Tang c. Bouti |
2018 QCRDL 37023 |
RÉGIE DU LOGEMENT |
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Bureau dE Montréal |
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Nos dossiers : |
376995 31 20180124 G 376995 31 20180124 S 384053 31 20180301 G |
Nos demandes : |
2419924 2446691 2446717 |
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Date : |
07 novembre 2018 |
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Régisseure : |
Louise Fortin, juge administrative |
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Yim Sun Tang |
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Locateur - Partie demanderesse (376995 31 20180124 G) Partie défenderesse (376995 31 20180124 S) (384053 31 20180301 G) |
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c. |
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Mohamed Bouti |
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Locataire - Partie défenderesse (376995 31 20180124 G) Partie demanderesse (376995 31 20180124 S) (384053 31 20180301 G) |
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et |
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Gaetane Lafontaine |
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Partie intéressée (376995 31 20180124 G) (376995 31 20180124 S) (384053 31 20180301 G)
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D É C I S I O N
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[1] Suivant un recours introduit le 24 janvier 2018, le locateur demande le recouvrement du loyer (3 650 $) ainsi que le loyer dû au moment de l’audience, une somme de 640 $ pour des dommages matériels, le tout avec intérêts et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q. et les frais.
[2] Les motifs de la demande indiquent :
« La partie défenderesse est en défaut de payer le loyer pour la période suivante: janvier 2018: 650.00 et 3000.00 à titre de loyer non payé pour occupation de la terrasse sur une période de 3 ans (250.00$ par mois)(dont le locataire n'avait pas le droit d'occupation). Le locateur n'a jamais inclus cette terrasse dans le bail, autrement le prix du loyer total aurait été de 900.00$ par mois et non 650.00$ par mois.
la somme de 640.00 $ est demandée à titre de dommages matériels pour : 640.0$ à titre de dommages matériels pour le nettoyage de la terrasse arrière ». (sic)
[3] Par voie d’une procédure produite le 1er mars 2018, le locataire demande le rejet de la demande du locateur pour abus de procédure et harcèlement. Il demande également de le déclarer forclos de produire toute autre demande contre lui et réclame une somme de 2 000 $ à titre d’indemnité pour abus de procédure.
[4] Le 1er mars 2018, le locataire produit également son propre recours contre le locateur suivant lequel il demande une diminution de loyer de 100 $ par mois à compter du mois d’août 2017, une somme de 3 000 $ à titre de dommages moraux pour troubles et inconvénients et une somme de 4 000 $ à titre de dommages punitifs pour harcèlement, le tout avec intérêts et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q. et les frais.
[5] Le 30 mai 2018, le locateur produit un amendement et demande une somme additionnelle de 26 000 $ qu’il décrit comme suit :
« En plus de la cour déposée, j'ai déposé le coût additionnel de 26 000 $ et comme suit:
· traumatisme psychologique et angoisse mentale pour une somme de 20 000 $
o Antoinette Tang - retarder l'obtention du diplôme de Master Of Architecture en prolongeant jusqu'à l'été; 5000 $
o Oliver Tang - retarder l'obtention du diplôme de Master Of Architecture en prolongeant jusqu'à l'été; 5000 $
o Chung Tang - hospitaliser à partir de sang perdu; 5000 $
o Yim Sun Tang - altération de la fonction cognitive; 5000 $
· réparations et honoraires professionnels pour une somme de 6000 $
Vous avez dix jours pour se conformer ou seront classés pour la prochaine date d'audience ».
Contexte et preuve
[6] Le locateur a acquis l’immeuble en 2013, lequel comprend un logement résidentiel et un local commercial.
[7] Quant au locataire, celui-ci a habité le logement en cause pendant 25 ans avec sa conjointe.
[8] Suivant une décision rendue le 29 novembre 2017, le tribunal a autorisé le locateur à reprendre le logement des locataires à compter du 1er juillet 2018 pour y loger son père et son fils et il condamne ce dernier à payer au locataire et à sa conjointe une somme de 4 000 $ à titre d’indemnité.
[9] Aussi, selon les conclusions de ladite décision, le locataire a été autorisé à déduire le montant de l’indemnité accordée sur les derniers mois de loyers exigibles, le loyer étant alors de 650 $ par mois.
[10] Ainsi, au cours des six derniers mois, le locataire n’a pas payé le loyer au locateur et a, conformément à la décision du 29 novembre 2017, opéré compensation pour une somme de 3 900 $, laissant un solde dû par le locateur de 100 $.
[11] Le locateur réclame le loyer de janvier à juin 2018 et une somme de 3 000 $ pour l’occupation de la Terrasse sur une période de trois ans, soit 250 $ par mois alors qu’il prétend que le locataire n’avait pas le droit de l’occuper.
[12] Pour en arriver à la somme réclamée, il prétend notamment qu’une partie de la cour arrière fait partie de portion commerciale de l’immeuble.
[13] Il réclame aussi une somme de 640 $ à titre de dommages matériels pour le nettoyage de la terrasse.
[14] À ces sommes s’ajoute un montant de 20 000 $ pour dommages psychologiques décrits ci-haut pour sa fille, son fils, son père et lui.
[15] Il réclame aussi une somme de 6 000 $ pour des réparations qu’il a faites en 2017 dans le logement et pour honoraires professionnels.
[16] Le locataire et sa conjointe expliquent qu’ils ont toujours eu accès à la cour arrière que ce soit avant l’arrivée du locateur ou après tel que le prévoit les baux qu’ils ont signés.
[17] En ce qui concerne la terrasse, la ville de Montréal a obligé le locateur à la démolir au motif qu’elle était pourrie.
[18] Aussi, le locateur a démoli le cabanon qui était sur la terrasse en juillet 2017, de sorte que jusqu’à leur départ du logement le cabanon en question n’a pas été remplacé et ils ont dû entreposer tous les biens qui s’y trouvaient dans une des chambres de leur logement.
[19] Le locateur leur avait alors offert de mettre leurs biens dans son local commercial, mais comme ils n’avaient plus confiance en lui, ils ont préféré entreposer leurs biens dans le logement.
[20] Ils n’ont donc pas eu la pleine jouissance d’une des pièces de leur logement de juillet 2017 à juin 2018.
[21] Ce sont eux disent-ils qui ont fait la plupart des travaux dans leur logement et dans la cour dont notamment la clôture arrière en 2014 qu’ils ont remplacée à leur frais.
[22] De plus, ils considèrent qu’ils ont été victimes d’harcèlement et qu’ils le sont toujours alors que le locateur ne cesse de leur réclamer injustement de l’argent.
[23] Durant leur occupation du logement, il a tout fait pour qu’ils quittent. Le 6 février 2015, il leur écrit : « à compter du 1er juillet 2015 le bail ne sera pas renouvelé.[...] sera mon lieu de résidence et se il vous plait quitter la promesse faite par la fin juin » (sic).
[24] Le 25 septembre 2015, il leur transmet un avis d’augmentation de loyer de 148 $ par mois qu’ils jugent abusif et qu’ils contestent. Par la suite, la Régie du logement fixe l’augmentation à 25 $ par mois.
[25] En décembre 2017, il leur a écrit la lettre suivante leur réclamant cette fois 36 000 $ :
« Cela provient de l'audition locative, de la clôture et de l'endos arrière. Le baile ne couvre pas l'utilisation de l'arrière-cour. Place de stationnement à 150 $ par mois, ce qui comprend un total de quatre places de stationnement pour une somme de 600 $ par mois. Cela fait en sorte que le loyer exigible pour cinq ans sera de 36 000 $. Les prochains mois 600 $ + 650 $ pour un total de 1250 $ par mois.
This arised from rental hearing, fencing and back yard enclosement. The lease does not -covered-the usage of backyard. Parking space at $150 per month, which comprise total of four parking space for a sum of $600 per month. This makes back rent owing for five year will be $36000. The upcoming months $600+$650 for a total of $1250 per month » (sic).
[26] Le 3 janvier 2018 et le 20 février 2018, par l’entremise de leur avocate, ils font parvenir au locateur les lettres suivantes dans le but qu’il cesse de les harceler :
« 3 janvier 2018 :
Monsieur,
Nous avons été consultés par nos clients, madame Gaétane Lafontaine et monsieur Mohamed Bouti et nous avons reçu le mandat de vous mettre en demeure de cesser toute forme d'harcèlement à l'endroit de nos clients.
Il appert que nos clients sont vos locataires du [...] à Montréal. Nos clients étaient locataires du [...] bien avant que vous achetiez ledit immeuble. Nos clients n'ont eu aucun problème avec les propriétaires antérieurs. Or, depuis que vous êtes propriétaire de l'immeuble, vous ne cessez d'envoyer à nos clients diverses demandes et réclamations infondées, ce qui s'assimile à du harcèlement. D'ailleurs, ce type de comportement est hautement prohibé par la Cour et justifie l'octroi de dommages-intérêts aux locataires. À titre d'exemple, le 11 décembre dernier, vous avez envoyé une correspondance à nos clients leur réclamant la somme de 36 000$ pour l'usage de la cour durant les cinq (5) dernières années, ce qui équivaut à cinq (5) places de stationnement. Or, le bail de nos clients mentionne spécifiquement que nos clients ont l'usage de la cour arrière. D'ailleurs, les baux antérieurs de nos clients portaient la même mention. Votre réclamation est donc infondée en faits et en droit.
Conséquemment, soyez avisé que si vous poursuivez votre réclamation ou toute autre réclamation similaire, nos clients verront à déposer une demande à la Régie du logement pour harcèlement et verront à vous réclamer des dommages et intérêts ».
« 20 février 2018
Monsieur,
Nous avons été consultés par nos clients, madame Gaétan Lafontaine et monsieur Mohamed Bouti et nous avons reçu le mandat de vous mettre en demeure de leur verser la somme de 7 000$.
Il appert que malgré les nombreux avertissements de nos clients, vous ne cessez de leur transmettre des réclamations infondées en faits et en droit les privant ainsi de leur jouissance paisible de leur logement, leur occasionnant du stress et des inconvénients. Au surplus, vous avez déposé une demande judiciaire dans laquelle vous réclamez des loyers impayés alors que le jugement du 29 novembre 2017 prévoyait expressément la compensation de loyer. Vous réclamez également une indemnité pour l'usage exclusif de la terrasse alors que le bail de nos clients stipule expressément qu'ils bénéficient de l'usage exclusif de la cour arrière. Tel que mentionné dans notre correspondance datée du 3 janvier 2018, votre comportement s'assimile à du harcèlement et nos clients sont ainsi en droit de vous réclamer des dommages-intérêts à cet effet se détaillant comme suit :
Dommages : 3 000$
Dommages exemplaires : 4 000$
Total : 7 000$
Nos clients bénéficiant d'un cabanon depuis leur arrivée, vous avez au mois d'août 2017, détruit ledit- cabanon et ne l'avez jamais reconstruit. En agissant ainsi, vous avez encore atteint à la jouissance paisible de nos clients et ces derniers vous réclament donc une diminution de loyer de 100$ par mois totalisant en date de ce jour la somme de 700$, ladite réclamation continuera de s'accumuler et ce, tant et aussi longtemps que vous ne reconstruisez pas un nouveau cabanon.
De plus, votre demande judiciaire dans le dossier portant le numéro 376995, s'assimile à de l'abus de procédure. Conséquemment, soyez avisé que si vous poursuivez avec votre demande, nous demanderons le rejet de votre demande pour abus de procédure et nos clients vous réclameront des dommages-intérêts à cet effet de l'ordre de 2 000$ en plus de vous faire déclarer plaideur quérulent.
Conséquemment, soyez avisé qu'à défaut de verser la somme de 7 700$ à nos clients à titre de dommages-intérêts dans les dix (10) jours de la réception de la présente payable par chèque certifié émis .à l'ordre d'Alain Gagnon Avocats en fidéicommis, nous avons obtenu le mandat de déposer des procédures judiciaires contre vous, sans autre avis, ni délai.
VEUILLEZ AGIR EN CONSÉQUENCE ».
[27] Ils témoignent que le comportement du locateur leur a causé énormément de stress, d’insécurité alors qu’ils ont eu des problèmes d’insomnie, le locataire étant lui-même âgé de 83 ans.
[28] C’est ainsi que se résume l’essentiel de la preuve.
[29] En argumentation, l’avocate du locataire invoque les dispositions de l’article 63.2 de la Loi sur la Régie du logement et soutient que le recours du locateur est abusif et a pour but d’éviter l’exécution de la décision du 29 décembre 2017 suivant laquelle il a été condamné à payer la somme de 4 000 $.
[30] L'article 63.2 de la Loi sur la Régie du logement stipule ce qui suit :
« 63.2. [Recours abusif ou dilatoire] La Régie peut, sur requête ou d'office après avoir permis aux parties intéressées de se faire entendre, rejeter un recours qu'elle juge abusif ou dilatoire ou l'assujettir à certaines conditions.
Lorsque la Régie constate qu'une partie utilise de façon abusive un recours dans le but d'empêcher l'exécution d'une de ses décisions, elle peut en outre interdire à cette partie d'introduire une demande devant elle à moins d'obtenir l'autorisation du président ou de toute autre personne qu'il désigne et de respecter les conditions que celui-ci ou toute autre personne qu'il désigne détermine. »
[31] À l’appui de ses prétentions, elle explique que le jugement du 29 décembre 2017 a autorisé le locataire à opérer compensation sur la somme de 4 000 $ dû par le locateur sur les derniers mois de loyers de sorte que le locataire ne doit aucune somme à ce dernier bien au contraire, c’est le locateur qui lui doit toujours une somme de 100 $.
[32] De plus, les deux seuls baux qui ont été signés par les parties en 2014-2015 et 2015-2016 prévoient clairement que le locataire a accès à la cour arrière.
[33] La somme de 640 $ réclamée pour le nettoyage de la terrasse est aussi abusive considérant que celle-ci était pourrie et que les autorités municipales ont ordonné sa démolition.
[34] Pour ce qui est de la somme de 6 000 $ réclamée, elle soutient qu’il s’agit de travaux d’entretien dont ils ne sont pas responsables. Il en est de même dit-elle des dommages psychologiques qui sont directement liés à ces travaux.
[35] Elle invoque le harcèlement du locateur et les dispositions de l’article 1902 du Code civil du Québec et demande une somme de 4 000 $ à titre de dommages punitifs, une somme de 3 000 $ à titre de dommages moraux, ainsi qu’une diminution de loyer de 100 $ par mois à compter du mois d’août 2017 pour la perte de jouissance du cabanon.
Analyse
[36] Après analyse de la preuve, il est manifeste du témoignage du locateur que celui-ci est mécontent de la décision rendue le 29 novembre 2017 qui l’a condamné à payer au locataire la somme de 4 000 $ à titre d’indemnité.
[38] Les baux qu’il a lui-même signés avec le locataire et qui ont été produits indiquent bien que ce dernier avait accès à la cour arrière sans aucune restriction.
[39] D’ailleurs, ce n’est que quelques jours après la décision du 29 novembre 2017 que le locateur a fait une première tentative de réclamation pour la cour arrière, réclamation totalisant alors 36 000 $.
[40] Lors de son témoignage, il n’a pas caché son intention et sa motivation d’opérer compensation dans le cadre d’une décision qui lui serait favorable.
[41] La réclamation pour loyers impayés est elle aussi sans aucun fondement légal compte tenu de la décision du 29 novembre 2017.
[42] Quant à l’ensemble des dommages réclamés pour travaux à l’immeuble, il ressort clairement des factures produites qu’il s’agit de travaux d’entretien de l’immeuble dont le locataire ne peut être tenu responsable.
[43] Il en est de même des dommages psychologiques réclamés par le locateur et pour les membres de sa famille relativement aux travaux et démolition de la terrasse qu’il a invoqué alors que le locataire ne peut être tenu responsable de tels dommages. Au surplus, il est manifeste qu’il n’existe aucun lien de droit contractuel entre le locataire et les membres de la famille du locateur.
[44] Le tribunal rappelle que le dépôt d'une demande en justice ne doit donc pas être pris à la légère et ne doit pas être utilisé comme un outil de représailles sans fondement.
[45] Ainsi, pour ce qui est des dommages de 2 000 $ réclamés par le locataire pour abus de procédure à cet égard, la Cour d'appel du Québec dans l'affaire Barak c. Osterrath[1] a conclu qu'il s'agissait d'un recours de nature civile qui relève des tribunaux judiciaires :
« [18] Les intimés rétorquent qu'ils sont en présence d'un recours abusif, ce qui constitue une faute civile (Viel c. Entreprises Immobilières du Terroir ltée, 2002 CanLII 41120 (QC CA), [2002] R.J.Q. 1262 (C.A.)) que la Régie ne peut indemniser. Par conséquent, ils peuvent se tourner vers la cour de justice compétente, selon le montant des dommages réclamés.
[19] À cela, je réponds deux choses. D'abord, la Régie se voit accorder par l'article 63.2 le pouvoir non seulement de rejeter la procédure abusive ou dilatoire, mais aussi celui d'assujettir sa continuation de conditions.
[46] Ainsi, bien que le tribunal conclut que le recours intenté par le locateur est abusif, il n'a pas la compétence requise pour accorder quelques dommages à cet égard au locataire. Ce dernier devra donc se référer, le cas échéant, au tribunal approprié, tel qu'énoncé par la Cour d'appel du Québec.
[47] Toutefois, il est manifeste que le locateur a tenté d’utiliser les lettres qu’il a transmises au locataire et la présente demande pour le harceler et obtenir son départ des lieux, sans indemnité et d’éviter de payer la somme de 4 000 $ suite au jugement du 29 novembre 2017.
[48] Tel qu’il a déjà été décidé dans la décision Leblanc c Larose[2], le tribunal estime donc que le comportement du locateur justifie l’octroi de dommages punitifs.
[49] En matière de dommages punitifs, la Cour Suprême du Canada a déjà eu l'occasion de déterminer le cadre dans lequel ceux-ci (anciennement connus comme étant des dommages exemplaires) pouvaient être attribués :
« Quant aux dommages exemplaires, l'atteinte doit être illicite et intentionnelle. L'atteinte doit être commise dans des circonstances qui indiquent une volonté déterminée de causer le dommage résultant de la violation. Il faut que la conduite de l'auteur soit voulue, consciente et délibérée. L'accent est mis sur les circonstances donnant lieu au dommage. Les dommages exemplaires ont un caractère strictement punitif. L'intention est de punir l'auteur et de dissuader ceux qui voudraient imiter son geste ».
[50] L'article 1621 du Code civil du Québec encadre les critères permettant d'évaluer l'octroi de dommages punitifs. La jurisprudence a également développé d'autres critères dont on doit également tenir compte[3]. Ainsi, l'évaluation de la valeur de tels dommages doit respecter, notamment, les critères suivants :
- effet dissuasif;
- circonstances et gravité objective de la faute;
- répercussions chez la victime;
- persistance des gestes, le degré de malice;
- conduite et récidive du défendeur;
- capacité de payer du défendeur.
[51] L'objectif visé dans l'octroi de tels dommages est d'assurer une fonction préventive et punitive. On vise donc à punir un comportement répréhensible et à prévenir la récidive d'actes commis en contravention aux droits et libertés reconnus par la Charte ou autres dispositions législatives qui permettent l'octroi de tels dommages. Considérant la gravité objective des faits invoqués et à la lumière de la preuve soumise, et des critères énoncés ci-haut, le tribunal estime raisonnable d’accorder au locataire une somme de 3 000 $ à titre de dommages punitifs ainsi qu’une somme de 2 000 $ à titre de dommages moraux.
[52] Pour ce qui est de la demande en diminution de loyer considérant que le locateur avait offert au locataire d’entreposer les biens qui étaient dans son cabanon dans le local commercial et que c’est par choix qu’il a décliné cette offre, le tribunal rejette cette partie de la demande.
POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :
[53] CONDAMNE le locateur à payer au locataire la somme de 2 000 $, avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, à compter du 1er mars 2018, plus 84 $ pour les frais judiciaires et de signification;
[54] CONDAMNE le locateur à payer au locataire la somme de 3 000 $, avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, à compter de la présente décision;
[55] REJETTE la demande du locataire quant aux autres conclusions;
[56] REJETTE la demande du locateur.
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Louise Fortin |
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Présence(s) : |
le locateur le locataire la partie intéressée Me Julie Gagnon, avocate du locataire et de la partie intéressée |
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Date de l’audience : |
13 septembre 2018 |
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AVIS :
Le lecteur doit s'assurer que les décisions consultées sont finales et sans appel; la consultation du plumitif s'avère une précaution utile.