Décision

COMITÉ DE DISCIPLINE
Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
No:	33-18-2089
DATE :		12 octobre 2018
LE COMITÉ :			Me Patrick de Niverville, avocat	Président
			M. François Villiet, courtier immobilier	Membre
			M. Denis Bureau, courtier immobilier	Membre
SYLVIE JACQUES, ès qualités de syndique adjointe de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec
Partie plaignante
c.
RICHARD PARENT, (B6054)
Partie intimée
DÉCISION SUR CULPABILITÉ ET SANCTION

[1]       Le 5 septembre 2018, le Comité de discipline de l’OACIQ se réunissait pour procéder à l’audition de la plainte numéro 33-18-2089 ;

 

[2]       La syndique adjointe était alors représentée par Me Maryse Ali et, de son côté, l’intimé était représenté par Me Stéphane Sénécal ;

 

 

I.          La plainte

 

[3]       L’intimé fait l’objet d’une plainte comportant un chef d’accusation, soit :

 

1.   À compter du 1er avril 2010, dans le cadre de la vente de son immeuble sis à Oka, l'Intimé n'a pas déclaré que celui-ci avait possiblement servi à la culture de cannabis, commettant ainsi une infraction aux articles 1, 11, 13 et 26 des Règles de déontologie de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec ou aux articles 5, 62, 69 et 83 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.

 

[4]       D’entrée de jeu, l’intimé a enregistré un plaidoyer de culpabilité à l’encontre de la plainte ;

 

II.         Preuve sur sanction

 

[5]       Afin de faciliter une meilleure compréhension du présent dossier, les parties ont préparé un « Résumé des faits » (P-25) qu’il convient de reproduire :

1.   L’Intimé est titulaire d’un permis de courtier immobilier depuis le 1^er mai 2010 et antérieurement à cette date, il était titulaire d’un certificat d’agent immobilier affilié (B6054) depuis le 15 janvier 1994, le tout tel qu’il appert de l’attestation, pièce P-1 ;

2.   Le ou vers le 14 septembre 1999, une perquisition révèle qu’il y a de la culture de cannabis dans une propriété située rue […] à Oka (« Immeuble »), tel qu’il appert du rapport no. : 178-990914-009, son annexe et du contrôle des pièces à conviction, pièce P-2 ;

3.   Le ou vers le 9 août 2000, une perquisition révèle qu’il y a de la culture de cannabis dans l’Immeuble, tel qu’il appert de la dénonciation, du rapport d’exécution de mandat ou de télémandat no. 178-000809-002, pièce P-3 ;

 

4.   Le 28 mars 2008, AGF Trust (« Vendeur Trust ») signe un contrat de courtage avec l’agence Groupe Sutton-Actuel représentée par Chantal Dumouchel pour la vente de l’Immeuble, tel qu’il appert de la fiche descriptive Centris No. 1428315, pièce P-4 ;

 

5.   La fiche descriptive, pièce P-4, prévoit :

 

a)   contrat valide jusqu’au 25 août 2008 ;

b)   prix de mise en marché : 165 000 $ ;

c)   vente sans garantie légale ;

d)   aucune mention de culture de cannabis ;

 

6.   Le 26 août 2008, Vendeur Trust signe un contrat de courtage avec l’agence Groupe Sutton-Actuel représentée par Chantal Dumouchel pour la vente de l’Immeuble, tel qu’il appert de la fiche descriptive Centris No. 1478529, pièce P-5 ;

 

7.   La fiche descriptive, pièce P-5, prévoit :

 

a)   contrat valide jusqu’au 26 novembre 2008 ;

b)   prix de mise en marché : 144 500 $ ;

c)   vente sans garantie légale ;

d)   Addenda : «Attention» Suite à une inspection, plusieurs indices suggèrent que cette propriété a servi à des fins de culture illicite. Il est recommandé de faire exécuter une analyse de la qualité de l’air et des matériaux ;

e)   présence de vermiculite ;

 

8.   Le 8 janvier 2009, Vendeur Trust signe un contrat de courtage avec l’agence Groupe Sutton Actuel représentée par Chantal Dumouchel pour la vente de l’Immeuble, tel qu’il appert de la fiche descriptive Centris No. 8083021, pièce P-6 ;

 

9.   La fiche descriptive, pièce P-6, mentionne :

 

a)   contrat de courtage valide jusqu’au 12 avril 2009 ;

b)   prix de mise en marché : 110 000 $ ;

c)   rétribution pour le courtier collaborateur est 2,5% ;

d)   déclarations du vendeur : 

 

*Possibilité de Culture de Cannabis

*Présence de vermiculite dans l’entre-toit

Vente sans garantie légale de qualité aux risques et périls de l’acheteur ;

e)   Addenda :

**ATTENTIONS INFORMATIONS IMPORTANTES**          

Plusieurs indices suggèrent que cette propriété a servie pour la culture de cannabis ;

10.    Le 20 janvier 2009, l’Intimé rédige une promesse d’achat pour lui-même et M.B., au montant de 75 000 $, tel qu’il appert de la Promesse d’achat PA 58445 et de l’Annexe A- Immeuble AA 09053, pièce P-7 ;

11.    Le 29 janvier 2009, le Vendeur Trust signe une annexe G - Générale et une contre-proposition à la promesse d’achat, lesquels sont acceptés par l’Intimé et M.B. le 31 janvier 2009,  tel qu’il appert de l’Annexe G AG 32529 et de la Contre-proposition CP 45806, pièces P-8 et P-9 ;

12.    L’Annexe G, pièce P-8, prévoit notamment que :

a)   l’acheteur renonce à l’inspection ;

b)   le vendeur a avisé l’acheteur de la présence de vermiculite et possibilité de culture illicite ;

13.    La Contre-proposition, pièce P-9, prévoit notamment:

 

a)   un prix de vente de 90 000 $ ;

b)   une vente sans garantie légale de qualité aux risques et périls de l’acheteur ;

14.    Le 6 mars 2009, un acte de vente intervient entre le Vendeur Trust et les acheteurs, soit l’Intimé et M.B., au prix de 90 000$, tel qu’il appert de l’acte de vente, pièce P-10 ;

 

15.    Le 7 décembre 2009, l’Intimé signe une procuration en faveur de M.B. et lui donne plein pouvoir de :

 

De signer, pour moi et en mon nom, toute promesse d’achat et annexes pour la vente de la propriété située au [l’Immeuble] ou toute autre promesse d’achat ou annexe pour une acquisition future et ce pour la durée de mes vacances soit, du 25 décembre 2009 jusqu’au 10 janvier 2010.

 

tel qu’il appert de ladite procuration, pièce P-11 ;

 

16.    Le 29 décembre 2009, N.L. signe une promesse d’achat par l’intermédiaire de Capitale Plus représentée par Pierrette Turcot, tel qu’il appert de la Promesse d’achat PA 03238, pièce P-12 ;

 

17.    La promesse d’achat, pièce P-12, prévoit notamment :

 

a)   prix offert 170 000 $ ;

b)   vente sans garantie légale de qualité aux risques et périls de l’acheteur ;

c)   signature de l’acte de vente sera le 28 février 2010 ;

d)   conditionnelle au financement ;

e)   Annexe A 91300 liée ;

18.    Le 30 décembre 2009, la promesse d’achat, pièce P-12, est refusée;

 

19.    Le 1^er avril 2010, l’Intimé et M.B. confient à l’agence Groupe Sutton Synergie Inc., représentée par Josée Groleau et l’Intimé un contrat de courtage exclusif pour la vente de l’Immeuble, tel qu’il appert du Contrat de courtage CC 22877 et de la fiche descriptive MLS No. 8326711, pièces P-13 et P-14 ;

20.    Le contrat de courtage, pièce P-13, prévoit notamment :

 

a)   valide jusqu’au 31 décembre 2010 ;

b)   prix de mise en marché : 189 900 $ ;

c)   rétribution de 2,5% ;

d)   les vendeurs n’ont jamais habité la propriété : Vente sans garantie légale de qualité, aux risques et périls des acheteurs. Un des vendeurs est agent immobilier et co-inscripteur (11.1) ;

 

21.    Aucune mention de la culture de cannabis n’est déclarée au contrat de courtage ou à la fiche descriptive, pièces P-13 et P-14 ;

 

22.    Le 5 mai 2010, N.L. signe une promesse d’achat par l’intermédiaire de Capitale Plus représentée par Pierrette Turcot, tel qu’il appert de la Promesse d’achat PA 73238 et de l’Annexe A- Immeuble AA 04236, pièce P-15 ;

 

23.    La promesse d’achat, pièce P-15, prévoit notamment :

 

a)   prix offert 170 000 $ ;

b)   signature de l’acte de vente sera le 27 mai 2010 ;

c)   accepte d’être vendu sans garantie légale de qualité ;

24.    Toujours le 5 mai 2010, l’Intimé complète un avis de divulgation pour N.L. et déclare être courtier immobilier, vendeur et co-inscripteur, tel qu’il appert dudit avis de divulgation, pièce P-16 ;

25.    Le 6 mai 2010, 19 :00, F.B. signe une promesse d’achat par l’intermédiaire de La Capitale Plus représentée par Nathalie Bilodeau, tel qu’il appert de la Promesse d’achat PA 38291, de l’Annexe A- Immeuble AA 38587 et de l’Annexe B - Immeuble résidentiel AB 89661, pièce P-17 ;

 

26.    La promesse d’achat, pièce P-17, prévoit notamment :

 

a)   prix offert : 183 000 $ ;

b)   signature de l’acte de vente sera le 18 juin 2010 ;

c)   AA 38587 : conditionnelle au financement ;

d)   AB 89661 : conditionnelle à la vente d’un immeuble situé à Ste Marthe-sur-le-Lac avant le 14 juin 2010 ;

27.    Le jour-même, l’Intimé et M.B. font une contre-proposition à la promesse d’achat de N.L., tel qu’il appert de la Contre-proposition CP 27561, pièce P-18 ;

28.    La contre-proposition, pièce P-18, prévoit notamment un prix de vente de 180 000 $ ;

29.    Le 7 mai 2010, N.L. fait une contre-proposition à l’Intimé et M.B., afin de modifier le prix offert à 176 500 $, tel qu’il appert de la Contre-proposition CP 51554, pièce P-19, laquelle est acceptée le jour même par l’Intimé et M.B. ;

30.    Toujours le 7 mai 2010, l’Intimé et M.B. signent une contre-proposition à l’offre de F.B. afin de modifier le délai de l’Annexe AB 89661, pièce P-17, afin qu’il soit de 18 jours, tel qu’il appert de la Contre-proposition CP 27618, pièce P-20, laquelle est acceptée par F.B. le 9 mai 2010 ;

31.    Le ou vers le 22 mai 2010, le délai pour l’obtention du financement nécessaire pour l’acquisition par N.L. expire sans qu’aucun engagement hypothécaire ne soit émis ;

32.    Le 13 juin 2010, l’Intimé et M.B. signent un formulaire de modifications afin de modifier le prix de mise en marché de l’Immeuble à 209 000 $, tel qu’il appert du formulaire Modifications MO 57429, pièce P-21 ;

33.    Le 7 septembre 2010, S.D. signe une promesse d’achat par l’intermédiaire de Groupe Sutton Select représentée par Sylvie St-Pierre, tel qu’il appert de la Promesse d’achat PA 23145, de l’Annexe A- Immeuble AA 77721 et de l’Annexe B - Immeuble résidentiel AB 36685, pièce P-22, laquelle est acceptée le même jour par l’Intimé et M.B.;

34.    La promesse d’achat, pièce P-22, prévoit notamment :

 

a)   prix offert 205 000 $ ;

b)   signature de l’acte de vente sera le 30 septembre 2010 ;

c)   l’acheteur achète sans garantie légale aux risques et périls. Les vendeurs n’ayant jamais habité la maison (8.1) ;

35.    Le 30 septembre 2010, un acte de vente intervient entre l’Intimé et M.B. et l’acheteur S.D. au prix de 205 000 $, tel qu’il appert de l’acte de vente pièce P-23 ;

36.    En aucun temps, l’Intimé n’a avisé S.D. de la possibilité de culture de cannabis dans l’Immeuble ;

37.    Dans le cadre de l’enquête du Plaignant, l’Intimé a déclaré :

a.   ne pas avoir fait mention, à la revente de l’Immeuble, qu’il pouvait avoir servi pour la culture de cannabis parce qu’il croyait que ce n’était « qu’une possibilité et que rien ne le confirmait, que c’était juste des peut-être »;

b.   que si on commençait à écrire toutes les possibilités, plus personne ne voudrait acheter les maisons ;

38.    L’Intimé n’a aucun antécédent disciplinaire ;

39.    Le 30 novembre 2006, l’Intimé a suivi le cours « Les maisons de culture de cannabis : les précautions à prendre » ;

40.    Le 13 mai 2013, l’OACIQ a publié la mise à jour de l’article no 122930 paru le 5 septembre 2006 intitulée « Maisons de culture de marijuana : Les précautions à prendre », tel qu’il appert de la pièce P-24.

 

[6]       Cela étant établi, les parties ont présenté au Comité une recommandation commune ;

 

 

III.        Recommandations communes

 

[7]       Essentiellement, les parties suggèrent, de manière conjointe, d’imposer à l’intimé les sanctions suivantes :

 

          Chef 1 :             - une suspension de 60 jours

-  une amende de 2 000 $

 

[8]       À cela s’ajoutent tous les frais de l’instance, incluant les frais de publication de l’avis de suspension ;

 

[9]       Cette recommandation commune est fondée sur les considérations suivantes :

 

·      Le permis de l’intimé est actuellement révoqué et les risques de récidive sont nuls ;

·      Il n’a pas d’antécédents disciplinaires ;

·      Il a plaidé coupable à la première occasion ;

·      Il a bien collaboré à l’enquête du syndic et au processus disciplinaire ;

·      En contrepartie, il demeure néanmoins qu’il s’agit d’une infraction grave et l’intimé était clairement en situation de conflit d’intérêts ;

·      De plus, l’intimé a volontairement choisi de passer outre à ses obligations déontologiques, alors qu’il avait même suivi une formation sur le sujet en 2006 ;

[10]    De plus, cette recommandation commune est fondée sur les précédents jurisprudentiels suivants :

 

·      OACIQ c. Remanjon, 2015 CanLII 41216 (QC OACIQ) ;

·      OACIQ c. Barber, 2017 CanLII 9418 (QC OACIQ) ;

·      ACAIQ c. Martel, 2007 CanLII 86834 (QC OACIQ) ;

[11]    Finalement, de l’avis des deux (2) procureurs, cette sanction assure adéquatement la protection du public et, en conséquence, elle devrait être entérinée par le Comité de discipline ;

 

 

IV.       Analyse et décision

 

[12]    Tel qu’établi par la jurisprudence[1], une recommandation commune formulée par deux (2) avocats d’expérience doit être d’emblée acceptée par le Comité de discipline, sauf si celle-ci est contraire à l’intérêt public[2] ;

 

[13]    D’autre part, suivant le Tribunal des professions[3], les plaidoyers de culpabilité suivis d’une recommandation commune favorisent une saine et efficace administration de la justice disciplinaire[4] ;

 

[14]    Cela étant établi, le Comité considère que la recommandation doit être entérinée pour les motifs suivants :

 

·      Elle assure la protection du public sans punir outre mesure l’intimé ;

·      Elle s’inscrit dans la fourchette des sanctions habituellement imposées pour ce type d’infraction ;

[15]    En conséquence, ladite recommandation sera entérinée par le Comité, sans modifications et sans réserve.

 

 

 

PAR CES MOTIFS, LE COMITÉ DE DISCIPLINE :

          PREND ACTE du plaidoyer de culpabilité de l’intimé ;

DÉCLARE l’intimé coupable de l’infraction suivante :

Chef 1 :         pour avoir contrevenu à l’article 26 des Règles de déontologie de l’ACAIQ pour la période du 1^er au 30 avril 2010 et à l’article 83 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité (RLRQ, c. C-73.2, r.1) pour la période du 1^er mai 2010 au 30 septembre 2010 ;

PRONONCE un arrêt conditionnel des procédures à l’encontre des autres dispositions législatives et réglementaires alléguées au soutien du chef 1 ;

IMPOSE à l’intimé les sanctions suivantes :

ORDONNE la suspension du permis de courtier immobilier (B6054) de l’intimé pour une période de 60 jours, à être purgée à l’expiration des délais d’appel si l’intimé est titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ou, à défaut, au moment où il en redeviendra titulaire ;

ORDONNE le paiement d’une amende de 2 000 $ ;

ORDONNE qu’un avis de la décision de suspension soit publié dans le journal local le plus susceptible d’être lu par la clientèle de l’intimé, à l’expiration des délais d’appel, si l’intimé est titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ou, à défaut, au moment où il en redeviendra titulaire ;

ORDONNE que tous les frais de l’instance soient à la charge de l’intimé, incluant ceux se rapportant à la publication.

 

 

	____________________________________ Me Patrick de Niverville, avocat Président       ____________________________________ M. François Villiet, courtier immobilier Membre               ____________________________________ M. Denis Bureau, courtier immobilier Membre
Me Maryse Ali
Procureure de la partie plaignante
Me Stéphane Sénécal
Procureur de la partie intimée
Date d’audience : 5 septembre 2018