De Chanteloup c. St-Laurent					2021 QCCA 90
COUR D’APPEL
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
GREFFE DE		MONTRÉAL
N° :	500-09-027706-183
(450-17-005498-143)
DATE :	21 janvier 2021
FORMATION :			LES HONORABLES	JACQUES DUFRESNE, J.C.A. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A.
GUILLAUME DE CHANTELOUP CÉLINE CHOUQUET
APPELANTS - défendeurs
c.
PATRICK ST-LAURENT KARINE LANTAGNE
INTIMÉS - demandeurs
et
OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE SHERBROOKE
MIS EN CAUSE - mis en cause
ARRÊT

[1]           Les appelants se pourvoient contre le jugement du 28 juin 2018 de la Cour supérieure, district de St-François (l’honorable Line Samoisette), qui accueille l’action en passation de titre intentée par les intimés contre les appelants et fait droit en partie à la réclamation en dommages-intérêts des intimés[1].

[2]           Pour les motifs du juge Dufresne, auxquels souscrivent les juges Vauclair et Hamilton, LA COUR :

[3]           ACCUEILLE l’appel;

[4]           INFIRME le jugement entrepris; et

[5]           REJETTE l’action en passation de titre des intimés;

[6]           LE TOUT, sans frais de justice, tant en première instance qu’en appel.

		JACQUES DUFRESNE, J.C.A.
		MARTIN VAUCLAIR, J.C.A.
		STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A.
Me André Monette
Pour les appelants
Me Hugo Champoux
DELORME LEBEL BUREAU SAVOIE
Pour les intimés
Date d’audience :	20 octobre 2020

MOTIFS DU JUGE DUFRESNE

[7]           L’action en passation de titre est généralement le propre du promettant-acheteur qui veut forcer le promettant-vendeur à tenir parole et à lui livrer le bien, la plupart du temps un immeuble. La situation inverse, celle par laquelle le vendeur insiste pour passer titre, est plutôt inhabituelle. La jurisprudence est avare de semblables cas. Et sans doute pour cause.

[8]           Il est acquis que les conditions d’exercice de l’action en passation de titre sont exigeantes, mais néanmoins essentielles. Lorsque l’initiative du recours est celle du promettant-vendeur (ou « vendeur »), quelles conditions doivent être satisfaites pour obtenir un jugement qui tienne lieu de vente et soit translatif de titre? Cette question, sans être la seule en litige, est au cœur du débat en appel.

I.        Les faits

[9]           Intéressés à faire l’acquisition d’une maison en Estrie, les appelants, un couple désireux de s’installer au Québec, mandatent un ami pour visiter la maison de type unifamilial des intimés (ci-après, « l’Immeuble »). À cette occasion, soit le 9 octobre 2013, l’intimé St-Laurent fournit à cette personne plusieurs renseignements. S’ensuivent des échanges d’offres et de contre-offres entre MM. de Chanteloup et St-Laurent.

[10]        Les parties, qui ont jusque-là échangé par personne interposée et, surtout, par courriels, se rencontrent pour la première fois le 12 novembre 2013. Ce jour-là, les appelants signent un bail d’une durée de huit mois, commençant le 18 novembre 2013 et se terminant le 14 juillet 2014 (ci-après, le « Bail ») préparé par les intimés. Il y est précisé que « [l]e bail prendra fin au moment de l’achat de la maison par l’acheteur ». Plus loin, on peut y lire que « c’est une location en attendant l’achat ».

[11]        Entre le 18 et le 23 novembre 2013, les appelants prennent possession de l’Immeuble. Puis, le 23 novembre, les parties se rencontrent de nouveau et signent la promesse d’achat qui fonde l’action en passation de titre (ci-après, la « Promesse »)[2]. Elle prévoit notamment que l’acte de vente devra être reçu par un notaire à être déterminé le ou vers le 1er août 2014. Un acompte équivalant à 3 % y est aussi mentionné (8 250 $).

[12]        L’objectif poursuivi par cette location précédant l’achat de l’Immeuble vise à pallier l’absence d’antécédents de crédit au Canada des appelants et à satisfaire les exigences de qualification pour un emprunt hypothécaire requérant la participation de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (ci-après, la « SCHL »). Une période minimale de temps est exigée pour permettre aux nouveaux arrivants de se constituer un dossier de crédit en sol canadien.

[13]        Les appelants comprenaient qu’ils n’étaient pas admissibles au financement hypothécaire avant qu’une période de six à huit mois ne se soit écoulée, selon les informations reçues d’un conseiller d’une Caisse populaire (M. Cassidy) lors d’un séjour en Estrie au printemps 2013. Sur la foi de ces renseignements, la date du 17 juillet 2014 sera plus tard arrêtée comme date d’échéance de la promesse d’achat.

[14]        Toutefois, le 22 octobre 2013, Mme Céline Giguère, conseillère hypothécaire à la Caisse populaire Desjardins avec qui font affaire les intimés, confirme par écrit à l’intimé St-Laurent les modalités de la SCHL pour un financement hypothécaire, dont la constitution d’un historique de crédit de 12 mois pour les emprunteurs qui ne possèdent pas d’antécédents de crédit au Canada. L’intimé St-Laurent n’en informe pas les appelants.

[15]        De plus, à leur arrivée au Québec, les appelants rencontrent Mme Giguère pour l’ouverture d’un compte. Leur intention est d’obtenir un prêt pouvant exiger la participation financière de la SCHL. Elle ne leur mentionne pas l’exigence de 12 mois d’historique de crédit. De fait, les appelants ne l’apprendront qu’à la fin d’avril 2014, lorsque cette dernière les informera que les règles de la SCHL ont changé et que l’historique de crédit requis est plutôt de 12 mois.

[16]        Une inspection prévente ayant déjà été réalisée le 24 octobre 2013 pour le compte des intimés, l’intimé St-Laurent en avait informé l’appelant de Chanteloup, en lui indiquant qu’il lui remettrait une copie du rapport. La preuve est contradictoire au sujet du moment de la remise et de la prise de connaissance de ce rapport par les appelants.

[17]        La situation commence à se gâter en mars 2014. Le 26 mars, les appelants apprennent que le manoir qu’ils possèdent en France, et qu’ils avaient mis en vente, a été détruit par le feu.

[18]        Le 7 avril 2014, l’appelant de Chanteloup communique avec l’intimé St-Laurent pour l’informer que la galerie attachée à l’Immeuble s’est soulevée sous l’effet du gel. L’intimé St-Laurent se déplace sur les lieux la journée même.

[19]        Le 24 avril 2014, l’appelant de Chanteloup communique de nouveau avec l’intimé pour lui faire part de son mécontentement à propos des voisins bruyants, de la proximité de la construction d’une maison sur le terrain adjacent et de la coupe d’arbres. L’intimé St-Laurent se déplace le soir même pour constater, selon son témoignage, qu’il reste encore une bande d’arbres de 40 à 60 pieds séparant les propriétés.

[20]        Le 1^er mai 2014, l’intimé St-Laurent écrit à l’appelant de Chanteloup concernant la galerie pour l’informer que les travaux correctifs pourraient être faits la semaine suivante. Comme il n’obtient pas de réponse à ses divers courriels, il reporte la réalisation de ces travaux. La galerie ne sera réparée qu’en novembre 2014.

[21]        Au cours du même mois, l’appelant de Chanteloup indique à l’intimé St-Laurent ne pas savoir où se terminent les limites du terrain, en plus de ne pas être satisfait de l’Immeuble et qu’en conséquence, il compte s’informer de ses droits. L’intimé St-Laurent s’engage alors à procéder à un piquetage. À compter de ce moment, la situation se détériore.

[22]        Le 29 mai 2014, les appelants, par l’entremise de leurs avocats, envoient une lettre aux intimés les informant qu’ils n’ont pas l’intention de se porter acquéreurs de la propriété, « d’autant plus que des vices importants affectent celle-ci ». Les appelants invoquent l’impossibilité d’obtenir un prêt hypothécaire dans le délai imparti pour refuser d’y donner suite, d’où le recours des intimés pour les obliger à passer titre.

[23]        Le 6 juin 2014, Mme Giguère de la Caisse populaire Desjardins informe les appelants qu’un prêt hypothécaire ne peut leur être consenti, puisque leur situation actuelle ne respecte pas certains critères d’admissibilité de la SCHL, ajoutant que « [t]outefois, nous pourrons réévaluer la demande dans un délai de 6 mois ». Le 12 juin 2014, les appelants en avisent les intimés.

[24]        Le 9 juillet 2014, les appelants quittent l’Immeuble et louent une nouvelle propriété, qu’ils acquièrent en septembre 2015.

[25]        Le 10 juillet 2014, les intimés informent les appelants de leur intention de se prévaloir de la prérogative de la clause 2.1 in fine de la Promesse et les mettent en demeure de leur transmettre les documents nécessaires pour faire une demande d’emprunt hypothécaire au nom des appelants. Ils n’obtiendront pas le concours de ces derniers. L’Immeuble est inhabité depuis le départ des appelants le 9 juillet 2014.

II.       Jugement entrepris

[26]        Le jugement entrepris relate avec force détails la trame factuelle et réfère abondamment à la preuve administrée. Aux fins de bien cerner le débat en première instance, il paraît utile de référer aux questions tranchées par la juge, avant de résumer à grands traits son analyse et les conclusions qu’elle tire sur chacune d’elles.

w  Les appelants pouvaient-ils se soustraire à leur obligation d’acheter l’Immeuble?

[27]        La juge conclut que les appelants ne pouvaient se soustraire à leur obligation de se porter acquéreurs de l’Immeuble. Reconnaissant que les clauses 1.1.2 et 2.1 de la Promesse sont ambiguës et posent des difficultés, elles les interprètent les unes par les autres et de manière à refléter l’intention des parties lors de la formation du contrat.

[28]        Ce sont essentiellement l’appelant de Chanteloup et l’intimé St-Laurent qui ont discuté et négocié les termes du bail et de la Promesse. La juge note que l’intimé St-Laurent a livré un témoignage crédible, alors que l’appelant de Chanteloup n’avait que peu ou pas de souvenirs des conversations téléphoniques et rencontres survenues.

[29]        L’intention des parties lui paraît claire. L’intimé St-Laurent « ne voulait pas quitter la maison sans avoir l’assurance de la vente » et l’appelant de Chanteloup « voulait s’assurer de ne pas avoir à déménager de nouveau après que toute sa famille serait installée ». Le bail indique d’ailleurs que les appelants agiront comme les futurs propriétaires.

[30]        La juge est d’avis que le délai de la clause 2.1 pour obtenir le financement a été stipulé en faveur des intimés, tout en faisant observer que les appelants n’ont pas entrepris de démarches suffisantes pour se conformer à leurs obligations en vertu de la Promesse. En mai 2014, ils sont informés que douze mois d’historique de crédit seront nécessaires pour obtenir leur financement hypothécaire. Ils décident de ne plus acheter l’Immeuble parce qu’ils considèrent la Promesse nulle en raison de vices affectant l’Immeuble et parce que les formalités de l’article 1785 C.c.Q. ne sont pas satisfaites. En juin 2014, les intimés sont informés que le financement hypothécaire ne peut être obtenu « pour l’instant », mais que la situation peut être réévaluée dans six mois. Ils désirent se prévaloir des options concernant le financement qui leur sont consenties dans la Promesse (clause 2.1.1 et s.), mais les appelants refusent de coopérer.

[31]        La juge souligne que la condition relative au financement est une obligation de moyen qui incombe aux appelants, lesquels doivent faire preuve de diligence dans leur recherche de financement. La Promesse ne prévoit pas de modalités particulières et ne limite pas le financement à une seule institution.

[32]        En se fondant sur l’article 1503 C.c.Q., la juge conclut que la condition de financement doit être considérée comme étant satisfaite, étant donné le comportement des appelants, puisqu’« il est devenu évident que les défendeurs n’avaient plus l’intention de donner suite à leur obligation » et qu’« en aucun moment ils n’ont tenté de demander un emprunt hypothécaire à une autre caisse populaire ou à toute autre institution financière ou encore à quelque autre prêteur que ce soit ».

[33]        La juge écarte les autres arguments soulevés par les appelants pour se désister de leur engagement. Elle retient de la preuve qu’ils n’ont pas avisé formellement les intimés de procéder à la réparation de la galerie dans les 30 jours, que le rapport d’inspection a été remis aux appelants dès la première rencontre en novembre 2013 et qu’ils avaient choisi d’acquérir l’Immeuble dans l’état dans lequel il se trouvait, et ce, sans inspection. Les griefs des appelants étant tous repoussés, la juge conclut qu’ils devaient se porter acquéreurs de l’Immeuble.

w  Les intimés peuvent-ils contraindre les appelants à passer titre? Si oui, les formalités ont-elles été toutes remplies?

[34]        La juge est d’avis que le recours des intimés a été intenté dans un délai raisonnable et que le défaut d’envoyer une mise en demeure n’est pas fatal dans les circonstances.

[35]        La juge note que la clause 5.1 de la Promesse prévoit que la vente sera reçue par un notaire dont le nom n’est pas mentionné, alors que le contrat de vente produit par les intimés est sous seing privé. Elle rappelle qu’elle a toutefois ordonné la réouverture des débats pour permettre aux intimés de pallier cette lacune dans la preuve et permettre la production d’un acte de vente notarié, ce que les intimés ont fait dans le délai imparti.

[36]        La déclaration du vendeur dans l’acte d’achat contient une charge hypothécaire non prévue dans la Promesse. L’Immeuble est grevé d’une hypothèque consentie en 2012, dont le solde est approximativement de 150 000 $. Comme il n’y aura pas de transfert de propriété sans le paiement du prix de vente, la juge conclut qu’il s’agit là « d’un titre clair sur paiement ». Obliger les vendeurs à payer leur créancier hypothécaire avant l’exercice du recours revient à « prohiber l’accès au recours ». L’acte de vente notarié déposé après la réouverture d’enquête équivaut dans le contexte à présenter aux appelants un titre clair.

[37]        Enfin, la juge est satisfaite que l’acte de vente notarié est conforme à la Promesse et que les intimés ont démontré, par ailleurs, qu’ils avaient effectué les travaux nécessaires afin que l’Immeuble puisse être livré dans l’état dans lequel il devait être. Elle fait droit en conséquence à la passation de titre et, pour y donner effet, elle prononce les conclusions suivantes :

[178]    DONNE ACTE de l’offre des demandeurs [les intimés] de remettre l’immeuble ci-devant décrit aux défendeurs [les appelants] sur paiement du prix de vente convenu de 275 000$;

[179]    DONNE ACTE de l’offre des demandeurs de remettre aux défendeurs les originaux de leurs titres de propriété ainsi que copie conforme du certificat de localisation;

[180]    DÉCLARE que les offres des demandeurs sont bonnes, valables et libératoires;

[181]    ORDONNE aux défendeurs de procéder à la signature de l’acte de vente notarié (pièce P-58A), et d’en faire la publication au registre foncier dans les trente (30) jours suivant la date du présent jugement et, à défaut, DÉCLARE que le présent jugement équivaudra à cette signature;

[182]    CONDAMNE solidairement les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 275 000$ à titre de paiement du prix de vente de l’immeuble ci-devant décrit, et ce, avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q. à compter du 29 novembre 2014;

[186]    ORDONNE à l’Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de Sherbrooke de publier le présent jugement sur présentation d’une réquisition conforme aux prescriptions de la Loi et paiement des droits prescrits;

w  Les intimés peuvent-ils valablement réclamer des dommages aux appelants?

[38]        Les appelants prétendent que les seuls dommages que les intimés peuvent réclamer sont ceux de la clause 1.1.2 de la Promesse, soit le montant de l’acompte (8 250 $). La juge, s’appuyant sur l’article 1711 C.c.Q., souligne que toute somme versée à l’occasion d’une promesse de vente est présumée être un acompte.

[39]        Elle est d’avis qu’en l’espèce, les appelants devaient passer titre depuis novembre 2014, puisque la condition de financement devait être tenue pour satisfaite. En raison de leur inaction, les intimés doivent supporter une partie des frais liés à l’entretien de l’Immeuble. Elle octroie donc, à ce chapitre, 13 000 $, soit la moitié des coûts liés à la conservation de l’Immeuble depuis novembre 2014, en prenant en considération l’obligation pour les intimés de minimiser leurs dommages. Elle octroie également 500,41 $ pour les frais de confection de l’acte de vente notarié, ces frais devant être, aux termes de la Promesse, à la charge des appelants, et 10 000 $ pour « troubles et inconvénients ».

III.      Moyens d’appel

[40]        Les appelants formulent essentiellement en ces termes les questions à débattre en appel, l’ordre en étant toutefois modifié :

1.     La juge a-t-elle erré en droit en qualifiant de vice de forme plutôt que de vice de fond l'absence d'un acte de vente notarié requis par la promesse et en procédant à une réouverture d'enquête afin de corriger ce vice?

2.     A-t-elle erré en droit dans son interprétation des clauses de la promesse d'achat relatives aux échéances et à la portée des engagements?

3.     A-t-elle erré en droit et en fait dans son interprétation de la portée et de la suffisance des démarches de recherches de financement hypothécaire requises par la promesse d'achat?

4.     A-t-elle erré en droit en ordonnant la passation de titre, alors que les titres de propriété n'étaient pas clairs?

5.     Enfin, a-t-elle erré en droit en condamnant les appelants à des dommages, alors que les intimés ont intenté une action en exécution du contrat et malgré la présence d'une clause de dommages et intérêts liquidés dans la promesse?

[41]        En tenant compte de ce que plaident les appelants, ces questions peuvent être regroupées sous les thèmes suivants : le défaut de production en temps utile d’un acte de vente notarié, la conformité de celui-ci avec la Promesse, l’interprétation de la Promesse et sa portée, l’absence d’un titre clair et l’octroi de dommages.

IV.     Analyse

[42]        Le dossier a ceci de particulier en ce que l’action est initiée par les vendeurs contre les acheteurs, situation moins fréquente que l’inverse, mais néanmoins envisageable. Les conditions d’ouverture à la passation de titre doivent être modulées pour refléter cette situation. J’y reviendrai.

[43]        Il y a d’abord lieu de traiter de la réouverture d’enquête à l’initiative de la juge pour pallier l’absence d’un acte de vente notarié.

1.         Le défaut de production en temps utile d’un acte de vente notarié

[44]        Le contrat de vente de l’Immeuble produit par les intimés n’est pas sous la forme d’un acte notarié. La juge réalise, en cours de délibéré, l’incidence de l’absence d’un acte notarié, d’autant que les appelants avaient plaidé que le contrat de vente produit par les intimés n’était pas conforme aux exigences de la Promesse. Elle décide alors de rouvrir l’enquête et convoque les parties aux fins d’aborder ce qu’elle qualifie de « défaut de forme ». Elle rend, le jour même, soit le 29 mai 2018, une ordonnance autorisant la production d’un acte notarié « pour remplacer » le contrat sous seing privé déjà produit. Les intimés produisent dans le délai imparti un acte de vente notarié qui reprend substantiellement les termes du contrat de vente déjà au dossier.

[45]        Les appelants soutiennent que la juge a fait erreur lorsqu’elle affirme dans le jugement entrepris qu’en l’espèce, l’absence d’un acte notarié est une erreur de forme, ce qui l’autorisait à intervenir pour corriger l’acte.

[46]        Elle ne pouvait, selon eux, intervenir d’autant que la Promesse prévoyait expressément que le contrat de vente devait être préparé par un notaire et que le défaut de produire un acte notarié avait été soulevé en plaidoirie. Il s’agit donc pour eux d’une condition de fond non respectée par les intimés qui ne pouvait être remplie par l’intervention du juge en cours de délibéré. La juge en ordonne la production, même si en aucun temps les intimés n’ont consenti d’emblée à le faire.

[47]        Ils font aussi observer que le contrat sous seing privé, produit trois jours avant l’audition, mentionnait pour la première fois l’existence d’une charge hypothécaire non dénoncée dans la Promesse. Pourtant, la lettre annexée au Bail, signée quelques jours avant la Promesse, mentionnait l’existence d’une hypothèque, sans toutefois préciser le montant.

[48]        La présentation d’un acte de vente conforme à la Promesse est l’une des conditions essentielles pour l’obtention d’un jugement qui en tienne lieu (art. 1712 C.c.Q.)[3], puisque l’acte doit refléter les termes et conditions de la vente. Le défaut de production peut emporter le rejet de l’action.

[49]        Il importe donc qu’au moment de prononcer le jugement, l’acte de vente ait été produit en preuve.

[50]        En l’espèce, la juge pouvait s’autoriser de l’article 268 C.p.c. (ancien art. 292 C.p.c.) et permettre la production d’un acte de vente en remplacement du contrat de vente sous seing privé déjà produit.

[51]        L’article 268 C.p.c. est ainsi libellé :

268.     À tout moment avant le jugement, le tribunal peut, dans les conditions qu’il fixe, signaler aux parties les lacunes de la preuve ou de la procédure et les autoriser à les combler.

268.   At any time before judgment, the court may draw the parties' attention to any deficiency in the proof or procedure and authorize the parties to remedy it, subject to the conditions it determines.

[52]        Constatant une lacune dans la preuve, au sens d’une carence sur un élément essentiel, entraînant une insuffisance déterminante de preuve sur l’une des conditions principales de l’action en passation de titre[4], la juge pouvait avoir recours au pouvoir discrétionnaire de l’article 268 C.p.c. Elle a choisi, en l’espèce, de rouvrir l’enquête pour éviter toute méprise sur l’incidence de l’absence d’un acte de vente notarié, d’autant qu’un contrat de vente sous seing privé avait été produit au soutien de l’action.

[53]        Le fait que cette question ait ou non été débattue préalablement au cours des plaidoiries ne faisait pas obstacle à la réouverture d’enquête. Le juge à qui est octroyé ce pouvoir discrétionnaire doit l’exercer judiciairement, ce qui veut dire qu’une fois qu’il constate la présence d’une lacune dans la preuve, il doit la signaler et permettre à la partie de la combler par une preuve additionnelle[5].

[54]        Les appelants reprochent à la juge de ne pas leur avoir fourni l’occasion de présenter leurs arguments à l’encontre de l’acte de vente produit le 14 juin 2018. Or, ils ne formulent aucune demande en ce sens à la juge lors de la réouverture d’enquête, le 29 mai 2018, qui a autorisé, séance tenante, la production d’un acte notarié, pas plus qu’ils ne demandent une réouverture d’enquête à cette fin entre le moment où l’acte notarié est produit et la date du jugement, le 28 juin 2018. Les appelants ne pouvaient tout simplement pas rester passifs.

[55]        Ce moyen d’appel ne peut donc réussir. Cela dit, la production de l’acte de vente laisse entier le débat sur la conformité de celui-ci à la Promesse et sur son caractère exécutoire.

[56]        Les prochaines questions, soit l’absence de conformité de l’acte de vente à la Promesse et l’absence d’un titre clair, participent des conditions d’exercice de l’action en passation de titre. Si la première de ces questions ne soulève pas de difficulté particulière, en l’espèce, la seconde est problématique.

[57]        Cela dit, Il convient avant tout de circonscrire les conditions d’ouverture à la passation de titre par voie de déclaration judiciaire lorsque l’initiative du recours est celle du vendeur.

2.         Droit à la passation de titre

[58]        La passation de titre participe de l’exécution en nature d’une obligation. Le principe est consacré à l’article 1712 C.c.Q. :

1712.     Le défaut par le promettant vendeur ou le promettant acheteur de passer titre confère au bénéficiaire de la promesse le droit d’obtenir un jugement qui en tienne lieu.

1712.     Failure by the promisor, whether seller or buyer, to execute title entitles the beneficiary of the promise to obtain a judgment in lieu thereof.

[59]        En principe, l’exécution en nature vaut, peu importe la nature du bien vendu. En pratique, son application s’est surtout manifestée en matière immobilière, comme en l’espèce d’ailleurs. Tout en convenant que les caractéristiques propres à ce recours sont sans doute essentiellement les mêmes quelle que soit la nature du bien, il importe toutefois de retenir que la présente analyse n’est fonction que d’un bien immobilier.

[60]        En matière immobilière, le jugement consiste, avant tout, à ordonner au défendeur de signer un acte de vente ou, en cas de défaut par ce dernier de le faire dans un délai déterminé, à tenir lieu d’un acte de vente. L’exigence vise, en définitive, à rendre le jugement final exécutoire et à éviter qu’un nouveau débat ne s’enclenche après le jugement sur l’action en passation de titre[6].

[61]        La Cour a maintes fois énuméré les conditions de l’action en passation de titre par l’acheteur. Il est acquis, depuis des décennies, que les règles régissant cette action s’appliquent avec souplesse, mais pas au point de faire impunément fi de toutes les conditions préalables et inhérentes à l'action en passation de titre[7].

[62]        Dans Théberge c. Durette[8], la juge Bich énonce ainsi ces conditions :

[48]      On peut résumer comme suit les conditions principales de l'action en passation de titre, qui suppose évidemment une promesse valide et exécutoire :

-           Mise en demeure (encore que l'absence de celle-ci ne soit pas nécessairement fatale);

-           Présentation d'un acte de vente conforme à la promesse (encore que cette exigence soit interprétée et appliquée avec une certaine souplesse, et non pas de façon « stricte, rigoriste et byzantine », comme le rappelle la Cour dans Bettan c. 146207 Canada inc.⁷ et dans Morris Bailey Enterprises c. Gouverneur inc.⁸; au même effet, voir : Belley c. Cécyre⁹; Penterman c. Ferme brune des Alpes inc.¹⁰, notamment au paragr. 87);

-           Offre et consignation du prix de vente indiqué à la promesse (encore que cette exigence ait elle aussi été assouplie et puisse même être exécutée postérieurement au jugement, si les circonstances s'y prêtent, comme ce fut par exemple le cas dans l'affaire Houlachi c. Bray¹¹;

-           Action intentée dans un délai raisonnable.

________________

⁷      [1993] R.D.J. 489.

⁸      [2000] R.D.I. 202.

⁹      2005 QCCA 973, B.E. 2005BE-1062.

¹⁰    2006 QCCA 1318, (demande d'autorisation d'appel à la Cour suprême rejetée, 8 mars 2007, n^o 31712).

¹¹    J.E. 97-2114 (C.A.).

[63]        La non-conformité d'un projet d'acte de vente avec une promesse d'achat fait échec au recours en passation de titre[9]. L’exigence de l’article 1712 C.c.Q. s’entend toutefois d’une « conformité de substance » avec l’offre acceptée[10]. Dans Provenzano c. Babori[11], le juge Baudouin énonce ce principe, repris maintes fois depuis, tout en précisant :

[…] Ce n'est pas le rôle des tribunaux de se substituer aux parties et de décider pour elles ou à leur place. C'est cependant leur rôle de veiller à ce que les promesses soient tenues et exécutées de bonne foi. […]

[64]        Cela dit, les conditions à la passation de titre par voie de déclaration judiciaire recherchée par le vendeur sont sensiblement les mêmes que celles énoncées dans Théberge c. Durette, précité, mais elles doivent nécessairement être adaptées. À l’évidence, l’obligation de consigner le prix de vente ne sied pas au vendeur, mais il y a plus.

[65]        Dans Lainé c. Bérubé[12], le juge Nuss, placé dans une situation analogue où le promettant-vendeur recherche la passation de titre, fait état de la jurisprudence à ce sujet :

[51]      Lorsqu'un vendeur institue l'action en passation de titre, il doit fournir ou déposer ses titres à la propriété pour prouver qu'il est bel et bien propriétaire du bien.  Le tribunal doit avoir devant lui la preuve que la propriété qui est vendue est effectivement celle du vendeur.  Sans quoi on risque que le jugement, qui équivaudra à la signature de l'acheteur, transfère un bien qui n'est pas la propriété du vendeur et qu'il condamne l'acheteur au paiement du prix d'un bien qui n'appartient pas au vendeur ou dont le titre n'est pas clair.  Une jurisprudence constante fait référence à cette exigence.

[Je souligne]

[66]         À propos de l’offre d’un titre clair par le promettant-vendeur, le juge Nuss cite, avec approbation, l’extrait suivant de l’auteure Thérèse Rousseau-Houle, juge à la retraite de la Cour :

Si l'action est intentée par le promettant-vendeur, ce dernier doit:

-          préparer un contrat de vente, le signer devant notaire;

-          offrir ses titres et l'accomplissement de ses propres obligations;

-          fournir un certificat de recherches s'il s'est engagé à le faire;

-          sommer l'acheteur de signer le contrat et de payer le prix;

-          renouveler ses offres et faire les consignations nécessaires.

Le défaut d'accomplir ces obligations ne constitue pas une simple irrégularité, il en résulte un vice qui entraîne la nullité de la procédure.  L'action en passation de titres est alors irrecevable, car elle se heurte à l'exception non adimpleti contractus.[13]

[citation intégrale]

[67]        L’acte de vente produit par le promettant-vendeur doit donc être accompagné des titres de propriété démontrant qu’il est réellement propriétaire de l’immeuble, ce qui peut inclure, entre autres, un certificat de localisation et un certificat de recherche de titres. Le promettant-vendeur doit offrir au soutien de son action un titre clair, c’est-à-dire sans charge hypothécaire et libre de toute autre charge n’ayant pas été dévoilée dans la promesse et de toute ambiguïté de titre. En pratique, cette exigence peut s’avérer à ce point contraignante qu’elle est de nature à priver en certaines circonstances le promettant-vendeur de l’exercice du recours en passation de titre, même si toutes les autres conditions et formalités sont, par ailleurs, satisfaites.

[68]        L’obligation faite au vendeur d’offrir un titre clair, lorsque l’initiative du recours est la sienne, participe, par nature, de la nécessité que le jugement en passation de titre soit inconditionnel. Le caractère exécutoire de celui-ci est manifeste puisque le jugement tient lieu de titre par le simple effet de la loi. L’exécution par voie forcée est incompatible avec l’essence du recours dont jouit le bénéficiaire.

[69]        Cela dit, l’assouplissement des conditions d’ouverture à la passation de titre ne peut aller aussi loin que d’équivaloir à une dispense de l’offre d’un titre clair, lorsque l’initiative de l’action est celle du vendeur[14]. Comment celui-ci peut-il s’acquitter de cette obligation? Lui faut-il nécessairement libérer la propriété de toute charge avant l’institution de l’action, sinon, doit-il le faire avant le prononcé du jugement ou en a-t-il encore l’option après le jugement?

[70]        Je rappelle ici que l’acheteur peut satisfaire son obligation de consigner le prix de vente en y procédant avant l’audience sur le fond ou même, par exception, après jugement, s’il démontre au tribunal qu’il est effectivement en mesure de remplir ses obligations envers le vendeur, dont celle du paiement du prix[15]. Dans ce cas d’exception, le paiement du prix doit cependant être garanti de quelque manière. Cela se comprend dans la mesure où l’article 1712 C.c.Q. énonce que le jugement qui fait droit à la passation de titre vaut titre, lorsque inscrit au registre foncier.

[71]        Cette mesure trouve aisément application dans le cas où l’acheteur veut passer titre. Il lui suffit de satisfaire à l’exigence de la consignation du prix et des autres conditions pour ne pas être freiné par le refus du vendeur de signer l’acte de vente, une fois le jugement prononcé. Bref, l’acheteur contrôle l’issue de la passation de titre ainsi ordonnée. Comme il a déjà consigné le prix de vente ou qu’il a démontré être réellement en mesure de le faire, et le consigne ensuite effectivement, il lui suffit d’inscrire à son bénéfice le jugement au registre foncier si le vendeur se refuse toujours à signer l’acte de vente. Le jugement atteste alors de la vente et il est translatif du droit de propriété. La situation est tout autre dans le cas du vendeur qui recherche la passation de titre.

[72]        Par analogie avec l’acheteur qui n’est pas toujours tenu de consigner à proprement parler le prix de vente, dans la mesure où il offre des garanties fermes et certaines, peut-on soutenir qu’il en va de même pour le vendeur qui sera en mesure d’offrir un titre clair en libérant les hypothèques et autres charges à même le paiement du prix de vente?

[73]        Il n’y a tout simplement pas d’équipollence entre ces deux scénarios. Si toutes les conditions sont réunies pour permettre à l’acheteur d’inscrire le jugement pour valoir titre, sans le concours du vendeur, puisqu’il n’a qu’à aviser le vendeur de la consignation du prix, ce n’est pas le cas du vendeur qui ne libérerait les charges qu’après le prononcé du jugement, à même le paiement par l’acheteur du prix de vente. En effet, le jugement ainsi prononcé est conditionnel au paiement du prix, ce qu’il ne peut être, en ce sens qu’il est incompatible avec la nature même du jugement prononcé en matière de passation de titre.

[74]        Au contraire de l’acheteur bénéficiaire du jugement, le vendeur a peu d’emprise sur le caractère exécutoire du jugement qui lui est favorable. Il est littéralement dépendant de la volonté de l’acheteur de payer le prix. L’article 1712 C.c.Q. ne lui est alors d’aucun secours. Le jugement ne peut tenir lieu de vente et ne peut en conséquence être translatif du droit de propriété, à moins que l’acheteur n’ait effectué le paiement, lui qui, par ailleurs, refuse ou néglige de signer l’acte.

[75]        Cette différence notable, selon que l’initiative du recours est celle du vendeur plutôt que de l’acheteur, illustre les limites inhérentes à l’exécution en nature de l’obligation de l’acheteur. Le vendeur qui recherche passation de titre doit satisfaire deux conditions d’égale importance pour la réussite du recours. À l’exigence incontournable d’offrir un titre clair, s’ajoute la nécessité d’obtenir l’assurance du versement du prix de vente. Si le vendeur poursuivant est en mesure d’exercer un contrôle sur la première, la deuxième lui échappe.

[76]        L’exécution forcée du jugement en passation de titre en faveur du vendeur est inconciliable avec la nature même du jugement prononcé en vertu de l’article 1712 C.c.Q. Par définition, ce jugement ne peut être conditionnel. Il ne peut être dépendant de la volonté du promettant-acheteur de payer le prix de vente. S’il n’est jamais acquis qu’un jugement exécutoire soit, en définitive, exécuté, cette réalité est difficilement compatible, voire incompatible, avec la nature même du jugement en passation de titre.

[77]        En résumé, une fois rendu, le jugement doit pouvoir être inscrit pour valoir titre. C’est le cas lorsque le poursuivant est l’acheteur et qu’il a accompli ses obligations. Lorsque l’initiative du recours est celle du vendeur, ce dernier doit être en mesure, une fois le jugement prononcé, d’inscrire celui-ci pour valoir titre. Il ne lui suffit pas d’avoir offert un titre clair à l’acheteur pour obtenir un jugement en passation de titre, encore faut-il que le jugement recherché puisse être inscrit pour valoir titre sans nécessité de déployer des mesures d’exécution de jugement pour obtenir le paiement du prix de vente. Bref, il faut se rendre à l’évidence, la résistance de l’acheteur à payer le prix de vente laisse au vendeur, sauf en de rares cas, le recours en dommages-intérêts après revente de l’immeuble, comme seul recours utile.

[78]        Dans ces conditions, quels peuvent être les cas qui donnent ouverture à l’action en passation de titre à l’initiative du vendeur? Ils sont sans doute peu nombreux, mais il y a néanmoins des situations qui s’y prêtent. À titre indicatif seulement, cela pourrait être le cas d’une transaction complétée sans contrepartie d’un prix de vente, mais avec obligation d’assumer certains coûts ou frais. L’exemple qui vient à l’esprit est celui de la prise à son compte des frais de décontamination du terrain vendu, ce qui, en quelque sorte, tient lieu de prix de vente. Autre cas de figure, le prix de vente est déjà en fiducie entre les mains du notaire, lorsqu’une difficulté se soulève. Le jugement ordonnera à ce dernier de verser le prix au vendeur, une fois l’obstacle levé. Ainsi, le jugement pourra être inscrit pour valoir titre, et ce, même si l’acheteur refuse de signer l’acte de vente.

[79]        En définitive, il ne suffit pas, dans le cas où l’initiative du recours est celle du vendeur, de s’assurer, au moment de rendre jugement en matière immobilière, que le vendeur a satisfait à son obligation d’offrir un titre clair, c’est-à-dire libre de toute charge. Le jugement à rendre doit, avant tout, être inconditionnel, c’est-à-dire valoir de titre de propriété, une fois inscrit au registre foncier, et ce, sans égard à la volonté de l’acheteur. Sans exclure la possibilité de consentir, en certaines circonstances, un délai au vendeur pour libérer les charges, encore faudrait-il être dans une de ces situations rares où le jugement serait assuré d’être translatif du droit de propriété, une fois les charges libérées.

[80]        Dans ce contexte, quelle était la situation des intimés au moment du prononcé du jugement entrepris? Ont-ils offert un titre clair aux appelants? Le jugement sur le point d’être rendu en première instance allait-il être exécutoire ou susceptible de l’être sans la volonté des appelants? Voilà les questions que pose le présent pourvoi. J’y reviendrai, mais, d’abord, l’acte de vente produit en l’espèce est-il conforme à la Promesse?

3.         La conformité de l’acte de vente avec la Promesse, l’interprétation de la Promesse et sa portée

[81]        Les appelants soulèvent la non-conformité de l’acte de vente à la Promesse, même si elle l’aborde davantage sous l’angle d’erreurs d’interprétation de la portée de cette dernière.

[82]        L’acte de vente notarié versé en preuve après la réouverture d’enquête a pour objet de remplacer, comme il a été mentionné précédemment, le contrat sous seing privé versé initialement au soutien de l’action des intimés. Cet acte de vente n’est pas identique au contrat sous seing privé joint à l’action, mais il n’en est pas significativement différent. Il n’est pas non plus identique à la Promesse, mais l’acte versé en preuve, après la réouverture d’enquête, est conforme en substance à celle-ci.  En effet, les différences observées ne modifient pas l’essence des conditions de la Promesse.

[83]        Par ailleurs, les appelants soutiennent que la juge a erré dans son interprétation des clauses de la promesse d’achat concernant les échéances et la portée des engagements, tout comme elle aurait erré dans son interprétation de la suffisance de leurs démarches pour trouver le financement hypothécaire requis.

[84]        Ces deux questions sont essentiellement des questions de fait ou, au mieux, des questions mixtes de fait et de droit soumises à la même norme exigeante d’intervention[16]. Cette norme consiste à identifier une erreur manifeste et dominante. Elle n’est certes pas allégée par le fait que la juge était confrontée à une preuve contradictoire sur ces questions.

[85]        La juge explique amplement sur quoi reposent ses conclusions quant à la portée de la Promesse. Elle ne commente pas, il est vrai, l’absence de divulgation par les intimés, avant la signature du Bail et de la Promesse, du fait que la SCHL impose un délai de 12 mois, alors qu’ils connaissaient fort bien cette information, tout en sachant, par ailleurs, que les intimés avaient proposé la date d’échéance du 14 juillet, convaincus que le délai minimum était de six mois. Elle n’ignore toutefois pas ces éléments de la preuve, puisque le jugement entrepris cite le courriel de la conseillère hypothécaire du 22 octobre 2013 qui en fait état. Cette omission de la part des intimés est, pour le moins, surprenante. À lui seul, ce constat ne suffit toutefois pas à écarter l’appréciation par la juge de l’ensemble de la preuve, mais il est néanmoins indicatif de la conduite des intimés.

[86]        La juge note que, lorsque les appelants réalisent que la date d’échéance de la Promesse ne permettra pas de procéder à la transaction immobilière, ces derniers optent pour se désister de leur engagement, sans autres recherches de financement. Ils se satisfont du fait que l’échéance retenue pour passer l’acte ne peut être respectée, sans prendre en considération que la date retenue pour passer l’acte était fonction d’un renseignement erroné. Pour la juge, les appelants préfèrent trouver là un motif pour se désengager à faire l’acquisition de l’Immeuble.

[87]        La juge conclut à la fois que ces derniers n’ont pas fait d’efforts pour trouver une autre source de financement et qu’ils ont, par ailleurs, empêché les intimés de pallier cette difficulté d’obtenir le financement requis dans le délai imparti, en refusant leur collaboration pour la recherche d’alternatives, conformément à la clause 2.1 de la Promesse. Cette clause de la Promesse est ainsi libellée :

2.         CONDITIONS DE LA PROMESSE

Emprunt hypothécaire

Le produit de cet emprunt sera versé au vendeur ou à son acquit en paiement d'autant du prix de vente. Si, dans Ie délai prévu à l’article 2.1.4, I'acheteur n'obtenait pas la confirmation écrite d'un tel emprunt, iI s'engage à en aviser immédiatement Ie vendeur par écrit.

Sur réception de cet avis, Ie vendeur pourra :

2.1.1 soit, solliciter lui-même tel emprunt, pour et au nom de I'acheteur, aux termes et conditions ci-dessus dans un délai de 30 jours; l’acheteur donnant, par les présentes, pouvoir irrévocable au vendeur de solliciter tel emprunt en son nom, s'engageant à fournir au vendeur, sur simple demande de sa part, tous les renseignements nécessaires à cet effet;

2.1.2 soit, exiger que I'acheteur sollicite de nouveau tel emprunt aux mêmes conditions dans un délai de 30 jours;

2.1.3 soit, lui consentir lui-même ledit emprunt aux mêmes conditions;

2.1.4 soit, renoncer purement et simplement aux droits qui lui étaient conférés par la promesse d'achat et son acceptation, laquelle deviendra caduque.

Si un tel emprunt n'est pas obtenu avant Ie 17 JUILLET 2014, ou si Ie vendeur renonce aux droits qui lui sont conférés par la promesse d'achat et son acceptation, I'acompte versé par l'acheteur sera versé au vendeur à titre de dommages. Le délai ci-dessus mentionné n'est pas un délai de rigueur, iI pourra être prolongé avec I'accord du vendeur. L'acquéreur ne pourra en aucun cas invoquer ledit délai afin de mettre fin à la présente promesse d'achat.

[88]        Vu l’ambiguïté des clauses de la Promesse, la juge les interprète « les unes par les autres et de manière à refléter l’intention des parties lors de la formation du contrat ». D’ailleurs, le caractère ambigu de la Promesse a été reconnu en première instance. L’avocat des appelants a lui-même souligné le fait que la Promesse n’est pas claire.

[89]        La juge conclut que le délai du 17 juillet 2014, dont la Promesse précise qu’il n’est pas de rigueur, a été édicté en faveur des intimés, d’autant que l’échéance a été établie en fonction des démarches de financement des acheteurs. Elle souligne qu’en vertu de la Promesse, le délai peut être prolongé avec l’accord des vendeurs de façon à permettre aux appelants d’avoir le temps pour compléter leur demande de financement. Elle note également que la Promesse ne limite pas la recherche de financement à une seule institution financière. Par ailleurs, elle retient de la preuve que « les défendeurs devaient agir de bonne foi afin de favoriser, au meilleur de leur capacité, la conclusion de la vente, ce qu’ils n’ont pas fait »[17].

[90]        Les constats de la juge et ses conclusions sur la conformité de l’acte à la Promesse et sur l’interprétation et la portée de celle-ci reposent pour l’essentiel sur son appréciation de la preuve. En l'absence d'une erreur caractérisée et déterminante, comme c’est le cas ici, il ne convient pas d'intervenir et de substituer notre opinion à celle que s'est formée la juge dans l'évaluation globale de la preuve. Ces moyens ne peuvent en conséquence réussir.

4.         L’absence d’offre d’un titre clair

[91]        Les appelants soutiennent que les intimés n’ont, en aucun temps utile, fait d’offre réelle, ni avant l’institution de leur action en passation de titre ni avant jugement. Ce moyen est déterminant dans la mesure où cette condition, soit l’offre d’un titre clair, participe de l’essence du jugement en passation de titre obtenu à l’initiative du vendeur. 

[92]        Il importe de citer les motifs de la juge sur ce point litigieux :

[156]    La preuve démontre que l’immeuble demeure aujourd’hui grevé d’une hypothèque conventionnelle que les demandeurs ont consentie en faveur de la Caisse Desjardins du Lac-Memphrémagog dont le solde est d’environ 150 000 $ [référence à la pièce omise].

[157]    Les défendeurs allèguent que le contrat d’achat ne peut servir à passer titre, car ils n’ont jamais consenti à la présence d’une charge hypothécaire sur l’immeuble lors de la signature de la promesse d’achat et il n’a jamais été question qu’ils assument l’hypothèque des demandeurs.

[158]    Les demandeurs font valoir que la présence d’une telle charge n’est pas significative, car si le recours est accueilli, cela entraînera le paiement du prix de vente par les défendeurs et, par le fait même, la radiation de l’hypothèque immobilière.

[159]    En l’espèce, le contrat d’achat prévoit-il un titre clair? Il va sans dire qu’il n’y aura pas de transfert de propriété sans le paiement du prix de vente. Autrement dit, il s’agit ici d’un titre clair sur paiement.

[160]    Dans le présent contexte, obliger les demandeurs à payer leur créancier hypothécaire avant d’entreprendre leur recours en passation de titre les pénaliserait sans aucun doute et équivaudrait à prohiber l’accès au recours.

[161]    En effet, la preuve révèle que les demandeurs ont une situation financière précaire et qu’ils ne peuvent payer que les intérêts sur leurs deux emprunts hypothécaires, sans remise de capital. La Caisse Desjardins du Lac-Memphrémagog est informée du recours et est bien au courant de la situation actuelle.

[162]    Le tribunal est d’avis que, tel que présenté, le contrat d’achat équivaut dans le contexte à présenter aux défendeurs un titre clair.

[93]        Le dispositif du jugement entrepris comprend, entre autres, une déclaration que les offres des intimés sont bonnes,valables et libératoires, une ordonnance aux appelants de procéder à la signature de l’acte de vente notarié et une condamnation de ces derniers à payer le prix de vente. Il n’est fait aucune obligation aux intimés de payer l’hypothèque grevant l’Immeuble sur réception du prix de vente et de libérer le titre de propriété de toute charge, s’il en est d’autre.

[94]        Avec égards, une simple condamnation de l’acheteur à payer le prix de vente au vendeur avec obligation faite à ce dernier de libérer les charges hypothécaires à même le paiement du prix de vente n’équivaut pas à offrir un titre clair[18]. Accepter cette proposition équivaudrait à soustraire le vendeur à son obligation d’offrir un titre clair. Deux considérations doivent être prises en compte à cet égard.

[95]        D’une part, le jugement en passation de titre ne peut être conditionnel au paiement. Il doit, par définition, être susceptible d’exécution dès son prononcé. Ainsi, si le prix était déjà, d’une façon ou d’une autre, consigné, alors là, le jugement pourrait être rendu puisque le vendeur pourrait, dès son prononcé, donner effet au jugement obtenu en l’inscrivant au registre foncier pour valoir titre, et ce, sans le concours de l’acheteur. Or, ce n’est pas le cas ici. Les appelants s’opposent fermement. Aucun indice dans le dossier ne laisse entendre qu’ils donneront suite ou seront en mesure de donner suite au jugement. Dans ces circonstances, l’exécution forcée, avant de pouvoir songer à passer titre, est incompatible avec la nature même du jugement à prononcer.

[96]        D’autre part, l’acheteur poursuivi est en droit d’avoir l’assurance que, s’il est tenu de payer le prix de vente, l’immeuble ne sera pas grevé d’une quelconque charge, autre qu’une servitude dénoncée. Cela tient de la justification même de cette condition primordiale à la passation de titre à l’initiative du vendeur.

[97]        Une ordonnance, surtout lorsqu’elle est aussi peu balisée que celle du jugement entrepris, ne peut suppléer à l’obligation du vendeur de fournir un titre clair. Cette formule n’offre pas de garantie à l’acheteur, encore moins si ce dernier doit emprunter une partie du prix de vente pour être en mesure de l’assumer, ce qui est courant. La formule retenue par la juge requiert nécessairement la collaboration de l’acheteur, à défaut de quoi le vendeur se trouve en mode d’exécution de jugement, avec sa part d’inconnus.

[98]        Or, il est déjà acquis que les appelants ne veulent plus de l’Immeuble et oppose un refus catégorique à payer le prix et à passer titre. Le jugement à rendre, en l’espèce, était, à l’évidence, conditionnel au bon vouloir des appelants, eux qui ne voulaient tout simplement plus de l’Immeuble. Ils ont même acquis, depuis, une autre propriété.

[99]        Cela dit, quels pourraient être les paramètres d’une application souple de la réalisation de cette condition (l’offre d’un titre clair)?

[100]     Faire obligation au vendeur de libérer les charges qui grèvent l’immeuble au moment de l’institution de l’action en passation de titre équivaudrait, en pratique, à nier le droit de demander l’exécution en nature de l’obligation de l’acheteur. Par contre, la libération de ces charges avant jugement paraît la voie indiquée, même si elle n’est pas sans contrainte pour le vendeur, dans la mesure où celui-ci devra assumer le poids de ce remboursement jusqu’à jugement final, le cas échéant. Mais, il y a plus.

[101]     Confronté à un promettant-acheteur qui n’est plus intéressé à faire l’acquisition de l’immeuble et se refuse à payer le prix de vente et à passer titre, le vendeur, qui a en principe le choix de la sanction à titre de créancier, a deux options. Il peut demander la passation de titre par voie judiciaire en se conformant aux conditions d’exercice de ce recours ou remettre en vente son immeuble, quitte à intenter un recours en dommages-intérêts pour compenser le préjudice subi à cause de la faute de l’acheteur, s’il en est.

[102]     Il se trouve en pratique que le recours du vendeur en passation de titre est rarement opportun, voire rarement possible, en matière immobilière. L’identité de l’acheteur est en définitive de peu d’importance pour le vendeur. C’est davantage le prix qui compte. En ce sens, le recours en dommages s’avérera généralement plus propice.

[103]     D’ailleurs, la demande de dommages-intérêts en matière de promesse d’achat est une voie bien établie :

La promesse peut aussi donner droit à des dommages-intérêts contractuels, comme tout contrat lorsqu'il est violé. Le recours en dommages-intérêts peut être joint à l'action en passation de titre, de façon accessoire (dommages-intérêts moratoires), ou il peut être exercé à la place de l'action en passation de titre ou à titre subsidiaire (dommages-intérêts compensatoires). Le recours en dommages-intérêts demeure possible alors même que les conditions pour l'action en passation de titre ne sont pas toutes réunies. Les dommages-intérêts compensatoires accordés au promettant-vendeur correspondent à la différence entre le prix de la promesse et la valeur marchande du bien, ou entre le prix de la promesse et le prix de revente du bien à un tiers, si le vendeur, obligé de revendre à perte, a fait diligence pour obtenir le prix le plus avantageux. Les dommages-intérêts compensatoires accordés au promettant-acheteur correspondent à la différence entre la valeur marchande du bien et le prix de la promesse, ou encore au profit qu'il aurait été certain de réaliser par sa revente ou son exploitation commerciale. À ces montants peuvent s'ajouter le remboursement de certains frais occasionnés par la vente ou l'échec de celle-ci[19]. [Références omises]

[104]     Les intimés ont choisi d’obliger l’acheteur à passer titre, sans fournir en temps utile aux appelants de titre clair, d’autant que le jugement recherché était inéluctablement conditionnel. Le jugement entrepris ne pallie pas ces carences qui, en l’espèce, ne pouvaient de toute façon être comblées. 

[105]     Le défaut de satisfaire aux conditions essentielles à la passation de titre demandée par les intimés aurait dû emporter le rejet de leur action. Le pourvoi doit donc réussir. Il reste néanmoins la question des dommages octroyés. 

5.         L’octroi de dommages

[106]     La juge, après avoir fait droit à la passation de titre, a accordé les dommages suivants : 13 000 $ pour compenser la moitié des frais de conservation de l’Immeuble pendant l’instance, en tenant compte de l’obligation des vendeurs de minimiser leurs dommages; 500,41 $ pour les honoraires du notaire ayant préparé l’acte de vente; et 10 000 $ pour troubles, ennuis et inconvénients. Elle a, par ailleurs, réservé les droits et recours des intimés « quant à tous les dommages qu’ils pourraient subir en relation avec la négligence des défendeurs de passer titre, et ce, entre la tenue du procès et le transfert effectif du droit de propriété de l’[I]mmeuble […] ».

[107]     Ces chefs de dommages ne peuvent plus tenir, compte tenu de l’octroi du pourvoi et du rejet de l’action en passation de titre.

[108]     À n’en pas douter, les intimés ont vécu énormément de stress causé par le défaut des appelants de passer titre, comme la juge l’a noté. On peut certes déplorer les répercussions négatives qui découlent de la contestation judiciaire, mais on ne peut pour autant ignorer les conditions préalables d’exercice de la passation de titre.

[109]     L’Immeuble est demeuré inhabité depuis le déménagement des appelants en juillet 2014. La mise en vente de l’Immeuble, de concert ou non, aurait eu pour effet d’optimiser la minimisation des dommages, quitte à régler subséquemment le reliquat de ceux-ci, le cas échéant. Mais, en l’espèce, ce n’est pas la voie qui a été privilégiée. Aucun des chefs de dommages réclamés ne peut, dans les circonstances, être octroyé.

V.      Conclusion

[110]     Je propose donc d’accueillir l’appel et de rejeter l’action en passation de titre des intimés, le tout sans frais de justice en première instance et en appel, dans les circonstances.

	JACQUES DUFRESNE, J.C.A.