[1]      Par une demande du 23 septembre 2020, le locateur demande la résiliation du bail, l’éviction du locataire et de tous les occupants, l’exécution provisoire de la décision malgré l’appel et les frais. Subsidiairement, il réclame une ordonnance d’accès au logement.

[2]      Pour sa part, le locataire dépose une demande le 1^er décembre 2020 afin d’ordonner au locateur de régler les problèmes de moisissures et de coquerelles dans le logement, l’exécution provisoire malgré l’appel et les frais.

[3]      Conformément à l'article 57 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement, les deux dossiers sont entendus et jugés sur la même preuve.

LES FAITS

[4]      Les parties sont liées par un bail du 1^er juillet 2020 au 30 juin 2021 au loyer mensuel de 750 $.

[5]      Le locataire occupe un logement de 4 ½ pièces au premier étage de l’immeuble comprenant huit logements.

[6]      Des travaux de rénovation de la salle de bain complète sont nécessaires et urgents, selon les deux parties.

[7]      Le 5 septembre 2020, le locateur témoigne s’être rendu au logement du locataire accompagné d’un entrepreneur afin de débuter les travaux de démolition.

[8]      Préalablement, le locataire est informé des travaux. Il est en accord avec la date fixée pour le début de ceux-ci.

[9]      Cette même journée, après avoir complété une grande partie des travaux de démolition, le locataire lui ordonne de quitter les lieux. Ce dernier est en colère. Il considère que les travaux exécutés par le locateur ne sont pas suffisants et adéquatement réalisés.

[10]   Le locateur explique ne pas comprendre la réaction du locataire puisqu’il en est toujours à la phase de démolition. Il ne lui reste que quelques travaux à compléter, dont l’enlèvement de la laine isolante. Les murs et le recouvrement du plancher sont en très grande partie enlevés. Il ne reste de fonctionnel que la toilette et le bain. La douche et l’évier n’étant plus disponibles.

[11]   Le 7 septembre 2020, le locateur revient sur les lieux pour terminer la démolition en compagnie de l’entrepreneur. Dès leur arrivée, ils se font invectiver par le locataire. Ce dernier est furieux, lance des injures, a des propos irrespectueux et il qualifie l’entrepreneur d’incompétent. Le locateur n’a d’autre choix que d’appeler la police.

[12]   Puisque le locataire souhaite qu’il quitte son logement, il laisse les travaux incomplets.

[13]   Dans ces conditions, l’entrepreneur refuse de continuer les travaux au logement du locataire.

[14]   Le 9 septembre 2020, le locateur retourne à nouveau au logement du locataire, accompagné d’un nouvel entrepreneur, afin de procéder à une évaluation du coût des travaux. Encore une fois, le locataire leur demande de quitter, de façon impolie et colérique.

[15]   Le locateur témoigne de l’urgence des travaux afin de compléter la salle de bain puisque celle-ci n’est que partiellement utilisable par le locataire.

[16]   Le refus d’accès au logement par le locataire lui cause ainsi un préjudice sérieux puisqu’il ne peut y accéder pour faire les travaux urgents. Au surplus, le comportement irrespectueux et colérique du locataire rend très difficile tout contact entre ceux-ci.

[17]   Bien que le locataire lui envoie une mise en demeure de compléter ces travaux, il ne peut s’y conformer, n’ayant pas l’autorisation du locataire pour entrer au logement.

[18]   Par ailleurs, le 11 novembre 2020, le locataire cause un dégât d’eau dans l’immeuble en laissant couler l’eau du robinet de sa cuisine. Selon le locateur, ce geste est délibéré de la part du locataire puisqu’il est présent dans le logement, ne ferme pas l’eau et ne répond pas à la porte lorsque le locataire du logement en dessous de chez lui cogne à sa porte pour l’avertir que de l’eau s’écoule dans son logement. 

[19]   En aucun temps, le locataire n’a informé le locateur de cet incident. C’est le locataire du logement de l’étage inférieur qui l’en informe.

[20]   Le locataire refuse de lui répondre lorsqu’il se rend au logement pour y constater les dégâts. À ce jour, il n’a pas pu évaluer les dommages causés par cet incident, le locataire lui refusant tout accès au logement.

[21]   Le locataire témoigne aussi.

[22]   Il est aussi d’avis que les travaux de rénovation de la salle de bain sont urgents et nécessaires en raison de la présence de moisissures et aussi parce qu’il ne peut bénéficier d’une salle de bain complète depuis plusieurs mois.

[23]   Il nie avoir injurié le locateur ou l’entrepreneur, mais reconnaît avoir exigé qu’ils quittent son logement. La police s’est rendue chez lui le 7 septembre 2020, à la demande du locateur, mais il en ignore la raison.

[24]   Il explique son refus d’accès au logement parce qu’il considère que les travaux envisagés par le locateur sont bâclés. Selon lui, le locateur n’a pas l’intention de régler complètement la problématique de moisissures présente dans le logement.

[25]   À cet effet, il dépose un rapport d’analyse de la qualité de l’air du 30 novembre 2020. Ce rapport conclut à un profil fongique de la qualité de l’air légèrement élevé. La salle de bain étant déjà dégarnie, il est recommandé un brossage du bois avec un produit antifongique et bien aspiré avec un aspirateur HEPA. Il est aussi recommandé de terminer de retirer la laine isolante restante. D’autres recommandations sont données pour la cuisine et relativement à la décontamination fine.

[26]   Questionné sur les éléments lui permettant de conclure à l’effet que le locateur n’entend pas entreprendre les travaux de décontamination et qu’il a l’intention de bâcler les travaux, le locataire est incapable de fournir d’explications concrètes. Il en est convaincu, mais ne peut en expliquer les motifs.

[27]   Il demande donc une ordonnance exigeant au locateur de régler les problèmes de moisissures dans son logement.

[28]   En ce qui concerne le dégât d’eau du 11 novembre 2020, il était présent dans le logement mais, ayant un déficit auditif, il n’a pas entendu l’eau s’écouler et il s’est endormi. C’est aussi pour cette raison qu’il n’a pas entendu les coups à sa porte.

[29]   Il reconnaît sa faute dans l’évènement, mais nie l’avoir fait volontairement. Il reconnaît aussi ne pas avoir informé le locateur de cet évènement et lui refuser l’accès à son logement.

[30]   Au surplus, selon lui, le locateur ne met pas tout en œuvre pour régler la problématique des coquerelles dans son logement, alors qu’il l’a informé verbalement au printemps 2020 et lui a fait suivre une mise en demeure en septembre 2020.

[31]   Malgré les deux traitements faits dans son logement à l’été 2020, le problème n’est toujours pas réglé puisque le logement à l’origine de l’infestation n’est pas traité.

[32]   Ainsi, il demande aussi une ordonnance afin que le locateur règle, dans les meilleurs délais, la problématique des coquerelles dans son logement et dans l’ensemble de l’immeuble.

[33]   En réplique, le locateur explique ne pas avoir été en mesure de terminer les travaux de la salle de bain en raison du refus d’accès du locataire. Il n’avait pas l’intention de bâcler ceux-ci. Il accepte de faire tous les travaux nécessaires, incluant ceux mentionnés dans le rapport déposé par le locataire, pour éradiquer la moisissure.

[34]   Pour ce qui est de la problématique des coquerelles, au printemps 2020, il a contracté avec une compagnie d’extermination pour une période d’un an. Ceux-ci peuvent y aller en tout temps lorsque nécessaire, sur demande du locateur.

[35]   Le 30 décembre 2020, un traitement a été donné à l’ensemble de l’immeuble, incluant le logement visé comme étant à la source du problème par le locataire. Il n’y a pas eu de traitement dans le logement du locataire, celui-ci n’ayant pas répondu.

[36]   Ainsi peut-on résumer l'essentiel de la preuve.

LE DROIT

Règles de preuve

[37]   La règle de la preuve édictée par l'article 2803 du Code civil du Québec[1] impose aux parties l'obligation de faire la preuve des faits allégués dans leurs demandes respectives, ainsi que ceux qu'ils avancent en défense.

[38]   L'article 2804 C.c.Q[2]. stipule que cette preuve doit être prépondérante, c'est-à-dire qu'elle soit probable.

[39]   Quant à l'appréciation des témoignages, elle est laissée à l'appréciation du Tribunal[3].

[40]   Au sujet de la qualité que doit revêtir la preuve offerte à l'appréciation du Tribunal et les conséquences de ne pas se décharger de son fardeau, l'auteur Ducharme explique :

« S'il est nécessaire de savoir sur qui repose l'obligation de convaincre, c'est afin de pouvoir déterminer qui doit assumer le risque de l'absence de preuve. En effet, si, par rapport à un fait essentiel, la preuve offerte n'est pas suffisamment convaincante, ou encore si la preuve est contradictoire et que le juge est dans l'impossibilité de déterminer où se situe la vérité, le sort du procès va se décider en fonction de la charge de la preuve : celui sur qui reposait l'obligation de convaincre perdra[4]. »

Les obligations des parties

[41]   Les obligations du locateur sont en substance énoncées aux articles 1854, 1864 et 1910 C.c.Q. et concernent la délivrance du bien loué en bon état de réparation, de l'entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail, d'effectuer les réparations nécessaires sauf les menues réparations d'entretien qui sont à la charge du locataire.

[42]   Le locataire, pour sa part, a l'obligation d'user du bien avec prudence et diligence (1855 C.c.Q.). Il doit également subir les réparations urgentes et nécessaires pour assurer la conservation ou la jouissance du bien loué (1865 C.c.Q.). Il doit payer son loyer le premier jour du terme (1903 C.c.Q.). Il ne peut également refuser l'accès du logement au locateur lorsque celui-ci doit y effectuer des travaux (1933 C.c.Q.), le tout sous réserve du respect des dispositions contenues aux articles 1922 et suivants du Code civil du Québec quant aux travaux majeurs.

Les travaux au logement

[43]   L'encadrement législatif applicable à l'exécution de travaux dans un logement se divise en plusieurs catégories.

[44]   De façon générale, un propriétaire-locateur est libre de faire les travaux qu'il souhaite sur son immeuble en vertu de son droit de propriété et de gérance. Un locataire ne peut, sauf exception, s'immiscer dans les choix pratiqués par le locateur quant à l'opportunité, la nature ou la manière d'exécuter les travaux.

[45]   Dans le cas de réparations urgentes et nécessaires afin d'assurer la conservation ou la jouissance du bien loué, aucun avis préalable n'est requis pour obtenir l'évacuation ou la dépossession temporaire du locataire. L'article 1865 C.c.Q. vise à la fois les travaux urgents et/ou nécessaires :

« 1865. Le locataire doit subir les réparations urgentes et nécessaires pour assurer la conservation ou la jouissance du bien loué.

Le locateur qui procède à ces réparations peut exiger l'évacuation ou la dépossession temporaire du locataire, mais il doit, s'il ne s'agit pas de réparations urgentes, obtenir l'autorisation préalable du Tribunal, lequel fixe alors les conditions requises pour la protection des droits du locataire.

Le locataire conserve néanmoins, suivant les circonstances, le droit d'obtenir une diminution de loyer, celui de demander la résiliation du bail ou, en cas d'évacuation ou de dépossession temporaire, celui d'exiger une indemnité. »

[46]   Si les travaux sont urgents, le locataire doit les subir et aucun avis n'est requis pour obtenir son évacuation temporaire. La portée de cette disposition est limitée aux réparations urgentes qui doivent être faites à brève échéance ou celles qui comportent des risques pour la santé ou la sécurité des locataires.

[47]   En l'instance, tout comme les parties, le Tribunal est d'avis que les travaux à exécuter dans la salle de bain du locataire sont urgents. En plus de la problématique de moisissures, le locataire ne bénéficie que d’une salle de bain incomplète et démolie en grande partie, et ce, depuis plusieurs semaines.

La demande en résiliation du locateur

[48]   Le locateur invoque le comportement du locataire lui causant un préjudice sérieux. Sa réclamation est fondée sur l’article suivant :

« 1863. L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agissant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail. L'inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le Tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l'avenir. »

[49]   En l’instance, il s'agit de déterminer si le comportement du locataire ainsi que son refus de donner accès au logement causent un préjudice sérieux au locateur justifiant la résiliation du bail.

Le droit d’accès au logement du locateur

[50]   L’article 1933 C.c.Q. stipule :

« 1933. Le locataire ne peut refuser l'accès du logement au locateur, lorsque celui-ci doit y effectuer des travaux.

Il peut, néanmoins, en refuser l'accès avant 7 heures et après 19 heures, à moins que le locateur ne doive y effectuer des travaux urgents. »

L’obligation d’agir de bonne foi des parties

[51]   Le Tribunal souligne l’exigence d’agir de bonne foi dans toute relation contractuelle, incluant celle liant les parties par un bail de logement.

[52]   À cet égard, le législateur exprime ce principe obligationnel aux articles 6, 7 et 1375 du Code civil du Québec :

« 6. Toute personne est tenue d'exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi. »

« 7. Aucun droit ne peut être exercé en vue de nuire à autrui ou d'une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l'encontre des exigences de la bonne foi. »

« 1375. La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l'obligation qu'à celui de son exécution ou de son extinction. »

[53]   Le Tribunal fait siens les propos de la juge administrative Linda Boucher dans la décision Bourque c. Lajeunesse[5] :

« [72] La jurisprudence a déjà déterminé que les conflits entre un locataire et un locateur ne pouvaient donner ouverture à la résiliation du bail puisqu'il s'agit là d'une matière extracontractuelle ((2)).

[73] Ainsi en serait-il d'une mésentente fondée sur des incivilités, à moins que le locataire en question ne porte atteinte au droit de gérance du locateur ou ne se conforme pas au devoir de bonne foi qui doit guider les parties dans leurs relations contractuelles.

[74] Dans l'affaire Immeubles Grondin Inc. c. Debra Lynn Hannaford ((3)), le juge administratif François Leblanc passe en revue la jurisprudence en la matière. Il écrit :

« [27] Bien sûr, ce principe n'est pas absolu puisqu'un bail pourra être résilié si le comportement d'un locataire constitue un accroc sérieux au principe de bonne foi qui doit régner dans une relation contractuelle (9).

[28] Cependant, pour fonder une résiliation de bail sur cette base, la situation se doit d'être extrême (10).

[29] Ainsi, dans l'affaire Mallay, la preuve d'un caractère belliqueux et obstiné d'un locataire a amené le Tribunal à conclure que cela causait un préjudice sérieux (11). Aussi, dans DeWolfe Shaw, le Tribunal conclut que des demandes incessantes de la part d'un locataire causant un effet stressant sur un locateur doivent l'amener à résilier le bail (12).

[30] Enfin, dans Houle, le Tribunal conclut que le non-respect du droit de gérance du locateur peut justifier une demande de résiliation de bail (13) ». (références omises)

[54]   Or, en l'espèce, il ressort clairement de la preuve que le locataire, par son comportement inapproprié et par son refus de donner accès au locateur, fait obstacle au droit de gérance de ce dernier.

[55]   Le Tribunal est convaincu que le locataire fait de l’obstruction et nuit systématiquement à la bonne gestion de l’immeuble par le locateur.

[56]   Par son comportement, ses initiatives et son attitude envers le locateur, le locataire contrevient à son obligation de bonne foi contractuelle, ce qui cause un préjudice sérieux au locateur et doit être sanctionné par la résiliation du bail.

[57]   Dans les circonstances au dossier, il est opportun d'ordonner l'exécution provisoire de la présente ordonnance conformément à l'article 82.1 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement.

Ordonnances du locataire

[58]   Compte tenu des conclusions du Tribunal qui accueille la demande du locateur en résiliation de bail, il n'y a pas lieu d'émettre les ordonnances que réclament le locataire.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[59]   ACCUEILLE la demande du locateur;

[60]   RÉSILIE le bail et ORDONNE l'expulsion du locataire et de tous les occupants du logement;

[61]   ORDONNE l'exécution provisoire, malgré l'appel, de l'ordonnance d'expulsion à compter du 20^e jour de sa date;

[62]   CONDAMNE le locataire à payer au locateur la somme de 102 $ représentant les frais de justice;

[63]   REJETTE la demande du locataire qui en supporte les frais.