Section des affaires immobilières

En matière de fiscalité municipale

Date : 22 novembre 2022

Référence neutre : 2022 QCTAQ 11475

Dossiers : SAI-M-273704-1804 / SAI-M-304608-2012

Devant les juges administratifs :

LA BRASSERIE LABATT LTÉE

Partie requérante

c.

VILLE DE MONTRÉAL

Partie intimée

DÉCISION RECTIFIÉE

Requête en rectification suivant l'article 153 L.J.A.

ATTENDU QUE le Tribunal statuait sur le recours de la partie requérante par décision rendue le 26 octobre 2022.

CONSIDÉRANT QUE cette décision a, au paragraphe 137, un mot manquant qui se lit :

« Il en est de même pour le rôle triennal 2020 ou force est de constater un écart suffisant entre la valeur réelle uniformisée en vigueur de 43 190 000$ et le résultat de valeur obtenu par le Tribunal de 35 770 000 $ »

CONSIDÉRANT QUE ce paragraphe devrait se lire :

« Il en est de même pour le rôle triennal 2020 ou force est de constater un écart suffisant entre la valeur réelle uniformisée en vigueur de 43 190 000$ et le résultat de valeur obtenu par le Tribunal de 35 770 000 $ (arrondi) ».

CONSIDÉRANT QUE cette décision est entachée d'une erreur dans les motifs de la page 33 qui se lit :

« DÉTERMINE la valeur réelle de l’unité d’évaluation pour le rôle triennal 2019-2020-2021 à partir du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2021 à 35 770 000 $; ».

CONSIDÉRANT QUE ce motif de la page 33 devrait se lire :

« DÉTERMINE la valeur réelle de l’unité d’évaluation pour le rôle triennal 2020-2021-2022 à partir du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2022 à 35 770 600 $; ».

CONSIDÉRANT QU'une demande de rectification a été présentée par la partie intimée.

CONSIDÉRANT QU'il y a lieu de rectifier cette décision.

POUR CES MOTIFS, le Tribunal rend la décision suivante, laquelle vient remplacer la décision du 26 octobre 2022.

Décision rectifiée

Aperçu

[1]               La partie requérante, Brasserie Labatt (Labatt), conteste les valeurs inscrites aux rôles d’évaluation par la partie intimée, la Ville de Montréal (la Ville), en ce qui a trait à l’unité d’évaluation située au 50, rue Labatt à Montréal, arrondissement La Salle et identifiée par le numéro de matricule 9331-67-0951-3 aux rôles d’évaluation de la Ville pour les rôles triennaux 2017-2018-2019 et 2020-2021-2022.

[2]               Le Tribunal résume dans les tableaux suivants, les valeurs inscrites, et ce, pour chacun des rôles faisant l’objet de contestation [1]:

Rôle 2017-2018-2019 :

Rôle 2020-2021-2022:

[3]               La valeur uniformisée de l’unité d’évaluation représenterait sa valeur réelle à la date d’évaluation pertinente selon le premier alinéa de l’article 46 de la Loi sur la fiscalité municipale[2] (LFM), soient :

• le 1er juillet 2015 pour le rôle 2017-2020;
• le 1er juillet 2018 pour le rôle 2020-2022 .

[4]               L’évaluateur de la Ville, M. Jean-Sébastien Ouellet, recommande le maintien des valeurs aux deux rôles considérant le faible écart qu’il constate entre les valeurs déposées et celles obtenues à la suite de sa propre analyse. [3]

[5]               Par contre, l’évaluateur de Labatt, M. Alexey Sklar, conclut dans son analyse à des valeurs qui s’établissent à 20 811 900 $ pour le rôle triennal 2017 et à 23 695 900 $ pour le rôle triennal 2020.[4]

Contexte

[6]               L’unité d’évaluation est composée d’un terrain de 1 152 819 pi2 (107 100,40 m2) et de divers bâtiments destinés aux brassages de la bière. Il s’agit là de la fonction exclusive des bâtiments à la date de référence et dont la construction débute en 1954, avec agrandissements et ajouts par phases et agrandissements successifs jusqu’en 2013.[5]

[7]               Tel qu’il appert de la page 1 de 6 de l’Annexe 7.4 (R-2), la brasserie est divisée en plusieurs secteurs : réception de la matière première, brassage, fermentation, maturation, embouteillage et entreposage.

[8]               Le plan que l’on retrouve à la dernière page de l’Onglet 8 de la pièce R-2 démontre non seulement la totalité des secteurs de la brasserie Labatt, mais établi la nomenclature de l’âge de chacun des bâtiments en fonction de leurs années respectives de construction en y décrivant les fonctions qui y sont exercés. C’est ce dernier aspect de la nomenclature qui a motivé l’évaluateur de Labatt à identifier le nombre qu’il retient de 21 bâtiments pour les bâtiments composant la Brasserie Labatt.

[9]               De son côté, l’évaluateur de la Ville de Montréal a retenu 9 bâtiments, identifiés à partir des fiches modernisées (incidemment les seules fiches mises en preuve), regroupés :

• Par fonction, dans un souci d’homogénéité, et

• Dans le respect de leurs valeurs résiduaires propres en fin de vie, 

[10]           Comme le Tribunal l’a constaté lors de la visite des lieux en raison d’une certaine vétusté des lieux, particulièrement en ce qui a trait aux bâtiments construits entre 1954 et 1964, des problèmes d’étanchéité des toits de ces bâtiments sont observables.

[11]           En outre, les multiples bâtiments construits par étapes n’ont pu bénéficier d’un agencement favorable au fil des rallonges successives. En tenant compte de la topographie du terrain, on se retrouve avec une usine brassicole, dont on peut soulever un doute quant à sa production à un niveau optimal.

Admissions

[12]           Plusieurs rencontres et séances de négociation sont réalisées entre les parties au fil des années. Grace à ce travail, plusieurs admissions se concluent, ce qui permet de limiter le débat[6]. Le Tribunal reconnait et souligne les travaux collaboratifs réalisés qui permettent la ratification de plusieurs points d’entente. Cela contribue à bien cerner le litige et de rencontrer les objectifs de qualité, de célérité et d’accessibilité à la justice déterminés à l’article 1 de la Loi sur la justice administrative (LJA).[7]

[13]           L’ensemble des processus suivis et des rencontres qui ont porté fruit ont permis aux parties de s’entendre sur les admissions suivantes :

-          L’usage le meilleur et le plus profitable (UMEPP) du sujet aux dates de références pertinentes pour les deux rôles d’évaluation retenu est celui d’une brasserie industrielle.[8]

-          La valeur du terrain est admise entre les parties pour les deux rôles contestés faisant l’objet des présents recours, c’est-à-dire leurs valeurs inscrites au rôle 2017 de 9 853 200 $ et de 10 838 600 $ au rôle 2020.[9]

[14]           La méthode du coût est appliquée par les deux parties. L’évaluateur de Labatt qualifie l’unité d’évaluation comme étant un immeuble à vocation unique. Toutefois, l’évaluateur de la ville n’est pas d’accord pour la qualifier ainsi.  Il soumet plutôt qu’il s’agit d’un complexe industriel, correspondant à un immeuble à vocation limitée, car il considère que les sections de l’usine utilisées par Labatt et identifiées dans son rapport comme les bâtiments 8 et 9 pourraient être réutilisées comme entrepôt à la fin de la vie utile de la Brasserie Labatt (qui en compte 9 selon la nomenclature proposée par l’évaluateur de la Ville). Le Tribunal reviendra sur ce point.

[15]           Dans l’application de la méthode du coût sont aussi admis :

-          Les coûts de base pour tous les bâtiments, les dépendances, les améliorations d'emplacement et les équipements pour le rôle 2017 qui sont établis à 47 183 396 $.[10]

-          Les coûts de base pour tous les bâtiments, les dépendances, les améliorations d'emplacement et les équipements pour le rôle 2020 qui sont établis à 47 129 924 $.[11]

-          Tous les facteurs de rajustements du coût de base (temps, envergure, classe pondéré et économique), soit un facteur global de 1,7157 pour le rôle 2027 et 1,9052 pour le rôle 2020, ce qui permet aux parties d’admettre un coût neuf ajusté pour toutes les composantes de 80 968 439 $ pour le rôle 2017 et 89 810 496 $ pour le rôle 2020.[12]

-          Il y a entente entre les parties d’utiliser le procédé âge/vie comme mesure de dépréciation physique et de conserver une valeur résiduaire minimale de 20 % tant que l’usine est en opération, et ce, tant pour les bâtiments, les dépendances les améliorations d’emplacement que les équipements. Cependant, il y a litige dans le cas des bâtiments 8 et 9; la Ville considère qu’un autre usage est possible en fin de vie pour ceux-ci et elle retient, pour ces derniers, une valeur résiduaire de 20 %. Cette hypothèse est rejetée par Labatt, cette dernière soumet plutôt à une valeur résiduaire à 0 % à la fin de la vie physique de la totalité de l’unité d’évaluation. Nous y reviendrons.[13]

[16]           Le tableau suivant confectionné par la Ville illustre les accords intervenus et les désaccords qui subsistent entre les parties au moment de la prise en délibéré par la présente formation du Tribunal le 23 août 2022.[14]

Questions en litige

1 - Comment qualifier l’immeuble de Labatt (immeuble à vocation unique ou à vocation limitée) ?

ET

2 - Quels sont les dépréciations applicables aux bâtiments de Labatt considérant la méthode du coût calculé selon le procédé âge/vie ?

Y a-t-il lieu d’appliquer une proportion résiduaire aux bâtiments 8 et 9 identifiés par l’évaluateur de la Ville?

Enfin, y a-t-il lieu de déduire une désuétude physique corrigible additionnelle et une désuétude fonctionnelle incorrigible?

[17]           La réponse que donnera le Tribunal à ces questions en litige, à la suite de l’analyse qu’il en fera, lui permettront en l’espèce, de déterminer la valeur réelle à inscrire pour l’unité d’évaluation.

Cadre juridique applicable

[18]           La valeur recherchée en fiscalité municipale est la valeur réelle[15], définie comme la valeur d’échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être payé lors d’une vente de gré à gré[16] , dans les conditions suivantes :

1- le vendeur et l’acheteur désirent respectivement vendre et acheter l’unité d’évaluation, mais n’y sont pas obligés; et

2- Le vendeur et l’acheteur sont raisonnablement informés de l’état de l’unité d’évaluation, de l’utilisation qui peut le plus probablement en être faite et des conditions du marché immobilier.

[19]           Pour établir cette valeur réelle, il faut notamment tenir compte de l’incidence que peut avoir sur son prix de vente le plus probable la considération des avantages ou désavantages qu’elle peut apporter, en les considérant de façon objective[17].

[20]           Les parties s’entendent pour dire que dans le cas bien particulier qui nous concerne, l’unité d’évaluation n’est pas susceptible de faire l’objet d’une vente de gré à gré. Dans ce contexte, la valeur réelle recherchée est le prix de vente le plus probable tel que défini à l’article 43 LFM, soit celui que la personne au nom de laquelle est inscrite l’unité d’évaluation serait justifiée de payer et d’exiger si elle était à la fois l’acheteur et le vendeur[18].

[21]           Cette fiction juridique impose aux experts de mettre en valeur les avantages de l’immeuble, comme le ferait un vendeur, tout en appréciant les désavantages comme le ferait un acheteur. Il ne s’agit pas d’imaginer un marché fictif, mais plutôt d’imaginer des acteurs sur un marché existant[19].

[22]           Qu’en est-t-il dans le présent cas eu égard à ce que le Tribunal identifie comme les points en litige dans la présente affaire?

1 - Comment qualifier l’immeuble de Labatt (immeuble vocation unique ou vocation limitée) ?

[23]           L’utilisation actuelle comme usage le meilleur et le plus profitable fait consensus entre les experts, mais à un détail près, soit la qualification de l’immeuble. L’expert de la ville considère l’immeuble plutôt comme s’apparentant à un complexe industriel et lors de son contre-interrogatoire, il précise cette qualification en soulevant la vocation limitée des bâtiments.

[24]           En revanche, l’expert de Labatt voit les choses autrement. Il soulève de son côté la vocation unique de la propriété[20].

[25]           Cette différence d’opinions teinte inévitablement leurs conclusions et est le fondement de plusieurs questions en litige.

[26]           À l’annexe A du Guide de dépréciation des bâtiments industriels[21], un immeuble à vocation unique est défini dans ces termes :

Termes servant à qualifier tout bâtiment conçu pour permettre l’exercice d’un type précis d’activité industrielle qui se révèle exigeant sur le plan architectural. Construit et agencé spécialement pour répondre aux besoins de ce seul usage, ce type de bâtiment révèle une configuration qui comporte des contraintes sévères, faisant en sorte que l’exercice d’aucun autre genre d’activité, industrielle ou autre ne pourrait physiquement y être envisagé.

 (Notre soulignement)

[27]           À la même annexe, le guide définit la vocation limitée ainsi :

Termes servant à qualifier tout bâtiment dont l’agencement ou les attributs architecturaux révèlent plusieurs contraintes qui restreignent substantiellement la variété des usages auxquels il pourrait être affecté, en sus de l’usage actuel. De plus, les travaux requis pour adapter ce type de bâtiment aux besoins des quelques autres usages possibles engendreraient des coûts importants, à la limite de ce qui s’avère justifiable dans les conditions du marché qui existent à la date de référence.

 (Notre soulignement)

[28]           Tel qu’on peut le constater, les notions de vocation unique et vocation limitée sont très proches sans être synonymes. Dans le cas qui nous concerne, l’immeuble présente des caractéristiques particulières et spécifiques à la production brassicole.

[29]           Les bâtiments 1 à 7, tels qu'identifiés par l’expert Ouellette dans son rapport sont, de l’avis des deux experts, construits et agencés pour répondre au besoin spécifique d’une brasserie. Ils sont si liés aux opérations de Labatt tant et si bien qu’ils ne survivraient pas à la fermeture de l’usine. Le caractère vocation unique de ces bâtiments ne pose pas de problème.

[30]           Toutefois, comme le mentionne M. Ouellette, quelques bâtiments du complexe ont une conception plutôt générale et pourraient être récupérés advenant un changement d’usage de l’immeuble. En effet, les bâtiments identifiés comme 8 et 9 ne sont au fond que des entrepôts assez communs dont l’usage pourrait convenir à plusieurs types d’exploitation industrielle. Du moins, ils ne sont pas construits et agencés pour répondre aux besoins d’un seul usage, comme l’exige la définition IVU.

[31]           Évidemment, afin d’adapter ces deux bâtiments aux besoins d’un autre usage des travaux importants seraient nécessaires, mais de l’avis du Tribunal il est fort probable que les conditions du marché qui existent à la date de référence justifieraient ces investissements.

[32]           En effet, à la date de référence, les conditions du marché sont plutôt favorables à la réutilisation du bâtiment, du moins en partie. Il faut retenir que l’usine Labatt est située dans un secteur industriel de l’arrondissement de LaSalle, secteur complètement urbanisé de la grande région de Montréal. LaSalle est considéré comme un important centre industriel et l’un des principaux pôles commerciaux de Montréal[22].  L’arrondissement est traversé par les principaux axes autoroutiers de la région, soit les autoroutes 15 et 20 et la route 138. La situation géographique de l’usine permet un accès rapide au pont Honoré-Mercier et à la Rive-Sud de Montréal. Cette situation géographique avantageuse milite en faveur de cette hypothèse de récupération de certains bâtiments.

[33]           Ainsi, de l’avis du Tribunal, tout comme celui de l’expert Ouellette, l’unité d’évaluation constitue un immeuble à vocation limitée composé d’un agencement de plusieurs bâtiments dont certains seraient dissociables et pourraient être requalifiés advenant la fin des opérations de l’usine Labatt.

[34]           Cette distinction exercera une influence sur les réponses apportées à l’ensemble des questions en litige traitées ici tel que résumé dans les questions suivantes.

2 - Quels sont les dépréciations applicables aux bâtiments de Labatt considérant la méthode du coût calculé selon le procédé âge/vie ?

Y a-t-il lieu d’appliquer une proportion résiduaire aux bâtiments 8 et 9 identifiés par l’évaluateur de la Ville?

Enfin, y a-t-il lieu de retenir une désuétude physique corrigible additionnelle et une désuétude fonctionnelle incorrigible.

[35]           Comme mentionné précédemment, les discussions entre experts ont permis d’en arriver à plusieurs admissions.

[36]           Bien que leurs raisonnements diffèrent quant à la qualification de l’immeuble et à leur vision de la scission du bâtiment dans le calcul du coût, ils arrivent tout de même à s’entendre sur le total des coûts de base et coûts neufs.

[37]           Afin de déterminer la valeur réelle de l’unité d’évaluation, il ne reste qu’à appliquer les dépréciations appropriées. Aucune dépréciation économique n’est prétendue de part et d’autre, de sorte que seules les dépréciations physiques (corrigible et incorrigible) et fonctionnelles sont analysées.

[38]           Pour mesurer la dépréciation physique incorrigible et fonctionnelle normale, les deux experts sont d’avis d’utiliser la technique âge/vie. Dans cette technique, la mesure de la dépréciation découle du rapport entre l’âge effectif (ou âge apparent) et la vie économique de l’immeuble. Le calcul de dépréciation doit aussi inclure le pourcentage de valeur résiduaire. La formule est simple :

[39]           Les trois ingrédients de la technique constituent le cœur du débat entre les experts. Ils ne s’entendent ni sur l’âge effectif (ou âge apparent) du bâtiment, ni sur la durée de vie économique, ni sur la proportion résiduaire. Le Tribunal doit donc en décider.

Calcul de l’âge apparent de l’immeuble 

[40]           L’âge apparent d’un bâtiment est l’âge représenté par son état et l’utilité de sa structure. L’estimation de cet âge effective est basée sur le jugement de l’évaluation et de son interprétation de la perception du marché. Le degré d’entretien d’un immeuble influencera son âge effectif. Cet âge est généralement supérieur, mais pourrait aussi, dans certains cas, être inférieur à l’âge historique d’un bâtiment selon l’entretien qu’il a reçu, sa modernisation et selon les facteurs de l’offre et de la demande du marché.

[41]           En toute cohérence avec sa qualification de l’immeuble, l’expert de Labatt considère l’âge apparent de l’immeuble d’un point de vue global. Dans son esprit, les éléments constituant le complexe industriel de la brasserie Labatt sont totalement intégrés à la production puisqu’ils sont dépendants l’un de l’autre.

[42]           Pour l’expert Sklar, l’usine Labatt est donc un bloc monolithique dont l’âge apparent est déterminé sur la base de l’année de construction apparente moyen du complexe en tenant compte du poids prépondérant de chaque bâtiment.

[43]           Dans son calcul du coût neuf, l’expert Sklar scinde la bâtisse en 21 bâtiments et l’âge apparent moyen pondéré est calculé à partir de ces 21 bâtiments. Son calcul tient compte de l’année de construction de chaque bâtiment et de l’influence des rénovations des composantes excédant les travaux d’entretien normal selon l’année et le coût de ces travaux.

[44]           Au rôle 2017, son calcul lui indique une année de construction apparente de 1975, donc un âge apparent de 40 ans. Pour le rôle 2020, l’année de construction apparente est 1976 soit un âge apparent de 42 ans.

[45]           Pour M. Sklar l’ensemble du complexe industriel ne peut avoir qu’un seul âge apparent et tous les bâtiments le composant doivent être dépréciés à partir de cette date, et ce, peu importe leur année de construction.

[46]           À titre d’exemple, bien que certaines parties de l’immeuble, dont notamment les entrepôts, ont été construites dans les années 2000, selon le calcul de M. Sklar leur année de construction apparente est tout de même estimée à 1975 pour le rôle 2017 et de 1976 pour le rôle 2020.

[47]           Le Tribunal remarque que parmi les 21 bâtiments retenus par l’expert de la partie requérante, la majorité, soit 13 bâtiments sur 21, ont des années de construction réelle plus récente que l’année apparente estimée.

[48]           En d’autres mots, déterminer un âge apparent unique pour l’ensemble du complexe de la façon dont M. Sklar procède a comme conséquence de vieillir plusieurs des composantes de l’immeuble à un point tel que la majorité d’entre elles seraient plus vieilles que leur année de construction réelle, ce qui apparait insensé.

[49]           Pour s’en convaincre, il ne suffit pas que de regarder le bâtiment no 9 tel qu’identifié par l’expert de la ville. Ce bâtiment constitue un entrepôt construit en deux phases, soit une première section de 10 535 m2 bâtis en 1991 et une seconde section de 5 786 m2 bâtis en 2007. Selon le calcul de l’expert Sklar, ce bâtiment aurait un âge effectif de plus de 40 ans, et ce, même si une partie de la construction n’a en réalité que 8 ans en date de référence 2015.

[50]           Le Tribunal est plutôt d’avis qu’il est plus juste de déterminer l’âge apparent par bâtiment et de leur appliquer une dépréciation physique individualisée.

[51]           Cette façon de faire intègre aussi l’idée que certaines sections de l’immeuble pourraient être récupérables advenant la fermeture de l’usine Labatt, toujours suivant les conclusions que l’immeuble à une vocation limitée, mais dont les bâtiments qui le composent ne sont pas indissociables.

[52]           L’expert de la Ville procède d’ailleurs de cette façon.

[53]           M. Ouellette a scindé le complexe en neuf bâtiments. À ces neuf bâtiments, il détermine un âge apparent distinct, et ce, en suivant les principes de la version modernisée du MEFQ, dont le procédé comprend neuf étapes servant à l’établissement systématique de l’âge apparent d’un bâtiment non résidentiel. La détermination de l’année apparente d’un bâtiment résulte toujours de la même logique mathématique soit une pondération entre l’année de construction originelle du bâtiment et celles des différentes rénovations qui lui ont été apportées au fils des ans.

[54]           Toutefois, une distinction s’impose. Le MEFQ conserve le principe de plafonnement du vieillissement ou aussi appelé le rajeunissement des composantes. En fait ce principe prend comme hypothèse qu’un élément ne peut être plus âgé que sa durée de vie typique.

[55]           Dans le cas d’une composante plus jeune que sa durée de vie typique, la durée de vie restante est présumée égale à sa fin de vie théorique.

[56]           Cependant, lorsqu’une composante présente dans l’immeuble, toujours en bon état, est plus âgée que sa durée de vie typique, la dernière édition du manuel d’évaluation foncière du Québec suggère de rajeunir la composante pour que sa durée de vie restante soit minimalement égale à la date d’évaluation.

[57]           Cette démarche de calcul d’âge apparent s’assimile en quelque sorte à une estimation détaillée de l’âge du bâtiment par composante. Dans cet esprit, il est tout à fait logique de plafonner le vieillissement d’une composante puisque dans le cas contraire cela signifierait qu’un élément pourrait être déprécié au-delà de 100 % même s’il est toujours en bon état et remplit les fonctions pour lesquels il est conçu.

[58]           Toutefois, le même manuel précise que si l’on observe certaines détériorations évidentes nécessitant que l’élément détérioré soit remplacé à court terme, un ajustement s’impose, soit en appliquant des années de vieillissement (étape 8).

[59]           Correctement appliqué, l’âge apparent de chaque bâtiment obtenu par cette méthode tient compte de son année de construction originelle et des effets rajeunissants et vieillissants.

[60]           M. Ouellette applique correctement chacune des étapes du MEFQ à l’exception d’une seule. Dans aucun des neuf bâtiments, il ne tient compte d’une détérioration de composante, et ce, même s’il a été mis en preuve que la plupart des toitures nécessitent d’être refaites à court terme.

[61]           À titre d’exemple, pour son bâtiment no 2, la composante toiture (couverture souple) est rajeunie de 41 ans pour le rôle 2017 et de 44 ans pour le rôle 2020, même si la durée de vie typique de cette composante est de 25 ans. Par cette démarche, M. Ouellette rajeunit la composante de presque du double de sa vie typique!

[62]           De l’avis du Tribunal, il s’agit là d’une erreur méthodologique. Et comme le disait nos confères Caron et Beaudoin[23], lorsqu’un évaluateur a recours à un manuel de référence afin d’établir la valeur réelle par la méthode du coût, la moindre des choses est de le prendre en entier et non seulement en fonction des éléments qui avantagent ou non sa cliente.

[63]           La partie requérante est plutôt d’avis que l’expert Ouellette fait fausse route dans l’établissement systématique de l’âge apparent. En contre-preuve, elle tente de démontrer que, par ce processus purement mathématique, les bâtiments atteindront leur fin de vie économique dans une période allant jusqu’à 103 ans de leur âge chronologique, et ce, sans qu’aucune rénovation n’ait été effectuée.

[64]           Échafauder une démonstration d’incohérence d’une démarche en répétant la même erreur méthodologique n’est guère convaincante. Au mieux, la démonstration que fait l’expert Sklar et le résultat étonnant auquel il arrive mettent en évidence la nécessité de la 8e étape de la démarche systématique. Peut-on croire qu’un immeuble atteigne un âge chronologique de plus de 100 ans sans aucune rénovation? Bien sûr que non. Le calcul de la requérante à ce sujet n’a donc aucune force probante.

[65]           Le Tribunal considère qu’il est beaucoup plus logique de déterminer l’âge par bâtiment et, ainsi, estimer la dépréciation physique de ceux-ci en fonction de leur âge apparent. Cette façon de faire évite une surdépréciation de la composante.

[66]           Toutefois, puisque M. Ouellette se refuse de calculer l’effet de vieillissement des composantes, il faut en déduire que la dépréciation physique qui résultera du calcul de l’âge apparent du bâtiment sera incomplète. Nous y reviendrons.

[67]           L’âge apparent est donc estimé comme suit :

Rôle 2017

No bâtiment  Description      Âge apparent

1   Guérite      1993 – 22 ans

2   Centrale thermique / filtration    1976 – 39 ans

3   Maturation / fermentation / brassage   1978 – 37 ans

4   Dépôt déchet      1996 – 19 ans

5   Station neutralisation    1993 – 22 ans

6   Station électrique      2007 – 8 ans

7   Sous-station électrique     2000 – 15 ans

8   Distribution / entreposage / tankering / garage 1979 – 36 ans

9   Expédition / entrepôt                   1996 – 19 ans

Rôle 2020

No bâtiment  Description Âge apparent

1   Guérite      1993 – 25 ans

2   Centrale thermique / filtration    1977 – 41 ans

3           Maturation / fermentation / brassage   1980 – 38 ans

4           Dépôt déchet      1996 – 22 ans

5           Station neutralisation    1993 – 25 ans

6           Station électrique      2007 – 12 ans

7           Sous-station électrique     2000 – 18 ans

8           Distribution / entreposage / tankering / garage 1980 – 38 ans

9           Expédition / entrepôt     1996 – 22 ans

Détermination de la vie économique

[68]           Le second ingrédient composant la formule de dépréciation selon la technique âge/vie est la vie économique de l’immeuble. Ce concept se définit comme suit :

C’est la période de temps pendant laquelle une construction contribue à la valeur de la propriété. La vie économique peut coïncider avec la vie physique d’une construction ou lui être inférieure, mais jamais supérieure.

À la fin de la vie économique d’un bâtiment, son propriétaire à deux options :

- Conserver sa propriété jusqu’il soit économiquement rentable d’y apporter des améliorations;

- Démolition du bâtiment et requalification du site.

[69]           L’estimation de la vie économique est une composante essentielle de la technique âge/vie dans le calcul de la déprécation physique incorrigible. Bien qu’elle soit communément associée à la méthode du coût, elle constitue une étape subséquente dans la détermination de la valeur d’un bâtiment. Par son importance dans la mesure de la dépréciation physique, cette donnée permet de faire le lien entre le coût neuf rajusté et la valeur réelle recherchée.

[70]           Selon le MEFQ, l’estimation appropriée de la durée de vie économique dépend essentiellement de trois facteurs :

-          Leurs caractéristiques physiques;

-          Les activités qui y sont exercées;

-          Le contexte externe.

[71]           Le manuel précise que l’évaluateur doit fonder son estimation de la durée de vie économique normale sur des faits, des observations ou des analyses qui sont révélateurs de ces facteurs d’influence. Le MEFQ souligne que trois sources de références peuvent être utilisées, soit des anticipations d’experts, des études de longévité des bâtiments existants ou ayant existé, ainsi que les tables suggérées par les manuels spécialisés.

[72]           Il est donc tout à fait approprié lors de l’établissement de la valeur réelle à partir d’un coût à neuf déterminé à l’aide de la version modernisée du MEFQ de se référer à des tables d’estimation de vie économique de manuel spécialisé comme le Marshall & Swift ou Le Guide de dépréciation des immeubles industriels, ce qu’ont fait en l’espèce les deux experts.

[73]           Encore une fois, l’expert de Labatt conserve l’idée que l’immeuble constitue un tout et détermine une durée de vie économique globale pour l’ensemble du complexe.

[74]           Pour se faire, il se réfère au manuel d’évaluation Marshall & Swift (M&S). Après une analyse typologique de l’immeuble, l’expert Sklar regroupe ses 21 bâtiments sous 11 catégories suggérées par le manuel.

[75]           Il procède ensuite à la détermination de la vie économique de l’immeuble par une pondération de la vie économique des bâtiments regroupés dans chacune de ses catégories en tenant compte de leurs importances relatives en fonction du coût à neuf du bâtiment.

[76]           Puisque le manuel M&S suggère généralement une fourchette de durée de vie économique, l’expert Sklar prend soin d’établir un minimum et un maximum d’âge économique possible. Selon son analyse, l’âge économique pondéré se situe entre 43 ans et 48 ans.  En fonction de ce résultat, il choisit de retenir une durée de vie économique moyenne de 45 ans.

[77]           Cette durée de vie économique est retenue pour l’ensemble des bâtiments, des dépendances, des améliorations d’emplacement et des équipements sans aucune autre distinction.

[78]           De son côté, M. Ouellette établi la vie économique de l’immeuble en prenant soin de déterminer une vie économique distincte pour les bâtiments, les dépendances, améliorations de l’emplacement et équipements.

[79]           Pour ce faire, il se réfère au Guide des dépréciations des bâtiments industriels[24].  Concernant les bâtiments, il juge que l’immeuble fait partie de la catégorie Production industrielle et entreposage afférent; qualité supérieure[25]. Pour des constructions avec structure de béton ou d’acier, le manuel suggère une durée de vie économique variant entre 50 et 55 ans. Il retient finalement une durée de vie économique de 50 ans.

[80]           Au sujet des dépendances et améliorations de l’emplacement, M. Ouellette se réfère à l’annexe F du même guide. Pour les dépendances, il retient une durée de vie économique de 25 ans. Au sujet des améliorations de l’emplacement, la durée de vie économique varie entre 10 et 35 ans. Finalement, pour ce qui est des équipements, la vie économique varie entre 25 et 50 ans.

[81]           Encore une fois, l’expert Sklar s’est livré à une opération mathématique complexe afin de déterminer la durée de vie économique de l’unité d’évaluation dans son ensemble. Cependant, la logique de ce calcul repose toujours sur la prémisse que l’ensemble du complexe (bâtiment, dépendances, amélioration au sol et équipement) ne peut qu’avoir qu’une seule durée de vie économique.

[82]           Ni pour la détermination de l’âge apparent ni pour la détermination de la vie économique de l’immeuble, le Tribunal ne peut adhérer à cette prémisse. Comme exposé précédemment, le Tribunal considère plutôt que les différentes parties de l’immeuble ne sont pas indissociables et qu’il est préférable de déterminer une durée de vie économique distincte pour chaque élément (bâtiments, dépendances, amélioration au sol et équipement).

[83]           Cela dit, l’estimation des durées de vie économique déterminée par l’expert Ouellette est retenue.

Proportion résiduaire des bâtiments

[84]           La proportion résiduaire, exprimée généralement en pourcentage de la valeur à neuf, correspond à la proportion du bâtiment qui pourra être récupérée lorsque celui-ci aura atteint la fin de sa vie économique.

[85]           À la fin de sa vie économique, les bâtiments ou une partie de ceux-ci pourront faire l’objet d’une conversion s’il est économiquement rentable de le faire. Certains matériaux ou composantes de l’immeuble pourraient aussi faire l’objet de récupération à la suite de son démantèlement ou sa démolition.

[86]           Toujours dans son même schème de pensée, l’expert Sklar voit l’immeuble comme un tout indissociable dont l’utilisation unique se limite à une brasserie. Pour lui, à la fin de la vie économique de l’immeuble, aucune des composantes, même en partie, ne pourra être récupérée. En conséquence, il estime la proportion résiduaire des bâtiments à 0.

[87]           Toutefois, il tempère l’effet de ce choix en retenant une proportion résiduaire minimale en fin de vie économique de 20 %, justifiée par le fait que l’immeuble est toujours utilisé pour les fins dont il a été construit.

[88]           À toute fin pratique, puisque M. Slkar a préalablement déterminé l’âge apparent à 40 ans (rôle 2017) et 42 ans (rôle 2020) et une durée de vie économique de 45 ans, l’immeuble est déprécié au maximum, soit à 80 %.

[89]           L’expert de la Ville considère plutôt que chacun de ses 9 bâtiments peuvent avoir une valeur résiduelle distincte, dépendamment des possibilités de leur récupération ou de leur réutilisation en fin de vie.

[90]           Pour ce qui est des bâtiments constituant le cœur de l’usine et des opérations de brassage, soit les bâtiments 1 à 7, M. Ouellette établit qu’aucune récupération ou réutilisation ne sera possible. Il en conclut donc à une proportion résiduaire de 0 %. Toutefois, tout comme son confère M. Sklar, puisque l’usine est toujours en opération, la proportion résiduaire minimale est limitée à 20 %.

[91]           Par ailleurs, M. Ouellette n’applique pas la même recette pour les bâtiments 8 et 9. Selon lui, il est raisonnable de croire que ces deux bâtiments pourraient faire l’objet d’une récupération ou d’une reconversion dans l’éventualité où la brasserie mettrait fin à ses opérations. Pour ces deux bâtiments, M. Ouellette estime une proportion résiduaire de 20 % en fin de vie. Au risque de se répéter, le Tribunal partage l’avis de M. Ouellette quant à la récupération possible des bâtiments 8 et 9. Il est donc plus juste d’analyser la valeur résiduaire des bâtiments comme l’a fait l’expert de la Ville.

Dépréciations physiques incorrigibles et fonctionnelle normale retenues

[92]           Tant pour l’âge effectif, la vie économique que pour la valeur résiduaire des bâtiments, le Tribunal retient l’analyse de M. Ouellette. Par conséquent, le Tribunal retient ses conclusions quant au quantum de la dépréciation totale (bâtiment, améliorations au sol et équipement).

[93]           Ainsi, après dépréciation physique et fonctionnelle normale, les valeurs dépréciées sont les suivantes :

Rôle 2017 :

-       Coût à neuf ajusté : 80 968 439 $ (admission);

-       Dépréciation physique et fonctionnelle normale : 49 589 934 (61%);

-       Valeur dépréciée (avant dépréciation fonctionnelle incorrigible et détérioration physique corrigible) :  31 378 505 $.

Rôle 2020 :

-       Coût à neuf ajusté : 89 810 496 $ (admission);

-       Dépréciation physique et fonctionnelle normale : 57 619 240 $ (64%);

-       Valeur dépréciée (excluant désuétude fonctionnelle incorrigible et détérioration physique corrigible) :  32 191 256 $.

[94]           À ces valeurs dépréciées, il ne reste qu’à soustraire, s’il y a lieu, des montants concernant la détérioration physique corrigible et la dépréciation fonctionnelle incorrigible.

[95]           De l’avis de l’expert de la Ville, le calcul de la dépréciation selon la technique âge/vie tient compte des désuétudes physiques et fonctionnelles normales. Il précise n’avoir relevé aucune autres dépréciation ou désuétude affectant la valeur de l’immeuble. Aucun autre ajustement n’est donc fait aux valeurs obtenues ci-haut.

[96]           L’expert Sklar, tout comme le Tribunal, n’est pas du même avis.

Désuétude physique corrigible

[97]               Il a été mis en preuve, tant par le témoignage non contredit de M. Houle que de celui de l’expert Sklar, que les toitures sont dans un état lamentable, et ce, aux deux dates de référence, soit en juillet 2015 et en juillet 2018. Plusieurs sections de toiture datent de la construction du bâtiment et n’ont fait l’objet que de réparations mineures.

[98]               Dans son témoignage M. Houle explique que Labatt a constitué un fichier de criticité des toitures, fichier dans lequel, avec un code couleur, l’état des toitures y est répertorié et le coût de réfection budgété. Labatt consacre un budget annuel d’environ 1,5 M$ pour l’entretien de ses toitures.

[99]               Pour le Tribunal, il ne fait aucun doute que l’état des toitures représente une désuétude physique corrigible qui se doit d’être considéré dans l’analyse de valeur. Tout acheteur raisonnablement informé de l’état de l’unité d’évaluation y verrait un enjeu important et le prix payé en serait inévitablement affecté.

[100]           Or, comme mentionné précédemment, M. Ouellette détermine l’âge apparent suivant les principes de la version modernisée du MEFQ. Pour le Tribunal, M. Ouellette ne complète pas l’exercice en refusant de calculer l’effet de vieillissement des composantes, particulièrement concernant la désuétude des toitures.

[101]           De plus, la doctrine soulève quelques limites dans la technique âge/vie dont notamment que ce procédé ne tient pas compte de l’effet des détériorations et désuétudes corrigibles. Il y a donc lieu de soustraire un montant à ce sujet.

[102]           Seul M. Sklar se prête à l’exercice de quantifier une dépréciation additionnelle liée à la détérioration physique corrigible.  Pour ce faire, il considère quatre éléments, soit le coût à neuf de l’élément détérioré, le montant de dépréciation normale déjà attribuée à l’élément détérioré, l’estimé des travaux nécessaires pour effectuer la correction et le coût neuf de l’élément de remplacement.

[103]           Son calcul, convaincant, nous indique les montants des désuétudes physiques corrigés qui suivent :

Rôle 2017 :  1 996 322 $;

Rôle 2020 :  1 512 447 $.

[104]           Ces montants doivent être soustraits aux conclusions de valeur préalablement déterminée.

Désuétude fonctionnelle incorrigible

[105]           La désuétude fonctionnelle résulte d’une déficience de la conception du bâtiment et devient incorrigible lorsqu’il n’est pas économiquement rentable d’y remédier.

[106]           Plus précisément, une désuétude fonctionnelle est causée par des réalités qui en amoindrissent l’utilité ou l’attrait parce que l’agencement du bâtiment ou la nature de ses composantes réduisent sa capacité à remplir adéquatement les fonctions auxquelles il est destiné, compte tenu des normes et exigences qui lui sont applicables dans les conditions du marché qui existent à la date de référence. La désuétude fonctionnelle peut être causée par l’absence, l’insuffisance ou l’excès.

[107]           Pour M. Ouellette, la dépréciation calculée selon la technique âge/vie tient compte de la désuétude fonctionnelle normale et il n’a relevé aucune autre désuétude qui pourrait affecter l’immeuble. Par conséquent, il n’apporte aucun ajustement supplémentaire.

[108]           Cependant, M. Sklar procède à une analyse beaucoup plus approfondie et en conclut que l’immeuble souffre de désuétudes fonctionnelles additionnelles incorrigibles.

[109]           En l’espèce, le Tribunal retient sept facteurs déterminants qui sont les causes de désuétude fonctionnelle additionnelle :

• L’addition successive de bâtiments;
• Le mauvais agencement de l’immeuble et le facteur de périmètre excessif;
• L’évolution des méthodes de production, volume des bâtiments excessif et composantes de constructions excessives;
• L’implantation des bâtiments;
• La présence d’amiante dans les bâtiments;
• L’étroitesse des travées;
• La comparaison avec d’autres brasseries contemporaines.

[110]           Puisque les évaluateurs n’appliquent que la méthode du coût, il faut s’assurer que la démarche d’évaluation menant au calcul du coût à neuf (admission) n’élimine pas certains ou la totalité de ces facteurs.

[111]           Les deux experts indiquent que leur démarche pour en arriver au coût de base en est une de reproduction à l’exception de quelques éléments mineurs (certaines cloisons intérieures) dont le calcul comprend le remplacement de composantes. Selon M. Slkar, le remplacement n’a été utilisé que dans le cas où le manuel de référence n’offrait aucune équivalence.

[112]           Même s’il y avait eu remplacement de certaines composantes dans le calcul du coût de base, les causes de désuétudes et suramélioration n’ont donc pas été toutes éliminées pour autant.

[113]           Le témoignage de M. Houle, directeur de la maintenance et du service technique, confirme le constat fait par M. Sklar.

[114]           Au fil des ans, les agrandissements se sont succédé de sorte que l’immeuble a fait l’objet de 30 à 50 ajouts depuis la construction. Même avec une si grande superficie, les aires de travail ne sont pas toujours optimales et, malencontreusement, à plusieurs endroits les lignes de production se superposent.

[115]           Les lignes sont si imbriquées l’une à l’autre qu’il devient impossible de désinstaller certains éléments lors de changement de méthode de production. M. Houle indique même qu’il surnomme « graveyard » une section du bâtiment où certains équipements de production désuets sont abandonnés, mais dont la conception de l’immeuble empêche Labatt d’en disposer.

[116]           Autre exemple convaincant est la ligne de fût situé au 2e étage de l’immeuble. Pour y accéder, les chemins d’approvisionnement entrecroisent les voies de circulation de l’immeuble. En fin de production, le produit fini doit retourner au rez-de-chaussée afin d’être chargé dans les camions-remorques. La production de la bière en fût nécessite donc une bonne coordination et le risque d’accident est omniprésent.

[117]           Les corridors étroits présentent aussi leurs lots de défis. La maintenance et la réparation des équipements deviennent difficiles. Les pièces doivent être chargées sur des chariots spécialement conçus pour l’usine. On retrouve aussi dans l’usine un enchevêtrement de tuyaux de sorte que la réparation ou le remplacement de ces derniers est difficile, voire impossible, à l’occasion. La solution est souvent d’ajouter une nouvelle ligne de tuyauterie rendant l’entretien encore plus difficile.

[118]           De plus, la circulation entre les diverses sections n’est pas fluide. Un seul corridor permet la circulation est-ouest de sorte que pour se déplacer à travers l’usine le personnel doit constamment revenir à ce corridor principal; il y a là une perte de productivité.

[119]           La gestion des entrepôts est tout aussi difficile. Puisque l’empreinte au sol du bâtiment couvre une grande partie du terrain, l’accès aux entrepôts par les camions-remorques et la circulation sur le site est pour le moins problématique. Les portes de chargement des produits finis (porte 59 à 68) sont toutes situées dans une même section de l’entrepôt obligeant une circulation constante entre la section entreposage et la section expédition.

[120]           Ajoutons qu’une bonne partie de l’usine comprend des sections sous-sol. Ces sections sont plus ou moins fonctionnelles. L’accès y est difficile et le lien avec les lignes de production plus ou moins efficace. Dans son témoignage, M. Slkar note, avec raison, le nombre important de colonnes reproduites dans le coût de base. Il faut aussi noter qu’une partie de ce sous-sol est inondé de temps à autre mettant ainsi en péril la continuité de la production.

[121]           L’isolation et les calorifugeages dans l’immeuble de la brasserie Labatt, comme bien des immeubles de cette époque, ont été faits avec des matériaux contenant de l’amiante. Lors de réparation la présence d’amiante engendre des coûts supplémentaires de l’ordre de 1,5 à 2 fois ceux des sections sans amiante.

[122]           Le bâtiment n’offre pas la souplesse nécessaire à un changement de type de production. Les nouvelles brasseries ont des fermenteurs verticaux. La conception même de l’immeuble sujet ne peut permettre un remplacement de ces équipements. D’ailleurs un ancien fermenteur (F2) est inutilisé depuis le début des années 90 est toujours présent sur place. Le coût nécessitant sa démolition force à conclure qu’il est économiquement non rentable de s’en départir.

[123]           Le même problème se répercute dans la section des celliers de maturation. Certains de ces anciens celliers ont été construits en 1954. Leur conception désuète nécessite d’importants coûts annuels d’entretien, mais le remplacement est extrêmement couteux.

[124]           Selon Labatt, avec des procédés contemporains de brassages, la superficie des bâtiments dédiés à cette étape (bâtiment 7, 8, 9 et 11) pourrait être réduite d’environ 15 %. Le chevauchement des lignes de production occupe énormément d’espace de sorte que dans une usine moderne la section embouteillage pourrait être réduite d’environ 30 %.

[125]           En fait, en comparaison avec d’autres usines de brassage de l’entreprise Labatt, M. Houle indique que l’usine de l’arrondissement LaSalle est 10 fois moins productive. La conception même de l’immeuble, le mauvais agencement dû à l’addition successive de bâtiment en est, selon lui, la cause.

[126]           Pour le Tribunal, il ne fait aucun doute que l’immeuble est affecté d’une désuétude fonctionnelle incorrigible, mais comment la quantifier?

[127]           Seul l’expert de Labatt a identifié cette désuétude et a tenté de la quantifier. Si son analyse quant à la présence de désuétude fonctionnelle est étoffée, la quantification l’est pas mal moins.

[128]           Il choisit, selon son jugement d’évaluateur, de considérer une désuétude fonctionnelle additionnelle de 20 %.

[129]           C’est le rôle de l’expert d’éclairer le Tribunal au sujet des questions en litige. S’il avait été plus rassurant que la quantification de la désuétude fonctionnelle ait passé par un calcul détaillé, la présente formation s’en remet au bon jugement de l’expert Sklar.

[130]           Puisque le Tribunal est convaincu que l’immeuble est affecté par une désuétude fonctionnelle additionnelle et que seul l’expert Sklar suggère un ajustement à ce sujet, la conclusion doit tenir compte d’une désuétude fonctionnelle de 20 %.

[131]           Cependant, seuls les bâtiments principaux sont affectés par cette désuétude. La retenue de 20 % ne doit s’appliquer qu’à ces bâtiments et exclure la valeur des dépendances, des améliorations d’emplacement et des équipements.

[132]           Et encore faut-il que les différentes dépréciations (physique et fonctionnelle) soient appliquées dans le bon ordre.

Conclusion de valeur

[133]      Le Tribunal ayant maintenant disposé des questions en litige, il ne reste qu’à établir la valeur réelle de l’unité d’évaluation aux deux dates de références, soit au 1er juillet 2015 et au 1er juillet 2018. Aux valeurs dépréciées, il ne reste qu’à soustraire les désuétudes précédemment quantifiées, soit la désuétude physique corrigible et la désuétude fonctionnelle incorrigible.

[134]      Dans son tableau d’analyse,[26] l’expert Sklar soustrait dans un premier temps la désuétude fonctionnelle (20%) et en second lieu le montant pour la détérioration physique corrigible. Selon la doctrine[27],c’est l’inverse qui doit être fait.

[135]      En résumé, les étapes reconnues pour l’établissement de la valeur réelle par la méthode du coût sont les suivantes :

1        Établissement du coût de remplacement ou de reproduction;

2        Moins : détérioration physique corrigible et incorrigible;

3        Moins : désuétude fonctionnelle;

4        Moins : désuétude économique.

Suivant ces étapes, le Tribunal en arrive à ces conclusions :

Intervention en cas de préjudice réel

[135]           Selon l’article 144 de la LFM, le Tribunal modifie une inscription au rôle lorsqu’il estime que cela est requis afin d’éviter un préjudice réel.

« 144. Le Tribunal n’est tenu de modifier, ajouter ou supprimer une inscription que si l’erreur ou l’irrégularité constatée est susceptible de causer un préjudice réel. »

[136]           La valeur réelle de 33 730 000 $ pour le rôle triennal 2017 illustre un écart suffisant avec la valeur uniformisée en vigueur de 39 863 400 $ et justifie une intervention du Tribunal qui y voit un préjudice réel subit par la partie requérante.

[137]           Il en est de même pour le rôle triennal 2020 ou force est de constater un écart suffisant entre la valeur réelle uniformisée en vigueur de 43 190 000$ et le résultat de valeur obtenu par le Tribunal de 35 770 000 $ (arrondi).

[138]           En vertu de l’article 148 de la LFM, à moins que le Tribunal n’en décide autrement, il revient à la partie perdante de supporter les frais de la partie adverse.

[139]           Le Tribunal ordonne à la partie intimée d’assumer les frais de justice, lesquels devront inclure, entre autres, la somme d’argent exigée de la partie requérante lors du dépôt de la présente requête introductive d’un recours.

[140]           Le Tribunal ne considère pas avoir compétence à l’égard de la somme d’argent exigée de la partie requérante lors du dépôt de sa demande de révision administrative auprès de l’OMRÉ, cette somme étant considérée comme un coût relatif à un service rendu plutôt qu’à un frais de justice.

PAR CES MOTIFS, le Tribunal :

ACCUEILLE le recours ;

DÉTERMINE la valeur réelle de l’unité d’évaluation pour le rôle triennal 2017-2018-2019 à 33 730 000$ à partir du 1er janvier 2017 jusqu’au 31 décembre 2019 ;

DIVISE par le facteur comparatif de 1,00 ;

ET

FIXE la valeur à inscrire au rôle d’évaluation foncière pour le rôle triennal 2017-2018-2019 comme suit :

DÉTERMINE la valeur réelle de l’unité d’évaluation pour le rôle triennal 2020-2021-2022 à partir du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2022 à 35 770 600 $;

DIVISE par le facteur comparatif de 1,00;

ET

FIXE la valeur à inscrire au rôle d’évaluation foncière pour le rôle 2020-2021-2022 comme suit :

LE TOUT avec frais de justice, assumés par la partie intimée, incluant la somme d’argent exigée par le Tribunal pour le dépôt de la requête introductive du recours.

STEVEN LAVOIE, j.a.t.a.q.

David Sauvé S.E.N.C.R.L.

Me Eric David

Procureur de la partie requérante

DHC Avocats inc.

Me Paul Wayland

Procureur de la partie intimée

[1] I-1 p.6.

[2] RLRQ, chapitre F-2.1.

[3] I-1 p. 6.

[4] R-1 p. 92.

[5] R-2 p.2

[6] R-2 annexe 6.

[7] L.R.Q., chapitre J-3.

[8] R-1 p.34 & I-1 p.51.

[9] I-1 p.59.

[10] I-1 p.65.

[11] I-1 p.65.

[12] I-1 p.64.

[13] I-1, p. 73 & R-1, p.64.

[14] Les points en litige apparaissent en italique.

[15] Article 42 LFM.

[16] Article 43 LFM.

[17] Article 45 LFM.

[18] Article 44 LFM.

[19] Coopérative d’habitation Centenaire c. Longueuil (Ville de), TAQ-SAI, 2008 QCTAQ 07532.

[20] R-1 p. 30.

[21] I-2, annexe 11.

[22] Pièce R-1, p.31.

[23] Accelormittal Produits Longs Canada c. Ville de Montréal.

[24] Pièces I-2 annexe 11.

[25] Pièce I-2, annexe 11 p. 74.

[26] Pièce R-2, annexe 6.

[27] The Institute of Real Estate Appraisers, The Appraisal of Real Estate, 15e edition p. 527, figure 29.1 et Traité d’évaluation foncière, 2e edition, p. 190.