Section des affaires immobilières
En matière de fiscalité municipale
Référence neutre : 2021 QCTAQ 11741
Dossier : SAI-M-301612-2010
Devant le juge administratif :
PIERRE SÉGUIN
c.
[1] Le recours est présenté devant la Section des affaires immobilières du Tribunal administratif du Québec (Tribunal) à la suite de la demande de révision administrative de la partie requérante.
[2] Le recours porte sur l’exactitude de l’inscription au rôle d'évaluation foncière pour l’unité d’évaluation dont les coordonnées sont les suivantes :
Matricule : 9843-38-8158-2
Unité d’évaluation : [...]
Rôle d’évaluation contesté : Triennal 2020-2021-2022
Valeur inscrite au rôle : Terrain : 348 500 $
Bâtiment : 1 066 500 $
Total : 1 415 000 $
Proportion médiane : 100%
Facteur comparatif : 1,00
Valeur uniformisée : 1 415 000 $
[3] Le 19 août 2020, l’évaluateur municipal a répondu à la demande de révision.
[4] Lors des représentations préliminaires, le jour de l’audience, le représentant de l’évaluateur municipal informe le Tribunal qu’il recommande le maintien des valeurs portées au rôle.
[5] La présente audience est tenue le 2 novembre 2021 sur la plateforme Teams et le délibéré a débuté ce même jour.
[6] La date de référence pour l’établissement de la valeur réelle de la présente affaire est le 1er juillet 2018.
[7] La présente audience a été entendue par une formation constituée d’un seul juge, et ce, par l’application de l’article 79 et du 3e alinéa de l’article
[8] La partie requérante est représentée par Me Francis Giroux et a retenu les services d’un évaluateur, M. Jean-Philippe Goyette. La partie intimée a retenu les services de M. Pierre Grenier, évaluateur agréé et est représentée par Me Renaud Gosselin.
Preuve de la partie requérante
[9] L’unité d’évaluation concernée par le présent recours est une propriété résidentielle.
[10] Dès le début de l’audience, le requérant, M. Ata Saati, souligne qu’il a intenté le présent recours afin de faire réduire la valeur de l’inscription au rôle et en contre-interrogatoire, il affirme que ce n’est pas lui, mais les locataires qui ont refusé une visite de l’immeuble en raison de la pandémie de COVID-19, mais a reconnu qu’ils ont accepté pour son expert.
[11] Le requérant a fait témoigner M. Jean-Philippe Goyette, évaluateur agréé depuis 3 ans, qui a été reconnu comme témoin expert par le Tribunal et a déposé son rapport d’évaluation sous la cote R-1.
[12] L’évaluateur Goyette détermine la valeur marchande de la propriété en utilisant la méthode du revenu intégrée dans la méthode de comparaison et en arrive à 1 175 000 $.
[13] L’évaluateur Goyette a déterminé une valeur de 1 177 000 $ selon la méthode du coût et 1 061 000 $ selon la méthode du revenu.
[14] L’évaluateur Goyette recommande une valeur marchande de 1 175 000 $ en analysant six transactions.
[15] En contre-interrogatoire, il a admis qu’il n’a pas fait d’ajustement de temps sur les propriétés comparables malgré que les transactions sont éloignées de la date de référence et de plus, il n’a fait aucun ajustement de condition physique.
[16] En contre-interrogatoire, il a reconnu son erreur dans son rapport en utilisant la notion de valeur marchande à plusieurs reprises, car selon lui, les notions de valeur marchande et valeur réelle sont interchangeables.
[17] Aussi, en contre-interrogatoire, il a admis que dans son analyse du multiplicateur du revenu brut des ventes de propriétés comparables, il utilise les loyers contractuels sans les normaliser.
[18] Le procureur du requérant affirme que l’évaluation d’une propriété voisine est beaucoup moins élevée, soit 991 000 $ pour le 4830 Papineau qui est un immeuble similaire au sujet évalué à 1 415 000 $.
Preuve de la partie intimée
[19] M. Pierre Grenier, évaluateur agréé, dépose au Tribunal son rapport d’évaluation sous la cote I-1 et a été reconnu comme témoin expert par le Tribunal.
[20] L’évaluateur Grenier souligne qu’il a effectué une visite extérieure de l’immeuble le 23 avril 2021 et a demandé sept fois de visiter l’intérieur, ce qui fut impossible tant avant qu’après la pandémie de COVID-19, soit en 2015 à la vente, en 2017 lors des rénovations et en 2021 en respectant les mesures sanitaires.
[21] L’évaluateur Grenier souligne qu’il a privilégié la méthode de comparaison selon son expérience de 15 ans en évaluation, car elle repose sur des données tirées directement du marché.
[22] L’évaluateur a analysé cinq transactions pour estimer la valeur de la propriété en cause selon la méthode de comparaison, dont trois ont été retenues, située dans le même secteur que la propriété qui fait l’objet du présent recours, et a fait les ajustements de façon conservatrice.
[23] L’évaluateur Grenier avance que selon la méthode de comparaison, la valeur de la propriété en cause serait de 1 390 000 $, alors que selon la méthode du coût (non retenue), la valeur serait de 1 308 700 $.
[24] L’évaluateur Grenier souligne que la méthode du revenu n’est pas retenue, car les indicateurs économiques dont le TGA (taux global d’actualisation) sont trop variables pour de petits immeubles multi-locatifs.
[25] L’évaluateur en vient à la conclusion qu’il faut maintenir la valeur inscrite au rôle en raison du faible écart entre la valeur du rôle (1 415 000 $) et la valeur réelle (1 390 000 $).
[26] Chacune des parties a eu l’occasion de faire valoir ses prétentions. Il convient de rappeler que le Tribunal doit déterminer la valeur réelle selon les dispositions de la Loi sur la fiscalité municipale[2] (LFM). Aussi, soulignons que la Cour suprême du Canada a rappelé que récemment la règle applicable aux tribunaux administratifs dans l’arrêt Construction Labour Relations c. Driver Iron inc.[3], au paragraphe 3 :
Notre Cour a insisté sur le fait qu’un tribunal administratif n’a pas l’obligation d’examiner et de commenter dans ses motifs chaque argument soulevé par les parties.
(Transcription conforme)
[27] Afin de motiver sa décision, le Tribunal établit d’abord un sommaire des principes applicables en matière de fiscalité municipale. Ces principes sont exposés aux articles
43. La valeur réelle d’une unité d’évaluation est sa valeur d’échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être payé lors d’une vente de gré à gré dans les conditions suivantes :
1. le vendeur et l’acheteur désirent respectivement vendre et acheter l’unité d’évaluation, mais n’y sont pas obligés; et
2. le vendeur et l’acheteur sont raisonnablement informés de l’état de l’unité d’évaluation, de l’utilisation qui peut le plus probablement en être faite et des conditions du marché immobilier.
[28] L’article
44. Le prix de vente le plus probable d’une unité d’évaluation qui n’est pas susceptible de faire l’objet d’une vente de gré à gré est établi en tenant compte du prix que la personne au nom de laquelle est inscrite l’unité d’évaluation serait justifiée de payer et d’exiger si elle était à la fois l’acheteur et le vendeur, dans les conditions prévues par l’article 43.
[29] Pour établir la valeur réelle d’une unité d’évaluation, l’article
45. Pour établir la valeur réelle d’une unité d’évaluation, il faut notamment tenir compte de l’incidence que peut avoir sur son prix de vente le plus probable la considération des avantages ou désavantages qu’elle peut apporter, en les considérant de façon objective.
[30] L’article
46. Aux fins d’établir la valeur réelle qui sert de base à la valeur inscrite au rôle, on tient compte de l’état de l’unité d’évaluation et des conditions du marché immobilier tels qu’ils existent le 1er juillet du deuxième exercice financier qui précède le premier de ceux pour lesquels le rôle est fait, ainsi que de l’utilisation qui, à cette date, est le plus probable quant à l’unité.
[31] Les principes applicables en matière de fiscalité municipale ont été rappelés dans une décision récente de notre Tribunal, l’affaire Iannella c. Ville de Montréal[4], aux paragraphes 54 à 58 :
[54] Il existe une jurisprudence soutenue voulant que le fardeau de démontrer l’inexactitude de la valeur inscrite incombe au requérant qui la conteste. Il ne s’agit donc pas seulement d’invoquer que les valeurs contestées sont trop élevées, il faut démontrer que ces valeurs sont erronées.
[55] Comme l’a rappelé notre Tribunal dans l’affaire Cardinal3, une inscription au rôle jouit d’une présomption d’exactitude et de validité et le fardeau de la preuve de renverser cette présomption incombe à la partie requérante :
[37] Toutefois, il faut rappeler qu’une jurisprudence abondante établit qu’une inscription faite au rôle par l’évaluateur municipal agissant dans l’exercice de ses fonctions jouit d’une présomption d’exactitude et de validité. Il découle de cette règle que le fardeau de renverser la présomption de validité et de démontrer l’inexactitude de la valeur réelle imputée par l’évaluateur municipal incombe au requérant et que, s’il y a doute, il va contre ce dernier.
[38] En vertu de la loi et de la jurisprudence, c’est au requérant qu’il incombe de démontrer par une preuve prépondérante que la valeur réelle de son immeuble est excessive.
(Transcription conforme)
[56] Ce principe est d’application constante devant nos tribunaux, tel qu’énoncé dans l’arrêt Dominion Textiles c. Ville de Montréal4 :
La règle établie dans Canada Ciment Co c. Ville de Montréal-Est (1923) 35 B.R. p. 410 à l’effet qu’une évaluation municipale faite par l’évaluateur municipal est présumée juste et raisonnable aussi longtemps qu’une injustice ou variation importante n’ait été prouvée.
(Soulignement du Tribunal)
[57] Dans l’affaire Gingras5 on peut lire :
[13] Outre un « désire excessif » d’acheter à fort prix la propriété en cause, le Tribunal juge que la requérante n’a fourni aucun motif lui permettant de réduire la valeur inscrite au rôle. Il ne suffit pas de mentionner une liste d’inconvénients que l’on attribue à une unité d’évaluation pour justifier automatiquement une réduction de la valeur inscrite au rôle. Pour arriver à un tel résultat, il faut démontrer que ces désavantages ou inconvénients influencent le prix de vente et que l’évaluateur municipal ne les a pas considérés dans l’établissement de la valeur au rôle. Il faut également prendre en considération les avantages qui sont rattachés à l’unité d’évaluation. L’article
(Soulignement du Tribunal)
[58] Dans un jugement de la Cour d’appel du Québec, dans l’affaire Empire Cold Storage Co Ltd. c. C.U.M. et Ville de Mont-Royal6 on traite du fardeau de la requérante :
Normalement il incombe au contribuable qui porte plainte de démontrer que l’évaluation faite par une municipalité est erronée.
[…]
Ce n’est qu’en définitive qu’une application du principe de droit commun énonce en termes généraux à l’article
(Transcription conforme)
____________________
3
4 [1946] R.L. p. 256, par le juge McKinnon.
5 Gingras c. Ville d’Amos,
6 10 avril 1987, n˚ 500-09-001434-828, pp. 21 et 22.
(Transcription conforme)
[32] Le Tribunal souligne que la valeur inscrite au rôle jouit d’une présomption d’exactitude et de la validité en raison de la recommandation du maintien de la valeur faite par l’évaluateur de la partie intimée. En l’espèce, cette recommandation est justifiée étant donné le faible écart entre la valeur au rôle et la valeur réelle obtenue par l’évaluateur Grenier.
[33] À cet égard, le Tribunal a considéré, dans l’affaire Centre d’achats Beauward Ltée c. Ville de Joliette[5], qu’une différence de plus ou moins 10% constitue un très faible écart ne justifiant pas le Tribunal d’intervenir :
Or, dans le présent cas, compte tenu du très faible écart, (plus ou moins 10%) entre la valeur inscrite au rôle triennal d’évaluation en vigueur et la valeur obtenue par le Tribunal en adhérant à la thèse développée par le représentant de l’évaluateur municipal, le Tribunal choisit de ne pas intervenir étant donné le fait que cet écart minime doit être considéré comme le corridor d’indétermination ou la marge de tolérance qui tient compte des aléas du marché et/ou de choix effectués pour déterminer par exemple le quantum du ou des ajustements.
(Transcription conforme)
[34] Dans l’affaire Riocan Holdings (Riokim) c. Ville de Gatineau[6], le Tribunal a décidé qu’une recommandation de maintenir la valeur était justifiée considérant un faible écart de 7%. Récemment, le Tribunal s’est prononcé en ce sens dans l’affaire Di Pasquo c. Ville de Montréal[7] dans laquelle l’écart était de 9%, dans l’affaire Robert c. Municipalité de Saint-Jean-Baptiste[8] dans laquelle l’écart était de 7% et dans l’affaire Younan c. Ville de Montréal[9] dans laquelle l’écart était de 3,8%.
[35] Le Tribunal ne retient pas la preuve du requérant qui invoque des comparaisons d’évaluations de propriétés voisines.
[36] Dans une décision récente de notre Tribunal, Abramovitch c. Ville de Montréal[10], notre collègue le juge Caron s’exprime comme suit :
[19] Or, ce type de preuve doit être écarté, car une jurisprudence constante depuis plus d’un demi-siècle par notre Tribunal et les tribunaux d’appel est à l’effet que la comparaison d’évaluation n’est pas un moyen probant d’établir la valeur réelle d’un immeuble[10].
[20] En effet, depuis l’arrêt Sun Life[11], les tribunaux sont unanimes à reconnaître que la comparaison d’évaluation ne constitue pas un moyen de preuve probante dans la recherche de la valeur réelle. Le juge Rinfret de la Cour suprême du Canada, confirmé par le comité judiciaire du Conseil privé deux ans plus tard[12], s’exprime ainsi :
« I have been so far unable to understand how a comparison of that kind could be helpful. It cannot assist the Court in reaching a conclusion because, of course, that would assume that the so-called comparable buildings have themselves been correctly valued by the assessors.”
[21] En l’espèce, le Tribunal doit donc écarter les résultats obtenus à l’aide de comparaisons d’évaluations.
(Transcription conforme)
[37] Le procureur de l’intimée plaide que le refus du requérant de permettre la visite de sa propriété équivaut à une acceptation de la présomption de validité de la valeur au rôle en se fondant sur la décision de notre Tribunal dans l’affaire Normand Dubé c. Ville de Sainte-Anne-des-Plaines[11].
[38] Le Tribunal souscrit à la prétention de l’intimée en raison des faits en l’espèce, à savoir qu’il y a eu sept demandes de visite des lieux, en 2015 lors de la vente de la propriété en 2017, lors des rénovations et même si le requérant a affirmé que ce n’est pas lui, mais ses locataires qui ont refusé une visite en raison de la pandémie de la COVID-19. En effet, les demandes de l’intimée ont été faites avant et après la pandémie dans le respect des mesures sanitaires et de plus, les locataires ont accepté une visite pour l’expert du requérant.
[39] Même si cela suffirait à disposer du litige en raison du comportement du requérant qui équivaut à l’acceptation de la présomption de valeur au rôle et pour autant que besoin soit, le Tribunal souligne qu’il souscrit au témoignage de l’évaluateur Grenier et le préfère au témoignage de l’évaluateur Goyette.
[40] Le Tribunal souligne que l’évaluateur Goyette a commis des erreurs en utilisant dans son rapport et son témoignage la notion de valeur marchande et non réelle selon les exigences de l’art.
[41] Le Tribunal note aussi les erreurs de l’évaluateur Goyette qui n’a pas fait d’ajustement de temps sur les propriétés comparables malgré les transactions éloignées de la date de référence du 1er juillet 2018 prescrite à l’art.
[42] Enfin, le Tribunal note que l’évaluateur Goyette n’a fait aucun ajustement de condition physique sur les propriétés comparables.
[43] Aussi, le Tribunal note que dans son analyse du multiplicateur du revenu brut des ventes de propriétés comparables, l’évaluateur Goyette utilise les loyers contractuels sans les normaliser.
[44] En raison des erreurs généralisées factuelles et méthodologies dans le rapport de l’évaluateur Goyette, le Tribunal ne retient pas son expertise et préfère celle de l’évaluateur Grenier.
[45] Le Tribunal souscrit au témoignage de l’évaluateur Grenier qui a 15 ans d’expérience en évaluation et qui a fait les ajustements requis de façon conservatrice dans son analyse selon la méthode de comparaison et corroborée par la méthode du coût.
[46] En l’espèce, le requérant avait le fardeau de démontrer l’inexactitude de a valeur inscrite au rôle.
[47] Le Tribunal rappelle que la valeur inscrite au rôle jouit d’une présomption d’exactitude et de validité en raison de la recommandation de maintien de la valeur faite par l’évaluateur.
[48] Le Tribunal rappelle qu’il existe trois méthodes d’évaluation en fiscalité municipale pour déterminer la valeur réelle d’une propriété, à savoir :
- la méthode du coût;
- la méthode de parité (comparaison);
- la méthode du revenu.
[49] Après avoir analysé l’ensemble de la preuve et apprécié les témoignages du requérant, de l’évaluateur de la partie requérante et de l’évaluateur de la partie intimée, le Tribunal est d’opinion que le requérant n’a pas réussi à se décharger du fardeau de la preuve qui lui incombait afin de repousser la présomption d’exactitude de la valeur inscrite au rôle par une preuve prépondérante, et ce, même si le Tribunal note les efforts louables faits par celui-ci dans la préparation de sa preuve qui n’a toutefois pas été retenue pour les motifs expliqués ci-dessus.
[50] Le recours sera donc rejeté, mais sans frais.
POUR CES MOTIFS, le Tribunal :
REJETTE le recours;
LE TOUT sans frais.
| PIERRE SÉGUIN, j.a.t.a.q. |
Francis Giroux
Procureur de la partie requérante
Gagnier, Guay, Biron
Me Renaud Gosselin
Procureur de la partie intimée
[1] RLRQ, chapitre J-3.
[2] RLRQ, chapitre F-2.1.
[3]
[4]
[5]
[6]
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[9]
[10]
[11]
AVIS :
Le lecteur doit s'assurer que les décisions consultées sont finales et sans
appel; la consultation
du plumitif s'avère une précaution utile.