Section des affaires immobilières
En matière d'expropriation
Référence neutre : 2022 QCTAQ 129
Dossier : SAI-M-294378-2002
Devant les juges administratifs :
MATTHIEU BEAUDOIN
VÉRONIQUE PELLETIER
MUNICIPALITÉ DE ST-JEAN-DE-MATHA
c.
Aperçu
[1] Le Tribunal doit fixer l’indemnité d’expropriation que la municipalité de St-Jean-de-Matha (l’expropriante) doit verser à M. René Robitaille (l’exproprié).
[2] Saint-Jean-de-Matha acquiert par expropriation l’immeuble de M. Robitaille afin de l’assembler au terrain limitrophe sur lequel sied la caserne d’incendie jugée désuète. La nécessité de sa mise à niveau est connue depuis de nombreuses années. D’autres endroits ont été envisagés, mais la localisation stratégique du site exproprié s’est vite imposée au conseil municipal comme le meilleur choix pour ce projet.
[3] M. Robitaille explique être un homme d’affaires prospère de la région, qui a œuvré dans diverses activités, soit comme ambulancier, en construction, en investissement immobilier et possède trois écoles de conduite. Initialement représenté par avocat[1] et assisté par un évaluateur agréé[2], sa réclamation détaillée[3] avant l’audience s’élevait à 563 337 $, le principal étant l’indemnité immobilière (529 247 $).
[4] À la suite de la révocation des mandats de son avocate et son expert à l’aube de l’audience, l’exproprié choisit de se représenter seul et modifiera à quelques reprises sa réclamation détaillée en cours d’audience de sorte qu’au final, elle culminera à 4 639 087 $[4]. Considérant qu’il avait le projet d’y installer son commerce en plus d’avoir un endroit pour loger sa fille, il estime devoir être relocalisé. Les coûts d’acquisition d’un terrain, la construction d’une nouvelle bâtisse commerciale, l’acquisition d’une nouvelle maison pour loger sa fille, les pertes de revenus d’entreprise et une perte de valeur potentielle d’agrandissement, expliquent l’augmentation de sa réclamation.
[5] L’exproprié réclame également l’intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à la Loi sur l’expropriation[5] (LE), les frais de son expert ainsi que les frais taxés de son procureur.
[6] L’expropriante, pour sa part, considère que l’exproprié a acquis l’immeuble alors qu’un avis de réserve avait déjà été imposé. L’indemnité à verser devrait être de 125 000 $ (arrondi) soit son coût d’acquisition[6] auquel s’ajoutent des troubles et ennuis[7].
[7] Un second scénario figure au rapport d’expertise[8] de l’évaluateur mandaté par l’expropriante. En considérant un usage commercial de l’immeuble à la suite de la démolition des bâtisses qui nécessitent d’importants travaux, il obtient un résultat de 174 000 $, mais l’expert de l’expropriante rejette ce scénario puisqu’il aurait pour effet d’enrichir l’exproprié selon lui.
[8] Pour les motifs à suivre, le Tribunal retient en partie le second scénario de l’expert de la partie expropriante et fixe l’indemnité totale à être versée à l’exproprié à 192 918 $ à laquelle s’ajoute les frais d’experts de 45 835,06 $ et les intérêts mais n’accorde pas l’indemnité additionnelle.
Analyse
Contexte du début de l’audience
[9] Bien que représenté par avocat et expert durant tout le processus précédant la tenue de l’audience, tant lors de conférences préparatoires[9] que lors d’une séance de conciliation[10], M. Robitaille mettra fin à leurs mandats trois jours avant l’audience et se représentera finalement lui-même, avec le soutien de sa conjointe, lors de l’audience tenue à Joliette. Il explique le contexte de ces révocations de mandats par sa surprise lorsqu’il a finalement constaté l’ampleur de la facture des frais pour cette audience, affirmant être rendu à 65 000 $ de frais d’avocat et que cette dernière lui annonçait un supplément de 80 000 $ pour la semaine d’audience prévue, en plus des 44 000 $ déjà annoncés pour le rapport de son expert.
[10] Le Tribunal en prend acte. En début d’audience, le Tribunal a expliqué à M. Robitaille qu’en matière d’expropriation, les honoraires d’expert raisonnables sont remboursés par la partie expropriante. Malgré cette information, M. Robitaille a expliqué au Tribunal qu’il avait lu le rapport de son expert, qu’il s’en servirait pour son témoignage mais qu’il estimait être le mieux placé pour défendre son dossier.
[11] Le Tribunal a aussi expliqué à M. Robitaille qu’il pourrait se servir de toutes les informations factuelles contenues au rapport de M. Cyr, mais qu’il ne pourrait utiliser la portion opinion de l’expert, à défaut de la présence de ce dernier, et ce en raison du droit au contre-interrogatoire par la partie expropriante.
[12] M. Robitaille a ensuite clairement exprimé au Tribunal son intention de se représenter lui-même, vouloir écarter et rejeter de toute façon le rapport de l’expert Cyr et qu’il souhaitait maintenant plutôt réclamer une relocalisation.
[13] Le Tribunal a finalement expliqué à M. Robitaille les principes de base en ce qui a trait à l’indemnité d’expropriation, soit qu’elle se compose de deux parties; la partie indemnité immobilière, pour laquelle la partie expropriante a le fardeau de preuve, et la partie indemnité accessoire, représentant les dommages subis par lui en raison de l’expropriation, et dont le fardeau de preuve repose sur ses épaules. Le Tribunal a aussi expliqué sommairement à M. Robitaille le déroulement de l’audience, qui s’est même dit prêt à accepter le montant de l’indemnité immobilière offerte par l’expropriante, si cela pouvait permettre d’écourter l’audience.
[14] Le Tribunal a cependant souhaité entendre la preuve de la partie expropriante quant à l’indemnité immobilière offerte.
Contexte chronologique et faits admis
[15] D’abord locataire, à compter de 2006, Mme Brigitte Arsenault finit par se porter acquéreuse de la propriété visée en juin 2008. Selon le témoignage de M. Robitaille, son conjoint Alexandre Mondor est un ami de la famille et il leur vient en aide régulièrement.
[16] Au cours de l’année 2018, Mme Arsenault éprouve des difficultés financières et fait défaut de paiement auprès de son créancier hypothécaire (Banque Royale) qui entame alors des procédures de reprise en paiement de l’immeuble. Le 4 juin 2019, la Cour supérieure ordonne le délaissement forcé de l’immeuble et la mise en vente sous contrôle de justice pour la somme minimale de 188 400 $[11], soit 75 % de la valeur municipale puisque la condition et l’état de l’immeuble sont inconnus[12].
[17] Le 7 novembre 2019, l’immeuble est mis en vente et inscrit sur la plateforme des courtiers immobiliers du Québec (Centris). La fiche descriptive mentionne que l’immeuble « Nécessite plusieurs travaux dont la toiture à refaire, armoires de cuisine et autres… »[13] et il est également mentionné que l’annexe D en fait partie intégrante.
[18] Dès le 11 novembre 2019, M. Robitaille présente une première offre d’achat pour la somme de 100 000 $. Une copie de l’annexe D, signée par M. Robitaille est jointe à son offre. Cette annexe indique que « la propriété, bâtiments et structures a pu ou aurait pu être utilisé pour la culture ou production de substances illégales et que la propriété pouvait ou pourrait contenir de la moisissure »[14].
[19] Le 14 novembre 2019, Banque Royale fait, à 9h04, une contre-proposition à 120 000 $ avec conditions, qui est acceptée par M. Robitaille le même jour à 12h30[15]. Parmi les conditions énumérées figurent l’inclusion de l’annexe D et l’obtention d’un jugement de la cour autorisant la vente.
[20] Le 24 novembre 2019, une conseillère municipale constate la pose de la pancarte « À vendre » sur la propriété qui est adjacente à la caserne d’incendie et aux bureaux de l’hôtel de ville. Elle en avise immédiatement le maire, sachant que ce terrain constitue l’endroit idéal pour le projet de remplacement de l’actuelle caserne désuète.
[21] L’après-midi même du 24 novembre 2019, le maire Martin Rondeau contacte l’agent d’immeuble pour lui exprimer l’intérêt de la municipalité. Selon son témoignage, la courtière prend acte de cet intérêt, mais explique au maire avoir déjà en main une offre d’achat acceptée et ne pouvoir recevoir celle de la ville. Le maire lui demande d’expliquer au promettant-acheteur, dont il ne connaît pas alors l’identité, le projet de la municipalité et du fait qu’il sera exproprié pour la réalisation de ce projet. Vérifications faites, la courtière informe finalement le maire que le promettant-acheteur ne veut pas se désister de sa promesse d’achat.
[22] Subséquemment le même jour (24 novembre 2019), le conseil adopte une résolution décrétant l’imposition d’un avis de réserve sur la propriété.
[23] Le 10 décembre 2019, un avis de réserve est signifié à Mme Brigitte Arsenault, toujours propriétaire de l’immeuble. Cet avis est publié au Registre foncier le 12 décembre 2019[16].
[24] Le 18 décembre 2019, la Banque Royale demande à la Cour supérieure de modifier la mise à prix minimale à 120 000 $ pour la vente sous contrôle de justice. Le jugement[17] faisant droit à la demande est rendu le 23 janvier 2020 et le 4 février 2020 M. René Robitaille devient propriétaire de l’immeuble par la publication de la vente sous contrôle de justice au montant de 120 000 $[18].
[25] Le 6 février 2020, l’avis d’expropriation est émis, il est signifié à M. Robitaille le 21 février 2020 et publié le 25 février 2020.
[26] Le 8 mai 2020, alors qu’elle formule une offre détaillée au montant de 124 067,94 $, l’expropriante procède au dépôt judiciaire d’une indemnité provisionnelle de 177 940 $ soit 70 % de la valeur inscrite au rôle d’évaluation.
[27] Le 12 mai 2020 l’avis de transfert est signifié à l’exproprié et est publié le 2 juin 2020. L’expropriante prend possession de l’immeuble le 17 juin 2020.
[28] L’ensemble des faits précités ont été corroborés par les divers témoins de faits entendus en audience, soit le maire de St-Jean-de-Matha en poste lors de l’imposition de l’avis de réserve et de l’avis d’expropriation[19], l’actuel maire de St-Jean-de-Matha[20], le directeur général et greffier trésorier de la ville[21], le directeur du service incendie[22], la propriétaire antérieure de l’immeuble[23] et la notaire qui a instrumentée la vente sous contrôle de justice[24].
Indemnité immobilière
[29] Comme mentionné précédemment, bien que M. Robitaille ait choisi de ne pas retenir les services de son expert et qu’il était prêt à admettre l’indemnité immobilière offerte, le Tribunal a choisi d’entendre la preuve de l’expert de l’expropriante.
[30] Outre les données générales, descriptions du terrain et des bâtisses ainsi que tout ce qui compose un rapport d’expertise, l’expert Forget présente deux scénarios afin de quantifier l’indemnité à verser.
[31] Dans le premier, il retient l’hypothèse que l’exproprié « savait ou devait savoir qu’il y avait une imposition d’une réserve pour fins publiques (…)[25] » et par conséquent ne considère à titre d’indemnité à verser à l’exproprié que le remboursement de ses frais d’acquisitions auxquels il ajoute un montant pour les troubles et ennuis pour une indemnité totale de 125 000 $.
[33] À partir d’une analyse fondée sur onze ventes comparables recensées, il applique un taux unitaire de 75,71 $/m² à la superficie du terrain[26] ce qui lui donne une valeur potentielle du terrain de 194 189 $ à laquelle il retranche les coûts de démolition des bâtisses (25 637 $)[27] pour une indemnité immobilière de 168 552 $.
[34] Parmi ces deux scénarios, l’expert justifie de retenir le premier « Compte tenu que l’expropriation ne doit pas ni enrichir ni appauvrir l’exproprié, et compte tenu que la réserve a été imposée avant l’acquisition par M. René Robitaille (…)[28] ».
[35] Sur cet élément, le Tribunal ne partage pas l’avis de l’expert Forget. Il est vrai que l’indemnité à être versée à un exproprié ne doit ni l’enrichir ni l’appauvrir, mais elle doit aussi être établie sur la base de la valeur au propriétaire et non sur la base d’un remboursement des déboursés de l’exproprié comme le fait le premier scénario avancé. Si l’exproprié a fait une bonne affaire en acquérant l’immeuble à un prix moindre que sa véritable valeur sur le marché en fonction de sa localisation et de son UMEPP, le fruit de cet avantage ne doit pas être récolté par la partie expropriante. L’indemnité à être versée à l’exproprié doit refléter cet avantage. En ce sens, le premier scénario de l’expert ne peut être retenu par le Tribunal pour fixer l’indemnité à verser.
[36] Revenons au second scénario qui mérite d’être analysé plus amplement, puisqu’il constitue l’unique preuve soumise au Tribunal afin d’établir l’indemnité immobilière, dont le fardeau incombe à la partie expropriante[29].
[37] Dans un premier temps, le Tribunal aurait apprécié que dans son rapport, l’expert détaille davantage son exercice de détermination de l’utilisation optimale (aujourd’hui connue comme l’usage le meilleur et le plus profitable ou UMEPP) tel qu’édicté par les normes de pratique de l’Ordre des Évaluateurs Agréés du Québec (OÉAQ)[30]. Néanmoins, son témoignage a permis d’apporter les précisions nécessaires afin de démontrer que l’UMEPP commercial qu’il retient respecte les conditions à remplir.
[38] Rappelons quelles sont ces conditions[31] :
- il s’agit d’un usage possible sur le plan physique;
- il doit être permis par les règlements et par la Loi;
- il doit être financièrement possible;
- il doit pouvoir se concrétiser à court terme;
- il doit être relié aux probabilités de réalisation plutôt qu’aux simples possibilités;
- il doit exister une demande pour le bien évalué à son meilleur usage;
- enfin, l’usage le meilleur doit être le plus profitable.
Dans la recherche du meilleur usage et du plus profitable, l’évaluation des bâtiments et améliorations au sol doit refléter la contribution qu’ils apportent au terrain. Les bâtiments et améliorations au sol, dans certains cas, peuvent constituer une charge contre la valeur du terrain égale au coût de leur enlèvement.
[39] En contexte d’expropriation, l’horizon de réalisation (…) peut être élargi[32] et le degré de probabilité de réalisation et les contraintes (…) peuvent être moindres[33]. L’évaluateur doit également faire abstraction d’une situation économique ou juridique temporairement défavorable qui risquerait de pénaliser l’exproprié à un moment qu’il n’a pas choisi pour transiger[34].
[40] L’immeuble exproprié fait front sur la route 131 et est localisé au centre du village de St-Jean-de-Matha, dans un secteur où se côtoient des immeubles résidentiels et commerciaux. Le zonage en vigueur au moment de l’expropriation est commercial (CE-1) et les usages permis[35] sont principalement industriels, commerciaux et de services; l’usage habitation n’étant toutefois pas permis.
[41] L’UMEPP commercial retenu par l’expert Forget remplit ces conditions. Il est probable à court terme, physiquement et financièrement possible, permis par les règlements et il est clair qu’il existe une demande pour l’immeuble en fonction d’un usage commercial.
[42] Le Tribunal juge l’échantillonnage des ventes de l’expert Forget conforme avec l’UMEPP qu’il retient et les caractéristiques propres à l’immeuble exproprié. Il s’agit d’immeubles pour la plupart pour des redéveloppements et localisés soit à proximité de l’immeuble exproprié soit dans des secteurs similaires de municipalités voisines.
[43] Dans le but d’ajuster le prix des ventes comparables qu’il retient à la date du marché retenu (21 février 2020), l’expert effectue une analyse de quelques ventes et reventes de terrains vacants lesquelles lui permettent de conclure à un taux de variation du marché de 2,42 % par année pour la période du 19 octobre 2012 au 13 mai 2015 et de 3,80 % par année pour la période du 13 mai 2015 au 21 février 2020.
[44] Bien que ne reposant pas sur une grande quantité de données, cette portion de l’analyse de l’expert Forget n’a pas été invalidée par une contre-preuve de la partie expropriée ni même dans le cadre du contre-interrogatoire auquel M. Robitaille s’est livré. En l’absence de meilleure preuve, le Tribunal n’y voit pas de motifs pour rejeter ces conclusions.
[45] Le Tribunal est également en accord avec l’ajustement à la hausse qu’il apporte à sa 4e comparable afin de tenir compte de l’impact de la portion non utilisable du site en raison de la présence de la « Coulée du Ruisseau Beaubec »[36].
[46] Les ventes recensées par l’expert démontrent bien que pour réaliser leurs projets, les acquéreurs ont choisi de démolir les bâtiments existants. Il ajoute ainsi les coûts de démolition estimés de ces bâtiments aux prix de ventes unitaires ce qui a évidemment pour effet d’augmenter le taux unitaire qu’il obtient. Rappelons que l’expert applique le même ajustement à l’immeuble exproprié, en soustrayant les coûts de démolition assumés par l’expropriante en justifiant que cette démolition est nécessaire en raison de l’UMEPP commerciale retenu.
[47] Dans une optique de vouloir déterminer la valeur marchande, un tel ajustement est conforme aux normes de pratique tel qu’indiqué précédemment puisque les acquéreurs ont été contraints d’assumer de tels coûts pour atteindre l’usage le meilleur et le plus profitable.
[48] Le Tribunal est d’avis que la situation de l’exproprié est différente. Bien que d’importants travaux étaient nécessaires et que son utilisation anticipée (mixte résidentielle et commerciale) ne soit pas conforme avec le zonage en vigueur mais peut-être possible du fait d’un droit acquis en usage résidentiel, M. Robitaille voyait une utilité aux bâtiments sis sur l’immeuble qu’il venait d’acquérir.
[49] En ce sens, afin de déterminer la valeur au propriétaire recherchée, dans le présent cas, le Tribunal est d’avis qu’il ne faut pas considérer les coûts de démolition comme ajustement tant pour les ventes comparables que pour l’immeuble exproprié.
[50] L’expert Forget retient l’indice de marché ajusté de sa vente comparable numéro 2 pour déterminer l’indemnité immobilière. Le Tribunal ne peut qu’être en accord avec son choix. Il s’agit d’un site localisé sur la même route que l’immeuble exproprié, doté d’un frontage comparable (30 m versus 28 m pour le site exproprié), nécessitant peu d’ajustement au niveau du facteur temps et dont le bâtiment s’apparente au bâtiment de l’immeuble exproprié.
[51] La transaction 8 affiche un taux unitaire plus élevé; par contre, il s’agit d’un lot deux fois et demi plus petit alors que la transaction 11, présentant également un taux unitaire plus élevé, dispose d’une superficie cinq fois supérieure à l’immeuble exproprié ainsi qu’un frontage sur la route 131 bien plus large (166,2 m versus 28 m), ce qui a permis la construction d’une station-service avec dépanneur et restaurant. Ces différences justifient de ne pas retenir ces indications.
[52] Abstraction faite de l’ajustement pour tenir compte des coûts de démolition, le taux unitaire de la comparable numéro 2 s’élève à 73,17 $/m² pour une valeur au propriétaire arrondie de 187 700 $[37] alors que la conclusion initiale de l’expert était d’environ 168 600 $[38] en considérant les coûts de démolition.
[53] Le rapport de l’expert Forget est la seule preuve soumise au Tribunal et ni son témoignage ni son contre-interrogatoire n’ont permis de relever des failles dans son analyse invalidant ses conclusions. Lorsqu’en contre-interrogatoire il fut confronté à une erreur dans une analyse complémentaire figurant en annexe de son rapport et corroborant la conclusion de son second scénario[39], l’expert a effectué des vérifications complémentaires et a apporté les précisions dès le lendemain qui n’ont pas eu pour effet d’invalider cet exercice.
[54] Le Tribunal est donc d’avis que l’analyse présentée par la partie expropriante rencontre son fardeau de démontrer l’indemnité immobilière à verser à l’exproprié et retient les conclusions du second scénario de l’expert Forget en y apportant la modification au niveau des coûts de démolition.
[55] Afin d’indemniser convenablement l’exproprié, plutôt que de retenir l’indemnité immobilière qu’il était prêt à admettre en début d’audience (environ 166 100 $[40]), le Tribunal retient l’analyse de l’expert Forget en y apportant une modification, soit un résultat de 187 700 $ à titre d’indemnité immobilière.
Indemnité accessoire
[56] Alléguant qu’il doit être relocalisé, M. Robitaille réclame le coût d’acquisition d’un terrain (828 240 $), le coût de construction d’une nouvelle bâtisse (547 200 $) et les frais (188 500 $) liés à l’acquisition d’une nouvelle maison pour sa fille qui aurait occupé en partie l’immeuble exproprié. La partie expropriante plaide qu’il y a absence totale de preuve relativement à ces préjudices.
[57] Pour bénéficier d’une relocalisation en contexte d’expropriation, il faut en premier lieu occuper l’immeuble en voie d’être exproprié ou à tout le moins être en voie de l’occuper, ce que M. Robitaille n’a pas démontré au Tribunal.
[58] Aucune demande de permis ou de certificat d’occupation n’a été déposée. Son entreprise, localisée au sous-sol de sa résidence depuis les années 2000, n’a jamais emménagé à l’intérieur de la bâtisse expropriée, pas plus que sa fille ou tout autre locataire.
[59] Le Tribunal ne remet pas en doute l’idée qu’avait en tête M. Robitaille en se portant acquéreur de l’immeuble réservé et ensuite exproprié, mais de l’aveu même de M. Robitaille, sa seule occupation des lieux fut de stationner quelques véhicules de son entreprise sur le terrain.
[60] Pendant le bref intervalle où il a été propriétaire, l’exproprié aura fait quelques travaux de démolition intérieur et installé quelques « forens » (lattes de bois) dans la salle à manger et la cuisine, ce que l’on peut voir sur les photos[41] produites en audience.
[61] Il a également obtenu une estimation de 40 000 $ pour rénover l’immeuble; par contre le document[42], non daté et non signé, ne tient que sur une seule feuille sans aucun détail relatif aux travaux à réaliser ni les qualifications de la personne de qui émane ce document adressé tant à l’exproprié qu’à l’évaluateur que M. Robitaille n’a pourtant mandaté qu’à partir de mai 2020 dans le cadre du processus d’expropriation.
[62] Également, bien qu’il soit évident que l’état des bâtisses se soit dégradé du fait des pratiques incendies, plusieurs documents et les témoignages de l’ancienne propriétaire ainsi que de l’évaluateur mandaté dans le cadre de la vente sous contrôle de justice[43], confirment qu’au moment de sa mise en vente, l’immeuble était déjà en très mauvais état et nécessitait des travaux substantiels avant de pouvoir être occupé. La preuve révèle que cette dégradation résulte des activités illicites du locataire de l’ancienne propriétaire.
[63] M. Robitaille a acquis un immeuble résidentiel vacant, innocupable et sans possibilité de pouvoir y remédier du fait de la réserve[44]. Dans ces circonstances, le Tribunal ne peut que rejeter toute réclamation pour motif de relocalisation tant pour l’acquisition et la construction d’un nouvel immeuble que pour l’acquisition d’une résidence en vue d’y loger sa fille.
[64] Et même si l’exproprié avait pu bénéficier d’une relocalisation, ce que ne peut reconnaître le Tribunal, force est de constater qu’aucune preuve crédible et substantielle n’a été produite à cet effet. La valeur du terrain de remplacement n’est pas démontrée, pas plus que le coût de construction de la bâtisse.
[65] Au surplus, dédommager pour le coût d’acquisition de la résidence de sa fille en plus de l’acquisition d’un terrain et la construction d’une nouvelle bâtisse (commerciale) sur ce site constituerait une double indemnisation considérant que le projet allégué prévoyait que son entreprise et sa fille occupent l’immeuble exproprié.
Perte de revenus d’entreprise
[66] Selon la LE, l’indemnité est fixée d’après la valeur du bien exproprié et du préjudice directement causé par l’expropriation. Il en est de même pour l’indemnité due au locataire ou occupant de bonne foi[45].
[67] M. Robitaille allègue une baisse de revenus de son entreprise de cours de conduite automobile.
[68] Le Tribunal ne remet pas en doute que les revenus de son entreprise aient pu baisser mais ne peut que constater que l’expropriation de l’immeuble visé est étrangère à cette baisse. Pour démontrer l’existence d’un tel dommage, le Tribunal doit pouvoir s’appuyer sur une preuve crédible et substantielle du lien existant entre cette baisse de revenus et l’expropriation elle-même. Ce n’est pas le cas. En effet, le fait que son entreprise n’ait pas occupé les lieux disqualifie la réclamation des pertes de revenus de son entreprise (1 000 000 $).
[69] La preuve ne démontre pas de lien de causalité entre l’expropriation de son immeuble résidentiel vacant nouvellement acquis et la baisse des revenus de son entreprise localisée depuis 20 ans au sous-sol de sa résidence située dans un autre secteur.
Perte de potentiel d’agrandissement
[70] M. Robitaille réclame 1,5 M$ pour la perte de valeur d’un potentiel agrandissement[46].
[71] Comme le prévoit l’article 70 LE le Tribunal ne peut tenir compte, dans la fixation de l’indemnité d’expropriation, des constructions, améliorations ou additions faites après la date d’imposition de la réserve, hormis les strictes dépenses de réparations. Ainsi, toute amélioration réalisée après l’imposition d’une réserve ne peut être indemnisable.
[72] Le Tribunal ne peut donc consentir à la réclamation de M. Robitaille. Non seulement son agrandissement était prohibé en raison de l’imposition de la réserve, et même s’il avait réalisé ces travaux, son indemnisation n’aurait pu être possible pour les motifs énoncés. Au surplus, aucune analyse ou quelconque démonstration permettant de quantifier ce poste de réclamation n’a été mise en preuve.
Frais d’experts
[73] M. Robitaille réclame le remboursement des frais de son expert évaluateur. L’expropriante est en accord de les rembourser en grande partie sauf ceux relatifs à l’audience.
[74] Les frais d’experts peuvent être accordés s‘ils ont été encourus pour préparer des expertises pertinentes et utiles au litige. Ils s’évaluent sur la base de la valeur raisonnable de ces services (quantum meruit), ce qui signifie qu’ils doivent être évalués en fonction du nombre d’heures travaillées, de la valeur des services rendus, de l’utilité du témoignage et du rapport d’expertise.[47]
[75] La pertinence, l’utilité et la nécessité de l’expertise dans la préparation de la cause et la solution au litige[48] sont les critères les plus souvent utilisés par le Tribunal. Cette expertise doit être directement et exclusivement reliée à l’expropriation et les conclusions de l’expert se doivent d’être soutenables et utiles aux négociations ou à l’enquête.
[76] Le Tribunal doit attribuer une indemnité juste et équitable, ce qui inclus également le remboursement des frais d’expertises et il est établi que le Tribunal a toute discrétion en la matière. Toutefois le Tribunal doit également protéger l’intérêt public puisque l’indemnité versée provient de fonds publics[49].
[77] L’expert évaluateur Pierre Cyr, et ses collaborateurs, ont assisté l’exproprié du mois de mai 2020[50] jusqu’à la révocation de son mandat tout juste avant l’audience. M. Cyr a participé tout au long du processus de conférence préparatoire, à la séance de conciliation et a confectionné un rapport d’expertise pour les fins de l’audience et qui a été utile à l’exproprié même si seules les photos[51] ont été produites en audience.
[78] Une partie expropriée est toujours en droit de se prévaloir des services d’un évaluateur pour l’assister dans son dossier et lui permettre d’obtenir la juste indemnité pour son bien. M. Cyr, par son implication tout au long du processus jusqu’au retrait de son mandat, a joué ce rôle et le Tribunal est d’avis, malgré la représentation de la partie expropriante, d’octroyer le plein remboursement de ses honoraires (45 835,06 $) tel qu’indiqué au sommaire intérimaire détaillé daté du 13 juin 2022[52].
Honoraires extra-judiciaires de l’avocat de l’exproprié
[79] M. Robitaille demande également que le Tribunal rembourse les honoraires professionnels de son avocate[53]
[80] Selon l’état du droit en fonction de nombreuses décisions des tribunaux supérieurs[54], il faut retenir que pour accueillir une demande de remboursement d’honoraires extrajudiciaires de l’avocat, la partie expropriée doit faire la preuve d’une faute lourde, d’un abus de droit ou d’une intention malicieuse de la partie expropriante.
[81] Le Tribunal ne constate pas de tels abus ou de fautes et ne dispose pas de cette preuve. Nous sommes bien conscients que les affaires d’expropriation présentent souvent des situations difficiles, mais force est de constater que difficile n’équivaut pas à intention malicieuse ou faute lourde.
[82] Pour ces motifs, cette réclamation est donc rejetée.
Frais de notaire et droits de mutation
[83] L’exproprié réclame ses frais de notaire (1 200 $) pour l’acquisition de l’immeuble exproprié ce que l’expropriante consent dans ses deux scénarios mais au montant de 1 000 $ en plus d’offrir le remboursement des droits de mutation (2 518 $).
[84] À défaut d’avoir une confirmation du montant exact défrayé pour les frais de notaire, la Tribunal s’en remet à la bonne foi de l’exproprié et lui accorde le montant réclamé auquel le Tribunal consent d’ajouter les droits de mutation offerts par l’expropriante.
Troubles et ennuis
[85] En l’absence de réclamation de l’exproprié à ce chapitre, le Tribunal octroie à l’exproprié le montant offert par la partie expropriante, soit 1 500 $.
Indemnité additionnelle
[86] Une indemnité additionnelle peut s’ajouter au montant accordé à compter de la prise de possession du bien exproprié
[87] L’exproprié réclame que l’indemnité additionnelle prévue à l’article 68 LE lui soit accordé par le Tribunal.
[88] La jurisprudence dominante quant à l’octroi de cette indemnité additionnelle est qu’il s’agit d’une indemnité pour dommage et non un intérêt additionnel et les motifs justifiant de l’accorder sont le retard indu, la négligence à parfaire les procédures ou une offre insuffisante permettant à l’expropriante de prendre possession de l’immeuble exproprié par le versement d’une indemnité provisionnelle nettement inférieur à l’indemnité finale accordée par le Tribunal.
[89] Dans la présente affaire, l’avis d’expropriation a été signifié en février 2020, l’avis de transfert fut signifié en mai 2020 et le même mois l’expropriante a formulée son offre détaillée et déposée une indemnité provisionnelle (177 940 $) pour finalement prendre possession de l’immeuble exproprié en juin 2020.
[90] L’exproprié a transmis sa première réclamation détaillée en mars 2021, le processus de conférence préparatoire avec le Tribunal a débuté en août 2021 et s’est échelonné jusqu’à la séance de conciliation tenue en avril 2022. Faute d’un accord entre les parties, l’audience s’est tenue en juin 2022.
[91] Le Tribunal ne perçoit aucun retard indu ni une quelconque négligence de la partie expropriante dans le cadre des procédures. L’indemnité finale (192 918 $) adjugée par le Tribunal n’est pas non plus nettement inférieure à l’indemnité provisionnelle retirée par l’exproprié. Il n’y a donc aucun motif justifiant d’accorder l’indemnité additionnelle.
POUR CES MOTIFS, pour valoir à la partie expropriée la valeur du bien exproprié et tous les dommages lui résultant de cette expropriation, le Tribunal :
ORDONNE à la partie expropriante de payer à la partie expropriée, sous réserve de l’indemnité provisionnelle déjà versée, l’indemnité définitive de 192 918 $;
ORDONNE à la partie expropriante de payer à la partie expropriée les intérêts au taux légal depuis le 21 février 2020, sur la différence entre l’indemnité définitive accordée et l’indemnité provisionnelle déjà versée, en fonction de la date de paiement;
ORDONNE à la partie expropriante de payer à la partie expropriée la somme de 45 835,06 $ correspondant aux honoraires d’experts de la partie expropriée avec intérêts à partir de la date de la présente décision, sauf pour les acomptes déjà versés et dont les intérêts sont à computer à partir de la date de chacun de ces versements;
ORDONNE que la pièce EE-6 soit produite sous scellé et ne soit accessible qu’aux juges qui entendent la cause ainsi qu’aux parties et leurs représentants;
LE TOUT avec frais en faveur de la partie expropriée.
MATTHIEU BEAUDOIN, j.a.t.a.q.
| VÉRONIQUE PELLETIER, j.a.t.a.q. |
[1] Me Caroline Drouin.
[2] M. Pierre Cyr É.A.
[3] Réclamation détaillée du 14 juillet 2021.
[4] Réclamation détaillée amendée le 15 juin 2022.
[5] Article 68, R.L.R.Q., chapitre E-24.
[6] Prix d’achat de 120 000 $, droits de mutation de 2 518 $ et frais de notaire de 1 000 $.
[7] 1 500 $.
[8] Pièce EA-2 : Rapport d’expertise de Michel Forget, É.A.
[9] Tenues devant le juge Matthieu Beaudoin les 24 août et 19 novembre 2021 ainsi que les 21 janvier et 22 mars 2022.
[10] Tenue le 21 avril 2022 devant les juges Charles Gosselin et Josée Proulx.
[11] Pièce EA-1 (partie 2), page 9.
[12] Pièce EA-1 (partie 2), page 87.
[13] Pièce EA-2, annexe 11 page 2 de 4.
[14] Pièce EA-1 (partie 1), page 41.
[15] Pièce EA-1 (partie 1), page 45.
[16] Pièce EA-2, annexe 13.
[17] Pièce EA-1 (partie 1), pages 25-26.
[18] Pièce EA-2, annexe 12.
[19] M. Martin Rondeau.
[20] M. Sylvain Roberge.
[21] M. Philippe Morin.
[22] M. Jean-François Bruneau.
[23] Mme Brigitte Arsenault.
[24] Me Geneviève Bonnichon.
[25] Pièce EA-2, page 12.
[26] 2 564,9 mètres carrés.
[27] Pièce EA-2, page 13. Coût initial de 29 565 $ ajusté à 28 116 $ dans son expertise mais révisé à 25 637 $ après avoir entendu le témoignage de M. Martin Lafrenière (Généreux Construction) qui a procédé à la démolition des bâtisses.
[28] Pièce EA-2, page 13.
[29] Article 48 LE.
[30] Normes de pratique professionnelle de l’Ordre des Évaluateurs Agréés du Québec.
[31] Norme 1 – Recherche de l’usage le meilleur et le plus profitable – OÉAQ BD 2000-05-18, page I-4.
[32] Norme 11 - L’acte d’évaluation aux fins d’expropriation – OÉAQ BD 2000-05-18, page XI-8.
[33] Ibid note 32.
[34] Ibid note 32.
[35] Pièce EA-2, annexe 8.
[36] Piece EA-2, page 45.
[37] 187 673,73 $ arrondi à 187 700 $.
[38] Pièce EA-2, page 13 : 194 189 $ - 25 637 $ (coûts de démolition corrigés en audience) = 168 552 $ arrondi à 168 600 $.
[39] Pièce EA-2, annexe 19.
[40] Pièce EA-2, page 13 : 194 189 $ - 28 116 $ = 166 073 $ arrondi à 166 100 $.
[41] Pièce EE-1.
[42] Pièce EE-4.
[43] M. Joël Simard, É.A.
[44] Article 69 LE.
[45] Article 66 LE.
[46] Réclamation détaillée amendée du 15 juin 2022.
[47] Forgues, Jacques et autres. Loi sur l’expropriation annotée, 2e édition, Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2012, p. 498.
[48] Ville de Longueuil c. 9113-2506 Québec inc., 2016 CanLII 54917 (QC TAQ), paragr. 637 et 638, citant PGQ c. Krystal BO-DAN Import Export inc, 2009 CanLII 27153 (QC TAQ), 2009 QCTAQ 05363, paragr. 53.
[49] Municipalité de Saint-Damien c. Charbonneau et Langlois, 2018 QCTAQ 07130, Société québécoise d’assainissement des eaux c. Aurore St-Amand, SAI-TAQ dossier : 200-34-000004-957, 6 janvier 1999; Société québécoise d’assainissement des eaux c. Doransy, SAI-TAQ dossier 200-34-000130-943, 21 janvier 1999.
[50] Pièce EE-7 (notes d’honoraires Pierre Cyr).
[51] Pièce EE-1.
[52] Pièce EE-7.
[53] Pièce EE-8.
[54] Lord c. Québec, 2007 QCCA 861, par. 6 à 10; Bédard c. Mégantic, 2013 QCCQ 6725, par. 110 ; Korzinstone c. Québec, 2015 QCCQ 318, par. 237 à 258 et nombreuses autres décisions.
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