9322-1836 Québec inc. c. Nganga

2019 QCRDL 6516

 

RÉGIE DU LOGEMENT
Bureau dE Montréal
No dossier :	322649 31 20170227 G			No demande :		2188602
Date :		05 mars 2019
Régisseure :			Camille Champeval, juge administrative
9322-1836 Québec Inc.
Locatrice - Partie demanderesse
c.
Lucie Nganga   Paul Tshitenge
Locataires - Partie défenderesse
D É C I S I O N

 

[1]      Par une demande déposée le 27 février 2017, la locatrice recherche la résiliation du bail des locataires, alléguant un logement surpeuplé, l’existence de bruits excessifs, et l’utilisation des espaces de stationnement.

[2]      Un amendement, déposé le 5 juillet 2017, ajoute comme motif de résiliation l’existence de dommages causés au logement, plus particulièrement aux toilettes, à la baignoire.

[3]      À l’audience, la mandataire de la locatrice se désiste de cet amendement, lequel n’a pas été notifié aux locataires. Il appert de plus qu’une décision a été rendue par ce Tribunal concernant ces mêmes problématiques, pour lesquelles les locataires ont été condamnés à payer la somme de 205,24 $ plus les frais.

Les faits

[4]      Les parties sont liées par un bail reconduit du 1^er juillet 2018 au 30 juin 2019, pour un loyer mensuel de 665 $. Les locataires habitent le logement depuis le 1^er juillet 2016. Le loyer inclut une place de stationnement, laquelle n’est cependant pas désignée.

[5]      Il s’agit d’un immeuble composé de huit logements répartis sur trois étages, plus le sous-sol. Il y a donc deux unités par étage, toutes de type 4 et demi. La locatrice est également propriétaire de l’immeuble voisin, divisé de manière identique.

[6]      Un stationnement extérieur longe l’arrière des deux bâtiments, lequel comporte 13 places.

[7]      Les locataires occupent un appartement situé au second étage, soit à l’avant-dernier étage du bâtiment.

[8]      La mandataire de la locatrice, Katherine Ionno, n’a pas été témoin des faits reprochés aux locataires.

[9]      Elle indique cependant refuser de louer un logement de 4 pièces et demi à une famille de cinq personnes. L’espace ne comporte que deux chambres, dit-elle, et ne peut justifier la présence de trois enfants. Un enfant, c’est acceptable, mais pas plus, ajoute-t-elle encore. Questionnée sur sa réaction quant à une demande de location éventuelle par une famille avec deux enfants, la mandataire de la locatrice répond qu’elle refusera de leur louer un logement.

[10]   Elle reproche aux locataires de l’avoir induite en erreur au moment de la conclusion de leur bail, ces derniers n’ayant pas mentionné être les parents de deux enfants. Depuis, un troisième enfant s’est ajouté, et c’est beaucoup trop, énonce-t-elle. Ce qu’elle désire pour ses logements, c’est un enfant tout au plus, insiste-t-elle encore.

[11]   Pour elle, malgré les autres problématiques décrites à la demande comme motifs de résiliation de bail, c’est le nombre d’occupants dans le logement qui lui apparaît comme la problématique la plus importante.

[12]   Les enfants des locataires jouent sur l’espace de stationnement, or, il ne s’agit pas d’une aire de jeux, reproche Madame Ionno.

[13]   Concernant l’existence de bruits excessifs, Madame Ionno indique avoir reçu des plaintes de d’autres locataires de l’immeuble. Amenée à préciser l’identité de ces personnes, elle refuse de répondre.

[14]   Elle ne peut préciser le nombre de plaintes reçues au sujet des locataires depuis leur arrivée sur les lieux. Ces plaintes ont été faites verbalement, et, malgré ses demandes à ce qu’elles soient transposées par écrit, elle n’en a reçues aucune.

[15]   Elle présente un document émanant de l’Office municipal de l’habitation de Montréal, lequel explique le calcul effectué pour déterminer le nombre de personnes pouvant habiter dans un logement de type HLM. Elle soumet que le Tribunal doit se servir des mêmes méthodes pour conclure que le logement des locataires est surpeuplé.

[16]   Donaldo Ionno, fils de la locatrice, témoigne à l’instance. Il n’a pas été témoin des faits reprochés aux locataires, confirmant en être informé par l’entremise de ses parents.

[17]   Affirmant que tous les logements de l’immeuble sont de même grandeur, il a mesuré la superficie de deux chambres et du salon d’un autre appartement afin de communiquer ces chiffres au Tribunal. Ainsi, la première chambre mesure 11 pieds 6 pouces par 13 pieds; la seconde chambre mesure 9 pieds 6 pouces par 9 pieds et le salon mesure 10 pieds par 16 pieds 6 pouces. Selon lui, ces superficies sont insuffisantes pour justifier la présence de cinq occupants dans le logement.

[18]   Sylvie Larose témoigne également. Elle est locataire de l’immeuble depuis 25 ans et occupe le logement du premier étage, situé sous celui des locataires. Elle décrit vivre un véritable « enfer » : les enfants des locataires sont extrêmement bruyants, ils sautent et courent partout, affirme-t-elle. Les bruits générés sont comme un « tremblement de terre ». Elle a même contacté le service de police pour se plaindre des bruits provenant du logement des locataires, alors qu’il était environ 15 :30. Cependant, les policiers sont arrivés à 19 :15, et considérant le laps de temps écoulé, la nuisance auditive avait cessé. Elle considère normal de se plaindre du bruit en plein après-midi.

[19]   Elle explique que les bruits débutent le matin, mais ne durent pas longtemps la semaine, les enfants quittant pour l’école. Elle ajoute ensuite ne rien entendre les matins de semaine. À leur retour de l’école, la nuisance débute, et se termine vers 19 :00 ou 20 :00. La fin de semaine, elle est dérangée dès 9 :00 le matin.

[20]   Quelques fois, elle est même dérangée la nuit, elle entend bouger des meubles, dit-elle.

[21]   Pressée de questions, elle concède ne pas être dérangée tous les jours, et estime l’être en moyenne de deux à trois reprises par semaine. Quelques fois, le bruit est pire qu’à d’autres.

[22]   L’été, dit-elle, les enfants des locataires jouent derrière l’immeuble, dans l’aire de stationnement, avec d’autres enfants vivant dans des logements voisins. Elle ne peut pas manger en paix, en raison des cris des enfants et de leur utilisation des escaliers extérieurs en métal, lesquels résonnent au gré des pas. « C’est l’enfer », répète-t-elle.

[23]   Elle ajoute de plus que la locataire a déjà fait des commentaires désobligeants sur son fils et que les locataires n’ont pas collaboré après avoir été les créateurs de plusieurs dégâts d’eau chez elle.

[24]   Junior Roche est le dernier témoin de la locatrice.

[25]   Il a habité le logement du dernier étage, situé au-dessus de celui des locataires du 1^er juillet 2013 au 30 juin 2016.

[26]   Questionné sur ce dont il a été témoin dans l’immeuble, il répond qu’il ne s’y est pas passé grand-chose.

[27]   Il a quitté le logement, car son épouse lui a relaté que le locataire s’est adressé à elle de façon désobligeante. Il n’a pas confirmé la teneur de ces échanges avec le locataire. Son épouse ne témoigne pas à l’audience.

[28]   Le 17 mai 2017, Roche écrit une lettre à la locatrice, expliquant les raisons de son départ du logement. Il confirme avoir écrit cette missive sur demande des mandataires de la locatrice.

[29]   Le locataire ne lui a jamais causé de problèmes, dit-il, mis à part cet incident. Il n’a jamais été dérangé par du bruit causé par les enfants des locataires, qu’il provienne du logement ou encore de l’aire de stationnement.

Preuve des locataires

[30]   Les locataires ont trois enfants, lesquels partagent une chambre.

[31]   Lorsqu’ils sont arrivés au logement, leur fille avait 5 ans et leur fils 3 ans. Une autre fille est née en 2015. C’est donc dire qu’en date de ce jour, leurs enfants sont âgés de 9 ans, 6 ans et 4 ans.

[32]   Dès leur arrivée, témoignent-ils, les locataires se sentent blâmés, voire harcelés par les mandataires de la locatrice, en raison de la présence de leurs enfants. Sylvie Larose les a vus s’installer avec leurs deux enfants et dès le lendemain, un des mandataires de la locatrice les a contactés à ce sujet.

[33]   Les enfants savent qu’ils doivent faire attention au bruit et connaissent l’importance de respecter les voisins. Ce sont des enfants normaux, disent-ils encore, ils fonctionnent bien à l’école et ne sont pas turbulents.

[34]   Ils ne font pas de bruits excessifs. Le témoignage de Sylvie Larose est exagéré, affirment-ils, elle est de connivence avec Madame Ionno et ne peut être crue.

[35]   Par ailleurs, la demande judiciaire mentionne que les enfants utilisent une voiturette électrique dans le logement. C’est totalement faux, s’exclament les locataires. Il n’y a pas assez de place pour faire l’usage d’un tel jouet dans l’appartement. De plus, leur fils s’est limité à l’utiliser l’été et à l’extérieur. Il a utilisé cette voiturette pour la dernière fois à l’été 2016. 

[36]   Les locataires décrivent leur routine quotidienne : ils se réveillent à 6 :30 et les enfants sont à l’école dès 8 :00. Le locataire va les récupérer au service de garde ou à la garderie et ils sont tous de retour à 18 :00. Les enfants sont couchés vers 20 :00, pas plus tard. La fin de semaine, les enfants écoutent la télévision dont ils sont privés au cours de la semaine.

[37]   Le locataire indique par ailleurs refuser que ses enfants reçoivent des amis chez eux : il n’y a donc pas d’autres enfants que les leurs dans le logement.

[38]   Les locataires n’ont jamais été contactés par la police concernant du bruit excessif provenant de chez eux.

[39]   Ils confirment que les enfants jouent dans l’aire de stationnement arrière. Ce sont des enfants, s’exclament-ils avec force. Ils ne peuvent être ligotés, ils ont besoin de bouger et de jouer, et ils socialisent avec les enfants des voisins.

[40]   Les locataires indiquent par ailleurs entendre des bruits provenant du logement de Sylvie Larose et du logement supérieur, lorsqu’il était occupé par Junior Roche. L’immeuble est mal isolé, affirment-ils.

[41]   Ils confirment avoir une relation tendue, voire conflictuelle avec Sylvie Larose et son conjoint, lequel fait de la médisance à leur sujet.

[42]   Le locataire a mesuré la chambre des enfants : celle-ci mesure 9 mètres carrés, selon lui.

[43]   Le véritable problème, concluent les locataires, c’est qu’ils sont parents de trois enfants.

Droit applicable

[44]   La mandataire de la locatrice soulève que le logement est surpeuplé. L’article 42 du règlement sur la salubrité, l’entretien et la sécurité des logements mentionne que :

« 42. La surface totale des espaces habitables d'un logement doit être d'au moins 8,5 m² par personne qui y a domicile. Une chambre d'une maison de chambres doit avoir une surface d'au moins 9 m². 

[45]   Sur ce même thème, l’article 1920 du Code civil du Québec stipule que :

« 1920. Le nombre d'occupants d'un logement doit être tel qu'il permet à chacun de vivre dans des conditions normales de confort et de salubrité. »

[46]   L'auteur Pierre-Gabriel Jobin écrit ce qui suit au sujet de l’application de cette disposition :

« L’article 1920 du Code civil du Québec dispose que le « nombre d'occupants d'un logement doit être tel qu'il permet à chacun de vivre dans des conditions normales de confort et de salubrité ». D'après le ministre de la Justice, cette disposition remplace l'article 1652.5 du Code civil du Bas-Canada sans en changer la substance. Or, ce dernier article se lisait comme suit: « Le locataire ne peut permettre le surpeuplement du logement de façon à contrevenir aux règlements, municipaux ou autres, concernant la santé, la sécurité ou les normes d'occupation d'un logement ». On remarquera que l'article 1652.5 était formulé exclusivement en référence à des normes réglementaires de santé, de sécurité ou d'occupation d'un logement. Ce n'est pas le cas de la nouvelle règle: certes, les normes réglementaires sur la salubrité et la sécurité continueront, en vertu d'une autre disposition, d'imposer des obligations civiles au locataire, mais à l'avenir, le tribunal, en matière de surpeuplement, aura acquis un plus grand pouvoir d'appréciation. Le critère du confort lui laissera beaucoup de latitude en théorie; mais en pratique, les tribunaux seront trop souvent impuissants devant la généralisation de l'inconfort dans les logements bon marché. »[1]

[47]   Au soutien de sa demande, la mandataire de la locatrice invoque également l’application de l’article 1860, lequel stipule :

« 1860. Le locataire est tenu de se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires.

Il est tenu, envers le locateur et les autres locataires, de réparer le préjudice qui peut résulter de la violation de cette obligation, que cette violation soit due à son fait ou au fait des personnes auxquelles il permet l'usage du bien ou l'accès à celui-ci.

Le locateur peut, au cas de violation de cette obligation, demander la résiliation du bail. »

[48]   Ainsi, il revient à la locatrice de prouver le manquement des locataires à cette obligation et que cette situation lui cause un préjudice sérieux.

[49]   Les règles régissant le bon voisinage s’avèrent pertinentes à l’analyse de la présente affaire. À ce sujet, l’article 976 C.c.Q. prévoit ce qui suit :

« 976. Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n'excèdent pas les limites de la tolérance qu'ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les usages locaux. »

[50]   Tel que le précise le juge administratif Robin-Martial Guay, cette disposition établit comme critère applicable le caractère anormal et exorbitant des inconvénients.[2]

[51]   Dans la décision Lacasse c. Picard, le juge administratif Bernard écrit ce qui suit :

« Pour réussir en la présente cause, les locateurs doivent établir que les locataires ou une personne dont ils sont responsables ou à qui ils permettent l'accès au logement a eu, au cours d'une certaine période, des comportements et des attitudes qui par leurs répétitions et insistances agacent, excèdent ou importunent gravement les autres locataires du même immeuble, troublant ainsi la jouissance normale des lieux à laquelle ils ont droit. »

[52]   La juge administrative Suzie Ducheine s’est également penchée sur la question du bruit dans un contexte de voisinage :

« La Régie ne peut fonder son appréciation de la preuve sur des facteurs subjectifs et personnels puisque le seuil de tolérance aux bruits peut varier d'une personne à une autre et selon les circonstances de leur vie. Ce qui est incommodant pour certains peut ne pas l'être pour d'autres. La Régie doit donc se fonder sur des critères objectifs et probants établis par la jurisprudence et la doctrine » [3].

[53]   Dans le même ordre d’idées, le Tribunal fait siens les propos de la juge Francine Jodoin dans la décision Gelly c. Doucet [4] :

« Il ressort de ces principes que pour donner ouverture à la résiliation du bail, la preuve doit révéler une série de faits établissant des inconvénients anormaux ou excessifs qui présentent un caractère de persistance ou de répétition; les locataires auteur du trouble doivent avoir agi de façon illégitime ou fautive; il faut aussi prouver la dénonciation du trouble au locataire et sa persistance par la suite.

En cette matière, le tribunal ne peut fonder son appréciation sur des considérations subjectives et doit chercher à déterminer si les locataires plaignants vivent une situation qui par sa répétition, insistance et ampleur constitue une atteinte grave, excessive ou déraisonnable justifiant la résiliation du bail. Cette analyse doit se fonder sur des critères objectifs et probants. Ce qui est incommodant pour certains peut ne pas l'être pour d'autres et ainsi, le tribunal est appelé à se prononcer uniquement sur une situation extraordinaire et inhabituelle.

En outre, on ne peut, dans un immeuble à logements multiples, bénéficier de la même quiétude que dans un immeuble où il n'y a aucun autre occupant. »

Analyse

La question du nombre d’habitants dans le logement

[54]   Le logement est-il surpeuplé, tel que le prétend la mandataire de la locatrice?

[55]   Le document soumis au Tribunal par la représentante de la locatrice et émanant de l’OMH, stipule qu’une chambre à coucher est attribuée à deux enfants de moins de 7 ans, ou à deux enfants de moins de 14 ans, de même sexe, si leur différence d’âge ne dépasse pas 6 ans. Il s’agit d’un barème utilisé par l’OMH dans l’analyse d’une demande d’obtention d’un logement à loyer modique. Il ne s’agit pas d’un règlement, mais bien d’un indicateur propre à l’OMH duquel n’émane aucune force légale et qui ne lie pas le Tribunal.

[56]   L’application du règlement sur la salubrité, l’entretien et la sécurité des logements est cependant pertinente. La superficie totale du logement est inconnue en date de l’audience, la locatrice ayant fait défaut de fournir cette information.

[57]   De plus, comme le mentionne la juge administrative Lucie Sabourin :

« Comme la loi n'établit aucune présomption de fait en ce qui concerne le nombre d'occupants et la superficie du logement pour appuyer la preuve quant aux conditions de vie, ceci oblige le locateur à soutenir la demande de résiliation par une preuve quant à l'état des lieux et au préjudice subi.

En l'instance, le Tribunal ne peut conclure, après une analyse de la preuve soumise, que les locataires enfreignent les dispositions de l'article 1920 C.c.Q ou que le locateur subit un préjudice sérieux de la contravention à des normes réglementaires. »[5]

[58]   En l’instance, et de la même façon, le Tribunal soumet qu’il est insuffisant de soutenir qu’un logement de 4 pièces et demi, habité par cinq personnes, en fait un espace surpeuplé. 

[59]   Ce motif de résiliation est donc rejeté.

Les troubles de jouissance causés par les locataires

[60]   Tel que mentionné plus tôt dans l’analyse de ce motif de résiliation de bail, le Tribunal doit donc apprécier la preuve soumise selon des critères objectifs.

[61]   Or, la preuve de bruits constants, excessifs, déraisonnables est nettement insuffisante, voire inexistante.

[62]   La locataire Larose est possiblement dérangée par certains bruits de jeux émanant du logement des locataires ou dans l’aire de stationnement. Mais le caractère excessif, prolongé de ces dérangements, n’a pas été prouvé.

[63]   Le locataire Roche, quant à lui, a plutôt témoigné ne pas avoir été dérangé par les locataires, ne donnant ainsi aucune substance à la prétention contenue à la demande judiciaire, selon laquelle les locataires donnent des coups au plafond de leur logement.

[64]   En fait, le Tribunal donne entièrement foi aux témoignages des locataires, lesquels sont sincères, spontanés, francs, honnêtes, convaincants. Ils ont mis en place des règles de vie que la famille se doit de respecter. Ils accordent de l’importance au respect de la quiétude de leurs voisins tout en reconnaissant le droit à leurs enfants de vivre leur vie d’enfants.

[65]   Ceux-ci jouent effectivement avec d’autres enfants dans l’aire de stationnement arrière, laquelle n’est pas, il est vrai, une aire de jeux. Il ressort cependant de la preuve que les locataires exercent leur autorité parentale et leur devoir de surveillance de manière adéquate. Le Tribunal ne peut résilier un bail pour ces motifs.

[66]   Considérant l’absence de preuve concluante quant aux troubles de jouissance causés par les locataires, ce motif de résiliation de bail est rejeté.

[67]   En conclusion, la preuve soumise est limpide : Madame Ionno est en désaccord avec le fait que trois enfants vivent dans cet appartement. Il s’agit là de l’unique motif pour lequel elle demande à résilier le bail des locataires. Or, la résiliation d’un bail ne peut être accordée pour de telles raisons.

[68]   La demande de la locatrice est par conséquent rejetée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[69]   REJETTE la demande de la locatrice qui en assume les frais.

 

		Camille Champeval
Présence(s) :	la mandataire de la locatrice les locataires
Date de l’audience :	14 février 2019