Le Tribunal rectifie d’office le montant indiqué au paragraphe 79 de la décision du 14 janvier 2021, vu la présence d’une erreur d'écriture.

[1]      Par une demande du 23 décembre 2019, les locataires réclament une ordonnance pour l’exécution en nature des obligations de la locatrice et l’autorisation de déposer le loyer au Tribunal[1].

[2]      Les locataires ont abandonné le logement le 31 mars 2020. Ils requièrent une diminution du loyer de 50% de septembre 2019 à mars 2020 et des dommages moraux (7 500 $)[2].

[3]      La locatrice est désolée des problèmes vécus par les locataires, mais soumet avoir toujours eu la volonté de bien agir.

[4]      Puisque les locataires ont quitté le logement, l’ordonnance pour l’exécution en nature des obligations de la locatrice, l’autorisation de déposer le loyer et l’exécution provisoire de la décision n’ont plus d’objet.

QUESTIONS EN LITIGE

[5]      La locatrice a-t-elle fait défaut de procurer la pleine jouissance des lieux loués ? Le cas échéant, quelle est la diminution de loyer à accorder ?

[6]      La locatrice a-t-elle commis une faute ? Auquel cas, les locataires ont-ils droit aux dommages matériels et moraux réclamés ?

CONTEXTE

[7]      Les locataires habitaient le logement depuis mai 2007. Le logement, un 5½ pièces, est situé à l’étage d’un duplex.

[8]      La locatrice a acquis le duplex en octobre 2016 et les parties étaient liées par un bail reconduit depuis.

[9]      Du 1^er juillet 2019 au 30 juin 2020, le loyer mensuel était de 912 $.

[10]   En décembre 2018, un écoulement d’eau transperce le plafond du logement. La locatrice fera exécuter des travaux au toit au printemps 2019.

[11]   Le 12 septembre 2019, une infiltration d’eau survient à nouveau. Les locataires avisent la locatrice immédiatement. Le 16 septembre, la locatrice répond qu’elle tente de trouver un réparateur, mais elle ne peut pas garantir que cela ne surviendra pas à nouveau[3].

[12]   Puisque la locatrice est en Chine, elle demande au locataire de lui soumettre des noms d’entrepreneurs en toiture, ce qu’il a fait.

[13]   Le 17 octobre, l’eau s’écoule alors comme une fontaine.

[14]   Ce n’est que le 21 octobre, que la locatrice mandate un couvreur.

[15]   En novembre, la locatrice communique avec les locataires pour obtenir les coordonnées du voisin qui a réparé sa toiture, car elle voulait le même entrepreneur en toiture.

[16]   Devant l’inaction de la locatrice, les locataires la mettent en demeure le 4 décembre et, à nouveau par avocat, le 31 décembre 2019.

[17]   Entretemps, le plafond du corridor continue de gonfler.

[18]   Les locataires cessent de payer le loyer en février 2020 et ils ne paient pas le loyer de mars 2020.

[19]   Le 24 février 2020, le plafond s’effondre. Le 27 février, la Ville de Montréal émet un ordre d’évacuation obligeant les locataires à quitter le logement au plus tard le 1^er avril 2020.

[20]   Les locataires transmettent leur avis d’abandon du logement le 1^er avril 2020 et mettent à nouveau en demeure la locatrice le 29 juin 2020.

[21]   Les locataires expliquent qu’à la vente de l’immeuble, l’ancien propriétaire avait clairement avisé la locatrice que la toiture devait être refaite, puisqu’elle était alors âgée de plus de 15 ans.

[22]   En défense, la locatrice explique avoir dû quitter le Canada le 1^er janvier 2019, car son fils devait recevoir les traitements traditionnels en Chine pour soigner son eczéma. Son mari est revenu au Canada du mois de mai jusqu’au 11 juillet 2019 où il s’est occupé de faire exécuter les réparations au toit du duplex.

[23]   Lorsque l’infiltration est réapparue en septembre 2019, elle a fait venir deux entreprises et la seconde a fait des travaux de réparations le 22 octobre 2019.

[24]   Ensuite, Richard Simard de l’entreprise soumise par le locataire (Groupe Écoénergie - Alto & Associés, couvreur) l’informe, vers le 27 novembre, que la toiture doit être refaite.

[25]   En juin 2020, elle signe un contrat avec le couvreur. Elle soumet qu’il était impossible d’exécuter les travaux en hiver.

[26]   Finalement, la locatrice a vendu l’immeuble en octobre 2020, puisqu’elle est toujours en Chine.

[27]   En réplique, le locataire déclare que la locatrice souhaitait trouver une entreprise ayant la plus basse soumission. Richard Simard a bien tenté de joindre la locatrice, mais celle-ci ne retournait pas les appels, soutient-il.

[28]   Enfin, les locataires prétendent que la locatrice a tardé à exécuter les travaux dans l’optique qu’ils finissent par quitter le logement pour augmenter le loyer.

[29]   Ainsi se résument succinctement les allégations et preuves des parties. Voyons d’abord ce que dit la loi.

LE DROIT

[30]   La demande est fondée sur l’article 1863 du Code civil du Québec (C.c.Q.), lequel énonce que si une des parties (locateur) n’exécute pas ses obligations, l’autre partie (locataire) peut demander, entre autres, des dommages et la diminution du loyer :

[31]   Il y a une distinction à faire entre la diminution de loyer et les dommages-intérêts[4].

[32]   La diminution du loyer vise à évaluer la valeur objective de la perte locative subie par un locataire en raison du ou des manquements du locateur. La perte doit être sérieuse, significative et substantielle[5].

[33]   Tandis que l’octroi de dommages vise à compenser le préjudice subi (moral ou matériel) lorsqu’il y a un lien entre la faute reprochée et les dommages réclamés. Les dommages moraux visent à compenser le stress, les inquiétudes, troubles, ennuis, inconvénients, la perte de jouissance de la vie, douleurs et souffrances psychologiques, la fatigue, etc. qu'a pu éprouver la partie lésée[6].

ANALYSE ET DÉCISION

[34]   D’abord, le témoignage des locataires est crédible et à toute l’apparence d’être fiable, puisque notamment, ils témoignent en donnant les dates exacts[7].

·                   La locatrice a-t-elle fait défaut de procurer la pleine jouissance des lieux loués ?

[35]   Les locataires ont prouvé, de manière convaincante, les manquements de la locatrice à ses obligations[8].

[36]   En raison de l’infiltration d’eau dans le logement en provenance du toit, les locataires ont démontré que le logement n’était pas dans un bon état de réparation et d’habitabilité et donc le non-respect des obligations suivantes :

·         d’exécuter toutes les réparations nécessaires[9], et

·         de procurer la jouissance paisible durant la totalité du bail[10].

[37]   Ces obligations sont dites « de résultat »[11]. Cela signifie que les moyens de défense de la locatrice sont limités[12]. La seule façon d'échapper à sa responsabilité est de démontrer qu'elle n'a pu remplir ses obligations en raison d’une force majeure ou de la faute d’une autre personne. La locatrice ne peut pas invoquer simplement sa diligence raisonnable ou démontrer qu’elle a eu un comportement prudent et diligent.

[38]   En l’instance, le Tribunal conclut que la perte de jouissance subie par les locataires est sérieuse, significative et substantielle.

[39]   Les locataires ont clairement expliqué que, même la nuit, ils devaient se lever pour vider les sauts d’eau et éviter d’aggraver la situation. Ils ont dû réaménager les lieux pour éviter d’endommager leurs biens.

·                   Quelle est la diminution de loyer à accorder ?

[40]   D’office, le Tribunal déclare que le logement est devenu impropre à l'habitation[13] à compter du 24 février 2020 et, à compter de cette date, il dispense les locataires de payer le loyer, vu l’absence de faute de leur part[14]; un locataire ne peut pas vivre dans un logement avec trou béant au plafond.

[41]   Les locataires demandent une diminution de loyer de 50% à compter de septembre 2019[15].

[42]   L’avocat de la locatrice plaide que la diminution de loyer ne doit débuter qu’à compter du 4 décembre 2019, date de la première mise en demeure. De plus, il plaide qu’un pourcentage de 20 à 30% est plus approprié que celui recherché par les locataires.

[43]   Certes, de façon générale, une diminution de loyer est accordée lorsqu’un locateur a été mis en demeure de faire des réparations dans un certain délai. À défaut de quoi, un locataire pourra lui réclamer, notamment, une diminution de loyer. D’ailleurs, un locataire doit dénoncer au locateur les problèmes constatés au bien loué, tel que le lui impose l’article 1866 C.c.Q.

[44]   Les réparations concernent l’enveloppe extérieure de l’immeuble de la locatrice. Il s’agit d’un lieu qui lui est loisible d’inspecter à tout moment et dont elle a le contrôle absolu. Le Tribunal considère que l’avis de l’article 1866 précité devient donc inutile lorsqu’un locateur a pleinement connaissance du trouble[16].

[45]   En l’instance, le recouvrement de la toiture était en fin de vie utile et devait être remplacé à court terme. D’ailleurs, la locatrice n’a pas contredit l’affirmation des locataires que l’ancien locateur avait dénoncé à la vente du duplex en octobre 2016 que la toiture devait être refaite. Ces travaux devaient s’exécuter dans les plus brefs délais. Au surplus, des infiltrations d’eau en provenance de la toiture étaient survenues en décembre 2018.

[46]   Les travaux effectués au printemps 2019 furent incomplets. Dans une telle circonstance, le Tribunal juge que la diminution de loyer peut débuter avant la mise en demeure officielle.

[47]   En guise de défense, la locatrice invoque avoir agi le plus rapidement possible, mais qu’à la réception de la soumission du 27 novembre 2019, il était trop tard pour exécuter les travaux de réfection de la toiture. Elle n’a jamais été insouciante.

[48]   Est-ce que l’approche de l’hiver, constitue une force majeure ? En l’instance, la locatrice n’a pas démontré la présence des éléments constitutifs et cumulatifs de la défense de force majeure, selon la définition donnée au second alinéa de l'article 1470 C.c.Q. Le Tribunal rejette cette défense. Aussi, la bonne volonté de la locatrice ne constitue pas une défense acceptable, quoique le Tribunal est surpris de cette allégation.

[49]   Les locataires ont donc droit à une diminution de loyer.

[50]   Le Tribunal convient que, durant cette période, la présence de sceaux est incommodante, tout comme l’obligation de les vider.

[51]   Aussi, dans les circonstances exceptionnelles du dossier, le Tribunal estime juste et raisonnable d’octroyer aux locataires une diminution de 40%, à titre de diminution de loyer, compte tenu de sa perte évidente et importante de jouissance des lieux, causée par les infiltrations d’eau.

[52]   Cependant, en toute logique, le Tribunal doit tenir compte que les locataires n’ont pas payé le loyer de février 2020[17].

[53]   Pour la diminution de loyer de septembre 2019 à janvier 2020, le Tribunal accorde une diminution de loyer de 1 824 $[18].

[54]   La locatrice n’a pas requis le paiement des loyers impayés. Le Tribunal ne peut donc pas réduire de ce montant, la portion des 23 premiers jours de février, qui totalise de 433 $[19]. Le Tribunal espère que les parties sauront agir en conséquence, pour éviter de saisir à nouveau le Tribunal pour un tel montant.

·                   La locatrice a-t-elle commis une faute ?

[55]   Malgré l’excellente plaidoirie de M^e Yu, le Tribunal ne partage pas son opinion quant à l’absence d’insouciance de la locatrice. La preuve est plutôt convaincante du contraire, vu sa réponse au courriel du 16 septembre 2019.

[56]   En effet, le témoignage des locataires est convaincant qu’à l’achat du duplex en 2016, la toiture devait être refaite. Or, les réparations exécutées au printemps 2019, ainsi qu’en octobre 2019 n’ont fait que colmater, de manière temporaire, des fissures sur une toiture en fin de vie utile, depuis trois ans.

[57]   Le témoignage de la locataire est convaincant que la locatrice n’a jamais offert de compassion devant l’ensemble des troubles vécus par les locataires. Par exemple, lorsque le plafond s’écroule, la locatrice dira : « Who did that? ».

[58]   Par conséquent, le Tribunal peut accorder des dommages aux locataires qui sont en lien direct avec la faute de la locatrice.

[59]   Aussi, le Tribunal précise que, peu importe la raison de l’absence de la locatrice[20], il est d’avis que la locatrice devait mandater un représentant durant son absence prolongée pour assurer ses obligations envers ses locataires ici.

·         Les locataires ont-ils droit aux dommages moraux et matériels réclamés ?

[60]   La réclamation des locataires est plus amplement exposée à la mise en demeure du 29 juin 2020 après leur abandon du logement.

[61]   Les locataires réclament 7 500 $ à titre de dommages moraux. Ils ont longuement expliqué le stress et les troubles causés par les infiltrations d’eau jusqu’à la rupture du plafond (anxiété, manque de sommeil durant les nuits pluvieuses, appréhension de rupture du plafond, etc.). Cette situation a rendu le logement dangereux pour leur santé et leur sécurité et les a forcés à quitter abruptement leur logement qu’ils occupaient depuis 13 ans.

[62]   Ils ont également dû se trouver un nouveau logement, dans le délai imparti par la Ville de Montréal d’un mois, alors que sévissait une pandémie de la COVID-19.

[63]   Aussi, la présente situation est fort différente de celle survenue dans la décision soumise par M^e Yu, Dufour c. Immeubles Beaulieu & Collin[21], où le Tribunal a accordé la somme réclamée par la locataire de 2 000 $.

[64]   Le préjudice moral, quoique moins palpable, n'en est pas moins réel. Et puisqu’il est non apparent, il est d'autant plus pernicieux. Il affecte l'être humain dans son for intérieur, dans les ramifications de sa nature intime et détruit la sérénité à laquelle il aspire, il s'attaque à sa dignité et laisse l'individu ébranlé, seul à combattre les effets d'un mal qu'il porte en lui plutôt que sur sa personne ou sur ses biens[22].

[65]   En l’instance, la preuve soumise permet d’accorder 7 000 $ à titre de dommages moraux pour le préjudice réel et direct subi par les locataires.

[66]   En ce qui concerne les dommages matériels réclamés, tel qu’expliqué à l’audience, le Tribunal rejette la réclamation quant aux frais indirects (postes, frais d’huissier pour les mises en demeure, frais juridiques).

[67]   Néanmoins, le Tribunal accorde les frais de déménagement et d’emballage de 933,87 $, selon les factures soumises.

[68]   Aussi, par présomption de fait, le Tribunal partage la thèse des locataires que la locatrice voulait leur départ pour augmenter le loyer, car en l’espèce, les faits prouvés sont suffisamment graves, précis et concordants pour rendre probable ce fait, sans qu’il soit nécessaire d’exclure toute autre possibilité[23].

[69]   En effet, en retardant de plus de trois ans à remplacer le recouvrement de la toiture, la locatrice savait qu’inévitablement, la toiture risquait de s’endommager davantage. Puisqu’elle habite à l’extérieur du pays, il lui est compliqué de transiger avec des entreprises locales pour effectuer des travaux. Pourtant, lorsque son mari sera au pays de mai à juillet 2019, elle ne profite pas de sa présence pour remplacer la toiture.

[70]   Lorsqu’elle est avisée à nouveau en septembre 2019 que la toiture fuit à l’intérieur du logement, elle retarde l’exécution des travaux au motif de trouver la plus basse soumission. Avec les froids hivernaux à Montréal, elle ne pouvait pas ignorer qu’en retardant la discussion avec le couvreur jusqu’à la fin novembre, elle repoussait jusqu’au printemps prochain l’exécution des travaux.

[71]   Les locataires payaient un bas loyer pour un logement de 5½ pièces dans un duplex, puisqu’ils y habitaient depuis 2007. À preuve, ils ont dû déménager dans un logement plus petit, de 4½ pièces, pour un loyer plus élevé (ils paient un surplus de 633 $ par mois par rapport au loyer qu’ils payaient à la locatrice).

[72]   Alors que rien n’empêchait la locatrice de signer un contrat avec le couvreur en novembre 2019, elle n’a donné le mandat à celui-ci que le 20 juin 2020 et l’immeuble sera vendu par la suite.

[73]   La locatrice a agi avec insouciance et sans égard aux conséquences pour les locataires, qui habitaient le logement depuis plusieurs années. Elle se devait d’agir avec bonne foi, en pareille circonstance.

[74]   Elle a compromis le droit des locataires au maintien dans les lieux loués selon l’article 1936 C.c.Q., une règle d'ordre public de protection en faveur des locataires[24]. Dans ces circonstances, le Tribunal s’inspire de la jurisprudence en matière d’éviction de mauvaise foi et accorde la portion plus élevée de loyer que les locataires doivent assumer pour une année.

[75]   Le Tribunal accorde donc les frais de différence de loyer pour un an de 7 596 $, puisqu’il est convaincu de la mauvaise foi de la locatrice à cet égard. N’eut été de la faute de la locatrice, les locataires seraient restés dans leur logement.

[76]   Finalement, puisque le Tribunal accueille, en partie, la présente demande, il y a lieu d’accorder les frais applicables, incluant ceux de la notification^[25].

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[77]   ACCUEILLE, en partie, la demande;

[78]   DIMINUE le loyer d'une somme globale et finale de 1 824 $ et CONDAMNE la locatrice à payer ce montant aux locataires, avec les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 C.c.Q. dès que la décision sera exécutoire;

[79]   CONDAMNE la locatrice à payer aux locataires 15 529,87 $ à titre de dommages compensatoires, avec les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q. à compter de la mise en demeure du 29 juin 2020, plus les frais de 101 $.