maître Landry que les deux constats signifiés font référence aux travaux d’agrandissement en façade. Aussi, que la visite de propriété fixée à 13 h 30 est maintenue, ayant pour objet de mener une vérification relativement au nombre de logements à l'intérieur du bâtiment et de vérifier si des travaux de transformation intérieurs ont été réalisés[13]. En réponse à cette correspondance, maître Landry réplique qu'il s'agit de mentions mensongères, les constats ne mentionnant pas des travaux à l'extérieur[14].

[20]           Suite à une visite infructueuse des lieux, un avis de visite de propriété est de nouveau rédigé par l'inspecteur Bouchard le 17 octobre, demandant l’accès à la propriété le 22 novembre à 13 h 30, afin de procéder à une inspection des lieux. Cette demande d'accès est signifiée à la défenderesse le 23 octobre[15].

[21]           Le 28 octobre, les inspecteurs prennent de nouveau des photographies de l’immeuble, qui démontrent que les travaux semblent terminés à l’extérieur.[16]

[22]           Le 30 octobre, un avis d'infraction est rédigé pour une non-conformité constatée sur l’immeuble, avis signifié le 5 novembre à la défenderesse[17].

[23]           Le 21 novembre, à la demande de la défenderesse, l'inspecteur Bouchard accepte de déplacer la visite prévue le 22 novembre au 26 novembre à 13 h 30[18].

[24]           Le 26 novembre, les inspecteurs se présentent sur les lieux et prennent des photographies démontrant l’intérieur de la nouvelle construction[19]. Aussi, ils procèdent à une visite des lieux. Lors de leur visite, un seul locataire est présent sur place et permet aux inspecteurs de visiter son logement.

[25]           Suite à cette visite, un échange de correspondances a lieu entre l’inspecteur Bouchard et madame Gauthier, puis entre maître Landry et l’inspecteur Bouchard, concernant une visite des lieux[20].

[26]           Le 3 décembre, madame Gauthier écrit à la section des permis afin de savoir ce qui est manquant pour compléter sa demande. En réponse le jour même, on lui réachemine une copie du courriel qui lui a été transmis le 18 octobre, soit le lendemain de sa demande de permis[21].

[27]           Finalement, deux éléments de preuve additionnels sont déposés en défense, soit un avis de correction acheminé à l’ancienne propriétaire de l’immeuble le 15  février 2019 par l’inspecteur Trudel, ainsi que des photographies prises par ce dernier en lien avec la non-conformité constatée[22].

1. D’abord, y a-t-il lieu d’ordonner l’arrêt des procédures pour délai déraisonnable dans le contexte des présentes infractions reprochées?

[28]           Le procès concernant l’ensemble des constats d’infraction s'amorce le 29 juin 2021. Lors du contre-interrogatoire de l’inspecteur Trudel, maître Landry apprend l’existence des pièces D-2 et D-3. Le 30 juin au matin, maître Landry avise le Tribunal qu'il entend présenter une requête pour arrêt des procédures pour délai déraisonnable, en lien avec la communication tardive d’une preuve. Plus particulièrement, il invoque que cette preuve lui a été transmise dans le cadre d’un différent dossier[23], mais non dans ceux dont le Tribunal est saisi. Par conséquent, il soutient que les délais pour l'obtention de ces preuves sont déraisonnables pour l'ensemble des six constats.

[29]           Le procès se termine ce 30 juin. À la fin du procès, maître Landry sollicite un report pour plaider ses arguments sur la requête.

[30]           Le 17 septembre, il dépose une requête amendée, dans laquelle il soutient les aspects additionnels suivants :

• La requête en divulgation de preuve initiale[24], dans les présents constats, demandait expressément les informations et documents en lien avec les pièces  D-2 et D-3[25].
• En date du 29 juin, une suspension, une divulgation additionnelle de preuve ainsi qu'un report de l’audition ont été demandés au Tribunal par la défense, ce qui lui a été refusé. L’avocat soutient avoir été pris par surprise, au préjudice de la défenderesse.
• Les pièces D-2 et D-3 communiquées le 29 juin sont des éléments déterminants,  sans qu’il y ait eu possibilité pour la défenderesse d’en prendre connaissance avant le procès.

[31]           Pour ces raisons, maître Landry soutient que les délais courent minimalement jusqu’au 29 juin 2021, mais qu’ils devraient être comptabilisés jusqu’à ce que jugement soit rendu dans la présente affaire, vu le refus du Tribunal de suspendre l'audition.

[32]           Les représentations des parties ont lieu le 21 septembre dernier. L’ensemble des requêtes et le fond du litige ont été pris en délibéré depuis.

[33]           La défense sollicite un arrêt des procédures alléguant que le délai écoulé entre le dépôt de chacune des infractions reprochées et la fin anticipée du procès excède le plafond de 18 mois établi par l’arrêt Jordan[26].

[34]           Quant à elle, la poursuivante plaide qu’une fois déduits les délais imputables à la défense, l’ensemble des délais est inférieur au plafond de 18 mois établi par l’arrêt Jordan[27]. Elle soumet que la défenderesse n’a subi aucune violation de son droit d’être jugée dans un délai raisonnable.

[35]           L’arrêt Jordan[28] instaure un nouveau cadre d’analyse visant à inciter toutes les parties à accélérer le déroulement des instances pénales en augmentant la responsabilisation et en imposant une approche proactive et préventive de résolution de problèmes.

[36]           Ce nouveau cadre d’analyse prévoit un plafond présumé au-delà duquel le délai écoulé entre le dépôt des accusations et la conclusion du procès est déraisonnable à moins que des circonstances exceptionnelles le justifient. Pour les affaires instruites devant une cour provinciale le plafond est établi à 18 mois.

[37]           L’analyse débute avec le calcul du délai total, soit celui s’échelonnant de la signification des constats à la défenderesse à la conclusion du procès. En effet, en matière pénale, la date d’inculpation est la date de signification des constats d’infraction[29].

[38]           Dans l’arrêt K.G.K.[30], la Cour suprême a statué que le temps de délibération en vue du prononcé du verdict final n’est pas inclus dans les plafonds de l’arrêt Jordan[31].

[39]           En l’espèce, les infractions les plus anciennes sont signifiées le 16 octobre 2019. Le procès, pour l’ensemble des constats, s’étant terminé le 30 juin 2021, le délai total le plus long est donc de 20 mois et 14 jours, soit 624 jours. Tous les autres délais sont inférieurs, les constats ayant été déposés plutôt les 23 octobre, 5 novembre et 11 décembre 2019 pour deux d’entre eux.

[40]           Dans l’arrêt Thanabalasingham[32], la Cour d’appel a statué que le temps du délibéré en cours d’instance ou sur des questions préliminaires n’est pas inclus dans les plafonds de Jordan[33]. En l’espèce, il y a donc lieu de soustraire la période du 17 février 2021 au 15 mars 2021 (26 jours) qui correspond au délibéré pour une requête en divulgation de preuve. Le délai total est donc réduit à 598 jours.

[41]           Ensuite, afin d’établir le délai net, les délais imputables à la partie défenderesse doivent être déduits du délai total. En effet, cette dernière ne peut tirer avantage de sa propre action ou inaction lorsqu’elle a pour effet de causer un délai. L’article 11b) de la Charte vise à accélérer les procès et à réduire les préjudices et non pas à éviter qu’une personne subisse son procès. Les délais imputables à la défense sont ceux auxquels elle renonce ou ceux qui découlent de sa conduite illégitime.

[42]           D’abord, au niveau du calcul des délais, le 21 octobre 2020, maître Landry demande un report du procès qui était prévu le 2 décembre 2020 au motif qu'il est retenu devant la Cour supérieure à cette date. Le procès est reporté au 17 février 2021. Notre Cour d'appel dans l'arrêt Rice[34] précise que lorsque la poursuite et le Tribunal sont prêts, on imputera à la défense les délais causés par l'avocat qui retarde le procès en raison de son indisponibilité. Il y a donc lieu de retrancher ce délai de 77 jours puisque la défense n’était pas en mesure de procéder à la date fixée. Le délai total est donc réduit à 521 jours.

[43]           Le 15 mars 2021, après avoir rendu jugement sur la requête en divulgation, maître Landry annonce son intention de déposer une requête en certiorari. Le 16 mars, il précise au Tribunal qu'il se désiste. Ce délai d’une journée étant attribuable au comportement de la défense, il y a lieu de le retrancher, ce qui porte le délai à 520 jours, qui est en deçà du délai de 548 jours, soit de 18 mois.

[44]           Pour ces motifs, considérant un délai net inférieur au plafond de 18 mois, le fardeau échoit à la défense de démontrer que malgré les mesures utiles prises et ses efforts soutenus pour accélérer l'instance, le délai est ou a été nettement plus long qu'il aurait dû raisonnablement être[35].

[45]           La défenderesse ne rencontre pas ce fardeau pour les motifs suivants.

[46]           Au-delà des délais quantitatifs, notre Cour d'appel, toujours dans l'arrêt Rice[36], énonce au paragraphe 55 qu’une analyse globale de la conduite de la défense dans le cadre précis des accusations doit être faite par le juge, ce qui inclut une analyse qualitative du comportement de la défense. La défense ne peut rester passive et a la responsabilité de minimiser les délais et d'éviter d'en causer[37]. Précisément sur ce volet, il importe de dresser un historique des procédures afin de mettre en lumière leur contexte, en lien avec un septième constat ayant donné lieu à la divulgation des pièces D-2 et D-3 à l’origine de la présente requête.

[47]           Tout d’abord, le vendredi 7 août 2020, plus de 8 mois après le début des procédures, maître Landry présente une requête en divulgation de preuve à quelques jours du procès prévu le mercredi 12 août 2020. À cette date, la poursuivante est dans l'obligation de demander une remise en raison de l'absence d'un témoin. Tout de même, le Tribunal constate que la défenderesse est demeurée passive durant plusieurs mois en déposant une requête tardivement, soit plus de 8 mois après le début des procédures et quelques jours seulement avant la tenue du procès. Voilà une occasion où le Tribunal estime que cette dernière n’a pas agi avec diligence dans le but d’éviter de causer des délais judiciaires.

[48]           De plus, dès le 10 septembre, la poursuivante répond à l’ensemble des neuf points de la requête en divulgation adressés par maître Landry. Ce dernier n’y donnera pas suite. Voilà une autre occasion où le Tribunal estime que la défense n’a pas agi avec diligence dans le but d’éviter de causer des délais judiciaires.

[49]           Par le fait même, le matin du 17 février 2021, alors que les constats d’infraction sont prévus pour instruction, une gestion s’impose concernant la divulgation de preuve, alors qu’aucune requête amendée n’est déposée aux dossiers de la cour malgré la divulgation transmise par la poursuivante en septembre 2020. Le Tribunal doit suspendre afin que maître Landry puisse lui préciser les points de sa requête qui demeurent en litige. Les dossiers ne sont pas en état de procéder au fond. Le Tribunal procèdera à cette date uniquement à l’audition de la requête. La décision sera rendue le 15 mars 2021.

[50]           Également le matin du 17 février, un septième constat sur le rôle est prévu à procès[38] pour une infraction du 9 janvier 2020[39], concernant aussi des travaux effectués sans permis en lien avec le même immeuble. Maître Landry indique au Tribunal ne pas être prêt à procéder dans ce dossier, n’ayant pas pris connaissance de la divulgation de preuve. Par conséquent, le Tribunal doit reporter le procès dans ce septième constat[40]. C'est dans ce septième constat que le 9 juin 2021 sont divulguées à maître Landry les pièces D-2 et D-3, suite à une ordonnance de divulgation.

[51]           Concernant ces aspects précédemment énoncés, le Tribunal considère les principes émis par la Cour suprême dans l'arrêt Dixon[41]. Pour que le système de justice pénale fonctionne efficacement et équitablement, l'avocat de la défense doit faire preuve de diligence raisonnable en réclamant activement la divulgation par le ministère public[42].

[52]           En effet, on ne peut conclure à une préoccupation des délais ni à un souci d’efficacité lorsque l’on constate la signification de requête en divulgation de preuve après des délais aussi significatifs et dans les contextes précédemment exposés. Le 17 février étant le jour prévu pour le procès, une réponse de maître Landry à la poursuivante suite à sa divulgation du 10 septembre aurait nécessairement favorisé un déroulement plus rapide des procédures. Le procès a été de nouveau reporté les 29 et 30 juin 2021.

[53]           Maintenant, plus spécifiquement quant aux éléments soumis en défense au soutien de la présente requête: d’abord, le Tribunal ne retient pas l’argument voulant que les informations contenues aux pièces D-2 et D-3 avaient fait l’objet d’une demande en divulgation dans le cadre des présentes procédures. En effet, on peut constater au point 11 de la requête en divulgation concernant le septième constat[43] qu’une demande consistait à obtenir l'ensemble de toute la preuve prise sur l’immeuble depuis sa confection. Cette demande ne faisait partie d’aucun des points à trancher par le présent Tribunal[44] ni ne ressortait du témoignage des inspecteurs de la Ville lors de l'audition sur la requête.

[54]           À tout événement, force est de constater que maître Landry était bel et bien en possession des pièces D-2 et D-3 et ce, depuis le 9 juin 2021[45], bien qu’il l’ait été dans le cadre du septième constat. Au surplus, ce septième constat avait été fixé conjointement pour procéder les 29 et 30 juin 2021[46]. Par conséquent, l’avocat aurait dû faire preuve de diligence pour consulter cette preuve nouvelle, l’ayant lui-même demandé en lien avec le même immeuble concerné.

[55]           Maître Landry apprend plutôt l'existence des pièces D-2 et D-3 lors du contre-interrogatoire de l'inspecteur Trudel le 29 juin 2021. Spontanément, il demande alors une suspension de l'audience et un complément de divulgation de preuve concernant la visite antérieure des lieux par l'inspecteur, puis demande à obtenir la totalité des interventions contemporaines faites sur l’immeuble.

[56]           Suite à la vive réaction et aux commentaires de la poursuivante, faisant état de l’ensemble des circonstances et de la preuve que maître Landry a déjà en sa possession, ce dernier indique que « si on lui a envoyé les documents, il ne les a pas consultés » et déclare ensuite : « Je vais l’interroger là-dessus si je l’ai… ».

[57]           Puis, une fois l’inspecteur rappelé en salle d’audience afin que maître Landry poursuive son contre-interrogatoire, il déclare : « donnez-moi un instant Madame la juge que j’en prenne connaissance ».

[58]           Indépendamment des préoccupations exprimées par le Tribunal au niveau des délais et sur la durée de l’audience prévue, maître Landry s’est déclaré satisfait et en mesure de procéder tant par ses affirmations que par son comportement. L’avocat a poursuivi son contre-interrogatoire, en questionnant l’inspecteur au sujet de ses interventions en regard des pièces D-2 et D-3, dont il a pris connaissance. Puis, le procès s’est continué, avec l’interrogatoire également de l’inspecteur Bouchard.

[59]           Le lendemain en début d’audience, malgré sa présente requête qu’il dépose aux dossiers, maître Landry est prêt, à tel point qu’il demande un amendement au paragraphe 11 de sa requête en arrêt des procédures amendée[47], pour y lire « travaux de maintenance et réparation, en remplacement de travaux de maintenance et rénovation »[48]. Maître Landry est ensuite disposé à faire entendre madame Gauthier, qui témoigne dans le cadre de sa défense. Puis, les parties plaident au fond.

[60]           Pour l’ensemble de ces motifs, le Tribunal conclut qu’aucune violation au droit de la défenderesse d’être jugée dans un délai raisonnable n’a été démontrée.

2. Concernant les infractions en lien avec des travaux effectués et maintenus sans permis :

2.1 Y a-t-il une preuve hors de tout doute raisonnable que la défenderesse a fait effectuer, permis, maintenu ou toléré des travaux sur la bâtisse du 2935 au 2945 chemin Sainte-Foy en date de chacune des infractions reprochées?

[61]           Il y a lieu de répondre « oui » à cette question pour les motifs suivants.

[62]           D’abord, Guylaine Gauthier reconnaît avoir fait effectuer des travaux sur son immeuble à compter de septembre 2019, sans toutefois en préciser la date. Elle déclare avoir dû faire changer l’entrée principale à l’avant et faire une cage d’escalier jusqu’en haut de l’immeuble. Son témoignage vise notamment à expliquer la raison des travaux, puis le contexte dans lequel elle a soumis à la Ville une demande de permis.

[63]           L'ensemble des photographies déposées par la poursuivante[49] démontrent ces travaux extérieurs réalisés en façade de l’immeuble. L’ensemble de la preuve démontre qu’ils ont été réalisés et maintenus sans permis, aux dates des infractions reprochées.

[64]           Dans la décision 9125-4508 Québec inc. c. Québec (Ville de)[50], maître Landry, alors partie appelante, soutenait que la Ville n'avait pas prouvé la date de réalisation des travaux et qu'ainsi, un des éléments essentiels des infractions était manquant. Il prétendait qu'il ne pouvait y avoir d'infraction de maintien des travaux sans la preuve que ceux-ci avaient été effectués à une date déterminée[51]. Le juge Dionne conclut que la notion de maintien des travaux comporte un élément de continuité dans le temps, faisant en sorte qu’il s’agisse d’une infraction continue[52]. Aussi, que l'infraction de construire sans permis est une infraction continue, se répétant chaque jour que durent les travaux et qu’on peut alors compter autant d'infractions distinctes qu'il y a de jours ou de fractions de jour où elles ont duré[53], comme le prévoit l'article 155 Code de procédure pénale[54].

[65]           Par conséquent, l’ensemble de la preuve permet de conclure hors de tout doute raisonnable que des travaux ont été effectués, permis ou maintenus en date de chacune des infractions reprochées.

2.2. La demande de permis déposée par la défenderesse rendait-elle conforme sa situation et, a-t-elle agi avec diligence raisonnable pour l'obtention d’un permis?

[66]           Maître Landry soutient que les avis de la Ville[55] imposent à la défenderesse l'obligation d'enregistrer une demande de permis, prévoyant un délai de 10 jours pour se faire. Maître Landry soutient que la défenderesse s'est conformée à son obligation, ayant enregistré une demande de permis. Aussi, il soutient qu’elle a fait preuve de diligence raisonnable pour enregistrer sa demande et exécuter des travaux de manière conforme à la réglementation municipale. Il prétend, de plus, qu’il ne s'agit pas de modifications à l'immeuble, mais plutôt de correctifs et/ou de réparations.

[67]           C’est à la défenderesse d’établir, par prépondérance de preuve, qu’elle est titulaire du permis requis pour effectuer légalement ces travaux. Lors de son témoignage, madame Gauthier reconnaît qu’un permis était requis pour ce type de travaux.

[68]           D’abord, il y a lieu de constater qu’aucune demande de permis n’a été présentée avant le 17 octobre, ce qui outrepasse le délai de 10 jours de la réception de l’avis de non-conformité signifié le 23 septembre à la défenderesse[56]. Par conséquent, les travaux reprochés du 18 septembre et du 7 octobre[57] ont été effectués sans même une demande de permis enregistrée[58]. Le Tribunal traitera ultérieurement de l’applicabilité de la défense de nécessité.

[69]           Aussi, le Tribunal conclut que le simple dépôt d’une demande de permis, en date du 17 octobre, par la défenderesse n’a pas rendu conforme la suite des travaux réalisés ou maintenus en date du 28 octobre et du 26 novembre, et ce, pour les motifs suivants.

[70]           Premièrement, des avis ont été signifiés à la défenderesse les 23 septembre, 16 octobre et 5 novembre. Les informations transmises à la défenderesse sont claires. On y indique dans la section « délai » la mention suivante : « dès la réception de cet avis pour cesser les travaux ». Par conséquent, dès le 23 septembre, les travaux devaient cesser. De plus, tous ces avis informent la défenderesse que seules l'obtention du permis et la réalisation de travaux conformes audit permis permettront de régulariser la situation. Cette mention indique clairement l’obligation d’obtenir un permis pour la poursuite des travaux. La preuve révèle que la défenderesse a poursuivi ses travaux tout au long, faisant sa demande à un stade avancé des travaux le 17 octobre.

[71]           Le Tribunal est d'avis que la décision Gosselin[59] à laquelle réfère maître Landry se distingue de la présente affaire, en ce que l’avis d’infraction concernait des travaux terminés, puis indiquait simplement au défendeur la mention suivante : « Veuillez faire une demande de permis pour le remplacement de la toiture et pour l'élaboration de la fresque ».

[72]           Le Tribunal n’y voit ni contradiction ni confusion dans les présents avis; les travaux entrepris sans permis doivent cesser et il doit y avoir pour ces travaux effectués une demande de permis enregistrée dans un délai de 10 jours. Puis, les travaux à venir doivent être autorisés par un permis conforme aux documents soumis qui respecteront la réglementation municipale. Le Tribunal est d’avis que l’ensemble de toutes les informations contenues sont sans ambiguïté pour tout citoyen soucieux de rencontrer ses obligations.

[73]           Le Tribunal ne croit pas qu'il ait pu subsister dans l'esprit de la défenderesse une confusion sur ces aspects. Maître Gauthier, avocate de profession, ne pouvait raisonnablement croire que la seule étape d'enregistrer une demande de permis allait régulariser sa situation, pour l’ensemble des travaux passés et futurs.

[74]           Deuxièmement, plusieurs comportements de madame Gauthier, au nom de la défenderesse, démontrent une absence de diligence voire une insouciance en regard de son obligation de détenir un permis.

[75]           D’abord, le fait qu’elle ne se soit pas souciée du délai de 10 jours, octroyé pour enregistrer sa demande de permis, suite à l’avis reçu du 23 septembre. Simplement, madame Gauthier écrit à l’inspecteur Bouchard le 3 octobre, pour lui faire part de son emploi du temps chargé, puis que des travaux à très court terme sont nécessaires à cause de l’infiltration d’eau dans l’immeuble. Dans l’heure qui suit, l’inspecteur lui répond en la questionnant sur les travaux d’étanchéité, et lui rappelle entre autres qu’elle doit cesser les travaux d'agrandissement et enregistrer une demande de permis d'ici le 4 octobre 2019, soit le lendemain[60].

[76]           Le Tribunal est convaincu que madame Gauthier a pris connaissance de la réponse de l’inspecteur, puisque ce dernier lui a répondu dans l’heure suivante, à l’adresse courriel utilisée par celle-ci. Elle n’y donne pas suite. Ce n’est que le 17 octobre que madame Gauthier adresse à la Ville une demande de permis au nom de la défenderesse, demande qui s’avère incomplète.

[77]           Sur cet aspect, le 17 octobre, madame Gauthier remplit une demande qui comporte les informations suivantes. À la section 7, intitulée « signature », la mention que l’officier municipal délivre un permis s'il constate, sur la foi des documents soumis, que le projet est conforme à la réglementation en vigueur. Puis, à la section 8, intitulée « envoi de votre formulaire », on peut y lire qu’un membre du personnel communiquera avec vous pour vous indiquer le coût du permis, du certificat d'autorisation ou de la demande préliminaire[61]. Suite à sa demande, la défenderesse reçoit un accusé réception lui indiquant « nous communiquerons avec vous par courriel pour vous informer de l'avancement de votre dossier »[62]. Elle réachemine par ailleurs un deuxième courriel le jour même pour modifier l'objet de sa demande de permis.

[78]           Pour ces raisons, madame Gauthier devait s'attendre à recevoir un retour de la Ville à sa demande. Or, ce n’est que le 3 décembre qu’elle s’adresse de nouveau à la Ville afin de savoir ce qui est manquant pour compléter sa demande de permis. Force est de constater qu’à cette date, l’agrandissement de l’entrée est terminé.

[79]           Le Tribunal est convaincu que la défenderesse a été avisée dès le 18 octobre des documents manquants pour compléter sa demande de permis et que depuis cette date, elle savait ou devait savoir que sa demande était non conforme, notamment puisqu’il n’y avait aucune mention de l’implantation de l’agrandissement au certificat de localisation. En effet, la preuve démontre que sa correspondance du 3 décembre, pour savoir ce qui lui manque pour compléter la demande de permis, comporte en objet : « réponse à la demande de permis du 18 octobre 2019 ». La Ville lui répond en la référant à une correspondance par courriel lui ayant été transmis le 18 octobre, suite à sa demande de permis[63]. C’est logiquement ce qui s’infère de l’objet en titre du courriel acheminé par madame Gauthier le 3 décembre.

[80]           L'ensemble des comportements décrits ci-haut vont à l'encontre de la diligence raisonnable.

[81]           La diligence raisonnable dont devait faire preuve la défenderesse exige davantage que de se soucier d’effectuer des travaux conformes à la réglementation municipale. Un tel raisonnement permettrait à tout citoyen de réaliser, dans de telles conditions, des travaux sans permis. Une telle approche ne peut être soutenue en droit. Bien que les travaux aient été conseillés par Norman Dion, ancien employé de la Ville et possiblement en conformité avec la réglementation municipale, cette situation ne pouvait dispenser la défenderesse de rencontrer son obligation d'obtenir un permis pour légaliser sa situation.

[82]           Finalement, l’argument de maître Landry selon lequel il ne s'agit pas de modifications à l’immeuble mais de correctifs et/ou de réparations est incompatible avec la preuve présentée. L’ensemble des photographies prises de l’immeuble démontrent qu'il s'agit de travaux qui ont évolué au fil du temps, allant de la simple construction observée jusqu'à l’agrandissement considérable de l’immeuble, sur deux étages avec finition extérieure.

[83]           La preuve démontre hors de tout doute raisonnable qu'il s'agit de travaux visés par l'article 1203 du Règlement. Aucune exception prévue à la réglementation concernant l'obtention d'un permis n'est rencontrée.

2.3 La défense de nécessité trouve-t-elle application dans la présente affaire, et ce, relativement à chacune des infractions concernées?

[84]           L’article 60 C.p.p. prévoit ce qui suit :

Les moyens de défense ainsi que les justifications et excuses reconnues en matière pénale ou, compte tenu des adaptations nécessaires, en matière criminelle s’appliquent sous réserve des règles prévues dans le présent code ou dans une autre loi.

[85]           Les arrêts Perka[64] et Latimer[65] exposent les trois éléments qui doivent être présents pour que la nécessité puisse être invoquée comme moyen de défense.

[86]           Premièrement, il doit y avoir une situation urgente de danger imminent et évident. « La situation doit être à ce point urgente et le danger à ce point pressant qu’un être humain normal serait instinctivement forcé d’agir et de considérer tout conseil de temporiser comme déraisonnable »[66]. Deuxièmement, aucune autre solution raisonnable et légale que celle d’enfreindre la loi n’est disponible. Troisièmement, il doit y avoir proportionnalité entre le mal infligé et le mal évité. Si l’un des trois critères n’est pas rencontré, le moyen de défense fondé sur la nécessité doit échouer.

[87]           Le critère essentiel qui régit l’application de la défense de nécessité est le caractère involontaire, du point de vue moral, de l’acte mauvais. Ce moyen de défense ne s'applique qu’à une situation de danger imminent où l'on a agi afin d'éviter un péril imminent et immédiat. Il doit être strictement contrôlé et scrupuleusement limité aux situations qui répondent à sa raison d’être fondamentale.

[88]           Les deux premières conditions sont évaluées selon une norme objective modifiée[67]. Cette norme comporte une évaluation objective, mais qui tient compte de la situation et des caractéristiques d’un défendeur[68]. La seule croyance honnête du défendeur est insuffisante. Il doit faire la preuve de la justification de cette croyance raisonnable[69]. La troisième condition est évaluée selon une norme purement objective[70].

[89]           Quant au fardeau de preuve, le défendeur n’assume pas un fardeau de conviction, mais de présentation. Lorsque le défendeur établit la vraisemblance de la nécessité, il appartient à la poursuite de présenter une preuve hors de tout doute raisonnable à l’effet contraire[71]. Si le défendeur soumet à la cour des éléments de preuve suffisants pour soulever un doute que la situation engendrée par des forces extérieures était à ce point urgente que l’omission d’agir pouvait mettre en danger la vie ou la santé de quelqu’un et que, suivant une analyse raisonnable des faits, il était impossible d’observer la loi, alors la poursuite se doit d’écarter ce doute.

[90]           En l’espèce, le Tribunal conclut que l’ensemble de la preuve démontre hors de tout doute raisonnable l’inapplicabilité de ce moyen de défense. Au surplus, que la preuve est insuffisante pour en donner une apparence de vraisemblance en date des infractions reprochées.

[91]           Lors de son témoignage, la défenderesse mentionne avoir constaté en septembre que de l’eau s’infiltrait dans l’immeuble, qu’il y avait de la pourriture, que « ça se défaisait » dit-elle. Elle a donc mandaté l’entrepreneur Dany Goulet pour corriger la situation. Selon sa perception et les recommandations de ce dernier, il fallait agir rapidement. La situation nécessitait de changer l’entrée principale à l’avant, refaire la façade et les portes pour enlever la pourriture qui s’accumulait. Elle ajoute qu’il a fallu refaire la cage d’escalier jusqu’en haut de l’immeuble, qu’elle admet, par ailleurs, avoir élargi un peu. Elle réitère à plusieurs reprises qu’il s’agissait d’une situation d’urgence, dangereuse pour les locataires en raison de l’infiltration d’eau dans les logements.

[92]           D’abord, la preuve présentée en défense est insuffisante pour démontrer qu’il n’y avait aucune possibilité d’agir légalement. Il ressort du témoignage de la défenderesse qu’elle a pris soin de consulter un entrepreneur général, qui lui-même aurait respecté les travaux approuvés par monsieur Bernard Dion. La défenderesse y a forcément consacré un certain temps. De plus, alors qu’elle-même n’effectuait pas les travaux, aucune impossibilité ne l’empêchait de faire les démarches requises dès le départ, indépendamment d’une quelconque problématique, indépendamment d’un emploi du temps chargé[72]. Il est invraisemblable qu’un permis ne puisse avoir été obtenu par la défenderesse avant le stade des travaux au 18 septembre 2019. L’embauche d’un entrepreneur général ne la dispensait pas du respect de ses obligations à titre de propriétaire.

[93]           L’argument de maître Landry selon lequel il n'était pas raisonnable de laisser les travaux en suspens le temps d'obtenir le permis, en laissant les lieux à ciel ouvert est irréconciliable avec la preuve présentée. Dès le 9 septembre, une bâche était placée sur la construction. À cette date, aucun permis n'avait encore été obtenu par la défenderesse, ni même demandé ou enregistré. Plutôt, la bâche a été enlevée et les travaux se sont poursuivis[73].

[94]           Ensuite, la preuve ne démontre pas une situation urgente de danger imminent et évident. En fait, Le Tribunal ignore la date réelle du début des travaux, la défenderesse ne précisant que le mois de septembre. Toutefois, à compter du 9 septembre, des travaux d’une certaine importance avaient déjà été réalisés sur l’immeuble. À cette date, les photographies[74] démontrent davantage que des travaux temporaires ou correctifs. Il s’agit plutôt de l’érection d’une nouvelle construction, qu’on peut apercevoir sous une bâche, en façade de l’immeuble[75]. Cette construction telle que photographiée en date du 9 septembre semble incompatible avec la prétention de n’avoir effectué que des travaux pour contrer des problématiques d’eau. Au surplus, la défenderesse admet avoir élargi l’entrée.

[95]           La preuve ne démontre pas en quoi il y avait nécessité d’augmenter la superficie de l’immeuble, ni de faire ou refaire les travaux tels que constatés sur les lieux. En l’absence du témoignage de l’entrepreneur ou d’un expert en la matière, le Tribunal ne peut concevoir que la situation décrite par la défenderesse justifiait les travaux réalisés.

[96]           Tout cela considéré, le premier constat d’infraction décerné à la défenderesse pour des travaux sans permis est pour une infraction du 18 septembre. À cette date, des photographies démontrant l’intérieur de la construction recouverte d’une bâche[76] ne révèlent aucune problématique d’infiltration d’eau dans l’aire d’agrandissement, aucune situation urgente de danger imminent est évidente pour les locataires de l’immeuble. On peut apercevoir la structure non recouverte sur les photographies du 23 septembre. Tant le témoignage de madame Gauthier que sa correspondance du 3 octobre à l’inspecteur Bouchard sur la nécessité d’effectuer des travaux d’urgence sont contredits par l’état des travaux observés, aux dates des infractions reprochées[77].

[97]           Aussi, le fait que la défenderesse adresse à la Ville sa demande de permis si tardivement, après la réception de deux constats d’infraction[78] et après un avancement considérable des travaux[79] affecte la crédibilité de ses allégations en lien avec l’urgence décrite. L’ensemble de la preuve révèle qu’il s’agissait plutôt d’une volonté d’agrandir l’immeuble, tel qu’indiqué dans la demande de permis[80]. Rappelons que maître Landry, initialement dans sa requête en arrêt des procédures, utilisait le terme rénovation et non réparation[81].

[98]           Il est exact que le témoignage de l’inspecteur Trudel et les pièces D-2 et D-3 démontrent au Tribunal qu’une problématique d’infiltration d’eau était présente dans l’immeuble en date du 14 février 2019, pour laquelle la Ville accordait un délai de plus d’un mois à l’ancienne propriétaire pour y apporter les correctifs nécessaires. La preuve ne révèle pas les endroits précis dans l’immeuble concernés par cette problématique et ne précise pas si des correctifs ont été apportés en lien avec l’avis d’infraction du 15 février. Toutefois, la défenderesse a acquis l’immeuble en mars 2019 et reconnait avoir fait au préalable une visite des lieux. Elle déclare n’avoir rien constaté d’anormal. Les photographies prises par l’inspecteur démontrent l’intérieur du logement situé au 2939, en date du 14 février 2019.

[99]           Qui plus est, aux fins de l’analyse, même en considérant une problématique toujours présente sur l’immeuble en septembre 2019 et inconnue de la défenderesse, tous les aspects précédemment analysés demeurent. La défenderesse devait obtenir un permis avant le 18 septembre, puisque les critères de nécessité n’étaient plus rencontrés à cette date.

[100]       La croyance de madame Gauthier n’est pas raisonnable en regard des deux premiers critères de la défense invoquée. Puis, du fait qu’il s’agit d’un projet qui a évolué sur une période considérable, résultant en une construction sur deux étages de hauteur avec portes, fenêtres et finition extérieure, le critère de proportionnalité n’est pas non plus rencontré.

[101]       Pour ces motifs, le moyen de défense fondé sur la nécessité doit échouer, et ce, pour l'ensemble des infractions reprochées.

3. Concernant les infractions en lien avec les demandes de visites des lieux, la défenderesse, à titre de propriétaire, a-t-elle refusé l’accès aux inspecteurs à l’intérieur du bâtiment, les empêchant ainsi de vérifier la conformité de la réglementation?

[102]       Les dispositions pertinentes du Règlement se lisent comme suit :

1170. Le fonctionnaire désigné peut :

1° à toute heure raisonnable, visiter un terrain ou une construction, une propriété mobilière ou immobilière ainsi que l’intérieur et l’extérieur d’un bâtiment, afin de s’assurer du respect d’un règlement qu’il doit appliquer.

1171. Le propriétaire d’un immeuble ou son occupant doit laisser au fonctionnaire désigné, ainsi qu’à toute personne autorisée par un règlement de la ville à visiter des immeubles, l’accès à sa propriété ou à la propriété qu’il occupe, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur d’un bâtiment, pour lui permettre de vérifier si les règlements de la ville sont respectés et le laisser exécuter tous les actes que le présent règlement lui permet d’accomplir dans le cadre d’une telle visite. »

[103]       Le rôle d’un propriétaire ou du locataire lors d’une inspection est d’offrir sa collaboration aux autorités administratives afin qu’elles puissent procéder à l’inspection de la propriété[82].

[104]       En défense, maître Landry soutient que pour visiter l’immeuble, l’inspecteur ne peut forcer le propriétaire et doit avoir le consentement des locataires. Aussi, il prétend que la Ville ne devait pas inspecter l’immeuble après l’envoi des constats d’infraction signifiés le 16 octobre 2019.

[105]       Dans Rossdeutscher c. Montréal (Ville de)[83] la cour supérieure n’oblige pas les inspecteurs à contacter les locataires. Elle souligne simplement que, même si les propriétaires n’aiment pas les inspections, celles-ci se font avec l’accord des locataires et ne constituent pas des perquisitions. En vertu des articles 1170 et 1171 du règlement, le fonctionnaire désigné peut visiter un immeuble et le propriétaire ou l’occupant doit le laisser accéder à la propriété.

[106]       Dans Amzallag c. Ville de Sainte-Agathe-des-Monts [84], l’inspecteur de la Ville force l’entrée de l’immeuble du défendeur à l’aide d’un serrurier et ce, afin de confectionner un rapport en prévision d’un procès. Dans un obiter, la Cour d’appel souligne qu’une inspection aux fins de constituer une preuve après la constatation d’une infraction n’est pas un objet prévu par la loi. La Cour d’appel semble ainsi viser une inspection visant à parfaire la preuve d’une infraction.

[107]       Considérant ces éléments, qu’en est-il des deux infractions reprochées?

Concernant l’infraction reprochée du 17 octobre

[108]       Le 23 septembre, est acheminée par huissier à la défenderesse une demande d'accès à la propriété. L'inspecteur Bouchard précise qu'ils se présenteront sur les lieux le 17 octobre 2019 à 13 h 30 afin de procéder à une inspection, et qu’à défaut de s'y conformer, un constat d'infraction sera émis sans autre avis ni délai.

[109]       Le 3 octobre, l'inspecteur Bouchard rappelle à la défenderesse qu'ils visiteront l'intérieur de tous les logements le 17 octobre à 13 h 30 et qu'elle-même ou un de ses représentants devra être présent afin de leur permettre l'accès à l’intérieur. Également, d'agir avec diligence pour aviser les locataires qu'une visite des lieux sera réalisée[85].

[110]       Il est exact, tel que plaidé en défense, que la défenderesse n’a pas fait mention expresse qu’elle refusait aux inspecteurs une visite des lieux. Toutefois, maître Landry qui la représente et agit pour elle fait part à l’inspecteur Bouchard qu’il considère la visite injustifiée, considérant les constats d’infraction signifiés la veille[86]. Bien qu’il précise que cela ne constitue pas un refus de la défenderesse à la demande d’accès à la propriété, la preuve révèle que personne n’est sur place le 17 octobre à 13 h 30, pour permettre aux inspecteurs d’accéder aux lieux.

[111]       L'inspecteur Bouchard a répondu à maître Landry, en lui précisant le but de la visite, soit de mener une vérification relativement au nombre de logements à l'intérieur du bâtiment et de vérifier si des travaux de transformation intérieure avaient été réalisés[87]. Cet objectif de visite était légitime et conforme aux pouvoirs de l’inspecteur. En regard des circonstances, le Tribunal conclut que la Ville ne procédait pas à une inspection afin de parfaire la preuve des infractions soulevées dans les constats signifiées le 16 octobre. L’inspection consistait plutôt à vérifier s’il y avait survenance d’une infraction à l’intérieur de l’immeuble.

[112]       Bien que pour sa part maître Landry puisse qualifier de mensongères les allégations de l’inspecteur, notre cour d’appel dans l’affaire Autorité des marchés financiers c. Fournier s’exprime ainsi :

[59]  Le seul fait d'avoir pris conseil auprès d'un avocat ou d'avoir suivi son avis ne suffit pas à mettre le témoin assigné à l'abri d'une condamnation pour avoir refusé de répondre aux questions de l'enquêteur.

[61]  L'intimé oppose au constat d'infraction sa diligence qu'il explique par le fait qu'il a suivi les conseils de son avocat. Ce dernier lui aurait recommandé de ne pas répondre tantôt au motif d'absence ou d'excès de compétence de l'enquêteur tantôt pour cause de non-pertinence de la question. Pour réussir à repousser l'accusation, il ne suffisait pas pour l'intimé de se contenter d'invoquer qu'il a suivi les conseils de son avocat, mais plutôt d'établir que son refus était justifié par une cause ou excuse valable, autrement dit fondé sur la diligence raisonnable et non sur une erreur de droit, fut-elle confirmée par un avocat.

[113]       La cour supérieure dans l’affaire Gingras[88] reprend ces principes :

[19]  Les tribunaux reconnaissent que la conduite d'un accusé fondée sur un conseil juridique d'un avocat constitue l'allégation d'une erreur de droit et ne constitue pas un moyen de défense. En somme, le fait de consulter et de suivre les conseils d'un avocat ne peut en soi constituer un moyen de défense.

[25]  Toutefois, peu importe la nature du conseil obtenu, qu'il soit erroné ou non, cela ne constitue pas un moyen de défense.

[26]  La Cour d'appel, dans Autorité des marchés financiers c. Fournier, rappelle que la consultation d'un avocat ne constitue pas une défense de diligence raisonnable dans le contexte d'une infraction de responsabilité stricte. […]

[114]       Aucune preuve n’est présentée en lien avec quelconques démarches faites par la défenderesse auprès des locataires de l’immeuble pour les aviser de la visite des inspecteurs prévue le 17 octobre. La défenderesse n’a présenté aucune preuve de diligence raisonnable. En l’espèce, l’erreur de droit n’est pas un moyen de défense.

[115]       Le Tribunal retient le témoignage des inspecteurs de la Ville concernant le but de leur visite. Indépendamment du nombre de logements permis[89], des travaux à l’intérieur pouvaient nécessiter un permis. Par conséquent, cette visite demandée étant conforme à la réglementation, la défenderesse devait permettre l’accès aux lieux et offrir sa collaboration aux inspecteurs afin qu’ils puissent procéder à l’inspection de sa propriété.

Concernant l’infraction reprochée du 26 novembre

[116]       D’abord, la preuve démontre que la défenderesse a pris soin d’obtenir un report de la visite prévue du 22 novembre au 26 novembre[90]. 

[117]       Puis, le témoignage de madame Gauthier est à l’effet qu’elle a avisé ses locataires de la visite prévue à cette date. En effet, monsieur David Jean était présent sur place et a permis l’accès à son logement. La preuve révèle également qu’un autre locataire avait été avisé de la visite par la défenderesse[91].

[118]       Le Tribunal est d’avis que la défenderesse a rencontré son fardeau, par prépondérance de preuve, de démontrer sa diligence raisonnable afin de permettre aux inspecteurs l’accès aux lieux avec le consentement des locataires.

4. Finalement, y a-t-il lieu d’ordonner l’arrêt des procédures pour l’ensemble des motifs allégués en défense, ci-après analysés[92].

[119]       L’avocat de la défenderesse demande l'arrêt des procédures et soutient qu’il s’agit du seul remède approprié dans les circonstances, au motif que l’ensemble des procédures exercées par les inspecteurs de la Ville de Québec à l'endroit de la défenderesse sont abusives.

[120]       Notamment, il allègue les aspects suivants :

• Les inspecteurs de la ville abusent de leurs droits, en voulant cumuler de la preuve après l'envoi de constats d'infraction;
• Ils n’ont pas donné suite à la demande de permis déposée par la défenderesse le 17 octobre 2019;
• Ils refusent de communiquer directement avec les locataires pour procéder à la visite des lieux afin d'obtenir leur consentement;
• Après le 26 novembre, les inspecteurs ont procédé différemment pour rejoindre les locataires, en leur laissant des « accroche-portes » pour rentrer en communication avec eux afin de visiter les lieux;
• Ils harcèlent la propriétaire et les locataires des lieux;
• Ils ont manqué à leur devoir en matière de divulgation de preuve en rencontrant des locataires avec qui ils ont eu des échanges, sans prendre de notes ni conserver autrement le contenu de leurs échanges.

[121]       Pour l'ensemble de ces aspects, la défense soutient que la partie poursuivante abuse de ses droits et démontre que les inspecteurs ne sont pas préoccupés par la défense pleine et entière de la défenderesse.

[122]       Le Tribunal ne fait pas droit à la requête pour les motifs suivants.

[123]       En plus de l’ensemble des circonstances précédemment exposées et analysées, une analyse contextuelle des procédures s’impose, considérant l’ensemble des motifs allégués en défense.

[124]       C'est dans le contexte d'une plainte logée le 3 septembre 2019 pour des travaux effectués sans permis que les inspecteurs de la Ville amorceront leurs interventions. L'inspecteur Bouchard est celui qui a procédé à l'émission de tous les constats d'infraction.

[125]       Dès le 12 septembre, monsieur Bouchard entre en communication avec madame Gauthier concernant la situation constatée le 9 septembre. Le lendemain 13 septembre, il rappelle madame Gauthier en laissant un message de le rappeler rapidement. Le 18 septembre, n'ayant pas de nouvelles, les inspecteurs se rendent sur les lieux et prennent d’autres photographies.  À cette date, ils vont également cogner aux portes des différents logements, sans toutefois obtenir de réponse. Le 19 septembre, l'inspecteur Bouchard tente à une troisième reprise d’entrer en communication avec madame Gauthier, sans succès. C’est dans ce contexte que l’inspecteur Bouchard procèdera à l’émission du premier constat, pour une infraction du 18 septembre 2019.

[126]       Le 23 septembre, des photographies démontrent que la bâche sur la construction est enlevée. Monsieur Bouchard sollicite une visite de propriété pour le 17 octobre et signifie également un avis de non-conformité à la défenderesse, en raison des travaux constatés le 18 septembre 2019.

[127]       Ce n’est que le 3 octobre que la défenderesse donnera un suivi à l'inspecteur Bouchard, en lui mentionnant la nécessité d'effectuer à très court terme des travaux en lien avec une problématique d'eau. Le jour même, l'inspecteur lui répond en lui rappelant ses obligations et en lui demandant certaines précisions quant aux travaux d’étanchéité et aux problèmes d’infiltration. Aucun suivi n’a été fait par la défenderesse à l'inspecteur Bouchard, aucune précision n’a été apportée en réponse à ses demandes.

[128]       Le 7 octobre, les photographies démontrent que les travaux ont été poursuivis, malgré l’ensemble des exigences signifiées dans l’avis de non-conformité du 23 septembre et le non-respect de chacune. Par conséquent, il y a infraction à cette date. C’est dans ce contexte que les constats du 18 septembre et du 7 octobre sont signifiés à la défenderesse le 16 octobre.

[129]       À cette même date, un nouvel avis d’infraction est aussi signifié à la défenderesse lui enjoignant de nouveau de cesser les travaux[93].

[130]       Le lendemain 17 octobre, la défenderesse dépose à la Ville une demande de permis d’agrandissement non conforme. Dès le 18 octobre, elle est informée que sa demande est incomplète. Elle ne donnera suite à cette réponse de la Ville qu’en date du 3 décembre, après que les travaux aient été terminés.

[131]       La preuve démontre que les travaux ont été effectués, permis ou maintenus sans permis entre le 18 septembre 2019 et le 26 novembre 2019. Il s'agit d'une infraction continue. Les inspecteurs pouvaient légalement émettre plusieurs constats d’infraction, pour chaque jour où l'infraction se poursuivait. En l’espèce, cela s’échelonne sur une période de plus de deux mois.

[132]       La défenderesse devait se conformer aux avis lui enjoignant de régulariser sa situation. Des constats d’infraction ont valablement été émis pour une situation illégitime qui a perduré dans le temps. Un agrandissement sur deux étages avec portes, fenêtres et finition extérieure a vu le jour, sans le permis requis décerné par la Ville. Les inspecteurs de la Ville pouvaient retourner sur les lieux, dans le but de s'assurer du respect de la réglementation municipale.

[133]       Quant aux visites des lieux, les inspecteurs ont cogné aux portes des logements en date du 18 septembre 2019, sans pouvoir s’adresser à quiconque. Des correspondances ont par la suite été acheminées à la défenderesse pour une demande d’accès à la propriété le 17 octobre. La visite ayant été infructueuse pour les motifs précédemment analysés, une nouvelle demande d’accès à la propriété a été sollicitée par l’inspecteur Bouchard. À la demande de la défenderesse, ce dernier a accepté de reporter la visite prévue le 22 novembre au 26 novembre.

[134]       Il importe de rappeler l’étendue des pouvoirs des inspecteurs en vertu du Règlement  applicable[94].

1170. Le fonctionnaire désigné peut :

1° à toute heure raisonnable, visiter un terrain ou une construction, une propriété mobilière ou immobilière ainsi que l’intérieur et l’extérieur d’un bâtiment, afin de s’assurer du respect d’un règlement qu’il doit appliquer;

2° dans l’exercice de ses fonctions :

a)  prendre des photographies des lieux visités et des mesures;

b) prélever, sans frais, des échantillons de toute nature à des fins d’analyse;

c) exiger la production des livres, des registres et des documents relatifs aux matières visées par un règlement ou une ordonnance ou exiger tout autre renseignement à ce sujet qu’il juge nécessaire ou utile;

d) être accompagné d’un ou de plusieurs policiers s’il a des raisons de craindre d’être molesté dans l’exercice de ses fonctions;

e) être accompagné d’une personne dont il requiert l’assistance ou l’expertise;

[…]

[135]       Les présents constats d'infraction concernent des travaux exécutés à l’extérieur de l’immeuble. Aussi, les inspecteurs de la Ville pouvaient légalement s’assurer du respect de la réglementation municipale à l’intérieur des lieux. Ils ont agi à des heures raisonnables, n'ont pas forcé l'entrée sur les lieux.

[136]       Le seul locataire ayant été rencontré est monsieur David Jean, en date du 26 novembre. Les inspecteurs n'ont pas pénétré à l'intérieur d'autres logements, n’ont pas forcé les serrures ni ne se sont introduits autrement. La visite à l’intérieur du logement de monsieur Jean s’est faite avec son accord. Par ailleurs, ce dernier n’a pas témoigné devant le Tribunal concernant une quelconque insatisfaction du travail des inspecteurs.

[137]       L’ensemble de la preuve ne révèle pas que les inspecteurs ont agi dans le but d’émettre des constats d’infraction, ni que ces constats sont abusifs.

[138]       Le juge Ouellet s’exprime ainsi dans l’affaire Bédard[95] : « De l’avis du Tribunal, les inspecteurs municipaux ont le devoir de faire des inspections nécessaires pour vérifier le respect de la réglementation et il est évident que devant des refus répétés, leur insistance à faire leur travail puisse sembler harassante ».

[139]       Bien que les inspecteurs aient développé d’autres stratégies au fil du temps, par exemple en installant des « accroche-portes » ultérieurement pour tenter d’entrer en communication avec les locataires, il demeure que la procédure employée pour les visites du 17 octobre et du 26 novembre était légale et non abusive, considérant l’ensemble des circonstances. Par ailleurs, c’est pour accéder ultimement à l’intérieur de tous les logements qu’ils ont adopté de nouvelles mesures, n’ayant pas encore visité l’entièreté des lieux en date du procès.

[140]       Quant à l’absence de prise de notes par l’inspecteur Trudel lors de la visite du 26 novembre, le Tribunal prononce un verdict d’acquittement sur le constat d’infraction 7510002496.

[141]       Pour tous ces motifs, le Tribunal conclut que les procédures prises par la Ville à l’encontre de la défenderesse ne sont pas abusives.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[142]       REJETTE la requête en arrêt des procédures pour délai déraisonnable;

[143]       DÉCLARE COUPABLE la défenderesse des infractions reprochées aux constats 7510001586, 7510001601, 7510001660, 7510001715, 7510002220;

[144]       ACQUITTE la défenderesse de l’infraction reprochée au constat 7510002496;

[145]       REJETTE la requête en arrêt des procédures amendée datée du 7 mars 2021.

[1]  R.V.Q. 1400. Ci-après désigné le « Règlement ».

[2]  Ci-après, l’inspecteur Bouchard.

[3]  Référence aux pièces D-2 et D-3.

[4]  Pièce P-2.

[5]  Pièce P-3.

[6]  Pièce P-5.

[7]  Pièce P-4.

[8]  Pièce P-6.

[9]  Pièce P-7.

[10]  Pièce P-8, cet avis est accompagné de deux constats pour des infractions reprochées du 18 septembre et du 7 octobre.

[11]  Pièces P-12 et D-5.

[12]  Pièce D-6.

[13]  Pièce P-9.

[14]  Pièce D-7.

[15]  Pièce P-11.

[16]  Pièce P-13.

[17]  Pièce P-14.

[18]  Pièce P-15.

[19]  Pièce P-16.

[20]  Pièces P-15 et D-8.

[21]  Pièce P-17.

[22]  Pièces D-2 et D-3.

[23]  Constat no 7510002986.

[24]  Requête tranchée par le Tribunal le 15 mars 2021.

[25]  Avis de correction acheminé à l’ancienne propriétaire de l’immeuble le 15 février 2019 par l’inspecteur Trudel, ainsi que des photographies prises par ce dernier le 14 février 2019 en lien avec la non-conformité constatée.

[26]  R. c. Jordan, 2016 CSC 27.

[27]  Id.

[28]  Id.

[29]  Directeur des poursuites criminelles et pénales c. Papadopoulos, 2019 QCCS 5106.

[30]  R. c. K.G.K., 2020 CSC 7.

[31]  Jordan, préc., note 27.

[32]  R. c. Thanabalasingham, 2019 QCCA 1765.

[33]  Jordan, préc., note 27.

[34]  R. c. Rice, 2018 QCCA 198, par. 72..

[35]  Jordan, préc., note 27, par. 82.

[36]  Rice, préc., note 35, par. 55.

[37]  Id., par. 58.

[38]  Procès-verbal du 17 février 2021.

[39]  Constat no 7510002986.

[40]  Procès-verbal du 17 février 2021.

[41]  R. c. Dixon, [1998] 1 R.S.C. 244.

[42]  Id., par 37.

[43]  Voir p.12, document de référence déposé par la requérante lors de son argumentaire du 21 septembre.

[44]  Référence : points 5.3 à 5.6 et 5.9 de la requête en complément de divulgation.

[45]  Cahier de référence - Poursuivante – p.14.

[46]  Procès-verbal du 9 juin 2021.

[47]  Requête en arrêt des procédures amendée datée du 7 mars 2021.

[48]  Procès-verbal du 30 juin 2021 à 9 h 22.

[49]  Pièces P-2, P-3, P-5, P-7, P-10, P-13, P-16.

[50]  9125-4508 Québec Inc. c. Québec (Ville de), 2016 QCCS 4769.

[51]  Id., par. 23.

[52]  Id., par. 41 et 43. Voir également au même effet : Koulouris c. Québec (Ville de), 2012 QCCA 1068, par. 6; Deschêneaux c. Québec (Ville de), 2017 QCCS 4223, par. 44.

[53]  9125-4508 Québec inc. c. Québec (Ville de), préc., note 51, par. 80.

[54]  RLRQ, c. C-25.1. Ci-après désigné le « C.p.p. ».

[55]  Pièces P-4, P-8 et P-14.

[56]  Pièce P-4.

[57]  Pièce P-7.

[58]  Pièce P-4, visite de propriété dans laquelle on décrit la non-conformité, signifiée le 23 septembre.

[59]  Québec (Ville de) c. Gosselin, 2008 QCCM 209.

[60]  Pièce P-6.

[61]  Pièce P-12.

[62]  Pièce D-5.

[63]  Pièce P-17.

[64]  Perka c. La Reine, 1984 CanLII 23 (CSC).

[65]  R. c. Latimer, 2001 CSC 1.

[66]  Latimer, préc., note 66, par. 29.

[67]  Bois-des-Filions (Ville de) c. Boucher, 2008 QCCM 6, par. 29; Montréal (Ville de) c. Kelendji, 2012 QCCM 197, par. 19.

[68]  Latimer, préc., note 66, par. 32 et 33.

[69]  Kelendji, préc., note 68, par. 20.

[70]  Latimer, préc., note 66, par. 34; Kelendji, préc., note 68, par. 19.

[71]  Sersif c. Châteauguay (Ville de), 2009 QCCS 2814, par. 11 et 12; Kelendji, préc., note 68, par. 23 et 24; Commission de la santé et de la sécurité du travail c. 9189-5201 Québec inc. (Monsieur Filiatreault Couvreur), 2013 QCCQ 10572, par. 37.

[72]  Voir la correspondance de la défenderesse datée du 3 octobre destinée à l'inspecteur Bouchard.

[73]  Pièce P-5.

[74]  Pièce P-2.

[75]  La photographie du 23 septembre démontre la construction non recouverte.

[76]  Pièce P-3 : photos 40,41 et 42.

[77]  Le Tribunal note que madame Gauthier, dans sa correspondance du 3 octobre, mentionne que des travaux sont nécessaires à très court terme à cause de l'infiltration d'eau dans l'immeuble. Elle réfère également à son emploi du temps chargé.

[78]  Signifiés le 16 octobre.

[79]  Pièce P-10.

[80]  Pièce D-5 : demande de permis où Guylaine Gauthier précise « agrandissement entrée ».

[81]  Requête en arrêt des procédures amendée datée du 7 mars 2021, par. 11.

[82]  St-Amable (Municipalité de) c. Daviault, 2016 QCCM 85, par. 39; Ville de Québec c. Bédard, 2020 QCCM 128, par. 44.

[83]  Rossdeutscher c. Montréal (Ville de) 2016 QCCS 513, par. 239.

[84]  Amzallag c. Ville de Sainte-Agathe-des-Monts, 2018 QCCA 1439.

[85]  Pièce P-6.

[86]  Pièces P-9 et D-6.

[87]  Pièce P-9.

[88]  R. c. Gingras, 2019 QCCS 5981.

[89]  Pièce D-1.

[90]  Pièce P-15.

[91]  Copie d’un envoi au nom de Mahamat D-4.

[92]  Concernant les constats 7510001586, 7510001601, 7510001660, 7510001715, 7510002220.

[93]  Pièce P-8.

[94]  Règlement d'harmonisation sur l'urbanisme RVQ 1400.

[95]  Bédard, préc., note 83, par. 37.