Décision

APERÇU

[1]               La partie demanderesse (Les Placements Luc Poirier inc.) poursuit la partie défenderesse et demanderesse reconventionnelle (Quonta) en passation de titre d’un immeuble et en dommages-intérêts. Son recours se fonde sur une promesse d’achat de « deuxième position », un droit de premier refus ayant été concédé à une première promettante-acheteuse, soit la partie intervenante (La Malterie). À la suite de l’institution du recours par Les Placements Luc Poirier inc., La Malterie est intervenue dans les procédures pour se voir reconnaître en priorité le droit de passer titre sur l’immeuble.

[2]               Les parties demandent au Tribunal de statuer uniquement sur le droit de la partie intervenante (La Malterie) de forcer la vente de l’immeuble. Les autres questions en litige seront tranchées ultérieurement.

[3]               La Malterie estime être en droit d’exiger la passation de titre, ayant rempli toutes les conditions du recours. Appuyée par Les Placements Poirier inc., Quonta soutient que ce n’est pas le cas, puisque l’offre d’achat est nulle et non exécutoire et que les conditions pour être en droit de forcer la vente ne sont pas rencontrées.

ContextE FACTUEL

Offre d’achat du 16 octobre 2015

[4]               En date du 16 octobre 2015, Quonta et La Malterie[1] signent une offre d’achat[2] (Offre d’achat) pour acquérir l’immeuble connu et désigné comme les lots numéros 1 573 561 et 1 573 562 du cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal, avec bâtisse dessus construite ayant comme adresse civique le 5022, rue Saint-Ambroise à Montréal (Immeuble) pour un montant de 5 500 000 $.

[5]                L’Offre d’achat prévoit une période initiale d’inspection d’une durée de 90 jours débutant au moment de la réception de documents au sujet de l’Immeuble devant être transmis par Quonta. Au terme de cette période, il est offert à La Malterie de prolonger les délais d’inspection jusqu’à trois ans supplémentaires[3] moyennant le versement de sommes d’argent devant ultimement être déduites du prix de vente.

[6]                L’Offre d’achat prévoit également à son article 5.5 qu’avant l’expiration de la période d’inspection:

« […] the Purchaser shall inform the Vendor in writing that it intends to purchase the Property in accordance with the terms and conditions of this Offer, or that it does not intend, for any reason whatsoever, and in its sole and absolute discretion, to proceed with the purchase of the Property as contemplated in this Offer. »

[7]                Dans l’hypothèse de l’acceptation par La Malterie de procéder à l’acquisition de l’Immeuble et d’un avis transmis à cet effet à Quonta en conformité avec l’article 5.5, l’Offre d’achat prévoit à son article 3.1 que:

« The Deed of Sale, and any other documents required to give effect to this Offer (the Closing Documents), shall be prepared and signed before Purchaser’s Notary at the Purchaser’s expense, within sixty (60) days following the expiry of the Inspection Period (the “Closing” and the date thus determined, the “Closing Date”), provided this Offer has not been previously terminated in accordance with paragraph 5.4 below. »

[8]                L’Offre d’achat contient de plus les articles suivants qu’il est pertinent de reproduire pour la suite :

« 3.2 The sale shall be made with legal warranty as to title. »

« The Vendor represents and warrants to the Purchaser, as follows:

6.1 The Vendor does and shall on Closing own the Property and there shall be conveyed to the Purchaser on Closing a good and marketable title, free and clear of any hypothec, charges or encumbrances, including any registered lease, or any leases having more than ninety (90) remaining days on its term including any renewals, or any other defect of title except for servitudes granted in favor of public utilities;

[…]

6.4 The Property is and shall be on Closing in compliance with all applicable by-laws, including zoning by-laws, and all other laws and regulations affecting the Property. The Vendor has not received any notice of non-compliance from any competent authority with regard to the Property and that such notice has not been fully complied with.

[…]

6.11 All covenants, representations and warranties of the Vendor stipulated in the present Offer are and shall be on the Closing Date accurate and complete and shall be repeated in the Deed of Sale. All covenants, representations and warranties shall survive to the Closing Date. »

Inspection de l’Immeuble par La Malterie

[9]                En date du 30 octobre 2015[4], Steven Quon de Quonta transmet à La Malterie les documents pour les fins de l’inspection de l’Immeuble[5].

[10]           La Malterie entreprend ses vérifications et se sert de toutes les périodes qui lui sont octroyées pour les mener. En effet, au terme de la période initiale d’inspection de 90 jours qui lui est allouée, elle se prévaut des cinq périodes additionnelles dont elle dispose, soit quatre, d’une durée de six mois et une cinquième, d’une durée d’un an.

[11]           La période d’inspection est ainsi reconduite jusqu’au 31 janvier 2019.

[12]           En contrepartie de ses options de renouvellement, La Malterie verse à Quonta les sommes d’argent prévues dans l’Offre d’achat. La preuve contient à cet égard quatre chèques de 50 000 $ et un de 100 000 $, datés des 27 janvier 2016, 27 juillet 2016, 30 janvier 2017, 4 août 2017 et 25 janvier 2018, qui ont été encaissés par Quonta[6].

Offre d’achat de Les Placements Luc Poirier Ltée.

[13]           En date du 27 juin 2018, Quonta alors représentée par Elwood Fairwin Quon (M. Quon père) accepte une promesse d’achat « de deuxième position » de l’Immeuble pour un montant de 7 300 000 $ de Les Placements Luc Poirier Ltée. [7].

Avis d’intention de passer titre

[14]           Le 15 janvier 2019, La Malterie écrit à Quonta[8] pour l’aviser de son intention de passer titre, conformément à l’article 3.1 de l’Offre d’achat. Selon l’entente, les documents de vente de l’Immeuble doivent être signés au plus tard dans les 60 jours suivant la fin de la période d’inspection[9], ce qui mène au 2 avril 2019[10].

[15]           Dans un échange de courriels du 2 février 2019, M. Quon père informe le courtier immobilier Yvan de Lorimier, retenu par Les Placements Luc Poirier inc., que le délai de 60 jours prévu à l’Offre d’achat de La Malterie commence à courir.

Vérification du titre de propriété et émission d’un certificat de localisation

[16]           En février 2019, La Malterie retient les services du notaire Me Abby Malkinson pour qu’il procède à une vérification du titre de propriété de l’Immeuble[11]. Ses services sont également retenus pour préparer un acte de vente[12], dont il entreprend la rédaction autour du 4 mars 2019[13].

[17]           La recherche sur le titre révèle l’existence de vices que Me Malkinson rapporte à sa cliente dans une lettre du 6 mars 2019[14]. Les anomalies sont les suivantes :

• Une hypothèque consentie par Quonta en faveur de la Montreal Trust Company qui doit être radiée considérant que la dette associée a été entièrement remboursée.

• Un droit de répéter en faveur de la compagnie Industrial Realties Limited associé à une vente survenue en 1929.
• Un droit de répéter en faveur de la compagnie Hall’s (Canada) Limited associé à une vente survenue en 1933.

[18]           Le 7 mars 2019, La Malterie écrit à Quonta, par l’intermédiaire de ses procureurs, pour la sommer de corriger le titre de propriété d’ici la signature des documents de vente qu’elle identifie être le 2 avril 2019. Elle demande également la transmission d’un certificat de localisation[15].

[19]           Le 8 mars 2019, le notaire Malkinson prépare et dépose au registre foncier un document demandant la radiation des droits de répéter des compagnies Industrial Realties Limited (no 230 640 au registre foncier) et Hall’s (Canada) Limited (no 337 232 au registre foncier)[16].

[20]           Un certificat de localisation de l’Immeuble est préparé par l’arpenteur-géomètre Robert Katz[17] qui révèle l’existence d’une servitude et des empiètements suivants:

• La structure métallique fixée au mur avant de l’Immeuble empiète dans l’emprise publique de la rue Saint-Ambroise ;

• La clôture située à l’arrière de l’Immeuble empiète dans l’emprise publique du Canal Lachine ;

• Une enseigne commerciale d’un voisin à l’ouest empiète sur l’Immeuble ;

• Il existe une servitude permettant de construire et d’entretenir une structure métallique au-dessus de la Rue Saint-Ambroise pour supporter des conduits de chauffage et électriques.

[21]           En date du 13 mars 2019, Steven Quon informe son père[18] que leur notaire, Me Philippe Fortin, travaille à la radiation des vices de titre identifiés par le notaire Malkinson[19].

[22]           Par lettre du 14 mars 2019, où est en copie Steven Quon, le notaire Malkinson rapporte à La Malterie les anomalies que révèle le certificat de localisation[20].

[23]           Par lettre de ses procureurs datée du 15 mars 2019, La Malterie informe Quonta que son prêteur La Malterie Development LLP ne procédera pas au financement tant que les vices de titre et les empiètements répertoriés n’auront pas été corrigés. Elle ajoute que la clôture de la vente sera nécessairement retardée puisque « as La Malterie is obliged to verify the absence of title defects before authorizing the lender to carry out its own due diligence thereon »[21].

[24]           Le 18 mars 2019, M. Quon père informe la conjointe du courtier Yvan de Lorimier, Francine Bouchard, que la date de signature de l’acte de vente avec La Malterie est remise au 2 avril 2019[22].

[25]           Le 26 mars 2019, La Malterie écrit à Quonta pour résumer les vices de titre et les empiètements qu’il est de sa responsabilité contractuelle de corriger. Aussi, elle propose de repousser la date de clôture de la vente pour lui donner le temps de faire les démarches appropriées[23].

[26]           Quonta ne donne pas suite à cette proposition.

Rencontre du 2 avril 2019

[27]           En date du 2 avril 2019, une rencontre a lieu entre Quonta et La Malterie. Des notes de celle-ci sont produites en preuve[24]. L’objectif est de faire progresser le dossier pour conclure la vente de l’Immeuble dans les meilleurs délais.

[28]           Au moment de la rencontre, il est fait état des problèmes de vices de titre et des empiètements. À cet égard, Steven Quon informe La Malterie que son notaire travaille à faire radier l’hypothèque de la Société Montréal Trust et les deux droits de répéter.

[29]           Aussi, Steven Quon s’engage auprès de La Malterie à faire des démarches pour obtenir un écrit au sujet de la structure métallique qui a été fixée à la façade pour la sécuriser et qui aurait fait, selon ses prétentions, l’objet d’une approbation verbale de la Ville de Montréal.

[30]           On peut lire sur les notes de réunion que le courtier immobilier retenu par La Malterie, Sonny Surkes, alors présent, propose que les parties conviennent d’une prolongation écrite pour la clôture de la vente le temps que les vices de titre et les empiètements soient réglés. À cet égard, Allen Reznick de La Malterie suggère une prolongation de 90 jours et un délai de 45 jours pour la clôture de la vente, suivant la résolution de tous les problèmes à la satisfaction de La Malterie.

[31]           Selon les notes, Steven Quon refuse la prolongation de 90 jours. Cela étant, le rédacteur des minutes de la réunion, Sonny Surkes, écrit que selon son impression, une prolongation indéterminée des délais pour clore la vente a été accordée, le temps que Quonta gère les vices de titre et les empiètements.

[32]           Cet élément est litigieux. Steven Quon nie catégoriquement avoir consenti à une extension indéterminée des délais. Il témoigne plutôt qu’il a alors accepté de prolonger les délais de signature de l’acte de vente de trois semaines additionnelles, comme cela correspondait au retour de son père au pays.

[33]           Le 4 avril 2019, Steven Quon écrit à son père que La Malterie ne procèdera pas à la clôture de la vente tant que les vices de titre et les empiètements n’auront pas été solutionnés. Il ajoute que ces éléments auront à être gérés à l’égard de n’importe quel acheteur[25].

[34]           Le 12 avril 2019, la Montreal Trust Company donne quittance et consent à la radiation de son hypothèque apparaissant au registre foncier[26].

[35]           Le 15 avril 2019, M. Quon père écrit à Fabienne Bouchard que le « deal » avec La Malterie est dans les mains du notaire et n’a pas encore été finalisé[27].

[36]           Le 16 avril 2019, le notaire Fortin fait part au notaire Malkinson de ses commentaires en regard des vices de titre et empiètements répertoriés par ce dernier[28].

[37]           Il l’informe d’abord de la publication d’une mainlevée de l’hypothèque en faveur de la Société Montréal Trust. Il mentionne ensuite que l’une des deux compagnies qui bénéficient d’un droit de répéter a été dissoute, ce qui rend l’exercice de son droit impossible. Quant à la seconde compagnie, il ajoute être toujours à faire des recherches pour la retrouver et qu’il le tiendra informé.

[38]           Enfin, Me Fortin indique qu’une réponse positive a été donnée par la société FCT pour une assurance de titre pour couvrir les empiètements de l’Immeuble répertoriés dans le certificat de localisation du 13 mars 2019.

[39]           Le 17 avril 2019, La Malterie transmet une lettre de ses procureurs à Quonta pour s’enquérir de la correction des vices de titre, et plus particulièrement de deux empiètements qui doivent être éliminés avant que la clôture de la vente n’ait lieu.

[40]           Par lettre datée du 8 mai 2019, le notaire Fortin avise La Malterie des éléments suivants :

• la radiation de l’hypothèque de la Société Montréal Trust ;

• la dissolution de l’une des compagnies bénéficiant d’un droit de répéter (Industrial Realties Limited), mais de son incapacité à retrouver l’autre (Hall’s (Canada)) ;

• sa cliente Quonta ne peut pas corriger les irrégularités dénoncées dans le certificat de localisation préparé par l’arpenteur-géomètre Robert Katz ; et

• en conséquence, Quonta ne peut aller de l’avant avec l’Offre d’achat qu’elle estime nulle et non avenue[29].

[41]           Le 10 mai 2019, La Malterie répond à Quonta via ses procureurs qu’elle considère l’Offre d’achat toujours valide[30].

[42]           Le 22 mai 2019, la conjointe de M. Qu’on père écrit à Fabienne Bouchard pour lui dire qu’il n’y a pas eu de développement dans le dossier de vente à La Malterie et que le tout est entre les mains du notaire[31].

[43]           Le 4 juin 2019, Les Placements Luc Poirier inc. préinscrit une demande en passation de titre au registre foncier sur l’Immeuble[32]. Le lendemain, elle signifie des procédures à Quonta en passation de titre fondées sur sa promesse d’achat de « deuxième position ».

[44]           Le 6 juin 2019, Quonta transmet une lettre à La Malterie par l’intermédiaire de ses procureurs. Bien qu’elle estime l’Offre d’achat nulle et non avenue, elle lui offre tout de même de procéder à l’acquisition de l’Immeuble au plus tard le 28 juin 2019, à condition que les documents de vente préparés par son notaire lui soient transmis d’ici le 7 juin 2019. À défaut de recevoir tels documents, elle donnera instructions au notaire Fortin de les préparer. Ceux-ci leur seront transmis d’ici le 14 juin 2019 pour une révision d’ici le 21 juin 2019. Enfin, Quonta propose de payer une assurance de titre pour régler la problématique des empiètements[33].

[45]           Une rencontre a lieu le 19 juin 2019 entre les parties et leurs procureurs pour tenter de trouver un terrain d’entente, mais en vain.

[46]           Informée des procédures en passation de titre entreprises par Les Placements Poirier inc. contre Quonta, La Malterie intervient le 28 juin 2019 dans le litige pour faire reconnaître ses droits.

[47]           Le 21 novembre 2019, Quonta reçoit une lettre de la Ville de Montréal par laquelle elle l’informe qu’elle tolèrera la situation de l’auvent métallique installé depuis le 27 avril 2016, dans la mesure où il n’y a pas d’autres plaintes[34].

[48]           Dans une lettre datée du 24 septembre 2019, le directeur de comptes Yoann Berros de Desjardins confirme que les représentants de La Malterie « Denis Tremblay, Noam Schnitzer, Allan Reznick et Jonathan Morin ont la capacité financière nécessaire pour obtenir le financement pour l’acquisition de 5 200 000 $, selon les conditions du financement applicables, à déterminer ultérieurement »[35].

QUESTIONS EN LITIGE

[49]           Les questions en litige que le Tribunal doit trancher se présentent comme suit :

A)    L’Offre d’achat est-elle valide et exécutoire?

B)    Les conditions de l’action en passation de titre sont-elles rencontrées, à savoir :

1. l’envoi d’une mise en demeure ;
2. la présentation d’un acte de vente conforme à l’Offre d’achat ;
3. un engagement et une capacité de payer le prix de vente et
4. le recours entrepris dans un délai raisonnable.

ANALYSE

A)    L’Offre d’achat est-elle valide et exécutoire?

[50]           Quonta prétend que l’Offre est caduque pour trois raisons. En premier lieu, La Malterie n’a pas respecté les délais de clôture de la vente, notamment celui du 2 avril 2019, ce qui entraîne la caducité de l’Offre d’achat. En second lieu, l’impossibilité pour Quonta de livrer un titre de propriété clair, libre de charges et d’empiètements emporte la même conséquence. Enfin, La Malterie a été de mauvaise foi dans le processus, en ce qu’elle a caché avoir corrigé certains vices affectant l’Immeuble, laissant travailler Quonta à la radiation de ceux-ci, le tout pour gagner du temps pour obtenir son financement.

[51]           Pour les motifs qui suivent, le Tribunal est d’avis que l’Offre d’achat est valide et exécutoire.

i)                    L’expiration du délai prévu à l’Offre d’achat du 2 avril 2019

[52]           Le seul écoulement du temps n’entraîne pas automatiquement la nullité d’une offre d’achat. Encore faut-il que le délai prévu pour signer l’acte de vente soit de rigueur. Or, règle générale, « […] ce délai n’est qu’indicatif de l’intention des parties de signer le contrat à la date mentionnée et ne constitue pas un délai fatal. Lorsque les parties entendent faire du délai une condition essentielle, elles doivent le dire d’une façon explicite dans leur convention. »[36]

[53]           Cela dit, lorsque le délai contractuel n’est pas de rigueur, mais qu’il est expiré, l’une ou l’autre des parties peut prétendre être libérée de son engagement dans le cas d’une renonciation expresse ou tacite. L’expiration d'un délai raisonnable ou encore, la conduite des parties pourraient ainsi être soulevés[37]. Pareillement, et sous réserve d’agir de bonne foi, il est toujours possible pour une partie d’aviser formellement l’autre qu’après une certaine date, l’offre ne tient plus et que la vente est annulée[38].

[54]           En l’espèce, le délai pour signer l’acte de vente prévu par La Malterie et Quonta n’est pas de rigueur. L’article 3.1 de l’Offre d’achat, tant lu isolément qu’à la lumière de l’ensemble de l’entente, ne contient aucun élément ni indice d’une intention des parties d’être libérées de leurs obligations en cas de défaut d’avoir signé l’acte de vente à l’expiration de ce délai :

« 3.1 The Deed of Sale, and any other documents required to give effect to this Offer (the Closing Documents), shall be prepared and signed before Purchaser’s Notary at the Purchaser’s expense, within sixty (60) days following the expiry of the Inspection Period (the “Closing” and the date thus determined, the “Closing Date”), provided this Offer has not been previously terminated in accordance with paragraph 5.4 below. The Vendor shall deliver to the Purchaser, possession of the Property upon signature of the Deed of Sale. »

[55]           Parallèlement, les parties ont prévu aux articles 5.5 et 10 la nullité de l’Offre d’achat si certaines situations se présentaient:

« 5.5. […] the Purchaser shall inform the Vendor in writing that it intends to purchase the Property in accordance with the terms and conditions of this Offer, or that it does not intend, for any reason whatsoever, and in its sole and absolute discretion, to proceed with the purchase of the Property as contemplated in this Offer. Should the Purchaser fail to send such a notice, the Offer shall be deemed null and void ab initio and of no further effect and the Deposit, if still held in trust by the Purchaser’s attorney, shall be immediately returned to the Purchaser. »

« 10. The Offer to Purchase shall remain open for acceptance until October 16th, 2015. This Offer to Purchase, when counter signed by the Vendor shall constitute an Accepted Offer to Purchase. Failing acceptance by the Vendor within that time, it shall become null and void. »

[56]           Considérant que les parties n’ont pas prévu de manière explicite que l’expiration du délai pour signer l’acte de vente était fatale, Quonta a tort de dire qu’après le 2 avril 2019, elle était libérée de ses obligations.

[57]           Qui plus est, le Tribunal conclut de la preuve que dans les faits, une prolongation du délai pour signer l’acte de vente allant jusqu’au 28 juin 2019 a été consentie par Quonta à La Malterie. Voici pourquoi.

[58]           D’abord, lorsqu’elles se rencontrent le 2 avril 2019, les parties discutent du délai pour signer l’acte de vente. Il n’est pas contesté qu’elles s’entendent alors pour qu’il soit prorogé. Cela dit, Steven Quon soutient qu’il a accepté d’accorder trois semaines à La Malterie, ce qui menait la clôture de la vente aux alentours du 23 avril 2019. De son côté, La Malterie prétend qu’il s’agissait plutôt d’une extension indéterminée.

[59]           Le Tribunal retient de la preuve, et plus particulièrement des témoignages de Steven Quon et de Noam Schintzer, couplés aux minutes de réunion, qu’au moment de cette rencontre, les parties s’accordent encore du temps, mais sans s’entendre sur une date fixe. Si Steven Quon accepte de repousser l’échéance, conscient des problèmes de titre et des empiètements, il est manifeste qu’il s’impatiente et n’entend pas prolonger les délais indéfiniment. Or, la preuve ne supporte pas qu’à ce moment, il avise formellement La Malterie qu’il lui consent une extension finale de trois semaines, au-delà de laquelle la vente sera annulée.

[60]           La conduite des parties après le 2 avril s’harmonise avec leur volonté de prolonger les délais, sans date ultime arrêtée. Le 4 avril 2019, Steven Quon informe son père[39] que La Malterie ne signera pas tant que les irrégularités ne seront pas réglées. Il ajoute que « Either way, these issues would have to be dealt with any buyer. ». Le 15 avril, M. Quon père écrit au courtier De Lorimier que le « deal » avec La Malterie n’est pas encore finalisé[40]. Le notaire Fortin travaille sur le titre et sur la possibilité de souscrire à une assurance de titre[41]. Le 17 avril, La Malterie écrit à Quonta pour s’informer sur l’avancement des démarches entreprises pour régler les irrégularités identifiées[42].

[61]           La conduite de Quonta n’est pas celle d’un promettant-vendeur qui considère ne plus être lié par ses obligations. Qui plus est, pendant cette même période, aucun avis formel n’est transmis à La Malterie pour l’informer d’un délai final pour signer l’acte de vente après lequel l’Offre d’achat sera nulle et non avenue.

[62]           Cela dit, au jour de la vente, Quonta avait l’obligation de fournir un titre clair et un immeuble qui ne contrevenait pas à la loi et la réglementation[43]. Le défaut de le faire constitue une faute lorsqu’on s’y est engagé[44]. Dans un tel contexte, avant d’avoir déployé tous les efforts raisonnables pour corriger le titre et les empiètements, Quonta pouvait difficilement exiger la clôture de la vente, non plus que de reprocher et opposer les délais à La Malterie.

[63]           De la même manière et pour les mêmes raisons, Quonta ne pouvait raisonnablement refuser de repousser la vente dans le contexte où elle n’avait pas elle-même satisfait à son obligation de fournir un droit de propriété libre d’hypothèques, de charges et d’empiètements. Au sujet des délais, la Cour d’appel mentionne que « Les exigences de la bonne foi font en sorte que le cocontractant ne peut unilatéralement refuser de proroger le délai sans motif valable, c’est-à-dire, en l’occurrence, sans un défaut important et clairement irrémédiable. »[45].

[64]           Dans les faits, lorsqu’aux alentours du 8 mai 2019[46],  Quonta fait le constat qu’elle ne parviendra pas à fournir un titre bon et valable, franc et quitte de toute charge et empiètements malgré les efforts déployés, le bon comportement contractuel était d’en aviser La Malterie et lui donner un temps raisonnable pour passer titre dans un tel contexte. Contrairement à ses prétentions, elle n’était pas, de ce fait, libérée de ses obligations. L’Offre d’achat liait toujours les parties.

[65]           C’est par lettre de ses procureurs du 6 juin 2019 que Quonta avise formellement La Malterie qu’elle lui accorde un délai final pour clore la vente au plus tard le 28 juin 2019 après quoi, elle considère que l’Offre d’achat est caduque[47]. Il faut ainsi conclure que la Malterie avait à tout le moins jusqu’à cette date pour passer titre.

[66]           Or, dans le contexte des procédures entreprises par Les Placements Poirier inc. le 5 juin 2019 et de la préinscription au registre foncier d’une demande en passation de titre du 4 juin 2019[48], la suite des interactions entre les parties s’est faite par la voie des procédures judiciaires, notamment l’intervention de La Malterie du 28 juin 2019 pour se faire reconnaître son droit d’acheter l’Immeuble.

ii)                 Impossibilité pour Quonta de livrer un droit de propriété clair

[67]           Enfin, Quonta a tort d’affirmer, comme l’écrit le notaire Fortin en son nom le 8 mai 2019, que l’Offre d’achat est nulle au motif qu’elle est dans l’impossibilité de délivrer « a good and markable title, free and clear of any hypothec, charges or encumbrances »[49].

[68]           Les articles 6.1 et 6.4, qui font partie de la section « Covenants, representations and warranties » de l’Offre d’achat, prévoient l’engagement de Quonta de transmettre au jour de la vente un titre de propriété clair et qui respecte la règlementation. Il s’agit d’un engagement stipulé en faveur de La Malterie. Aussi, devant son incapacité de respecter cette obligation, Quonta devait encore ici, à tout le moins, donner la possibilité à La Malterie de passer titre dans un délai raisonnable en se satisfaisant de l’Immeuble dans le contexte des irrégularités dénoncées. Or, elle ne le fera que le 6 juin suivant.

iii)               Mauvaise foi de La Malterie

[69]           Au chapitre de la mauvaise foi, le Tribunal souligne que tant La Malterie que Quonta se font des reproches. Alors que Quonta soutient que La Malterie ne lui a jamais dit que les droits de répéter trouvés sur le titre de l’Immeuble avaient finalement été radiés par son notaire, La Malterie soulève que Quonta lui a caché les avis de non-conformités qu’elle avait reçus au fil des années de la Ville de Montréal malgré ses obligations de les lui révéler en vertu de l’Offre d’achat[50]. Qui plus est, Quonta lui a représenté qu’elle avait obtenu l’approbation de la Ville de Montréal pour l’installation de l’auvent métallique mais dans les faits, elle ne dispose que d’une tolérance[51]. Enfin, lorsque le 6 juin 2019, Quonta lui offre de passer titre de manière finale au plus tard le 28 juin, elle sait que cela n’est pas possible, étant au fait des procédures de Les Placements Luc Poirier inc. qui lui ont été signifiées le 5 juin et de la préinscription associée au registre foncier du 4 juin.

[70]           Cela dit et en regard du reproche fait à La Malterie, la preuve rapporte que le 8 mars 2019, le notaire Malkinson a préparé et déposé au registre foncier un document demandant la radiation des droits de répéter des compagnies Industrial Realties Limited (no 230 640 au registre foncier) et Hall’s (Canada) Limited (no 337 232 au registre foncier)[52]. Ces droits ont été radiés par la suite. Quonta soulève qu’elle n’en a jamais été avisée, le tout dans le but de La Malterie de gagner du temps.

[71]           Dans un souci de transparence et de collaboration, l’information au sujet de la radiation des droits de répéter de Industrial Realties Limited et Hall’s (Canada) Limited aurait dû être transmise à Quonta dans un délai raisonnable. Cela dit, dans le contexte de l’ensemble des échanges et des intervenants impliqués, le Tribunal ne peut en inférer la mauvaise foi de La Malterie ni un stratagème orchestré par ses représentants et elle pour gagner du temps afin d’obtenir le financement. La preuve ne supporte pas de telles conclusions de faits.

[72]           Ainsi, en tenant compte de l’ensemble des circonstances, le fait de ne pas avoir avisé Quonta des démarches effectuées par le notaire Malkinson pour radier les droits de répéter n’est pas un manquement grave au point de justifier comme sanction la caducité de l’Offre d’achat.

[73]           Parallèlement, il demeure que cet élément n’a pas et n’aurait pas eu d’incidence sur les interactions des parties. En effet, les droits de répéter de Industrial Realties Limited et Hall’s (Canada) Limited n’étaient pas les seules irrégularités de l’Immeuble. Aussi, même si au printemps 2019, Quonta avait été avisée que ces vices de titre étaient réglés, cela n’aurait pas changé la suite des choses, compte tenu qu’il y avait toujours des problèmes d’empiètements, dont l’auvent métallique. Partant, l’incapacité pour Quonta de corriger ces empiètements fonde la position qu’elle prend et qu’elle transmet à La Malterie dans la lettre de son notaire le 8 mai 2019, à savoir qu’elle considère de ce fait, l’Offre d’achat nulle et non avenue[53].

B)    Les conditions de l’action en passation de titre sont-elles rencontrées?

[74]           Suivant l’article 1712 C.c.Q. et l’interprétation que lui ont donnée les tribunaux, le succès du recours en passation de titre est tributaire du respect de quatre conditions. Une mise en demeure doit avoir été transmise, un projet d’acte de vente conforme à l’offre d’achat doit avoir été préparé et être prêt à être signé, le prix de vente doit être disponible inconditionnellement et l’action doit avoir été entreprise dans un délai raisonnable[54].

[75]           Depuis longtemps maintenant, la Cour d’appel commande une application souple de ces règles, sans cependant en faire fi[55], dans un objectif évident d’équité et du respect des exigences de la bonne foi contractuelle des parties.

i)                    Mise en demeure

[76]           La Malterie reconnaît qu’elle n’a pas transmis de lettre de mise en demeure à Quonta avant son intervention du 28 juin 2019. Elle soutient que ce défaut n’est pas fatal puisque sa demande en justice tient lieu de mise en demeure. Elle ajoute qu’il y avait urgence en raison des procédures entreprises par Les Placements Luc Poirier inc. Enfin, la mise en demeure aurait été inutile compte tenu de la préinscription du recours en passation de titre de Les Placements Luc Poirier inc. au registre foncier qui empêchait le transfert de propriété.

[77]           L’exigence de la mise en demeure doit être appliquée avec discernement, souplesse et en tenant compte du contexte particulier de chaque affaire. À cet égard, il est utile de rapporter les propos de la Cour d’appel :

44. De toute manière, comme l’indiquent les auteurs Lluelles et Moore, l’exigence de la mise en demeure n'a pas pour objectif « [d’] absoudre le débiteur »[25] et « l'exigence d'une mise en demeure ne doit pas constituer une démarche formaliste permettant au débiteur d'éviter les conséquences de son inexécution, mais plutôt un outil susceptible de promouvoir la bonne foi dans l'exécution de l'obligation »[26].[56]

[78]           Après analyse de la preuve, le Tribunal est d’avis que la condition de la mise en demeure est rencontrée pour les motifs qui suivent.

[79]           En premier lieu, une demande en justice peut constituer une mise en demeure, comme le prévoient les articles 1594 al. 2 et 1596 C.c.Q. :

1594. Le débiteur peut être constitué en demeure d’exécuter l’obligation par les termes mêmes du contrat, lorsqu’il y est stipulé que le seul écoulement du temps pour l’exécuter aura cet effet.

Il peut être aussi constitué en demeure par la demande extrajudiciaire que lui adresse son créancier d’exécuter l’obligation, par la demande en justice formée contre lui ou, encore, par le seul effet de la loi.

1596. La demande en justice formée par le créancier contre le débiteur, sans que celui-ci n’ait été autrement constitué en demeure au préalable, lui confère le droit d’exécuter l’obligation dans un délai raisonnable à compter de la demande. S’il y a exécution de l’obligation dans ce délai, les frais de la demande sont à la charge du créancier.

[80]           En l’espèce, l’intervention de La Malterie à l’action en passation de titre intentée par Les Placements Luc Poirier inc. constitue une mise en demeure. Elle vise la passation de titre de l’Immeuble et la signature d’un acte de vente déposée à son soutien, en plus de contenir des conclusions en ce sens. Aussi, c’est à bon droit que La Malterie invoque la demeure judiciaire, laquelle est permise et acceptée dans un tel contexte[57].

[81]           Ensuite, et sans égard à la demeure judiciaire, le fait pour Quonta de ne pas avoir reçu de mise en demeure ne lui cause aucun préjudice dans les circonstances, ce qui supporte également la conclusion du Tribunal que le fait pour La Malterie de ne pas en avoir transmise n’est pas ici fatal[58].

ii)                 Présentation d’un acte de vente conforme à l’Offre d’achat

[82]           L’exigence de la présentation d’un acte de vente conforme doit être appliquée et interprétée « […] avec une certaine souplesse, et non pas de façon « stricte, rigoriste et byzantine, » […] »[59].

[83]           La jurisprudence « […] permet que le projet d'acte de vente puisse être déposé après l'introduction de l'action; elle permet enfin de remédier au fait que le projet en question ne soit pas, sur le plan matériel, parfaitement conforme à la promesse (à condition qu'il y soit tout de même conforme en substance) »[60].

[84]           En l’espèce, lorsqu’elle institue son intervention le 28 juin 2019, La Malterie dépose un acte de vente au soutien de son recours[61]. Cet acte était alors conforme à l’Offre d’achat. Or, puisque Quonta devait fournir un titre franc et quitte de toutes charges et empiètements au jour de la vente, on n’y mentionnait pas les irrégularités affectant l’Immeuble que Quonta n’a pas été en mesure de corriger.

[85]           Dans les circonstances, et au cours des procédures judiciaires, La Malterie a produit un acte de vente modifié[62] pour tenir compte des défauts qui affectent le titre de l’Immeuble qu’elle accepte.

[86]           Cela satisfait l’exigence du dépôt d’un acte de vente conforme à l’Offre d’achat.

iii)               Engagement et capacité de payer le prix de vente

[87]           Quonta soutient que la preuve de financement administrée par La Malterie est insuffisante pour démontrer sa capacité de payer si l’action est accueillie. Elle ajoute que La Malterie n’avait pas non plus les fonds requis pour acquitter le prix d’achat le 28 juin 2019, non plus qu’au jour où la vente devait intervenir initialement.

[88]           La Malterie s’inscrit en faux. Elle répond qu’elle a fait la démonstration qu’elle a les fonds pour payer Quonta, une somme de 4 250 000 $ étant détenue à cette fin par ses notaires. Elle souligne par ailleurs que l’Offre d’achat n’exige pas de preuve de capacité financière préalable, mais seulement le paiement du prix au moment de la vente. Cela dit, si la disponibilité des fonds devait être un enjeu, La Malterie invite le Tribunal à être imaginatif dans ses conclusions, comme le permet la Cour d’appel dans Houlachi[63], pour assurer que le paiement du prix de vente soit bel et bien complété en contrepartie du transfert de propriété.

[89]           Pour satisfaire à l’exigence de la consignation du prix de vente, le promettant-acheteur doit démontrer au Tribunal son engagement et sa capacité ferme et inconditionnelle de remplir son obligation de paiement envers le promettant-vendeur[64].

[90]           Par ailleurs, à moins que l’entente ne contienne une obligation spécifique quant au prix d’achat, comme la consignation de celui-ci dans un délai déterminé, la preuve d’un financement ou encore, le versement d’un acompte, ce n’est qu’au jour de la vente que le promettant-acheteur est redevable du paiement.

[91]           Aussi, dans un recours en passation de titre, le promettant-acheteur doit faire la preuve qu’il disposait des fonds au jour de la vente. Par la suite, il doit renouveler cet engagement lors des procédures en vue du jugement à être rendu. À cet égard, c’est au moment où le Tribunal tranche, et non celui où l’action est instituée, que le promettant-acheteur doit démontrer sa capacité de payer[65].

[92]           En l’espèce, il n’est pas contesté que considérant les montants déjà versés en lien avec les inspections[66], l’obligation de La Malterie est de payer à Quonta 4 200 000 $ au jour de la vente[67], étant entendu que les parties ont par ailleurs une entente de financement sur la balance de prix de vente de 1 000 000 $[68].

-Capacité actuelle de payer de La Malterie

[93]           Pour faire la preuve de sa capacité d'honorer le paiement de l’Immeuble, La Malterie produit divers documents, en plus du témoignage de Noam Schnitzer.

[94]           Elle dépose d’abord une lettre de la firme Gascon & associés s.e.n.c.r.l (Gascon) datée du 15 juin 2022 et signée par Me Audrey Robitaille[69]. On y confirme que la firme détient 4 250 000 $ en fidéicommis et que Gascon a reçu des instructions irrévocables de débourser ladite somme au compte en fidéicommis du notaire Me Abby Malkinson, afin qu’il procède à la vente en faveur de La Malterie, dans l’hypothèse d’un jugement ordonnant la passation de titre de l’Immeuble et au moment où ce jugement sera passé en force de chose jugée.

[95]           La somme de 4 250 000 $ est constituée d’un prêt de 3 000 000 $ des prêteurs 9262-7702 Québec inc. et 1320 Graham Properties inc.[70], qui est garanti par une hypothèque de 2ème rang sur l’Immeuble[71] et de 1 250 000 $ provenant de 9343-0254 Québec inc. et La Malterie Development LP.

[96]           Toujours dans sa lettre du 15 juin 2022, Me Audrey Robitaille ajoute que la libération du prix d’achat au vendeur (Quonta) aura lieu une fois que l’Acte de vente et l’acte d’hypothèque de 2ème rang auront été publiés sur l’Immeuble. Elle précise que l’acte d’hypothèque est déjà signé.

[97]           Après divers échanges entre procureurs, La Malterie produit en preuve lors de l’audience la Convention de prêt impliquant les prêteurs 9262-7702 Québec inc. et 1320 Graham Properties inc.[72] et l’Acte d’hypothèque de 2ième rang associé[73].

[98]           La Convention de prêt prévoit que la libération du 3 000 000 $ est sujette à l’accomplissement de quatre conditions, à savoir que La Malterie obtienne un jugement favorable, que les garanties prévues aient été libérées et publiées et qu’une police d’assurance couvrant l’Immeuble et une police d’assurance de titre en faveur des prêteurs soient en place.

[99]           Hormis le jugement favorable, il s’agit de conditions raisonnables et typiques pour un financement immobilier et rien dans la preuve ne permet de douter qu’elles ne seront pas rencontrées. Premièrement, la publication des garanties fera l’objet d’une ordonnance dans le présent jugement. Ensuite, selon la preuve de Quonta, l’assurance de titre pour couvrir les empiètements de l’immeuble est disponible. Enfin, il n’existe aucune preuve que Quonta n’aurait pas été capable d’assurer l’Immeuble par le passé et une telle problématique n’a pas été non plus divulguée par elle dans l’Offre d’achat. Aussi, il est permis de présumer qu’une police d’assurance des biens couvrant l’Immeuble en faveur des prêteurs sera émise.

[100]       La Convention de prêt prévoit par ailleurs une série de situations qui mettraient en péril le financement, advenant leur survenance[74]. À cet égard, Me Audrey Robitaille adresse une seconde lettre au Tribunal datée du 20 juin 2022 pour préciser que les prêteurs identifiés à même la Convention de prêt ont renoncé par écrit, pendant une période de six mois, laquelle a été renouvelée pour une période de trois mois[75], à invoquer quelque défaut de La Malterie. Elle joint l’écrit à l’appui.

[101]       Le Tribunal retient de la preuve que les prêteurs 9262-7702 Québec inc. et 1320 Graham Properties inc., qui ont consenti un prêt de 3 000 000 $ à La Malterie Development LP et 9343-0254 Québec inc., acceptent en cas de défaut:

• de suspendre à tout recours conventionnel ou légal leur étant disponible afin d’exiger le retour, en tout ou en partie, du prêt déboursé, et qui est actuellement dans le compte en fidéicommis de Gascon et Associés s.e.n.c.r.l., incluant toute mention expresse en ce sens aux termes de la Convention de prêt;
• de suspendre à tout recours à la compensation à même l’équité,
• le tout jusqu’au 8 mars 2023.

[102]       Considérant que la somme de 4 250 000 $ a été déboursée et est détenue par Gascon, considérant que Gascon a des instructions irrévocables de transférer l’argent dans le compte en fidéicommis du notaire instrumentant en vue de payer le prix de l’Immeuble à Quonta, considérant que les prêteurs ont renoncé temporairement à invoquer quelque défaut que ce soit et d’exiger le retour de l’argent,  le Tribunal conclut que la preuve de la disponibilité des fonds pour payer le prix de vente est probante.

-Capacité de payer au 28 juin 2019

[103]       Le 28 juin 2019 correspond au délai ultime accordé par Quonta pour clore la vente et à l’institution de procédures par La Malterie pour forcer la passation de titre. Or, la preuve révèle également qu’en toute probabilité, s’il avait été de l’intention de Quonta de passer titre à ce moment, La Malterie aurait eu la capacité d’honorer le prix d’achat.

[104]       À cet égard, la preuve contient une lettre portant la date du 24 septembre 2019 dans laquelle le directeur de comptes Yoann Berros de Desjardins confirme que La Malterie, « représentée par Denis Tremblay, Noam Schnitzer, Allan Reznick et Jonathan Morin ont la capacité financière nécessaire pour obtenir le financement pour l’acquisition de 5 200 000 $ selon les conditions de financement applicables, à déterminer ultérieurement »[76].

[105]       Ainsi, cette lettre non contredite confirme la disponibilité de fonds requis pour la vente.

[106]       Enfin, si La Malterie avait la capacité d’obtenir le financement requis en septembre, le Tribunal présume qu’elle l’avait probablement trois mois plus tôt, en juin. En plus d’être objectivement un court délai, rien dans la preuve ne suggère quelque modification de la santé financière de La Malterie ou de ses représentants entre le 28 juin et le 24 septembre 2019.

-Capacité de payer au jour de la vente initialement prévu

[107]       Quonta soutient que La Malterie n’avait pas la capacité de payer le prix d’achat au jour où la vente devait ultimement intervenir, soit le 27 mars 2019[77]. Cet argument est sans mérite.

[108]       Hormis le versement d’un dépôt et le paiement de sommes pour des périodes d’inspection additionnelles qui ne sont pas en litige, la seule obligation qu’avait La Malterie aux termes de l’Offre d’achat était de payer le prix au jour de la vente. Or, le délai du 27 mars 2019 (2 avril 2019) n’était pas un délai de rigueur et a été prorogé. Aussi, le fait que La Malterie dispose ou non des fonds à ce moment est sans pertinence ni conséquence.

iv)               Action prise dans un délai raisonnable

[109]       La partie qui veut se prévaloir du recours en passation de titre doit agir dans un délai raisonnable sans quoi, on présumera d’un désistement de sa part. Il s’agit d’un enjeu de prévisibilité et d’équité contractuelle. L’analyse du critère de diligence doit se faire compte tenu des circonstances de chaque affaire. Le délai se calcule à partir du jour où la partie exprime un refus clair de passer titre jusqu’à l’institution de l’action en passation de titre[78].

[110]       Suivant la preuve, la première fois où Quonta manifeste un refus de passer titre est le 8 mai 2019, par le biais de la lettre de son notaire Fortin[79]. Or, malgré cette missive, les échanges entre les parties pour conclure la vente de l’Immeuble se poursuivent. Puis, le 6 juin, Quonta offre à La Malterie de passer titre, au plus tard le 28 juin 2019[80]. Le 19 juin 2019, les parties se rencontrent en présence de leurs procureurs pour discuter des possibilités de s’entendre sur leur litige. L’initiative avorte. Après avoir eu connaissance des procédures de Les Placements Luc Poirier inc. instituées le 5 juin 2019 contre Quonta, La Malterie intervient dans celles-ci en date du 28 juin 2019 pour faire valoir ses droits.

[111]       Le Tribunal conclut que ce n’est que le 6 juin 2019 que Quonta manifeste un refus clair et définitif de passer titre au-delà du 28 juin 2019. Aussi, l’intervention agressive de La Malterie en passation de titre entreprise le 28 juin 2019 l’est sans délai.

[112]       Or, même en considérant la date du 8 mai 2019 comme le moment où Quonta exprime un refus de signer l’acte de vente, le Tribunal aurait conclu que La Malterie a agi de manière diligente en instituant ses procédures le 28 juin 2019.

AUTRES ORDONNANCES RECHERCHÉES

[113]       La Malterie demande au Tribunal de radier toutes les inscriptions faites au registre foncier sur l’Immeuble après le 12 avril 2019. En l’absence de preuve de l’existence d’inscriptions autres que celle de la préinscripton de Les Placements Luc Poirier inc., le Tribunal n’ordonnera que la radiation de celle-ci.

[114]       Aussi, considérant que le Tribunal devait trancher uniquement la question du droit de La Malterie à la passation de titre de l’Immeuble, considérant la preuve administrée dans ce contexte et considérant les nombreux autres enjeux et litiges opposant les parties en lien avec la trame factuelle du présent dossier, le Tribunal ne déclarera pas que Quonta, Steven Quon et Fairwin Elwood Quon « failed to abide by their obligations under the Offer of October 2015 (IP-4) », comme le demande La Malterie.

[115]       Enfin, considérant l’absence de preuve quant à un quelconque risque que Quonta, Steven Quon ou Fairwin Elwood Quon détériorent l’Immeuble, le vendent ou le transfèrent à un tiers, le Tribunal ne prononcera pas les ordonnances injonctives recherchées à cet égard.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[116]       ACCUEILLE la demande en passation de titre de 9343-0254 Québec inc. et La Malterie Development LP ;

[117]       DÉCLARE que 9343-0254 Québec inc. et La Malterie Development LP sont en droit d’acquérir l’immeuble connu et désigné comme les lots numéros 1 573 561 et 1 573 562 du cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal, avec bâtisse dessus construite ayant comme adresse civique le 5022, rue Saint-Ambroise à Montréal (Immeuble) en contrepartie du paiement de 5 500 000 $;

[118]       DÉCLARE bonnes et valables l’offre ainsi que la consignation de la somme de 4 250 000 $ détenue par Gascon et Associés s.e.n.c.r.l à l’intention de Quonta Holdings Limited;

[119]       ORDONNE aux intervenantes 9343-0254 Québec inc. et La Malterie Development LP d’instruire Gascon et Associés s.e.n.c.r.l de transférer 4 250 000 $ au notaire instrumentant la vente, Me Abby Malkinson le premier jour ouvrable suivant le jour où le présent jugement sera passé en force de chose jugée;

[120]       À CETTE FIN, ORDONNE dans le même délai au notaire instrumentant la vente, Me Abby Malkinson de compléter les démarches pour la publication de l’acte hypothécaire de 2e rang en faveur des prêteurs 9262-7702 Québec inc. et 1320 Graham Properties inc. (pièce IP-34.1) pour garantir le prêt de 3 000 000 $ (pièce IP-34.2);

[121]       ORDONNE à Quonta Holdings Limited et ses représentants de signer l’Acte de vente (pièce IP-17.1) devant le notaire instrumentant la vente, Me Abby Malkinson, le premier jour ouvrable suivant le jour où le présent jugement sera passé en force de chose jugée ;

[122]       ORDONNE au notaire instrumentant la vente, Me Abby Malkinson de libérer le prix de vente à Quonta Holdings Limited comme suit, dès la publication de l’acte de vente ou du présent jugement en tenant lieu:

122.1.        300 000 $ déjà payé (pièce IP-6 et par. 8 et 9 des moyens de défense de Quonta);

122.2.        4 200 000 $ à être transféré par Gascon et Associés s.e.n.c.r.l au notaire instrumentant la vente, Me Abby Malkinson;

122.3.        1 000 000 $ étant un solde de prix de vente en faveur des vendeurs garanti par une hypothèque de 1er rang prévue à l’Acte de vente (pièce IP-17.1);

[123]       ORDONNE à Quonta Holdings Limited et ses représentants de collaborer, notamment avec le notaire instrumentant, Me Abby Malkinson, pour compléter et signer tous les documents requis par quelque autorité que ce soit pour compléter la vente de l’Immeuble ;

[124]       ORDONNE au notaire instrumentant Me Abby Malkinson, de faire toutes les démarches requises, incluant les ajustements usuels de taxes, assurances et autres déboursés pour compléter la vente de l’Immeuble en cause dans les présentes procédures ;

[125]       À DÉFAUT par Quonta Holdings Limited et ses représentants, incluant Steven Quon et Fairwin Elwood Quon, de signer l’Acte de vente (pièce IP-17.1) le premier jour ouvrable suivant le jour où le présent jugement sera passé en force de chose jugée, DÉCLARE  9343-0254 Québec inc. et La Malterie Development LP propriétaires de l’immeuble suivant :

DESCRIPTION

That certain emplacement fronting on Saint Ambroise Street, in the City of Montreal, Province de Québec, known and designated as being Lots numbers ONE MILLION FIVE HUNDRED AND SEVENTY-THREE THOUSAND FIVE HUNDRED AND SIXTY-ONE and ONE MILLION FIVE HUNDRED AND SEVENTY-THREE THOUSAND FIVE HUNDRED AND SIXTY-TWO (1 573 561 and 1 573 562) Cadastre du Québec, Registration Division of Montreal.

With the building thereon erected bearing Civic Number 5022 of said Saint Ambroise Street, in the City of Montreal, Province of Québec, H4C 2G1.

As the said property now subsists, with all its rights, members and appurtenances, the whole without exception or reserve of any kind on the part of the Vendor.

Included in the present Sale and forming part of the purchase price hereinafter mentioned are all on – site movables and equipment, if any, used in connection with the maintenance operation or repair of the said immovable property and owned by the Vendor.

[126]       DÉCLARE qu’en cas d’un tel défaut de Quonta Holdings Limited, le présent jugement constituera le titre de propriété de 9343-0254 Québec inc. et La Malterie Development LP selon les termes et conditions prévus à l’Offre d’achat (pièce IP-4) et l’Acte de vente (pièce IP-17.1);

[127]       ORDONNE à l’Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal de procéder à la publication de l’Acte d’hypothèque de 2ieme rang (IP-34.1) ainsi que de l’Acte de vente (pièce IP-17.1) ou le cas échéant, du présent jugement pour valoir titre ;

[128]       ORDONNE à l’Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal de radier l’avis de préinscription de la demande introductive d’instance de Les Placements Luc Poirier inc. inscrit sous le numéro 2467072 (pièce IP-3) ;

[129]       LE TOUT avec les frais de justice.

[1]  L’Offre d’achat intervient d’abord entre Quonta et 9279-6283 Québec inc. (Renwick Development). 9279-6283 Québec inc. (Renwick Development) cède ensuite ses droits à 9343-0254 Québec inc. et La Malterie Development LP le 1er juillet 2017, le tout tel qu’il appert du Assignment Agreement, pièce IP-5. Ces faits ne sont pas contestés.

[2]  Pièce IP-4.

[3]  Quatre périodes de six mois en contrepartie d’une somme de 50 000 $ pour chacune d’elle, en plus d’une dernière période d’un an en contrepartie d’une somme de 100 000 $, article 5, pièce IP-4.

[4]  Courriel de Sonny Surkes du 30 octobre 2015 à 17h23, pièce IP-30.

[5]  Conformément à l’article 4.1 de l’Offre d’achat, pièce IP-4.

[6]  Pièce IP-6. Voir également par. 8 et 9 de l’Exposé des moyens de défense de Quonta.

[7]  Pièce P-3.

[8]  Pièce IP-7.

[9]  Conformément à l’article 3.1 de l’Offre d’achat, pièce IP-4.

[10]  Pièce P-7.

[11]  Les services auraient été requis verbalement en février 2019, engagement du témoin Denis Tremblay E-15, pièce D-5.

[12]  Pièce IP-17.

[13]  Le document Word a été créé le 4 mars 2019, engagement du témoin Denis Tremblay E-28, pièce D-5 et page 7 de la pièce P-53.

[14]  Pièce P-17.

[15]  Pièce IP-8.

[16]  Pièce IP-35.

[17]  Pièce IP-9.

[18]  M. Quon père.

[19]  Pièce IP-33.

[20]  Pièce P-18.

[21]  Pièce IP-14.

[22]  Pièce P-7.

[23]  Pièce P-36.

[24]  Pièce IP-10.

[25]  Pièce IP-29.

[26]  Pièce IP-35.

[27]  Pièce IP-25.

[28]  Pièce P-19.

[29]  Pièce IP-15.

[30]  Pièce IP-16.

[31]  Pièce P-9.

[32]  Pièce IP-3.

[33]  Pièce D-7.

[34]  Pièce IP-26.

[35]  Pièce IP-21.

[36]  Banque mercantile du Canada c. Bouchard, C.A.Q. no 200-09-000150-76, le 8 juin 1978 (J.E. 78-550).

[37]  Al Arbash International Real Estate Company c. 9230-5929 Québec inc., 2016 QCCA 2092, par 57.

[38]  144286 Canada inc. c. 9121-6788 Québec inc., 2009 QCCA 2398, par. 55.

[39]  Pièce IP-29.

[40]  15 avril 2019, pièce IP-25.

[41]  16 avril 2019, pièce P-19.

[42]  Pièce IP-14.

[43]  Articles 6.1 et 6.4 de l’Offre d’achat, pièce IP-4.

[44]  Gérard c. Belcourt Development Inc. 2013 QCCA 1972, par. 7; Entreprises SBG inc. c. Équipements de transformation IMAC (ETI) inc., 2019 QCCS 3581, par. 68.

[45]  Gérard c. Belcourt Development Inc., 2013 QCCA 1972, par. 9.

[46]  Lettre du notaire Fortin, pièce IP-15.

[47]  Pièce D-7.

[48]  Pièce IP-3.

[49]  Pièce IP-15.

[50]  Pièce IP-4, articles 6,4 et 6.17.

[51]  Pièce IP-26.

[52]  Pièce IP-35.

[53]  Pièce IP-15.

[54]  Théberge c. Durette, 2007 QCCA 42, par. 48.

[55]  De Chateloup c. St-Laurent, 2021 QCCA 90, par. 61.

[56]  Bérubé c. Lemay, 2018 QCCA 395, par. 44.

[57]  Claude Joyal inc. c. CNH Canada Ltd., 2014 QCCA 588, par. 40 à 45 et Bérubé c. Lemay, 2018 QCCA 395, par. 27 et 28.

[58]  Bérubé c. Lemay, 2018 QCCA 395, par. 34 et 35.

[59]  Théberge c. Durette, 2007 QCCA 42, par. 48.

[60]  Penterman c. Ferme brune des Alpes inc., 2006 QCCA 1318, par. 87.

[61]  Pièce IP-17.

[62]  Pièce IP-17.1.

[63]  Houlachi c. Bray, 1997 QCCA 7108.

[64]  De Chanteloup c. St-Laurent, 2021 QCCA 90, par. 71 et 72.

[65]  Zanetti c. 2946-6117 Québec inc., 2012 QCCA 477, par 66-69.

[66]  300 000 $.

[67]  Article 2.2 de l’Offre d’achat IP-4. Voir également les paragraphes 8a) et 52 de l’intervention de La Malterie et les paragraphes 8, 9 et 30 de l’Exposé sommaire des moyens de défense de Quonta.

[68]  L’Offre d’achat prévoit que le solde du prix de vente de 1 000 000 $ sera financé par Quonta à La Malterie en contrepartie d’une hypothèque de 1er rang (article 2.3).

[69]  Pièce IP-34.

[70]  Pièce IP-34.2.

[71]  Pièce IP-34.1.

[72]  Pièce IP-34.2.

[73]  Pièce IP-34.1.

[74]  Pièce IP-34.2.

[75]  Pièces IP-34.2.1 et IP-34.2.2 et Correspondance de Me François Guimont des 9 et 14 décembre 2022.

[76]  Pièce IP-21.

[77]  Nous l’avons vu, la date retenue par le Tribunal pour la signature de l’acte de vente est le 2 avril 2019 et non pas le 27 mars 2019. Or, cela n’a pas ici d’incidence sur l’argument de Quonta.

[78]  4207602 Canada inc. c. 9139-4882 Québec inc., 2018 QCCA 1035, par. 66.

[79]  Pièce IP-15.

[80]  Pièce D-7.