Section des affaires immobilières

En matière de fiscalité municipale

Date : 12 janvier 2023

Référence neutre : 2023 QCTAQ 01170

Dossiers : SAI-Q-219261-1608 / SAI-Q-244849-1911 / SAI-Q-262151-2206 /
SAI-Q-262183-2206 / SAI-Q-262201-2206 / SAI-Q-262207-2206 /
SAI-Q-262217-2206 / SAI-Q-262223-2206 / SAI-Q-262227-2206 /
SAI-Q-262229-2206 / SAI-Q-262231-2206 / SAI-Q-262233-2206 /
SAI-Q-262235-2206 / SAI-Q-262239-2206

Devant les juges administratifs :

9212-7133 QUÉBEC INC.

Partie requérante

c.

VILLE DE QUÉBEC

Partie intimée

DÉCISION

APERÇU

[1]                    Les recours concernent l’exactitude de la valeur inscrite au rôle d’évaluation foncière 2022-2023-2024[1], pour les unités dont les coordonnées sont les suivantes :

[2]                    Les recours concernent aussi l’exactitude de la valeur inscrite aux rôles d’évaluation foncière 2016-2017-2018[2] et 2019-2020-2021[3], pour l’unité d’évaluation dont les coordonnées sont les suivantes :

[3]                    La valeur inscrite au rôle pour les bâtiments n’est pas contestée, il y a eu admission à ce sujet en audience. Pour la valeur des terrains, la requérante demande que celle-ci soit réduite à un taux de 2,25 $/m² pour chacun des immeubles concernés par le litige pour le rôle 2022-2023-2024. Pour le dossier 13, la demande est de réduire la valeur inscrite à 180 000 $ et à 308 000 $ pour le dossier 14.

[4]                    Dans son rapport d’expertise[4] déposé en audience, l’évaluateur municipal recommande le maintien de la valeur inscrite au rôle pour chacune des unités d’évaluation pour le rôle 2022-2023-2024. Il recommande le maintien de la valeur pour le dossier 13 et une baisse de valeur à 482 000 $ pour le dossier 14.

[5]                    L’audience est tenue à Québec les 18 et 19 octobre 2022 pour l’ensemble des dossiers. Chaque partie a l’opportunité de faire ses représentations et, avec le consentement des parties, une preuve commune est présentée pour l’ensemble des dossiers avec les adaptations requises le cas échéant. Le délibéré débute le 19 octobre 2022.

CONTEXTE

[6]                    Entre 2009 et 2011, 9212-7133 Québec Inc. (9212) acquiert les propriétés faisant l’objet des recours dans le but, à court terme, de développer ces lots en plusieurs terrains résidentiels pour la revente. Selon le témoignage de M. Simon L’Heureux, directeur général et actionnaire de la requérante, l’objectif pour ces terrains est toujours le même à moins que la requérante ne les vende à un tiers.

[7]                    Toutes ces propriétés sont situées dans le même secteur et sont incluses dans la zone agricole en application de la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles[5]. Au niveau du zonage municipal, une très petite portion de ces terrains se situe en zones permettant un usage résidentiel, mais la plus grande superficie de ceux-ci est dans des zones permettant uniquement les activités agricoles ou encore des parcs.

[8]                    M. L’Heureux témoigne à l’audience qu’au moment de ces acquisitions 9212 est dans l’expectative qu’une modification de zonage permettra un développement de ses propriétés à court terme.

[9]                    En 2012, la Communauté métropolitaine de Québec (CMQ) inclut ceux-ci dans le périmètre d’urbanisation du plan métropolitain d’aménagement et de développement (PMAD).

[10]               En 2016, durant le processus de révision de son schéma d’aménagement et de développement (SAD), le conseil d’agglomération de Québec inclut d’abord les terrains dans le périmètre d’urbanisation, mais elle doit les retirer du périmètre d’urbanisation de son projet de SAD en 2019, à la demande du Ministère Affaires municipales et de l’Habitation[6].

[11]               Les immeubles ne sont pas intégrés dans le périmètre d’urbanisation du SAD en raison de leur inclusion à la zone agricole permanente, cependant ils se trouvent immédiatement à la limite de celui-ci.

[12]               La requérante soutient qu’il n’y a plus, à la date de référence, de perspective de développement des unités d’évaluation liées aux différents recours. Selon elle, les contestations citoyennes en lien avec les terrains des Sœurs de la Charité, localisés dans le voisinage immédiat des immeubles et ayant le même zonage, ne favorisent pas un éventuel développement. De plus, c’est la Ville de Québec qui doit entamer les procédures auprès de la Commission de la protection du territoire agricole pour exclure les propriétés de la zone agricole et ensuite modifier le zonage municipal, la requérante n’ayant aucun contrôle sur celles-ci.

Usage le meilleur et le plus profitable (UMEPP)

[13]               Les évaluateurs agréés des parties retiennent tous les deux un usage agricole comme UMEPP, et ce pour toutes les unités d’évaluation. Cet UMEPP respecte les critères établis par le guide de pratique professionnel des évaluateurs agréés. Cependant, chacun des évaluateurs apporte des précisions sur cet UMEPP.

[14]               Monsieur Steve Gilbert, évaluateur agréé de la partie requérante, ajoute la notion de très long terme à l’usage agricole. Il fait toutefois mention qu’habituellement les résidents d’un quartier résidentiel sont sensibles aux inconvénients pouvant être causés par une exploitation agricole située à proximité.

[15]               M. Gilbert mentionne qu’un développement sur ces terrains serait idéal, mais qu’il n’y a aucune expectative de changement de zonage à moyen ou long terme et qu’aucun acheteur avisé n’anticiperait un changement de zonage au 1er juillet 2020. Toutefois pour l’immeuble concerné par les dossiers 13 et 14 en date de référence au 1er juillet 2014 et au 1er juillet 2017, il est d’avis qu’une portion de ce terrain est susceptible d’être développée à moyen et long terme et qu’une autre portion n’est pas susceptible de l’être.

[16]               Pour sa part, Alain Des Croisselles, évaluateur agréé pour la partie intimée, précise son analyse de l’UMEPP en mentionnant qu’il ne s’agit pas de terres agricoles en milieu rural. Selon lui, leur localisation est avantageuse, car elles sont situées dans le périmètre urbain métropolitain et entourées de la zone urbanisée.

[17]               C’est dans ce contexte que le Tribunal doit décider de la valeur à inscrire aux rôles d’évaluation visés.

QUESTION EN LITIGE

[18]               Le Tribunal résume la question en litige de la manière suivante :

– Quelle est la valeur réelle de chaque unité d’évaluation à chaque date pertinente ?

– Pour y répondre, le Tribunal doit analyser et déterminer quelles sont les meilleures ventes comparables à retenir.

[19]               Selon l’analyse qui suit, le Tribunal est d’avis que la partie requérante n’a pas utilisé les meilleures ventes comparables pour déterminer la valeur réelle et ne s’est ainsi pas déchargée de son fardeau de la preuve. Le Tribunal doit donc rejeter les recours pour l’ensemble des immeubles pour le 2022-2023-2024 ainsi que pour le dossier 13, pour le rôle 2019-2020-2021.

[20]               Pour le rôle 2016-2017-2018, le Tribunal est d’avis que la preuve de l’intimée est plus probante et que la valeur réelle à inscrire pour le dossier 14 est la suivante :

Terrain : 482 000 $

Bâtiment :      0 $

Total : 482 000 $

ANALYSE

[21]               Le Tribunal doit déterminer la valeur réelle d’une unité d’évaluation, selon les règles prescrites par la Loi sur la fiscalité municipale (LFM), laquelle se définit comme sa valeur d’échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être payé lors d’une vente de gré à gré, dans les conditions où le vendeur et l’acheteur désirent respectivement la vendre et l’acheter, mais n’y sont pas obligés et sont raisonnablement informés de son état, de l’utilisation qui peut le plus probablement en être faite et des conditions du marché immobilier[7].

[22]               La valeur réelle de la propriété est établie en tenant compte, notamment, de l’incidence que peut avoir sur son prix de vente le plus probable la considération des avantages ou désavantages qu’elle peut apporter, en les considérant de façon objective[8].

[23]               Il faut également prendre en compte l’état de l’unité d’évaluation et des conditions du marché immobilier à la date de référence, ainsi que de l’utilisation qui, à cette date, est la plus probable quant à l’unité[9].

[24]               La jurisprudence abondante est à l’effet que l’inscription d’une valeur au rôle d’évaluation jouit d’une présomption de validité et d’exactitude. Celle-ci n’est cependant pas irréfragable et peut être renversée par une preuve contraire. Le fardeau de la preuve incombe à la partie requérante qui doit, par une preuve prépondérante, prouver que les inscriptions contestées sont erronées et doivent être révisées.

Rôle 2022-2023-2024

[25]               L’évaluateur de la requérante décrit dans son rapport[10] les caractéristiques de chacune des unités d’évaluation. Il mentionne que certains terrains sont enclavés et que des parties de ceux-ci sont séparées par un terrain appartenant à Hydro-Québec. Il note la présence de milieux humides sur quelques unités d’évaluation, mais il ne procède à aucun ajustement. Il est d’avis que l’impact des milieux humides sur la valeur des immeubles est mineur.

[26]               Il constate que, outre la présence de quelques bâtiments, les immeubles sont majoritairement vacants et ont tous une vocation agricole. Il décrit l’aménagement des immeubles[11] des dossiers 1 à 4, 6 et 7 comme étant partiellement en friche et partiellement en culture, tandis que ceux des dossiers 8 à 12 sont en culture.

[27]               Le terrain des dossiers 5, 13 et 14 a la particularité d’être traversé par l’emprise d’une ligne électrique[12] sur une superficie de plus ou moins 20 040 m2 ce qui représente environ 40 % de la superficie totale[13]. De plus, M. Gilbert a constaté la présence d’une servitude d’aqueduc sur cette unité d’évaluation[14]. Son rapport précise que le zonage municipal ne permet que les usages agricoles et récréatifs et, selon son opinion, la présence de l’assiette de la servitude d’utilité publique limite son potentiel de développement.

[28]               Afin d’établir la valeur à inscrire au rôle, M. Gilbert recherche des ventes de terres à vocation agricole à proximité des zones urbanisées dont l’UMEPP se résume à une exploitation agricole à très long terme. Il étend ses recherches aux secteurs de Saint-Augustin-de-Desmaures, L’Ancienne-Lorette et Boischatel compte tenu de la rareté de ce type de vente sur le territoire de la Ville de Québec. Il retient dix ventes de terrains lesquelles sont toutes situées à Saint-Augustin-de-Desmaures, car ce secteur est près du périmètre urbanisé et des axes routiers.

[29]               Les comparables retenus par M. Gilbert ont été acquis par des entreprises agricoles et pour des fins d’exploitation agricole puisqu’il est d’avis que les immeubles visés par les recours ne présentent plus aucun attrait, en date de référence, pour des promoteurs immobiliers. Il mentionne que « contrairement aux rôles antérieurs aucune transaction de nature spéculative n’est survenue ce qui vient illustrer la perception des acteurs du marché envers les terres à proximité du périmètre d’urbanisation ».[15] Ainsi, la localisation des transactions retenues est beaucoup plus agricole que le secteur des immeubles visés par les recours. Certaines ventes de terrain retenues sont donc plus loin du périmètre d’urbanisation que les unités d’évaluation faisant l’objet des recours.

[30]               Le taux unitaire retenu par l’évaluateur agréé de la requérante varie entre 1,50 $/m2 et 3,00 $/m2. La moyenne du taux unitaire est de 2,08 $/m2. Selon l’analyse qu’il en fait, cette grande variation de taux s’explique par un marché qui n’est pas parfait. Aucun ajustement n’est appliqué pour tenir compte de la superficie, du facteur temporel et de la localisation des comparables. Selon M. Gilbert, aucun de ces éléments n’a d’effet sur le taux unitaire des comparables et la grande partie des transactions survient près de la date d’évaluation. Il retient un taux unitaire de 2,25 $/m2 pour l’évaluation de l’ensemble des dossiers.

[31]               L’analyse de la localisation par le Tribunal met en relief que les comparables 6, 9 et 10 ont davantage une localisation à proximité de zones urbanisées que les autres transactions et présentent les plus hauts taux unitaires observés à près de 3,00 $/m2. Il est important de noter qu’aucune des transactions de l’expert n’est localisée à l’intérieur du PMAD contrairement aux immeubles en litige qui le sont depuis 2012[16].

[32]               Le Tribunal est d’avis que la localisation des unités est avantageuse même si un échéancier pour l’exclusion de la zone agricole et un changement de zonage municipal s’avèrent difficiles à prévoir. Les unités sont incluses dans le périmètre d’urbanisation métropolitain établi au PMAD et elles sont entourées par le périmètre d’urbanisation établi au SAD. D’ailleurs, celles-ci avaient initialement été incluses dans le SAD. Il est donc envisageable qu’un jour ces terrains soient développés.

[33]               Rien ne permet au Tribunal de conclure qu’en date de référence les valeurs des terres agricoles à proximité des zones urbanisées sont en déclin, et ce même si des terres ont été mises en vente à proximité pendant plusieurs années. En effet, il a été uniquement mis en preuve que ces terres ne se sont pas vendues, mais le Tribunal note que les prix demandés pour celles-ci oscillaient entre 18,30 $/m² et 22,53 $/m² donc en moyenne entre 8 à 10 fois le taux unitaire conclut par l’expert de la requérante.

[34]               Le fait qu’il n’y a aucune transaction près du 1er juillet 2020 ne permet pas de conclure à l’absence de demande pour ce type de terrain à cette date.

[35]               Malgré la preuve produite au dossier à l’effet que la Ville de Québec n’entamera pas de procédure de demande d’exclusion de la zone agricole et de changement de zonage municipal, aucun élément ne ferme définitivement la porte à ces changements. Il est toujours possible que la Ville de Québec entame les procédures afin d’inclure ces unités dans le SAD dans un avenir rapproché, car leur situation géographique est avantageuse.

[36]               Le Tribunal estime que ces changements sont probables et qu’un acteur du marché immobilier peut espérer développer un jour ces terrains car ils sont situés à la limite du périmètre d’urbanisation et sont même presque totalement entourés de ce périmètre. Le Tribunal observe une analogie avec l’affaire Dallaire[17] et est d’opinion qu’un acteur du marché ne se demandera pas si les terrains seront développés, mais plutôt quand ils le seront.

[37]               Selon le Tribunal, il ne faut pas rejeter totalement l’expectative d’une exclusion de la zone agricole ainsi qu’un changement de zonage municipal. La localisation de tous les immeubles et les avantages de celle-ci sont très importants et doivent être considérés dans l’établissement de leur valeur.

[38]               Le Tribunal n’est pas convaincu de la justesse de l’analyse de M. Gilbert pour déterminer la valeur réelle des unités d’évaluation, puisque celui-ci cherche à établir la valeur d’une terre agricole située en zone agricole n’ayant aucun potentiel de développement et ce même à très long terme.

[39]               Tel que déjà mentionné, le Tribunal ne croit pas que ce soit le cas des unités d’évaluation visées par les recours. Même si le potentiel de développement est difficile à mesurer à la date de référence, la localisation avantageuse des immeubles en litige ne peut se comparer avec celle des terres agricoles relevées par M. Gilbert.

[40]               Lors de son témoignage, M. Simon L’Heureux indique qu’une vente à un prix moindre que le prix payé lors de l’achat n’est pas envisageable, sauf si l’entreprise est en difficulté financière; ce qui n’est pas le cas. La requérante a acquis entre 2009 et 2011, huit des immeubles concernés à des taux unitaires[18] variant entre 14,60 $/m2 et 25,93 $/m2 et l’immeuble des dossiers 5, 13 et 14 au taux de 6,04 $/m2.

[41]               Il est erroné de conclure à une valeur réelle basée sur des transactions de terres agricoles sans aucune possibilité de développement et localisées en dehors du PMAD. Par conséquent, il n’est pas justifié d’utiliser un taux de 2,25 $/m2 pour établir la valeur à inscrire au rôle d’évaluation.

[42]               Quant à la partie intimée, elle a produit en preuve un seul rapport[19], celui de M. Alain Des Croisselles, évaluateur agréé, pour l’ensemble des dossiers et des trois rôles contestés. Il ne limite pas son analyse au marché des terres agricoles avec des ventes récentes. Il se réfère plutôt à celui des terres situées aux limites du périmètre urbain régional, mais incluses dans le périmètre urbain métropolitain[20] et utilise uniquement ces transactions, et ce, même si elles sont survenues dans un intervalle plus ou moins éloigné de la date de référence.

[43]               M. Des Croisselles analyse des ventes comparables ayant les mêmes contraintes et mêmes avantages que les unités. Ses comparables sont situées pour la plupart dans le même secteur que les unités, mais aussi dans le secteur de Saint-Augustin-de-Desmaures. Il est d’avis que cette localisation est comparable puisqu’incluse au PMAD. Parmi les quinze ventes analysées, dix d’entre elles impliquent la requérante et concernent les unités en litige.

[44]               Il est possible, selon les règles de l’art, d’utiliser comme comparables des transactions impliquant la requérante quand il s’agit de vente contemporaine à la date de référence et ayant passé le test du marché. Le Tribunal est d’avis que ceci apporte de la précision à l’analyse, car, si elles sont près de la date de référence, elles constituent une indication privilégiée de sa valeur. Cependant, même si elles sont quelque peu éloignées de la date de référence, le Tribunal ne croit pas qu’il faille d’emblée les rejeter de l’analyse. Le marché ne s’invente pas et l’évaluateur doit l’analyser en utilisant les transactions les plus comparables à sa disposition.

[45]               Il est aussi reconnu que la localisation est un facteur clé dont l’évaluateur doit tenir compte dans le choix de ses comparables ce que fait avec précision M. Des Croisselles.

[46]               N’ayant pas observé de ventes ayant fait l’objet d’une revente, il applique un ajustement temporel de 2 % annuellement sur la base du taux d’inflation de la Banque du Canada. Il conclut toutefois avec les taux non indexés.

[47]               Selon son analyse, les acteurs du marché ne considèrent pas le potentiel agricole des sols comme un facteur déterminant, mais considèrent l’avantage d’être inclus dans le périmètre urbain métropolitain.

[48]               Les taux unitaires ajustés des ventes comparables utilisées par cet expert varient entre 5,71 $/m2 à 25,93 $/m2. Il ne fait aucune indexation, car il constate qu’il semble y avoir une stabilité dans le temps. Il en est de même pour la superficie.

[49]               Il ne retient pas sa vente 1, car il émet des doutes sur la connaissance de certains faits par le vendeur, ce qui expliquerait son bas taux unitaire.

[50]               L’évaluateur de l’intimée ne retient pas non plus les ventes comparables 2 et 11, car elles sont en partie ou en totalité en zone blanche et qu’un ajustement en ce sens serait nécessaire. La vente de terrain 3 est exclue pour le motif qu’il s’agit d’une vente d’assemblage tandis que la vente 10 est exclue parce que cet immeuble a été acquis pour une compensation environnementale. Enfin, M. Des Croisselles ne retient pas la vente comparable 4, qui a le plus faible taux unitaire, car l’immeuble grevé d’une servitude d’Hydro-Québec.

[51]               Le taux unitaire moyen des ventes retenues est de 16,27 $/m2. Afin de confirmer la justesse de ce taux, M. Des Croisselles analyse le taux unitaire moyen des ventes comparables 12 à 15 qui n’impliquent pas la requérante et obtient un taux moyen de 16,41 $/m2.

[52]               Pour son analyse spécifique de la valeur à inscrire au rôle 2022-2023-2024, il limite son analyse aux deux ventes les plus contemporaines à la date de référence, soit les ventes 14 et 15 qui, par surcroit, n’impliquent pas la requérante. Grâce à ces ventes, il obtient un taux moyen de 16,89 $/m2 sans indexation et un taux unitaire moyen avec indexation de 18,23 $/m2. Pour corroborer son analyse, il calcule le taux moyen des ventes 12 à 15 et obtient un taux moyen sans indexation de 16,41 $/m2 et un taux médian de 15,94 $/m2. Par conséquent, il retient un taux de 16,15 $/m2 pour le rôle 2022-2023-2024.

[53]               L’évaluateur de l’intimé conclut à un maintien des valeurs inscrites au rôle pour les dossiers 1 à 4 et 6 à 12.

[54]               Pour ce qui est de l’immeuble du dossier 5[21], il tient compte de la présence de la servitude d’Hydro-Québec sur cette unité pour calculer la valeur à inscrire au rôle. D’abord, il attribue une valeur nominale de 100 $ à la superficie de 20 4040,85 m² grevée de la servitude, et ensuite, utilise le taux retenu de 16,15 $/m2 pour la superficie résiduelle de 29 819,55 m2. Il conclut à une valeur de 482 000 $ pour cet immeuble et recommande le maintien de la valeur au rôle, car l’écart de valeur avec celle inscrite à ce rôle est inférieur à 5 %.

[55]               Le Tribunal est d’avis que l’analyse fournie par M. Des Croisselles est complète et concluante. Les transactions qu’il utilise en comparaison sont similaires aux immeubles en litige. Même si plusieurs des transactions qu’il utilise impliquent la requérante, les taux unitaires sont corroborés par les autres ventes analysées et retenues.

[56]               Ainsi, le Tribunal conclut au maintien des valeurs inscrites au rôle d’évaluation foncière 2022-2023-2024 pour l’ensemble des dossiers, incluant le dossier 5 puisque, comme le justifie la jurisprudence constante, il y a absence de préjudice réel vu le faible écart entre la conclusion et la valeur au rôle[22]

Rôle 2016-2017-2018

[57]               L’unité d’évaluation concernée par le dossier 14 est la seule dont la valeur inscrite au rôle 2016-2017-2018 est contestée. La description et les caractéristiques de cette unité ont déjà fait l’objet d’une analyse ci-dessus pour le rôle 2022-2023-2024 identifié comme le dossier 5. Nous ne reviendrons pas sur celle-ci. Cependant, des éléments de preuve spécifiques à cette unité ont été présentés devant le Tribunal et méritent que l’on s’y attarde.

[58]               L’évaluateur de la requérante produit un rapport[23] concernant uniquement cette unité d’évaluation, lequel inclut à la fois le rôle 2016-2017-2018 et le rôle 2019-2020-2021. Selon son analyse, la présence d’une assiette de servitude d’utilité publique pour une ligne électrique d’Hydro-Québec[24] est une contrainte majeure.

[59]               Malgré cette contrainte, M. Gilbert est d’avis que la partie sud de ce terrain pourrait être envisagée pour un développement, en date de référence et pour cette raison, il utilise comme comparables des ventes de terres pouvant être développées à moyen ou long terme. Cependant, selon lui, la portion nord de ce terrain, incluant la superficie grevée de la servitude d’Hydro-Québec, possède un UMEPP agricole sans possibilité de développement.

[60]               M. Gilbert utilise treize ventes comparables pour son analyse de la valeur de l’immeuble du dossier 14. Les ventes 1a à 1h ont un taux unitaire se situant entre 12,69 $/m2 à 32,29 $/m2, pour une moyenne de 22,25 $/m2, et une seule de celles-ci est en zone agricole. Ces transactions s’étendent du 22 février 2010 au 5 octobre 2020. Aucun ajustement temporel n’est appliqué, car l’expert est d’avis que le marché est stable. Certains de ces terrains peuvent être développés et d’autres non.

[61]               Quant aux ventes comparables 2 à 6, les taux unitaires varient entre 3,11 $/m2 et 15,68 $/m2. Elles sont toutes situées en zone agricole. Les ventes 2, 3 et 6 sont utilisées pour la culture, alors que la vente 5 est un terrain boisé, mais affecté d’une servitude d’utilité publique. Pour ce qui est de la vente 4, ce terrain a été acquis à des fins de développement dans un horizon de plus ou moins 10 ans. D’ailleurs, il est celui qui a le taux unitaire le plus élevé à 15,68 $/m2. Seules les ventes 2 et 6 sont à la limite du périmètre urbanisé.

[62]               L’ensemble de ces treize ventes présente un taux unitaire moyen de 8,94 $/m2. M. Gilbert conclut que les ventes 2, 3 et 5 sont les plus représentatives[25] et applique un taux de 7,00 $/m2 à la superficie de la partie sud de l’immeuble visé par le dossier 14.

[63]               M. Gilbert réfère à son analyse de la valeur pour le rôle 2022-2023-2024 pour la portion nord de l’immeuble, car il considère que cette parcelle n’est pas développable. Il utilise donc un taux unitaire de 2,25 $/m2 pour celle-ci. En additionnant la valeur des deux parties, il obtient une valeur de 180 000 $ pour l’immeuble du dossier 14.

[64]               L’analyse de M. Gilbert ne convainc pas le Tribunal.

[65]               D’abord, le Tribunal constate que les ventes comparables 2, 5 et 6 n’ont pas une localisation comparable pouvant se comparer à celle de l’immeuble concerné et sont toutes situées à l’extérieur du PAMD[26] alors que les comparables 1d et 4 ont une localisation et un zonage similaires à ceux de l’immeuble concerné. Le taux unitaire de la vente 4 est de 15,68 $/m2 et celui de 1d est de 12,69 $/m2, soit beaucoup plus élevé que le 7,00 $/m2 retenu par M. Gilbert.

[66]               Pour la portion nord de l’immeuble, le Tribunal est d’avis que le taux de 2,25$/m2 est trop faible pour les mêmes raisons que celles décrites précédemment dans l’analyse de la valeur pour le rôle 2022-2023-2024.

[67]               M. Des Croisselles ayant préparé un seul rapport pour tous les rôles contestés, la base de l’analyse présentée précédemment pour le rôle 2022-2023-2024 est le même pour le rôle 2016-2017-2018. Mais une analyse spécifique est effectuée par M. Des Croisselles dans son rapport pour ce rôle. Il retient les ventes comparables 2, 5 à 9, 12 et 13 pour obtenir un taux unitaire moyen de 16,17 $/m2. Il conclut avec à un taux de 16,15 $/m2.

[68]               Compte tenu de la présence d’une servitude sur cette unité d’évaluation et que celle-ci n’a pas été considérée au rôle 2016, il recommande une baisse de la valeur inscrite au rôle. Pour calculer la valeur à inscrire au rôle 2016-2017-2018, il attribue une valeur nominale de 100 $ à la superficie de 20 040,85 m2 grevée de la servitude et utilise le taux retenu de 16,15 $/m2 pour le résidu, soit pour une superficie de 29 819,55 m2.

[69]               Il recommande donc de modifier la valeur inscrite au rôle pour l’immeuble lié au dossier 14 à 482 000 $ et le Tribunal retient sa conclusion.

Rôle 2019-2020-2021

[70]               Pour le rôle 2019-2020-2021, le requérant conteste uniquement la valeur inscrite pour l’immeuble lié au dossier 13. Les caractéristiques et une description de cette unité d’évaluation ont été faites dans notre analyse du rôle 2022-2023-2024[27]. Notre analyse portera sur ce qui est particulier à cet immeuble pour le rôle 2019-2020-2021.

[71]               Tel que mentionné précédemment, M. Gilbert produit un rapport exclusivement pour l’immeuble visé par les contestations des valeurs pour les rôles 2016-2017-2018 et 2019-2020-2021. Lors de son témoignage, il réfère[28] à son analyse de la valeur pour le rôle 2022-2023-2024 pour la portion nord de cet immeuble, car il considère que cette parcelle n’est pas développable.

[72]               Les ventes comparables utilisées pour ce rôle ont un taux unitaire oscillant entre 9,49 $/m2 et 22,25 $/m2. La moyenne est donc de 16,15 $/m2. Le plus bas taux unitaire est celui de la vente 1 (9,49 $/m2) alors que le taux unitaire des ventes 7 à 9 se situe entre 15,89 $/m2 et 22,25 $/m2.

[73]               En fonction des ventes relevées et de la date de référence, il retient un taux unitaire de 16,00 $/m2 pour la portion sud de cette unité.

[74]               Même si la conclusion du taux unitaire à 16,00 $/m2 pour la portion au sud de l’immeuble est justifiée, c’est le taux unitaire utilisé pour la portion nord qui ne permet pas au Tribunal de retenir la valeur proposée par M. Gilbert. Ce dernier utilise le taux unitaire de 2,25 $/m2 conclu à son rapport pour le rôle 2022-2023-2024. Tel que mentionné précédemment, le Tribunal ne retient pas ce taux unitaire et ainsi, il n’est donc pas justifié de l’utiliser pour le présent rôle.

[75]               M. Gilbert conclut à une valeur de 308 000 $ pour le rôle 2019-2020-2021 pour l’immeuble concerné par le dossier 13, mais pour les raisons ci-haut énoncées, le Tribunal ne peut pas suivre cette recommandation.

[76]               Encore une fois, la base de l’analyse présentée par M. Des Croisselles pour le rôle 2022-2023-2024 est le même pour le rôle 2019-2020-2021. Mais il ajoute une analyse spécifique et il retient pour ce rôle les ventes comparables 12 à 15. Le taux unitaire moyen obtenu à l’aide de ces comparables est de 16,41 $/m2. Il retient un taux de 16,15 $/m2 pour la superficie sans servitude et 100 $ pour l’assiette de la servitude et obtient une valeur pour cet immeuble de 482 000 $.

[77]               Il recommande donc le maintien, car l’écart entre la valeur portée au rôle de 505 000 $ et la valeur obtenue est de moins de 5 %.

[78]               L’analyse du Tribunal justifie de maintenir la valeur portée au rôle 2019-2020-2021 dans le dossier 14, vu l’absence de préjudice réel.

[79]               En ce qui a trait aux frais, le Tribunal ne considère pas avoir compétence à l’égard de l’allocation à la requérante des sommes d’argent exigées de cette dernière lors du dépôt de sa demande de révision administrative auprès de l’organisme municipal responsable de l’évaluation, cette somme étant considérée comme un coût relatif à un service rendu plutôt que comme un débours taxable.

[80]               Par ailleurs, compte tenu de l’article 148 de la LFM., qui stipule que la partie perdante supporte les frais de la partie adverse, le Tribunal ordonne à la partie intimée d’assumer les frais de la partie requérante reliés au recours qui est accueilli devant le Tribunal, lesquels devront inclure la somme d’argent exigée lors du dépôt de la requête introductive d’un recours.

PAR CES MOTIFS, le Tribunal :

ACCUEILLE le recours SAI-Q-219261-1608 ;

DÉTERMINE la valeur réelle de l’unité d’évaluation portant le matricule 4993-28-1161 à 482 000 $ ;

DIVISE par le facteur comparatif de 1,00 (correspondant à la proportion médiane de 100 %) ;

FIXE la valeur inscrite au rôle d’évaluation 2016-2017-2018 pour le matricule 4993-28-1161, avec date de prise d’effet au 1er janvier 2016, comme suit :

Terrain : 482 000 $

Bâtiment :      0 $

Total :  482 000 $

REJETTE les recours correspondant aux dossiers :

SAI-Q-244849-1911 / SAI-Q-262151-2206 / SAI-Q-262183-2206 / SAI-Q-262201-2206 / SAI-Q-262207-2206 / SAI-Q-262217-2206 / SAI-Q-262223-2206 /SAI-Q-262227-2206 / SAI-Q-262229-2206 / SAI-Q-262231-2206 / SAI-Q-262233-2206 / SAI-Q-262235-2206 / SAI-Q-262239-2206.

LE TOUT avec frais de justice en ce qui concerne le recours SAI-Q-219261-1608, mais sans frais pour tous les autres recours.

JEAN-FRANÇOIS LÉCUYER, j.a.t.a.q.

Stein Monast S.E.N.C.R.L.

Me Richard Laflamme

Procureur de la partie requérante

Giasson et Associés

M Olivier Gauthier

Procureur de la partie intimée

[1] Le facteur comparatif est de 1,00 et la proportion médiane de 100 % et la date d’évaluation pertinente est le 1er juillet 2020.

[2] Le facteur comparatif est de 1,00 et la proportion médiane de 100 % et la date de référence est le 1er juillet 2014.

[3] Le facteur comparatif est de 1,00 et la proportion médiane de 100 % et la date de référence est le 1er juillet 2017.

[4] Pièce I-11.

[5] RLRQ c. P -41.1.

[6] Pièce I-5.

[7] RLRQ c. F-2.1 articles 42 et 43.

[8] Article 45 LFM.

[9]   Article 46 LFM.

[10] Pièce R-6.

11 Chacun des évaluateurs agréés des parties utilise une numérotation différente des immeubles.
Un ajustement de cette numérotation a été effectué afin de maintenir celle établie au début de la présente
décision.

[12] Cette emprise traverse le terrain du nord au sud avec une bifurcation vers l’est au 2/3.

[13] La superficie du lot est d’environ 49 860 m2.

[14] Pièce R-7, plan de la page 12.

[15] Pièce R-6, page 47.

[16] Pièce I-10.

[17] Dallaire Immobilier Inc et als c. Ville de Québec 2018 QCTAQ 071085, confirmée en appel 2020 QCCQ
   5017

[18] Ces taux ont été puisés à l’Annexe D du rapport d’expertise de M. Alain Des Croisselles, Pièce I-8.

[19] Pièce I-8.

[20] Id. page 33.

[21] Il s’agit du même immeuble que celui des dossiers 13 et 14.

[22] Articles 144 et 145 LFM.

[23] Pièce R-7.

[24] Tel que mentionné précédemment, cette assiette a une superficie approximative de 20 040 m2.

[25] M. Gilbert a confirmé en contre-interrogatoire que la vente comparable 3 était très représentative du terrain
   d’où son choix de taux unitaire.

[26] Pièce I-9.

[27] Voir dossier 5.

[28] Dans son expertise R-7, il réfère à un autre recours qui a été réglé hors Tribunal, ainsi la pièce R-8 a été
   déposée uniquement afin de s’assurer que la preuve entière soit au dossier du Tribunal.