Décision

APERÇU

[1]                ArcelorMittal Produits Longs Canada s.e.n.c. (« ArcelorMittal ») exploite une entreprise de production industrielle de sidérurgie, plus particulièrement le tréfilage, soit la fabrication de fils de fer qui entrent dans la composition de divers produits.

[2]                Elle exerce ses activités dans un complexe industriel (le « Complexe ») dont elle est propriétaire et qui est situé au 5900, rue St-Patrick, dans l’arrondissement Le Sud-Ouest de Montréal. Il se compose de plusieurs bâtiments qui sont érigés sur un terrain d’une superficie de 895 699,43 pieds carrés[1].

[3]                Pour les rôles d’évaluation triennaux 2017 et 2020, la Ville de Montréal (« Montréal ») inscrit les valeurs suivantes pour le Complexe :

2017-2018-2019                                2020-2021-2022

Terrain :            5 741 700 $              Terrain :            7 572 400 $

Bâtiment :         2 948 100 $              Bâtiment :         3 796 100 $

Total :               8 689 800 $              Total :             11 368 500 $

[4]                ArcelorMittal conteste ces valeurs. Elle entreprend ainsi un recours devant le Tribunal administratif du Québec (« TAQ »), Section des affaires immobilières en matière de fiscalité municipale, dans les dossiers portant respectivement les numéros SAI-M-273100-1803 et SAI-M-298294-2007. S’appuyant sur un expert qu’elle mandate, M. Luc Girouard, elle soutient que les valeurs inscrites devraient plutôt être les suivantes :

2017-2018-2019                               2020-2021-2022

Terrain :               392 000 $             Terrain :            1 191 000 $

Bâtiment :         1 269 000 $              Bâtiment :         1 399 000 $

Total :               1 661 000 $              Total :              2 590 000 $

[5]                En ce qui la concerne, Montréal conteste le recours entrepris devant le TAQ. Elle mandate Mme Line Tétrault à titre d’experte et, sur la base de son évaluation, elle soutient que dans les faits, les valeurs inscrites aux rôles triennaux devraient plutôt être majorées pour refléter la valeur réelle du Complexe à la date de référence de chacun d’eux, soit le 1er juillet 2015 pour le rôle 2017 et le 1er juillet 2018 pour celui de 2020. Elle propose ainsi au TAQ de les fixer comme suit :

2017-2018-2019                               2020-2021-2022

Terrain :            8 055 500 $              Terrain :            9 914 600 $

Bâtiment :         3 571 000 $              Bâtiment :         3 929 800 $  

Total :             11 626 500 $             Total :             13 844 400 $

[6]                L’écart quant à la valeur du terrain est très significatif entre les deux experts. Pour établir son prix unitaire, de part et d’autre, ils utilisent une approche paritaire, c’est-à-dire à partir des prix récents de propriétés semblables, situées dans la même unité de voisinage ou dans des unités de voisinage comparables. Les différences très marquées dans leur conclusion seront plus amplement abordées à l’analyse, mais il demeure que celles qui sont les plus significatives découlent d’une part de la prise en compte par l’expert d’ArcelorMittal de la présence d’hydrocarbures sur le terrain du Complexe et, d’autre part, d’ajustements reliés à sa superficie et sa localisation.

[7]                En effet, pour déterminer la valeur du terrain à partir d’un taux unitaire de base, l’expert Girouard en déduit d’importants montants en raison de la présence d’hydrocarbures pétroliers dans le sol. Pour sa part, l’experte de Montréal, Mme Tétrault, considère qu’en l’absence de toute disposition législative obligeant le propriétaire de l’immeuble à le décontaminer, il n’y a pas lieu d’appliquer une telle déduction.

[8]                Par ailleurs, considérant la grande superficie du terrain du Complexe, l’expert d’ArcelorMittal propose un ajustement négatif de 25 % du taux unitaire de base, alors que celle de Montréal propose au contraire un ajustement positif de 5 % en raison de la localisation du Complexe.

[9]                À l’issue d’une enquête et audition d’une durée de 10 jours, le TAQ met l’affaire en délibéré et rend sa décision le 8 août 2022. Après avoir posé le cadre juridique en rappelant que suivant la Loi sur la fiscalité municipale[2] (« LFM ») la valeur recherchée par le tribunal est celle qui se rapproche de la réalité - définie comme celle obtenue dans le cadre d’un échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence[3] - le TAQ rejette presque toutes les prétentions d’ArcelorMittal et l’opinion de son expert, puis fixe de nouvelles valeurs réelles du Complexe pour chaque période, soit :

2017-2018-2019                                 2020-2021-2022

Terrain :            7 435 700 $              Terrain :           9 088 100 $

Bâtiment :         2 664 700 $              Bâtiment :         2 771 800 $

Total :             10 100 400 $              Total :            11 859 900 $

[10]           Pour le rôle triennal de 2017, c’est dire que la différence entre la valeur originalement déposée par Montréal représente un écart de 14 %. Aussi, le TAQ détermine que le rôle doit être modifié en conséquence. Cependant, puisque l’écart n’est que de 4,1 % pour celui de 2020, conformément à l’article 144 de la LFM, il conclut qu’il n’y a pas lieu d’intervenir pour le modifier.

[11]           Pour ArcelorMittal, l’issue des procédures est un revers. Ses prétentions visant à faire réduire les valeurs inscrites aux rôles ne sont pas retenues et les conclusions du TAQ ont pour effet d’accroître substantiellement son fardeau fiscal pour la période 2017 à 2019. Aussi, elle demande la permission d’interjeter appel de sa décision en lui faisant grief d’avoir erré sur sept points qu’il avait à décider.

[12]           Pour les motifs qui suivent, le Tribunal est d’avis qu’il y a lieu d’accorder la permission d’appeler de la décision du TAQ, mais seulement à l’égard de deux des questions soulevées.

ANALYSE

i)                                Le droit applicable à la demande de permission d’appeler

[13]           L’article 159 de la Loi sur la justice administrative[4] (« LJA ») prévoit que les décisions rendues par le TAQ dans les matières traitées par la section des affaires immobilières peuvent faire l’objet d’un appel à la Cour du Québec, sur permission d’un juge, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour.

[14]           Cet article a donné lieu à une abondante jurisprudence. Ainsi, il est généralement admis que la permission d’appeler pourra être accordée si l’appel porte sur une question de principe, controversée, nouvelle ou d’intérêt général. Cette disposition de la LJA étant d’une facture très similaire à l’article 30 alinéa 3 du Code de procédure civile, l’analyse de la jurisprudence de la Cour d’appel concernant la portée de ces notions s’avère fort utile et pertinente.

[15]           S’exprimant relativement à la portée des termes question de principe, l’honorable juge Morissette, précise[5] :

[4]      Bien qu’abstraits, les termes « question de principe » ont bel et bien un sens eux aussi, et ce sens est clair. L’expression « question de principe » connote d’emblée l’idée d’un problème sérieux, qui requiert une solution et qui comporte un enjeu juridique grave dépassant souvent de manière appréciable le seul intérêt des parties au litige.

[16]           Par définition, une question de principe en est donc une qui porte sur un enjeu juridique qui revêt un intérêt général qui dépasse celui des seules parties impliquées[6]. À défaut, l’appel pourra être permis si la question soumise met en cause les intérêts supérieurs de la justice, par exemple en raison du refus du TAQ d’exercer sa compétence ou lorsque la décision attaquée révèle une faiblesse apparente, une erreur de droit ou une insuffisance de motifs ou alors, s’il y a démonstration du non-respect des règles de justices naturelles dans l’administration de la preuve et de la procédure qui y a conduit.

[17]           Néanmoins et pour paraphraser l’honorable juge Dalphond dans Société en commandite Les bois de Pierrefonds c. Domaine de parc Cloverdale[7], l’appel n’a pas pour fonction de corriger toutes les erreurs de droit qui peuvent se glisser dans les jugements de première instance, mais plutôt de favoriser les questions d’importance, ce qui est notamment le cas lorsqu’il s’agit de questions de droit nouvelles ou controversées.

[18]           Cela dit, dans le cadre de son analyse, le juge saisi d’une demande de permission d’appeler ne doit pas s’imposer la même retenue judiciaire que celle qui incombe à celui du fond, puisqu’il usurperait alors son rôle, avec pour conséquence de pervertir le droit d’appel lui-même[8].  En somme, les autorisations d’interjeter appel des décisions du TAQ doivent être accordées non pas parcimonieusement, mais judicieusement[9].

ii)                              Application des critères aux questions soumises par ArcelorMittal

[19]           Au soutien de sa demande de permission d’appeler, ArcelorMittal soulève sept questions dans le cadre desquelles elle fait grief au TAQ d’avoir erré au point où elle devrait être autorisée à les soumettre à la Cour. Le Tribunal les aborde dans le même ordre qu’elles apparaissent à sa procédure, quoique certaines seront regroupées.

Les questions 1 et 2 : La valeur du terrain sans contamination (taux unitaire paritaire de base) et les ajustements reliés aux facteurs temps et superficie

[20]           Le Tribunal a choisi de réunir les deux premières questions soulevées par ArcelorMittal puisque dans les faits, il en est traité simultanément dans la décision attaquée. D’ailleurs et avec respect, le Tribunal est d’avis que posées séparément, ces deux questions dénaturent l’analyse faite par le TAQ qui détermine quant à lui des taux unitaires pour chacun des rôles en procédant à une analyse de tous les aspects du terrain et des ajustements de valeur proposés par les deux experts.

[21]           Au paragraphe 47 de sa décision, le TAQ établit des taux unitaires de 9,00 $/pi2 pour le rôle 2017 et de 11,00 $/pi2 pour celui de 2020, afin de fixer la valeur du terrain du Complexe, sans contamination. ArcelorMittal lui reproche de ne pas avoir motivé suffisamment cette conclusion en précisant quelles, parmi les ventes répertoriées à l’expertise de Montréal dans le cadre d’une approche paritaire, il a choisi de retenir, de même que les ajustements qu’il y aurait apportés. Cette insuffisance de motifs, elle soutient qu’elle se dégage des paragraphes 51 et 52 de la décision attaquée.

[22]           En outre, ArcelorMittal soutient que tout en exposant la position des experts quant à des ajustements relatifs au facteur temps et au facteur superficie, le TAQ ne fixe pas le facteur temps retenu pour conclure aux taux qu’il détermine, et que sa décision n’est pas conforme à la preuve en ce qui concerne un ajustement nécessaire en raison de la superficie du terrain.

[23]           Le Tribunal ne souscrit pas à ce point de vue.

[24]           Tout d’abord, le TAQ précise que délestés d’une part d’un ajustement négatif de 25 % proposé par l’expert d’ArcelorMittal en raison de la grande superficie du terrain et, d’autre part, d’un ajustement positif de 5 % par l’experte de Montréal en raison de la localisation, les taux unitaires ne varieraient que de 8,00 $ à 9,25 $ le pied carré pour le rôle de 2017 et de 9,50 $ à 11,50 $ le pied carré pour celui de 2020. C’est dire qu’en l’absence de ces ajustements, les conclusions des experts quant aux taux unitaires de base ne sont pas si différentes.

[25]           Or, au paragraphe 37 de sa décision, le TAQ précise que la preuve prépondérante ne permet pas de justifier les ajustements proposés, dans un sens ou dans l’autre. Contrairement à ce qu’allègue ArcelorMittal, il n’affirme pas que de façon générale, aucun ajustement ne devrait être effectué pour un terrain de grande superficie. Il énonce plutôt que dans la présente instance, il ne peut retenir les propositions d’ajustements et il explique pourquoi. Ses conclusions prennent largement appui sur la preuve alors qu’il précise au paragraphe 42 qu’un ajustement aussi important que celui suggéré par l’expert d’ArcelorMittal doit être motivé par un échantillonnage suffisant, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

[26]           Le TAQ ajoute au paragraphe suivant de sa décision qu’il ne saurait par ailleurs se dégager une présomption qu’un terrain industriel de grande superficie a nécessairement une valeur moindre au pied carré qu’un terrain plus petit. Il tire cette conclusion de la preuve qui lui est présentée.

[27]           Incidemment, il ne retient pas davantage la suggestion de l’experte de Montréal de majorer de 5 % le taux unitaire de base en raison de la localisation du Complexe, puisqu’elle ne repose pas sur des données du marché, un ajustement qui n’avait par ailleurs pas été proposé par l’expert d’ArcelorMittal.

[28]           C’est à l’issue d’une évaluation détaillée de chacune des expertises que le TAQ conclut en établissant les taux unitaires pour chacun des rôles. Il convient de préciser qu’il explique pourquoi il écarte d’abord les taux suggérés par l’expert d’ArcellorMittal. Au paragraphe 48 de sa décision, il précise que l’analyse faite par M. Girouard n’est généralement pas concluante, puisqu’il conserve des ventes portant sur des terrains de petites dimensions et parce que ramenées aux dates de référence, ses conclusions ne sont aucunement validées. Cette conclusion s’applique à toutes les catégories d’ajustements proposés.

[29]           À l’opposé, le TAQ indique que l’analyse de l’experte de Montréal a le mérite d’avoir identifié certains paramètres importants plutôt que d’inonder son rapport de transactions qui ne s’avèrent pas utiles. Tout en reconnaissant la valeur de cette expertise, le TAQ fixe néanmoins des taux unitaires inférieurs à ceux suggérés par Mme Tétrault. Il explique sa décision en précisant que des 17 ventes répertoriées dans son rapport, ils s’en trouvent qui doivent être écartées en raison d’ajustements à forts impacts comme des coûts de décontamination et qu’ainsi, les taux déterminés tiennent compte de l’état intrinsèque et physique du terrain.

[30]           À cet égard, le TAQ précise à titre d’exemple que la vente no. 2 devrait être exclue puisque des frais de 15M$ sont à envisager pour réhabiliter le terrain. Même s’il ne précise pas chacune des ventes qu’il écarte ou pour lesquelles il fait un ajustement, les motifs qu’il énonce pour justifier sa conclusion permettent pleinement d’en comprendre le sens, particulièrement pour les parties, qui ont eu le bénéfice d’entendre toute la preuve.

[31]           En outre, le rapport de Mme Tétrault auquel réfère le TAQ précise lui-même les ventes pour lesquelles des ajustements à forts impacts peuvent être pris en considération, principalement en raison de la nécessité de réhabiliter les terrains pour les rendre conformes à leur usage, ou en raison de leur situation particulière, les rendant difficilement accessibles ou utilisables.

[32]           Il importe de rappeler que conformément à l’article 147 LFM, lorsqu’un tribunal est appelé à statuer sur la valeur inscrite à un rôle foncier, il peut fixer une valeur inférieure ou supérieure à celles proposées par les parties. Son rôle ne saurait être usurpé par les opinions qui lui sont soumises, fussent-elles par des experts. Comme le précise l’honorable juge Luc Lefebvre, de la Cour supérieure, le TAQ jouit d’une expertise certaine en cette matière[10]:

[80]           Doit-on prétendre que le TAQ, un tribunal administratif spécialisé ne doit retenir que ce qu'une partie propose et qu'il ne peut trancher selon l'analyse qu'il fait de la preuve?  Si l'on reconnaît qu'il s'agit d'un tribunal hautement spécialisé, on ne peut tout de même pas prétendre qu'il a les mains liées et qu'il doit choisir uniquement entre les positions divergentes des deux parties.

[33]           La Cour d’appel précise quant à elle[11] :

Certes, un juge n’a pas à discuter dans son jugement de chaque élément de preuve ou argument invoqué par les parties. Du moment que l’on sait ce sur quoi il base son jugement, que celui-ci est intelligible, on peut en effet considérer que son obligation de motiver est satisfaite.

[34]           En l’espèce, les conclusions du TAQ quant à l’établissement du prix unitaire du terrain sans contamination sont adéquatement motivées et reposent sur une solide analyse de la preuve. Il ne saurait être question, par le truchement d’un appel alors que les décideurs administratifs ont bénéficié d’une enquête d’une durée de 10 jours, qu’ils ont entendu les experts et qu’ils se sont même rendus sur les lieux du Complexe, de refaire le procès devant cette Cour pour y substituer leur opinion suffisamment motivée[12]. Aussi, il n’y a pas lieu d’accorder une permission d’appeler sur ces deux premiers moyens.

La question 3 : L’effet de la contamination sur la valeur du terrain

[35]           Le terrain du Complexe est contaminé par des hydrocarbures. Il s’agit d’un fait qui n’est pas contesté par Montréal. Cependant, une admission est faite par les parties auprès du TAQ suivant laquelle il n’existe aucune obligation légale de décontamination pour l’unité d’évaluation en période d’exploitation[13].

[36]           Au soutien de ses procédures, ArcelorMittal dépose une étude environnementale faite par la firme Sanexen, qui évalue les coûts de gestion des sols contaminés aux dates de référence des rôles 2017 et 2020.

[37]           Sur la foi de cette étude, son expert déduit de la valeur du terrain un montant de 4 556 000 $ pour le rôle 2017 et de 4 648 800 $ pour celui de 2020, soit ce qu’il en aurait coûté à ces périodes pour faire décontaminer les sols en raison de la présence d’hydrocarbures. En effet, selon lui, dans un contexte de vente sur le marché libre, un acheteur potentiel tiendrait compte de la situation en la considérant comme un passif environnemental, et ce, même dans l’hypothèse où le Complexe poursuivait ses activités industrielles.

[38]           Dans sa demande, ArcelorMittal soutient premièrement que le TAQ commet une erreur de droit en concluant qu’en l’absence d’une obligation légale de décontaminer, il n’y a pas lieu de tenir compte des coûts de décontamination du terrain en fixant sa valeur. Deuxièmement, elle lui reproche de commettre des erreurs de faits déterminantes en ne retenant pas plusieurs éléments de sa preuve en lien avec l’impact d’une telle contamination sur la valeur qu’un acheteur potentiel paierait pour le terrain du Complexe.

[39]           Pour sa part, Montréal plaide qu’en l’absence d’une obligation de décontaminer, il ne saurait y avoir de prise en considération des coûts de décontamination dans le cadre de la méthode de comparaison. Elle ajoute qu’il serait pour le moins singulier de permettre à ArcelorMittal de bénéficier d’un allègement fiscal résultant de sa propre exploitation d’entreprise en contaminant son terrain.

[40]           Pour les motifs qui suivent, le Tribunal considère que ces moyens donnent ouverture à la permission sollicitée.

[41]           Le TAQ s’appuie sur les enseignements de la Cour d’appel dans l’arrêt Texaco[14] pour conclure qu’en l’absence d’une obligation de décontaminer, tant que l’entreprise est en opération, il n’y a pas lieu de tenir compte de l’impact de la contamination pour établir la valeur d’un immeuble et qu’au mieux, ce n’est qu’au moment où il n’y a plus d’activité industrielle ou de transformation qu’on doit se questionner sur les coûts requis pour intéresser un acheteur potentiel.

[42]           Constatant qu’ArcelorMittal poursuit toujours ses opérations industrielles conformément à la réglementation et qu’aucune loi ne l’oblige à décontaminer son terrain, le TAQ conclut qu’il n’y a pas lieu d’en réduire la valeur sur la foi du rapport de Sanexen et de la preuve présentée.

[43]           Or, une lecture plus nuancée de l’arrêt Texaco paraît pouvoir conduire à une conclusion fort différente. D’ailleurs, dans ses motifs, la Cour d’appel ne manque pas de souligner que le principe suivant lequel il n’y a pas lieu de tenir compte de l’impact de la contamination d’un terrain lors de son évaluation tant que l’immeuble est utilisé pour une exploitation industrielle ne fait pas l’unanimité.

[44]           Dans cette affaire, les deux parties avaient saisi la Cour d’appel à la suite d’un jugement de la Cour du Québec qui avait renversé une décision du Bureau de révision de l’évaluation foncière (« BREF »). D’entrée de jeu, s’exprimant pour la Cour, l’honorable juge Deschamps pose le problème ainsi[15]:

[7] Pour les fins de l’évaluation municipale, comment tenir compte de la contamination d’un terrain lorsque les coûts de décontamination ne sont pas connus?

[45]           Dans la décision de première instance, le BREF refuse de tenir compte de la contamination, se disant d’avis que Texaco n’est pas assujettie à une obligation légale de dépollution. Il précise qu’en l’absence d’une coercition gouvernementale, le niveau de contamination noté ne serait pas de nature à décourager un acheteur éventuel au point de le mettre hors commerce.

[46]           En appel, la Cour du Québec (l’honorable juge Raoul Barbe) reprend complètement l’analyse, sous l’angle des prohibitions légales découlant de la Loi sur la qualité de l’environnement[16] (« LQE »). La Cour d’appel cite de larges extraits de son analyse, notamment ceux-ci :

Parce que la raffinerie est en exploitation en 1981, l'intervention du Ministère de l'environnement n'a pas pour but de forcer Texaco à décontaminer son terrain, mais plutôt de l'inciter à prendre des mesures de nature à contrer la contamination du fleuve causée par les suintements provenant de la section du quai.

Au 15 septembre 1983, tous ces faits sont connus de l'évaluateur municipal ou devaient être connus.  Par contre, à cette date, Texaco n'a pas encore décidé de procéder à la caractérisation et à la réhabilitation du terrain.  Elle le fera au début de l'année 1984.  Malgré cela, étant donné que le propriétaire connaissait l'état de son terrain, cette situation a pour effet d'influer sur sa valeur réelle.

Si un vendeur placé dans la même position que Texaco avait trouvé un acheteur pour son terrain au moment de l'évaluation (septembre 1983), il se devait de lui communiquer toutes les informations et appréhensions qu'il pouvait avoir pour ce qui concerne son terrain afin de ne pas susciter chez cet acheteur un sentiment de fausse sécurité.  Ce faisant, il nous faut déterminer qu'elle aurait été le comportement d'un "acheteur raisonnablement informé de l'état" (a. 43(2) L.F.M.) de ce terrain.

À cet égard, l'évolution des mentalités en matière de protection de l'environnement doit aussi être considérée. L'insouciance qui pouvait caractériser les industries d'avant et d'après guerre 39-45 concernant l'environnement n'a plus cours aujourd'hui. Les industries ont pris conscience de leurs responsabilités et des risques que comporte, à moyen et long terme, le fait de ne pas procéder à une réhabilitation de leur terrain.

[47]           Après avoir cité ces extraits du jugement de la Cour du Québec et de nombreux qui les précèdent, la Cour d’appel écrit : 

[18]           L’analyse du droit que fait la Cour du Québec emporte l'adhésion.  Elle fait ressortir que l'interprétation faite par le BREF est en contradiction avec les fondements mêmes de la LQE. Pour le BREF, l'obligation de décontaminer ne naîtrait que lors de l'ordonnance du ministre. Cette approche est incompatible avec l'interdiction d'émettre un contaminant et avec la possibilité pour le ministre de faire exécuter les travaux de décontamination si une personne néglige ou refuse de le faire. La conclusion du BREF comporte une erreur de droit manifeste et la Cour du Québec était justifiée d'intervenir.

[19]           L’obligation de décontaminer ne dépend pas de l’intervention des pouvoirs exécutif ou judiciaire, elle résulte de la LQE. La démarche du BREF qui favorise une utilisation du terrain par une industrie lourde, sans égard à l’obligation de décontaminer constitue un désincitatif au nettoyage du terrain et un encouragement à violer la LQE.

[20]           Notre Cour, dans Procureur général du Québec c. Compagnie pétrolière impériale ltée, C.A. Québec, 2001 CanLII 20642 (QC CA), no 200-09-003013-007, 31 juillet 2001, jj. Baudouin, Dussault et Thibault, a d'ailleurs récemment noté la portée de la prohibition contenue à l'article 20 de la LQE. Bien que le pouvoir d'ordonnance sur lequel la Cour a eu à se prononcer dans cette affaire n'ait pas été en vigueur au moment des faits en litige, il demeure que la prohibition était déjà inscrite à la LQE, tout autant que le pouvoir du ministre d'intervenir pour exécuter les travaux de décontamination si le pollueur s'y refuse.

[21]           Pour ce qui est de la conclusion du BREF concernant l'absence d'impact de la contamination, la relation des faits contenue au jugement de la Cour du Québec révèle que le BREF a escamoté complètement un large volet des témoignages et de la preuve documentaire.

[22]           La revue de la preuve me convainc que le BREF a ignoré le témoignage de monsieur MacLeod.  Ce témoignage est capital pour ce qui est de la connaissance par Texaco de l’état de vétusté de ses installations d’avant-guerre et des incidents survenus dans le contexte de l’exploitation.  L’état de corrosion de certaines conduites souterraines et des vieux réservoirs, les déversements accidentels, les feux hebdomadaires sont des faits historiques que Texaco, comme toute raffinerie, connaissait.  Le juge de la Cour du Québec a mis en relief ces faits en qualifiant la connaissance par Texaco de ces faits de connaissance historique.  Le qualificatif est approprié.

[23]           Malgré la réserve que doit observer un tribunal d’appel à l’égard des conclusions du tribunal d’instance, je ne peux que constater que la décision du BREF ne peut raisonnablement reposer ni sur les textes législatifs pertinents ni sur la preuve.  La Cour du Québec n’a pas commis d’erreur en réévaluant le droit et les faits et ni la Communauté urbaine de Montréal (CUM) ni la Ville de Montréal-Est n’ont démontré que ses conclusions à ces égards sont erronées.

[24]           Suivant les conclusions de la Cour du Québec, le vendeur et l’acheteur virtuels ne peuvent ignorer que le sol est contaminé.  Quelle sera leur réaction et quel en est l’effet sur la valeur foncière?

[25]           En raison du petit nombre de transactions mettant en cause des terrains contaminés, la revue du marché immobilier offre peu de secours.  Il est cependant possible de constater que plusieurs avenues sont empruntées, tant au Canada qu’aux États-Unis, où plusieurs provinces et États sont régis par des règles similaires aux nôtres (Rundle c. Calgary (City), [1997] A.M.G.B.O. no. 2, 8 janv. 1997, rio Property Assessment Corp. no. 17 [1999] O.A.R.B.D. no 495, 19 nov. 1999, Atman v. Edmonton (City), [2000] A.M.G.B.O. no 221, 23 oct. 2000, Mola Devlopment Corp. v. Orange County Assessment Appeals Board, no. 2 80 Cal A. 4th 309).  Aucune technique n'est consacrée:  la réduction est parfois arbitrée pour tenir compte d'un stigmate, parfois encore, les coûts sont capitalisés et amortis sur plusieurs années.  Le cheminement le plus généralement accepté est cependant d’établir la valeur de l'immeuble avant la contamination et d’évaluer par la suite l’impact de cette contamination.  Dans Commerce Holding Corp. v. Board of Assessors of the Town of Babylon, 649 N.Y.S. 2d 932, la Cour d’appel de l’état de New York exprime bien les avenues qui sont ouvertes, de même que les limites inhérentes à chaque méthode (p. 935 et 936, références omises).

[…] 

[26]           Bien que dans plusieurs cas, les coûts complets de décontamination aient été déduits de la valeur de l’immeuble intact, il ne s’agit pas de la seule approche possible.  Une telle technique n'était d’ailleurs pas applicable dans le présent dossier, à tout le moins pour les premières années en litige.  Les coûts de décontamination de 13 à 52 millions de dollars selon la méthode utilisée ne furent connus qu’à partir de 1987.

[27]           La Cour du Québec a considéré qu’en raison de la disponibilité de terrains commerciaux vacants et en raison de l’expérience passée, l’acheteur virtuel se désintéresserait du site pour s’orienter vers un terrain ne comportant pas les mêmes problèmes environnementaux.

[28]           La CUM plaide que la Cour du Québec a commis une erreur manifeste sur les faits en concluant que des terrains industriels totalisant plus de 50 000 000 pieds carrés étaient disponibles dans la Ville de Montréal-Est.

[29]           Il est vrai que la preuve prêtait à interprétation.  Le chiffre utilisé par la Cour Québec provient d’un document produit par la Ville de Montréal-Est qui a été commenté lors de l’audition.  Cependant, même si le chiffre de 50 000 000 pieds carrés n’était pas représentatif de l’espace disponible dans la Ville de Montréal-Est, il demeure que, selon un rapport d’évaluation, d’autres villes voisines disposent aussi de grands espaces non développés.

[30]           Il est aussi vrai que le site de Texaco présente des caractéristiques particulières en ce sens qu’il est vaste, qu’il est à proximité d’axes routiers, d’une voie ferrée et qu'il dispose d’un accès au fleuve.  Ces caractéristiques ont cependant été prises en considération par le juge de la Cour du Québec et ne sauraient, à elles seules, permettre de conclure qu’un acheteur raisonnable ferait abstraction de l’état du terrain et de l’obligation de décontaminer.  Même en tenant compte du fait que la sensibilité à l’égard de l’environnement était moins grande dans les années 80, je ne peux imaginer qu'un acheteur prudent à qui le vendeur aurait divulgué l’état du terrain ne procéderait pas à des tests environnementaux avant de conclure une transaction.  Je ne peux non plus imaginer qu'un tel acheteur prendrait à sa charge une responsabilité dont il ne connaît pas les limites.  Mais la Cour du Québec a poussé plus loin l’analyse.

[48]           De ces extraits, le Tribunal retient que la Cour d’appel énonce qu’en matière d’évaluation foncière, la question de la contamination d’un terrain peut s’avérer déterminante pour un acheteur potentiel et que, même si les coûts de décontamination ne sont pas connus avec précision, ils ne sauraient d’emblée être exclus dans l’établissement de la valeur d’un immeuble.

[49]           De plus et à première vue, sur la foi de ces enseignements, le Tribunal n’est pas en mesure de conclure, comme l’y invite Montréal, qu’en l’absence d’une obligation légale de décontaminer, la contamination d’un terrain n’a pas à être considérée dans l’établissement de sa valeur. D’ailleurs, sa propre experte tient compte des coûts reliés à la décontamination d’un terrain et émet d’importantes réserves quant à la valeur d’un immeuble, dans l’échantillonnage qu’elle analyse. Il s’agit d’une question importante et qui ne paraît pas être fixée par la jurisprudence, la Cour d’appel ayant manifesté une ouverture qui mérite certes d’être débattue devant la Cour du Québec.

[50]           Mais il y a plus.

[51]           La ratio du TAQ s’appuie notamment sur le fait qu’en l’espèce, ArcelorMittal poursuit toujours ses activités industrielles. Aux paragraphes 65 et suivants de sa décision, il précise que c’est le comportement des acteurs de ce type de marché dans une telle situation, qu’il importe de regarder pour déterminer la valeur de l’immeuble. Ainsi, selon lui il n’y a pas lieu de considérer les coûts de décontamination tant et aussi longtemps que l’usage industriel se poursuit et qu’il est conforme à la réglementation, de sorte qu’en l’absence d’une probabilité de réalisation d’un autre usage, la contamination n’affecte pas la valeur de l’immeuble.

[52]           De l’avis du Tribunal, ce débat reste encore entier et il dépasse largement le seul cadre du présent litige. La Cour d’appel le relève elle-même dans Texaco[17]. Relatant les questions posées par les pourvois des deux parties quant à l’impact de la contamination de l’immeuble en cause dans l’établissement de sa valeur, elle précise : 

[13]           Tant le BREF que la Cour du Québec se sont reportés à l’état du terrain au moment du dépôt des valeurs.  Les nuances faites par la Cour du Québec concernant les dates de référence pour les années pour lesquelles des modifications aux valeurs ont été faites ne sont pas remises en question.  Les conclusions des deux instances sur l’impact de la contamination sont cependant diamétralement opposées pour les années 1985 à 1987.  Pour l’année 1984, la Cour du Québec n’a pas réduit la valeur parce qu’elle a estimé que lorsque l’immeuble est utilisé, aucune réduction n’est applicable.  L’année d’imposition 1984 ne fait pas l’objet de l’appel devant notre Cour, mais il est utile de signaler que le principe sur lequel le juge s’est fondé ne fait pas l’unanimité au Québec [Centre du camion GMC Snyder inc. c. Saint-Laurent (Ville), [1998] A.Q. 753, 500-02-033101-960]; il est aussi critiqué par certains auteurs [E. Jane SIDNELL, «Property Assessment of Contaminated Land in Alberta» (1993), 3 Journal of Environmental Law and Practice, 231, à la p. 253] et par quelques décisions américaines [la décision la plus souvent citée est celle de Westling v. County of Mille Lacs, 543 N.W..2d 91].

(soulignements ajoutés)

[53]           La portion soulignée de cet extrait fait voir combien la Cour d’appel considérait important de préciser, en dépit du fait que les conclusions du juge Barbe quant à l’année d’imposition 1984 n’étaient pas en cause devant elle, que la question de l’impact de la contamination d’un immeuble, même s’il est toujours utilisé pour son usage industriel, ne fait pas unanimité. Elle cite d’ailleurs une décision divergente, soit celle dans l’affaire Centre du camion GMC Snyder[18]. Sa lecture fait voir une opinion fort différente de celle émise par le TAQ dans la présente instance. Voici comment s’exprime l’honorable juge Gagnon, aux paragraphes 77 et suivants de son jugement :

[77]  Reste l'argument subsidiaire de l'intimée. Fondé sur un jugement de cette cour et sur deux décisions du Bureau, il revient à dire que le coût de décontamination d'un immeuble n'affecte sa valeur marchande qu'à compter du jour où l'usage qui a causé la contamination fait place à un autre usage, optimal pour certains, indifférent pour d'autres29.

[78]  Cette opinion méconnaît des principes jurisprudentiels et des textes législatifs importants, soit dit avec égard. Tout d'abord, la doctrine des droits acquis n'empêche pas l'application immédiate des lois et règlements qui intéressent la vie et la santé humaines, notamment en matière d'environnement. Ceux-ci régissent par conséquent les ouvrages construits et les entreprises commencés avant leur entrée en vigueur, sauf indication contraire dans le texte, évidemment.

[79]  De plus, le principe de la valeur réelle (art. 42, al. 1) interdit de faire abstraction de l'état de contamination d'un immeuble sous prétexte qu'il résulte des opérations industrielles ou commerciales du propriétaire-exploitant31.

[80]  Enfin et surtout, l'état de contamination d'un immeuble n'intéresse pas que l'exploitant actuel et l'acheteur éventuel, quand bien même leurs champs d'activité seraient identiques. Il concerne aussi les propriétaires voisins, ainsi que les gouvernements provincial et municipal, gardiens de l'intérêt public. Si l'un d'eux peut ou pourra vraisemblablement exiger l'interruption de l'activité polluante jusqu'à décontamination, les parties à une vente hypothétique tiendront compte de ce risque par une réduction de prix.

[54]           Avec égards, le TAQ occulte de son analyse la possibilité d’un impact négatif de la contamination du Complexe du seul fait qu’ArcellorMittal l’exploite toujours pour un usage industriel autorisé. Pourtant, cette question ne fait pas consensus. Elle méritait à tout le moins qu’il s’y penche, d’autant que la Cour d’appel relate que plusieurs approches peuvent être préconisées pour en tenir compte. L’analyse de la preuve sur cette question revêt un caractère important. Tout comme pour le précédent, il s’agit d’une question sérieuse qui dépasse largement le cadre du strict litige en cause, d’autant que la protection de la qualité de l’environnement est d’ordre public[19].

[55]           Finalement, il convient de préciser que même si l’idée qu’un propriétaire foncier puisse bénéficier d’un allégement fiscal en lien avec la contamination rebute, dans Texaco[20], la Cour d’appel précise qu’il ne s’agit pas là d’une considération intégrée à la LFM et partant, qui devrait restreindre un droit d’appel :

[44]           Qu’en est-il de l’argument suivant lequel il serait inéquitable de donner à un pollueur un congé fiscal parce qu’il cesse d’exploiter et qu’il refuse de vendre?  La Ville de Montréal-Est et la CUM s’insurgent contre l’attribution d’une valeur nominale alors que le terrain pourrait être utilisé malgré son état de contamination et alors qu’une telle valeur constituerait un congé de taxe à un pollueur, faisant supporter aux autres contribuables la part qui aurait dû être payée par le pollueur.

[45]           Je note d’abord qu’un tel argument relève de considérations de politique sociale qui ne sont pas intégrées à la Loi sur la Fiscalité municipale L.R.Q. c. F-3.1 (L.F.M.).  Les articles 43 ss. L.F.M. prennent en considération la valeur réelle d’un immeuble et non les gestes qu’un propriétaire a pu poser et qui ont pu influencer la valeur de son immeuble.  En évaluation municipale, au Québec, comme dans plusieurs provinces canadiennes et états américains, la question n’est pas de savoir qui est responsable de la contamination, mais bien de déterminer dans quelle mesure la contamination affecte la valeur de l’immeuble [Mola Development Corporation, précité et Firestone Tire & Rubber Co., (1990) 223 Cal. App.3d 382].

La question 4 : l’application de l’article 65 LFM sur la fonction éclairage

[56]           ArcelorMittal reproche au TAQ son interprétation et l’application qu’il fait de l’alinéa 4 de l’article 65 de la LFM relativement au système électrique du Complexe, alors qu’il considère que la fonction éclairage qui y est énoncée inclut le filage, les commutateurs et le panneau électrique.

[57]           Il appert que cette question demeure controversée, les décisions du TAQ n’étant pas constantes sur le sujet[21], de sorte qu’un appel devant la Cour du Québec a été autorisé dans une affaire similaire[22]. Incidemment, ce dossier est suspendu puisqu’une autre cause mettant en jeu la même question fait l’objet d’un pourvoi en contrôle judiciaire devant la Cour supérieure[23].

[58]           Ces motifs justifient que la permission d’appeler sur ce moyen soit aussi autorisée car à l’évidence, il porte sur une question importante qui dépasse le seul cadre du présent litige et que le droit n’est pas clairement fixé.

La question 5 : Les équipements à exclure de la valeur foncière

[59]           Dans sa décision, le TAQ conclut que la balance E2-3, ainsi que les ponts roulants et treuils E-3 à E-7 doivent être portés aux rôles fonciers, puisque ces équipements ne servent pas à proprement parler à la production industrielle. Il précise que ce qui doit être apprécié, c’est l’utilisation et la destination du bien aux fins de la production qui déterminent s’il doit être considéré ou non dans l’évaluation du Complexe.

[60]           ArcelorMittal lui fait grief d’avoir erré en concluant ainsi, en ce que la preuve testimoniale qu’elle a administrée démontre que ces biens servent effectivement à la production industrielle. Elle ajoute que le TAQ se serait écarté des enseignements découlant de l’affaire Cie de papier Québec et Ontario Ltée. c. Baie-Comeau (Ville de)[24].

[61]           Le Tribunal est d’avis qu’il n’y a pas lieu d’intervenir et de permettre l’appel de cette question.

[62]           La décision du TAQ repose avant tout sur une analyse soignée de la preuve administrée devant lui. Il tient de rappeler, au risque de redites, qu’il s’est déplacé sur les lieux au cours de l’instruction afin d’être mieux à même d’apprécier et de comprendre les activités d’ArcelorMittal. Il a ainsi bénéficié d’un regard direct et privilégié afin de faire une adéquation précise de l’usage des divers équipements utilisés dans la production industrielle de l’entreprise et, le cas échéant, de ceux qui devraient en être exclus. Cette question relève de son pouvoir souverain et est strictement liée aux faits de la présente cause.

La question 6 : La dépréciation en lien avec la vie économique des bâtiments et leur âge apparent

[63]           ArcelorMittal soutient que le TAQ a erré en retenant une vie économique de 50 ans pour les bâtiments du Complexe, sur la base des arguments de l’experte de Montréal. Il en découle pour elle que le calcul de la vie physique de chacun d’eux s’en trouve prolongée et partant, que leur dépréciation s’en trouve diminuée, ce qui la pénalise sur le plan de la fiscalité municipale.

[64]           Pour sa part, son expert avait plutôt retenu une vie économique de 45 ans pour les bâtiments et se sert de l’année 1950 pour établir l’âge effectif du Complexe, ce qui donne des âges apparents de 65 ans pour le rôle de 2017 et de 68 ans pour celui de 2020. En retenant 45 ans comme vie économique, l’expert d’ArcelorMittal estime ainsi que la dépréciation physique annuelle devrait être de 2 %.

[65]           Après avoir énoncé en détail la méthode utilisée par chacun des experts, le TAQ indique qu’il n’est pas d’accord avec celle de l’expert d’ArcelorMittal. Il consacre en fait une dizaine de pages de sa décision à exprimer comment et pourquoi il retient une vie économique de 50 ans plutôt que 45 ans, s’appuyant particulièrement sur les règles et recommandations contenues au Manuel d’Évaluation Foncière du Québec (« MEFQ »). Par ailleurs et bien qu’il conclue à la même durée de vie économique que l’experte de Montréal, en revanche il s’écarte de certains aspects de son analyse et une fois de plus, il s’explique avec précision[25] :

[188]      Il ne suffit pas d’être en désaccord avec une partie du MEFQ pour s’en écarter. Encore faut-il le justifier et démontrer en quoi cette façon de faire ne peut être retenue. Or, cet exercice n’a pas été concluant et il est vrai qu’il semble illogique de maintenir une conclusion sur un âge apparent de 1950, ce qui donnerait des âges effectifs de 65 et 68 ans (selon les rôles), alors que sa conclusion sur la vie économique du Complexe est de 45 ans. La seule façon de concilier cela est de retenir le procédé retenu par l’experte Tétrault, lequel est conforme au MEFQ, aux règles de l’art et au comportement du marché.

[189]      Cependant, la motivation de l’experte Tétrault de considérer une vie économique restante de 5 ans n’est pas concluante aux yeux du Tribunal, d’autant plus qu’un effet de rajeunissement est considéré dans son approche.

[190]      Aussi, bien qu’une détérioration additionnelle de 20 % est admise par les experts, le Tribunal est d’avis qu’en lieu et place de ce taux arbitraire, l’experte Tétrault aurait dû effectuer le calcul de l’effet de vieillissement (étape 8) pour les toitures devant être remplacées à court terme.

[191]      Ce faisant, l’exercice aurait été complet et plus précis de sorte que la dépréciation totale appliquée par la ville aurait été inférieure et la conclusion de valeur de l’experte aurait été un peu plus élevée. Par ce choix, la ville s’est elle-même pénalisée.

[192]      Le Tribunal retiendra donc les calculs d’âges apparents figurant en annexe du rapport de l’experte Tétrault.

[193]      La vie économique. Le bâtiment construit initialement en 1913 ou 1928 a fait l’objet d’agrandissements au fil des ans. Non seulement l’âge effectif moyen du complexe dépasse 50 ans, mais la durée de vie des composantes relevées les dépasse également. Dans les circonstances, il est davantage probable que la vie économique de cet immeuble soit de l’ordre de 50 ans plutôt que de 45.

[194]      Le Guide auquel réfère l’experte Tétrault reproduit les durées de vie suggérées par les manuels spécialisés. À l’égard d’un bâtiment de production industrielle avec entreposage afférent, de qualité inférieure, dont la structure est majoritairement en acier comme en l’espèce, le guide mentionne « 45-50 ans ».

[195]      L’expert Girouard conclut à des âges effectifs de 65 et 68 ans, alors que le Complexe est toujours en opération. Le fait de retenir une vie économique plus courte peut se justifier si l’état de l’immeuble le justifie. Cela ne viendrait qu’à dire que l’immeuble est arrivé à la fin de sa vie économique ce qui n’est vraisemblablement pas le cas en l’espèce selon la preuve.

[196]      Faute d’une preuve tangible en provenance du marché, le Tribunal retiendra 50 ans comme vie économique, avec une valeur résiduaire de 10 % comme suggéré par les experts.

[66]           En somme, ce qu’ArcelorMittal recherche en soulevant ce grief à l’encontre du TAQ, c’est d’inviter la Cour du Québec à substituer son opinion à la sienne, alors qu’il a procédé de façon minutieuse à l’analyse des deux expertises et qu’il a, sur la base de la preuve présentée et à la suite de sa visite du Complexe, tirée les conclusions qui se sont imposées à lui, en motivant précisément ses choix. Cette invitation d’ArcelorMittal correspond exactement au rôle qu’il n’appartient pas à la Cour du Québec de tenir.

[67]           Dans l’arrêt Steinberg’s Properties Ltd. c. Montréal (Ville de)[26], la Cour d’appel a eu l’occasion de rappeler le rôle de la Cour du Québec lorsque siégeant en appel des décisions du BREF, qui sont désormais rendues par la Section des affaires immobilières en matière de fiscalité municipale du TAQ. S’exprimant pour la Cour, l’honorable juge Lebel précise :

Notre Cour et la Cour provinciale, lorsque saisies d'un appel en matière d'évaluation foncière, ne peuvent oublier que le tribunal spécialisé, en principe compétent pour statuer sur la demande d'évaluation, est le Bureau de révision de l'évaluation foncière.  En conséquence, la jurisprudence a circonscrit nettement leur pouvoir d'intervention en appel.  Dans l'arrêt Sun Life, le conseil privé, dans l'opinion de Lord Porter, affirmait que les juridictions d'appel ne devaient pas intervenir, à moins d'erreur claire de faits ou d'application d'un principe erroné de droit. Il approuvait d'ailleurs, sur ce point, l'avis exprimé à l'origine par notre Cour dans cette affaire.

[68]           Puis, dans une décision impliquant les mêmes parties, le juge Jacques écrit quant à lui[27] :

Le Bureau de révision est un tribunal spécialisé dont les décisions, prononcées à l'intérieur de sa compétence, ne doivent être modifiées que dans les cas où elles constituent, à toutes fins utiles, une appréciation clairement erronée des valeurs en cause, ou encore si elles sont entachées d'erreurs de droit.

Il ne suffit pas d'établir qu'un autre expert a porté un jugement différent car, dans un domaine comme l'évaluation, les composantes de la décision sont bien souvent des jugements de valeur fondés sur l'expérience des évaluateurs et des membres du Bureau plus que des décisions purement scientifiques et mathématiques.

Le premier juge a eu tort d'intervenir pour choisir entre deux expertises aux lieu et place du Bureau. La décision du Bureau ne contenait aucune erreur justifiant l'intervention de la Cour. Le Bureau a non seulement considéré les expertises, mais a visité les lieux et a tiré des conclusions de faits qui lui ont permis de juger la valeur des expertises présentées.

[69]           Le grief soulevé par ArcelorMittal à l’encontre du choix du TAQ quant à la détermination de la vie économique et l’âge apparent des bâtiments est à toutes fins utiles identique à celui dont il était question dans l’arrêt Dominion Textile[28]. La Cour d’appel a clairement pavé la voie à suivre à cet égard :

Pour l'établissement de cette dépréciation, le B.R.E.F. a retenu certaines données de l'expert des appelants, d'autres fournis par l'expert des intimés et finalement en a tiré d'autres de sa propre analyse de la preuve en sa qualité de tribunal spécialisé.

Les appelants remettent en cause les éléments de la décision sur cette question où les membres du B.R.E.F. n'ont pas retenu les prétentions de leur expert, principalement concernant la durée de la vie économique du bâtiment. 

La vie économique d'un bâtiment est ainsi définie par le B.R.E.F.:

... la période de temps au cours de laquelle il est raisonnablement possible de prévoir qu'une construction neuve demeurera concurrente sur le marché compte tenu de l'utilisation qui lui a été assignée.  .....  (m.a. 185)

Les appelants reprochent au B.R.E.F. d'avoir retenu une vie économique de 60 ans alors que leur expert en suggérait une de 45 ans.

Les appelants font voir que leur expert avait déterminé cette vie économique de 45 ans par une étude du marché et reprochent au B.R.E.F. d'avoir établi une vie économique de 60 ans d'une façon tout à fait «suggestive»:

Par ailleurs, les valeurs établies par le B.R.E.F. ne peuvent être que subjectives.  La vie économique de soixante (60) ans qu'il retient n'est basée sur aucun critère objectif reflétant le marché actuel, contrairement à l'âge économique de 45 ans établi par les appelantes et basé à la fois sur les manuels d'évaluation et sur les indices découlant du marché.  ..... (m.a. 36)

Il semble exagéré - pour dire le moins - de prétendre que le B.R.E.F. a utilisé des critères subjectifs sans rapport avec la réalité; tout au contraire il a tenu compte d'un certain nombre de facteurs propres aux bâtiments en cause, notamment leur état d'entretien, leur situation géographique et leur environnement:

La preuve soumise à l'audition a révélé que les bâtiments sous étude étaient dans un bon état d'entretien et qu'ils sont toujours utilisés aux fins pour lesquelles ils ont été érigés.

Par un retour dans le temps, nous réalisons qu'en 1963 les bâtiments érigés en 1918 et qui représentaient 68% de la superficie totale à l'époque, étaient toujours utilisés pour les fins pour lesquelles ils avaient été construits et ce, sans aucune transformation majeure.

En effet, ce n'est qu'en 1981, soit 63 ans après son érection, que le bâtiment principal a été démoli après avoir servi jusqu'à la toute dernière fin.

L'on constate donc qu'après 45 ans d'âge le bâtiment 1 ancien, loin d'être à la fin de sa vie économique, devait connaître encore 15 années de vie.

De plus, l'industrie de la plaignante a front sur une artère principale du secteur reliée au boulevard Métropolitain.  En outre, plusieurs industries sises dans le voisinage immédiat ont fait l'objet d'agrandissement récent.

Ces facteurs doivent donc être considérés dans la détermination de la vie économique du sujet.

Tant l'historique du sujet que les caractéristiques du secteur nous motivent à retenir une vie économique de 60 ans. (m.a. 187)

Les appelants omettent également de souligner un autre élément qui enlève du poids à leurs arguments:  le B.R.E.F. n'a retenu aucune valeur résiduelle alors que leur expert en recommandait une de 20% et l'expert de la C.U.M. une de 33 1/3%.

L'avocat de Montréal-Est fait le calcul mathématique pour démontrer qu'entre une vie économique de 45 ans avec une valeur résiduelle de 20% et une vie économique de 60% sans valeur résiduelle il n'y a qu'une différence de 7%.

Soit dit en tout respect, c'est là l'exemple typique de ce qui ne doit pas justifier un appel en matière d'évaluation foncière.

[70]           Le Tribunal n’a aucune raison de s’écarter de ces enseignements. Le sixième grief soulevé par ArcelorMittal à l’encontre de la décision du TAQ ne justifie pas qu’une permission d’appeler soit accordée pour remettre en cause ses conclusions.

La question 7 : La détermination de la valeur des dépendances, améliorations et équipements

[71]           Tout comme pour la question précédente, ArcelorMittal fait ici grief au TAQ de ne pas avoir retenu sa thèse, soutenue par l’expertise de M. Girouard.

[72]           Or, c’est une fois de plus après avoir énoncé les positions des parties et les expertises de part et d’autre que le TAQ détermine la valeur des dépendances, des améliorations et des équipements.  À cet égard, il les arbitre sur la base de la preuve présentée puisqu’il considère que le peu d’explications fournies par les experts, tant dans leurs rapports respectifs qu’au cours de leurs témoignages, ne sont pas concluantes, quoiqu’il précise que de façon générale, la prépondérance de la preuve favorise l’opinion exprimée par Mme Tétrault.

[73]           Le fondement du grief soulevé par ArcelorMittal quant à cette question n’est pas différent de celui soulevé à la question précédente. Outre qu’il remet en cause l’appréciation de la preuve faite par le TAQ, il ne soulève aucune erreur de droit à l’égard d’une question sérieuse qui porte controverse. Il n’y a donc pas lieu d’en autoriser l’appel.

[74]           POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[75]           ACCUEILLE en partie la demande de permission d’appeler d’ArcelorMittal Produits Longs Canada s.e.n.c.;

[76]           AUTORISE ArcelorMittal Produits Longs Canada s.e.n.c. d’en appeler de la décision du Tribunal administratif du Québec rendue le 8 août 2022 dans les dossiers SAI-M-273100-1803 et SAI-M-298294-2007;

[77]           DÉTERMINE que les seules questions autorisées en appel sont formulées de la façon suivante :

• Le TAQ a-t-il erré quant à l’effet de la contamination sur la valeur du terrain :

a)     En déterminant qu’en l’absence d’une obligation légale de décontaminer, il n’y pas lieu de tenir compte de l’incidence de la contamination et;

b)     En déterminant que l’effet de la contamination du terrain de l’immeuble d’ArcelorMittal Produits Longs Canada s.e.n.c. n’a pas à être considéré dans l’évaluation foncière tant qu’elle poursuit ses activités industrielles.

• Le TAQ a-t-il erré quant à l’application de l’article 65 LFM sur la fonction éclairage?

[78]           DÉCLARE que sur paiement des droits de greffe applicables, le présent jugement tient lieu d’inscription en appel;

[79]           LE TOUT, frais de justice à suivre le sort de l’appel.

[1]  Les parties reconnaissent cependant qu’une partie de 69 505,8 pieds carrés du terrain est sans valeur, puisqu’elle est en pente.

[2]  R.L.R.Q., chapitre F-2.1.

[3]  Article 143 LFM : Il s’agit de déterminer le prix le plus probable qui peut être payé lors d’une vente de gré à gré, dans des conditions où le vendeur et l’acheteur désirent tous deux vendre et acheter, sans y être obligés et qu’ils sont raisonnablement informés de son état et des conditions du marché immobilier.

[4]  RLRQ, c. J-3.

[5]  Auger c. MVC Construction inc., 2013 QCCA 230, paragraphe 4.

[6]  Genest c. Bélisle, 2019 QCCA 896; Gestion Nutripro inc. Ville de Longueuil, 2022 QCCA 989.

[7]  Société en commandite Les bois de Pierrefonds c. Domaine de parc Cloverdale, 2007 QCCA 292.

[8]  Québec (Procureur général) c. Forages Garant et Frères inc., REJB 2002-32087 C.Q.

[9]  Id.

[10]  Montréal (Ville) c. Cour du Québec, 2009 QCCS 3514.

[11]  Immeubles Zamora ltée c. Agence du revenu du Québec, 2020 QCCA 894.

[12]  Location Jean Miller c. Comité des citoyens pour la sauvegarde de notre qualité de vie (Val David), 2022 QCCA 522.

[13]  Pièce P-2, annexe I. Il y a lieu de noter que cette admission ne réfère à aucune loi ou règlement précis.

[14]  Montréal-Est (Ville de) c. Texaco Canada inc., 2001 QCCA 12425.

[15]  Op cit., note 13, paragraphe 7.

[16] R.L.R.Q. c. Q-2.  

[17]  Op. cit., note 13.

[18]  Howard Hoppeinheim (syndic pour Centre du Camion GMC Snyder inc. c. Saint-Laurent (Ville), 1998 Canlii 11156 (QCCQ).

Afin de répondre à l’urgence climatique et dans une perspective d’assurer une transition juste pour tous qui tient compte notamment des conséquences environnementales, économiques et sociales, elles favorisent la réduction des émissions de gaz à effet de serre, notamment en privilégiant le recours à des énergies à faible empreinte carbone ainsi que l’adaptation aux changements climatiques et permettent de considérer l’évolution des connaissances et des technologies ainsi que les enjeux liés aux changements climatiques.

Elles affirment le caractère collectif et d’intérêt public de l’environnement, lequel inclut de manière indissociable les dimensions écologiques, sociales et économiques.

Les objectifs fondamentaux de cette loi font que la protection, l’amélioration, la restauration, la mise en valeur et la gestion de l’environnement sont d’intérêt général.

Elles assurent le respect des principes de développement durable, tels que définis dans la Loi sur le développement durable (chapitre D-8.1.1) ainsi que la prise en compte des impacts cumulatifs.

[20]  Op. cit., note 13.

[21]  Carrières St-Eustache Ltée c. Ville de Saint-Eustache, 2015 CanLII 19564 (TAQ); Structures C.P.I. inc. c. Saguenay, 2015 CanLII 41 553 (TAQ); Keurig Canada c. Montréal (Ville) 2019 CanLii 79445 (TAQ) en appel.

[22]  Keurig Canada inc. c. Ville de Montréal, 2020 QCCQ 3314.

[23]  6108636 Canada inc. (Delon) c. Pointe Claire et al., 2021 QCCQ 1903, C.S. no. 500-17-116382-212.

[24]  J.E. 89-200 (C.S.).

[25]  Décision dont appel, rapportée à 2022 Canlii 77433 (QCTAQ).

[26]  1987 Canlii 1008 (QCCA).

[27]  Communauté urbaine de Montréal c. Steinberg's Properties Ltd., 1988 CanLII 697 (QC CA).

[28]  Dominion Textile Inc., Robert Lemire, Teinturiers Hubbard Dyers Inc. c. Ville De Montréal-est, 1995 CanLII 4871 (QC CA).