Rajab c. Miron

2019 QCRDL 5551

 

RÉGIE DU LOGEMENT
Bureau dE Montréal
No dossier :	255404 31 20160115 G			No demande :		1910569
Date :		20 février 2019
Régisseur :			Robin-Martial Guay, juge administratif
Ahmad Rajab
Locataire - Partie demanderesse
c.
Sylvain Miron
Locateur - Partie défenderesse
D É C I S I O N

 

[1]      Le 15 janvier 2016, le locataire, Mr. Ahmad Rajab dépose une demande à l’encontre du locateur.

[2]      La demande a été signifiée au locateur par poste recommandée; ce qui est admis à l’audience.

[3]      Dans sa demande, le locataire réclame une diminution de loyer de 50% par mois à compter de septembre 2015, des dommages matériels de 465 $, des dommages moraux de 7 500 $ et des dommages punitifs de 5 000 $ pour harcèlement.

[4]      Le locataire demande à ce que les montants accordés portent intérêts plus l’indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 C.c.Q.

Remarques préliminaires

[5]      La demande en exécution en nature des obligations du locateur ne sera pas traitée par le Tribunal puisque cette demande du locataire est devenue sans objet du fait que le locataire n’habite plus les lieux.

[6]      Aux audiences, seule la représentante du locateur, madame Roxanne Villeneuve a témoigné pour la partie locateur.

Preuve et analyse 

Les admissions

[7]      Les parties étaient liées par un bail reconduit de six mois en six mois et couvrant la période du 1^er août 2015 au 31 janvier 2016 au loyer mensuel de 475 $.

[8]      L’immeuble qui abrite le logement concerné est un quadruplex que le locateur, monsieur Sylvain Miron acquiert en décembre 2014.

[9]      Le locateur habite l’un des logements de l’immeuble avec sa conjointe, madame Roxanne Villeneuve à partir du mois d’avril 2015.

[10]   Le logement concerné est un logement de 3.5 pièces.

[11]   Le locataire habite seul le logement depuis l’année 2013.

[12]   Le bail n’a pas reconduit à son échéance; le locataire ayant décidé de quitter le logement à la fin du bail.

[13]   La demande du locataire a été précédée de la signification d’une mise en demeure au locateur en date du 28 décembre 2015. Le document a été reçu le 31 décembre 2015; ce qui est admis à l’audience.

Témoignage du locataire

[14]   À l’audience, le locataire affirme que sitôt que monsieur Miron est devenu propriétaire de l’immeuble en décembre 2014, celui-ci a entrepris des travaux majeurs sur le bâtiment mais aussi à l’intérieur, soit dans le logement voisin du sien.

[15]   Les travaux à l’extérieur de l’immeuble ont essentiellement consisté dans l’enlèvement de la brique qui garnissait les murs de l’immeuble. Ces travaux ont généré beaucoup de bruit et de poussière dans son logement.

[16]   Le locataire ajoute que pendant toute la durée des travaux extérieurs, le logement voisin qui était vide a servi de lieu d’entreposage. Les va-et-vient continuels l’ont beaucoup dérangé dans sa quiétude.

[17]   Le locataire qui est étudiant à cette époque n’a pas été avisé par le locateur à propos de la nature des travaux et de leurs échéanciers.

[18]   Les travaux qui ont duré pas moins de 6 mois l’ont beaucoup dérangé en raison du bruit généré par les outils et les travaux qui débutaient très tôt le matin et qui se terminent parfois à 19 heures. Il lui était souvent impossible de se concentrer et d’étudier chez lui. Cela est sans compter la poussière que générait le chantier et qu’il devait enlever quotidiennement en revenant du collège.

[19]   Le locataire souligne que ces travaux sont responsables de troubles et inconvénients subis mais aussi d’une perte de jouissance des lieux en raison tout particulièrement du bruit de la machinerie et des outils. Les travaux ont été une source de stress que d’affirmer le locataire.

[20]   Mais voilà qu’au mois de septembre 2015, le locataire perçoit pour la première fois, une odeur persistante d’humidité voir de moisissures. Jamais depuis 2013, une telle odeur ne s’était invitée dans son logement. Le locataire cherche des traces de moisissures mais ne trouve rien malgré l’odeur désagréable.

[21]   À la fin du mois de septembre 2015, le locataire signale au locateur la présence de cette humidité excessive et son odeur omniprésente et désagréable, tout particulièrement dans sa chambre. Il en profite pour signaler quelques petites défectuosités au locateur.

[22]   À regrets, le locateur se montre indifférent à sa dénonciation voire même dit-il : « me fait me se sentir coupable en me disant que cette humidité est le fait que je garde mes fenêtres fermées et que je ne fais pas aérer mon logement ».

[23]   Devant l’insistance du locataire, le locateur lui apporte un déshumidificateur. L’appareil est un déshumidificateur commercial-industriel extrêmement bruyant et qui dégage une chaleur insupportable (Photos P5). Le mercure est continuellement à 30 degré Celsius que de souligner monsieur Amhad.

[24]   Le malheur veut que sitôt l’appareil ne fonctionne pas, l’humidité et son odeur reviennent aussitôt.

[25]   C’est ainsi que cette solution ne sera que de courte durée en raison de la chaleur et du bruit insupportables de l’appareil.

[26]   Le locataire qui cesse temporairement d’utiliser l’appareil devra, à regrets, le remettre en service en novembre 2015 en raison de l’humidité et de l’odeur qui envahit le logement.

[27]   Le locataire demande donc au locateur à ce qu’un expert soit dépêché au logement afin d’enquêter l’origine de cette odeur d’humidité persistante. Le locataire essuie un refus du locateur.

[28]   Le locataire prend alors l’initiative de demander à ce qu’un inspecteur municipal vienne inspecter son logement.

[29]   Le 10 décembre 2015, un employé de la ville de Montréal-Est se rend au logement pour enquêter la source de cette humidité excessive et la présence ou non de moisissures au logement.

[30]   Le locataire ne recevra aucun éclairage et pour cause, l’employé n’est pas un inspecteur mais un préposé au permis qui lui admet ne pas avoir compétence en semblable matière (Pièce L-6).

[31]   Le locataire affirme avoir lavé son plancher avec de l’eau à base de chlore (eau de Javel) à tous les deux à trois jours afin que l’odeur d’humidité et de moisissures se dissipe. Le malheur veut qu’elle revenait le jour suivant.

[32]   Mais voilà que de façon concomitante, le locataire constate la présence de moisissures sur son matelas et certains vêtements ainsi que sur certaines composantes du logement: murs et cadrages des fenêtres (Photos pages 13 à 16 et 19 à 22).

[33]   Devant ce constat, le locataire condamne sa chambre et va établir ses quartiers dans le salon. Le locataire qui a jeté son matelas dort dorénavant sur un matelas gonflable au vue et dans la plus grande indifférence du locateur qui refuse d’intervenir.

[34]   Le ou vers le 15 décembre 2015, le locataire qui soupçonne que cette odeur d’humidité persistante provient du sous plancher entreprend de percer un trou d’environ 9 cm par 9 cm dans le plancher et le sous plancher à l’aide d’un petit couteau (Photos Pages 9 à 12).

[35]   Sitôt le sous plancher percé jusqu’au béton, une forte odeur d’humidité et de moisissures lui monte au nez; provoquant chez lui un malaise qui l’accompagnera pendant une heure.

[36]   Dès cet instant, il ne subsistait plus aucun doute chez le locataire qu’il n’était pas fou, qu’il ne fabulait pas en ce qu’il y avait bel et bien des moisissures au niveau du sous-plancher.

[37]   Bien qu’il signale la chose au locateur, ce dernier ne réagit pas bien qu’il sache le locataire dormir sur un matelas gonflable dans le salon.

[38]   « Il n’a rien fait alors que j’étais là à vivre entassé dans le salon et à dormir sur un matelas gonflable plutôt que dans ma chambre. »

[39]   L’indifférence du locateur l’oblige à prendre action d’où l’envoi d’une lettre de mise en demeure au locateur en date du 28 décembre 2015 (Pièce L-1).

[40]   La reproduction du texte de la mise en demeure s’impose. En voici le texte :

« Monsieur,

Je suis locataire de votre immeuble situé au [...] sur la rue [...] à Montréal-Est. Nous sommes liés par un bail de logement de 6 mois qui s'est renouvelé à compter du mois d'août 2015 pour un loyer mensuel de 475$.

La présente est pour vous aviser des nombreux problèmes avec lesquels je vis actuellement dans mon logement. Il y a des bruits de réparation dû aux rénovations incessantes du bâtiment. De nombreuses réparations sont à effectuer dans le logement. En effet, depuis le mois de septembre, il y a une grande prolifération de moisissures au niveau du plancher et de ma salle de bain, ces moisissures affectent ma santé, j'ai dû condamner ma chambre pour cette raison. De plus, la sortie arrière doit être rénovée (non isolé, infiltration d'eau). L'ampoule d'entrée crée un risque de feu puisqu'elle touche presque à la porte de ma chambre. Elle y a causée des traces de brûlures sur le dessus de la porte ainsi qu'une perte matérielle (vêtement suspendu à la porte). Cela met ma sécurité en péril, La porte d'entrée principal est endommagé et ne ce barre pas normalement.

Ces situations me procure une grande quantité de stress, m'empêche de bien dormir, et me cause énormément d'inconvénients.

Cette situation porte atteinte à mes droits à la jouissance paisible des lieux qui m'est reconnu par l'article 1854 du Code civil du Québec qui se lit comme suit :

« 1854. Le locateur est tenu délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l'usage pour lequel il est loué, et de l'entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. »

Aussi, depuis votre arrivée, notre relation s'est envenimée. Vous désirez que je quitte le logement et je subis constamment du harcèlement de votre part, ce qui est interdit en vertu de l'article 1902 du Code civil du Québec :

« 1902. Le locateur ou toute autre personne ne peut user de harcèlement envers un locataire de manière à restreindre son droit à la jouissance paisible des lieux ou à obtenir qu'il quitte le logement.

Le locataire, s'il est harcelé, peut demander que le locuteur ou toute autre personne qui a usé de harcèlement soit condamné à des dommages-intérêts panifia. »

Pour ces motifs, je demande:

·         Des dommages-intérêts s'élevant à 7500$ pour stress, troubles et inconvénients;

·         Des dommages punitifs s'élevant à 5000$ ;

·         Une diminution de loyer s'élevant à 50% par mois, pour perte de jouissance des lieux, à compter du mois de septembre;

·         Le remboursement d'un matelas et oreillers (300), de vêtements (90), ainsi que les coûts pour la buanderie (75) que j'ai dû faire pour nettoyer mes vêtements suite aux incidents pour une somme totale de 465$.

Vous comprendrez qu'il est difficile de tolérer cette situation qui m'empêche de profiter pleinement de mon logement comme j'y ai droit. Vous êtes donc formellement mis en demeure de remédier à la situation dans les dix (10) jours suivant la réception de cette lettre et de cesser tout harcèlement à mon égard sans délais. Une réponse satisfaisante de votre part nous éviterait la complexité de mesures légales.

VEUILLEZ AGIR EN CONSÉQUENCE ».

[41]   En réponse à son insistance pour que soit résolu le problème d’humidité excessive et de moisissures au logement, le locataire affirme que le locateur s’est alors prêté à du harcèlement pour qu’il quitte le logement.

[42]   Ce harcèlement s’est, entre autre, manifesté par des relations devenues très tendues et par des propos agressifs de la part du locateur à son endroit que d’insister à dire le locataire.

[43]   Le locateur a même déposé successivement deux demandes à son encontre devant la Régie du logement alors qu’il n’avait jamais fait jusque-là pas même l’ombre d’un simple reproche de la part du locateur ni depuis qu’il habite les lieux : le 1^er août 2013.

[44]   C’est ainsi que dans les jours qui ont suivi sa dénonciation, le locateur déposait en date du 2 octobre 2015 une première demande en recouvrement du loyer du 1^er octobre 2015.

[45]   Le locataire ne s’explique pas que le locateur se soit donné tant de peine en se rendant à la Régie déposer une demande alors qu’il n’avait qu’à descendre quelques marches le 1^er octobre 2015 pour obtenir le paiement du loyer.

[46]   Mais il y a pire. Le locataire avait vainement tenté de remettre le loyer d’octobre au locateur à deux reprises déjà.

[47]   À cet égard, le locataire souligne que lorsqu’il est allé au logement de monsieur Miron pour payer son loyer le 1^er octobre 2015, la conjointe du locateur, madame Villeneuve a refusé de recevoir le loyer en affirmant que le locateur était absent.

[48]   Qu’à cela ne tienne, tout indique que madame Villeneuve aurait oublié d’informer son conjoint de sa visite la veille; ce qui lui aurait éviter d’avoir à se précipiter à la Régie, le 2 octobre.

[49]   Au final, le locateur produira un désistement de sa demande de recouvrement en date du 4 novembre, soit avant l’audition prévue pour le 17 novembre (Pièce L-2(2)).

[50]   Toujours au chapitre du harcèlement, le locataire affirme qu’en novembre 2015, il s’est vu intimer par le locateur d’enlever ses deux vélos de l’endroit où ils rangeaient ceux-ci depuis 2013, soit près de la descente d’escalier du sous-sol sous peine de voir sa chaîne coupée.

[51]   Le locataire qui se déplace uniquement en vélo 12 mois par année se voit alors contraint de garder ses vélos à l’extérieur du bâtiment avec le risque de se faire voler.

[52]   Mais quelle ne fut pas ma surprise lorsqu’il constate le jour suivant que l’espace en question avait été donné à sa voisine pour qu’elle y remise ses affaires (Photos page 27).

[53]   Puis, après qu’il ait vu le locateur grimpé dans une échelle adossée à un poteau électrique y faire des manipulations, il constate qu’il n’y a plus de service de câble au logement bien que ce service était inclus dans le loyer depuis 2013.  

[54]   Alors qu’il confronte le locateur à qui il dit l’avoir vu la veille grimpé dans le poteau et y faire des manipulations, ce dernier assure qu’il n’y est pour rien.

[55]   Enfin, en décembre 2015, peu de temps après avoir déclaré quelques jours plus tôt au locateur qu’il ne pouvait pas vivre au logement avec de la moisissure, le locateur lui téléphone pour lui dire :

« Y a un gars qui est intéressé à prendre ton loyer si tu veux…le plus tôt possible et ça ne me dérangerait pas si tu libérais la semaine prochaine, je te rembourserais le reste de l’argent…que le 1^er janvier 2016 serait l’idéal… » (enregistrement L-4).

[56]   Toujours selon le locataire, sitôt sa mise en demeure reçue par le locateur, ce dernier se rendait de nouveau déposer une demande à son encontre devant la Régie du logement (Pièce L-3).

[57]   Le locateur demande la résiliation de son bail au motif que le locataire paie fréquemment le loyer en retard, ce qui lui un cause préjudice sérieux ainsi qu’au motif que le locataire ne respecte pas les conditions de son bail en s’appropriant l’espace des autres locataires qu’il dérange avec de la musique et télévision forte et qu’il fume avec ses amis à l’extérieur et que son logement est mal entretenu. En sus, le locateur demande le recouvrement du loyer de janvier 2016.

[58]   Une fois de plus, le locataire s’étonne de cette réaction intempestive du locateur à sa mise en demeure puisque de toute évidence, les allégués du locateur sont sans fondement puisqu’il a toujours payé son loyer le 1^er jour du mois.

[59]   Quant au loyer de janvier 2016, il affirme qu’il a tenté de remettre celui-ci à la conjointe du locateur mais que cette dernière a refusé de recevoir le loyer en prétextant que monsieur Miron était absent alors qu’il était chez lui lorsqu’il s’est présenté pour lui remettre le loyer de janvier 2016.

[60]   Au final, une décision sera rendue au terme d’une audience qui s’est tenue en l’absence du locataire et pour cause : celui-ci n’habite plus les lieux lorsque la Régie transmet un avis d’audition au locataire qui affirme n’avoir jamais reçu l’avis en question.

[61]   Le locataire, appuyé d’un témoin, en l’occurrence son ami monsieur Colin qui le fréquente au quotidien, souligne que l’attitude du locateur à l’égard de monsieur Rajab a subitement changé du tout au tout dans les semaines qui ont suivi sa dénonciation à propos de l’odeur persistante et désagréable d’humidité et de moisissures qu’il y avait au logement.

[62]   C’est de façon cavalière pour ne pas dire agressive que le locateur s’est adressé à eux en sommant son ami monsieur Colin de quitter les lieux et de ne plus se trouver au logement ni sur le terrain de l’immeuble; ce que confirme monsieur Colin lors de son témoignage.

[63]   Le locataire reproche aussi au locateur d’avoir prétendu que son chat avait abîmé une moustiquaire alors qu’il sait pertinemment qu’il n’en est rien, que le chat n’est pas la cause du bris de la moustiquaire.

[64]   Au final, devant l’aveuglement volontaire du locateur face à la problématique d’humidité excessive et de moisissures qu’il ne voulait pas investiguer ni régler une fois qu’elle lui a été confirmée et dénoncée, le locataire avisait le locateur qu’il ne reconduirait pas son bail et qu’il quitterait le logement à la fin du bail, le 31 janvier 2016.

[65]   N’eut été de la relation devenue exécrable et empreinte d’agressivité chez le locateur et de son harcèlement en lien avec sa dénonciation à propos de la présence d’humidité excessive et de moisissures au logement que refusait de régler le locateur, monsieur Rajab assure qu’il serait toujours au logement qu’il habitait depuis 2013 en raison de son situs mais aussi du faible loyer qui convenait à son revenu d’étudiant.

Le témoignage de David Colin

[66]   Monsieur Colin est un ami de quartier du locataire. Les deux amis se voient sur une base presque quotidienne.

[67]   Le Tribunal retient du témoignage de monsieur Colin que celui-ci a vu le matelas du locataire souillé par des moisissures à son extrémité.

[68]   Monsieur Colin a aussi été témoin de la forte odeur d’humidité qu’il y avait en entrant dans le logement du locataire. Il souligne que celle-ci a fait son apparition à l’automne 2015 et qu’avant cette date, monsieur Rajab ne s’était jamais plaint de rien à propos de son logement.

[69]   Monsieur Colin affirme qu’il était présent lorsque monsieur Rajab s’est présenté chez le locateur pour payer son loyer mais que la conjointe de ce dernier affirmait qu’il était absent et qu’elle ne pouvait pas prendre le loyer alors qu’ils venaient tout juste de voir monsieur Miron et que sa voiture était dans son stationnement. Monsieur Rajab a vainement tenté de convaincre madame Villeneuve de prendre le paiement du loyer que d’affirmer le témoin.

[70]   À deux occasions monsieur Miron s’est montré agressif à son égard et l’a intimé de quitter les lieux les poings serrés.

[71]   La première fois, alors que lui et monsieur Rajab attendaient la livraison d’une pizza, le locateur s’est approché d’eux les poings serrés et a exigé en le pointant du doigt qu’il quitte les lieux. Le locateur s’est approché de moi à quelques 2 pouces en me disant sur un ton ferme : tu décalisse d’icite.

[72]   La deuxième fois, c’est lorsque la curiosité les a conduits, lui et le locataire, à se rendre derrière l’immeuble pour voir l’immense trou de 2 mètres par 3 mètres qui avait été creusé le long du solage de l’immeuble où l’eau s’était accumulée. (Voir la photos pièce P-4). Là encore, le locateur lui aurait dit : toi tu décalisse d’icite.

Le témoignage de l’expert

[73]   Appelé à témoigner, le microbiologiste Christian Lebeau-Jacob s’est vu reconnaître par le Tribunal la qualité d’expert en matière d’identification et de dénombrement de bactéries et moisissures.

[74]   À l’audience, le témoignage de monsieur Lebeau-Jacob est appuyé d’un rapport synthèse d’évaluation pour moisissures (Pièce L-7).

[75]   La preuve de l’expert révèle que l’échantillon de type lame de ruban adhésif qui a été prélevé par le locataire dans le sous-plancher de son logement en date du 8 janvier 2016 et soumis au laboratoire LAB’EAU-AIR-SOL pour analyse en date du 20 janvier 2016 révèle et conclut ce qui suit :

« Plusieurs spores et hyphes de doratomyces sp. sont retrouvés sur l’ensemble de l’échantillon ainsi que des spores de type Aspergillus pénicillium, suggérant qu’il y a prolifération fongique. Plusieurs fragments d’algues microscopiques ont aussi été observés.

Toujours selon le rapport, l’Aspergillus pénicillium identifier sur l’échantillon est de classe A et C au chapitre du risque associé et de classe C pour ce qui est des spores et hyphes de doratomyces ».

[76]   Le rapport fait état que la classe de risque associée aux moisissures retrouvées en milieu intérieur lorsqu’il s’agit de la classe A signifie que les moisissures représentent une menace en raison de leur pathogénicité et en produisant des Mycotoxines reconnues comme étant les plus nocives pour la santé.

[77]   Quant aux risques associés aux moisissures de classe C, il s’agit de moisissures pouvant causer des réactions allergiques lorsque présentes en quantité importante et/ou sur des périodes d’exposition prolongée.

[78]   Le rapport fait aussi état de ce que le profil microbiologique apparaissant au rapport est uniquement qualitatif. L’expert souligne que le rapport ne contient aucune appréciation quantitative du problème non plus qu’il statue sur le profil global du problème.

[79]   C’est là dire qu’en l’espèce, en se fondant sur l’échantillon prélevé au logement, on ne peut pas conclure si au moment de la prise de l’échantillon, il s’agissait d’un petit ou d’un gros problème de moisissures que de souligner l’expert.

[80]   Toujours selon l’expert, l’activité en eau à un niveau de 90 % est requise pour expliquer la présence de moisissures de types doratomyces qui sont présentes dans le sous plancher du logement.

[81]   L’expert souligne que les spores identifiées dans le sous plancher peuvent se retrouver dans l’air ambiant. Il ne peut toutefois dire si tel était le cas au logement concerné en raison de l’absence de données permettant une analyse quantitative des moisissures présentes dans le sous plancher.

[82]   Quant aux symptômes généralement observés qui sont associés aux moisissures présentes dans le sous plancher, il s’agit essentiellement de risque allergène dont la plus courante est la rénite allergique, les maux de tête, les étourdissements et l’irritation des yeux.

[83]   Il s’agit là des symptômes que le locataire affirme avoir observé sur sa personne et dont les conséquences immédiates furent qu’il a vu sa concentration et son sommeil perturbé et en souffrir. À cet égard, il réclame des dommages moraux.

[84]   Soulignons qu’en corollaire du rapport d’évaluation de l’expert, le locataire réclame au locateur à titre de dommages les coûts pour sa confection au montant de 189,71 $ (Pièce L-8) ainsi que les frais encourus pour la présence de l’expert à l’audience.

[85]   Ces deux réclamations ne peuvent être accordées au locataire en ce qu’elles doivent être rejetées par le Tribunal du fait que le règlement prévoyant le Tarif des frais exigibles par la Régie du logement ne prévoit aucun frais de la nature de ceux réclamés par le locataire en lien avec le rapport de l’expert et l’expert.

Défense du locateur

[86]   Le Tribunal retient du témoignage de madame Roxanne Villeneuve; la conjointe et représentant du locateur aux audiences, les éléments pertinents qui suivent.

[87]   Selon le témoin, monsieur Rajab s’est vu retirer le privilège de pouvoir utiliser l’espace de remisage pour ses vélos parce que le locateur craignait qu’il n’endommage le mur.

[88]   Quant aux travaux à l’immeuble, ils ont été complétés en juillet 2015. Ceux qui ont été réalisés dans le logement voisin de celui de monsieur Rajab débutait à 8h00 pour se terminer à 17h00. Le logement voisin a été livré en juin 2015.

[89]   Madame Villeneuve confirme qu’un rapport d’inspecteur municipal exigeait que tous les murs de brique de l’immeuble soient dégarnis en raison de ventres de bœuf qui les caractérisaient. Il en va de même des travaux d’excavation qui furent complétés près du solage (Photos P-4 et P-7).

[90]   Sitôt que le locataire Rajab a quitté son logement à la fin de son bail le 31 janvier 2016, son conjoint a entrepris des travaux dans le logement.

[91]   Les travaux ont essentiellement consisté à dégarnir jusqu’au béton les murs de la chambre jusqu’à la hauteur des fenêtres ainsi qu’à nettoyer puis goudronner aux endroits appropriés le béton avant de refaire le bâti des murs (Photos P-9 et P-10),

[92]   Madame Villeneuve affirme que si les murs de la chambre et du plancher ont dû être dégarnis en totalité, c’est uniquement parce qu’il fallait réparer les deux trous de 30 cm x 30 cm que le locataire avait fait sur le plancher et un mur de la chambre.

[93]   Elle souligne et qu’une fois que les murs ont été dégarnis, il n’y avait pas de moisissures sur le béton des murs et de la dalle de béton qui forme le plancher.

[94]   Invitée à produire une photo des deux trous qu’avait fait le locataire, madame Villeneuve est sans photos des deux trous alors que le locataire est formel pour dire qu’il n’a fait qu’un seul petit trou de 9 cm x 9 cm sur le plancher, soit un trou de la grosseur d’un poing.

[95]   Madame Villeneuve affirme s’être rendue au logement concerné le 24 septembre 2015 et qu’elle a noté une forte odeur de renfermé sans pouvoir dire la provenance de celle-ci. Elle a donc invité monsieur Rajab à faire aérer le logement sur une base régulière en ouvrant les fenêtres ainsi qu’à faire fonctionner le ventilateur de la salle de bain.

[96]   Madame Villeneuve affirme s’être rendue une nouvelle fois au logement avec un hydromètre pour connaître le taux d’humidité. Elle appuie cette affirmation d’une photo d’un hydromètre qu’elle a prise, dit-elle, au logement lors d’une visite de 30 minutes (Pièce P-8).

[97]   Toujours selon madame Villeneuve, le couple qui venait d’investir entre 50 et 70 000 $ pour rénover l’immeuble prenait très au sérieux les affirmations du locataire en lien avec un taux d’humidité excessive et la présence potentielle de moisissures dans son logement. Tous les deux s’inquiétaient de ce qu’un vice caché affectait peut-être les lieux.

[98]   Pour le reste, madame Villeneuve insistera pour dire qu’elle et son conjoint ne connaissaient pas plus que le locataire lui-même la source de cette humidité, non plus qu’il y avait des moisissures.

[99]   Elle ajoute qu’elle ignorait que monsieur Rajab avait pratiqué un trou dans le plancher en décembre 2015 et qu’il avait prélevé un échantillon qu’il a par la suite soumis à un expert pour analyse. De la même manière, elle et son conjoint ignoraient, dit-elle, les conclusions de l’expert.

[100] Encore une fois, ce n’est pas parce que monsieur Miron soupçonnait la présence d’eau ou de moisissures sous le plancher du logement qu’il a tout dégarni les murs et le plancher de la chambre du logement après le départ de monsieur Rajab, mais uniquement parce qu’il fallait réparer les trous qu’avait fait monsieur Rajab que d’insister à dire madame Villeneuve.

Discussion

[101] Le Tribunal juge que le locataire a démontré, suivant la prépondérance de preuve, que le logement concerné avait une problématique d’humidité excessive et de moisissures nocives pour la santé.

[102] Cette problématique au logement a fait son apparition en septembre 2015 et a duré jusqu’à ce que le locataire quitte le logement, le 1^er février 2016.

[103] Le locateur a été maintes fois avisé par le locataire de cette problématique d’humidité excessive et d’odeur désagréable persistante au logement à partir du mois de septembre 2015 mais n’a pas investigué la cause ni la source de celle-ci.

[104] Bien que le locateur n’a été formellement mis en demeure pour la première fois que le 31 décembre 2015, il nous apparaît pour le moins clair que le locateur avait clairement exprimé son refus de ne pas adresser le problème dénoncé par le locataire si ce n’est, encore une fois, de lui procurer un déshumidificateur.

[105] Alors que le locateur ait pu constater que le locataire avait condamné sa chambre et qu’il dormait sur un matelas gonflable dans le salon, il a pour seuls gestes, conseiller au locataire de faire aérer le logement et lui a procuré un déshumidificateur.

[106] Le locateur a préféré croire que cette humidité excessive et l’odeur persistante désagréable qu’elle dégageait était en lien direct avec l’absence d’aération au logement qu’il reprochait au locataire.

[107] Autant dire que la valeur affichée à l’hydromètre soumise en preuve contredit son affirmation voulant qu’il y avait une forte odeur de renfermé dans le logement. Pour autant, le Tribunal n’accorde pas de valeur probante à cette photo de l’hydromètre puisqu’il est impossible d’identifier les lieux où la photo a été prise ni quand elle a été prise. Au surplus, le locataire est catégorique pour dire qu’il n’a pas souvenir d’une visite au logement de madame Villeneuve au cours de laquelle, elle aurait effectué un relevé avec un hydromètre dont il ne reconnaît absolument pas le fond de scène de la photo.

[108] Bien que le locataire ait endossé la suggestion du locateur de faire ventiler les lieux, l’inconfort et l’odeur d’humidité étaient toujours présents d’où l’installation par le locateur d’un déshumidificateur mobile au logement.

[109] C’est au mépris des droits du locataire à la pleine jouissance d’un logement en bon état de propreté et d’entretien que le locateur s’est campé dans sa position de ne rien faire dans l’espoir à non dissimulé que le locataire se trouverait un nouveau logement comme il le lui avait annoncé s’il ne faisait rien pour corriger la situation après qu’il eut constaté et dénoncé au locateur la présence de moisissures sur certains de ses vêtements, sa literie et sur son matelas.

[110] Le locateur s’est montré indifférent face aux inquiétudes maintes fois exprimées par le locataire comme quoi, il y avait un problème grave d’humidité excessive, d’odeur désagréable voir même de moisissures au logement qui portait atteinte à sa qualité de vie et lui occasionnait des symptômes.

[111] Cette indifférence du locateur est demeurée malgré le fait que la présence de moisissures au logement ne faisait plus de doute lorsque d’abord constaté sur le matelas et les vêtements puis, plus tard, en ouvrant le sous le plancher du logement.

[112] Que madame Villeneuve affirme qu’ils ont tout enlevé et dégarni l’enveloppe des murs et du plancher en raison de deux trous qu’avait pratiqué le locataire est invraisemblable.

[113] Il est évident qu’en pareil cas, il eut suffi de simplement réparer les trous en question si tant est qu’il s’agissait de deux trous plutôt que d’un trou comme l’affirme le locataire. Somme toute, rien n’obligeait le locateur à tout dégarnir les murs comme le plancher jusqu’au béton à moins bien sûr qu’il ait endossé les affirmations et constats du locataire sitôt son départ du logement.

[114] Qu’elle affirme qu’il n’y avait pas de moisissures sur le béton une fois les murs et le plancher dégarnis nous laisse aussi songeur que perplexe puisqu’en pareil cas, il eut suffi d’enlever uniquement une petite partie du gypse et non pas tous les matériaux jusqu’au béton.

[115] Cette affirmation est par ailleurs contredite par les conclusions de l’expert comme quoi : « Plusieurs spores et hyphes de doratomyces sp. sont retrouvés sur l’ensemble de l’échantillon ainsi que des spores de type Aspergillus pénicillium, suggérant qu’il y a prolifération fongique. Plusieurs fragments d’algues microscopiques ont aussi été observés ».

[116] Mais il y a plus. Questionné à propos de l’existence de photos montrant l’état de la structure de bois sur lequel reposait le plancher et le gypse des murs et qui étaient sans moisissures, il semble qu’il n’existe aucune photo accréditant cette thèse qu’il n’y avait aucune trace de moisissures une fois dégarni.

[117] Or, si tant est que tous les murs et le plancher de béton et des montants de bois; s’entend ici des 2x4, étaient impeccables et sans moisissures, le locateur qui se savait poursuivi par le locataire devant la Régie du logement aurait assurément et immanquablement pris des photos pour appuyer ses prétentions et montrer qu’il n’y avait aucune moisissure sous le plancher et sous le gypse des murs de la chambre et que c’est inutilement qu’il avait, à grand frais, tout dégarni et reconstruit les murs et le plancher. 

[118] Il nous apparaît indubitable que le fait que le locateur ait tout dégarni les murs et le plancher de la chambre jusqu’au béton sitôt que le locataire eut quitté le logement est une preuve par présomptions prépondérantes qu’un problème d’humidité et de moisissures caractérisaient les lieux.

[119] Sauf de lui avoir procuré un déshumidificateur, le locateur n’a rien fait pour s’acquitter de ses obligations envers le locataire qui était privé de la pleine jouissance des lieux et subissait des troubles et inconvénients non négligeables. Cela est sans compter les risques d’atteinte à sa santé.

[120] Le locateur a préféré exercer de la pression sur le locataire pour le pousser à quitter les lieux plutôt que d’investiguer la cause et la source du problème; ce qu’il fera ultimement lorsque le locataire quittera les lieux.

[121] Outre le ton inapproprié et l’agressivité dont a fait preuve le locateur à l’égard du locataire au cours des mois qui vont d’octobre 2015 à janvier 2016 comme du reste de son ami monsieur Colin, il nous apparaît que c’est dans le cadre d’une stratégie planifiée que le locateur et sa représentante à l’audience ont refusé de recevoir le paiement du loyer à partir du mois d’octobre dans l’espoir qu’ils pourraient obtenir la résiliation du bail fondée sur les retards fréquents dans le paiement du loyer.

[122] Le Tribunal juge que la preuve prépondérante démontre qu’en l’espèce, le locateur s’est prêté à du harcèlement auprès du locataire de manière à restreindre son droit à la jouissance paisible des lieux afin qu’il quitte le logement; donnant ainsi ouverture à des dommages moraux ainsi qu’à des dommages punitifs.

[123] Il vaut aussi de conclure que le locateur, par son attitude, son comportement, ses omissions d’exécuter ses obligations, a privé le locataire de la pleine jouissance des lieux et lui a causé des dommages dont il sied d’en examiner les réclamations.

Droit applicable à la demande du locataire

Les règles de preuve

[124] Devant les instances civiles et selon les dispositions des articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec (C.c.Q.), il appartient à celui qui veut faire valoir un droit de prouver les faits qui soutiennent sa prétention, et ce, de façon prépondérante. En l’espèce, le demandeur assume le fardeau d'établir les faits au soutien de ses prétentions.

[125] Si une partie ne s'acquitte pas de son fardeau de convaincre le Tribunal ou que ce dernier soit placé devant une preuve contradictoire, c'est la partie sur qui repose le fardeau de preuve qui succombera et verra sa demande rejetée.

[126] Enfin, selon l'article 2845 C.c.Q., la force probante des témoignages est laissée à l'appréciation du Tribunal.

La mise en demeure préalable

[127] Le recours du locataire est assujetti à l'obligation de dénoncer formellement les troubles au locateur par le biais d'une mise en demeure[1] afin de l’informer de la défectuosité ou de la détérioration substantielle des lieux loués[2] ou de son défaut de respecter une autre de leurs obligations au bail[3].

[128] Ainsi, comme le souligne les auteurs, Thérèse Rousseau-Houle et Martine De Billy :

« Pour se prévaloir du recours en diminution de loyer, le locataire doit préalablement avoir fait parvenir au locateur une mise en demeure afin de lui permettre d'apporter les correctifs qui s'imposent. Sur ce point, les décisions de la Cour provinciale et de la Régie reconnaissent unanimement que l'omission de la mise en demeure est fatale au locataire »[4].

[129] En effet, cet avis préalable est essentiel pour la réussite du recours qui ne pourra être couronné de succès que si, après avoir été avisé de son défaut en regard de ses obligations, et d'un délai raisonnable pour apporter un correctif, le locateur néglige ou refuse d’agir afin que cesse le trouble ainsi dénoncé.

[130] En l’espèce, la mise en demeure écrite qui fut adressée au locateur porte la date du 28 décembre 2015. Le document a été reçu par le locateur le ou vers le 31 décembre 2015. En principe, cette date marque le point de départ relativement aux réclamations du locataire mais aussi de son obligation de mitiger ses dommages.

[131] Toutefois, lorsque les lieux loués sont rendus inhabitables, le locateur est en demeure par le seul effet de la loi lorsqu’il indique clairement son intention de ne pas exécuter ses obligations[5].

[132] En l’espèce, bien que le locateur fut formellement mis en demeure le ou vers le 31 décembre 2015, le Tribunal estime que le locateur a été mis en demeure par le seul effet de la loi en indiquant clairement au locataire son intention de ne rien faire pour enquêter la cause et la source du trouble afin d’y mettre fin. En corolaire, le Tribunal retient la date du 1^er novembre 2015 comme date de la mise en demeure.

Droit substantif

[133] Les articles 1854, 1863, 1864, 1902 et 1910 C.c.Q. trouvent application au cas sous étude. Ces dispositions édictent ce qui suit :

1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l'usage pour lequel il est loué, et de l'entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail.

1863. L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agissant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

L'inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l'avenir.

1864. Le locateur est tenu, au cours du bail, de faire toutes les réparations nécessaires au bien loué, à l'exception des menues réparations d'entretien; celles-ci sont à la charge du locataire, à moins qu'elles ne résultent de la vétusté du bien ou d'une force majeure.

1902. Le locateur ou toute autre personne ne peut user de harcèlement envers un locataire de manière à restreindre son droit à la jouissance paisible des lieux ou à obtenir qu'il quitte le logement.

Le locataire, s'il est harcelé, peut demander que le locateur ou toute autre personne qui a usé de harcèlement soit condamné à des dommages-intérêts punitifs.

1910. Le locateur est tenu de délivrer un logement en bon état d'habitabilité; il est aussi tenu de le maintenir ainsi pendant toute la durée du bail.

La stipulation par laquelle le locataire reconnaît que le logement est en bon état d'habitabilité est sans effet.

[134] Ainsi donc, suivant la loi, le locateur assume l'obligation de délivrer un logement en bon état de réparation de toute espèce, procurer au locataire la jouissance paisible de son logement, assurer le maintien des lieux en bon état d'habitabilité et d’y faire toutes les réparations nécessaires à l’exception des menues réparations d’entretien.

[135] Il est bien établi que les obligations du locateur sont des obligations de résultat, de sorte que les moyens de défense sont, dans un tel cas, limités. Une fois le manquement établi, le locateur ne peut simplement invoquer sa diligence raisonnable à vouloir régler le trouble dénoncé ou se contenter de rapporter la preuve d'un comportement prudent et diligent pour s'exonérer de sa responsabilité.

[136]  Ainsi donc, en cas de manquement du locateur à ses obligations, le locataire peut réclamer une diminution de loyer et des dommages-intérêts selon l’article 1863 C.c.Q.

[137] Le locataire a, quant à lui, l’obligation générale d’user du bien loué avec prudence et diligence et d’aviser le locateur des défectuosités dans un délai raisonnable. À ces obligations, s’ajoute celle d’effectuer les menues réparation d’entretien.

[138] En cas d'inexécution d'une obligation par l'une des parties, l’article 1863 du Code civil dispose que l'autre partie aura le droit de demander, entre autres, des dommages-intérêts, l'exécution en nature des obligations, la résiliation du bail, une diminution du loyer.

[139] Afin de mettre en œuvre ces recours, le locataire doit, dans certains cas, mettre en demeure le locateur d'exécuter ses obligations selon les articles 1594 et 1595 du Code civil du Québec. 

[140] Le locataire peut aussi, sous certaines conditions, cesser ou abandonner les lieux lorsque le logement est impropre à l'habitation au sens des articles 1913 et 1915 C.c.Q. Il appartient au locataire de démontrer que le logement est devenu inhabitable. S'il abandonne les lieux alors que les conditions ne sont pas remplies, il s'expose à une demande en dommages-intérêts de la part du locateur puisque le déguerpissement est alors illégal. 

[141] Dans l'affaire Mirza-Rana c. Chowdhory[6], le Tribunal, sous la plume de la juge administrative Francine Jodoin, explique la distinction entre le recours en diminution de loyer et le recours en dommages-intérêts lorsque :

« (45) Le recours en diminution de loyer doit être distingué de celui en dommages en ce qu'il ne participe pas des mêmes règles d'application. L'un vise à rétablir l'équilibre des prestations en évaluant la valeur objective de la perte locative subie et l'autre à compenser le préjudice subi (moral, matériel) ou à punir l'auteur d'un fait dommageable (dommage punitif).

(46) L'attribution de dommages-intérêts compensatoires et l'évaluation des pertes subies obéissent aux règles générales du droit commun. Aussi, le tribunal doit considérer le lien de causalité qui existe entre la faute reprochée et les dommages réclamés.

(47) Les dommages moraux visent à compenser les troubles, ennuis, inconvénients, la perte de jouissance de la vie, les douleurs et les souffrances psychologiques ».

[142] Il est par ailleurs bien établi que pour donner ouverture à une diminution de loyer, il faut que la perte de jouissance soit réelle, sérieuse, significative et substantielle[7]. Bref, le trouble ne doit pas être mineur ou n'être qu'un simple préjudice esthétique.

[143] Dit autrement, des défectuosités mineures qui n'occasionnent qu'un simple désagrément aux locataires, sans pour autant diminuer de façon significative et substantielle la jouissance paisible des lieux ou la fonctionnalité du logement, ne justifieront pas l'intervention du Tribunal.

[144]  Les principes applicables au montant qui peut être alloué à titre de diminution de loyer sont les suivants :

« Le recours en diminution du loyer a pour but de rétablir l'équilibre dans la prestation de chacune des parties au bail; lorsque le montant du loyer ne représente plus la valeur de la prestation des obligations rencontrées par le locateur parce que certains services ne sont plus dispensés ou que le locataire n'a plus la pleine et entière jouissance des lieux loués, le loyer doit être réduit en proportion de la diminution subie.

Il s'agit en somme de rétablir le loyer au niveau de la valeur des obligations rencontrées par le locateur par rapport à ce qui est prévu au bail; la diminution ainsi accordée correspond à la perte de la valeur des services ou des obligations que le locateur ne dispense plus. Il ne s'agit donc pas d'une compensation pour des dommages ou des inconvénients que la situation peut causer »[8].

[145] Quant aux dommages moraux, tel que susdit, ils visent à compenser les troubles, ennuis, inconvénients, la perte de jouissance de la vie, les douleurs et les souffrances psychologiques tel que le stress, la détresse, l’angoisse ou l’inquiétude constante. 

Dommages matériels

[146] Le locataire réclame une somme de 465 $ pour la perte de son matelas (300 $) et de vêtements (90 $) endommagés par les moisissures et auxquels s’ajoutent des frais de buanderie de 75 $.

[147] Le locataire a établi que des moisissures pour lesquelles il n’est pas responsable ont irrémédiablement endommagé des vêtements et son matelas qu’il a dû jeté en septembre 2015. Le matelas a été remplacé par un nouveau en date du 26 janvier 2016 au coût de 646,99 $ (Pièce L-6).

[148] Aucun montant ne peut être accordé au locataire pour ses dommages matériels puisqu’il s’est départi de son matelas et de ses vêtements avant même d’avoir mis en demeure le locateur; le privant ainsi de la possibilité d’examiner les biens en question. 

Dommages moraux

[149] Le locataire réclame des dommages moraux à hauteur de 7 500 $ pour les troubles et inconvénients subis.

[150] En l’espèce, le locataire a démontré qu’il a subi de nombreux troubles et inconvénients pendant les six mois qu’ont duré les travaux qui ont été faits tant à l’extérieur de l’immeuble que dans le logement voisin. Le locataire a été confronté à beaucoup de bruit excessif alors qu’il était aux études ainsi qu’à de la poussière au quotidien.

[151] Le locataire n’a toutefois jamais mis en demeure le locateur en lien avec les troubles et inconvénients qu’il subissait en raison des travaux en question de sorte qu’il ne peut se voir accorder des dommages moraux pour les troubles et inconvénients subis en raison de ces travaux.

[152] Il en va autrement des dommages moraux subis par le locataire en raison de l’humidité excessive au logement et de l’odeur insupportable et désagréable qu’elle générait mais aussi en raison de la présence de moisissures dénoncée au locateur verbalement et par voie de mise en demeure. 

[153] La présence d’humidité excessive dans la chambre et de moisissures sous le plancher ont occasionné au locataire une rénite allergique accompagné de maux de tête et d’étourdissements. Cela est sans compter que cette situation au logement a eu pour conséquences immédiates de lui occasionner des difficultés de concentration et des troubles de sommeil.

[154] À cela viennent s’ajouter les troubles et inconvénients majeurs qu’a subi le locataire en lien avec le harcèlement dont le locateur a fait preuve à son endroit dans le cadre d’une stratégie visant à ce qu’il quitte le logement.

[155] En l’espèce, la période de réclamation débute le jour de la mise en demeure par le seul effet de la loi c’est-à-dire le 1^er novembre 2015 et se termine le 31 janvier 2016.

[156] En l'espèce, le Tribunal est d'avis qu'un montant de 1 500 $ compense adéquatement le locataire pour les troubles et inconvénients subis.

La diminution de loyer

[157] Le locataire demande une diminution de 50 % de son loyer qu’il veut rétroactive au mois de septembre 2015.

[158] En l’espèce, la perte de jouissance des lieux ne fait pas de doute.

[159] Tel que susdit, la période couverte dans le présent cas débute au jour de la mise en demeure du locateur par le seul effet de la loi, soit le 1^er novembre 2015 et se termine le 31 janvier 2016.

[160] La preuve soumise justifie que soit accordée une diminution de loyer de 40 % du loyer pour cette période. C’est donc un montant de 570 $ qui est accordé au locataire.

Harcèlement et dommages punitifs

[161] La demande du locataire est aussi fondée sur des allégations de harcèlement au sens de l’article 1902 C.c.Q. qui se lit comme suit :

« 1902. Le locateur ou toute autre personne ne peut user de harcèlement envers un locataire de manière à restreindre son droit à la jouissance paisible des lieux ou à obtenir qu'il quitte le logement.

Le locataire, s'il est harcelé, peut demander que le locateur ou toute autre personne qui a usé de harcèlement soit condamné à des dommages-intérêts punitifs ».

[162] L’article 1902 commande d’être lu avec l’article 1936 qui édicte en faveur du locataire un droit personnel au maintien dans les lieux.

[163] L’article 1936 édicte que :

« 1936. Tout locataire a un droit personnel au maintien dans les lieux; il ne peut être évincé du logement loué que dans les cas prévus par la loi ».

[164] Le Petit Robert définit le verbe harceler ainsi : « Soumettre sans répit à de petites attaques réitérées, à de rapides assauts incessants »[9].

[165] Le Petit Larousse illustré donne la définition suivante de ce même terme : « soumettre à des attaques incessantes; tourmenter avec obstination; soumettre à des critiques, à des moqueries répétées »[10].

[166] Dans une analyse portant sur l'article 1902 du Code civil du Québec, M^e Pierre Pratte définit le harcèlement comme suit :

« De façon générale, le harcèlement suppose une conduite qui, en raison de l'effet dérangeant qu'elle produit avec une certaine continuité dans le temps, est susceptible de créer éventuellement, chez la victime, une pression psychologique suffisante de manière à obtenir le résultat ultimement recherché par l'auteur de cette conduite. Plus spécifiquement, le harcèlement interdit aux termes de l'article 1902 pourrait, à notre avis, être décrit comme suit : Une conduite se manifestant par des paroles ou des actes et ayant comme conséquence de restreindre, de façon continue, le droit d'un locataire à la jouissance paisible des lieux ou d'obtenir qu'il quitte le logement. »

ET Me Pratte d’ajouter :

« Toute conduite ayant une conséquence de restreindre la jouissance du locataire ne constitue pas nécessairement du harcèlement; elle doit être tactique choisie de la mise en œuvre d’une stratégie plus ou moins planifiée en vue d’atteindre un objectif recherché et son effet immédiat (l’effet dérangeant) doit apparaître comme un objectif intermédiaire ou secondaire. »

[167] Et, à la page 13 de ce même texte, peut-on lire ce qui suit :

« L'effet de durabilité de la conduite fautive est une composante essentielle dans l'identification du harcèlement. À l'instar du harcèlement sexuel ou discriminatoire spécifique au logement, nous croyons que la continuité dans le temps s'établit soit par la répétition de certains actes, soit par un seul acte grave dans la mesure où il cause un préjudice nocif continu dans le temps »[11].

[168] Dans les affaires Huot c. Martineau[12] et Productions Jean-Jacques Sheitoyan c. Brodeur[13], la Cour supérieure reprenait la définition suivante du harcèlement dont fait référence cet article 1902 précité :

« Le harcèlement est un comportement volontaire, généralement répété et continu d'un locateur ou son représentant ou toute autre personne, se manifestant par des paroles, des actes ou des gestes à caractère vexatoire, méprisant ou intimidant à l'encontre d'un locataire, ses proches ou ses biens en vue de restreindre sa jouissance paisible des lieux ou qu'il quitte le logement »[14].

[169] Il faut encore mettre ici en exergue le comportement dit volontaire, lequel présuppose l'intention du locateur, relié à des agissements dans le cadre d'une stratégie planifiée ou d'une série de mesures systémiques poursuivant un même dessein touchant la jouissance paisible ou le droit au maintien du locataire dans les lieux loués.

[170] Pour sa part, M^e Denis Lamy donne la définition suivante du harcèlement en matière locative[15] :

« Conduite vexatoire , généralement répétée et continue, qu'une personne adopte envers une autre, ses proches ou ses biens, se manifestant notamment par des comportements, des propos, des actes ou des gestes répétés, insultants, intimidants, illicites, humiliants, malveillants, discriminants, dégradants ou injurieux ; qui sont soit hostiles ou non désirés, lesquels portent atteinte à la dignité ou à l'intégralité psychologique ou physique du locataire, en vue d'obtenir que ce dernier quitte son logement ou ayant comme conséquence de restreindre de façon continue et significative le droit de ce dernier au maintien dans les lieux ou son droit à la jouissance paisible des lieux. Une seule conduite grave peut aussi constituer du harcèlement si elle porte une telle atteinte et produit un effet nocif continu pour le ou la locataire ».

[171] M^e Lamy énumère ensuite les éléments que doit prouver le locataire pour obtenir des dommages en vertu de l'article 1902 C.C.Q. :

« Il doit démontrer que son locateur fut mis en demeure avant qu'il n'exerce son recours ;

Il doit prouver l'existence d'une forme de harcèlement de la part de son locateur et/ou de son représentant. Le locataire devra donc démontrer que les faits reprochés sont probables. La preuve doit obligatoirement avoir un certain degré de certitude et de précision approchant la probabilité et non reposer sur des conjectures, des doutes, des hypothèses, des possibilités, des suspicions ou des suppositions.

Le harcèlement est généralement établi et prouvé par des faits bien qu'il ne soit pas interdit de l'établir par des présomptions. Cependant, pour pouvoir appliquer le régime des présomptions de faits, aux termes de l'article 2849 du Code civil du Québec, il faut que celles-ci soient graves, précises et concordantes ;

Il doit démontrer le caractère de continuité et/ou de répétition du harcèlement et établir que celui-ci est réel, sérieux et significatif et que ses conséquences ne sont pas négligeables.

Le locataire devra également prouver que le comportement harcelant du locateur l'a affecté de façon importante. En effet, le harcèlement doit affecter de façon plus que passagère l'équilibre émotif, physique et/ou psychologique de la victime ;

Il doit démontrer que ces comportements harcelants avaient comme but ultime ou ont eu pour objectif de l'inciter à quitter son logement ou ont affecté sérieusement son droit au maintien et à la jouissance paisible des lieux.

Il doit démonter la tolérance qu'une personne raisonnable aurait pour des actes posés en de semblables circonstances ;

Il doit démontrer que ce harcèlement n'était nullement désiré ni provoqué, qu'il n'a commis aucun geste contributoire et qu'il a tenté de minimiser ses dommages ».

[172] Ainsi donc, le harcèlement dont fait référence l'article 1902 requiert une preuve particulière et une appréciation objective des faits générateurs de droit où toute conduite, même inappropriée, ne satisfera pas nécessairement les critères applicables.

[173] Non seulement le locataire aura le fardeau de démontrer les actes, les gestes, les paroles ou les omissions qui participent du harcèlement mais aussi leur fréquence et leur importance qu’il devra également les associer ou les relier sous un même objectif intentionnel, ayant comme conséquence prévisible de restreindre le droit à la jouissance paisible des lieux ou à obtenir qu’il quitte le logement.

[174] Le Tribunal doit apprécier l’ensemble des faits de façon objective et déterminer si les faits et gestes reprochés au locateur conduisent raisonnablement à la conclusion qu’il s’agit d’actes visant à restreindre la jouissance paisible des lieux au locataire ou à ce qu’il quitte le logement.

[175] Encore une fois, le Tribunal doit se garder de conclure hâtivement au terme d’une preuve démontrant l’existence d’un conflit nourri entre le locataire et le locateur et dont les rapports sont empreints d’animosité sur fond d’impuissance consacrée. 

[176] Il sied par ailleurs de souligner que dans l'attribution de dommages punitifs, c'est « l'agir » fautif qui est sanctionné par le Tribunal et non pas la conséquence pour la victime.

[177] L'objectif visé dans l'octroi de dommages punitifs est d’assurer une fonction à la fois punitive et dissuasive. Ils visent à punir un comportement répréhensible et à dissuader l’auteur de toute récidive.

[178] Quant à l’évaluation des dommages punitifs, la Cour Suprême énonce comme suit la règle de la proportionnalité dans l’affaire Whiten.

« J'ai indiqué, plus tôt, que la proportionnalité était la clé permettant d'établir le quantum permissible des dommages -intérêts punitifs. Le châtiment, la dénonciation et la dissuasion sont des justifications acceptées relativement à l'attribution de dommages -intérêts punitifs, et le moyen utilisé doit être rationnellement proportionné au but visé. Une somme excessive n'atteint pas le but visé et devient irrationnelle, alors qu'une somme insuffisante ne réalise pas son objectif.

La règle de base qui est impérative est donc que les dommages -intérêts punitifs ne doivent pas excéder « ce qui est suffisant pour assurer leur fonction préventive », mais doivent être suffisamment élevés pour atteindre cet objectif. « Doit être accordé ce qui est nécessaire pour dissuader »[16].

[179] Notons que les intérêts et l'indemnité additionnelle sur un montant alloué à titre de dommages punitifs ne peuvent être accordés qu'à compter du jugement[17].

[180] Pour attribuer de tels dommages, dans le contexte du présent dossier, le Tribunal doit être convaincu que le locateur a fait preuve d'une conduite fautive délibérée et volontaire en faisant fi des dispositions législatives applicables et en toute conscience des conséquences probables que ses actions et ses omissions engendraient pour le locataire. Le locateur doit avoir agi ou omis d’agir au mépris de ses obligations et des droits du locataire en le privant de la jouissance paisible du logement.

[181] Comme le souligne le Tribunal dans l'affaire Aouidat c. Araujo et als[18] :

« Dans l'affaire Timex Realty Corp. c. Mont-Royal (Ville de), la Cour supérieure énonça que le refus du locateur d'exécuter ses obligations d'entretien et de réparations de l'immeuble prévues au bail afin d'inciter le locataire à quitter les lieux donne droit à des dommages-intérêts » (référence omise).

[182] De l’examen et de l’analyse de l’ensemble de la preuve dans la présente affaire, le Tribunal juge que le locataire s’est acquitté de son fardeau de preuve en démontrant, par prépondérance de preuve, que le locateur, par ses agissements, a usé de harcèlement à son endroit afin de restreindre sa jouissance des lieux ou à obtenir qu’il quitte le logement.

[183] Le Tribunal juge que le locataire a démontré que le locateur par son comportement, son attitude, ses actes, ses agissements mais aussi par ses omissions d’agir en conformité à ses obligations légales à titre de locateur, s’est prêté à du harcèlement dans le cadre d’une stratégie planifiée visant à restreindre sérieusement la jouissance des lieux au locataire ou à obtenir qu’il quitte le logement.

[184] C’est là dire qu’en l’espèce, le Tribunal juge que le locateur s’est prêté à du harcèlement au sens de l’article 1902 du Code civil du Québec justifiant que soit accordé au locataire un montant de 2 000 $ à titre de dommages punitifs.

[185] Tous les montants accordés aux présentes forment la somme de 3 420 $ que devra verser le locateur au locataire en sus des frais.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[186] DIMINUE le loyer d'un montant de 570 $ et CONDAMNE le locateur à payer au locataire la somme de 570 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, à compter du 15 janvier 2016;

[187] CONDAMNE le locateur à payer au locataire la somme de 1 500 $, avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, à compter du 15 janvier 2016, plus 82,50 $ pour les frais judiciaires et de signification;

[188] CONDAMNE le locateur à payer au locataire la somme de 2 000 $, à titre de dommages punitifs avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, à compter de la présente décision;

[189] REJETTE la demande quant au surplus.

 

		Robin-Martial Guay
Présence(s) :	le locataire le locateur
Date de l’audience :	13 décembre 2017
Présence(s) :	le locataire la mandataire du locateur Me Mélanie Chaperon, avocate du locateur
Date de l’audience :	13 août 2018
Présence(s) :	le locataire Me Mélanie Chaperon, avocate du locateur
Dates des audiences :	6 mars 2018 et 28 novembre 2018