Décision

Section des affaires immobilières

En matière de fiscalité municipale

Date : 27 octobre 2022

Référence neutre : 2022 QCTAQ 10509

Dossier  : SAI-M-312470-2112

Devant le juge administratif :

MANON GOYER

MISOOK YI

Partie requérante

c.

VILLE DE MONTRÉAL

Partie intimée

DÉCISION

[1]                    La partie requérante désire faire réduire l’évaluation municipale de sa résidence, un condo situé au [...], dans l’arrondissement Rosemont – La Petite Patrie à Montréal.  Il s’agit du rôle triennal 2020[1], pour la période du 24 août 2020 au 31 décembre 2022.

[2]                    L’évaluation contestée est de 240 000 $[2]. Mme Yi est d’avis qu’elle devrait être révisée à 195 840 $, sur la base de son prix d’achat, excluant les taxes usuelles ainsi que les électroménagers inclus dans le prix de vente. 

[3]                    Il s’agit de la première question en litige : La TPS et la TVQ doivent-elles être considérées aux fins d’établissement de la valeur réelle d’une propriété?

[4]                    L’achat de Mme Yi a été notarié le 24 août 2020, en exécution d’un contrat préliminaire signé le 20 décembre 2018.  Puisqu’elle n’a pris possession de sa propriété qu’au moment de la signature de l’acte, Mme Yi a désindexé le prix de vente pour établir sa conclusion de valeur afin de refléter le mois de juillet 2018, date de référence du rôle 2020.

[5]                    Il s’agit de la deuxième question en litige : Le prix de vente doit-il être désindexé?

[6]                    L’expert de l’intimée, M. San To, É.A., recommande le maintien de la valeur au rôle, puisque son évaluation particularisée confirme la valeur déposée.[3]

[7]                    Pour les motifs ci-après exposés, le Tribunal maintient la valeur déposée.

Analyse du Tribunal

[8]                    Il convient de rappeler que le Tribunal doit déterminer la valeur réelle selon les règles prescrites par la Loi sur la fiscalité municipale[4] (LFM).

[9]                    La valeur recherchée par le Tribunal en fiscalité municipale, est la valeur réelle[5] d’un immeuble, définie comme la « valeur d’échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être payé lors d’une vente de gré à gré[6] », dans les conditions où le vendeur et l’acheteur :

•        désirent respectivement vendre et acheter, mais n’y sont pas obligés;
•        sont raisonnablement informés de son état, de l’utilisation qui peut le plus                              probablement en être faite et des conditions du marché immobilier.

[10]               Pour établir cette valeur réelle, « il faut notamment tenir compte de l’incidence que peut avoir sur son prix de vente le plus probable la considération des avantages ou désavantages qu’elle peut apporter, en les considérant de façon objective[7] ».

[11]               Le Tribunal doit rechercher le prix de vente le plus probable de l’immeuble à l’étude en fonction des données du marché à la date d’évaluation pertinente, laquelle est prescrite comme date de référence à la LFM, dans le présent cas le 1er juillet 2018.

[12]               En évaluation foncière, le prix de vente de la propriété en cause, aux environs de la date de référence, constitue une indication privilégiée de sa valeur, si cette propriété a été exposée sur le marché et que son prix de vente reflète ses caractéristiques intrinsèques.

[13]               Le Tribunal précise dès à présent que les taxes fédérale et provinciale qui s’appliquent au prix d’achat de l’immeuble au moment de son acquisition doivent être considérées lors de l’établissement de la valeur réelle à inscrire au rôle d’évaluation. Tout acheteur d’un condominium neuf aura à les assumer au moment de l’achat et il tentera de récupérer l’ensemble des coûts assumés au moment d’une revente.

[14]               Cette question a été soumise aux tribunaux à maintes reprises et synthétisée dans la décision Girard[8] rendue par le présent tribunal.

[15]               La jurisprudence est claire et constante, les taxes doivent être prises en considération pour l’établissement de la valeur réelle d’une propriété.

[16]               Mme Yi prétend que puisqu’elle a pris possession de son unité en 2020, son prix d’achat doit être désindexé. 

[17]               Cette interprétation est erronée. Le prix de vente a été négocié en 2018, soit aux environs de la date de référence. La transaction, bien que notariée en 2020, reflète donc le marché immobilier de l’année 2018.

[18]               L’analyse de l’expert San To, basée sur la comparaison de 5 ventes de condos comparables, réalisées entre juin 2018 et août 2020, pour lesquelles il a procédé à divers ajustements, dont un ajustement pour tenir compte de l’appréciation des valeurs dans le temps afin de refléter la date de référence, permet de corroborer le prix d’achat de Mme Yi et la valeur déposée.

[19]               L’analyse de l’expert de l’intimée a été réalisée dans les règles de l’art.  Elle tient compte des caractéristiques de la propriété en cause et convainc le Tribunal que la recommandation de maintenir la valeur telle que déposée est raisonnable.

PAR CES MOTIFS, le Tribunal :

REJETTE le recours; et

MAINTIENT les valeurs inscrites au rôle d’évaluation triennal 2020, à compter du 24 août 2020.

LE TOUT sans frais.

[1]  Cette propriété est inscrite au rôle d’évaluation sous le numéro matricule 0044-16-6989-2-001-0105. La               partie requérante a déposé en temps opportun la demande de révision administrative et la requête au               Tribunal.

[2]  La valeur est répartie comme suit au rôle d’évaluation : terrain 22 000 $; bâtiment 221 800 $. Le facteur               comparatif du rôle est de 1,00. La valeur déposée est donc la même que la valeur uniformisée.

[3]  Pièce I-1.

[4]  RLRQ, chapitre F-2.1.

[5]  Article 42 de la LFM.

[6]  Article 43 de la LFM.

[7]  Article 45 de la LFM.

[8]  Girard c. Québec (Ville de), [2005] T.A.Q. 576.