9084-8862 Québec inc. (Royal Lepage Prestige) c. Youwakim (Assaf) |
2013 QCCQ 332 |
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COUR DU QUÉBEC |
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CANADA |
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PROVINCE DE QUÉBEC |
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DISTRICT DE |
MONTRÉAL |
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« Chambre civile » |
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N° : |
500-22-168051-103 |
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DATE : |
18 janvier 2013 |
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SOUS LA PRÉSIDENCE DE |
L’HONORABLE |
SCOTT HUGHES, J.C.Q. |
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9084-8862 QUÉBEC INC. f.a.s. « ROYAL LEPAGE PRESTIGE » |
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Demanderesse |
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c. |
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ELIA EL-KHOURY YOUWAKIM, (aussi connu sous le nom de de Elia Assaf) |
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Défendeur |
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JUGEMENT |
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[1] 9084-8862 Québec Inc. (Royal LePage Prestige) réclame sa commission de courtier d'immeubles à Elia El-Khoury Youwakim (qui emploie aussi le nom de Elia Assaf), alléguant que celui-ci a empêché que la vente projetée se réalise.
[2] Les parties admettent que si le Tribunal condamnait M. Assaf à payer la commission, celle-ci serait au montant de 40 000,00 $, taxes incluses.
LA POSITION DES PARTIES
[3] Royal LePage Prestige prétend qu'elle a respecté toutes ses obligations. Elle a présenté les promettant-acheteurs pendant la durée du contrat de courtage. La promesse d'achat a été acceptée. Ainsi, la vente aurait dû avoir lieu et elle aurait dû recevoir sa commission.
[4] Elle soumet qu'elle a prouvé que M. Assaf a refusé de remettre aux promettant-acheteurs des renseignements et documents essentiels à l'obtention de leur financement hypothécaire.
[5] M. Assaf plaide qu'il a remis tous les documents qu'il avait en sa possession. Il ajoute que les promettant-acheteurs ne lui ont jamais présenté l'approbation hypothécaire requise dans les délais impartis. La promesse est donc devenue nulle de plein droit. De plus, le contrat de courtage est expiré sans que la vente n'intervienne. Ainsi, il ne doit rien.
LES FAITS
[6] En 2008, M. Assaf est propriétaire d'un immeuble à logements situé à Laval.
[7] Tim Ngo, courtier immobilier a le mandat exclusif de vendre cette propriété pour la période du 19 juin au 31 décembre 2007 (pièce D-1). Ce contrat est renouvelé pour une durée de 6 mois par la suite (pièce D-2).
[8] Durant ces périodes, seuls deux acheteurs potentiels sont présentés par M. Ngo à M. Assaf. Aucune vente n'est conclue.
[9] M. Assaf n'est pas heureux de son expérience avec un courtier d'immeuble. Malgré cela, il donne un contrat exclusif à un autre courtier, Re/Max 3000 Inc., pour la période du 24 juillet 2008 au 30 janvier 2009 (pièce D-3).
[10] En janvier 2009, M. Ngo contacte Me Caroline Moralian afin d'obtenir un nouveau mandat de M. Assaf, car il désire lui présenter un acheteur. M. Assaf voyage beaucoup à l'extérieur du pays, alors Me Moralian est autorisée à agir pour lui.
[11] Un projet de contrat de courtage est présenté par M. Ngo. Ce projet daté du 30 janvier 2009 (pièce D-15) est expédié à Me Moralian. Il prévoit une durée de 10 jours et que la vente doit être conclue 60 jours suivant l'acceptation de la promesse d'achat.
[12] Le 1er février 2009, une promesse d'achat est signée par le couple Cao pour l'achat de l'immeuble de M. Assaf (pièce P-2). Selon cette promesse d'acheter, les promettant-acheteurs s'engagent à fournir, à M. Assaf, à l'intérieur d'une période de 15 jours suivant l'acceptation de la promesse d'acheter, une copie de l'engagement de leur créancier hypothécaire pour un prêt de 1,160,000.00 $. Leur délai échoit donc le 22 février 2009.
[13] Le 5 février 2009, un contrat de courtage (pièce P-1) est accepté par M. Assaf. Il est différent du projet soumis (pièce D-15). Ce contrat d'une durée de 15 jours (et non 10) prévoit une date de clôture de 30 jours suivant l'acceptation de la promesse (et non 60).
[14] M. Ngo reconnaît dans son témoignage que le mandat est extrêmement court, à la demande de M. Assaf, qui n'est intéressé à conclure le contrat qu'à la condition que l'acheteur soit sérieux.
[15] M. Assaf fait une contre-proposition à la promesse d'acheter en date du 7 février 2009 (pièce P-3). Celle-ci est acceptée le même jour au prix de 1,480,000.00 $.
[16] M. Ngo expédie à Me Moralian une lettre, dite de « pré-qualification hypothécaire » datée du 5 février 2009. Cela ne constitue pas l'approbation d'hypothèque requise par la promesse d'achat.
[17] Le 6 février 2009, M. Ngo demande à Me Moralian divers documents requis par le courtier hypothécaire. Il écrit :
Hi Ms. Caroline,
I had conversation with the mortgage broker who will take care of the mortgage for this buyers, he asked me to prepare the following documents that the bank needs:
1) All the current residential and commercial leases and others leases (indoor parking)
2) All the expenses including:
- Municipal tax bill
- School tax bill
- Insurance bill
- Snow removal bill
- Hydro bill
- All the expenses relate to the building such as janitor salary
3) The environmental test phrase I (if you have one.)
Thank you.
(Reproduction intégrale)
(Pièce P-8)
[18] M. Ngo obtient, dans les jours suivant l'acceptation de la promesse d'acheter divers baux et autres renseignements concernant les coûts afférant à l'immeuble. Il les reçoit en mains propres du concierge de l'immeuble. Il affirme les avoir photocopié et avoir remis les originaux au concierge. Ces documents, ni une liste les identifiant ne sont produits à l'audience.
[19] Le 13 février 2009, M. Ngo reçoit par télécopie de la part de Me Moralian, une série d'autres documents concernant l'inspection de l'immeuble, les assurances et divers renouvellements de baux (pièce D-4). Tant M. Assaf que Me Moralian affirment avoir transmis tous les documents et renseignements qu'ils détenaient relativement à l'immeuble.
[20] Le 20 février 2009, M. Ngo écrit à nouveau à M. Assaf pour demander :
1. Une date pour l'inspection de l'immeuble ;
2. Une prolongation des délais pour cette inspection jusqu'au 28 février 2009 ;
3. De plus amples renseignements pour le courtier en hypothèque ;
4. Une extension à son contrat de courtier (pièce D-5).
[21] M. Assaf ne répondra jamais à cette lettre.
[22] Le 5 mars 2009, M. Ngo écrit à Me Moralian (pièce D-6). Il requiert à nouveau des documents concernant les baux et les coûts afférant à l'immeuble.
[23] Me Moralian ne répondra jamais à cette lettre.
[24] Le 11 mars 2009, M. Ngo expédie une nouvelle télécopie à M. Assaf et Me Moralian requérant toujours les documents et renseignements qu'il dit manquants. Il affirme également que la Banque Royale du Canada a fourni une approbation préliminaire d'une hypothèque en vue de l'acquisition de l'immeuble. M. Assaf et Me Moralian nient avoir reçu cette télécopie. Ils affirment avoir vu, pour la première fois l'approbation préliminaire lors de l'interrogatoire au préalable de M. Assaf, tenu le 18 janvier 2011. M. Assaf ajoute que de toute façon cette approbation préliminaire n'aurait pas été acceptable puisqu'elle ne comporte aucun engagement de la banque.
[25] Le 5 mars 2009, les Cao reçoivent, en effet, une proposition préliminaire d'une hypothèque de la Banque Royale du Canada (Pièce P-10 a)).
[26] Mme Ann Wong est gestionnaire en hypothèques auprès de cette institution financière. Elle confirme que cette proposition préliminaire ne constitue pas une offre ferme, mais plutôt un document de discussion. Au moment d'émettre ce document, elle a en sa possession la promesse d'achat, l'état des revenus de l'emprunteur, l'état des revenus de la propriété, les renseignements requis sur les taxes municipales et scolaires, de même que la facture des assurances. Puisque la proposition est datée du 5 mars, elle déduit que ces documents auraient été reçus le jour même ou la veille. Les documents qu'il lui manquaient encore sont identifiés sous la rubrique suivante :
DOCUMENTS À PRODUIRE:
Avant d'être en mesure de traiter votre demande, nous devrons avoir reçu les documents et renseignements suivants, accompagnés de cette proposition préliminaire dûment signée :
- Dernière déclaration d'impôt sur le revenu et Avis de cotisation.
- Copie de tous les baux commerciaux.
- Copie de tous les baux résidentiels.
- Copie des factures des services publics (Hydro-Québec, Gaz Métropolitain etc.).
- Preuve satisfaisante de la mise de fonds, le cas échéant, et preuve d'actifs.
- Chèque à l'ordre de la SCHL au montant de $3,400.00 pour payer leur droit de demande.
FRAIS DE DOSSIER: $2,250.00 - chèque à joindre lors du renvoi de cette proposition préliminaire afin que nous puissions traiter votre demande.
[27] Parmi les documents manquants, elle confirme que la déclaration d'impôt est la responsabilité de l'emprunteur, de même que la preuve satisfaisante de la mise de fonds, le chèque de 3 400,00 $ à l'ordre de la S.C.H.L. et celui de 2 250,00 $ pour les frais de traitement de la demande. Selon elle, manquent donc à l'appel, copie 1) des baux commerciaux, 2) des baux résidentiels et 3) des factures des services publics.
[28] Enfin, elle confirme que la suite de l'autorisation du prêt hypothécaire relève davantage de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) puisqu'il s'agit d'un prêt assuré par cet organisme.
[29] L'un des promettant-acheteurs, Van Phuong Cao, témoigne au procès. Il a toujours été prêt à acheter l'immeuble de M. Assaf. Il affirme qu'il pouvait aisément recueillir les sommes requises pour le dépôt d'environ 230 000,00 $ pour l'achat. Il produit divers états de compte de sa marge de crédit personnelle afin de corroborer son affirmation. Il ajoute qu'il y avait 300 000,00 $ de REER à sa disposition et pouvait facilement refinancer son domicile.
[30] Selon lui, son financement hypothécaire n'a pas été autorisé à cause du retard du propriétaire à fournir certains renseignements. À aucun moment de son témoignage toutefois ne peut-il identifier spécifiquement ce qui est manquant. D'ailleurs, lorsque l'avocat de M. Assaf lui demande s'il sait que le vendeur avait informé M. Ngo qu'il avait déjà transmis tous les documents qu'il avait en sa possession, il répond que non. Il avait l'impression que c'était « silence total » de la part de M. Assaf, puisque M. Ngo lui avait dit que le vendeur ne répondait pas.
[31] Suite à sa réception de la pièce D-11, c'est-à-dire la lettre de M. Assaf annulant la promesse d'achat, M. Cao affirme qu'il a tourné la page. Dans les faits, il a acquis au cours de l'année suivante, deux autres immeubles à revenus.
[32] Le 20 mars 2009, M. Ngo expédie une lettre à M. Assaf dans laquelle il résume deux conversations téléphoniques qu'ils ont eues (pièce D-8).Il est fait état d'une première conversation, le 18 mars, concernant une cause devant la Régie du logement, et une autre, le matin même du 20 mars, où M. Assaf demande de suspendre la promesse d'achat acceptée pour une période de trois semaines. M. Assaf admet avoir parlé à M. Ngo à ces occasions. Il explique qu'ils ont parlé de la Régie du logement « en passant ». Il nie par ailleurs avoir demandé une suspension de trois semaines pour la suite de la promesse d'achat. En effet dit-il, lors de la conversation, le contrat de M. Ngo est expiré depuis un mois. Aussi, affirme-t-il qu'il n'a pas senti le besoin de corriger les inexactitudes contenues à cette lettre.
[33] Le 28 avril 2009 (pièce D-9), M. Ngo expédie une nouvelle lettre à M. Assaf dans laquelle il lui rappelle que sans une copie « complète » des baux, les promettant-acheteurs ne peuvent obtenir l'approbation finale de leur hypothèque. Il lui rappelle que le délai de trois semaines demandé dans la lettre précédente est expiré. Il affirme qu'il en va de la responsabilité de M. Assaf de fournir les documents demandés dans un délai raisonnable afin que les acheteurs puissent respecter les conditions de la promesse d'acheter.
[34] Ne recevant pas de réponse, M. Ngo expédie une lettre datée du 4 mai 2009 (pièce D-10) affirmant que les acheteurs vont transmettre leur dossier à leurs avocats, à moins d'une réponse dans les huit jours. Aucune démarche des acheteurs n'est entreprise.
[35] À la réception de la pièce D-10, M. Assaf demande à Me Moralian de lui préparer une réponse. Il témoigne qu'il ne peut plus passer sous silence les lettres reçues de M. Ngo. Il espérait que celui-ci se rende compte que son contrat était expiré. Ainsi, M. Assaf demande à Me Moralian d'expédier en son nom la pièce D-11, datée du 8 mai 2009. Dans cette lettre adressée aux promettant-acheteurs, il affirme que faute d'avoir fourni l'approbation de leur créancier hypothécaire dans les délais stipulés, la promesse d'achat est nulle et non avenue.
[36] En parallèle des correspondances avec M. Ngo, M. Assaf négociait la vente de son immeuble par le biais de l'autre agence, Re/Max 3000. Le 5 mars 2009, M. Assaf accepte la promesse d'acheter d'un autre promettant-acheteur. Le prix de vente est de 1,450,000.00 $. L'acte de vente doit être signé le ou avant le 22 avril 2009. Dans les faits, la vente est complétée suite à une contre-proposition le 16 mars 2009, et l'acte notarié est signé le 25 mai 2009.
[37] M. Ngo n'a connaissance de cette vente seulement qu'une fois les présentes procédures instituées en février 2010.
ANALYSE
Le contrat et le fardeau de la preuve
[38] La demanderesse fonde son recours sur les allégations de fait suivantes, contenues à sa requête introductive d'instance :
8. QUE les acheteurs trouvés par l'intermédiaire du représentant de Re/Max du Cartier Inc. étaient prêts à compléter la transaction, mais le défendeur a refusé de coopérer avec eux et avec la Banque Royale qui intervenait dans le financement de la transaction, et a également refusé de permettre aux acheteurs d'effectuer des vérifications sur cet immeuble;
9. QUE la transaction n'a jamais été complétée dû au manque de collaboration du défendeur, et ce, sans aucune justification valable, tel qu'il le sera démontré lors de l'enquête;
10. QUE suite au manque de coopération du défendeur, les acheteurs, M. Van Phuong Cao et Mme Thi Kim Quy Nguyen, n'ont pu obtenir leur financement dans le délai imparti;
11. QUE compte tenu que le défendeur est à l'origine de la non-matérialisation de la vente, il est tenu de verser la rétribution prévue au contrat de courtage exclusif (Pièce P-1), au montant de 40 000,00$, le tout suivant les termes de la clause 7 dudit contrat;
(Soulignements ajoutés)
[39] Contractuellement, elle reproche à M. Assaf une inexécution à l'article 7.2 du contrat de courtage qui se lit :
7.2 Nothing stipulated in section 7.1 shall be interpreted as restricting the broker's right to obtain, where applicable, payment of any sums of money that may be due to him as compensation or damages under the ordinary rules of ordinary law, particularly, but without limiting the generality of the foregoing, where a sale does not take place because the seller voluntarily blocks it or otherwise voluntarily prevents the free performance of this contract.
(Reproduction intégrale)
(Soulignements ajoutés)
[40] Cette disposition impose le fardeau de la preuve à la demanderesse d'établir, selon la prépondérance, que M. Assaf « voluntarily blocks it or otherwise voluntarily prevents the free performance of this contract »[1].
[41] La demanderesse a insisté, tant dans sa preuve qu'en argumentation, sur la supposée mauvaise foi de M. Assaf en raison qu'il négociait avec deux acheteurs en parallèle. Elle argue que cela explique le refus de M. Assaf de fournir les documents et renseignements recherchés.
[42] L'argument étonne à première vue, puisque l'immeuble a été vendu à un prix moindre à l'autre promettant-acheteur… mais, il n'est peut-être pas requis de s'y pencher, car la première question à trancher est la suivante.
M. Assaf a-t-il « blocked or prevented the free performance of the contract »?
[43] Si la réponse à cette question est non, le débat s'arrête là[2].
[44] La demanderesse prétend que M. Assaf a refusé de transmettre les renseignements et documents requis. M. Ngo les aurait demandés à plusieurs reprises, mais en vain.
[45] M. Assaf nie. Selon lui, il a transmis tout ce qu'il avait en sa possession. Il ajoute que M. Ngo, ayant eu l'immeuble sous mandat pendant environ une année, connaissait aussi bien que lui les renseignements et avait les documents en sa possession.
[46] Qu'en est-il ?
[47] M. Ngo convient qu'il a reçu, de main à main, du concierge de M. Assaf, un premier groupe de documents. Aucune preuve spécifique du contenu des documents alors remis n'a été faite.
[48] La preuve n'est pas non plus explicite quant aux documents manquants. Il aurait pourtant été simple pour la demanderesse de déposer devant le Tribunal les documents que M. Ngo avait reçus du concierge. Elle aurait pu ensuite faire la démonstration précise des documents manquants. Or telle preuve n'a pas été faite. De même, M. Assaf aurait pu déposer photocopie de l'ensemble des documents remis par le concierge à M. Ngo afin de démontrer spécifiquement par la suite qu'il n'y avait aucun autre document à transmettre.
[49] Le Tribunal doit donc retracer en quelque sorte, selon la preuve administrée, ces documents et renseignements. La pièce D-6 que M. Ngo a expédiée à M. Assaf le 5 mars 2009 est révélatrice. Cet envoi débute comme suit :
Hi Mr. Elia,
According to this Table that provided from the Mortgage Broker, here the following information that missing in the leases.
(soulignement ajouté)
M. Ngo cherche des renseignements manquants « dans les baux ». Le document s'enchaîne par une série de questions. Ainsi, les questions 1 à 9 réfèrent aux baux résidentiels. À titre d'exemple :
1) Apt. 101 the parking rent is not say $15.00 charge additional in the lease and the rent of the apartment is not up today base on your table rent info.
(soulignement ajouté)
Cela démontre que les baux résidentiels sont bel et bien en possession de M. Ngo.
Ensuite, les questions 10 et 11 réfèrent aux baux commerciaux :
10 ) (The Tailor) commercial tenant's lease (how much the non residential tax that he has to pay for his share. Need the proof.) As you told me that the Tailor's Iease increase to $590 as of 2009. Please provide the proof that we can show it to the bank
(soulignement ajouté)
Encore une fois, M. Ngo détient un bail, qui n'est peut-être pas à sa satisfaction, mais existe néanmoins.
Quant aux frais d'électricité, il écrit :
13) The electricity bill we have the assessment from May 2008 until January 2009. However, they need the other assessment from January 2008 until May 2008. This may appeal in your previous Hydro bill beside the one we have on February 25, 2009
(soulignements ajoutés)
M. Ngo détient donc certaines factures d'électricité. Encore une fois, elles ne sont peut-être pas à son goût. Toutefois, le reproche qui est fait à M. Assaf n'est pas celui de n'avoir pas complété une facture, mais bien d'avoir refusé de collaborer.
Enfin, quant à la buanderie, M. Ngo écrit :
12) For the laundry income, they need you to certify a letter saying that the average income per month and sign it.
Les avocats ont passé de longues minutes lors du procès à interroger et contre-interroger à ce sujet. Pourtant, il ne s'agissait même pas d'une information manquante selon le témoignage de Mme Wong de la Banque Royale du Canada.
[50] De la preuve, le Tribunal retient que :
[51.1] Les baux résidentiels ont été remis par le concierge à M. Ngo. En effet, dans la pièce D-6 ce dernier prétend que les baux ne sont pas à jour ou seraient incomplets, notamment en ne spécifiant pas le coût du stationnement. Ce coût apparaît, par ailleurs, négligeable (15,00 $ par mois, par logement).
[51.2] Quant aux baux commerciaux, ils ne seraient pas complets, en ne spécifiant pas le taux des taxes non résidentielles. Rien dans la preuve ne permet de relier cette absence alléguée d'informations au refus de financement par la Banque Royale du Canada. De plus, en affirmant que les baux sont incomplets, M. Ngo reconnaît qu'il les a en sa possession.
[51.3] L'état de la consommation d'électricité remis par M. Assaf ne couvrirait que les six derniers mois de l'année. La Banque Royale du Canada ne spécifie toutefois aucune période dans sa demande de documents. La preuve n'en a pas spécifié non plus. Ainsi, il est impossible pour le Tribunal de retenir cette absence alléguée de renseignements comme étant déterminante.
[51] Surtout, la preuve permet de retenir que M. Ngo n'a pas transmis les baux qu'il avait en sa possession ou cette facture d'électricité à la Banque Royale du Canada. En effet, M. Wong a témoigné n'avoir reçu aucune suite à la demande de documents contenue à la proposition préliminaire d'une hypothèque (pièce P-10 a)).
[52] N'ayant jamais reçu ces documents ni les chèques pour la prime d'assurance de la S.C.H.L. et les frais de dossier (pourtant la responsabilité des promettant-acheteurs), Mme Wong a procédé sans autre formalité à la fermeture de son dossier.
[53] Ainsi, selon le Tribunal, l'approbation de l'hypothèque a été refusée car M. Ngo et les promettant-acheteurs n'ont pas complété le dossier. Ce défaut n'est pas imputable à M. Assaf.
[54] Vu la conclusion du Tribunal sur la question posée plus haut, il n'est pas nécessaire de se pencher sur les allégations de mauvaise foi proposées par Royal LePage Prestige autrement qu'en soulignant qu'elles n'ont pas été prouvées de toute façon.
CONCLUSION
[55] La demanderesse avait le fardeau de prouver que M. Assaf avait volontairement bloqué la vente. Elle n'a pas réussi à emporter la conviction du Tribunal en ce sens.
[56] Selon la prépondérance de la preuve, le Tribunal conclut que M. Ngo a reçu d'abord du concierge de M. Assaf et ensuite de la part de Me Moralian l'ensemble des documents et renseignements en leur possession.
[57] De plus, il a été démontré au Tribunal que ces mêmes documents n'ont pas été transmis à la Banque Royale du Canada qui exigeait certains documents et renseignements avant d'accorder le financement hypothécaire. Ce défaut n'a d'ailleurs pas été expliqué lors du procès.
[58] Le Tribunal prend la peine de souligner qu'aucune des deux parties n'a géré leur relation de façon très diligente. Les lettres de M. Ngo sont loin d'être claires ; le mutisme de M. Assaf n'a pas été très prudent. De part et d'autre, la gestion des documents laisse à désirer. Les avocats ont fait de leur mieux pour présenter le litige clairement ; c'est toutefois le dossier que les parties ont soumis au Tribunal.
POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :
ACCUEILLE la défense ;
REJETTE la requête introductive d'instance de 9084-8862 Québec Inc. (Royal LePage Prestige), avec dépens.
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__________________________________ Scott Hughes, J.C.Q. |
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Me Harvey Lazare |
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Lazare & Altschuler |
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Pour la demanderesse |
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Me Harry Dikranian |
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Sternthal Katznelson Montigny |
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Pour le défendeur |
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Dates d’audience : |
13 et 14 septembre 2012 |
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AVIS :
Le lecteur doit s'assurer que les décisions consultées sont finales et sans appel; la consultation du plumitif s'avère une précaution utile.