[1]         Le locataire a produit une demande en dommages-intérêts et réclame des dommages punitifs de 500 $. Il requiert l’émission de certaines ordonnances à l’encontre de la locatrice, que cette dernière cesse de réclamer un loyer supplémentaire de 20 $ pour l’utilisation d’une thermopompe (chauffage et air climatisé) durant l’été et d’ordonner à la locatrice de lui donner accès à la thermopompe dédiée à son logement.

[2]         La demande a été notifiée à la locatrice.

[3]         Les parties sont liées par un bail initial du 1er juillet 1986 au 30 juin 1987 et reconduit du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 au loyer mensuel de 903 $.

[4]         Le locataire explique qu’initialement, le locataire était feu Douglas W. Lamb, son père. Puis, sa mère est devenue locataire et maintenant lui-même.

[5]         La clause #3 du bail stipule que les frais de chauffage et d’électricité sont à la charge du locataire.

[6]         L’immeuble concerné comprend 64 maisons en rangée de type maison de ville.

[7]         Le logement occupé par le locataire est donc une maison de ville de 5 ½ pièces comprenant un sous-sol et un espace de stationnement.

[8]         Le locataire soutient avoir refusé la modification proposée au bail par la locatrice, cette dernière ayant procédé à la conversion du système de chauffage à l’électricité par l’installation d’une thermopompe individuelle à chaque maison de ville et offrant par ailleurs une diminution de loyer de 41 $ en compensation du coût du chauffage sous prétexte que le chauffage est à la charge de la locatrice – le locataire plaidant qu’il ne s’agit pas de sa situation en vertu du bail - et qu’en revanche, la réduction serait de 21 $ si un locataire désire utiliser l’air climatisé de la thermopompe durant l’été.

[9]         Le 15 juin 2020, la locatrice introduit une demande de modification du bail. Le Tribunal constate que dans cette demande, la locatrice demande uniquement de fixer le loyer en tenant compte des normes fixées par le règlement, à compter du 1er juillet 2020. Aucune demande n’est faite quant à la modification d’une condition du bail portant sur les frais d’électricité et de chauffage.

[10]     Le 25 août 2020, la locatrice donne au locataire un avis de modification du bail et propose les modifications ci-dessus mentionnées proposant que les frais d’électricité et de chauffage seront dorénavant à la charge des locataires et proposant en contrepartie une diminution mensuelle du loyer de 41 $ (sans accès à l’air climatisé de la thermopompe) ou 21 $ (avec accès à l’air climatisé).   

[11]     Le 20 octobre 2020, la locatrice installe une thermopompe électrique individuelle pour le logement du locataire.

[12]     Le 27 avril 2021, une audience est tenue devant le Tribunal pour statuer sur la demande en fixation de loyer.

[13]     Le 17 mai 2021, le Tribunal rend une décision et rejette la demande introduite par la locatrice en fixation de loyer vu l’absence de la demanderesse, la locatrice.

[14]     Le 28 juin 2021, faisant suite à un avis verbal reçu de l’employé ou représentant de la locatrice, monsieur Bradley Manning, le locataire notifie une mise en demeure à la locatrice dénonçant l’intention de la locatrice de verrouiller la thermopompe à compter du 28 juin 2021 et réitérant son refus à toute modification d’une condition au bail et un refus catégorique de payer le loyer de 20 $ exigé pour l’utilisation de la thermopompe durant la saison estivale plaidant que de tels agissements sont illégaux et en contravention de la loi.

[15]     Au soutien de sa demande, le locataire fait valoir que la locatrice désire percevoir illégalement une augmentation de loyer de 20 $ pour l’utilisation d’un accessoire au bail et à titre de représailles, verrouille la thermopompe au mépris de son droit à la jouissance paisible des lieux loués et de ses dépendances et accessoires. Surtout, plaide le locataire, qu’en vertu du bail, les frais de chauffage et d’électricité sont à sa charge et non à la charge de la locatrice.

[16]     Durant l’été 2021, le locataire n’a pas eu accès à la thermopompe. Celle-ci est verrouillée par la locatrice.

[17]     De plus, le locataire plaide que le Tribunal a rendu une décision qui rejette la demande en fixation de loyer de la locatrice et que cette dernière ne peut se faire justice elle-même en refusant de lui donner accès à la thermopompe durant la saison estivale et requiert l’émission d’une ordonnance d’accès à la thermopompe.

[18]     Le locataire plaide que dans ces circonstances, un tel comportement malicieux et intentionnel de la part de la locatrice par l’entremise de ses employés et représentants est fait dans l’intention de lui nuire en lui bloquant l’accès à la thermopompe dédiée à son logement, porte atteinte à son droit à une jouissance paisible des lieux loués et réclame 500 $ à titre de dommages exemplaires et punitifs et demande d’ordonner à la locatrice de lui donner accès à la thermopompe.

[19]     En défense, le mandataire de la locatrice explique que les modifications proposées sont devenues nécessaires dans l’objectif d’une saine gestion de l’immeuble, la locatrice ayant procédé à la conversion du système de chauffage à l’huile, à l’électricité et individualisé.

[20]     Il explique que c’est dans cette optique que les avis de modifications du bail ont été envoyés à tous les locataires en proposant une diminution de loyer et un choix d’utilisation de la thermopompe, soit pour le chauffage uniquement ou le chauffage et l’air climatisé.

[21]     Le mandataire de la locatrice plaide que la locatrice est en droit de ne pas permettre au locataire d’avoir accès à ce service (air climatisé par thermopompe) puisque ce dernier a fait le choix d’obtenir l’accès au service de chauffage uniquement. Il souligne que le locataire a refusé le service d’air climatisé offert par la locatrice.

Questions en litige

[22]     - La locatrice a-t-elle porté atteinte au droit du locataire à la jouissance paisible du logement et de ses accessoires donnant droit au locataire à des dommages punitifs?

-          Y a-t-il lieu d’émettre une ordonnance d’accès au système de chauffage et climatisation par thermopompe dédié au logement?

Analyse et décision

[23]     Le recours du locataire se fonde sur l’article 1863 du Code civil du Québec qui prévoit :

« 1863. L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agissant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

L'inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l'avenir[1]. »

[24]     Plusieurs obligations découlent du contrat de bail liant les parties, notamment pour le locateur, notamment, celle plus générale de procurer au locataire la jouissance paisible des lieux loués.

[25]     L’article 1854 du Code civil du Québec prévoit :

« 1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l'usage pour lequel il est loué, et de l'entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail[2]. »

[26]     Le fardeau de la preuve repose sur le locataire, lequel doit démontrer par prépondérance de preuve les contraventions du locateur à ses obligations contractuelles découlant du bail et de la loi ce qui, dès lors, donne ouverture à un recours en dommages, diminution de loyer et d’exécution en nature.

La fixation du loyer et la modification du bail

[27]     Selon la loi, un locateur a la possibilité de modifier les conditions du bail lors de sa reconduction s’il donne un avis à cet effet au locataire dans les délais prescrits : 

« 1942. Le locateur peut, lors de la reconduction du bail, modifier les conditions de celui-ci, notamment la durée ou le loyer; il ne peut cependant le faire que s'il donne un avis de modification au locataire, au moins trois mois, mais pas plus de six mois, avant l'arrivée du terme. Si la durée du bail est de moins de douze mois, l'avis doit être donné, au moins un mois, mais pas plus de deux mois, avant le terme.

Lorsque le bail est à durée indéterminée, le locateur ne peut le modifier, à moins de donner au locataire un avis d'au moins un mois, mais d'au plus deux mois. Ces délais sont respectivement réduits à dix jours et vingt jours s'il s'agit du bail d'une chambre. »

« 1943. L'avis de modification qui vise à augmenter le loyer doit indiquer en dollars le nouveau loyer proposé, ou l'augmentation en dollars ou en pourcentage du loyer en cours. Cette augmentation peut être exprimée en pourcentage du loyer qui sera déterminé par le tribunal, si ce loyer fait déjà l'objet d'une demande de fixation ou de révision.

L'avis doit, de plus, indiquer la durée proposée du bail, si le locateur propose de la modifier, et le délai accordé au locataire pour refuser la modification proposée[3]. »

[28]     En cas de refus du locataire, le locateur peut alors demander au Tribunal d’autoriser la modification demandée dans le mois de la réception du refus :

« 1947. Le locateur peut, lorsque le locataire refuse la modification proposée, s'adresser au tribunal dans le mois de la réception de l'avis de refus, pour faire fixer le loyer ou, suivant le cas, faire statuer sur toute autre modification du bail; s'il omet de le faire, le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures[4]. »

[29]     D’autres articles du Code civil du Québec régissent la relation juridique entre le locateur et le locataire. Le Tribunal se réfère aux articles pertinents à la présente cause notamment :

« 1936. Tout locataire a un droit personnel au maintien dans les lieux; il ne peut être évincé du logement loué que dans les cas prévus par la loi. »

« 1941. Le locataire qui a droit au maintien dans les lieux a droit à la reconduction de plein droit du bail à durée fixe lorsque celui-ci prend fin. Le bail est, à son terme, reconduit aux mêmes conditions et pour la même durée ou, si la durée du bail initial excède douze mois, pour une durée de douze mois. Les parties peuvent, cependant, convenir d'un terme de reconduction différent. »

« 1952. Le tribunal qui autorise la modification d'une condition du bail fixe le loyer exigible pour le logement, compte tenu de la valeur relative de la modification par rapport au loyer du logement[5]. »

Dommages exemplaires ou punitifs

[30]     Le locataire réclame des dommages exemplaires ou punitifs de 500 $.

[31]     De tels dommages peuvent être accordés dans la mesure où une disposition expresse de la loi permet de les octroyer.

[32]     L’article 1902 du Code civil du Québec prévoit :

« 1902. Le locateur ou toute autre personne ne peut user de harcèlement envers un locataire de manière à restreindre son droit à la jouissance paisible des lieux ou à obtenir qu'il quitte le logement.

Le locataire, s'il est harcelé, peut demander que le locateur ou toute autre personne qui a usé de harcèlement soit condamné à des dommages-intérêts punitifs[6]. »

[33]     Le locataire fonde cette demande sur la conduite empreinte de mauvaise foi de la locatrice par l’entremise de ses mandataires et employés, laquelle lui bloque l’accès durant la saison estivale à une thermopompe dédiée à son logement parce qu’il a refusé l’augmentation de loyer exigée pour l’utilisation de ladite thermopompe durant l’été, alors que le bail stipule que les frais d’électricité sont à la charge du locataire. En agissant de la sorte, le locataire plaide que cela démontre le mépris de la locatrice à son égard, ce qui porte atteinte à son droit personnel à une jouissance paisible des lieux loués et de ses accessoires.

[34]     La locatrice a clairement contrevenu à son obligation de procurer la jouissance paisible du logement aux locataires. Elle a agi de mauvaise foi en portant atteinte au droit du locataire à une jouissance paisible du logement loué et de ses accessoires.

[35]     Les articles 6, 7 et 1375 du Code civil du Québec prévoient :

« 6. Toute personne est tenue d’exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi. Toute personne est tenue d’exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi. Toute personne est tenue d’exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi. »

« 7. Aucun droit ne peut être exercé en vue de nuire à autrui ou d'une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l'encontre des exigences de la bonne foi. »

« 1375. La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l’obligation qu’à celui de son exécution ou de son extinction[7]. »

[36]     Dans ce contexte, le concept de la bonne foi est défini par les auteurs Baudoin et Jobin de la manière suivante :

« 98 - Bonne foi - On doit d'abord rappeler le sens subjectif, traditionnel, de la bonne foi. En fait, ce premier concept de bonne foi a deux acceptions dans le vocabulaire juridique. La première est celle qui oppose bonne foi à mauvaise foi : est de bonne foi toute personne qui agit sans intention malicieuse. Notons à cet égard que l'article 2805 du Code civil édicte une présomption générale et réfragable de bonne foi. Le deuxième sens traditionnel de la bonne foi est l'ignorance ou la perception erronée de la réalité; une personne est de mauvaise foi lorsqu'elle agit en sachant qu'elle le fait de façon illégale ou illégitime.

Ces deux acceptions de la bonne foi renvoient à la disposition d'esprit dans laquelle se trouve une personne lorsqu'elle agit. Le Code civil en consacre une troisième, que l'on avait vue affirmée dans une trilogie de la Cour suprême. Cette bonne foi, dite objective, a un sens beaucoup plus large, soit celui de norme de comportement acceptable. Selon le contexte, de telles normes ont une dimension morale, sociale, ou encore elles renvoient simplement au « bon sens » ou au « raisonnable ». La bonne foi est donc devenue l'éthique de comportement exigée en matière contractuelle (comme d'ailleurs dans bien d'autres matières). Elle suppose un comportement loyal et honnête. On parle alors d'agir selon les exigences de la bonne foi. Ainsi, une personne peut être de bonne foi (au sens subjectif), c'est-à-dire ne pas agir de façon malicieuse ou agir dans l'ignorance de certains faits, et agir tout de même à l'encontre des exigences de la bonne foi, soit en violant des normes de comportement objectives et généralement admises dans la société[8]. »

[37]     Or, l’octroi de dommages punitifs obéit à des règles différentes de celles applicables aux dommages matériels ou moraux. Les dommages punitifs ont une fonction préventive et punitive et visent à dissuader d’agir d’une telle manière en exprimant la réprobation de la société à l’égard d’un comportement d’emblée considéré inacceptable[9].

[38]     La preuve prépondérante révèle que la locatrice, par l’entremise de ses employés, représentants ou mandataires, a agi en complet mépris de ses obligations d’exercer ses droits selon les exigences de la bonne foi et des droits du locataire à une jouissance paisible de son logement.

[39]     Dans l’optique de percevoir des frais ou un loyer supplémentaire – malgré un refus formel du locataire de la modification proposée au bail - pour l’utilisation du système de chauffage et de climatisation lequel fonctionne par thermopompe et qu’un tel appareil permet aussi de climatiser le logement durant l’été, la locatrice, sans procéder par la procédure usuelle en fixation du loyer et modification du bail, modifie unilatéralement les conditions du bail croyant possible de scinder en deux services distincts les possibilités de cet appareil de climatisation communément appelé thermopompe et installé pour chaque logement et réclame une augmentation pour l’utilisation du « service » d’air climatisé sans procéder au calcul habituel et à l’ajustement du loyer en introduisant une demande formelle en fixation de loyer et modification du bail.

[40]     La preuve non contredite démontre que la locatrice a exercé ses droits de façon déraisonnable et abusive en excédant les limites de la bonne foi qui devait gouverner sa relation contractuelle avec le locataire, et ce, de manière délibérée et récurrente en bloquant l’accès au locataire à un accessoire au bail, un système de chauffage et climatisation par thermopompe dédié au logement loué.

[41]     À ce chapitre, pour les motifs susmentionnés le Tribunal accorde 500 $ à titre de dommages punitifs.

[42]     Le Tribunal estime qu’il y a lieu d’émettre l’ordonnance sollicitée pour la sauvegarde des droits du locataire quant à son droit de faire usage du système de chauffage et de climatisation par thermopompe d’autant plus qu’en vertu du bail, les frais d’électricité sont à la charge du locataire.

[43]     La locatrice ne peut scinder la thermopompe en deux services distincts. Il est de connaissance judiciaire qu’une thermopompe est un appareil de climatisation de l’air - le réchauffant ou le refroidissant -.

[44]     Cet appareil a été installé au bénéfice exclusif du logement loué, une résidence de type maison de ville.

[45]     Le locataire a droit à une jouissance paisible du logement loué et de ses accessoires. 

[46]     Or, il s’agit ici d’un seul appareil, un système de chauffage et de climatisation par thermopompe. Le locataire a en vertu du bail un droit d’usage de cet appareil et il peut à son choix l’utiliser pour le chauffage ou pour climatiser l’air.

[47]     De plus, la locatrice n’en subit aucun préjudice puisqu’en vertu du bail, les frais d’électricité sont à la charge du locataire.

[48]     L’argument de la locatrice selon lequel le locataire a refusé le service d’air climatisé et qu’elle est en droit de restreindre l’accès au seul service de chauffage est contraire aux règles applicables en vertu du Règlement sur les critères de fixation de loyer.

[49]     Le locataire a refusé l’augmentation et la modification proposée au bail. Alors, il appartenait à la locatrice de procéder lors de l’audience sur la fixation de loyer. Or, la demande de fixation de loyer a été rejetée puisqu’aucun mandataire ne s’était manifesté pour présenter la preuve des revenus et dépenses alléguées permettant de procéder au calcul et à l’ajustement du loyer.

[50]     Cette possibilité d’un tel appareil de climatiser l’air ne peut servir de prétexte pour scinder le droit d’usage. Le droit d’usage du système de chauffage et de climatisation par thermopompe est un tout et reste entier.

[51]     Cet appareil, communément appelé « thermopompe », est un accessoire au bail. Le locataire a un droit d’usage et il est impératif de lui donner accès à cet accessoire.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[52]     ACCUEILLE en partie la demande du locataire;

[53]     CONDAMNE la locatrice à payer au locataire la somme de 500 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec à compter du 21 juillet 2021, plus les frais judiciaires de 88,75 $;

[54]     ORDONNE à la locatrice de remettre, sans délai, au locataire la télécommande, clé ou tout dispositif permettant de faire fonctionner et de mettre en marche le système de chauffage et climatisation par thermopompe dédié au logement concerné;

[55]     REJETTE la demande quant aux autres conclusions.

[1] RLRQ, c. CCQ-1991.

[2] Ibid.

[3] Op. cit. note 1.

[4] Op. cit. note 1.

[5] Op. cit. note 1.

[6] Ibid.

[7] Op. cit. note 1.

[8] Jean-Louis Baudouin et Pierre-Gabriel Jobin, avec la collaboration de N. Vézina, Les obligations, 6e édition, Les Éditions Yvon Blais, 2005, no 98.

[9] Fidler c. Sun Life du Canada, , 2006 CSC 30, [2006] 2 R.C.S. 3, par. 61 ; Fournelle c. Lamoureux, 2004 IIJCan 18075 (QC C.S.), C.S. Terrebonne, n° 700-05-012097-022, le 9 février 2004, juge Marie St-Pierre («[67] Les dommages exemplaires visent différents buts: dissuader, donner l’exemple, réprimander, punir ou inciter à agir à l’avenir autrement.»).