COMITÉ DE DISCIPLINE
Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du québec
Canada
Province de Québec
No : 33-13-1556
DATE : 30 avril 2014
Le Comité : Me Avelino De Andrade, avocat Vice-président
Mme Denise Marchand, courtier immobilier Membre
M. François Villiet, courtier immobilier Membre
YVES GARDNER, ès qualités de syndic adjoint de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec
Partie plaignante
c.
RÉJEAN MARTIN, (A8071)
Partie intimée
Décision sur CULPABILITÉ ET SANCTION
I. La Plainte
[1] Le 6 mars 2013, le syndic adjoint a déposé une plainte à l’encontre de l’intimé qui se lit comme suit :
1. Le ou vers le 21 juillet 2011, concernant l’immeuble sis au [...] à Chicoutimi, l’intimé a refusé de rédiger une promesse d’achat à un prix inférieur à 475 000$, commettant une infraction à l’encontre de :
a. Lise Tremblay et Serge Gagnon, vendeurs;
b. Nancy Larouche et Johanne Larouche (9249-1331 Québec Inc.), promettant-acheteurs;
commettant ainsi à l’encontre de chacun de ces individus une infraction aux articles 15 et 86 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.
[2] Le 27 janvier 2014, le Comité de discipline procédait à l’audition de la plainte dans le présent dossier;
[3] Me Isabelle Martel agissait pour le plaignant, Yves Gardner;
[4] Me Éric Lemay agissait pour l’intimé, Réjean Martin;
[5] Préalablement à l’audition, le procureur de l’intimé transmettait au vice-président soussigné, un affidavit de l’intimé, Réjean Martin, daté du 23 janvier 2014, dans lequel l’intimé plaidait coupable aux chefs d’accusation qui lui étaient reprochés et dans lequel l’intimé déclarait avoir pris connaissance du résumé des faits rédigé par la procureure du plaignant et être en accord avec l’intégralité des faits qui étaient relatés;
[6] Le 21 janvier 2014, le vice-président soussigné rendait une décision interlocutoire autorisant que l’audition du 27 janvier 2014 ait lieu par voie de conférence téléphonique considérant l’état de santé de l’intimé;
II. La Preuve
[7] Me Martel produit comme preuve documentaire pour la partie plaignante les pièces suivantes :
P-1 : En liasse, attestation et affidavit daté du 6 mars 2013, faisant état de la qualité de monsieur Réjean Martin (A8071) en tant que titulaire d’un permis de l’OACIQ;
P-2 : En liasse, contrat de courtage exclusif CC60363, daté du 18 avril 2011, annexe contrat de courtage période transitoire relativement au contrat de courtage CC72736, formulaire de déclaration du vendeur sur l’immeuble DV19769 daté du 21 juillet 2011 et fiche descriptive d’une propriété située au 504, de Nouy à Chicoutimi;
P-3 : Promesse d’achat PA42026 datée du 21 juillet 2011;
P-4 : En liasse, première offre d’achat PA2753 datée du 21 juillet 2011 et son annexe B-Immeuble résidentiel AB30901;
P-5 : Formulaire de modifications et avis de réalisation de conditions M049716 daté du 23 août 2011, modifiant les promesses d’achat PA42026 et PA20753;
P-6 : En liasse, copie de l’index des immeubles, extrait du Registre foncier pour la circonscription foncière de Chicoutimi, lot 2 689 978, copie d’un acte de vente daté du 9 septembre 2011;
P-7 : Copie d’une décision de la Cour du Québec, division des petites créances, rendue le 29 août 2013, dans le dossier no 150-32-008362-127;
[8] La partie intimée produit comme preuve documentaire la pièce suivante :
I-1 : Affidavit de monsieur Réjean Martin daté du 23 janvier 2014;
III. Résumé des faits
[9] Les parties produisent de consentement le résumé des faits suivant :
1. L’intimé est titulaire d’un permis de courtage immobilier depuis le 1er mai 2010 et antérieurement à cette date, il était titulaire d’un certificat d’agent immobilier affilié (A8071) depuis le 15 janvier 1004, le tout tel qu’il appert de l’attestation signée par Tony Chin, pièce P-1;
2. Toutefois, l’intimé est dans le domaine du courtage immobilier depuis 1988;
3. Le 18 avril 2011, Lise Tremblay et Serge Bergeron (ci-après les « Vendeurs ») confient un contrat de courtage à Via Capitale Saguenay/Lac St-Jean, représentée par l’Intimé, visant la vente de l’immeuble sis au [...] à Chicoutimi (ci-après « l’Immeuble »), tel qu’il appert du contrat de courtage3 60363, de la déclaration du vendeur DZ19769 et de la fiche descriptive s’y rapportant, en liasse, pièce P-2;
4. Tel qu’il appert de la pièce P-2, ce contrat de courtage prévoit :
a. que l’Immeuble est utilisé comme résidence pour personnes âgées;
b. un prix de vente de 525 000$;
c. la vente de tout ce que contient l’Immeuble;
d. une rétribution de 6% plus les taxes applicables;
5. Le 20 juillet 2011, Nancy et Johanne Larouche (ci-après les « Promettant-acheteurs »), visitent l’Immeuble en compagnie de l’Intimé;
6. Le 21 juillet 2011, l’Intimé rédige une promesse d’achat pour les Promettant-Acheteurs, au montant de 475 000$, laquelle vise l’Immeuble, tel qu’il appert de ladite promesse d’achat PA 42026, pièce P-3, acceptée le même jour;
7. Toujours le 21 juillet 2011, l’Intimé rédige une autre promesse d’achat pour les Promettant-Acheteurs visant l’entreprise au montant de 475 000$ qui est aussi acceptée le même jour, pièce P-4;
8. Avant la rédaction des promesses d’achat pièces P-3 et P-4, l’Intimé a représenté au Promettant-Acheteurs que le prix minimum de vente pour les Vendeurs est de 475 000 $, en leur présentant un montage financier fait par la Banque TD;
9. Les Promettant-Acheteurs ont alors informé l’Intimé qu’ils voulaient faire une offre de départ de 460 000 $ et que dans un cas de refus, elles étaient disposées à entamer des négociations;
10. L’Intimé a refusé de rédiger une promesse d’achat à un prix de 460 000$ sous prétexte que cette offre n’était pas sérieuse et qu’il n’avait pas de temps à perdre;
11. Les Promettant-Acheteurs ont donc accepté de faire une promesse d’achat au montant de 475 000 $;
12. La présentation des promesses d’achat P-3 et P-4 s’est faite via conférence téléphonique en présence de toutes les parties impliquées;
13. Il est à noter que lors de cette conférence téléphonique, les Vendeurs ignorent que l’Intimé est en compagnie des Promettant-Acheteurs;
14. Les Vendeurs acceptent lesdites promesses d’achat sur le champ;
15. Le 23 août 2011, les parties signent un formulaire de modification et avis de résiliation de conditions afin de remplacer les Promettant-Acheteurs par la compagnie 9249-1331 Québec Inc. et de modifier la date prévue pour la signature de l’acte de vente, tel qu’il appert du formulaire MO 49716, pièce P-5;
16. Le 9 septembre 2011, un acte de vente intervient entre les Vendeurs et les Promettant-Acheteurs pour l’Immeuble devant le notaire Kathryn Rivard, pour une somme de 475 000$, tel qu’il appert dudit acte et de l’index aux immeubles s’y rapportant, pièce P-6;
17. Suivant ces événements, les Promettant-Acheteurs ont introduit un recours judiciaire à l’encontre de l’Intimé parce qu’il avait refusé de rédiger une promesse d’achat au montant qu’elles voulaient;
18. Le 29 août 2013, un jugement a été rendu par l’Honorable Juge Micheline Paradis, J.C.Q. (Division des petites créances) par lequel, l’Intimé est condamné à verser au Promettant-Acheteurs une somme de 4000$ avec dépens, tel qu’il appert dudit jugement, pièce P-7;
19. L’Intimé a payé cette somme aux Promettant-Acheteurs;
20. L’Intimé a bien collaboré lors de l’enquête du Plaignant et n’a pas d’antécédent disciplinaire;
IV. Recommandations communes
[10] Me Martel informe le Comité des recommandations communes sur sanction :
· Chef 1a) : amende de 1000$;
· Chef 1b) : amende de 1000$;
· Paiement des frais de l’instance à la charge de l’intimé.
V. Analyse
[11] Considérant les représentations des procureurs présents;
[12] Considérant l’affidavit I-1 de l’intimé Réjean Martin;
[13] Considérant les recommandations communes soumises par les parties;
[14] Après brève réflexion et délibéré, le Comité se range entièrement aux recommandations sur sanction;
[15] Dans l’affaire Langlois c. Dentistes (Ordre professionnel des), 2012 QCTP 52 (CanLII), le Tribunal des professions, sous la plume du juge Denis Lavergne, concernant les recommandations communes, énonce la règle suivante :
« 44. La détermination de la sanction disciplinaire elle-même résulte de l’exercice du pouvoir discrétionnaire qu'a le Conseil aux termes de l’article 156 alinéa 1 du Code d’imposer l’une ou l’autre des sanctions énumérées dans la disposition.
45. Certes, il s’agit d’un pouvoir discrétionnaire dont l’exercice se trouve fortement encadré par divers facteurs avec en toile de fond la protection du publique. Il n’en demeure pas moins que la sanction constitue le fruit d’une réflexion laissant place à une marge d’appréciation.
46. La négociation du plaidoyer, il s’agit bien de l’expression maintes fois utilisée par la doctrine et la jurisprudence qui s’accompagne inévitablement de discussions portant sur la sanction (ou peine en matière pénale) jouit depuis longtemps d’une reconnaissance quasi juridique. Il n’est pas utile aux fins du pourvoi de se pencher sur toutes les considérations en faveur des plaidoyers et sanctions que les parties conviennent de présenter au tribunal compétent. Mais de manière générale, les tribunaux estiment que les suggestions communes présument d’une discussion préalable franche entre les parties à l'aune de leur intérêt respectif; de ce fait, elle comporte « un caractère persuasif ».
47. Conséquemment, les suggestions communes ne devraient pas être écartées afin de ne pas discréditer l’important outil contribuant à l’efficacité du système de justice tant criminel que disciplinaire, à moins qu’elle soit déraisonnable, inadéquate, contraire à l’intérêt du public et de nature à déconsidérer l’administration de la justice.
[16] Le Comité est d’avis, que les recommandations communes sont raisonnables eu égard aux circonstances de cette affaire et le Comité se rallie aux recommandations communes des parties;
VI. DÉCISION
Pour ces motifs, le Comité de discipline :
PREND ACTE du plaidoyer de culpabilité à l’encontre du chef 1a);
DÉCLARE l’intimé coupable de l’infraction décrite au chef 1a) de la plainte à l’égard de l’article 86 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité;
PREND ACTE du plaidoyer de culpabilité enregistré par l’intimé à l’encontre du chef 1b);
DÉCLARE l’intimé coupable de l’infraction décrite au chef 1b) de la plainte à l’égard de l’article 86 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité;
QUANT À LA SANCTION :
ORDONNE à l’égard du chef 1a) le paiement d’une amende de 1000$;
ORDONNE à l’égard du chef 1b) le paiement d’une amende de 1000$;
ORDONNE que tous les frais de l’instance soient à la charge de l’intimé.
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Me Avelino De Andrade, avocat,
Vice-président
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Mme Denise Marchand, courtier immobilier, Membre
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M. François Villiet, courtier immobilier, Membre
Me Isabelle Martel
Procureure de la partie plaignante
Me Éric Lemay,
Procureur de la partie intimée
Date d’audience : 27 janvier 2014
AVIS :
Le lecteur doit s'assurer que les décisions consultées sont finales et sans appel; la consultation du plumitif s'avère une précaution utile.