[1]           L’appelante, Ville de Montréal, se pourvoit contre un jugement rendu le 29 juin 2018 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Chantal Corriveau), lequel accueille la demande de pourvoi en contrôle judiciaire, annule la décision de l’appelante de refuser la délivrance d’un permis de construction et ordonne la réévaluation de la demande de permis selon l’usage déclaré dans le jugement.

[2]           Pour les motifs du juge Schrager, auxquels souscrivent les juges Pelletier et Hogue, LA COUR :

[3]           ACCUEILLE la demande de l’appelante pour modifier sa déclaration d’appel, sans frais;

[4]           REJETTE l’appel avec les frais de justice;

[5]           ACCUEILLE la requête des intimées pour permission d’appeler de bene esse, sans frais; et

[6]           REJETTE l’appel incident sans les frais de justice.

I-             INTRODUCTION

[7]           L’appelante, Ville de Montréal, se pourvoit contre un jugement rendu le 29 juin 2018 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Chantal Corriveau).

[8]           Le service de l’aménagement urbain et services aux entreprises de l’Arrondissement Mercier-Hochelaga-Maisonneuve (ci-après l’« Arrondissement ») de l’appelante a refusé la demande de permis de construction déposée par l’intimée Gaia Qc inc. (ci-après « Gaia »), propriétaire du terrain, au motif qu’elle ne prévoit pas l’érection d’un bâtiment sur le site. L’appelante a néanmoins conservé les frais d’étude de la demande.

[9]           Les intimées, Gaia et Ray-Mont Logistiques Montréal inc. (ci-après « Ray-Mont »), se pourvoient en contrôle judiciaire contre cette décision. Elles demandent d’annuler cette décision de l’appelante, de déclarer que les activités d'exploitation projetées d'une plateforme logistique intermodale peuvent être exercées dans une cour ou sur un terrain non bâti conformément à l'article 339 du Règlement d'urbanisme de l'arrondissement Mercier-Hochelaga-Maisonneuve (01-275) (ci-après le « Règlement »)^[1] et d’accorder, en conséquence, le permis de construction pour l’érection de cette plateforme ainsi que le certificat d’autorisation correspondant pour en assurer l’exploitation.

Le contexte

[10]        L’intimée Ray-Mont exploite actuellement une plateforme logistique intermodale dans l’arrondissement Sud-Ouest de l’appelante, en vertu d’un certificat d’occupation détenu depuis près de 17 ans. De concert avec Gaia, elle projette de déménager ses opérations sur un terrain appartenant à cette dernière, lequel est situé dans l’Arrondissement, à proximité des installations du Port de Montréal dans l’est de la Ville.

[11]        Cette plateforme logistique intermodale fait, en quelque sorte, office de trait d’union entre le transport ferroviaire et le transport maritime. Comme les conteneurs utilisés par les sociétés de chemin de fer ou par le camionnage ne sont pas normalisés avec ceux utilisés par les services maritimes, Ray-Mont se propose d’effectuer le transbordement des marchandises contenues dans un type de conteneur à l’autre, puis de les placer sur des wagons pour les acheminer vers les installations portuaires voisines (ci-après le « Projet »).

[12]        Les opérations envisagées doivent nécessairement être exécutées sur un terrain aménagé pour donner accès à des voies ferrées, tout en étant situé à une distance raisonnable des installations portuaires. C’est le cas du terrain de Gaia (ci-après le « Site »). Les activités projetées nécessitent la mise en place par les intimées d’une infrastructure, qualifiée de plateforme logistique intermodale, mais non la construction d’un bâtiment.

[13]        Cette infrastructure comporte, entre autres, la présence sur les lieux et l’utilisation de wagons, de conteneurs vides ou chargés, empilés les uns par-dessus les autres, jusqu’à concurrence de huit, dans le premier cas, et de cinq ou six, dans le second, et, bien évidemment, de locomotives. Les opérations impliquent nécessairement l’utilisation de grues à conteneurs, de tracteurs, une station de transbordement de produits en vrac, de l’équipement pour manipuler les wagons, en plus d’une aire d’entretien pour les grues plus imposantes. Des tracteurs tirant des châssis porte-conteneurs sont aussi susceptibles de circuler sur le terrain.

[14]        Le transbordement dans des conteneurs maritimes de marchandises en vrac contenues dans les conteneurs domestiques, ou l’inverse, est au cœur des activités projetées sur le Site.

[15]        La preuve est claire : aucune des activités projetées ne requiert l’utilisation d’un bâtiment. Non seulement aucun bâtiment n’est requis pour l’exécution des opérations envisagées, mais la construction d’un bâtiment sur le terrain envisagé compromettrait le Projet, dans la mesure où il manquerait d’espace pour l’exploitation de la plateforme logistique intermodale envisagée par les intimées. Le Site permettrait d’accueillir, selon la preuve administrée, des convois ferroviaires comprenant jusqu’à 100 wagons.

[16]        Les parties ne s’entendent pas sur la qualification des activités anticipées sur le Site en fonction des usages autorisés par le Règlement et sur les exigences et contraintes qui y seraient associées.

[17]        Le Règlement regroupe diverses activités par famille, puis les subdivise par catégorie en les particularisant par classe.

[18]        En l’espèce, les familles Commerce (« C »), Équipements collectifs et institutionnels (« E ») et Industrie (« I ») sont d’intérêt, car le Site est situé dans la zone 14T.1 du territoire de l’Arrondissement. Dans cette zone, les catégories d’usage autorisées sont ainsi cataloguées : I.4(A), C.7(A) et E.7(1).

[19]        D’emblée, il faut écarter la sous-catégorie I.4(A), laquelle comprend les commerces et services d’appoint. Cette catégorie ne présente pas de lien étroit avec les activités projetées. D’ailleurs, les parties ne s’y arrêtent pas vraiment.

[20]        Les deux autres catégories d’usage, soit C.7(A) et E.7(1), sont au cœur du débat qui oppose les parties.

[21]        La catégorie C.7 regroupe l’entreposage et le commerce de gros. Elle comprend des activités spécifiques énoncées dans le Règlement et est assujettie à certaines contraintes et exigences ainsi énumérées dans le Règlement :

[22]        Par ailleurs, la catégorie E.7 regroupe les équipements de transport et de communication ainsi que les infrastructures. Le Règlement fournit certaines précisions d’intérêt :

II-           JUGEMENT ENTREPRIS

[23]        La juge accueille la demande de pourvoi en contrôle judiciaire des intimées, mais ne se prononce pas sur toutes les conclusions subsidiaires recherchées^[2]. Avant d’identifier les questions en litige, elle résume sommairement les prétentions des parties^[3]. Elle est saisie de plusieurs questions, dont la détermination de la norme d’intervention et l’identification de la catégorie d’usage.

[24]        D’abord appelée à déterminer la nature de la procédure des intimées, la juge souligne qu’elle contient des conclusions de nature déclaratoire ainsi que celles d’un mandamus. Les intimées ont modifié la procédure pendant l’audience pour ajouter une conclusion requérant l’annulation de la décision de refus. La juge arrive à la conclusion que la procédure, malgré son titre de demande de pourvoi en contrôle judiciaire, est plutôt de la nature d’une demande de jugement déclaratoire accompagnée d’une demande en mandamus^[4].

[25]        Les parties ont une vision opposée quant à la norme d’intervention applicable, l’appelante étant d’avis que la norme de la raisonnabilité s’applique, tandis que les intimées soutiennent que c’est plutôt celle de la décision correcte. S’appuyant sur l’arrêt Shiller c. Bousquet[5], la juge est d’avis que le fonctionnaire municipal n’a pas de discrétion et que son pouvoir est lié. Il doit délivrer le permis si les conditions de délivrance sont satisfaites. Ce faisant, la juge détermine que « pour les fins des présentes le Tribunal contrôle la légalité de la décision du fonctionnaire municipal en refaisant l’exercice, donc sans déférence »^[6].

[26]        La juge s’attarde ensuite au cœur du litige, à savoir la détermination de la catégorie d’usage s’assimilant aux opérations projetées. Elle souligne que l’immeuble est situé en zone 14T.1, zone dans laquelle tout bâtiment doit couvrir minimalement 30 % du terrain. Trois usages sont autorisés : 1.4A (industrie), C.7(A) (commerce de gros et entreposage) et E.7(1) (équipement de transport, communication et infrastructure)^[7]. Elle décrit les opérations projetées comme suit :

[37] La caractéristique clé du projet des demanderesses est l’intermodalité, c’est-à-dire « l’utilisation d’au moins deux modes de transport de manière intégrée dans une chaîne de transport continue et optimale ». En effet, les matières agricoles arriveront par convois ferroviaires et par camions, pour être transbordées dans des conteneurs maritimes à destination du Port de Montréal pour le transport par eau.

[38] La plateforme logistique intermodale proposée par les demanderesses sert à recevoir par camions ou convois ferroviaires des matières agricoles (grains, légumineuses en vrac ou en sachets) et des produits dérivés provenant de l’Ouest canadien. À l’aide d’équipement conçu à ces fins, les wagons sont manipulés afin que les matières agricoles soient acheminées dans des conteneurs destinés à l’exportation.

[39] Ces conteneurs sont alors chargés sur voies de chemin de fer ou camions pour être dirigés vers le port de Montréal où ils seront chargés sur des bateaux jusqu’à leur destination outre-mer. […]

[27]        Ensuite, et comme faisant partie de la description des opérations des intimées, la juge cite des extraits du rapport d’expert produit par les intimées, lesquels ne sont pas contredits.

[28]        Dans la décision de refus, l’appelante émet l’avis que l’usage recherché par les intimées est « transport et distribution » correspondant à la catégorie « C.7(3) » et que, bien qu’il soit autorisé, les paramètres de la demande de permis ne satisfont pas à la réglementation municipale. Les intimées prétendent que les opérations projetées s’assimilent à l’usage « gare de triage », inclus dans la catégorie E.7(1) tandis que l’appelante est d’avis que c’est plutôt l’usage « commerce » de la catégorie C.7^[8]. L’appelante soumet également que le Projet peut se réaliser dans un autre secteur, soit le secteur E.7(3)^[9].

[29]        Pour soutenir ses prétentions, l’appelante s’appuie sur l’arrêt Métro Excavation^[10], rendu par la Cour en 2013. Or, après un bref résumé de cette affaire, la juge en vient à la conclusion que les règlements en cause sont différents et elle écarte donc, comme valeur de précédent, cette affaire^[11]. Se prêtant à l’exercice de détermination de l’usage s’assimilant le plus aux opérations projetées, la juge est d’avis que l’usage le plus ressemblant est celui de « gare de triage », inclus dans la catégorie E.7(1) et autorisé sur le Site^[12].

[30]        La juge, se basant sur le Vocabulaire trilingue des systèmes de transport intelligent^[13], définit les opérations projetées comme des opérations de centre de groupage de marchandises. Elle souligne également que la proximité avec le CN et le Port de Montréal est une composante essentielle du Projet et que les intimées ne deviennent pas propriétaires des marchandises, excluant alors l’usage « commerce » proposé par l’appelante. La juge souligne également que l’usage « transbordement de conteneurs » est dorénavant interdit dans la catégorie C.7. Tel que défini par le Règlement, cet usage n’implique pas la manipulation des marchandises. Or, les intimées vont manipuler la marchandise^[14]. La juge considère donc être devant deux options : attribuer un double usage (l’activité liée aux voies ferrées serait assujettie à l’usage gare de triage, E.7(1) et le volet manipulation de denrées serait assujetti à l’usage commerce sous C.7(A)) ou en attribuer un seul, tenant compte des activités intrinsèques du transport intermodal^[15]. Pour la juge, il faut interpréter le Règlement de manière logique. Elle conclut que les opérations projetées nécessitent un niveau d’intégration élevé des activités de transbordement et est d’avis que l’usage projeté est lié à la catégorie E.7(1)^[16]. Vu sa conclusion quant à l’usage, la juge est d’avis que la construction d’un bâtiment n’est pas requise^[17].

[31]        La juge ne statue pas des questions du caractère prohibitif ou discriminatoire du Règlement ni de la demande subsidiaire de remboursement des frais, considérant qu’elles sont théoriques au vu des conclusions précédentes^[18].

III-         QUESTIONS EN LITIGE

[32]        Aux fins de l’appel principal, l’appelante soumet donc quatre questions dont les réponses emportent, selon elle, la conclusion voulant que les activités projetées par les intimées ne puissent être réalisées sur le terrain envisagé par les intimées :

1)    À quel(s) usage(s) doit être rattachée une plateforme logistique intermodale?

2)    L'usage de nature privée projeté par les intimées peut-il être rattaché à la famille d’équipements collectifs institutionnels?

3)    Peut-on diviser l'usage plateforme logistique intermodale en deux usages afin de les rattacher à deux usages expressément énoncés dans le Règlement d'urbanisme?

4)    Lorsqu'une densité minimale ou un taux d'implantation minimum est prévu dans le Règlement d'urbanisme, la construction d'un bâtiment est-elle obligatoire pour exercer un usage?

[33]        Par ailleurs, les intimées formulent six moyens à l’appui de leur appel incident. Vu ma décision de ne pas intervenir et de confirmer le jugement de première instance, il n’est pas nécessaire de traiter l’appel incident.

ANALYSE

Norme d’intervention

[34]        La juge a identifié la norme de contrôle applicable comme celle de la décision correcte en se basant sur le jugement de la Cour dans Shiller c. Bousquet^[19].

[35]        Après que jugement fut rendu et l’appel intenté, la Cour suprême a rendu sa décision dans l’affaire Vavilov^[20]. En conséquence, l’appelante demande la permission de modifier sa déclaration d’appel pour invoquer l’erreur de la juge dans l’identification de la norme applicable qui devrait être celle de la décision raisonnable. Cette permission doit être accordée, sans frais. En effet, les parties ont été entendues sur le sujet.

[36]        Depuis Vavilov, la Cour a été saisie d’un appel d’un jugement de la Cour supérieure sur une révision du refus d’une municipalité de délivrer un permis de construction dans une zone agricole puisque, pour celle-ci, l’usage projeté était industriel. La Cour maintient que, nonobstant Vavilov, Shiller ainsi que la décision de la Cour suprême dans Immeubles Jacques Robitaille^[21] s’appliquent toujours quant à la norme applicable. Après avoir cité Shiller pour constater l’exercice par le fonctionnaire d’un pouvoir lié, la juge Fournier parlant pour la Cour dit ceci^[22] :

[26]      Bien que l’arrêt Vavilov de la Cour suprême révise le cadre d’analyse applicable au contrôle des décisions des tribunaux administratifs et des décisions des fonctionnaires et établit une présomption de contrôle selon la norme de la décision raisonnable, les propos tenus par le juge Wagner dans Immeubles Jacques Robitaille demeurent d’actualité :

[24]      L’application de la préclusion promissoire en droit public pourrait forcer l’autorité publique à exercer un pouvoir discrétionnaire dans un sens donné (Villaggi, p. 329). L’adoption ou la modification d’un règlement municipal relève généralement du pouvoir discrétionnaire du conseil municipal (J. Hétu et Y. Duplessis, Droit Municipal : Principes généraux et contentieux (2e éd. (feuilles mobiles)), vol. 1, par. 11.25; Laurentide Motels Ltd. c. Beauport (Ville), [1989] 1 R.C.S. 705, p. 722). Toutefois, il en va autrement du respect des règlements municipaux. En effet, « [s]i on reconnaît généralement une large discrétion aux autorités municipales dans l’exercice de leur pouvoir réglementaire, la situation est tout autre lorsqu’on est à l’étape de la mise en application des règlements : toute discrétion doit alors être écartée au nom du principe de l’égalité de tous devant la loi » (Loblaw Québec Ltée c. Alimentation Gérard Villeneuve (1998) inc., [2000] R.J.Q. 2498 (C.A.), par. 79, citant City of Verdun c. Sun Oil Co., [1952] 1 R.C.S. 222).

[27]        Tout récemment, la Cour a d’ailleurs réitéré que ces principes sont toujours de mise et qu’aucune déférence n’est accordée aux décisions des fonctionnaires municipaux exerçant un pouvoir lié et que les questions relatives à leurs décisions relèvent des tribunaux : 

[21]      Ici, par contre, la question est celle de la validité des décisions des fonctionnaires municipaux refusant de reconnaître l’inopposabilité à la société appelante de la résolution et du règlement de contrôle intérimaire. Dans Shiller c. Bousquet, la Cour a conclu qu’une question de cette nature relève des tribunaux et qu’aucune déférence n’est donc de mise.[23]

[28]        Dans le présent dossier, l’inspecteur municipal doit délivrer le permis lorsqu’il constate que les conditions pour sa délivrance sont remplies. Il importe aussi de rappeler que le juge a procédé de novo sur le refus des intimés de délivrer le permis, ce qui a exigé l’administration d’une preuve en première instance et l’audition de témoins y compris d’experts.

[37]        Je souligne que la juge Savard (maintenant juge en chef) parlant pour la Cour dans Shiller ne mentionne ni la norme de raisonnabilité ni celle de la décision correcte. Elle écrit plutôt :

[50]        […] La révision de la décision du fonctionnaire n’est pas ici exercée à la lumière du dossier tel que constitué par le fonctionnaire, mais s’inscrit dans le cadre d’un procès « de novo » où il y a preuve nouvelle. À mon avis, aucune déférence n’est de mise.

[51]        Cette conclusion trouve d’ailleurs appui dans la jurisprudence consultée où je note que, sans se prononcer expressément sur la norme d’intervention, les tribunaux n’observent aucune déférence envers les décisions des fonctionnaires en matière de droits acquis. Ils procèdent à leur propre évaluation des faits, apprécient la preuve et statuent sur l’existence ou non de droits acquis.

[Références omises]

[38]        Dans Vavilov, la Cour suprême enseigne que la décision sur examen doit être justifiée « au regard des contraintes factuelles et juridiques pertinentes […] »[24]. Elle ajoute :

[90]      La méthode de contrôle selon la norme de la décision raisonnable que nous décrivons dans les présents motifs tient compte de la diversité des décisions administratives en reconnaissant que ce qui est raisonnable dans un cas donné dépend toujours des contraintes juridiques et factuelles propres au contexte de la décision particulière sous examen. Ces contraintes d’ordre contextuel cernent les limites et les contours de l’espace à l’intérieur duquel le décideur peut agir, ainsi que les types de solution qu’il peut retenir. Le fait que ces contraintes d’ordre contextuel imposées au décideur administratif puissent varier d’une décision à l’autre ne pose pas problème pour la norme de la décision raisonnable parce que chaque décision doit être à la fois justifiée par l’organisme administratif et évaluée par la cour de révision en fonction de son propre contexte particulier.[25]

[39]        En effet, je ne vois rien dans cette approche qui nous amène à adopter une analyse autre que celle faite par la juge en première instance, à savoir, d’entendre la preuve et d’appliquer le Règlement selon le contexte factuel, sans déférence comme telle pour la décision de la Ville qui est attaquée.

[40]        En l’espèce, la décision de l’appelante de refuser le permis était erronée. Les activités des intimées ne correspondent pas aux usages de la famille C.7 du Règlement. L’appelante déclare dans sa lettre refusant le permis que :

L’usage faisant objet de votre demande de permis, soit de plate-forme multimodale, est un usage de transport et distribution (C.7(3)) et serait autorisé dans ce secteur.

Par contre, tel que décidé par la juge et examiné ci-après, la preuve concernant les activités des intimées ne correspond pas à l’usage identifié par l’appelante. Il ne s’agit pas d’une détermination factuelle qui peut donner lieu à des réponses multiples, mais d’une absence d’examen factuel pour plutôt donner lieu à une réponse erronée. Surtout, il n’y a aucune justification légale pour faire preuve de déférence à l’égard de la décision de l’appelante de refuser le permis demandé par les intimées.

[41]        L’appelante justifie son refus parce que les usages prévus dans la famille « C » doivent être exercés dans un bâtiment selon le Règlement. Par contre, toute compréhension raisonnable des activités des intimées mène à la conclusion qu’elles ne peuvent pas être exercées à l’intérieur d’un bâtiment - une autre indication de l’interprétation déraisonnable et erronée du Règlement par l’appelante.

[42]        Tout comme l’interprétation erronée de l’article 3 de la Loi sur la citoyenneté^[26] dans Vavilov, l’appelante interprète et applique erronément le Règlement en l’espèce, tel que la juge a décidé et tel qu’expliqué ci-après. En effet, l’inspecteur de la Ville responsable pour la décision de refuser le permis a répondu en contre-interrogatoire que son examen se limitait au fait qu’aucun bâtiment n’était prévu pour le Site, confirmant ainsi que la Ville tenait pour acquis que l’activité proposée se conformait à la famille d’usage C, uniquement, sans considération de la famille d’usage E, tel que déterminé par la juge après l’analyse de la preuve.

[43]        La juge qualifie le recours devant elle comme étant une demande de jugement déclaratoire accompagnée d’un mandamus. L’appelante insiste que vu qu’une décision a été prise (soit le refus de délivrer un permis), le recours est plutôt de la nature d’une révision d’une décision de l’administration. En l’espèce, je ne crois pas que la distinction affecte le sort du litige. Dans tous les cas, je n’identifie pas d’erreur révisable commise par la juge dans l’identification (et l’application) de la norme de contrôle.

[44]        J'aborde maintenant les quatre arguments soulevés comme moyen d’appel à l’encontre du jugement par l’appelante.

Moyens 1 et 2 : À quel(s) usage(s) doit être rattachée une plateforme logistique intermodale et l'usage de nature privée projeté par les intimées peut-il être rattaché à la famille d’équipements collectifs institutionnels?

[45]        La juge décrit en détail les activités des intimées. L’appelante offre le résumé suivant dans son mémoire qui est ici suffisant :

a.    recevoir par train ou par camion des matières agricoles surtout en vrac ou en sacs et les transférer dans des conteneurs pour les transporter par camion ou par wagon au Port de Montréal;

b.    les matières reçues pourront être ensachées au moyen d'équipements sur le site avant d'être conteneurisées;

c.    les matières reçues déjà ensachées seront transférées du camion ou du conteneur terrestre vers un conteneur maritime;

d.    toutes les activités seront exercées à l’extérieur : aucun bâtiment n'est prévu sur le site;

e.    les conteneurs maritimes quitteront le site en camion ou en train.

Il faut ajouter à cette énumération, tel que déclaré par les intimées dans leur demande de permis, que les trains se déplacent sur le terrain et les wagons sont aiguillés dans diverses sections du Site au moyen de matériel ferroviaire. Ainsi, des lignes ferroviaires de triage seront implantées, surplombées d’élévateurs et de convoyeurs à grain.

[46]        Tel que mentionné, l’appelante a refusé le permis puisque, pour elle, ces activités se rattachent à la catégorie d’usage C.7 « Transport et distribution ». Or, vu l’exigence que les activités soient exercées dans un bâtiment alors que l’érection d’un bâtiment n’est pas prévue, l’appelante a refusé le permis. Sa décision, qui a pris la forme d’une lettre en date du 7 mars 2017, n’indique pas qu’un autre usage permis dans le secteur a été considéré, ce que l’inspecteur de la Ville confirme lors de son témoignage.

[47]        En l’absence d’un usage spécifique prévu dans un règlement de zonage, l’usage qui assimile le plus à un usage mentionné est de mise[27]. Il s’agit d’une analyse intrinsèquement factuelle liée à la preuve[28]. La seule preuve à considérer est celle administrée devant la juge vu la nature du processus.

[48]        Je suis d’accord avec la juge que l’usage le plus rapproché est celui de la catégorie E.7(1) à l’article 320(4) du Règlement « cour et gare de triage ».

[49]        Tout d’abord, il faut mettre de côté l’usage C.7. Les intimées n’opèrent pas un entrepôt; les matériaux ne restent sur les lieux que le temps nécessaire pour l’échange entre les modes de transport - ils ne sont pas entreposés selon la compréhension de ce mot. Les intimées ne sont pas non plus propriétaires des marchandises, comme la juge l’a indiqué. Elles ne les achètent pas ni ne les vendent. En conséquence, on ne peut pas rattacher l’usage à la catégorie de « marchandise en gros ». En dernier lieu, même s’il y a une notion de transport dans les activités des intimées, celles-ci rendent plutôt des services aux entreprises qui font le transport des marchandises. Par exemple, des grains arrivent à Montréal par train de l’ouest du Canada et sont transférés par les intimées dans des conteneurs maritimes pour être mis à bord de bateaux pour être transportés à l’étranger. Les intimées ne font pas non plus la distribution de ces marchandises.

[50]        L’appelante a modifié le Règlement le 23 janvier 2017, soit après avoir refusé de délivrer le permis aux intimées, par l’ajout du dernier alinéa de l’article 218 du Règlement. Celui-ci édicte que le « transbordement de conteneurs » ne peut pas être associé à l’usage de la famille d’activités d’entreposage et de commerce de gros, indiquant de ce fait que la lecture et l’application qu’en a fait la juge, en l’espèce, sont correctes. Par contre, l’avocat de la Ville soumet que les intimées font uniquement le transbordement des marchandises. De toute manière, puisque la clause a été ajoutée après la demande de permis en litige, l’argument ne peut pas être considéré.

[51]        Une fois l’usage Catégorie « C » éliminé, la juge conclut que l’usage le plus rapproché des activités des intimées se trouve à E.7(1) du Règlement, soit « cour et gare de triage ». L’expert des intimées explique ceci dans son rapport :

Une cour de triage (aussi appelée gare de triage) est une installation ferroviaire spécialisée dans le traitement du trafic de fret où les wagons de marchandises sont séparés de leur convoi de départ et triés pour être incorporés dans de nouveaux trains en partance. On retrouve dans toute cour de triage un assemblement de voies ferroviaires, de locomotives, de wagons marchandises, de tracteurs, d'équipements spécialisés pour classifier les wagons, d'aires de maintenance pour l'équipement et d'aires de transbordement de marchandises. Ces installations s'étendent généralement sur de longues distances et l'opération se poursuit nécessairement à l'extérieur.

[…]

Basé sur la description des activités proposées obtenue en entrevue et la lecture de la demande de permis, je suis d'opinion que l'opération proposée de Ray-Mont se définit comme étant une plateforme logistique intermodale. La nature des activités est la même que celles des cours de triage et des terminaux intermodaux. En effet, elles desservent la même clientèle soit les producteurs agricoles. Elles ont le même réseau de partenaires soit les installations portuaires, les compagnies maritimes, les terminaux à conteneurs et les compagnies de transport. Elles utilisent le même type d'équipement : conteneurs, grues à conteneurs, tracteurs et équipement de transbordement. Elles opèrent avec sensiblement le même nombre d'employés et la hauteur des équipements ainsi que la superficie requise pour gérer les opérations de façon efficace et sécuritaire font en sorte que les activités doivent nécessairement s'effectuer à l'extérieur. Les deux infrastructures génèrent le même type de bruit et de vibrations.

[…]

CONCLUSION

De par la nature des activités proposées sur le Terrain, puisque le règlement d'urbanisme de MHM ne réfère pas aux plateformes logistiques intermodales, je suis d'opinion que l'opération de Ray-Mont se définit comme étant une plate-forme logistique intermodale. Une telle plateforme est une extension des activités ferroviaires sur un site à proximité d'une installation portuaire. En fait, une plateforme logistique intermodale se situe au sein de la chaîne d'approvisionnement, entre les activités ferroviaires et les activités portuaires. Elle permet d'accomplir de façon plus efficace le transbordement de marchandises à partir de wagons en vrac vers des conteneurs. Étape essentielle du transport conteneurisé, cette activité de transbordement s'effectue dans les cours de triage et/ou dans les terminaux intermodaux, en l'absence de plateforme logistique intermodale. Dans tous les cas, la nature des activités fait en sorte que les travaux doivent nécessairement se dérouler à l'extérieur.

Les activités qui se dérouleront sur le site de Ray-Mont s'assimilent aux activités d'une cour ou gare de triage. Tout comme un terminal intermodal, les conteneurs seront transférés entre différents modes de transport. Les deux installations partagent la même clientèle et les mêmes partenaires. Ils utilisent le même type d'équipement et, dans les deux cas, les activités se déroulent à l'extérieur.

[52]        Cette preuve n’est pas contredite et a été acceptée par la juge. D’ailleurs, elle permet d’écarter la référence à la catégorie d’usage E.7(3) mentionnée à l’article 322 du Règlement.

[53]        Surtout, je ne vois pas pourquoi la notion de triage ou regroupement lié(e) à l’usage en question (qui d’ailleurs, n’est pas défini(e) dans le Règlement) serait nécessairement limité(e) aux wagons; elle peut s’appliquer aussi aux manipulations et à l’organisation des conteneurs et de leur contenu effectués par les intimées.

[54]        L’appelante soutient que cette famille d’usage (équipements collectifs et institutionnels) s’applique uniquement aux activités exercées au profit de la collectivité et non à l’entreprise privée. Rien dans le texte du Règlement ne le dit explicitement, mais l’appelante extrapole de l’énoncé introductif à l’article 287 ainsi que de l’énumération des usages à l’article 320 du Règlement. Par contre, certaines des activités énumérées peuvent et sont exercées par des entreprises dans le secteur privé, soit « centrale téléphonique, cour de matériel et véhicules de service, station ou sous-station électrique » aussi bien que « cour et gare de triage », lesquelles sont regroupées sous la section VII « Équipement du transport et Communication et Infrastructure ». L’argument n’est donc d’aucun secours pour l’appelante. D’ailleurs, l’avocat de l’appelante concède qu’une gare de triage opérée par une compagnie de chemin de fer se qualifie comme institutionnelle au sens du Règlement alors même que ces compagnies sont des entreprises. Selon la preuve, le triage était effectué sur les terrains des compagnies ferroviaires avant que des tiers (comme l’intimée Ray-Mont) offrent leurs services. En conséquence, j’estime la distinction proposée par l’appelante sans valeur.

[55]        La détermination faite par la juge est éminemment factuelle et je ne suis pas convaincu qu’elle soit affectée d’une erreur manifeste. En conséquence, ces moyens d’appel doivent échouer.

Moyen 3 : Peut-on diviser l'usage plateforme logistique intermodale en deux usages afin de les rattacher à deux usages expressément énoncés dans le Règlement d'urbanisme?

[56]        Le troisième argument formulé par l’appelante est, avec égards, contradictoire. En suggérant que l’usage projeté est le C.7(3) et E.7(1), l’appelante fait un dernier essai pour imposer que les activités se fassent, au moins en partie, à l’intérieur d’un bâtiment. La description des activités ainsi que la preuve d’expert, photos à l’appui, démontrent que les activités d’une plateforme intermodale s’exercent à l’extérieur. Une fois que l’on accepte qu’une plateforme intermodale soit qualifiée de « cour et gare de triage » faisant partie de la famille d’usage « E », un bâtiment n’est pas une exigence. L’argument de l’appelante échoue.

[57]        La mention double qui apparaît sur un permis d’occupation d’un autre site ne peut pas être transposée; elle ne lie pas la juge. Celle-ci trouvait cette suggestion illogique compte tenu de l’analyse faite des activités projetées. Surtout, l’argument ne convainc pas que la juge a commis une erreur révisable.

Moyen 4 : Lorsqu'une densité minimale ou un taux d'implantation minimum est prévu dans le Règlement d'urbanisme, la construction d'un bâtiment est-elle obligatoire pour exercer un usage?

[58]        En dernier recours, l’appelante argue que la réglementation énonçant la densité minimale et le taux d’implantation minimum implique qu’un bâtiment doit être construit sur le terrain. Aucun bâtiment n’est prévu pour le Site et donc l’appelante conclut que le permis ne peut être délivré.

[59]        Les articles 35, 36, 38 et 40 du Règlement d’urbanisme prévoient une densité minimale sur le terrain de 0.30. Les articles 40, 42 et 43 prévoient que le taux d’implantation et densité est de 30 %. L’appelante conclut que la double exigence d’une densité et d’un taux d’implantation au minimum impliquent nécessairement la présence d’un bâtiment sur le terrain. Elle a tort.

[60]        Il n’y a rien dans ses règlements ou dans la loi habilitante (soit l’article 113(5) et (6) de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme), qui impose une obligation de construire un bâtiment. Si le citoyen exploitant un usage permis décide de construire un bâtiment, il est certainement lié par les normes, mais l’existence des normes ne crée pas une obligation ou un devoir de construire un bâtiment. Surtout si l’appelante, en rédigeant le Règlement, avait l’intention d’imposer que les usages de la famille E.7(1) soient exercés à l’intérieur, elle était capable de l’écrire tout comme dans l’article 221 du Règlement concernant les usages de la famille « C.7 ». De toute manière, une cour et une gare de triage qui reçoivent des trains composés jusqu’à 100 wagons n’opèrent pas, de par leur nature, dans un bâtiment, tout comme une « cour de matériel », tel que prévu à l’article 320(3) du Règlement.

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[61]        Pour tous ces motifs, je propose le rejet de l’appel avec les frais de justice. Conséquemment et tel que mentionné, il n’est pas nécessaire de traiter l’appel incident qui devient sans objet et qui peut donc être rejeté sans frais. La demande de modifier la déclaration d’appel pour invoquer les arguments concernant la norme de contrôle sera accordée sans frais.