1.          Une demande de rétractation de la locataire a été déposée le 8 novembre 2024, puis amendée le 12 novembre 2024, demandant au Tribunal administratif du logement (ci-après « Tribunal ») de rétracter la décision rendue le 23 octobre 2024, par le juge administratif Charles Rochon-Hébert (ci-après « la Décision »), que soit déclaré que le loyer mensuel du logement concerné est de 780 $, pour la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, de prendre acte qu’aucun loyer n’est dû en date des présentes, de déclarer le recours originaire de la locatrice abusif selon l’article 63.2 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement[1] (ci-après « LTAL »), de lever le voile corporatif, de condamner la locatrice et Robert Richard solidairement au paiement de dommages moraux de 2 000 $ avec l’intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle, à des dommages punitifs de 50 000 $ ainsi qu’aux frais de justice et d’autoriser que soit opéré compensation entre les dommages octroyés et les futurs paiements de loyer, jusqu’à plein montant de la créance.

FAITS

2.          Le Tribunal a pris note de l’ensemble de la preuve administrée devant lui. Toutefois, il sera uniquement fait mention, dans la présente, des éléments de preuve pertinents qui ont été retenus par le Tribunal pour fonder celle-ci.
3.          Les parties sont liées par un bail reconduit du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025.

Témoignage de la locataire

4.          La locataire a pris connaissance de la Décision le 30 octobre 2024.
5.          Elle demande la rétractation de la Décision aux motifs, d’une part, que la demande relative au non-paiement de loyer ne lui a jamais été signifiée, le 19 août 2024, et d’autre part, qu’aucun avis de renouvellement de bail, en lien avec l’augmentation de loyer, ne lui a été signifié par un huissier de justice, le 22 février 2024.
6.          Elle énonce, notamment, comme moyens sommaires de défense, avoir reçu par poste régulière, début avril 2024, un avis de reconduction du bail prévoyant l’augmentation du loyer mensuel de 780 $ à 1 400 $, pour le logement concerné, pour la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025[2] (ci-après « l’Avis »).
7.          Elle s’est opposée à l’Avis en transmettant à la locatrice, par courrier recommandé, sa lettre de refus, le 16 avril 2024[3].
8.          Elle ajoute que, malgré son refus et bien qu’aucune demande en fixation de loyer n’ait été déposée par la locatrice auprès du Tribunal, un montant de 1 400 $ a été prélevé dans son compte de banque, au mois de juillet 2024, par cette dernière[4].
9.          Elle indique que son loyer mensuel est de 780 $ et ne pas avoir de loyers impayés à la date de l’audience du 28 novembre 2024[5].
10.      Elle souligne avoir dûment respecté la loi en s’opposant, dans le délai requis, à l’Avis[6] et ajoute que la demande relative au non-paiement de loyer de la locatrice (ci-après « Demande originaire ») est abusive.
11.      Elle souligne qu’à cause de la Demande originaire, elle a vécu énormément de stress et d’anxiété, n’ayant jamais connu une telle situation auparavant.
12.      Par la suite, considérant la Décision en lien avec la Demande originaire, elle craignait de perdre son logement, ne sachant où demeurer, et ajoute être une mère monoparentale.
13.      Elle conclut que depuis que la Demande originaire a été déposée au Tribunal, son logement n’est plus un endroit réconfortant pour elle.

Témoignage de Martin Mercier, huissier de justice

14.      Il témoigne qu’une problématique de faux procès-verbaux d’huissier de justice a été rencontrée, et ce, avec la locatrice et Robert Richard.
15.      Ainsi, une demande d’intervention, datée du 25 octobre 2024, a été produite après la découverte de faux procès-verbaux déposés au Tribunal, lesquels utilisent le modèle de rapport, le logo et la signature des huissiers de justice de l’étude Latraverse Huissiers de justice inc.
16.      Cette demande d’intervention indique :

« Ces faux procès-verbaux de signification contiennent des informations fausses et mensongères qui causent un grave préjudice aux parties concernées.

Par ces motifs, nous vous demandons d'intervenir en urgence dans les différents dossiers que nous avons identifiés. »

17.      À cet effet, la demande d’intervention liste des dossiers, parmi lesquels figurent notamment ceux-ci :

820891, 806553, 806221, 787169, 791826, 813875, 814288, 824817, 762732, 812787, 815359, 817152, 820860, 824839, 824885, 824918, 824920, 791825, 806446, 810899, 819805, 819806, 803843, 791384, 817127, 819824, 819852, 812776, 824812, 813272, 813877, 817141, 820912, 824810, 824813, 824967, 824991, 784697, 811529

18.      Martin Mercier a produit une déclaration sous serment auprès du Tribunal, datée du 25 octobre 2024, qui énonce notamment que :

« Le procès-verbal de signification produit au Tribunal administratif du logement dans le présent dossier portant le numéro d’inventaire no. 201520-1-1-1 MICHELLE est un faux procès-verbal de signification. »

19.      Il a également fait une autre déclaration sous serment, datée du 18 décembre 2024, qui énonce notamment que :

« Le procès-verbal de signification produit au Tribunal administratif du logement dans le présent dossier portant le numéro d’inventaire no. 201127-1-1-1 MICHELLE est un faux procès-verbal de signification ».

Témoignage de Robert Richard

20.      Il est administrateur et actionnaire unique de la locatrice.
21.      En ce qui concerne la demande de rétractation de la locataire, il indique ne pas s’opposer à celle-ci.
22.      En ce qui concerne la Demande originaire, il souligne avoir déposé un désistement, après avoir pris connaissance de l’existence des procès-verbaux d’huissier de justice contrefaits, toutefois la Décision avait été rendue avant ce désistement.
23.      Relativement à ces procès-verbaux contrefaits, il ajoute que la locatrice n’a pas d’employé, recourt aux services de sous-traitants et qu’un ordinateur partagé est utilisé.
24.      Il conclut ne pas savoir comment ces procès-verbaux d’huissier ont pu être contrefaits.

ANALYSE

25.      En vertu des articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec[7] (ci-après « C.c.Q. »), il appartient à celui qui veut faire valoir ses droits de prouver les faits au soutien de ses prétentions, et ce, de façon prépondérante.
26.      En outre, en vertu de l’article 2845 C.c.Q., la force probante du témoignage est laissée à l'appréciation du tribunal.

1.    Demande de rétractation

27.      La demande de rétractation se fonde sur l'article 89 LTAL qui énonce :

« 89. Si une décision a été rendue contre une partie qui a été empêchée de se présenter ou de fournir une preuve, par surprise, fraude ou autre cause jugée suffisante, cette partie peut en demander la rétractation.

Une partie peut également demander la rétractation d’une décision lorsque le Tribunal a omis de statuer sur une partie de la demande ou s’est prononcé au-delà de la demande.

La demande de rétractation doit être faite par écrit dans les dix jours de la connaissance de la décision ou, selon le cas, du moment où cesse l’empêchement.

La demande de rétractation suspend l’exécution de la décision et interrompt le délai d’appel ou de révision jusqu’à ce que les parties aient été avisées de la décision.

Une partie qui fait défaut d’aviser de son changement d’adresse conformément à l’article 60.1 ne peut demander la rétractation d’une décision rendue contre elle en invoquant le fait qu’elle n’a pas reçu l’avis de convocation si cet avis a été transmis à son ancienne adresse. »

28.      Il y a également lieu d'examiner l'article 44 du Règlement sur la procédure devant le Tribunal administratif du logement[8] (ci-après « RPTAL ») qui énonce :

« 44. La demande de rétractation d’une décision doit contenir non seulement les motifs qui la justifient mais, si elle est produite par le défendeur à la demande originaire, elle doit également contenir les moyens sommaires de défense à la demande originaire. »

29.      En vertu de ces articles, le Tribunal doit examiner les questions suivantes :

-          La demande de rétractation a-t-elle été déposée dans un délai de 10 jours de la connaissance de la Décision ?

-          La locataire a-t-elle établi, selon une preuve prépondérante, un motif sérieux de rétractation ?

-          La locataire a-t-elle des moyens sommaires de défense à la Demande originaire ?

1.1. La demande de rétractation a-t-elle été déposée dans un délai de 10 jours de la connaissance de la Décision ?

30.      La locataire a pris connaissance de la Décision le 30 octobre 2024, puis a déposé sa demande de rétractation au Tribunal le 8 novembre 2024, soit dans le délai de 10 jours de la connaissance de la Décision. Cette première exigence est donc rencontrée.

1.2. La locataire a-t-elle établi, selon une preuve prépondérante, un motif sérieux de rétractation ?

31.      La preuve est prépondérante à l’effet que le rapport portant le numéro d’inventaire no. 201520-1-1-1 MICHELLE, indiquant que la Demande originaire a été signifiée à la locataire est un faux procès-verbal de signification.
32.      La preuve est également prépondérante à l’effet qu’est un faux procès-verbal de signification, le rapport portant le numéro d’inventaire no. 201127 1-1-1 MICHELLE, énonçant qu’a été signifié :

« Avis de renouvellement de bail à Cynthia François, en remettant copie certifiée de ladite procédure au destinataire de l’acte en mains propres à son domicile ci-haut mentionné. »

33.      En outre, lors de l’audience du 4 octobre 2024, le mandataire de la locatrice, Robert Richard, a remis au Tribunal la décision Structures métropolitaines (SMI) inc. c. Dai[9] dont les paragraphes 11 et 27 énoncent :

« [11] En appel, la Locatrice plaide que le procès-verbal de signification attestant de la remise de l’avis d’augmentation de loyer personnellement au Locataire le 8 janvier 2016 est un acte authentique. La Régie aurait donc erré en acceptant le témoignage contraire du Locataire et en concluant que l’avis n’a pas été donné le 8 janvier 2016.

(…)

[27] La jurisprudence[13] et la doctrine[14] reconnaissent depuis longtemps que le procès-verbal de signification d’un huissier est un acte authentique[15]. À ce titre, il fait preuve des faits qui y sont relatés que l’huissier avait mission de constater[16], ce qui inclut notamment la description du document signifié, le lieu, la date et l’heure de la signification et le nom de la personne à qui le document est remis[17]. Pour contredire ces faits, il faut procéder par demande en contestation de procès-verbal – une forme de procédure en inscription de faux particulière aux procès-verbaux d’huissiers[18]. »

34.      À la lumière de ce qui précède, la locataire a été empêchée de fournir une preuve par surprise et par fraude.
35.      Par conséquent, le Tribunal est d’avis que la locataire a établi, par preuve prépondérante, un motif sérieux de rétractation. Le second critère est rencontré.

1.3. La locataire a-t-elle des moyens sommaires de défense à la Demande originaire ?

36.      La locataire a énoncé ses moyens sommaires de défense à la Demande originaire, soit, notamment, avoir reçu début avril 2024, l’Avis auquel elle s’est opposée le 16 avril 2024[10].
37.      Elle souligne que, par la suite, aucune demande de fixation de loyer n’a été déposée par la locatrice au Tribunal, et ajoute comme moyen de défense que la Demande originaire est abusive.

38.      Considérant ce qui précède, le troisième critère est également rencontré.
39.      Ainsi, le 28 novembre 2024, en présence de toutes les parties à l’audience, le Tribunal a accueilli la demande de rétractation de la Décision.
40.      Conformément à l’article 45 RPTAL, le Tribunal, accordant la demande de rétractation, a aussitôt tenu l’audience sur la Demande originaire et sur le caractère abusif de cette dernière.
41.      L’audience a été ajournée quant à la réclamation pour recours abusif, Robert Richard ayant demandé à être représenté par avocat, à cet effet.

2.    Demande originaire et recours abusif

2.1. Demande originaire

42.      Robert Richard a témoigné qu’un désistement a été produit au Tribunal par la locatrice, le 28 octobre 2024, concernant la Demande originaire (ci-après « le Désistement »).
43.      Un désistement, lorsqu’il est produit au Tribunal, a pour effet de mettre un terme à l’instance en fermant le dossier.
44.      Or, le 28 octobre 2024, lorsque le Désistement est déposé au Tribunal, le dossier est déjà fermé du fait de la Décision rendue le 23 octobre 2024.
45.      En outre, ce Désistement n’est nullement un désistement à jugement[11].
46.      Par conséquent, le Tribunal constate l’irrecevabilité du Désistement.
47.      En outre, considérant la preuve prépondérante quant au dépôt, au Tribunal de faux procès-verbaux de signification par huissier, en lien avec la Demande originaire, et le défaut de preuve de la locatrice, le Tribunal rejette la Demande originaire et procède à l’examen du caractère abusif de celle-ci.

2.2 Recours abusif

48.      Conformément à l’article 44 RPTAL, la demande de rétractation contient les moyens sommaires de défense à la Demande originaire, ce qui inclut une demande fondée sur l’article 63.2 LTAL. En outre, cette demande a été réitérée verbalement à l’audience.
49.      L’article 63.2 LTAL énonce :

« 63.2. Le Tribunal peut, sur demande ou d’office après avoir permis aux parties intéressées de se faire entendre, rejeter un recours qu’il juge abusif ou dilatoire ou l’assujettir à certaines conditions.

Lorsque le Tribunal constate qu’une partie utilise de façon abusive un recours dans le but d’empêcher l’exécution d’une de ses décisions, il peut en outre interdire à cette partie d’introduire une demande devant lui à moins d’obtenir l’autorisation du président ou de toute autre personne qu’il désigne et de respecter les conditions que celui-ci ou toute autre personne qu’il désigne détermine.

Le Tribunal peut, en se prononçant sur le caractère abusif ou dilatoire d’un recours, condamner une partie à payer, outre les frais visés à l’article 79.1, des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par une autre partie, notamment pour compenser les honoraires et les autres frais que celle-ci a engagés, ou, si les circonstances le justifient, attribuer des dommages-intérêts punitifs. Si le montant des dommages-intérêts n’est pas admis ou ne peut être établi aisément au moment de la déclaration d’abus, le Tribunal peut en décider sommairement dans le délai et aux conditions qu’il détermine. »

50.      À la lumière de cette disposition, le Tribunal examine la demande de la locataire concernant le caractère abusif de la Demande originaire, puisque celle-ci se greffe à la Demande originaire.
51.      Le Tribunal ne se prononcera aucunement quant à la conclusion demandée par la locataire de déclarer que le loyer mensuel du logement concerné, pour la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, est de 780 $.

52.      Cette conclusion n’étant pas en lien avec la demande de la locataire concernant le caractère abusif de la Demande originaire, en vertu de l’article 63.2 LTAL, le Tribunal la rejette.

2.3. Compétence du Tribunal

53.      Relativement à la demande de la locataire fondée sur l’article 63.2 LTAL (ci-après « Demande pour recours abusif »), l’avocat de la locatrice et de Robert Richard plaide que le Tribunal n’est pas compétent pour entendre celle-ci.
54.      Il soutient que la Demande pour recours abusif a été déposée au Tribunal avec la demande de rétractation, le 8 novembre 2024, date à laquelle la rétractation de la Décision n’avait pas eu lieu et ajoute que cette Demande pour recours abusif serait invalide en vertu des articles 79 LTAL et 41.2 RPTAL.
55.      L’article 79 LTAL énonce :

« 79. Toute décision du Tribunal doit être motivée et transmise aux parties en cause, en la manière prévue par les règlements de procédure.

La copie d’une décision, certifiée conforme par le membre qui a entendu l’affaire ou par la personne autorisée à cette fin par le président, a la même valeur que l’original. »

56.      L’article 41.2 RPTAL énonce :

« 41.2. Le Tribunal transmet aux parties une copie de la décision par courrier ou par tout autre moyen approprié.

L’attestation d’expédition fait foi de cette transmission jusqu’à preuve du contraire. »

57.      L’avocat de la locatrice et de Robert Richard indique que la locataire pouvait faire une telle Demande pour recours abusif lors de l’audience du 4 octobre 2024.
58.      Or, à cette date, la locataire ne pouvait nullement savoir que les procès-verbaux exhibés par le mandataire de la locatrice étaient de faux documents. En outre, à cette date, le mandataire de la locatrice a remis au Tribunal de la jurisprudence sur le caractère authentique des procès-verbaux d’huissier de justice.
59.      Le Tribunal rejette cette argumentation contraire aux articles 45 RPTAL, 63.2 LTAL ainsi qu’aux règles de la proportionnalité de la procédure et à la saine administration de la justice, le tout tel que plus amplement exposé ci-dessous.
60.      Le Tribunal rappelle succinctement que :

-       le 8 novembre 2024,

• la locataire a déposé au Tribunal une demande de rétractation comportant ses motifs de rétractation et moyens sommaires de défense, incluant une demande fondée sur l’article 63.2 LTAL.

-          le 28 novembre 2024,

• la rétractation de la Décision a été accueillie en présence de toutes les parties, lesquelles en ont donc été expressément informées à l’audience. À cet effet, le Tribunal souligne que le mandataire de la locatrice a répété, à deux reprises, ne pas s’opposer à cette demande de rétractation;
• les parties ont aussitôt procédé sur la Demande originaire et la Demande pour recours abusif, laquelle a d’ailleurs été dûment réitérée à l’audience par le procureur de la locataire;
• l’audience a été ajournée lors de l’examen de la Demande pour recours abusif, Robert Richard ayant demandé à être représenté par avocat, à cet effet;

61.      La décision 9118-3905 Québec inc. c. 9288-4576 Québec inc.[12] indique :

« [98] Malgré les reproches qui lui sont déjà adressés dans le cadre de la demande en déclaration d’abus, force est de constater que la défenderesse ne s’efforce pas de faciliter le déroulement de l’instance portant sur l’abus, malgré ce qu’il serait permis d’attendre d’elle.

[99] La défenderesse et les mis en cause soumettent que ce volet de la réclamation des demanderesses est mal fondé puisqu’au moment du dépôt de la demande en déclaration d’abus, le déroulement de l’instance portant sur l’abus n’a pas encore eu lieu. Leur contestation de la demande en déclaration d’abus ne pourrait, selon eux, être elle-même abusive.

[100] Cet argument ne peut être retenu puisque « les tribunaux peuvent à tout moment, sur demande et même d’office, déclarer qu’une demande en justice ou d’un autre acte de procédure est abusif »[24]. (…). »

62.      Le Tribunal souscrit à ces principes et souligne que l’article 63.2 LTAL est une disposition similaire à l’article 51 du Code de procédure civile (ci-après « C.p.c. »)[13].
63.      En l’espèce, le 28 novembre 2024, après avoir accueilli la demande de rétractation, l’audience relative à la Demande originaire a commencé, conformément à l’article 45 RPTAL qui énonce :

« Le membre qui entend une demande de rétractation d’une décision peut, s’il l’accorde, tenir aussitôt l’audience sur la demande originaire ou reporter l’audience sur cette demande à une date ultérieure. »

(Souligné du Tribunal)

64.      À cet effet, les avis d’audience transmis aux parties ont clairement informé celles-ci qu’ : « Il est possible que l'audition sur le fond de la demande soit tenue à la même date ». (Souligné du Tribunal)
65.      Par conséquent, si l’intention du législateur avait été d’exiger qu’une décision, accueillant une demande de rétractation, soit impérativement rendue selon les articles 79 LTAL et 41.2 RPTAL, et ce, avant de pouvoir entendre la demande originaire, l’article 45 RPTAL n’aurait pas lieu d’être.
66.      Le législateur ne parlant pas pour ne rien dire, par le biais de l’article 45 RPTAL, il a expressément permis que, dans le cas spécifique de la rétractation, le Tribunal puisse immédiatement tenir l’audience relative à la demande originaire après avoir accueilli la demande de rétractation.
67.      Enfin, à titre d’analogie, si tant est que cela soit nécessaire, le Tribunal souligne que l’article 348 C.p.c est semblable à l’article 45 RPTAL et énonce :

« Si, lors de la présentation du pourvoi en rétractation, le motif invoqué est jugé suffisant, les parties sont remises en l’état et le tribunal suspend l’exécution du jugement; il poursuit l’instance originaire après avoir convenu d’un nouveau protocole de l’instance avec les parties.

Le tribunal peut, si les circonstances s’y prêtent, se prononcer en même temps sur le pourvoi et sur la demande originaire. »

68.      À cet effet, l’arrêt Canadian Royalties inc. c. Mines de nickel Nearctic inc.[14], souligne :

« [39] Le choix du juge d’entendre ou non à la fois le pourvoi en rétractation et la demande originaire est important et ne peut être dicté uniquement par des contraintes de temps. Le choix effectué par le juge doit prendre en compte qu’il faut, d’une étape à l’autre, éviter les dédoublements dont la répétition des témoignages et surtout éviter de tirer, en tranchant le pourvoi en rétractation, des conclusions de fait qui lieront le juge qui entendra le fond du litige ou créeront la possibilité de jugements contradictoires. S’il s’avère difficile d’éviter ces risques, il vaut peut-être mieux que le juge tranche le tout en même temps. À moins que le juge ne demeure saisi du dossier, que la question en jeu soit claire pour tous et qu’il soit approprié de scinder l’affaire.

[40] En l’espèce, le motif retenu par le juge pour rétracter le jugement est très précisément le même que celui invoqué pour le rejet de l’action au fond. Le juge ne pouvait donc scinder l’affaire sans causer, comme c’est le cas ici, un réel problème.

[41] Il transparaît du jugement que la demande de rétractation et celle sur le fond sont intimement liées. (…). »

(Soulignés du Tribunal)

69.      Le Tribunal souscrit à ces principes.
70.      En l’espèce, le Tribunal réitère que la Demande pour recours abusif a été dûment indiquée dans les moyens sommaires de défense de la demande de rétractation et également dûment réitérée à l’audience, soit aux moments opportuns de l’instance. 

71.      Considérant ce qui précède, le Tribunal a compétence pour statuer sur la Demande pour recours abusif.

2.4. La Demande originaire est-elle un recours abusif ?

72.      Les articles 6 et 7 C.c.Q. énoncent :

« 6. Toute personne est tenue d'exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi. »

« 7. Aucun droit ne peut être exercé en vue de nuire à autrui ou d'une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l'encontre des exigences de la bonne foi. »

73.      Quant aux éléments permettant de déterminer si une demande en justice est abusive, le Tribunal renvoie à l’énumération visée à l’article 51 C.p.c. alinéa 2 qui énonce :

« L’abus peut résulter, sans égard à l’intention, d’une demande en justice ou d’un autre acte de procédure manifestement mal fondé, frivole ou dilatoire, ou d’un comportement vexatoire ou quérulent. Il peut aussi résulter de l’utilisation de la procédure de manière excessive ou déraisonnable ou de manière à nuire à autrui ou encore du détournement des fins de la justice, entre autres si cela a pour effet de limiter la liberté d’expression d’autrui dans le contexte de débats publics. »

74.      En outre, l’arrêt Royal Lepage commercial inc. c. 109650 Canada Ltd.[15], souligne que :

« [45] Pour conclure en l’abus, il faut donc des indices de mauvaise foi (telle l’intention de causer des désagréments à son adversaire plutôt que le désir de faire reconnaître le bien-fondé de ses prétentions[3]) ou à tout le moins des indices de témérité.

[46] Que faut-il entendre par témérité? Selon moi, c’est le fait de mettre de l’avant un recours ou une procédure alors qu’une personne raisonnable et prudente, placée dans les circonstances connues par la partie au moment où elle dépose la procédure ou l’argumente, conclurait à l’inexistence d'un fondement pour cette procédure.  Il s’agit d’une norme objective, qui requiert non pas des indices de l’intention de nuire mais plutôt une évaluation des circonstances afin de déterminer s’il y a lieu de conclure au caractère infondé de cette procédure.  Est infondée une procédure n’offrant aucune véritable chance de succès, et par le fait, devient révélatrice d’une légèreté blâmable de son auteur.  Comme le soulignent les auteurs Baudouin et Deslauriers, précités : « L’absence de cette cause raisonnable et probable fait présumer sinon l’intention de nuire ou la mauvaise foi, du moins la négligence ou la témérité. »

75.      À la lumière de la preuve prépondérante soumise, le Tribunal conclut à une conduite hautement blâmable de la locatrice, outrepassant la témérité et relevant de la mauvaise foi.
76.      En l’espèce, la locataire n’a jamais reçu signification, en main propre, de l’Avis, puisque le document déposé par la locatrice est un faux procès-verbal de signification.
77.      La locataire a uniquement reçu l’Avis par poste régulière et s’y est opposée dans les délais légaux[16], en transmettant par courrier recommandé son refus à la locatrice, lequel a été livré le 16 avril 2024. Par la suite, aucune demande en fixation de loyer n’a été déposée par la locatrice.
78.      Par conséquent, le 7 août 2024, la locatrice ne peut ignorer, en déposant la Demande originaire qui allègue que le loyer mensuel du logement concerné est de 1 400 $, que ce recours est infondé et malicieux.
79.      En outre, cette demande indique expressément :

« Moi, Robert Richard, je certifie que tous les renseignements que j’ai inscrits dans le présent formulaire sont exacts et ceci fait office de ma signature. »

(Souligné du Tribunal)

80.      Robert Richard est le seul et unique administrateur et actionnaire de la locatrice.
81.      La preuve de notification de la Demande originaire, déposée au Tribunal, est également un faux procès-verbal de signification par huissier de justice.
82.      Or, le jour de l’audience de cette demande, Robert Richard remet au Tribunal une jurisprudence mettant en exergue qu’un procès-verbal de signification d’un huissier est un acte authentique et soulignant la procédure devant être suivie pour le contester.

83.      Le Tribunal s’interroge quant au dépôt de cette jurisprudence : comment la locatrice pouvait-elle prévoir que les procès-verbaux seraient contestés, en l’espèce ? Par quel hasard, le mandataire de la locatrice pouvait-il prévoir que le débat porterait sur cet aspect ?
84.      La locatrice se devait d’exercer ses droits avec prudence et diligence. Malheureusement, elle a agi de manière déraisonnable et méprisante, allant à l’encontre des exigences de la bonne foi.
85.      Le Tribunal conclut que la locatrice en agissant de manière malveillante dans le dossier, a, indéniablement, entrepris un recours abusif.
86.      En outre, par sa Demande en recours abusif, fondé sur l’article 63.2 LTAL, la locataire réclame des dommages-intérêts et la levée du voile corporatif.

2.5. Le voile corporatif peut-il être levé en l’espèce ? Robert Richard peut-il être condamné personnellement ? Le Tribunal est-il compétent à cet égard ?

2.5.1. Compétence du Tribunal

87.      Le Tribunal est d’avis qu’il est compétent en l’espèce et souscrit aux principes énoncés dans la décision Létourneau c. Boardwalk Real Estate Investment Trust[17] :

« [42] Enfin, le fait que la poursuite envisagée viserait également certains des dirigeants de SMI ou FPI n’a pas pour effet de faire perdre juridiction à la Régie. Celle-ci possède en effet le pouvoir de condamner les administrateurs ou dirigeants du locateur lorsque ceux-ci, dans le cadre de la conclusion ou de l’exécution du bail d’un logement, engagent leur responsabilité personnelle, soit en raison du fait qu’ils ont commis une faute extracontractuelle, soit par la levée du voile corporatif. »

(Souligné du Tribunal)

88.      Cette décision a été confirmée par un arrêt de la Cour d’appel[18] qui indique :

« [44] Les demandes sont ici des recours en responsabilité contractuelle. L’article 1458 C.c.Q. empêche une partie à un contrat de se soustraire à l’application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui pourraient lui être plus profitables. La Régie du logement possède la compétence nécessaire pour condamner les administrateurs d’un locateur et pour condamner à des dommages punitifs lorsque approprié. »

(Souligné du Tribunal)

2.       Le voile corporatif peut-il être levé en l’espèce? Robert Richard peut-il être condamné personnellement?

89.      En ce qui concerne la levée du voile corporatif, l’article 317 C.c.Q dispose :

« 317. La personnalité juridique d'une personne morale ne peut être invoquée à l'encontre d'une personne de bonne foi, dès lors qu'on invoque cette personnalité pour masquer la fraude, l'abus de droit ou une contravention à une règle intéressant l'ordre public. »

90.      Dans la décision Gazil c. Syndicat professionnel des ingénieurs d'Hydro-Québec[19], la Cour supérieure affirme :

« [298] En principe, les actes posés par les personnes qui agissent au nom d’une personne morale n’engagent que la responsabilité de cette dernière.

[299] Cependant, certaines circonstances peuvent entraîner la responsabilité personnelle de l’administrateur d’une personne morale. La Cour d’appel fait sienne l’énumération de ces circonstances provenant de l’auteur Paul Martel :

La responsabilité personnelle d’un individu qui est actionnaire majoritaire et administrateur d’une compagnie peut être retenue dans les circonstances suivantes :

- Il s’est porté caution d’une obligation contractuelle de la compagnie;

- Il a lui-même commis une faute entraînant sa responsabilité extracontractuelle, par exemple en faisant de fausses représentations ou en remettant des documents falsifiés;

- Il a activement participé à une faute extracontractuelle de la compagnie (ce qui se présume s’il est administrateur unique);

- Il a utilisé la compagnie qu’il contrôle comme écran, comme paravent pour tenter de camoufler le fait qu’il a commis une fraude ou un abus de droit ou qu’il a contrevenu à une règle intéressant l’ordre public; en d’autres termes, l’acte apparemment légitime de la compagnie revêt, parce que c’est lui qui la contrôle et bénéficie de cet acte, un caractère frauduleux, abusif ou contraire à l’ordre public.

L’article 317 ne s’applique que dans le dernier de ces cas. Le premier est régi par les articles 2333 et suivants, le deuxième par l’article 1457, et le troisième par les articles 1457 et 1526. »

91.      Également, la décision 8050856 Canada inc. c. 9401-6888 Québec inc.[20] énonce :

« [20] Il convient de rappeler que le défendeur Mathieu n’est pas actionnaire de 9401. Il en est seulement un des administrateurs. Or, la levée du voile corporatif ne s’applique pas à l’administrateur, mais plutôt à l’actionnaire. À ce sujet, l’auteur Paul Martel écrit[13] :

« En matière de responsabilité civile, les administrateurs d’une société poursuivis personnellement par un tiers invoquent systématiquement la personnalité juridique distincte de celle-ci pour s’en déclarer mandataires, avec l’immunité que cela leur confère. Jusqu’à quel point l’article 317 peut-il les empêcher de présenter cette défense, et donc les rendre personnellement responsables vis-à-vis des tiers? […]

En réalité, la question de la responsabilité personnelle d’un administrateur de société ne relève pas du « soulèvement du voile corporatif ». Soulever le voile implique faire comme si la société n’existait pas, et que ses obligations et son patrimoine, bref tous les éléments de son bilan, s’ajoutaient à ceux de son actionnaire. C’est l’actionnaire qui est visé, et non l’administrateur, à ce titre. Pour rechercher la responsabilité de l’administrateur, il faut appliquer aux actes d’un individu les articles 1457 et 1526 du Code civil du Québec, en matière de responsabilité extracontractuelle. Au lieu de faire abstraction de la personnalité distincte de la société, on la reconnaît et on tient l’administrateur complice et solidairement responsable de son acte extracontractuel. En matière contractuelle, l’administrateur bénéfice de l’immunité du mandataire de l’article 2157, à moins qu’il n’ait agi hors des limites de son mandat, ou qu’il n’ait encouru une responsabilité extracontractuelle envers les tiers en posant envers eux des gestes séparables de son mandat, auquel cas l’article 1457 reçoit ici aussi application. Une fois de plus, la responsabilité distincte de la société, en tant que mandant des administrateurs, est reconnue. L’article 317 n’ajoute pas grand-chose à ces principes, sauf peut-être pour aider à attribuer la responsabilité d’un abus de droit contractuel à la personne qui en est le véritable instigateur et qui en tire avantage, mais qui tente de « masquer » ce fait en utilisant une société qu’il contrôle.

Ainsi (…), il est important de faire la distinction entre la responsabilité d’un administrateur découlant de sa faute personnelle, et celle d’un actionnaire résultant du soulèvement du voile corporatif, même si ces deux situations sont fréquemment confondues dans le cas d’une société à actionnaire et administrateur unique. »

(Les soulignements sont ajoutés)

92.      Relativement à la fraude et à l’abus de droit, il est énoncé dans la décision Laplante c. St-Roch[21] :

« [85] La fraude, telle qu’envisagée à l’article 317 C.c.Q., ne se limite pas à celle que circonscrit le Code criminel. Elle englobe aussi :

la fraude paulienne, c’est-à-dire, « l’acte accompli par un débiteur insolvable en vue de frauder ses créanciers », de même que la fraude civile en général, soit « l’acte accompli de mauvaise foi avec l’intention de porter atteinte aux droits ou aux intérêts d’autrui ou d’échapper à l’application d’une loi ».[38]

[86] Traitant de la fraude civile, l’auteur Martel distingue :

a) les actes portant atteinte aux droits d’autrui, en interposant une personne morale entre deux parties contractantes, dans le but d’empêcher ou d’entraver l’exécution ou la sanction du contrat[39];

b) les stratagèmes en vue d’éluder l’application de la loi, notamment en matière fiscale[40].

[87] L’article 317 C.c.Q. réfère aussi à l’abus de droit. La Cour d’appel, dans l’arrêt Supermarché A.R.G. inc. c. Provigo Distribution inc.[41], insiste que, pour éviter que tout soit abus de droit, il faut distinguer entre la violation de ses devoirs contractuels (ce qui est constitutif de faute, et non de droit) et le véritable abus de droit.

[88] Les auteurs Baudouin et Deslauriers considèrent que les trois illustrations principales de l’abus de droit sont :

a) l’exercice malveillant d’un droit;

b) l’exercice anormal, maladroit ou incorrect d’un droit;

c) l’exercice antisocial d’un droit[42]. »

93.      En l’espèce, Robert Richard œuvre dans le domaine immobilier, il est l’âme dirigeante de la locatrice ayant témoigné en être l’unique actionnaire et le seul dirigeant.
94.      Il a signé la Demande originaire dans laquelle il affirme :

« Moi, Robert Richard, je certifie que tous les renseignements que j’ai inscrits dans le présent formulaire sont exacts et ceci fait office de ma signature. »

95.      En signant ainsi cette demande, il répond de la véracité des informations qu’elle contient.
96.      Le 4 octobre 2024, Robert Richard a témoigné, sous serment, à l’audience relative à cette demande et y a déposé le faux procès-verbal de signification portant le numéro d’inventaire no. 201127 1-1-1 MICHELLE, ainsi que la jurisprudence relative à la force probante des procès-verbaux de signification d’huissier.
97.      En outre, un autre faux procès-verbal d’huissier de justice était également déposé au Tribunal comme preuve de notification de la Demande originaire.
98.      En vertu des articles 322 et 2138 C.c.Q., Robert Richard est tenu d’agir, comme seul administrateur et mandataire de la locatrice, avec prudence, diligence, honnêteté et loyauté dans l’intérêt de cette dernière.
99.      Relativement à la locatrice, il est le seul investi du pouvoir décisionnel et se trouve donc dans l’ombre de chacune des décisions prises et ayant mené à la Demande originaire, par laquelle la locatrice a abusé de ses droits et posé des gestes frauduleux.
100. À la lumière de la preuve soumise, Robert Richard est l’alter ego de la locatrice.
101. Le Tribunal n’accorde aucune crédibilité au témoignage de Robert Richard qui repose sur de simples allégations de dénégation générale. Il indique prosaïquement ne pas savoir comment ces procès-verbaux d’huissier ont pu être contrefaits, mais son témoignage ne se fonde sur aucune preuve.
102. En outre, aucune explication crédible n’a été fournie au Tribunal quant aux circonstances d’utilisation de l’ordinateur de la locatrice, considérant que cette dernière n’a pas d’employé.
103. Il est déconcertant que Robert Richard, qui allègue ne pas avoir su que les procès-verbaux étaient contrefaits, ait cherché et apporté de la jurisprudence soulignant le caractère authentique des procès-verbaux d’huissier, et ce, alors que la locataire ne pouvait prévoir que cela serait invoqué à l’audience.
104. Quant aux dossiers mentionnés dans la demande d’intervention, le procureur de la locataire a souligné au Tribunal qu’ils avaient tous un lien avec Robert Richard :

• 820891, 806553, 806221 (Locateur - Robert Richard);
• 787169, 791826 (Locateur - Gestion immobilière F4 inc. dont Robert Richard était vice-président jusqu’au 15 novembre 2024);
• 813875, 814288, 824817, 762732 (Locateur - Bug Immobilier inc. dont Robert Richard était trésorier jusqu’au 10 novembre 2024);
• 812787, 815359, 817152, 820860, 824839, 824885, 824918, 824920, 791825, 806446, 810899, 819805, 819806, 803843, 791384 (Locateur - Uniplex inc. dont Robert Richard était secrétaire jusqu’au 23 novembre 2024);
• 817127, 819824, 819852, 812776 (La locatrice - Robert Richard est président);
• 824812, 813272, 813877, 817141, 820912, 824810, 824813, 824967, 824991, 784697, 811529 (Locateur - Gestion DMI inc. dont Robert Richard était trésorier jusqu’au 10 novembre 2024).

105. À la lumière de la preuve administrée, le Tribunal est d’avis que Robert Richard a fait preuve d’un cynisme effronté ayant recours à la locatrice, comme s’il s’agissait d’une marionnette, commettant une fraude et un abus de droit dans ce dossier.
106. Considérant ce qui précède, il y a lieu d’ordonner la levée du voile corporatif afin que Robert Richard soit personnellement responsable des dommages causés à la locataire, car sans cette levée du voile corporatif, la locataire pourrait difficilement procéder à l’exécution de la présente décision.
107. Tel que l’énonce la Cour d’appel dans la décision Coutu c. Québec (Commission des droits de la personne)[22] :

« La corporation ne doit pas bénéficier des actes ainsi posés par son âme dirigeante. Dès que sont remplies les conditions de l'article 317 C.c.Q., il y a solidarité entre les intervenants, puisqu'ils sont considérés comme une seule et même personne. »

108. Le Tribunal souscrit à ces principes. Robert Richard doit être tenu solidairement responsable, avec la locatrice, du paiement des dommages-intérêts à octroyer à la locataire.
109. Mais il y a plus.
110. La preuve soumise permet également de conclure que Robert Richard, en tant qu’administrateur de la locatrice, a commis une faute personnelle, en remettant des documents falsifiés au Tribunal et en faisant de fausses représentations, ce qui engage également sa responsabilité extracontractuelle en vertu de l’article 1457 C.c.Q.

2.6. Dommages-intérêts punitifs et moraux

111. Conformément à l’article 63.2 LTAL, le Tribunal s’étant prononcé positivement sur le caractère abusif de la Demande originaire, il y a maintenant lieu d’examiner la demande quant à une condamnation à des dommages-intérêts moraux et punitifs.

2.6.1. Dommages-intérêts moraux

112. En ce qui concerne les dommages moraux, le Tribunal fait siens les propos de la juge administrative Suzanne Guévremont dans la décision Bensalem c. Olesik[23] :

« [37] Pour quantifier les dommages moraux qui s'appliquent aux faits mis en preuve, le Tribunal s'inspire des critères énumérés par les auteurs Me Pierre C. Gagnon et Me Isabelle Jodoin dans leur ouvrage « Louer un logement »[1] :

« Il est au contraire beaucoup plus épineux de définir et de chiffrer le préjudice moral, qu'on nomme couramment « troubles et inconvénients ». L'évaluation doit tenir compte de la nature des dommages, de sa durée ainsi que du préjudice subi par la victime de comportement fautif. »

113. À la lumière de la preuve soumise et des circonstances propres à l’espèce, il est manifeste que la locataire a vécu un stress majeur et des inconvénients qui découlent, inéluctablement, du comportement fautif de la locatrice et de Robert Richard.
114. Par conséquent, le Tribunal condamne solidairement la locatrice et Robert Richard à payer, à la locataire, la somme de 2 000 $ à titre de dommages moraux.  

2.6.2. Dommages-intérêts punitifs

115. Une objection a été présentée par l’avocat de Robert Richard et de la locatrice en lien avec la documentation déposée au Tribunal relativement à leur patrimoine. Il fonde cette objection sur la tardiveté à déposer ces documents au stade de la plaidoirie.
116. Puis, quelques minutes après cette objection, une admission est faite relativement au rôle d’évaluation foncière de la propriété située à Sainte-Julienne.
117. Le Tribunal rejette cette objection aux fins d’une bonne administration de la justice, considérant que les informations contenues dans ces documents publics ne sont pas contestées, mais seule la tardiveté de leur présentation l’est.

118. Relativement au patrimoine de la locatrice et de Robert Richard, même en l’absence de cette documentation, il a été mis en preuve par Robert Richard que la locatrice a un lien direct avec l’immeuble concerné, situé à Repentigny, qu’il est le seul administrateur et actionnaire de la locatrice et, tel que mentionné, une admission a été faite quant à la propriété détenue à Sainte-Julienne.
119. Cette preuve prépondérante est suffisante quant à la situation patrimoniale de la locatrice et de Robert Richard à la lumière des dommages réclamés en l’espèce.
120. L’article 1621 C.c.Q. énonce :

« Lorsque la loi prévoit l’attribution de dommages-intérêts punitifs, ceux-ci ne peuvent excéder, en valeur, ce qui est suffisant pour assurer leur fonction préventive.

Ils s’apprécient en tenant compte de toutes les circonstances appropriées, notamment de la gravité de la faute du débiteur, de sa situation patrimoniale ou de l’étendue de la réparation à laquelle il est déjà tenue envers le créancier, ainsi que, le cas échéant, du fait que la prise en charge du paiement réparateur est, en tout ou en partie, assumée par un tiers. »

121. Il a été mis en preuve qu’outre la présente cause, il existe un nombre important de dossiers relatifs à de faux procès-verbaux d’huissier et dans lesquels le dénominateur commun serait Robert Richard.
122. En l’espèce, deux faux procès-verbaux d’huissier et de la jurisprudence, accréditant ceux-ci, ont été déposés au Tribunal, entraînant une atteinte illicite aux droits de la locataire, faisant montre d’une conduite indigne envers le Tribunal et d’un profond mépris envers notre système de justice.
123. En agissant ainsi, la locatrice et Robert Richard ont porté atteinte au droit au maintien dans les lieux de la locataire, étant prêts à déraciner cette dernière de son lieu de vie, et ce, alors qu’il est difficile de trouver à se loger en cette période.
124. Ainsi, le Tribunal ne peut que constater la gravité de la faute commise par la locatrice et par Robert Richard, laquelle est d’ailleurs flagrante en vertu de la preuve présentée.
125. Vu la preuve prépondérante administrée, les principes sur lesquels le Tribunal doit se fonder, soit notamment ceux de punition et d’admonestation, considérant la particularité du présent dossier où la conduite de la locatrice et de Robert Richard fusionne tel un alliage, le Tribunal condamne solidairement la locatrice et Robert Richard à payer, à la locataire, la somme de 40  000 $ en dommages-intérêts punitifs, somme que le Tribunal estime juste et raisonnable pour réprimer les comportements désolants et manœuvres outrancières de ces derniers.  
126. La locataire n’ayant pas acquitté de frais de justice, cette conclusion de la demande en rétractation est rejetée.
127. Enfin, quant à la conclusion de la locataire pour que soit opérée compensation, le Tribunal souligne que la compensation est un régime légal qui s’opère quand les conditions à cet effet sont remplies, et ce, sans que le Tribunal ait à l’autoriser.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

128. RÉTRACTE la décision rendue le 23 octobre 2024;
129. CONSTATE l’irrecevabilité du désistement de la locatrice déposé le 28 octobre 2024 dans le dossier;
130. REJETTE la demande relative au non-paiement de loyer de la locatrice et la DÉCLARE abusive;
131. ORDONNE la levée du voile corporatif de la locatrice 9412-4070 Québec inc.;

132. CONDAMNE solidairement la locatrice et Robert Richard à payer 2 000 $ à la locataire, à titre de dommages-intérêts moraux, le tout avec les intérêts et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q. à compter de la date de la présente décision;
133. CONDAMNE solidairement la locatrice et Robert Richard à payer 40 000 $ à la locataire, à titre de dommages-intérêts punitifs;
134. REJETTE la demande de la locataire quant aux autres conclusions.

[1] RLRQ, c. T-15.01.

[2] Pièce L-1.

[3] Pièce L-2.

[4] Pièce L-3.

[5] Pièce L-5.

[6] Pièce L-2.

[7] RLRQ, c. CCQ-1991.

[8] RLRQ, c. T-15.01, r. 5.

[9] Structures métropolitaines (SMI) inc. c. Dai, 2017 QCCQ 10144.

[10] Pièce L-2.

[11] Articles 333 C.p.c. et 86 LTAL.

[12] 9118-3905 Québec inc. c. 9288-4576 Québec inc., 2022 QCCS 2759.

[13] RLRQ, c. C-25.01.

[14] Canadian Royalties inc. c. Mines de nickel Nearctic inc., 2017 QCCA 1287.

[15] Royal Lepage commercial inc. c. 109650 Canada Ltd., 2007 QCCA 915.

[16] Article 1945 C.c.Q.

[17] Létourneau c. Boardwalk Real Estate Investment Trust, 2018 QCCS 206.

[18] Veer c. Boardwalk Real Estate Investment Trust, 2019 QCCA 740.

[19] Gazil c. Syndicat professionnel des ingénieurs d'Hydro-Québec, 2024 QCCS 4223.

[20] 8050856 Canada inc. c. 9401-6888 Québec inc., 2024 QCCS 1633.

[21] Laplante c. St-Roch, 2013 QCCS 3623.

[22] Coutu c. Québec (Commission des droits de la personne), 1998 CanLII 13100 (QC CA).

[23] Bensalem c. Olesik, 2024 QCTAL 31415.