[1]                Le Tribunal est saisi d’une demande de la locataire en dommages-intérêts[1] pour éviction de mauvaise foi, suivant l’article 1968 du Code civil du Québec (C.c.Q.). Par un amendement du 19 août 2022, la locataire augmente sa réclamation en dommages punitifs à 50 000 $; toutefois, elle renonce à poursuivre le dirigeant Alexander Fisch et à soulever le voile corporatif.

[2]                La locataire allègue avoir été victime d’une éviction de mauvaise foi de la part de la locatrice.

[3]                La locatrice, I. F. Realties, conteste fermement la demande pour deux motifs. D’abord, elle soutient que la transaction et quittance signée par la locataire le 29 novembre 2017[2] rendent irrecevable toute réclamation de sa part en vertu de l’article 1968 C.c.Q., car les parties se donnaient quittance complète et finale.

[4]                Subsidiairement, la locatrice prétend que des circonstances nouvelles l’ont forcée à abandonner le projet d’agrandissement.

QUESTIONS EN LITIGE

[5]                Le Tribunal identifie les questions suivantes :

• L’entente entre les parties rend-t-elle irrecevable la présente demande ?
• L’éviction du logement a-t-elle été faite de mauvaise foi ?
• Dans l’affirmative, quels sont les dommages compensatoires à accorder et quelle sanction doit prononcer le Tribunal ?

CONTEXTE

[6]                Le logement concerné comporte 3½ pièces et il est situé dans un immeuble semi-commercial : il y a une épicerie au rez-de-chaussée et deux (2) étages au-dessus comportant chacun six (6) logements par étage, pour un total de 12 logements.

[7]                Christina Ainsworth habite ce logement depuis 2009. Elle est devenue locataire du logement à la suite d’une cession de bail d’avril 2010[3]. Le bail sera reconduit chaque année du 1er juin au 31 mai et ensuite jusqu’au 30 juin. À la reconduction du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018, le loyer était de 465 $.

[8]                Le 24 février 2017, Immeubles IF Inc./ IF Realties Inc. acquiert l’immeuble[4]. Alexander Fisch[5] signe le contrat notarié au nom de la personne morale.

[9]                I.F. Realties[6] devient donc locatrice liée par le bail de logement de la précédente locatrice.

[10]            Le 11 novembre 2017, I.F. Realties donne à la locataire un avis d’éviction pour agrandir substantiellement son logement[7].

[11]            La locataire témoigne qu’elle croyait à la réalisation de l’agrandissement puisque quelques mois auparavant, des travaux avaient été réalisés pour réunir deux logements pour en faire un seul de plus grande ampleur, notamment à son étage.

[12]            Dans un tel contexte, la locataire témoigne avoir cédé aux pressions de Alexander Fisch, pour quitter son logement. Ensuite, le 29 novembre 2017, elle a signé l’entente de résiliation du bail qu’il mérite de citer un extrait pour répondre à la première question en litige :

« AGREEMENT

BETWEEN                                    I.F. Realties, [...],

(hereinafter called the “Lessor”)

AND :                                           Christina Ainsworth, [...]

(hereinafter called the “Lessee”)

[...]

THE PARTIES HAVE AGREED AS FOLLOWS :

[...]

2.     The Lessee shall give vacant possession of the Apartment no later than June 30th, 2018 or with a previous two (2) weeks written notice, at an earlier date, if the Lessee elects to do so before said date of June 30th, 2018 (hereinafter referred to as “departure Date”) and the Lease shall be automatically terminated for all legal purposes at said Departure Date.

[...]

5.     In consideration of the obligations of the Lessee stipulated herein, the Lessor agrees to pay to the Lessee as full and final payment, an indemnity in the amount of five thousand dollars (5,000.00 $) (hereinafter referred to as the “Indemnity”) as follows:

[...]

6.     In consideration of the above, the Lessee renounces to any claim against the Lessor in connection with the Lease or in connection with the relation of the parties as Lessor and Lessee or for any other grounds whatsoever and the Lessee acknowledges that the indemnity hereby paid by the Lessor constitutes a full and final settlement for any such claim or any other claim of any nature in connection with their relation as Lessor and Lessee until Departure Date;

7.     The Lessor acknowledges that the Lessee has respected all her obligations under the Lease and renounces to any claim against the Lessee, under reserve of the respect by the Lessee of her obligations to pay Hydro Québec until Departure Date;

8.     The parties acknowledge to fully understand and accept the terms and conditions of the present agreement;

[...]

10.  This Agreement shall be considered as a transaction in accordance with articles 2631 and following of the Quebec Civil Code;

[...]

THE PARTIES HAVE SIGNED »

[13]            Au printemps 2018, la locataire constate que les locataires des logements numéros 4 et 6 ont quitté.

[14]            Le bail de la locataire se termine le 30 juin 2018. Toutefois, comme elle n’a toujours pas trouvé un nouveau logement, Fisch accepte qu’elle demeure au logement jusqu’au 9 juillet. Ensuite, elle dort ailleurs, mais laisse quelques effets personnels au logement jusqu’au 12 juillet, dont son piano.

[15]            La locataire revient à son logement vers la mi-juillet (15, 16 ou 17) pour le déménagement de son piano. Elle constate que les travaux ont débuté, mais pas de manière substantielle; la salle de bain étant toujours la même lors de son passage.

[16]            Elle remarque la présence d’un nouveau locataire au logement numéro 6, alors que des travaux avaient cours dans le logement numéro 4.

[17]            À l’automne 2018, la locataire revient à l’immeuble. Elle apprend que son logement est occupé par un nouveau locataire qui lui permet d’entrer et de prendre des photographies. Il lui remettra aussi une copie de son bail[8].

[18]            Ce n’est qu’au 1er décembre 2018 que la locataire se trouve finalement un logement. Elle aura été sans domicile fixe de juillet à novembre 2018.

[19]            La locataire affirme avoir été victime de « rénoviction », car après son départ, le logement, qu’elle chérissait tant, a été rénové, sans être agrandi, pour être reloué à un loyer nettement plus élevé.

Défense

[20]            D’abord, la locatrice invoque l’article 2633 C.c.Q. qui stipule que la transaction a, entre les parties, l’autorité de la chose jugée. Elle plaide qu’en l’absence de « clause de réserve », la locataire ne peut pas la poursuivre, car elle a donné quittance.

[21]            Le dirigeant de la locatrice qui la représente à l’audience est Alexander Fisch. Ce dernier explique que l’immeuble est en très mauvais état lors de l’achat; les composantes sont détériorées, la tuyauterie est à refaire, les punaises de lit et les rongeurs envahissent les lieux, etc.

[22]            Il élabore un plan de remise en état de l’immeuble, par étape, en fonction du meilleur scénario économique, tout en limitant les inconvénients pour les occupants.

[23]            Ainsi, peu après l’acquisition de l’immeuble, il réunit les logements 7 et 8 au 3e étage et, par la suite, les logements numéros 1 et 2 au 2e étage. Il témoigne que les deux grands logements étaient pratiquement neufs : nouvelle cuisine, salle de bain, plomberie, électricité, etc.

[24]            Il fonde l’espoir de diminuer les problèmes avec moins de locataires. Le grand logement numéros 7-8 est loué en septembre 2017 à quatre étudiants[9]. Et le grand logement numéros 1-2 est loué le 1er décembre 2017, à un seul individu, Yeshaya Kraus[10].

[25]            Les travaux de rénovation de l’immeuble se poursuivent jusqu’au départ de la locataire.

[26]            Fisch témoigne ne pas avoir demandé un permis pour le projet d’agrandissement du logement concerné avec le logement numéro 6, car il n’y a qu’un mur à abattre pour fusionner les deux logements. Il déclare qu’il n’y a aucun mur porteur, contrairement aux logements numéros 1 et 2 ainsi que 7 et 8. Il déclare avoir remis le plan, coté P-4, à la Ville de Montréal.

[27]            Il affirme que le logement de la locataire a été démoli le 12 juillet 2018 après le départ de celle-ci, dans l’intention de l’agrandir en le réunissant avec le logement numéro 6.

[28]            Toutefois, le 12 juillet 2018, la locataire du logement numéro 3, Camille Almansa, lui fait suivre un courriel qu’elle a transmis à 3 h 58 du matin à Kraus, locataire du logement numéros 1-2. Cette nuit-là, Mme Almansa écrit ne pas avoir dormi entre 2 et 5 heures du matin, alors qu’elle travaille le lendemain[11]. Ce courriel, dira Fisch, l’a fait réfléchir.

[29]            En effet, les quatre étudiants ont troublé la jouissance paisible des autres occupants de l’immeuble, tout comme les visiteurs à court terme du grand logement numéros 1-2. Car, au lieu de l’habiter, Kraus a plutôt loué son logement sur la plate-forme AirB&B, et ce, sans aucune acceptation de la locatrice. En raison de cet usage, Fisch témoigne avoir reçu de nombreuses plaintes concernant des fêtes durant la nuit.

[30]            C’est dans ce contexte qu’il a changé ses plans en juillet 2018 et choisi de ne plus réunir le logement de la locataire avec le numéro 6. Fisch admet qu’il n’a pas avisé la locataire de son changement d’idée, n’y voyant pas l’intérêt de l’en informer.

[31]            Après rénovation (dont une nouvelle cuisine et salle de bain[12]), le logement est reloué au 1er septembre 2018.

[32]            En contre-interrogatoire, Fisch répond ne pas se souvenir du début des plaintes de troubles de bruit. Il n’a pas transmis de mise en demeure aux locataires fautifs, jugeant préférable de les rencontrer, ce qu’il a fait à plusieurs reprises, déclare-t-il. Il a finalement obtenu une entente avec les quatre locataires du logement numéros 7-8 pour une résiliation du bail au 31 janvier 2019[13].

[33]            Après leur départ, il n’y a jamais eu par la suite de troubles de bruit ni visiteurs occasionnels, comme ce fut le cas sous l’occupation de Kraus. Une meilleure sélection de locataires est désormais effectuée.

[34]            Enfin, Fisch déclare ne pas connaître les obligations découlant de l’article 1970 C.c.Q.

[35]            Au soutien de la défense, un ancien locataire, Alexandre Boisclair, a témoigné. Il a habité l’immeuble de 2016 à 2022, d’abord dans le logement numéro 12 et ensuite, il a emménagé dans un logement entièrement rénové. Il témoigne du piètre état de l’immeuble à l’achat en 2017.

Réplique de la locataire

[36]            Des conversations qu’elle a eues avec Fisch, la locataire déclare qu’il lui a demandé de quitter pour les motifs suivants :

• il n’y avait aucune sortie d’urgence, alors qu’elle avait un balcon avec une échelle d’urgence;
• il voulait réunir son logement avec le numéro 4, et ensuite avec le numéro 6;

[37]            Fisch nie avoir fait de telles déclarations.

ANALYSE ET DÉCISION – Entente entre les parties

[38]            Les articles 2631 à 2634 C.c.Q. touchant la transaction sont pertinents. L’article 2631 C.c.Q. définit la transaction comme un contrat par lequel les parties préviennent une contestation à naître, terminent un procès ou règlent les difficultés qui surviennent lors de l’exécution d’un jugement, au moyen de concessions ou de réserves réciproques. La transaction a, entre les parties, l'autorité de la chose jugée, selon l'article 2633 C.c.Q. L'annulation d'une transaction est traitée à l'article 2634 C.c.Q. qui stipule que l'erreur de droit n'est pas une cause de nullité.

• L’entente entre les parties rend-t-elle irrecevable la présente demande ?

[39]            Le Tribunal répond par la négative pour les raisons suivantes[14].

[40]            Bien que l’Entente soit de la nature d'une transaction au sens des articles 2631 et suivants C.c.Q., qu’il n’y a aucune réserve de recours et que la locataire donne quittance complète et finale à la locatrice pour toute réclamation concernant le bail, leur relation ou tout autre recours de toute nature (paragraphe 6), la preuve n’a pas permis de conclure que la locataire a volontairement et sciemment renoncé à l’application de l’article 1968 C.c.Q. lorsqu’elle a signé la transaction.

[41]            Au moment de la signature, la locataire ne pouvait savoir que l’agrandissement ne serait pas réalisé et les faits au soutien de la présente demande en vertu de l’article 1968 C.c.Q. ne pouvaient être connus. Conséquemment, il s’agit d’une toute nouvelle cause d’action survenue depuis la signature de la convention.

[42]            De plus, l’article 1968 C.c.Q. est d’ordre public instauré pour la protection des locataires et l’article 1893 C.c.Q. interdit toute clause dérogatoire aux règles particulières au bail d’un logement. Or, l’article 2632 C.c.Q. interdit de transiger sur une question d’ordre public. La locataire n’est donc pas liée par la transaction et quittance signée dans ces circonstances.

[43]            Le Tribunal fait siens l’analyse de la juge administrative Francine Jodoin dans la décision Côté c. Courrier[15], quant à l’effet de la transaction sur l’exercice d’un recours en éviction de mauvaise foi :

« [32]   De plus, l’article 2632 du Code civil du Québec énonce :

« 2632.      On ne peut transiger relativement à l'état ou à la capacité des personnes ou sur les autres questions qui intéressent l'ordre public. »

[33]   Même s’il est possible de renoncer à une disposition d’ordre public de protection, encore faut-il, que cela se fasse en toute connaissance de cause.

[34]   Le locateur n’a jamais annoncé ou dénoncé son intention de ne pas agrandir les logements ou de les mettre en vente plutôt que de les louer.

[35]   Le professeur Jobin énonce ce qui suit en ce qui concerne les règles de protection :

« (…) de plus, l'ordre public de protection permet à la partie protégée de renoncer à cette protection au moment où elle est en mesure de faire un choix éclairé entre la protection que lui accorde la loi et les avantages qu'elle peut obtenir du cocontractant en échange de la renonciation à cette protection. Il en découle notamment qu'une convention expresse intervenue entre les parties à l'époque où le locateur veut évincer le locataire (pourvoyant par exemple à la non-reconduction du bail pour agrandissement du logement) aura préséance sur le mécanisme légal prévu à cette fin, sauf mauvaise foi du locateur. »

(Notre soulignement).

[36]   C’est donc dire que cet auteur et la jurisprudence étudiée ci-après ne permettent pas de valider une transaction qui est contraire à l’ordre public ou à la bonne foi.

[37]   Le tribunal réitère les motifs invoqués dans la première décision rendue sur l’irrecevabilité de la demande, notamment pour les principes établis dans l’affaire Savard c. Dubé :

« [18] Par ailleurs, les requérants soutiennent que la transaction intervenue entre les parties fait obstacle à un recours en dommages-intérêts devant la Régie du logement.

[19] Avec égards, le Tribunal ne partage pas ce point de vue, en raison du libellé de l'article 1968 C.c.Q., qui édicte que :

1968. Le locataire peut recouvrer les dommages-intérêts résultant d'une reprise ou d'une éviction obtenue de mauvaise foi, qu'il ait consenti ou non à cette reprise ou éviction.

(Soulignements ajoutés)

[20] Ici, manifestement, il n'y a pas eu éviction, mais il y a eu reprise du logement. C'est d'ailleurs dans le cadre de la reprise de logement que la transaction est intervenue, comme en fait foi le premier paragraphe de la décision de la Régie du logement du 15 mai 2002.

[21] Même s'il y a consentement à la reprise, comme ici par voie de transaction, cela ne fait pas obstacle à l'octroi possible de dommages-intérêts, si la reprise est obtenue de mauvaise foi, en application de l'article 1968 C.c.Q.

[22] Donc, avec respect pour les arguments qui ont été soumis, le Tribunal ne peut souscrire à l'argument selon lequel l'article 1968 C.c.Q. ne permettrait pas de déposer une action en dommages-intérêts devant la Régie du logement. »

(Notre soulignement).

[38]   Les faits donnant ouverture à l’article 1968 du Code civil du Québec ne pouvaient être connus au moment de la signature de la convention et quittance invoquée par le locateur. Conséquemment, il s’agit d’une toute nouvelle cause d’action survenue depuis la signature de la convention et la locataire ne pouvait y renoncer à l’avance. » (Références omises)

[44]            Le Tribunal rejette donc l’argument de la locatrice que la présente demande soit irrecevable.

ANALYSE ET DÉCISION – Éviction de mauvaise foi

Droit et principes applicables

[45]            En matière de louage résidentiel, le principe directeur du droit du locataire au maintien dans les lieux loués est primordial. L’éviction du logement est donc une exception à ce principe.

[46]            Pour décourager un locateur de procéder de mauvaise foi à une éviction d’un logement[16], le législateur a prévu l’article 1968 C.c.Q. selon lequel un locataire est en droit d'obtenir des dommages, même punitifs, qui découlent d’une éviction obtenue de mauvaise foi :

[47]            La mauvaise foi se veut la pierre angulaire de tout recours exercé sous l'article 1968 C.c.Q.; l'éviction doit avoir été obtenue de « mauvaise foi ». Le Tribunal doit interpréter l'article 1968 C.c.Q. de manière à s'assurer que l'objectif poursuivi par le législateur soit atteint[17]. Les Tribunaux doivent donc demeurer vigilants.

• Quelle preuve est nécessaire pour démontrer la mauvaise foi sous l’article 1968 C.c.Q. ?

[48]            Le locataire a le fardeau de prouver, d'une manière prépondérante, c’est-à-dire convaincante, la mauvaise foi du locateur à compter des démarches initiales jusqu’au départ du logement[18]. Ce fardeau s'avère plus lourd puisque la bonne foi est présumée[19].

[49]            Pour démontrer la mauvaise foi, le locataire doit mettre en preuve des éléments objectifs, des faits précis, graves et concordants[20]. La notion de mauvaise foi en est une principalement d'intention, comme le soulignait la juge administrative Anne Mailfait dans la décision Wang c. Diaz-Lillo :

« La mauvaise foi s'entend d'une intention malicieuse, ici, de contourner la législation en matière d'habitation, notamment le principe du droit au maintien dans les lieux.

(…)

Le concept de mauvaise foi oblige le tribunal à pénétrer dans le domaine de la subjectivité et pour cela, il est nécessaire, pour statuer en toute probabilité, d'apprécier l'ensemble des faits et circonstances entourant le litige. »[21]

[Référence omise]

[50]            Un locateur ne déclarera pas de manière spontanée qu’il était de mauvaise foi, ce qui oblige à vérifier les réelles intentions. Citons à nouveau les propos de la juge administrative Anne Mailfait, cette fois-ci, dans la décision Laureti c. D'Onofrio :

« [55]     Il peut être mal aisé de pénétrer dans l’esprit d’un individu pour déterminer dans quelle mesure celui-ci était animé par une volonté de tromper autrui sur ses réelles intentions. Pour ce faire, le tribunal apprécie la qualité des témoignages, par le ton, l’ordre des propos, les nuances ou contradictions énoncées ainsi que les éventuelles causes de reproches aux témoins.

[…]  

[57]     La mauvaise foi est une forme de duplicité où la malice de son auteur vise à convaincre un tiers qu’il accepte un fait pour des raisons qu’il croit être vraies sur la foi des propos du locateur. La victime développe donc la conviction erronée qu’elle agit conformément au droit ou à la vérité. La mauvaise foi, c’est donc de susciter cette conviction chez autrui en feignant une attitude qui n’est en réalité qu’un double rôle. »[22]

[51]            La mauvaise foi peut être établie par une preuve montrant que le locateur a agi délibérément dans l’intention de nuire au locataire. « Les faits et circonstances entourant les événements viendront la teinter et tendront à la révéler »[23].

[52]            La notion de « mauvaise foi » est flexible et évolutive. Aujourd’hui, les méthodes pour obtenir le départ d’un locataire sont plus raffinées.

[53]            Et, si le logement n'est pas transformé comme il avait été annoncé à l’avis d’éviction, comme en l’instance, le locateur doit s’expliquer. Un tel changement doit être motivé, car, la preuve d’insouciance grave, de négligence grossière, flagrante et outrancière pourra parfois équivaloir à la mauvaise foi.

Les témoignages

[54]     Comme la locatrice est une personne morale, le Tribunal doit analyser l’intention de ses dirigeants et agents.

[55]            En l’instance, le Tribunal doit tester la cohérence et la plausibilité des raisons qui ont empêchées l’agrandissement du logement de se réaliser.

[56]            L'appréciation du témoignage est laissée à la discrétion du Tribunal[24] qui, pour ce faire, évalue la crédibilité à la lumière de la preuve matérielle, de la chronologie des événements, de ce qui apparaît comme les motivations des parties à agir et de la corroboration des allégations par d'autres témoignages, notamment.

[57]            Le Tribunal n’accorde pas de force probante au témoignage de Fisch pour les raisons suivantes.

[58]            D’abord, Fisch déclare avoir remis les plans produits sous la cote pièce P-4, datés du 30 mars 2017, à la Ville de Montréal. Fisch dira « no other plan where made after ».

[59]            Pourtant, les plans obtenus de la Ville de Montréal après ordre de comparaître (pièce L-14.2) diffèrent de ceux soumis par la locatrice à l’audience (pièce P-4). Les plans soumis à la Ville (pièce L-14.2, plan existant et proposé) porte le sceau de la Ville de sa réception le 26 avril 2017. Ceux-ci sont aussi datés du 30 mars 2017. Ces deux séries de plans sont tous deux signés et scellés par l’architecte.

[60]            Ensuite, Fisch témoigne ne pas avoir demandé un permis pour le projet d’agrandissement du logement concerné avec le logement numéro 6, car il n’y a aucun mur porteur, contrairement aux logements numéros 1et 2 et 7 et 8. Or, ce témoignage est contredit, car la demande de permis (pièce L-14) pour la transformation des logements numéros 1et 2 et 7 et 8 indique « aucuns travaux de structure ».

[61]            Également, le Tribunal juge peu probable la déclaration de Fisch qu’il n’avait pas besoin d’un permis de la Ville pour faire la réunion des logement numéros 5 et 6 puisque le nombre de logements dans un immeuble est une donnée importante pour l’urbanisme d’une ville. D’ailleurs, le Règlement sur la construction et la transformation de bâtiments de la Ville de Montréal 11-018, entré en vigueur le 3 décembre 2011, oblige l’obtention d’un permis pour la transformation d’un logement :

« 32. Il est interdit d'effectuer sans permis :

(..)

2° la transformation d'un bâtiment au sens du Code;

(..) »

[62]            Enfin, le Tribunal juge fallacieux l’argument des plaintes au soutien du changement du projet d’agrandir le logement concerné avec le numéro 6. Aucune preuve objective n’a été produite de démarches pour faire respecter l’obligation de la locatrice d’accorder la pleine jouissance des lieux loués.

[63]            Certes, le témoignage d’Alexandre Boisclair est convaincant de la présence de troubles de nuisances sonores en provenance des logements plus grands. Toutefois, il contredit Fisch qui affirme que les nuisances ont cessé après le départ des quatre locataires. Boisclair affirme avoir quitté en 2022 en raison des nuisances sonores.

[64]            C’est pourquoi, le Tribunal juge peu crédible le témoignage de Fisch, qui fut d’ailleurs, à l’occasion, évasif.

• L’éviction du logement a-t-elle été faite de mauvaise foi ?

[65]            Le Tribunal répond par l’affirmative, car la preuve de la locataire démontre, de manière prépondérante, que la locatrice a sciemment mis fin au droit au maintien dans les lieux de la locataire en lui transmettant le 11 novembre 2017 un avis d’éviction qu’elle savait illégal.

[66]            Le droit au maintien dans les lieux, prévue à l’article 1936 C.c.Q., est la pierre d’assise du droit du logement locatif.

[67]            La rénovation majeure d’un logement ne constitue pas un motif de mettre fin au droit au maintien dans le logement d’un locataire, comme le rappelle le juge administratif Luk Dufort, dans la décision Zouggari c. Northcrest Development Inc.[25] :

« [42] Les travaux majeurs dans un logement ne constituent pas un motif d’éviction. Selon les règles prévues par les articles 1922 C.c.Q et suivants et dans le cas où une période d'évacuation est nécessaire, le locataire a le droit de revenir dans son logement une fois les travaux terminés. »

[68]            D’ailleurs, il y a lieu de citer un extrait de la décision de principe Soukup c. Fauteux[26] :

« (…) Or, ce que le locateur visait était la rénovation de tout l’immeuble pour le rentabiliser; il s’agit d’une violation flagrante de cette règle, ce que l’on voit malheureusement fréquemment devant la Régie. En effet, les règles d’éviction temporaire pour réparations majeures édictées aux article 1922 et sqq. C.C.Q. entraînent des délais et des coûts supérieurs à la reprise et surtout elle ne mettent pas fin au droit au maintien dans les lieux. »

[Reproduit tel quel]

[69]            En l’instance, la locatrice n’a pas démontré que l’avis d’éviction fondé sur son projet de réunion de deux logements répondait aux exigences de l’article 1966 C.c.Q. En effet, le Tribunal ne dispose d’aucune preuve concernant la légalité et la faisabilité du projet de transformation de la locatrice au moment de la notification de l’avis d’éviction à la locataire.

[70]            Curieusement, les plans (P-4) pour soutenir son projet d’agrandissement du logement de la locataire diffèrent de manière importante des plans soumis à la Ville de Montréal (L-14.2), et ce, alors qu’ils portent la même date. Comment Fisch peut-il prétendre qu’il n’a pas besoin de permis pour la transformation du logement de la locataire ? Avec égard, cet argument est saugrenu.

[71]            De plus, la locatrice n’a pas démontré, non plus, que l’avis résultait d’une erreur ou d’une méconnaissance de la loi.

[72]            Enfin, comme l’a habilement fait remarquer l’avocate de la locataire, la locatrice n’a aucune preuve corroborant ses prétendues démarches pour intervenir auprès des locataires qui troublaient la vie paisible des autres occupants de l’immeuble.

[73]            Le même jour que la locataire déménage, Fisch change d’idée en raison de la plainte d’une occupante. Cette explication est surprenante, alors que la locatrice tire un loyer substantiel de 3 000 $[27] du logement agrandi numéros 1-2.

[74]            La locatrice n’a jamais eu l’intention d’agrandir substantiellement le logement de la locataire en le réunissant dans le logement numéro 6, mais plutôt d’y exécuter des travaux majeurs. Or, dans un tel cas, elle aurait eu à relocaliser la locataire et à la réintégrer à la fin des travaux.

[75]            La locatrice souhaitait le départ de la locataire pour être en mesure de rénover son logement et le relouer à un loyer trois fois plus élevé (passant de 465 $ à 1 420 $ après rénovation).

[76]            La majorité des locataires occupant les logements ont d’ailleurs quitté après que la locatrice eut acquis l’immeuble.

[77]            Ces logements, une fois vacants, ont fait l’objet de travaux importants, comme l’a témoigné la locataire qui fut dérangée durant son occupation. La locatrice n’a pas notifié la locataire d’un avis pour travaux majeurs.

[78]            En novembre 2017, la locatrice n’a aucun plan d’architecte contemporain pour la réalisation du projet. À l’évidence, au moment de l’envoi de l’avis d’éviction, la locatrice n’avait pas l’intention de réaliser le projet.

[79]     Deuxièmement, la locatrice n’a jamais informé la locataire avant son départ ou les jours suivants, qu’elle n’avait plus l’intention de réunir le logement concerné avec le logement numéro 6. C’est pourquoi, le Tribunal rejette l’argument de Fisch du changement de projet en raison des bruits; si Fisch avait vraiment eu ce changement, il aurait avisé la locataire, alors qu’il venait de correspondre avec elle quelques jours avant, en juillet 2018. À tout événement, la bonne foi le commandait.

[80]            La preuve est probante que la locatrice a agi avec légèreté et insouciance à l’égard des droits de la locataire[28].

• Quels sont les dommages compensatoires à accorder et quelle sanction doit prononcer le Tribunal ?

Dommages matériels

[81]            Débutons par l’argument de la locatrice selon lequel la locataire doit lui rembourser l’indemnité de 5 000 $ qu’elle a reçue pour quitter son logement. Le Tribunal rejette cet argument, car la locatrice n’avait qu’à réaliser le projet.

[82]            Par analogie en matière de reprise de logement, dans la décision Bekou c. Tazi[29], le juge Gatien Fournier est d’avis que l’indemnité n’a pas à être tenue compte. Il écrit :

« [26]           Nous sommes ici d’avis que la juge administrative n’avait pas à tenir compte de l’indemnité que Bekou a accepté de verser à Tazi pour ainsi obtenir, sous de fausses représentations, son consentement à la reprise de logement. Bekou a choisi d’agir illégalement pour obtenir l’éviction de son logement. L’indemnité versée à cette fin ne saurait servir également à compenser les dommages résultant de la démarche illégale entreprise par Bekou. »

[83]            La locataire réclame 2 937,40 $, une somme que le Tribunal lui accorde en totalité. Cette somme est l’addition des montants suivants :

• Différence entre le loyer (en incluant l’électricité) et celui payé par la locataire pour 12 mois[30] : limite la somme à 1 620 $, car le Tribunal ne peut adjuger plus que ce que la locataire a demandé;
• Frais d’entreposage 517,40 $[31];
• Location espace du piano : 800 $ (car il limite les frais jusqu’au 30 juin 2019)[32].

Dommages moraux

[84]            La locataire réclame 7 000 $. Le Tribunal accorde cette somme, car la locataire a offert un témoignage sincère et crédible de tous les inconvénients qu’elle a subis par la perte de son logement, sans exagération et qu’elle constitue une somme adéquate, compte tenu des circonstances.

[85]            La locataire a été forcée de quitter son logement qu’elle chérissait; celui-ci était son milieu de vie depuis 2009 et il représentait une dimension essentielle de son identité.

[86]            La locataire étant une artiste, ce logement lui était aussi très important puisqu’elle y pratiquait son art. Ce logement était situé dans le quartier Mile End, un quartier fortement fréquenté par la communauté artistique.

[87]            Il lui fut impossible de trouver un logement similaire à un loyer abordable dans le même quartier. La locataire dû se résoudre à se déraciner de ce milieu. Elle a dû se débarrasser d’instruments de musique, dont son piano qu’elle a dû se résoudre à laisser dans un lieu fréquenté par les musiciens.

[88]            La locataire a été en situation d’itinérance de juillet à la mi-août et ensuite en novembre 2018. Elle n’a pu se trouver un logement stable avant plusieurs mois. Enfin, aujourd’hui, ses frais de chauffage sont substantiels pour son nouveau logement[33].

[89]            La locataire a vécu un stress et des troubles et inconvénients engendrés par les préparatifs du déménagement, le départ, la recherche sur cinq mois d’un nouveau lieu, le changement de quartier, etc.

Dommages punitifs

[90]            La locataire réclame, après amendement, 50 000 $.

[91]            L'article 1968 C.c.Q. prévoit l’attribution de dommages punitifs. Mais l'octroi de dommages punitifs obéit à des critères différents de ceux applicables aux dommages compensatoires.

[92]            D’abord, les dommages punitifs sont exceptionnels.

[93]            Ensuite, l'objectif visé est de punir l’auteur d’une conduite répréhensible, de le dissuader de récidiver, de décourager toute autre personne d’agir de la sorte et d’exprimer la désapprobation du Tribunal face à un comportement qui enfreint les règles du droit au maintien dans les lieux loués[34].

[94]            L’éviction dans le seul but de rénover un logement pour le louer plus cher est illégale puisqu’une telle manœuvre bafoue le droit de la locataire au maintien dans les lieux loués :

« § 7. —  Du droit au maintien dans les lieux

I. — Des bénéficiaires du droit

1936. Tout locataire a un droit personnel au maintien dans les lieux; il ne peut être évincé du logement loué que dans les cas prévus par la loi. »

[95]            Le but du législateur est de protéger le parc locatif résidentiel, rôle confié au Tribunal administratif du logement[35]. La locatrice ne pouvait ignorer le risque de faire fi de la loi; elle doit maintenant assumer les conséquences.

[96]            Dans la décision Ruuzimati c. Upshaw, la Cour du Québec approuve l'octroi de dommages punitifs substantiels afin de contrer les abus des spéculateurs immobiliers[36].

[97]            Néanmoins, la Cour suprême du Canada rappelle que le montant doit se limiter à « la somme la moins élevée » permettant d’atteindre la réalisation de ces objectifs[37].

[98]            Dans les circonstances du présent dossier, des principes directeurs de l'article 1621 C.c.Q.[38] et des critères de la jurisprudence, le Tribunal accorde 40 000 $ pour sanctionner les manœuvres de la locatrice, somme qu’il estime juste et raisonnable, considérant l’évolution des conditions locatives et immobilières.

[99]            Le Tribunal juge que le besoin de dénonciation important, car il fut ardu obtenir les preuves nécessaires au soutien du présent recours.

[100]        En l’instance, la preuve démontre que la locatrice, après avoir investi pour rénover le logement a tiré profit du départ hâtif de la locataire.

[101]        En effet, à son départ, la locataire payait 465 $ en loyer. Au bail du nouveau locataire en septembre 2017, le loyer est de 1 420 $; la clause « G » est complétée correctement.[39] Le loyer augmente à 1 450 $ en 2019, à 1 479 $ en 2020, à 1 509 $ en 2021, à 1 539 $ en 2022 et à 1 597 $ en 2023[40].

[102]        L’augmentation mensuelle se répercute sur les années suivantes. Par le départ de la locataire, la locatrice a perçu une augmentation de loyer de 955 $ par mois du 1er septembre 2018 au 30 juin 2019; ainsi, la première année après le départ de la locataire, la locatrice a obtenu un profit de 9 550 $. Du départ de la locataire jusqu’à l’audience du 9 février 2024, la locatrice a obtenu un profit de 57 982 $.

[103]        La locatrice a éludé la loi, ce qui fut une tragédie pour la locataire, car elle ne pourra plus jamais y retourner.

[104]        L’envoi d’un avis d’éviction et ensuite changer d’idée est trop facile pour la locatrice qui, se faisant, trouble l’ordre social d’un régime d’exception. Il faut la dissuader de recommencer.

[105]        Fisch a produit un état non vérifié des revenus et dépenses selon lequel le revenu net de 2023 est de 29 152 $ pour l’immeuble[41]. La locatrice n’a pas produit de preuve qu’elle n’a pas les liquidités pour assumer une telle somme.

[106]        Aux fins comparatives, il y a lieu de citer la décision Moroz c. Brown-Johnson[42], dans laquelle la juge administrative Suzanne Guévremont accorde 30 000 $ en dommages punitifs, tout en précisant :

« [105] Vu l’importance du phénomène, une telle sanction permet au Tribunal d’exprimer concrètement son indignation face à la conduite des locateurs. Elle fait aussi comprendre à quiconque serait tenté d’agir comme eux combien une telle conduite est blâmable. »

[107]        Dans la décision Martel c. Nguyen[43], le juge administratif Charles Rochon-Hébert accorde 25 000 $ à titre de dommages punitifs à un locataire contraint de déménager, alors que l'exécution de la décision ayant autorisé la reprise de possession et ordonné son expulsion était suspendue par un arrêté ministériel en lien avec la pandémie de la COVID-19.

[108]        Dans l’affaire Baum c. Levine[44], la soussignée a accordé une somme de 35 000 $ en dommages punitifs à la locataire victime d’une reprise de mauvaise foi dans un contexte où les locateurs ont tout simplement reloué le logement, sans aucune rénovation ni investissement, une pratique qu’ils effectuaient impunément depuis une quinzaine d’années.

[109]        D’autres décisions ont accordé des sommes importantes : 20 000 $ dans Poitras c. Bégin[45], 35 000 $ dans Huard c. Nsiembpa[46], tandis que la juge accorde 9 600 $ dans André-Bélisle c. Audet[47], « ne pouvant accorder plus que ce qu’a demandé la locataire ».

[110]        Les intérêts et l'indemnité additionnelle sur une telle somme ne peuvent être accordés qu'à compter de la présente décision[48].

Remarques finales

[111]        Le Tribunal administratif du logement est un tribunal d’accès où les personnes peuvent se représenter seules pour faire valoir leur droit. Or, ici, la complexité du dossier a exigé la représentation d’une avocate, la locataire aurait difficilement fait la preuve des circonstances entourant l’éviction.

[112]        La démarche - qui fut pénible, devons-nous ajouter[49] - d’obtenir la documentation relative à l’obtention du permis de transformation des logements numéros 1 et 2 ainsi que 7 et 8 était essentielle pour l’analyse du dossier.

[113]        Finalement, les frais applicables sont adjugés contre la locatrice[50].

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[114]        ACCUEILLE, en partie, la demande de la locataire;

[115]        PREND ACTE du désistement à l’endroit de Alexander Fisch;

[116]        CONDAMNE la locatrice à payer à la locataire le montant de 9 937,40 $, avec les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 C.c.Q., à compter du 8 mars 2019, plus les frais de 76 $;

[117]        CONDAMNE la locatrice à payer à la locataire la somme de 40 000 $ à titre de dommages punitifs, avec les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 C.c.Q., à compter de la présente décision.

[1]  Matériels (3 457,40 $), moraux (5 000 $) et punitifs (11 040 $).

[2]  Pièce P-01 qui fut remise à l’audience du 19 juillet 2021 et entièrement citée dans la décision interlocutoire.

[3]  Pièce L-1.

[4]  Pièce P-1.

[5]  L’utilisation des noms, par la suite, a pour but d’alléger le texte et non à faire preuve de familiarité ou de prétention et ne doit pas être vue comme un manque de courtoisie à l’égard des parties.

[6]  La locatrice écrit son nom différemment selon les documents : I.F. Realty (entente) ou I.F. Realties (avis d’éviction). Mais la locataire a déposé à l’audience du 19 juillet 2021 les relevés du Registraire des entreprises, extrait du 1er mai 2021, où le nom serait Immeuble IF Inc. (IF Realties Inc.).

[7]  Pièce L-2.

[8]  Pièces L-10, L-11 et L-12.

[9]  Pièce P-2.

[10]  Pièce P-3.

[11]  Pièce P-5.

[12]  Pièce P-9.

[13]  Pièces P-6 et P-7.

[14]  La soussignée a partiellement répondu à cette question dans la décision interlocutoire du 23 septembre 2021 dans Ainsworth c. Fisch, 2021 QCTAL 23097.

[15]  Côté c. Courrier, 2013 QCRDL 42224, j. adm. Francine Jodoin.

[16]  Dorelus c. Massenat, 2016 QCRDL 38788, j. adm. F. Jodoin, par. 24 citant le Code civil du Québec, Commentaires du ministre de la justice, Les Publications du Québec, 1993, Tome 2, page 1237.

[17]  C’est-à-dire être interprétée restrictivement. Voir Sauvé c. Sousa, [1989] R.J.Q. 755 (C.Q.).

[18]  Pierre-Gabriel JOBIN, Le louage, 2e édition, Cowansville, Les Éditions Yvon Blais, 1996, p. 573.

[19]  En vertu de l'article 2805 C.c.Q. Il s’agit d’une présomption simple qui peut être renversée.

[20]  Angers c. Centre Start Montréal Inc., J.E. 2005-646, [2005] R.D.I. 278 (C.S).

[21]  Wang c. Diaz-Lillo, R.L. Montréal, 31-040608-070G, le 12 juin 2007, r. A. Mailfait.

[22]  Laureti c. D'Onofrio, 2010 QCRDL 22814.

[23]  Bellware c. Ortiz de Zarate, SOQUIJ AZ-50489990, J.L.E. 2008JL-15. Citée dans Jamous c. Pastras (R.D.L., 2017-10-26), 2017 QCRDL 34274, SOQUIJ AZ-51437156, 2017EXP-3120 par. 20.

[24]  Article 2845 C.c.Q.

[25]  Zouggari c. Northcrest Development Inc., 2022 QCTAL 12176, j. adm. Luk Dufort, par. 42.

[26]  Soukup c. Fauteux (R.L., 1996-11-27), SOQUIJ AZ-970610022, (1997) J.L. 56.

[27]  Pièce P-3.

[28]  Autre préoccupation importante, Fisch ne connaît pas l’exigence découlant de l’article 1970 C.c.Q.

[29]  2023 QCCQ 414.

[30]  Pièces L-7 (différence de 325 $), L-8 (différence de 235 $), et L-9. Le bail L-9 est pour un logement de 4½ pièces donc le Tribunal réduit le loyer de 985 $ à 700 $ pour équivaloir à un 3½ pièces. Différence de 1 295 $ pour 7 mois. La somme totale aurait été de 1 855 $.

[31]  Pièce L-5.

[32]  Pièce L-6.

[33]  Pièce L-13.

[34]  De Montigny c. Brossard (Succession), 2010 CSC 51, par. 47 et suivants.

[35]  Poitras c. Bégin, 2017 QCRDL 22778, j. adm. J. Gascon, par. 166.

[36]  2008 QCCQ 8086, 22 septembre 2008, j. Daniel Dortélus, par. 63.

[37]  Richard c. Time Inc., 2012 CSC 8, par. 210.

[38]  Voir, entre autres, pièce L-48 - extraits du rôle d’évaluation foncière des propriétés appartenant aux locateurs.

[39]  Pièce L-10.

[40]  Pièces L-10, L-15, L-16, L-17, L-18 et le témoignage de Fisch.

[41]  Pièce P-8.

[42]  Moroz c. Brown-Johnson, 2022 QCTAL 13865, j. adm. S. Guévremont.

[43]  Martel c. Nguyen, 2023 QCTAL 1667.

[44]  Baum c. Levine, 2023 QCTAL 18773.

[45]  Poitras c. Bégin, 2017 QCRDL 22778.

[46]  Huard c. Nsiembpa 2015 QCRDL 27263, j. adm. M. C. Forest.

[47]  André-Bélisle c. Audet 2022 QCTAL 7423, j. adm. K. Morin.

[48]  Voir, par ex., Genex Communications Inc. c. Association québécoise de l'industrie du disque, du spectacle et de la vidéo, 2009 QCCA 2201, par. 138 à 153 (autorisation d’appel à la CSC refusée, numéro 33535); Mercier c. Singh, 2018 QCCA 666, par. 28, 27 (autorisation d’appel à la CSC refusée, numéro 37758).

[49]  Car il a fallu l’intervention du contentieux du Tribunal administratif du logement pour obtenir le dossier complet.

[50]  À l’époque de l’introduction du dossier, les frais étaient ceux indiqués au Tarif des frais exigibles par la Régie du logement, RLRQ, chapitre R-8.1, r. 6. Il a été remplacé, le 31 août 2020, par le Tarif des frais exigibles par le Tribunal administratif du logement, RLRQ, T-15.01, r. 6 dont l’article 7 est au même effet et indique que les frais comprennent les frais de timbre, plus les frais maximums de notification ou de signification.