Décision

 

Syndicat des copropriétaires du Domaine de l'Éden Phase I c. Gestion Denis Chesnel inc.							2018 QCCS 4043
COUR SUPÉRIEURE
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE				joliette
N° :		705-17-004482-129
DATE :	LE 8 AOÛT 2018
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SOUS LA PRÉSIDENCE DE					L’HONORABLE	ÉLISE POISSON, J.C.S.
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SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU DOMAINE DE L’ÉDEN PHASE I
Demandeur
c.
GESTION DENIS CHESNEL INC.
Défenderesse
et
VILLE DE SAINT-LIN-LAURENTIDES
Requérante en tierce-opposition
et
PIERRE ROY & ASSOCIÉS INC.
Mise en cause
______________________________________________________________________
JUGEMENT (Demande en rétractation de jugement à la demande d’un tiers, de la Ville Demande en reconnaissance du droit de propriété, nullité ou inopposabilité du Syndicat. Demande en reconnaissance du droit de propriété de la Ville)
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L’APERÇU

[1]           Le fondement des enjeux opposant les parties repose sur la possibilité, pour le Syndicat des copropriétaires du Domaine de l’Éden Phase I (le Syndicat), de préserver la vocation naturiste du Domaine de l’Éden, exploité depuis 1976 et organisé sous forme de copropriété depuis 1993.

[2]           Le 5 janvier 2015, la juge Karen Kear-Jodoin de la Cour supérieure rend jugement (le Jugement de 2015) dans un litige opposant le Syndicat à Gestion Denis Chesnel inc. (Gestion Chesnel)[1].

[3]           Depuis 2006, Gestion Chesnel est propriétaire de la partie privative à usage commercial et à vocation récréative, située à l’entrée du Domaine de l’Éden[2]. Elle exploite également un terrain de camping, sous le nom de « Camping La Playa », dont les campeurs ont accès à l’ensemble des installations récréatives, en commun avec les copropriétaires des parties exclusives à usage résidentiel.

[4]           Le Jugement de 2015 émet une injonction permanente, à l’encontre de Gestion Chesnel, comportant différentes ordonnances, dont la suivante (l’Ordonnance):

g. RÉINSTALLER la barrière qui contrôlait l’accès à la Copropriété et remettre la gestion de celle-ci au Syndicat des Copropriétaires du Domaine de l’Éden Phase I.

[5]           La Ville de Saint-Lin-Laurentides (la Ville) n’était pas partie au litige ayant mené au Jugement de 2015 et à l’émission de l’Ordonnance.  En avril 2015, elle dépose une Requête en rétractation de jugement à la demande d’un tiers et en sursis d’exécution (la Demande en rétractation). Le sursis d’exécution demandé par la Ville est accordé par jugement rendu en l’instance, le 17 avril 2015[3].

[6]           Dans sa Demande en rétractation, la Ville cherche à obtenir la rétractation partielle du Jugement de 2015, en ce qui a trait à l’Ordonnance seulement, et le rejet de l’Ordonnance.

[7]           Elle soutient que la rue sur laquelle la barrière mentionnée à l’Ordonnance doit être réinstallée, est aménagée sur un lot faisant partie du domaine public municipal. En conséquence, l’Ordonnance contrevient à son droit de propriété et à l’ordre public. Elle doit être rétractée et ne peut être exécutée.

[8]           Le Syndicat plaide que la Ville a connaissance, depuis leur institution en 2012, des procédures l’opposant à Gestion Chesnel et a choisi de ne pas intervenir dans l’instance.

[9]           En conséquence, selon le Syndicat, la Ville ne peut pas requérir la rétractation de l’Ordonnance émise par le Jugement de 2015. Il ajoute que la partie du lot, sur laquelle la barrière doit être réinstallée, aux termes de l’Ordonnance, lui appartient. Le Syndicat n’aurait jamais transféré ou autrement cédé son droit de propriété à la Ville.

[10]        Le Syndicat se porte demandeur reconventionnel et cherche à se faire déclarer propriétaire de différents lots du Cadastre du Québec, circonscription foncière de l’Assomption, sur lesquelles l’ensemble des rues, menant et situées à l’intérieur des limites de la Copropriété Phase I ont été aménagées (collectivement désignés les Lots en litige), à savoir [4]:

Rues visées	Lots du Cadastre du Québec, circonscription foncière de l’Assomption
Rue du Royaume (partie)	4 861 872 *
Rue Royaume et de l’Éden (premier cercle)	4 861 870 et 4 861 871
Rues de l’Éden (partie et second cercle), de l’Arc-en-ciel et du Soleil	3 569 231 et 3 569 228
Tracé projeté, rue du Soleil**	4 472 332 et 4 472 333 (partie de 33.39 mètres)
Tracé projeté, rue du Soleil (demi-cercle)**	4 769 534 et 4 769 535***
Rue du Paradis	3 570 471*** et ****, 4 268 613 et 4 268 612
Rue de La Playa	4 268 599
Rue du Mirage	4 268 681 et 4 268 685
Rue de la Féérie	4 268 672
Rue de la Fantaisie	4 268 675
* La Ville revendique la propriété du lot complet alors que le Syndicat revendique une partie de 38 mètres seulement. **Cette partie de la Rue du Soleil compose un tracé projeté pour lequel la Ville ne revendique pas de droit de propriété. Le lot 4 472 332 (alors 3 569 230 partie) a été vendu le 13 novembre 2008 à M. Jacques Charland et Mme Francine Payant. ***  Ces trois lots (4 769 534, 4 769 535 et 3 570 471) ont été identifiés, par le Syndic à la faillite de 1854, comme étant la propriété de 1854. Les parties ont déposé une admission à l’audience voulant que si le Tribunal détermine que 1854 est propriétaire de ces lots, le Syndic réalisera cet actif suivant le processus prévu à la Loi. **** Le titre de propriété du lot 3 570 471 fait l’objet d’un jugement rendu le 30 mars 2017, en faveur du Syndicat dans le dossier 705-17-005307-135 et d’une demande en rétractation de la Ville. Ce dossier est actuellement suspendu, dans l’attente du présent jugement.

[11]        Le Syndicat requiert également l’obtention de déclarations de nullité ou, subsidiairement, d’inopposabilité à son endroit, de règlements et résolutions adoptés par la Ville, concernant la propriété de certains des Lots en litige[5].

[12]        Dans sa Réponse et défense reconventionnelle modifiées, la Ville demande à être déclarée seule et unique propriétaire des Lots en litige[6].

[13]        Elle estime qu’au cours des ans, les rues du Domaine de l’Éden sont devenues des rues publiques, par l’effet de certains actes translatifs de propriété et par dédicace, ou prescription acquisitive, faisant en sorte que sa vocation de naturiste ne peut plus s’exercer sur l’ensemble des lots le composant, mais uniquement sur la portion réservée à cet effet dans son règlement d’urbanisme.

[14]        Le Syndicat s’oppose à un tel constat et réitère que les rues du Domaine de l’Éden, situées dans la phase I, sont demeurées des rues privées, malgré les services municipaux offerts par la Ville, au cours des ans. Ainsi, la vocation naturiste de la copropriété, phase I, demeure inchangée.

[15]        Gestion Chesnel n’est pas représentée dans la présente l’instance. Le 12 janvier 2018, son inscription en appel du Jugement de 2015 a été rejetée, suite à son défaut de se constituer un nouveau procureur.

[16]        Le mis en cause Pierre Roy & Associés est syndic à la faillite de 1854-5624 Québec inc., déclarante à l’origine de la création de la copropriété (le Syndic).

[17]        Il importe de préciser que la plupart des rues aménagées sur les Lots en litige donnent accès aux quatre (4) phases du Domaine de l’Éden. Les Syndicats de copropriétaires des trois (3) autres phases n’ont pas été appelés et ne sont pas intervenus dans le présent litige.

1.            LE CONTEXTE

Historique de la vocation du Domaine de l’Éden

[18]        En 1976, la Ville adopte une résolution acceptant que M. Gaston Levasseur puisse exploiter un terrain de camping naturiste, sur la propriété en litige, pourvu que le tout soit conforme aux exigences gouvernementales et accepté par ce dernier[7].

[19]        Entre 1976 et 1993, un terrain de camping naturiste est exploité par Domaine de l’Éden inc. sur la propriété appartenant à 1854-5624 Québec inc. (1854). Monsieur Levasseur est le seul dirigeant de ces deux entreprises.

[20]        À compter de 1993, 1854 met en place une structure de détention en copropriété divise. La phase I comprend une partie privative commerciale, sur laquelle des installations récréatives sont érigées, appartenant et exploité par 1854, de même qu’une cinquantaine de parties privatives, à vocation résidentielle, détenues par différents propriétaires.

[21]        La première phase est suivie par le développement de trois autres phases, principalement composées de parties privatives à vocation résidentielles[8].

[22]        Les parties communes de chacune des phases sont essentiellement composées de voies d’accès et de parcs. Les voies d’accès se situent principalement dans les limites de la phase I et certaines voies sont aussi présentes dans la phase IV.

[23]        L’accès au Domaine de l’Éden se fait à partir de la Rue du Royaume. Il est contrôlé par une barrière située à son entrée. Une palissade est également érigée sur le périmètre du domaine afin d’en assurer la quiétude[9].

[24]        Pendant de nombreuses années, le Domaine de l’Éden est un endroit de villégiature prisé par ses utilisateurs, en raison de la qualité de ses installations, de la possibilité d’exercer le naturisme librement et de circuler sur l’ensemble de la copropriété, principalement avec des voiturettes de golf, afin de préserver la tranquillité et la sécurité des occupants.

[25]        À compter de l’acquisition de la partie privative commerciale par Gestion Chesnel en 2007, différents incidents, incluant des actes de vandalisme ainsi qu’un climat d’intimidation instauré par Denis Chesnel, troublent la quiétude du Domaine de l’Éden et contribuent à la cessation graduelle des activités de naturisme par ses occupants.

[26]        Suite à son acquisition, Gestion Chesnel amorce des discussions avec la Ville, afin de réaliser un développement immobilier résidentiel, sur les terrains du Domaine de l’Éden, ce qui emporterait la fin de sa vocation naturiste[10].

[27]        En 2008, la barrière contrôlant l’accès est détruite par un incendie, seuls deux murets de pierre demeurent en place.

[28]        L’ensemble de ces évènements sont à l’origine du Jugement de 2015 et de l’émission de l’Ordonnance.

Déclaration de copropriété initiale

[29]        Le Syndicat est une personne morale, créée en 1993, chargé de la conservation et de l’entretien de la première phase d’une copropriété (la Copropriété phase 1), comprenant ultimement quatre (4) phases, exploitées sous le nom du Domaine de l’Éden.

[30]        Au moment de la création du Syndicat, le Domaine de l’Éden est situé dans la Municipalité de Saint-Lin, en 2000 celle-ci est regroupée avec Ville des Laurentides, pour devenir Ville de Saint-Lin-Laurentides[11]. Depuis ce regroupement, la Ville succède aux droits de la Municipalité de Saint-Lin[12].

[31]        Le 16 juillet 1993, la déclaration de copropriété créant la Copropriété phase 1 est signée par M. Gaston Levasseur, représentant de la déclarante 1854, devant Me Ginette Plouffe, notaire (la Déclaration de copropriété initiale). Le 19 juillet 1993, elle est  inscrite au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de l’Assomption sous le numéro 470812[13].

[32]        La Déclaration de copropriété initiale fait état, dans son préambule, du fait que le terrain en faisant l’objet est exploité par Domaine de l’Éden inc., qu’il s’agit d’un site à vocation naturiste et de la nécessité d’en conserver sa nature et son caractère distinct.

[33]        Son paragraphe 1.5 prévoit que, jusqu’alors, le terrain compris dans la phase 1 est loué, en partie, à des résidents occasionnels ou en permanence, en vertu d’un bail sous seing privé et que les résidences construites sur ces terrains appartiennent aux locataires.

[34]        La section 1 du chapitre III de la Déclaration de copropriété initiale précise que l’immeuble est destiné à l’usage d’habitation résidentielle, commerciale et récréative.

[35]        Lors de la signature de la Déclaration de copropriété initiale, 1854 déclare être l’unique propriétaire des lots 2190, 2191, 2193 et 2194 du Cadastre officiel de la Paroisse de Saint-Lin, (collectivement désigné le Terrain de la phase 1) pour les avoir acquis de M. André Auger, par acte de vente daté du 18 novembre 1982[14].

[36]        La Déclaration de copropriété initiale précise que le Terrain de la phase 1 a fait l’objet d’une subdivision pour les fins de la copropriété.

[37]        À son article 12, elle indique que, suite à cette subdivision, les lots numérotés 2190, 2193 et 2194 dudit cadastre constituent les parties exclusives destinées à un usage commercial, les lots numérotés 2191-2 à 57 composent les parties exclusives destinées à un usage résidentiel, et le lot 2191-1 correspond aux parties communes[15].

[38]        Le lot 2191-1 comprend la portion résiduelle du lot 2191, non comprise dans les lots subdivisés 2191-2 à 57. Il est affecté à l’usage de tous les copropriétaires et destiné à servir comme voie de circulation et comme cour, parc, jardin et espaces récréatifs pour l’ensemble des propriétaires des parties exclusives[16].

[39]        Le lot 2191-1 sert notamment à l’aménagement de certaines des rues, sur les Lots en litige, comprises dans les limites de la phase I (collectivement désignées les Rues parties communes de la phase I), à savoir :

Rues parties communes de la phase I	Lots du Cadastre du Québec, circonscription foncière de l’Assomption, suivant désignation cadastrale actuelle
Rue de l’Éden (partie après le second cercle)	3 569 228
Rue du Paradis	3 570 471, 4 268 613 et 4 268 612
Rue de La Playa	4 268 599
Rue du Mirage	4 268 681 et 4 268 685
Rue de la Féérie	4 268 672
Rue de la Fantaisie	4 268 675

[40]        L’article 15 de la Déclaration de copropriété initiale fait état du fait que chaque propriétaire d’une partie exclusive a, sur les parties communes, un droit de propriété indivis équivalent à la valeur relative de sa fraction.

[41]        La section 4 de l’article 21 précise que le copropriétaire des parties exclusives commerciales peut aménager des locaux ou les maintenir dans leur état pour l’exploitation d’un commerce à vocation naturiste et récréatif, tout autre type de commerce étant prohibé.

[42]        Il résulte de ce qui précède qu’à cette époque, les Rues parties communes de la phase I sont des rues privées, appartenant aux copropriétaires.

Les lots et rues exclus de la phase I

[43]        En avril 1993, lors de la création des lots 2190, 2193 et 2194 composant la partie privative commerciale de la Copropriété phase 1, les lots 69-11 (Rue) et 62-8 ainsi que 62-9 (Rue) et 61-3 (Rue) sont également créés[17].

[44]        Ces quatre (4) lots ne font pas partie des terrains compris dans la Copropriété phase I. Ils demeurent la propriété de 1854.

[45]        Les lots 62-8, 62-9 (Rue) et 62-11 (Rue) sont contigus. Les lots 62-8 et 62-9 (Rue) désignent une partie de la rue du Royaume, laquelle se prolonge sur le lot 62-11 (Rue), pour devenir la rue de l’Éden. La rue du Royaume est l’unique artère donnant accès au Domaine de l’Éden, dont la Copropriété phase I fait partie.

[46]        Ainsi, en 1993, au moment de la création de la Copropriété phase I, 1854 demeure seule propriétaire de la partie de la rue du Royaume (lots 62-8 et 62-9) et de son prolongement dans la rue de l’Éden (lot 62-11), donnant accès au Domaine de l’Éden.

[47]        La barrière à réinstaller, aux termes de l’Ordonnance, contrôlait l’accès au Domaine de l’Éden et se situait sur une partie du lot 62-9, devenu le lot 4 861 872, à la jonction des rues du Royaume (62-9) et de l’Éden (62-11)[18].

[48]        Le 13 mars 1995, le lot composant la rue de l’Éden (62-11 (Rue) est remplacé par le lot 2209 (Rue). De plus, le lot 2211 (Rue) est créé, afin de prolonger les voies d’accès vers le sud-est (1^ère Rue ensuite désignée comme étant la rue Arc-en-ciel). Ce prolongement sera de nouveau modifié le 10 octobre 1995 par la création des lots 2245 et 2246 (Rue du Soleil, et 1^ère rue, aussi appelée rue de l’Arc-en-ciel),  lesquels remplacent, notamment,  le lot 2211 (Rue).

[49]        Le lot 2194, jusqu’alors compris dans les parties exclusives destinées à un usage commercial de la Copropriété phase 1, est totalement remplacé et intégré au sein de trois lots nouvellement créés, dont le lot 2245 (Rue)[19].

[50]        Une partie du lot 2245 demeure toutefois incluse dans les parties exclusives destinées à un usage commercial aux termes de la Déclaration de copropriété phase I. À l’heure actuelle, cette partie correspond aux lots 4 769 534 et 4 769 535.

[51]        En résumé, malgré la création de la Copropriété phase I, 1854 demeure propriétaire des lots sur lesquels sont aménagés une partie de la rue du Royaume, de la rue de l’Éden, de la 1^ère rue (ensuite désignée comme étant la rue Arc-en-ciel) et de la rue du Soleil (collectivement désignées les Rues exclues de la phase I), à savoir :

Rues exclues de la phase I	Lots du Cadastre du Québec, circonscription foncière de l’Assomption, suivant la désignation cadastrale actuelle
Rue du Royaume (partie)	4 861 872
Rue Royaume et de l’Éden (premier cercle)	4 861 870 et 4 861 871
Rues de l’Éden (partie et second cercle), de l’Arc-en-ciel et du Soleil	3 569 231

[52]        Il résulte de ce qui précède que, lors de la création de la copropriété, les Rues exclues de la phase I sont des rues privées, appartenant à 1854, chargée de les entretenir et de les déneiger, en sa qualité de propriétaire.

Déclaration de copropriété modifiée

[53]        Le 16 décembre 1996, le Syndicat signe une déclaration modificative de copropriété devant Me Guy Berthiaume, notaire, laquelle est inscrite au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de l’Assomption sous le numéro 522632 (la Déclaration de copropriété modifiée)[20].

[54]        La Déclaration de copropriété modifiée précise, notamment, que les parties privatives commerciales sont désormais composées des lots 2208, 2243 et 2244[21]. Les Rues exclues de la phase I, demeurent la propriété de 1854.

[55]        1854 intervient à la Déclaration de copropriété modifiée notamment afin de constituer, contre les parties privatives commerciales (lots 2208, 2243 et 2244) et en faveur des parties privatives résidentielles (lots 2191-2 à 57), une servitude perpétuelle par destination du propriétaire, permettant aux propriétaires des parties privatives résidentielles de la copropriété, d’accéder aux installations récréatives se trouvant sur les parties privatives commerciales[22].

[56]        L’article 5 de la Déclaration de copropriété modifiée oblige le propriétaire des parties commerciales, alors 1854, à alimenter en eau potable les parties privatives de la copropriété, à ses frais, et à entretenir, à ses frais, les canalisations d’eau et d’égout entre la conduite principale et le bâtiment principal.

[57]        L’article 6 de la Déclaration de copropriété modifiée prévoit l’obligation du propriétaire des parties privatives commerciales, à l’époque 1854, d’entretenir et de maintenir en bon état carrossable et de déneiger toutes les voies de circulation de la copropriété à ses frais, sans avoir l’obligation de déglacer ces voies.

Les promesses de vente et les règlements de municipalisation

Rue du Royaume (partie)

[58]        Le 1^er juillet 1997, 1854 signe une promesse de vente, en faveur de la Municipalité de Saint-Lin, concernant  la cession de la rue du Royaume (lots 62-8 et 62-9, partie) (Première promesse de vente)[23]. Elle prévoit les modalités suivantes :

2. Conditions

2.1 L’assiette du chemin est livrée dans l’état où elle se trouve lors de l’acceptation de la présente promesse par la MUNICIPALITÉ;

2.2 Seule la mise en vigueur d’un règlement municipal décrétant la municipalisation des rues décrites à l’Item « Désignation » mentionné précédemment constitue une acceptation suffisante de la présente promesse par la MUNICIPALITÉ.

2.3 Lorsque la présente promesse de vente est acceptée par la MUNICIPALITÉ, elle constitue un contrat liant juridiquement les parties et elle vaut titre de propriété en faveur de la MUNICIPALITÉ.

3. PROPRIÉTÉ

La MUNICIPALITÉ ne devient propriétaire de l’immeuble faisant l’objet de la présente promesse de vente, qu’à la date de son acceptation, l’OFFRANT reconnaissant à cette même date tradition et possession actuelle, au sens de l’article 1710 du Code civil du Québec.

4. RECONNAISSANCE DU DROIT DE PROPRIÉTÉ

Jusqu’à ce que la MUNICIPALITÉ ait mis en vigueur le règlement décrétant la municipalisation des rues, l’OFFRANT reconnaît que l’assiette des chemins à être visée par la présente promesse est privée et lui appartient.

L’OFFRANT s’engage à signer un acte de vente à la date fixée par la MUNICIPALITÉ ou à reconnaître tout droit que la MUNICIPALITÉ pourrait faire valoir relativement à cet immeuble.

[59]        Le 11 août 1997, la Municipalité de Saint-Lin adopte le règlement # 395 décrétant la municipalisation de certaines rues sur le territoire de la municipalité de Saint-Lin, dont la partie de rue du Royaume visée par la Promesse de vente (le Règlement 395)[24].

[60]        Suivant la désignation cadastrale en vigueur à l’heure actuelle, cette partie de la rue du Royaume correspond, à  toutes fins pratiques, au lot 4 861 472[25].

Rue de l’Éden

[61]        Le 1^er février 1998, 1854 signe une promesse de vente en faveur de la Municipalité de Saint-Lin concernant  la cession de la rue de l’Éden (lot 62-9, partie et 2209), la 1^ère rue (subséquemment désignée comme étant la rue Arc-en-ciel (lot 2246, partie) et la rue du Soleil (lot 2245 et lot 2246, partie) (la Deuxième promesse de vente)[26].

[62]        Elle prévoit, notamment, les conditions suivantes :

2. Conditions

2.1 L’assiette du chemin est livrée dans l’état où elle se trouve lors de l’acceptation de la présente promesse par la MUNICIPALITÉ;

2.2 Seule la mise en vigueur d’un règlement municipal décrétant la municipalisation des rues décrites à l’Item « Désignation » mentionné précédemment, constitue une acceptation suffisante de la présente promesse par la MUNICIPALITÉ.

2.3 Lorsque la présente promesse de vente est acceptée par la MUNICIPALITÉ, elle constitue un contrat liant juridiquement les parties et elle vaut titre de propriété en faveur de la MUNICIPALITÉ.

2.4 Les services d’aqueduc et/ou d’égout se situant à l’intérieur de l’Assiette du chemin demeurent la propriété de l’OFFRANT;

2.5 L’entretien et la réparation de l’assiette du chemin demeurent la responsabilité de l’OFFRANT;

2.6 Tant et aussi longtemps que la vocation de nudisme sera maintenue sur les lieux de l’OFFRANT, la MUNICIPALITÉ s’engage à ne procéder à aucun changement de quelque nature que ce soit sur l’Assiette du chemin tel que décrit à la clause « Désignation » et à n’avoir aucun droit d’entrer à son gré afin de procéder à l’entretien, réparation ou changement quelconque sur les lieux occupés par l’OFFRANT et/ou l’assiette du chemin.

3. PROPRIÉTÉ

La MUNICIPALITÉ ne devient propriétaire de l’immeuble faisant l’objet de la présente promesse de vente, qu’à la date de son acceptation, l’OFFRANT reconnaissant à cette même date tradition et possession actuelle, au sens de l’article 1710 du Code civil du Québec.

4. RECONNAISSANCE DU DROIT DE PROPRIÉTÉ

Jusqu’à ce que la MUNICIPALITÉ ait mis en vigueur le règlement décrétant la municipalisation des rues, l’OFFRANT reconnaît que l’assiette des chemins à être visée par la présente promesse est privée et lui appartient.

L’OFFRANT s’engage à signer un acte de vente à la date fixée par la MUNICIPALITÉ ou à reconnaître tout droit que la MUNICIPALITÉ pourrait faire valoir relativement à cet immeuble. Par contre, la MUNICIPALITÉ ne pourra faire valoir ses droits relativement à cet immeuble que lorsque l’OFFRANT en donnera l’autorisation écrite. D’ici là, l’accès à cet immeuble reste sous la responsabilité de l’Offrant.

[63]        Le 23 février 1998, la Municipalité de Saint-Lin adopte le règlement # 405 (résolution 124-02-98) décrétant la municipalisation de certaines rues sur le territoire de la municipalité, dont celles visées par la Deuxième promesse de vente (le Règlement 405)[27].

[64]        Plus particulièrement, l’article 1 du Règlement 405 prévoit que la municipalité est autorisée à procéder à l’acquisition des rues visées par la Deuxième promesse de vente.

[65]        Suivant la désignation cadastrale en vigueur à l’heure actuelle, cette partie de la rue de l’Éden correspond, à toutes fins pratiques, aux lots 3 569 231, 4 861 870 et 4 861 871[28].

[66]        Les Règlements 395 et 405 sont ensuite inscrits au Registre des actes d’accord, procès-verbaux de cours d’eau, ponts et chemins tenus par l’Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de l’Assomption[29].

[67]        Suite à l’adoption de ces Règlements, la Ville se charge d’entretenir les Rues exclues de la phase I, de les déneiger et d’installer les enseignes de signalisation requises[30].

Barrière d’accès

La barrière à réinstaller, aux termes de l’Ordonnance, se situe sur une partie du lot 62-9, devenue le lot 4 861 872, à la jonction des rues du Royaume (62-9) et de l’Éden (62-11)[31]. Elle était exploitée par les propriétaires des parties privatives commerciales.

Les assemblées des copropriétaires

[68]        Pour comprendre l’évolution des discussions, entre le Syndicat et la Ville, à l’égard de la municipalisation des Rues parties communes de la phase I, il est utile de reproduire les extraits pertinents des procès-verbaux de certaines assemblées des copropriétaires.

[69]        Afin d’alléger la lecture du jugement, ces extraits sont reproduits à l’Annexe 1 du jugement, pour en faire partie intégrante[32].

[70]        En résumé, l’on peut retenir des procès-verbaux de ces assemblées, qu’à compter de 2002, le Syndicat crée un comité d’études afin d’évaluer l’opportunité de remettre à la Ville les Rues parties communes de la phase I. L’une des préoccupations des copropriétaires concerne les coûts engendrés par leur entretien, particulièrement quant à la réfection du revêtement d’asphalte et des conduits d’égouts.

[71]        En 2004, lors d’une assemblée spéciale des quatre phases, les copropriétaires adoptent une résolution autorisant la cession des assiettes de l’ensemble des rues privées du Domaine de l’Éden en faveur de la Ville et de l’octroi d’une servitude en sa faveur, pour permettre la réalisation du pavage des celles-ci (la Résolution de 2004)[33].

[72]        Cette intention est réitérée lors d’assemblées subséquentes des Copropriétaires de la phase I, tenues les 25 septembre 2005, 11 juin 2006 et 3 juin 2007[34].

Résolutions municipales et règlement d’emprunt

[73]        Au cours des ans, différents services sont pris en charge par la Ville, au bénéfice ou à la demande des résidents du Domaine de l’Éden[35].

[74]        En février 2003, la Ville adopte le Règlement # 065-2003, décrétant des travaux pour l’assainissement des eaux usées et domestiques, provenant de secteurs résidentiels, dont le Domaine de l’Éden, et un règlement d’emprunt[36]. Depuis l’exécution de ces travaux, la Ville assure ces services auprès des résidents du domaine.

[75]        En juin 2004, plusieurs copropriétaires des quatre phases du Domaine de l’Éden signent une pétition demandant à la Ville d’entreprendre les procédures nécessaires pour que les rues du domaine soient asphaltées et qu’un montant annuel de 230 $ leur soit facturé durant une période de quinze (15) ans[37].

[76]        Le 29 août 2004, les copropriétaires des quatre phases adoptent une résolution autorisant la cession des assiettes des rues privées du Domaine de l’Éden à la Ville et l’octroi d’une servitude en sa faveur, pour permettre la réalisation du pavage de celles-ci[38].

[77]        Le 7 septembre 2004, suite à l’adoption par les copropriétaires de la Résolution de 2004, la Ville adopte un règlement d’emprunt au montant de 268 640 $, concernant la pose de béton bitumineux sur les rues du Domaine de l’Éden (le Règlement 116-2004)[39]. Le 15 octobre 2004, le ministère des Affaires municipales, du Sport et du Loisir approuve le Règlement 116-2004[40].

[78]        Le 29 septembre 2004, M. Gaston Levasseur, transmet une lettre à la Ville confirmant son intention de lui céder les rues privées du Domaine de l’Éden[41].

[79]        Le 25 octobre 2004, le conseil municipal de la Ville adopte la résolution 569-10-04 suivant laquelle la Ville accepte d’acquérir, pour la somme de 1 $, de Monsieur Levasseur, les rues privées décrites à la résolution, incluant les Rues parties communes de la phase I [42].

[80]        La Ville estime alors, à tort, que M. Levasseur, à titre de fondateur du Domaine de l’Éden, est propriétaire des rues situées dans les limites du domaine.

[81]        Le 20 décembre 2004, la Ville adopte une résolution afin de mandater M. Gilles Dupont, arpenteur-géomètre, pour qu’il procède à une description technique des rues du Domaine de l’Éden, en vue de leur acquisition par la Ville[43].

[82]        À l’été 2005, les travaux d’asphaltage, visés par le Règlement 116-2004, sont effectués par la Ville[44].

[83]        Le 8 août 2005, le conseil municipal adopte le Règlement 148-2005, modifiant la clause de taxation du Règlement 116-2004[45]. Ce règlement est approuvé par le ministère des Affaires municipales, du Sport et du Loisir.

[84]        Le 10 avril 2006, les présidents des phases I et IV écrivent à Monsieur Levasseur afin de l’informer des changements survenus au cours des ans dans les services devant être rendus aux termes des déclarations de copropriétés. Ils précisent[46] :

[…]

Troisièmement, les copropriétaires du Domaine de l’Éden, en collaboration avec vous et avec le propriétaire des parties commerciales, ont donné à la Ville de Saint-Lin-Laurentides, les rues de la copropriété et des rues du camping pour permettre l’asphaltage des rues. Comme ces rues appartiennent maintenant à la municipalité nous sommes d’avis qu’elle devrait les entretenir et en assumer le déneigement. En conséquence vous n’avez plus l’obligation de les entretenir…ni possiblement de les déneiger puisqu’il se peut que l’an prochain, les rues de la copropriété soient déneigées par la municipalité vous libérant ainsi de votre obligation dans ce secteur.

Nous avons déjà rencontré le maire, Monsieur André Auger, à cet effet l’automne dernier et une lettre signée des présidents partira sous peu, demandant à la Ville de Saint-Lin-Laurentides d’assumer le déneigement. Nous comprenons que nous serons taxés, comme dans le cas de la collecte des déchets, un service que la collectivité avait depuis 28 ans, mais que vous avez aussi décidé de ne plus assumer…!

À la lumière de ces faits, nous constatons que vous n’assumerez plus aucun des services indiqués dans cette convention…

[…]

[85]        Le même jour, les présidents des copropriétaires des quatre (4) phases du Domaine de l’Éden écrivent à la Ville dans les termes suivants[47] :

[…]

Lors de notre rencontre avec vous et les représentants du Domaine de l’Éden, nous avons abordé la question de l’entretien des rues et aussi la possibilité que la ville de Saint-Lin-Laurentides assume le déneigement, étant maintenant propriétaire de ces rues. Vous nous avez alors demandé de vous écrire une lettre pour vous en faire la demande.

Nous vous demandons donc, au nom des copropriétaires, d’assumer dorénavant le déneigement des rues du Domaine de l’Éden et ce, à partir de l’automne 2006. Nous comprenons que notre nouveau service sera taxé (environ 70 $). Compte tenu que nous partageons ces rues du Domaine de l’Éden avec le propriétaire de la partie commerciale M. Yvon Guay de même qu’avec Monsieur Gaston Levasseur propriétaire de la partie camping et aussi du secteur de La Playa, il serait important d’établir, en partenariat, une entente au niveau du devis de déneigement pour pouvoir ensuite en informer nos membres.

[…]

[86]        À compter de 2007, la Ville se charge de l’entretien et du déneigement des rues

[87]        du Domaine de l’Éden, incluant les Rues parties communes de la phase I[48]. Les copropriétaires d’immeubles imposables situés dans le Domaine de l’Éden, dont ceux de la phase I, sont assujettis à une taxe spéciale, d’une durée de quinze (15) ans, visant le remboursement de l’emprunt contracté pour les travaux d’asphaltage[49].

[88]        De nombreuses difficultés surviennent dans la préparation d’un plan de cadastre visant à identifier la désignation des rues privées transférées à la Ville, incluant les Rues parties communes de la phase I. Ce dossier traîne en longueur durant plusieurs années. Ainsi, aucun acte de vente n’intervient entre les copropriétaires du Domaine de l’Éden et la Ville pour constater la cession des rues du domaine.

[89]        En juin 2009, la Sûreté du Québec achemine aux copropriétaires du Domaine de l’Éden un avertissement intitulé « Circulation des véhicules et nudité dans le domaine de l’Éden », leur rappelant que suivant l’article 421.1 (6) du Code de la sécurité routière, nul ne peut conduire sur un chemin public avec une voiturette de golf et que l’article 174 du Code criminel, interdit pour toute personne d’être nue, sans excuse légitime, dans un endroit public ou sur un terrain privé à la vue du public[50].

[90]        Le 6 juillet 2009, une rencontre se tient entre certains représentants de la Ville, de la Sûreté du Québec et les présidents des quatre (4) phases du Domaine de l’Éden concernant la vocation du Domaine de l’Éden.

[91]        Les présidents conviennent de consulter leurs membres à ce sujet et d’évaluer s’ils souhaitent racheter l’emprunt contracté par la Ville pour l’asphaltage et rétablir le caractère privé des rues du Domaine de l’Éden.

[92]        Le 9 juillet 2009, les présidents des quatre (4) phases du Domaine de l’Éden cosignent une lettre adressée au maire Auger, ils écrivent notamment ce qui suit [51]:

[…]

Comme vous le savez, la ville de Saint-Lin a, en 1998 et 2004, adopté des résolutions visant la municipalisation des rues du Domaine de l’Éden. À ce jour, cependant, aucun transfert de propriété n’est intervenu entre la ville et les copropriétaires du Domaine de l’Éden. De même, de tout temps, les rues du Domaine de l’Éden sont demeurées fermées à l’usage du public.

[…]

Ainsi, la situation juridique des rues du Domaine de l’Éden demeure à être précisée. Pour notre part, nous sommes d’avis que les résolutions de la Ville ne peuvent faire échec à la vocation du site, tel que dûment prévu à la déclaration de copropriété qui grève ces terrains.

Néanmoins nous comprenons que la Ville est ouverte à considérer, pour les fins d’un règlement de cette affaire, une rétrocession des droits qu’elle aurait pu posséder sur les rues visées par les résolutions numéro 124-02-98 du 23 février 1998 et 569-10-04 du 25 octobre 2004 aux copropriétaires du Domaine de l’Éden.

Compte tenu de nos discussions à cet effet lors de notre rencontre du 6 juillet dernier, nous demandons à la Ville de Saint-Lin-Laurentides de considérer la possibilité de ce qui suit :

1.    Reconnaître la propriété des copropriétaires du Domaine de l’Éden sur les rues visées par les résolutions numéro 124-02-98 du 23 février 1998 et 569-10-04 du 25 octobre 2004;

2.    Rescinder les résolutions numéro 124-02-98 du 23 février 1998 et 569-10-04 du 25 octobre 2004 afin de rétrocéder tous les droits dont la ville pourrait prétendre à l’égard desdites rues.

En contrepartie de la demande, les copropriétaires du Domaine de l’Éden s’engageraient à assumer l’entretien, la réparation et le déneigement de ces rues pourvu que ces sommes soient déduites des taxes municipales s’y appliquant. Les copropriétaires du Domaine de l’Éden continueraient par ailleurs à assumer l’emprunt décrété par le Règlement 116-2004 du 7 septembre 2004 ou, après négociation avec la ville, à effectuer un remboursement intégral à la date convenue entre les parties.

En ce qui concerne l’enlèvement des déchets, les copropriétaires du Domaine de l’Éden ont à cœur la valorisation des matières recyclables. Dans ce contexte, si cela ne crée pas de problème au niveau de la police de la Sureté du Québec, les copropriétaires du Domaine de l’Éden apprécieraient maintenir les services de cueillette des déchets tel qu’effectués actuellement. Nous sommes ouverts à toute discussion en ce qui concerne ce service.

En dernier lieu, afin d’assurer un service adéquat des réseaux d’égouts municipaux, les copropriétaires du Domaine de l’Éden sont disposés à prévoir l’établissement de servitude d’entretien et de réparation de ces infrastructures, le tout selon les paramètres propices au maintien de la vocation.

[…]

[93]        La lettre conclut qu’il est difficile de faire des recommandations à l’assemblée des copropriétaires sans obtenir, au préalable, la position de la Ville quant à la proposition formulée. Elle demeure sans suite.

[94]        Le 23 novembre 2009, le conseil municipal de la Ville adopte une résolution à l’intention de chacun des présidents des quatre phases du Domaine de l’Éden, leur demandant de procéder au vote de leurs membres, concernant la vocation du site et le rachat du règlement d’emprunt pour l’asphaltage des rues (la Résolution 685-11-09)[52]. Le texte de cette résolution est tel que suit :

Le conseil municipal de la ville de Saint-Lin-Laurentides demande à chacun des présidents des Syndicats des copropriétaires du Domaine de l’Éden phase I à IV de se réunir et de procéder au vote d’informer la ville de Saint-Lin-Laurentides au plus tard le 15 février 2010 concernant les points suivants :

- quelle sera la vocation du site du Domaine de l’Éden, vocation nudiste ou textile?

- désirez-vous procéder au paiement comptant du règlement d’emprunt concernant l’asphaltage des rues?

Ces informations seront transmises par le conseil municipal au conseiller juridique de la ville de Saint-Lin-Laurentides en vue d’une décision adéquate.

[95]        En mai 2010, la Ville transmet une lettre aux présidents de chacune des phases, les informant de la résolution 685-11-09 et leur demandant de convoquer une assemblée de leurs membres afin de lui faire part de leur position, quant à la vocation du Domaine de l’Éden et à l’emprunt contracté suivant le Règlement 116-2004[53].

[96]        Le 2 juin 2010, elle leur achemine l’opinion obtenue auprès de ses avocats quant aux questions formulées dans leur lettre du 6 juillet 2009, les informant ainsi[54] :

Dans l’éventualité d’un rachat du réseau routier par les syndicats des copropriétaires, la Ville pourrait-elle facturer le coût de cette acquisition par le truchement du compte de taxes municipales.

La réponse à cette question est NON.

[…]

Vous m’avez également demandé s’il est possible que le projet éventuel de racheter les rues soit bloqué par le fait que quelques propriétaires s’objecteraient à une telle rétrocession.

En supposant que la Ville puisse légalement céder les rues, il faudrait déterminer de quelle façon cette transaction serait finalisée, de façon à ne pas spolier certains contribuables de leurs droits.

[…]

Je porte à votre attention qu’en ce qui concerne la règlementation d’urbanisme en particulier, les droits des propriétaires immobiliers sont beaucoup mieux protégés lorsqu’il s’agit de rues publiques que privées, la règlementation d’urbanisme faisant des distinctions importantes à ce propos.

De plus, l’entretien du réseau routier et le déneigement n’est pas réglé de la même façon entre le réseau public et le réseau privé.

[…]

[97]        Le 11 juin 2010, les représentants du Syndicat réitèrent les questions formulées dans leur lettre de juillet 2009 et pressent la Ville de leur fournir des réponses à leur questionnement afin de pouvoir convoquer une assemblée de leurs membres[55].

[98]        Le 20 juin 2010, le président de la phase IV informe la Ville du refus de ses membres de racheter les rues de la copropriété et de payer pour le coût de l’emprunt contracté suivant le Règlement 116-2004. Les présidents des deux autres phases ne donnent pas suite à la Résolution 685-11-09.

[99]        Le 21 juin 2010, la Ville adopte une résolution confirmant qu’elle maintient le caractère public des rues du Domaine de l’Éden (la Résolution 387-06-10). Le 9 août 2010, une seconde résolution est adoptée afin de préciser la formulation du texte de la résolution du 21 juin 2010 (la Résolution 443-08-10)[56].

[100]     Suite à l’adoption de ces résolutions, le 30 août 2010, les présidents des quatre phases du Domaine de l’Éden transmettent une lettre conjointe, adressée au maire de la Ville, lui demandant de procéder aux mesures nécessaires pour régulariser la situation, quant à la municipalisation des rues du Domaine de l’Éden[57].

[101]     Le 1^er novembre 2010, la Ville les informe que le dossier est dans les mains des avocats de la Ville afin d’éclaircir les titres de propriété[58].

[102]     Trois ans plus tard, soit le 25 juin 2013, la Ville adopte une résolution visant à mandater de nouveau M. Gilles Dupont, arpenteur-géomètre, pour qu’il procède à une description technique des rues du Domaine de l’Éden, pour leur municipalisation[59].

Schéma d’aménagement MRC de Montcalm.

[103]     Le Schéma d’aménagement révisé de la MRC Montcalm, initialement entré en vigueur le 8 mai 2009 et révisé en date du 20 juillet 2010, reconnaît le statut particulier du Domaine de l’Éden, dans les termes suivants[60] :

b) L’aire résidentielle spéciale

L’aire résidentielle spéciale a été prévue afin de reconnaître la spécificité du « Domaine de l’Éden » situé dans Saint-Lin-Laurentides, celui-ci est structuré en club récréatif privé où les membres prônent la vie au grand air dans un état de complète nudité. Toutes les activités sont pratiquées à l’intérieur d’un site clôturé et l’accès est contrôlé par une guérite.

Dans cette aire, les usages suivants sont autorisés :

·         Les usages résidentiels de très faible densité;

·         Les usages commerciaux et de services de première nécessité, les usages commerciaux de détail, de restauration et uniquement les usages suivants : dépanneur, restaurateur et bar, bureau administratif;

·         Les usages récréatifs extensifs et intensifs et uniquement les usages suivants : camping et caravaning, piscine et spa, golf miniature, tennis, lac, piste de patins à roues alignés.

Rénovation cadastrale et rôle d’évaluation foncière

[104]     Suite à la rénovation cadastrale survenue en 2008[61] :

-     La portion de la rue du Royaume, visée par le Règlement 395 se situe sur une partie du lot 4 861 872 du Cadastre du Québec.

-     la portion de la rue de l’Éden visée par le Règlement 405, la rue Arc-en-ciel (aussi appelée 1^ière rue) et une portion de la rue du Soleil, se situe sur une partie du lot 4 861 872 et sur les lots 4 861 870, 4 861 871 et 3 569 231 du Cadastre de Québec.

[105]     La Ville est identifiée, à titre de propriétaire de ces lots, au rôle d’évaluation foncière triennal, pour les exercices 2013 à 2015[62].

Règlement de zonage

[106]     Selon le règlement de zonage de la Ville, seuls les lots 4 333 142 et 3 570 068, situés dans la partie privative commerciale du Domaine de l’Éden, bénéficient d’un zonage autorisant l’usage naturiste[63].

Les procédures entreprises

[107]     Le 5 janvier 2015, le Jugement de 2015 est rendu. Le ou vers le 6 janvier 2015, il est porté à la connaissance des représentants de la Ville[64]. L’avis de jugement est émis le 12 janvier 2015.

[108]     Le 26 janvier 2015, Gestion Chesnel porte le Jugement de 2015 en appel. Le 17 avril 2015, le sursis de l’exécution du Jugement de 2015 est accordé[65].

[109]     Le 9 avril 2015, la Ville dépose sa Demande en rétractation partielle, à la demande d’un tiers, du Jugement de 2015.

[110]     Le 20 avril 2015, la Cour d’appel accueille l’intervention de la Ville dans l’instance en appel. Le 5 octobre 2015, le dossier d’appel est suspendu jusqu’à ce qu’un jugement final soit rendu sur la Demande en rétractation. Le 12 janvier 2018, l’inscription en appel du Jugement de 2015 logée par Gestion Chesnel est rejetée, suite à son défaut de se constituer un nouveau procureur.

2.            LES QUESTIONS EN LITIGE

[111]     Les questions suivantes doivent être décidées pour résoudre les différends soumis au Tribunal par les parties :

1.    La Demande en rétractation de la Ville est-elle recevable ?

2.    Les Rues exclues de la phase I appartiennent-elles à Ville, par cession, dédicace ou prescription ?

3.    Les Rues parties communes de la phase I appartiennent-elles à Ville,  par dédicace ou prescription ?

4.    Y-a-t-il lieu de déclarer nuls, ou inopposables au Syndicat, les Règlements 395 et 405 ainsi que les résolutions 373-08-97, 124-02-98, 569-10-04, 443-08-10 et 387-06-10 ?

5.    Y-a-t-il lieu de rétracter, partiellement, le Jugement de 2015, en ce qui a trait à l’Ordonnance ?

6.    Y-a-t-il lieu d’ordonner à la Ville de rembourser les honoraires extrajudiciaires encourus par le Syndicat ?

3.            L’ANALYSE

1.    La Demande en rétractation de la Ville est-elle recevable ?

[112]     L’article 349 Code de procédure civile (C.p.c.), entré en vigueur le 1^er janvier 2016, prévoit que la rétractation à la demande d’un tiers, dont les intérêts sont touchés par le jugement rendu dans une instance où elle n’est pas appelée, doit être introduite dans les six mois de la connaissance du jugement.

[113]     L’article 499 de l’ancien Code de procédure civile (A.C.p.c.), en vigueur jusqu’au 31 décembre 2015, ne prévoit pas de délai à l’intérieur duquel la rétractation à la demande d’un tiers doit être introduite.

[114]     En l’espèce, un délai d’environ trois mois s’est écoulé entre le moment où la Ville a pris connaissance du jugement, au début du mois de janvier 2015, et l’introduction, au début du mois d’avril 2015, de la demande en rétractation.

[115]     Le délai d’introduction de la Demande en rétractation ne justifie pas, à lui seul, son rejet.

[116]     Le Syndicat soutient que la Ville avait connaissance, depuis leur introduction en 2012, des procédures engagées entre le Syndicat et Chesnel. Par conséquent, elle n’est pas un véritable tiers au sens de ces articles et est forclose de contester le Jugement de 2015, par voie de rétractation.

[117]     Le Syndicat explique que la Ville avait tout le loisir d’intervenir dans le litige engagé avec Gestion Chesnel alors que les procédures se déroulaient à sa pleine connaissance.

[118]     Plus particulièrement, le Syndicat souligne qu’en mai 2012, le maire a souscrit une déclaration sous serment à l’appui de la position de Gestion Chesnel[66]. En juin 2012, il a été interrogé hors Cour, en sa qualité de maire de la Ville depuis une quarantaine d’années, sur l’ensemble des faits exposés dans la demande introductive d’instance du Syndicat.

[119]     Même si le Tribunal devait conclure, qu’en raison de l’implication du maire, la Ville avait connaissance des procédures engagées entre le Syndicat et Gestion Chesnel, une telle connaissance des procédures ne fait pas de la Ville une partie aux procédures engagées.

[120]     Il résulte de ce qui précède, que la Ville n’était pas partie aux procédures. La connaissance de leur existence par le maire Auger, ne change pas ce constat. Ainsi, la Ville est un tiers au sens des articles 349 C.p.c. et 499 A.C.p.c.

[121]     Le Syndicat ajoute que la Ville, même si elle est un tiers au litige, n’a pas l’intérêt requis pour introduire une demande de rétractation.

[122]     Le Syndicat n’a pas appelé la Ville, comme partie à l’instance, puisque les ordonnances recherchées visaient à obtenir le respect, par Gestion Chesnel, des obligations lui incombant en vertu de la Déclaration de copropriété, incluant celle de réinstaller la barrière visée par l’Ordonnance.

[123]     Par ailleurs, suivant la position de la Ville, la barrière devant être réinstallée aux termes de l’Ordonnance, se situerait dans l’emprise d’un lot lui appartenant et ne faisant pas partie de la copropriété du Domaine de l’Éden. Ces faits n’ont pas été mis en preuve devant la juge ayant rendu le Jugement de 2015, bien qu’ils aient une incidence directe sur la possibilité d’exécuter l’Ordonnance[67].

[124]     La résolution autorisant l’introduction de la Demande en rétractation a été adoptée par la Ville le 31 mars 2015[68]. Les conclusions recherchées par la Ville, à l’égard de la propriété des lots en litige et leur effet sur la nature exécutoire de l’Ordonnance, démontrent clairement son intérêt à agir.

[125]     Le Tribunal conclut que la Demande en rétractation de la Ville est recevable.

2.    Les Rues exclues de la phase I appartiennent-elles à Ville, par cession, dédicace ou prescription cession ?

[126]     La Ville soutient avoir acquis la propriété des lots sur lesquels les Rues exclues de la phase I sont aménagées, par actes de vente ou, subsidiairement, par dédicace ou prescription acquisitive décennale.

[127]     Le Syndicat plaide être demeuré propriétaire de ces lots[69]. Il oppose que l’absence de publication des actes de vente invoqués par la Ville, les rend inopposables à son endroit. Le Syndicat ajoute que les critères de l’acquisition, par dédicace ou prescription, ne sont pas satisfaits.

[128]     Le Tribunal abordera les trois arguments soulevés : le transfert de propriété, la dédicace et la prescription acquisitive décennale.

Le transfert de propriété

Principes applicables

[129]     Suivant l’article 1710 du Code civil du Québec (C.c.Q.), l’acceptation d’une promesse de vente, accompagnée de délivrance et possession, équivaut à vente:

Art. 1710. La promesse de vente accompagnée de délivrance et possession actuelle équivaut à vente.

[130]     La vente d’un immeuble est opposable aux tiers, ayant acquis des droits sur le même immeuble, dans la mesure où elle est publiée au registre foncier approprié:

Art. 1455. Le transfert d’un droit réel portant sur un bien immeuble n’est opposable aux tiers que suivant les règles relatives à la publicité des droits.

Art. 2941. La publicité des droits les rend opposables aux tiers, établit leur rang et, lorsque la loi le prévoit, leur donne effet.

Entre les parties, les droits produisent leurs effets, encore qu’ils ne soient pas publiés, sauf disposition expresse de la loi.

[131]     Dans Les investissements Monit inc. c. Succession de feu Bigras, la Cour d’appel explique que ces dispositions du Code civil trouvent leur application uniquement en cas de concours entre droits opposés ou rivaux affectant un même immeuble[70]:

[78] Si la publication d’un droit le rend opposable aux tiers, cela ne signifie pas qu’il ne peut plus l’être autrement. L’inscription d’un droit au registre foncier, nous dit l’article 2944 C.c.Q., n’emporte qu’une présomption simple de ce droit :

2944. L’inscription d’un droit sur le registre des droits personnels et réels mobiliers ou sur le registre foncier emporte, à l’égard de tous, présomption simple de l’existence de ce droit.

2944. Registration of a right in the register of personal and movable real rights or the land register entails, as against all persons, a simple presumption of the existence of that right.

[79]        Le professeur Normand abonde en ce sens :

À la présomption de connaissance des droits réels, la loi ajoute une présomption d’existence des droits inscrits au registre foncier (2944 C.c.Q.). Jusqu’à preuve du contraire, les énonciations qui se trouvent dans le registre foncier sont considérées vraies. Cette présomption quant à l’exactitude des énonciations est simple (2847 al. 2 C.c.Q.).

[…]

Le régime de la publicité foncière, malgré les avantages qu’il présente, n’a pas pour effet de prouver l’existence d’un droit. Une personne ne saurait prendre appui sur la publication d’un acte de vente pour établir la preuve qu’elle est propriétaire d’un immeuble. En principe, tous les actes qui forment la chaîne des titres d’un immeuble doivent être examinés en vertu de la règle suivant laquelle « Nul ne peut céder à autrui plus de droits qu’il n’en a lui-même » (Nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet). Toutefois, la prescription acquisitive (infra : chapitre 13), qui accorde des effets importants à la possession, permet de limiter les examens de titres dans le temps et de prouver, compte tenu des effets limités de la publicité foncière, l’existence d’un titre de manière irrévocable.

[80]       Ainsi, même en l’absence d’une publication de son titre de propriété, Monit demeurait en droit d’en faire la preuve et de l’opposer à Bigras. L’absence de publication n’aurait été conséquente que si un tiers avait acquis la propriété du lot 1 165 905 (ancien lot 215-174) de Belmont et avait fait publier son droit ou son titre avant Monit, l’article 2946 C.c.Q, disposant que de deux acquéreurs d’un immeuble tenant leur titre du même auteur, le droit est acquis à celui qui publie son droit le premier :

2946. De deux acquéreurs d’un immeuble qui tiennent leur titre du même auteur, le droit est acquis à celui qui, le premier, publie son droit.

2946. Where two acquirers of an immovable hold their title from the same predecessor in title, the right is acquired by the acquirer who first publishes his right.

[81]        Dit autrement, l’absence de publication n’aurait été conséquente qu’en cas de concours entre des droits opposés sur un même immeuble :

[9]        Les défenderesses invoquent les dispositions du Code civil portant sur la Publicité des droits  et soutiennent que l'acte sous seing privé allégué par Iberville leur est inopposable. Pour cette raison, l'amendement ne devrait pas être permis, car d'aucune utilité.

[10]      Le Tribunal n'est pas d'accord.  En premier lieu, il est bon de rappeler qu'entre les parties le transfert de propriété résultant d'un acte sous seing privé produit tous ses effets. Ensuite, ces dispositions du Code civil trouvent leur application uniquement en cas de concours entre droits opposés ou rivaux affectant un même immeuble (Chaput c Hébert, [1932] 53 C.B.R. 47, p. 52-53).

[82]        Tel n’est pas le cas en l’espèce.

[83]   En somme, j’estime que la juge ne pouvait conclure que faute d’avoir fait publier son titre de propriété, Monit ne pouvait plus prétendre y avoir droit. Au vu de la preuve, la juge ne pouvait nier son titre de propriété.

[Références omises. Le Tribunal souligne]

Analyse et décision

[132]     Lors de la création de la Copropriété phase I, 1854 demeure propriétaire des lots sur lesquels sont aménagés les Rues exclues de la phase I, à savoir^[71] :

Rues exclues de la phase I	Lots du Cadastre du Québec, circonscription foncière de l’Assomption, suivant la désignation cadastrale actuelle
Rue du Royaume (partie)	4 861 872*
Rue Royaume et de l’Éden (premier cercle)	4 861 870 et 4 861 871
Rues de l’Éden (partie et second cercle), de l’Arc-en-ciel et du Soleil	3 569 231
* La Ville revendique la propriété du lot complet alors que le Syndicat revendique une partie de 38 mètres seulement.

[133]     Ces lots n’ont jamais fait partie de la Copropriété phase I. Ils n’ont pas été cédés ou autrement transférés par 1854 aux copropriétaires de la phase I ou au Syndicat. En conséquence, le droit de propriété allégué par le Syndicat, à l’égard de ces lots, n’est pas appuyé par la preuve. Le Syndicat ou les copropriétaires de la phase I n’ont jamais bénéficié d’un titre de propriété sur ces lots.

[134]     Les faits démontrent plutôt que, suite à la création de la Copropriété phase I, les lots sur lesquels les Rues exclues de la phase I sont aménagées sont demeurés la propriété de 1854 et celle-ci ne les a jamais cédés en faveur de la Copropriété phase I ou des phases subséquentes de la copropriété du Domaine de l’Éden.

[135]     En 1997 et 1998, aux termes de la Première promesse de vente et de la Deuxième promesse de vente, 1854 promet de vendre à la Ville les lots sur lesquels les Rues exclues de la phase I sont aménagées^[72].

[136]     La Ville adopte ensuite les Règlements de municipalisation 395 et 405^[73].  Ces Règlements sont inscrits au Registre des actes d’accord, procès-verbaux de cours d’eau, ponts et chemins tenus par l’Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de l’Assomption^[74].

[137]     La Ville se charge ensuite d’entretenir, de déneiger et d’installer les enseignes de signalisation requises sur les rues visées par ces Promesses et Règlements^[75].

[138]     À l’assemblée générale annuelle des copropriétaires de la phase I, tenue le 24 juin 2000, M. Gaston Levasseur[76] informe l’assemblée de la manière suivante[77]:

9.7 ASPHALTE

Gaston Levasseur informe l’assemblée qu’il y aura pose d’asphalte à l’automne à l’intérieur du Domaine à partir de la barrière jusqu’à la 1^ère rue, étant donné que le blvd de l’Éden à partir de la barrière jusqu’à la 1^ère rue appartient à la municipalité le coût de l’asphalte sera rajouté sur le compte de taxes de tous les résidents.

Il rajoute que les rues qui appartiennent à la copropriété seront asphaltées seulement si accepté par 50 % plus 1 et que le vote se fera par rue et non par phase. Une assemblée se tiendra à l’automne 2000. Normand Sinclair appuyé par Gilles Masson propose d’accepter le pavage de la barrière à la 1^ière rue.

Adopté à l’unanimité.

[139]     Lors de la rénovation cadastrale de 2008, la Ville apparaît comme propriétaire inscrit aux index aux immeubles du registre foncier de la circonscription foncière de l’Assomption, des lots sur lesquels les Rues exclues de la phase I, plus particulièrement^[78] :

-       La portion de la rue du Royaume, visée par le Règlement 395 se situe sur une partie du lot 4 861 872 du Cadastre du Québec, circonscription foncière de l’Assomption.

-       la portion de la rue de l’Éden visée par le Règlement 405, la rue Arc-en-ciel (aussi appelée 1^ière rue) et une portion de la rue du Soleil, se situent sur une partie du lot 4 861 872 et sur les lots 4 861 870, 4 861 871 et 3 569 231 du Cadastre de Québec.

[140]     La Ville est aussi identifiée, à titre de propriétaire de ces lots, au rôle d’évaluation foncière triennal, pour les exercices 2013 à 2015^[79].

[141]     Le Syndic à la faillite de 1854 ne considère pas que ces lots font partie du patrimoine de 1854^[80].

[142]     Aux termes des Promesses de vente, l’adoption des Règlements de municipalisation 395 et 405 constitue « une acceptation suffisante »  des Promesses par la Ville, équivalant à tradition et possession actuelle, au sens de l’article 1710 C.c.Q.^[81].

[143]     Bien qu’aux termes des promesses 1854 s’engage à signer un acte de vente, à la demande de la Ville, le transfert du droit de propriété des lots visés survient néanmoins lors de la mise en vigueur des Règlements de municipalisation.

[144]     Le Syndicat oppose qu’il est un tiers à ces ventes. En l’absence d’un acte de vente dûment publié au registre foncier, elles ne lui sont pas opposables^[82].

[145]     Cet argument ne saurait venir en aide au Syndicat puisqu’il n’a pas réussi à démontrer qu’il possédait un droit opposé sur les mêmes lots^[83]. En conséquence, la Ville peut prouver l’existence de son titre de propriété, même en l’absence de publication, et l’opposer au Syndicat.

[146]     Il résulte de ce qui précède, qu’à compter de 1997, les rues visées par la Première promesse de vente, et de 1998, les rues visées par la Deuxième promesse de vente, appartiennent à la Ville et deviennent publiques.

[147]     Le Tribunal conclut que la Ville est propriétaire des lots 4 861 870, 4 861 871, 4 861 872 et 3 569 231 du Cadastre du Québec, circonscription foncière de l’Assomption et la déclarera propriétaire de ces lots.

La dédicace et la prescription acquisitive

[148]     Considérant la décision du Tribunal confirmant l’existence d’un titre de propriété en faveur de la Ville, il n’est pas nécessaire de traiter des arguments de dédicace et de prescription acquisitive à l’égard des lots sur lesquels sont aménagées les Rues exclues de la phase I.

3.    Les Rues parties communes de la phase I appartiennent-elles à Ville, par dédicace ou prescription ?

[149]     Le Syndicat soutient être propriétaire des lots sur lesquels les Rues parties communes de la phase I ont été aménagées[84].

[150]     La Ville soutient en avoir acquis la propriété par dédicace ou prescription acquisitive décennale.

[151]     Le Syndicat lui oppose que les critères permettant l’acquisition d’un immeuble, par dédicace ou prescription, ne sont pas satisfaits.

[152]     Les lots sur lesquels les Rues parties communes de la phase I ont été aménagées sont les suivants:

Rues parties communes de la phase I	Lots du Cadastre du Québec, circonscription foncière de l’Assomption
Rues de l’Éden (partie après le second cercle)	3 569 228
Futur tracé rue du Soleil (ou de l’Arc-en-ciel) (parties du demi-cercle)*	4 472 332 et 4 472 333 (partie de 33.39 mètres)
Futur tracé rue du Soleil ou de l’Arc-en-ciel (parties du demi-cercle) **	4 769 534 et 4 769 535
Rue du Paradis	3 570 471** et ***, 4 268 613 et 4 268 612
Rue de La Playa	4 268 599
Rue du Mirage	4 268 681 et 4 268 685
Rue de la Féérie	4 268 672
Rue de la Fantaisie	4 268 675
*Cette partie de la rue du Soleil (ou de l’Arc-en-ciel selon DR-11 Complément) compose un tracé projeté pour laquelle la Ville ne revendique pas de droit de propriété. Le lot 4 472 332 (alors 3 569 230 partie) a été vendu le 13 novembre 2008 à M. Jacques Charland et Mme Francine Payant. **Ces trois lots (4 769 534, 4 769 535 et 3 570 471) ont été identifiés, par le Syndic à la faillite de 1854, comme étant la propriété de 1854. Les parties ont déposé une admission à l’audience voulant que si le Tribunal détermine que 1854 est propriétaire de ces lots, le Syndic réalisera cet actif suivant le processus prévu à la Loi. *** Le titre de propriété du lot 3 570 471 a fait l’objet d’un jugement par défaut, rendu le 30 mars 2017, en faveur du Syndicat à l’encontre de 1854, dans le dossier 705-17-005307-135 et d’une demande en rétractation de la Ville. Ce dossier est actuellement suspendu, dans l’attente du présent jugement.

[153]     D’entrée de jeu, le Tribunal exclut les lots suivants :

-       le lot 4 472 332 (futur tracé de la rue du Soleil), puisque le 13 novembre 2008 ce lot a été vendu à M. Jacques Charland et Mme Francine Payant et ces derniers ne sont pas partis à l’instance. En conséquence, le Tribunal ne décidera pas du droit de propriété recherché par le Syndicat sur ce lot;

-       le lot 4 472 333 (futur tracé de la rue du Soleil, partie de 33.39 mètres), puisqu’il appartient à 1854 et que la preuve administrée par le Syndicat ne démontre pas qu’il bénéficie d’un titre de propriété à son endroit ou a posé de gestes permettant de conclure qu’il a possédé ce lot, pendant dix ans, de manière « paisible, continue, publique et non équivoque » (art. 922 C.c.Q.). La Ville ne réclame pas de titre à l’égard de cette partie de lot.

-       les lots 4 769 534 et 4 769 535 (futur tracé de la rue du Soleil, ou de l’Arc-en-ciel selon DR-11 Complément, partie du demi-cercle), puisqu’ils appartiennent à 1854. Ils n’ont pas été cédés ou autrement aliénés, et n’ont pas fait l’objet d’une dédicace ou d’une prescription acquisitive, en faveur du Syndicat ou de la Ville[85];

-       le lot 3 570 471 (partie de la rue du Paradis permettant d’accéder aux terrains de tennis) Cadastre du Québec, circonscription foncière de l’Assomption, puisqu’il fait l’objet d’un jugement par défaut rendu en faveur du Syndicat dans une autre instance. Il ne revient pas au Tribunal de statuer sur les droits des parties à son endroit[86];

[154]     En conséquence, le Tribunal analysera le titre de propriété allégué par le Syndicat, ainsi que les arguments de dédicace et de prescription acquisitive décennale soulevés par la Ville, uniquement en ce qui a trait aux lots suivants (les Lots des parties communes):

Rues parties communes de la phase I	Lots du Cadastre du Québec, circonscription foncière de l’Assomption
Rues de l’Éden (partie après le second cercle)	3 569 228
Rue du Paradis	4 268 613 et 4 268 612
Rue de La Playa	4 268 599
Rue du Mirage	4 268 681 et 4 268 685
Rue de la Féérie	4 268 672
Rue de la Fantaisie	4 268 675

Le titre du Syndicat

[155]     La copropriété divise de la phase I du Domaine de l’Éden fut établie avant l’entrée en vigueur du Code civil du Québec, le 1^er janvier 1994. L’article 53 de la Loi sur l’application de la réforme du Code civil prévoit ce qui suit[87] :

53. La copropriété divise d’un immeuble établie avant le 1er janvier 1994 est régie par la loi nouvelle.

La stipulation de la déclaration de copropriété qui pose la règle de l’unanimité pour les décisions visant à changer la destination de l’immeuble est toutefois maintenue, malgré l’article 1101 du nouveau code.

Est également maintenue, malgré l’article 1064 du nouveau code, la stipulation de la déclaration de copropriété qui fixe la contribution aux charges résultant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble suivant les dimensions de la partie privative de chaque fraction

[156]     Il est acquis au débat que les Lots des parties communes proviennent du remplacement du lot 2191-1, par différents lots[88]. Ils sont compris dans les parties communes créées suivant la Déclaration de copropriété initiale, affectés à l’usage de tous les copropriétaires de la phase I et destinés à servir comme voie de circulation[89].

[157]     La Déclaration de copropriété initiale prévoit que chaque propriétaire d’une fraction privative est également propriétaire indivis de 1/59 des parties communes[90].

[158]     L’article 77 de la Déclaration de copropriété initiale précise que les actes d’aliénation partielle des parties communes ne peuvent être pris que par le vote de la moitié des copropriétaires ou de leurs mandataires, représentant au moins les trois quarts des voix[91]. Par ailleurs, le vote unanime est requis pour décider de l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble[92].

[159]     Le Syndicat soutient qu’en l’espèce, le vote unanime des copropriétaires est requis pour vendre ou consentir à la cession, par dédicace, des Lots des parties communes à la Ville, puisque le caractère public des rues emporte un changement dans la destination de la copropriété en lui faisant perdre sa vocation naturiste.

[160]     Le Syndicat souligne que le vote unanime des copropriétaires n’a jamais été obtenu pour autoriser l’aliénation des Lots des parties communes, en faveur de la Ville. En conséquence, il conclut que les Lots des parties communes lui appartiennent et demande au Tribunal de le déclarer propriétaire.

[161]     En pratique, le Tribunal comprend de cette demande, que le Syndicat cherche à faire déclarer que les Lots des parties communes appartiennent, en indivision, à chaque copropriétaire de la phase I du Domaine de l’Éden, à raison de 1/59 pour chaque fraction des parties privatives[93].

[162]     La Ville n’invoque pas que les copropriétaires ont valablement aliéné, en sa faveur, les Lots des parties communes. Elle soutient les avoir acquis par dédicace ou subsidiairement par prescription acquisitive décennale.

La dédicace

Principes applicables

[163]     La dédicace comporte deux éléments essentiels « […] à savoir la volonté du propriétaire de céder à titre gratuit son terrain à l’usage du public et l’acceptation de ce terrain par la Municipalité »[94]. Ces éléments peuvent être explicites ou implicites, auquel cas ils résultent des « faits qui indiquent l’intention du propriétaire d’affecter son terrain à un chemin ou une rue »[95] et de ceux qui indiquent l’acceptation de la municipalité »[96].

Analyse et décision

[164]     Le fardeau de preuve repose sur la Ville. Elle doit démontrer que les copropriétaires des parties privatives et commerciales du Domaine de l’Éden, par leurs agissements, lui ont volontairement cédé, à titre gratuit et à l’usage du public, les droits indivis qu’ils possédaient dans les Lots des parties communes, et son acceptation. 

[165]     Le Tribunal estime, avec égards pour la position contraire, que la Ville a satisfait son fardeau de preuve et démontré qu’en 2004, les copropriétaires de la phase I du Domaine de l’Éden lui ont volontairement cédé,  à titre gratuit et à l’usage du public, les Lots de la partie commune. L’acceptation de la Ville est acquise au débat.

[166]     Le Tribunal retient les éléments suivants démontrant, de manière explicite et implicite, la volonté non équivoque du copropriétaire de la partie privative commerciale (1854) et des copropriétaires des parties privatives résidentielles, de céder les Lots de la partie commune à la Ville, à titre gratuit et à l’usage du public:

-       À compter de 2002, le Syndicat crée, par vote unanime, un comité d’études afin d’évaluer l’opportunité de remettre à la Ville les Rues parties communes de la phase I. L’une des préoccupations des copropriétaires concerne les coûts engendrés par leur entretien, particulièrement quant à la réfection du revêtement d’asphalte et des conduits d’égouts[97];

-       En février 2003, la Ville adopte le Règlement # 065-2003, décrétant des travaux pour l’assainissement des eaux usées et domestiques, provenant de secteurs résidentiels, dont le Domaine de l’Éden, et un règlement d’emprunt[98]. Depuis l’exécution de ces travaux, la Ville assure ces services auprès des résidents du domaine.

-       En juin 2004, plusieurs copropriétaires des quatre phases du Domaine de l’Éden signent une pétition demandant à la Ville d’entreprendre les procédures nécessaires pour que les rues du domaine soient asphaltées, incluant les rues situées sur Lots de la partie commune, et à ce qu’un montant annuel de 230 $ leur soit facturé durant une période de quinze (15) ans[99].

-       Le 29 août 2004, les copropriétaires des quatre phases adoptent une résolution autorisant la cession des assiettes des rues privées du Domaine de l’Éden à la Ville et l’octroi d’une servitude en sa faveur, pour permettre la réalisation du pavage de celles-ci. Un seul copropriétaire de la phase I vote à l’encontre de la résolution et les 106 autres copropriétaires, présents ou représentés, votent en sa faveur[100];

-       Le 7 septembre 2004, suite à l’adoption par les copropriétaires de la Résolution de 2004, la Ville adopte un règlement d’emprunt au montant de 268 640 $, concernant la pose de béton bitumineux sur les rues du Domaine de l’Éden (le Règlement 116-2004)[101]. Le 15 octobre 2004, le ministère des Affaires municipales, du Sport et du loisir approuve le Règlement 116-2004[102];

-       Le 29 septembre 2004, M. Gaston Levasseur, agissant pour le Domaine de l’Éden, transmet une lettre à la Ville confirmant son intention de lui céder les rues privées du Domaine de l’Éden[103];

-       Le 25 octobre 2004, le conseil municipal de la Ville adopte la résolution 569-10-04 suivant laquelle la Ville accepte d’acquérir, pour la somme de 1 $, de Monsieur Levasseur, les rues privées décrites à la résolution, incluant les rues situées sur les Lots des parties communes[104];

-       Le 20 décembre 2004, la Ville adopte une résolution afin de mandater M. Gilles Dupont,  arpenteur-géomètre, pour qu’il procède à une description technique des rues du Domaine de l’Éden, en vue de leur acquisition par la Ville[105];

-       À l’été 2005, les travaux d’asphaltage, visés par le Règlement 116-2004, sont effectués par la Ville[106].

-       Le 8 août 2005, le conseil municipal adopte le Règlement 148-2005, modifiant la clause de taxation du Règlement 116-2004[107]. Ce règlement est approuvé par le ministère des Affaires municipales, du Sport et du Loisir.

-       Le 10 avril 2006, les présidents des phases I et IV écrivent à Monsieur Levasseur afin de l’informer des changements survenus au cours des ans dans les services devant être rendus aux termes des déclarations de copropriétés. Ils précisent[108] :

(…) les copropriétaires du Domaine de l’Éden, en collaboration avec vous et avec le propriétaire des parties commerciales, ont donné à la Ville de Saint-Lin-Laurentides, les rues de la copropriété et des rues du camping pour permettre l’asphaltage des rues. Comme ces rues appartiennent maintenant à la municipalité nous sommes d’avis qu’elle devrait les entretenir et en assumer le déneigement. En conséquence vous n’avez plus l’obligation de les entretenir…ni possiblement de les déneiger puisqu’il se peut que l’an prochain, les rues de la copropriété soient déneigées par la municipalité vous libérant ainsi de votre obligation dans ce secteur.

-       Le même jour, les présidents des copropriétaires des quatre (4) phases du Domaine de l’Éden écrivent la Ville dans les termes suivants[109] :

[…]

Lors de notre rencontre avec vous et les représentants du Domaine de l’Éden, nous avons abordé la question de l’entretien des rues et aussi la possibilité que la ville de Saint-Lin-Laurentides assume le déneigement, étant maintenant propriétaire de ces rues. Vous nous avez alors demandé de vous écrire une lettre pour vous en faire la demande.

Nous vous demandons donc, au nom des copropriétaires, d’assumer dorénavant le déneigement des rues du Domaine de l’Éden et ce, à partir de l’automne 2006. Nous comprenons que notre nouveau service sera taxé (environ 70 $). Compte tenu que nous partageons ces rues du Domaine de l’Éden avec le propriétaire de la partie commerciale M. Yvon Guay de même qu’avec Monsieur Gaston Levasseur propriétaire de la partie camping et aussi du secteur de La Playa, il serait important d’établir, en partenariat, une entente au niveau du devis de déneigement pour pouvoir ensuite en informer nos membres.

[…]

-       À compter de 2007, la Ville se charge de l’entretien et du déneigement des rues du Domaine de l’Éden, incluant les Rues parties communes de la phase I[110]. Les copropriétaires d’immeubles imposables situés dans le Domaine de l’Éden, dont ceux de la phase I, sont assujettis à une taxe spéciale, d’une durée de quinze (15) ans,  visant le remboursement de l’emprunt contracté pour ces travaux d’asphaltage[111].

-       Le 2 juin 2008, les avocats des Syndicats des quatre phases informent Gestion Chesnel que depuis la résolution 569-10-04 adoptée par la Ville le 25 octobre 2004, les rues du Domaine de l’éden ont été cédées à la Ville[112];

-       Le 9 juillet 2009, les présidents des quatre (4) phases du Domaine de l’Éden cosignent une lettre adressée au maire Auger, lui demandant, sans admission quant aux droits de la Ville, d’évaluer la possibilité que la Ville rétrocède les rues aux copropriétaires du domaine de l’Éden afin de permettre la poursuite de sa vocation naturiste[113];

-       Le 21 juin 2010, la Ville adopte une résolution confirmant qu’elle maintient le caractère public des rues du Domaine de l’Éden (la Résolution 387-06-10). Le 9 août 2010, une seconde résolution est adoptée afin de préciser la formulation du texte de la résolution du 21 juin 2010 (la Résolution 443-08-10)[114];

-       Suite à l’adoption de ces résolutions, le 30 août 2010, les présidents des quatre phases du Domaine de l’Éden transmettent une lettre conjointe, adressée au maire de la Ville, lui demandant de procéder aux mesures nécessaires pour régulariser la situation, quant à la municipalisation des rues du Domaine de l’Éden[115];

-       Le 1er novembre 2010, la Ville les informe que le dossier est dans les mains des avocats de la Ville afin d’éclaircir les titres de propriété[116].

[167]     Le Syndicat cite l’affaire Cité de Lachine c. Industrial Glass Co. et oppose que la présence de la barrière contrôlant l’accès au Domaine de l’Éden, jusqu’en 2008, démontre que les copropriétaires n’avaient pas l’intention d’abandonner les Lots de la partie commune à l’usage du public[117]. Il soutient que l’intention des copropriétaires visait à obtenir l’ouverture des rues par tolérance[118].

[168]     En l’espèce, les faits diffèrent de ceux établis dans Cité de Lachine. Les nombreux échanges survenus avec la Ville, à l’initiative du Syndicat, après consultation auprès des copropriétaires, démontrent leur intention de céder gratuitement les rues à la Ville en contrepartie de la prise en charge par celle-ci des différents services municipaux requis au bénéfice des copropriétaires. Il ne s’agit pas d’une situation visant l’ouverture des rues par tolérance.

La prescription acquisitive décennale

[169]     Considérant la décision du Tribunal confirmant l’acquisition, par dédicace, des Lots des rues communes par la Ville, il n’est pas nécessaire de traiter de l’argument subsidiaire de prescription acquisitive invoqué par la Ville.

[170]     Le Tribunal précise néanmoins que, pour les mêmes motifs que ceux exposés afin de conclure à l’acquisition par la dédicace, dans l’éventualité où l’absence de consentement unanime des copropriétaires aurait fait échec à la dédicace, le Tribunal aurait conclu que la Ville est propriétaire, par prescription acquisitive, des Lots des parties communes.

4.    Y a-t-il lieu de déclarer nuls, ou inopposables au Syndicat, les Règlements 395 et 405 ainsi que les résolutions 373-08-97, 124-02-98, 569-10-04, 443-08-10 et 387-06-10 ?

[171]     Aucun allégué de la Défense et Demande reconventionnelle remodifiée du Syndicat n’expose les motifs pour lesquels les résolutions 373-08-97, 124-02-98, 569-10-04, 443-08-10 et 387-06-10 seraient nulles ou inopposables. En conséquence, le Tribunal ne traitera pas de ces demandes en nullité ou inopposabilité.

[172]     Le Syndicat soutient que les Règlements 395 et 405 adoptés concernant la « municipalisation des rues du Domaine de l’Éden » sont nuls et inopposables au Syndicat au motif que :

-       la Ville n’a pas suivi la procédure établie par la loi pour municipaliser les rues du domaine, en ce qu’un arpenteur-géomètre n’a pas vidimé de plans cadastraux et que la Ville n’a rien publié dans la Gazette officielle ou dans une publication

-       locale concernant la municipalisation des rues visées par ce règlement[119];

-       a adopté, en 2011, un règlement comprenant un plan indiquant que l’emprise des rues était à acquérir de 1854[120].

[173]     La Ville oppose que la demande de nullité ou d’inopposabilité est prescrite.

[174]     Le Tribunal constate que ces Règlements ont été adoptés en 1997 et 1998. Même si l’on devait appliquer le délai de prescription extinctive de dix ans prévu au C.c.Q., le recours en nullité ou inopposabilité du Syndicat est clairement prescrit[121].

[175]     En conséquence, le Tribunal rejettera la demande en nullité ou en inopposabilité des Règlements au motif que son droit d’action est prescrit.

5.    Y a-t-il lieu de rétracter, partiellement, le Jugement de 2015, en ce qui a trait à l’Ordonnance ?

[176]     La barrière à réinstaller, aux termes de l’Ordonnance, contrôlait l’accès au Domaine de l’Éden et se situait sur une partie du lot 62-9, devenue le lot 4 861 872, à la jonction des rues du Royaume (62-9) et de l’Éden (62-11)[122].

[177]     Le 11 août 1997, la Municipalité de Saint-Lin adopte le Règlement # 395 décrétant la municipalisation de certaines rues, sur le territoire de la municipalité de Saint-Lin, dont la partie de rue du Royaume visée par la Première promesse de vente[123].

[178]     Suivant la désignation cadastrale en vigueur, à l’heure actuelle, cette partie de la rue du Royaume correspond au lot 4 861 472[124].

[179]     Le Jugement de 2015 émet l’Ordonnance d’injonction permanente, à l’encontre de Gestion Chesnel, lui enjoignant de :

g. RÉINSTALLER la barrière qui contrôlait l’accès à la Copropriété et remettre la gestion de celle-ci au Syndicat des Copropriétaires du Domaine de l’Éden Phase 1.

[180]     Cette Ordonnance n’est pas exécutoire puisque Gestion Chesnel n’est pas titulaire d’un droit quelconque, sur le lot 4 861 472, lui permettant de s’y conformer.

[181]     En conséquence, la demande de rétractation et de rejet de l’Ordonnance formulée par la Ville est bien fondée et le Tribunal y fera droit.

6.    Y a-t-il lieu d’ordonner à la Ville de rembourser les honoraires extrajudiciaires encourus par le Syndicat ?

[182]     Le Syndicat réclame le paiement, par la Ville, des frais judiciaires et honoraires extrajudiciaires encourus en l’instance[125]. Le Tribunal ne fera pas droit à cette demande.

[183]     Les critères justifiant l’octroi des frais judiciaires et honoraires extrajudiciaires encourus en l’instance ne sont pas satisfaits.

[184]     D’une part, il ne s’agit pas d’une situation où la Ville a abusé de son droit d’ester en justice en utilisant le système judiciaire de manière excessive ou déraisonnable[126]. D’autre part, les procédures entreprises ne sont pas abusives, manifestement mal fondées, frivoles ou dilatoires[127].

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[185]     ACCUEILLE, la Requête en rétractation de jugement à la demande d’un tiers et en sursis d’exécution modifiée de la Ville de Saint-Lin-Laurentides;

[186]     RÉTRACTE, partiellement, le jugement rendu le 5 janvier 2015, par la juge Karen Kear-Jodoin de la Cour supérieure, dans le présent dossier, aux fins de rejeter la conclusion suivante et REJETTE la conclusion suivante [128] :

g. RÉINSTALLER la barrière qui contrôlait l’accès à la Copropriété et remettre la gestion de celle-ci au Syndicat des Copropriétaires du Domaine de l’Éden Phase I.

[187]     LE TOUT avec les frais de justice, en faveur de la Ville, incluant les frais d’expert;

[188]     REJETTE la Défense et demande reconventionnelle remodifiée du Syndicat des copropriétaires du Domaine Éden Phase I;

[189]     ACCUEILLE, en partie, la Réponse et défense reconventionnelle modifiées de la Ville de Saint-Lin-Laurentides;

[190]     DÉCLARE que la Ville de Saint-Lin-Laurentides est propriétaire des lots suivants, tous du Cadastre du Québec, circonscription foncière de l’Assomption, et des rues qui y sont aménagées :

Rues	Désignation cadastrale des lots du Cadastre du Québec, circonscription foncière de l’Assomption, suivant la désignation cadastrale actuelle
Rue du Royaume (partie)	4 861 872
Rue Royaume (partie) et de l’Éden (premier cercle)	4 861 870 et 4 861 871
Rues de l’Éden (partie et second cercle), de l’Arc-en-ciel et du Soleil.	3 569 231

[191]     DÉCLARE que la Ville de Saint-Lin-Laurentides est propriétaire des rues situées sur les lots désignés ci-après du Cadastre du Québec, circonscription foncière de l’Assomption : 

Rues	Désignation cadastrale des lots du Cadastre du Québec, circonscription foncière de l’Assomption
Rues de l’Éden (partie après le second cercle)	3 569 228
Rue du Paradis	4 268 613 et 4 268 612
Rue de La Playa	4 268 599
Rue du Mirage	4 268 681 et 4 268 685
Rue de la Féérie	4 268 672
Rue de la Fantaisie	4 268 675

[192]     LE TOUT avec les frais de justice, en faveur de la Ville, incluant les frais d’expert.

		__________________________________élise poisson, j.c.s.
Me Eric Oliver
Municonseil Avocats inc.
Avocats du demandeur, Syndicat des Copropriétaires du Domaine Eden Phase1
Me Sylvain Lanoix
Dunton Rainville
Avocats de la requérante en tierce-opposition, Ville de Saint-Lin-Laurentides
Dates d’audience :	22 au 25 janvier 2018

 

 

ANNEXE 1

 

EXTRAIITS PERTINENTS DES PROCÈS-VERBAUX D’ASSEMBLÉES DES COPROPRIÉTAIRES[129]

- Assemblée générale annuelle - copropriétaires phase I, 24 juin 2000

9.7 ASPHALTE

Gaston Levasseur informe l’assemblée qu’il y aura pose d’asphalte à l’automne à l’intérieur di Domaine à partir de la barrière jusqu’à la 1^ère rue, étant donné que le blvd de l’éden à partir de la barrière jusqu’à la 1^ère rue appartient à la municipalité le coût de l’asphalte sera rajouté sur le compte de taxes de tous les résidents.

Il rajoute que les rues qui appartiennent à la copropriété seront asphaltées seulement si accepté par 50 % plus 1 et que le vote se fera par rue et non par phase. Une assemblée se tiendra à l’automne 2000. Normand Sinclair appuyé par Gilles Masson propose d’accepter le pavage de la barrière à la 1^ière rue.

Adopté à l’unanimité.

- Assemblée générale annuelle - copropriétaires phase I, 21 septembre 2002

9. Remise des rues du Domaine à la Municipalité de St-Lin Laurentides

Claude Poirier propose un comité d’études

Jean-Pierre Ruel seconde

Adopté à l’unanimité

Assemblée générale annuelle- copropriétaires phase I, 21 juin 2003 

9. Remise des rues du Domaine de l’Éden à la Municipalité de St-Lin-Laurentides

Gaston Levasseur nous a promis une assemblée dans les prochains mois avec les 4 Phases. Cette assemblée aura pour but de nous présenter les chiffres exacts du projet ainsi que des soumissions faites par d’autres firmes incluant les égouts, ceci afin de nous permettre de prendre une décision e remettre ou pas les rues du Domaine à la Ville de St-Lin-Laurentides.

 

 

Assemblée spéciale des 4 phases, 29 août 2004 

 4. Autorisation du transfert des rues à la municipalité

Le président M. Gilles Tremblay informe les copropriétaires que cette assemblée spéciale a été convoquée par le président des 4 phases suite à une demande de 106 copropriétaires ayant déposé un projet à la Ville de Saint-Lin-des-Laurentides.

Les débats porteront donc sur la question principale, à savoir l’autorisation du transfert des rues à la municipalité et non sur le contenu et les détails du projet de pavage.

Ils recevront en premier toute les informations concernant le projet et les derniers développements et ils pourront ensuite poser toutes les questions nécessaires à la compréhension du projet avant de se prononcer sur la proposition, qui sera déposée par écrit (une copie par table) après la période de questions.

Le vote pourra être pris à main levée ou par vote secret sur demande de l’assemblée. Il explique également aux copropriétaires présents qu’ils ont reçu à l’entrée un bulletin de vote, pour voter sur le nombre de voix qu’ils détiennent respectivement.

Présentation du projet

M. Gaétan Duchesneau de la phase 1, initiateur du projet de pavage des rues, fait le point sur l’état du dossier et il dépose une note explicative pour tous les copropriétaires présents.

[…]

Vote sur la proposition principale

Le président fait la lecture de la proposition principale dont une copie du texte est déposée sur chacune des tables.

Il est proposé par M. Gaetan Duchesneau

Appuyé par M. Daniel Morin

Que le conseil d’administration du syndicat des copropriétaires procède à la cession des assiettes des rues et des fractions de terrain représentant une servitude de 6 pieds sur chacun des dits terrains pour permettre la réalisation du pavage des rues concernées, à la ville de Saint-Lin-Laurentides et d’établir toutes les ententes jugées utiles, tel que présenté, lors de l’assemblée spéciale/extraordinaire du 29 aout 2004.

Puisqu’il n’y a plus de questions, le président propose le vote.

Au préalable il explique que pour ce genre de proposition, il faut une plus grande majorité que la majorité simple de 50 % +1. Elle sera acceptée si la majorité au ¾ des copropriétaires*, représentant 90 % des voix de tous les copropriétaires, sont en faveur de la proposition, tel qu’indiqué à l’article 1098 du Code civil et dans les déclarations respectives des 4 phases.

* Chaque copropriétaire/mandataire détenant une voix par terrain.

Le vote est donc demandé, séparément et à main levée dans chacune des phases. […]

Adopté à la majorité dans la phase 1*

Adopté à l’unanimité dans les phases 2, 3 et 4.

* Un vote contre dans la phase 1.

[…]

Assemblée spéciale - Copropriétaires phase 1, 25 septembre 2005 

8. RENCONTRE AVEC M. GILLES DUPONT

* Régularisation du plan cadastral de 1993

Explication sur la régularisation du plan cadastral 1993, il faut corriger les parties. Explication sur la régularisation du plan cadastral 1993, il faut corriger les parties privatives vs les parties communes à usage exclusif. Invitation par M. Dupont à la signature des parcelles respectives des copropriétaires, sur place ou chez M. Gilles Masson durant la semaine.

* Régularisation de la cession des rues à la Ville de St-Lin-Laurentides

Acheminer dès que possible une lettre de confirmation à la Ville de St-Lin-Laurentides cc M. Gilles Dupont, incluant la résolution relativement à la cession des rues et la résolution votée ce jour, à savoir

            RÉSOLUTION Que le président est autorisé à signer tous les documents cadastraux ainsi que les documents notariés et à être publiés, reliés à la création de lots pour la cession des rues, à la Ville de St-Lin-Laurentides

[…]

Adopté à l’unanimité

Assemblée générale annuelle - copropriétaires phase I,  11 juin 2006 

[…]

Déneigement - Ville de Saint-Lin-Laurentides

Demande faite à la ville pour l’an prochain;

Rues appartenant à la Ville

Voter au conseil municipal

Assemblée générale annuelle - copropriétaires phase I et IV,  3 juin 2007

7. BILAN ANNUEL (SUIVI DES DOSSIERS EN COURS)

[…]

Dossier du plan cadastral (arpenteur & notaire)

Pour ce dossier même si M. Gilles Tremblay a été grandement impliqué, il laisse la parole à M. Gilles Masson responsable du plan cadastral. M. Masson a d’ailleurs demandé à M. Gilles Dupont, arpenteur, de venir nous présenter l’état du dossier. M. Dupont nous explique que le dossier du plan cadastral, en raison de la cession des rues à la municipalité, concerne les 4 phases. M. Dupont travaille depuis 3 ans sur ce dossier. M. Dupont se sent un peu coupable, il faut comprendre qu’il doit corriger un lot «mal conçu» au départ. Il faut également noter que c’est exceptionnellement que la ville de St-Lin-Laurentides a accepté les rues «municipalisées» même si elles sont non conformes. La réforme cadastrale étant reportée à l’automne pour le territoire de St-Lin-Laurentides cela donne encore du temps. Il y a eu encore quelques petites corrections en urgence à Québec (ref : au niveau de la presqu’île). Le dossier devrait se régler bientôt)

 

Dossier à suivre

 

Ce dossier touche beaucoup plus la phase 1 mais il a également un impact sur les autres phases au niveau de la fusion des lots et la cession des rues à la municipalité.

Dans le cas des fusions, il est important de comprendre que lorsqu’un membre demande une fusion, ces deux lots deviennent qu’un seul lot et les parties communes entre les deux deviennent des parties privatives. Puisque la quote-part des membres changent, il faut enregistrer le tout chez le notaire ce qui souvent engendre des frais importants pour le membre en plus des frais d’arpenteur. Un lot = 1 part.

 

Pour les phases I - II - III et IV - parcelle, fusion, corrections et cession des rues. Les 4 présidents devront signer les documents.

 

8. AUTRES DOSSIERS ET RATIFICATION DES GESTES POSÉS PAR LES ADMINISTRATEURS

[…]

Cession des rues à la municipalité : Plan cadastral dans les 4 phases

Le dossier n’est pas terminé, il fait partie du plan cadastral dans la phase I mais touche aussi toutes les rues, M. Gilles Dupont arpenteur y travaille.