Décision

[1]           Les appelantes, Rozlyn Wilson et Ferme Springlea S.E.N.C., se pourvoient contre un jugement de la Cour supérieure, district de Terrebonne (l’honorable Carole Therrien), rendu le 12 novembre 2014, qui fait droit à la demande de l’intimé Arthur Gauvin et ordonne la passation de titre de l’immeuble, propriété de Mme Wilson, en sa faveur, et rejette, par ailleurs, la demande en passation de titre de l’appelante Ferme Springlea[1].

[2]           Dans le dossier d’appel 500-09-024854-143, Ferme Springlea demande à la Cour d’infirmer le jugement entrepris et d’accueillir son action en passation de titre. Elle reproche à la juge de première instance d’avoir admis une preuve testimoniale d’une entente verbale en l’absence de commencement de preuve. Dans le dossier connexe 500-09-024878-142, l’appelante Wilson demande également à la Cour d’infirmer le jugement entrepris et d’ordonner la passation de titre en faveur de Ferme Springlea.

[3]           L’immeuble dont on parle est une terre de 36 hectares, desquels 26 hectares sont cultivables, ainsi que de vieux bâtiments de ferme et d’une maison quelque peu défraîchie. Le prix demandé par l’appelante Wilson est de 500 000 $.

[4]           Depuis vingt ans, et à partir de 2004 sous la dénomination sociale de Ferme Springlea S.E.N.C., Ross Godin et son père exploitent la partie cultivable de la terre qu’ils louent de l’appelante Wilson. En première instance, Ferme Springlea, par le biais d’une intervention agressive, a fait valoir être la seule à bénéficier d’une promesse de vente bilatérale de l’appelante Wilson et demandait à ce qu’il soit passé titre en sa faveur.

[5]           Quant à l’intimé, il soutient que l’appelante Wilson a accepté, lors de leur rencontre du 25 mars 2012, la promesse verbale d’achat non conditionnelle qu’il lui a présentée. L’appelante Wilson en conteste l’existence et soutient, au contraire, qu’elle ne s’est pas engagée envers l’intimé. Elle dit plutôt s’être obligée envers l’appelante Ferme Springlea lorsqu’elle a signé sa promesse d’achat le 31 mars suivant.

CONTEXTE

[6]           À l’audience en première instance, les parties ont administré l’ensemble de leur preuve, étant donné que le commencement de preuve préalable à l’administration de la preuve testimoniale de l’existence d’une promesse verbale d’achat non conditionnelle, qui aurait été acceptée par l’appelante Wilson, a fait l’objet d’une objection prise, du consentement des parties, sous réserve.

[7]           Au terme du procès, la juge se prononce à la fois sur l’objection à la preuve et sur le fond du litige. Elle détermine qu’il existe un commencement de preuve et prend en considération la preuve testimoniale pour prouver l’acte juridique. Au final, elle donne raison à l’intimé et déboute les appelantes.

[8]           D’emblée, en appel, les parties conviennent que l’objection à l’admissibilité de la preuve testimoniale pour prouver l’acte juridique allégué est centrale et que la réponse à cette question scelle le sort de l’appel.

Les faits

[9]           Entre 2006 et 2011, Mme Wilson et son mari George Clark ont plusieurs discussions avec M. Godin pour lui vendre le terrain dont il loue la partie cultivable. Ce terrain comporte aussi un boisé et des bâtiments en plus ou moins bon état, dont une maison d’habitation qui doit être réparée, bien que des locataires y habitent.

[10]        À l’automne 2011, M. Godin refuse de se porter acquéreur du terrain entier. Il souhaite acquérir uniquement la terre cultivable. Cette possibilité est sérieusement envisagée, mais le lotissement n’est pas une option, ce qui met un terme à l’intérêt de M. Godin.

[11]        En mars 2012, l’intimé Gauvin et sa conjointe Johanne Chabot (ci-après « le couple Gauvin/Chabot »), voisins, apprennent que la terre est à vendre. Ils communiquent avec les promettants-vendeurs dans le but de fixer une rencontre afin d’en discuter. Une dizaine de jours après, le dimanche, 25 mars, se tient cette rencontre. Pendant près d’une heure, les quatre discutent de plusieurs sujets se rapportant à la vente. Les promettants-vendeurs expliquent que le terrain ne peut être loti, ils discutent de son étendue et des bâtiments qui s’y trouvent, de même que des réparations nécessaires. Le plan cadastral et le certificat de localisation qu’ils ont apportés pour l’occasion sont examinés.

[12]        Certains éléments de cette rencontre et surtout l’issue de celle-ci sont relatés différemment selon les parties. Tant Mme Wilson que son mari M. Clark témoignent que les discussions n’ont abouti à aucune entente. Ils ont eu l’impression, pour des raisons différentes, que le couple Gauvin/Chabot n’était pas intéressé à acquérir la terre ou, du moins, que le financement faisait défaut. Ils admettent leur avoir laissé le plan cadastral, le certificat de localisation et le compte de taxes, puisque les Gauvin/Chabot voulaient en faire des photocopies.

[13]        Le couple Gauvin/Chabot témoigne, de son côté, que les discussions ont mené à la conclusion d’une promesse bilatérale de vente sans condition. Toutefois, ils devaient compléter les démarches pour obtenir le financement, d’où l’intérêt pour les trois documents précisés. Selon eux, la rencontre se termine avec des poignées de main. C’était un marché conclu. 

[14]        Assez rapidement après la rencontre, il est admis que Mme Chabot communique à deux reprises avec M. Clark. Une première fois, elle informe celui-ci des démarches de financement. M. Clark, de son côté, prétend qu’on lui parle de difficultés à obtenir le financement. Lors du second appel, M. Clark informe Mme Chabot que la terre est vendue.

[15]        En effet, peu avant, M. Godin apprend l’intérêt de l’intimé Gauvin à acheter la terre. Il appelle donc M. Clark qui lui confirme ce fait. Cela réanime l’intérêt de M. Godin qui, rapidement, rencontre le couple Wilson/Clark, le 31 mars 2012, pour signer une entente pour l’achat de l’immeuble. Un acompte aurait été versé, mais la preuve est contradictoire sur cet aspect.

[16]        Le 3 avril 2012, la notaire de l’intimé Gauvin communique avec M. Clark afin de lui demander de signer l’acte de vente préparé. Ce dernier refuse. Il explique au notaire qu’il n’y a aucune entente avec l’intimé et que son épouse a vendu la terre à M. Godin, qui lui a remis un acompte. Cela étant, un huissier se présente au domicile des Wilson/Clark avec une lettre les enjoignant de signer.

JUGEMENT ENTREPRIS

[17]        La juge devait dans un premier temps trancher l’objection et déterminer si l’intimé Gauvin avait établi un commencement de preuve. Comme en conviennent les parties, sans preuve testimoniale, l’intimé n’a plus de recours. L’appel porte, comme mentionné précédemment, sur cette question. Il y a donc lieu de citer au long les passages pertinents du jugement entrepris :

ANALYSE

• Y a-t-il commencement de preuve?

[14]      Le commencement de preuve peut résulter d'un aveu ou d'un écrit émanant de la partie adverse, de son témoignage ou de la présentation d'un élément matériel, lorsqu'un tel moyen rend vraisemblable le fait allégué.

[15]      Selon Gauvin, ce commencement de preuve est constitué des aveux des Wilson/Clark et des éléments matériels remis lors de la rencontre.

[16]      Les Wilson/Clark opposent que les documents n'émanent pas d'eux et qu'ils ne peuvent ainsi constituer un commencement de preuve.

[17]      Les Wilson/Clark admettent :

·         Qu'avant d'être contactés par Chabot, ils ne les connaissent pas;

·         Que Chabot les contacte à propos de la vente de la terre;

·         Qu'ils confirment alors que la terre est à vendre;

·         Qu'ils ne se rendent chez les Chabot/Gauvin, que pour discuter de la vente de la terre;

·         Que la discussion ne porte que sur le sujet de la vente et se poursuit durant environ une heure;

·         Qu'ils remettent à Gauvin, lors de cette rencontre, trois documents:

·         L'original d'un plan cadastral de la terre, indiquant notamment la localisation des bâtiments;

·         L'original d'un certificat de localisation de 1984;

·         L'original du compte de taxes de 2012;

·         Que Chabot leur reparle au sujet de la vente de la terre les 28 et 30 mars 2012;

 [18]     Tous ces éléments sont recevables.

 [19]     Plus particulièrement quant aux pièces remises, celles-ci constituent des éléments matériels présentés par la partie adverse. Bien qu'il s'agisse de documents, ils sont ici appréciés non pas pour établir la véracité des informations qu'ils contiennent, mais pour démonter qu'ils ont été remis lors de la rencontre et qu'ils portent sur l'immeuble.

[20]      La trame factuelle mise en lumière par ces éléments est cohérente. Elle rend probable qu'une promesse de vente, dûment acceptée, soit intervenue lors de la rencontre. La preuve par témoins est ainsi permise.

[Référence omise.]

ANALYSE

[18]        À l’audience en appel, les appelantes se concentrent sur la question de l’admissibilité de la preuve testimoniale. Le débat porte plus particulièrement sur l’existence ou non d’un commencement de preuve permettant la preuve testimoniale d’une promesse bilatérale de vente non conditionnelle entre l’appelante Wilson et l’intimé Gauvin de la terre cultivable et des bâtisses y érigées appartenant à la première (art. 2862 et 2865 C.c.Q.).

[19]        L’intimé soutient que les éléments retenus par la juge pour conclure à l’existence d’un commencement de preuve donnaient ouverture à la preuve testimoniale pour prouver l’acte juridique et que, par ailleurs, le jugement entrepris ne comporte aucune erreur manifeste et déterminante. Les appelantes sont d’avis contraire.

[20]        Qu’en est-il?

[21]        Un rappel des dispositions pertinentes du Code civil du Québec est de mise ici :

[22]        Un commencement de preuve ne tient pas nécessairement à un écrit émanant de la partie adverse. II peut également résulter de son aveu ou de son témoignage, comme d’un élément matériel[2].

[23]        L’existence d’un commencement de preuve est une question de droit. Sa vraisemblance est toutefois une question de fait laissée à l’appréciation du juge de première instance. À cet égard, la norme d’intervention est exigeante[3]. Pour conclure à l’existence d’un commencement de preuve, deux composantes sont essentielles : 1⁰ le commencement de preuve doit reposer sur un élément de preuve qui émane soit de la partie à qui on veut l’opposer (aveu, écrit ou témoignage), soit de la présentation d’un élément matériel et 2⁰ qui, dans l’un et l’autre cas, rend vraisemblable, et non seulement possible, l’acte juridique que l’on entend prouver (art. 2862 et 2865 C.c.Q.)[4].

[24]        La crédibilité des témoins entendus, dont celle de l’appelante Wilson et de son mari, M. Clark, n’est nullement remise en question par la juge; leur bonne foi, non plus. Par ailleurs, et avec raison, la juge ne décèle aucun aveu de la part de l’appelante Wilson et de son mari, ni ne relève rien dans leurs témoignages qui puisse constituer un commencement de preuve, d’autant que l’un et l’autre nient catégoriquement s’être engagés envers l’intimé Gauvin. M. Clark nie également avoir serré la main de l’intimé Gauvin, geste qui aurait pu être interprété comme scellant une entente au moment de quitter.

[25]        En outre, les éléments constituant, selon la juge, un commencement de preuve ne rendent pas vraisemblable la promesse verbale d’achat non conditionnelle alléguée.

[26]        En effet, la rencontre d’une heure chez l’intimé Gauvin entre les Wilson/Clark et les Gauvin/Chabot, qui ne se connaissent d’ailleurs pas, n’a d’autre objet que la vente de la terre de l’appelante Wilson. L’intérêt de l’intimé Gauvin pour cet immeuble ne fait aucun doute, puisqu’il a lui-même sollicité cette rencontre, mais cela ne suffit pas à donner ouverture à la preuve testimoniale d’une promesse verbale et bilatérale de vente de cet immeuble. Cette rencontre, telle que décrite par la juge de première instance, témoigne certes de l’intérêt de l’intimé Gauvin, mais rien de plus.

[27]        Reste donc la remise par les Wilson/Clark, à la demande de l’intimé Gauvin pour qu’il puisse s’en faire une copie, de trois éléments matériels, soit l’original d’un plan cadastral de la terre, indiquant notamment la localisation des bâtiments, un certificat de localisation datant de 1984 et l’original du compte de taxes pour l’année 2012. Cette remise de documents, à elle seule ou conjuguée aux autres éléments mentionnés dans le jugement, ne peut servir de commencement de preuve.

[28]        En effet, la remise, à la fin d’une première rencontre entre le propriétaire d’un immeuble à vendre et une personne qui montre un intérêt, même sérieux, à en faire l’acquisition, ne constitue pas un commencement de preuve donnant ouverture à la preuve testimoniale d’une promesse verbale et bilatérale de vente non conditionnelle. Avec égards, ce fait ne rend pas vraisemblable l’acte juridique allégué. Au mieux, la combinaison des faits énumérés dans le jugement de première instance est tout aussi, sinon davantage, compatible avec la manifestation d’un réel intérêt de la part de l’intimé Gauvin qu’avec la conclusion d’une entente verbale ferme pour l’acquisition de l’immeuble, ce qu’aurait représenté une promesse d’achat non conditionnelle acceptée. Avec égards, l’appréciation par la juge de la vraisemblance des éléments donnant, selon elle, ouverture à la preuve testimoniale recèle une erreur manifeste et déterminante, puisqu’aucun des éléments pris en considération par la juge, ni leur somme, ne peuvent servir en l’espèce de commencement de preuve. L’objection à la preuve aurait donc dû être accueillie, ce qui aurait emporté le rejet de la demande en passation de titre de l’intimé Gauvin.

[29]        L’absence de commencement de preuve fait obstacle à la preuve testimoniale d’une entente verbale pour l’acquisition par l’intimé Gauvin de la terre cultivable de l’appelante Wilson et des bâtiments qui y sont érigés au prix de 500 000 $. Comme la juge a autorisé la preuve testimoniale, malgré l’absence de commencement de preuve, le jugement entrepris comporte à cet égard une erreur de droit qui justifie l’intervention de la Cour.

[30]        Ainsi, l’appelante Wilson n’étant pas obligée envers l’intimé Gauvin, elle pouvait donc s’engager à vendre, le 31 mars 2012, l’immeuble dont elle était propriétaire à l’appelante Ferme Springlea.

[31]        Cette dernière demande, dans ses conclusions en appel comme dans sa déclaration d’intervention en première instance, que la Cour accorde la mainlevée de la saisie avant jugement pratiquée en l’instance par l’intimé Gauvin et ordonne la passation de titre de l’immeuble en cause en sa faveur. L’appelante Wilson acquiesce à cette demande dans ses procédures.

[32]        À l’évidence, la mainlevée de la saisie va de soi. Il y a lieu de l’accorder. Toutefois, la passation de titre décrétée par voie judiciaire n’est ni nécessaire, étant donné la volonté commune clairement exprimée d’y donner suite selon les conditions stipulées dans la promesse de vente du 30 mars 2012, ni opportune, dans la mesure où la promesse de vente bilatérale au dossier expirait 60 jours après la date de sa signature et que la lettre de financement agricole versée à l’appui des procédures n’est plus valide. Cependant, la Cour prendra acte de cette volonté commune dans le dispositif du présent arrêt. Les appelantes n’auront qu’à procéder par acte notarié lorsque l’arrêt ci-joint aura force de chose jugée.

POUR CES MOTIFS, LA COUR :

[33]        ACCUEILLE en partie les pourvois des appelantes Rozlyn Wilson et Ferme Springlea S.E.N.C., avec les frais de justice en appel;

[34]        INFIRME le jugement entrepris et, procédant à rendre le jugement qui aurait dû être rendu :

MAINTIENT l’objection à la preuve testimoniale;

ACCORDE la mainlevée de la saisie avant jugement pratiquée en l’instance;

REJETTE la requête en passation de titre et en dommages-intérêts du demandeur Arthur Gauvin; et

PREND ACTE de la volonté commune des appelantes de passer acte selon les conditions stipulées dans la promesse de vente du 30 mars 2012;

LE TOUT avec dépens en première instance.