[1]      Le 22 juin 2020, le locateur demande la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et occupants du logement et des dommages-intérêts matériels de 11,50 $ (frais de sous-location) et moraux de 3 000 $ (actions négligentes, propos irrespectueux, mensongers). À défaut de résiliation du bail, il demande subsidiairement l’émission d’une ordonnance visant à empêcher la sous-location du logement dans le futur.

[2]      Le locateur allègue le changement de destination des lieux, de la location résidentielle à un usage commercial, des sous-locations à répétition dans un but lucratif, le non-remboursement par les locataires de frais raisonnables de sous-location, l’emménagement des sous-locataires proposés avant leur acceptation.

[3]      Il s’agit d’un bail reconduit du 1^er juillet 2019 au 30 juin 2020 au loyer mensuel de 635 $, reconduit à nouveau jusqu’au 30 juin 2021 au loyer mensuel de 650 $ pour un logement de 4 ½ pièces.

[4]      Le logement est loué non meublé, tous les frais d’énergie étant stipulés à la charge des locataires.

[5]      Les locataires emménagent dans le logement en juillet 2017[1]. Ils occupent le logement jusque vers la fin de l’été 2019.

LES SOUS-LOCATIONS ET LA RÉSILIATION DU BAIL

[6]      Le ou vers le 29 septembre 2019, les locataires transmettent au locateur un avis de sous-location effective à compter du 1^er octobre 2019 en faveur de Geneviève Pépin.

[7]      Mme Pépin emménage au logement vers le 1^er octobre 2019.

[8]      La preuve ne révèle pas que le locateur refuse la sous-location proposée par la suite[2].

[9]      Le logement est sous-loué pour une période indéterminée[3] à Mme Pépin entièrement meublé[4], Internet et Netflix inclus, pour un loyer mensuel de 800 $, tous les frais d’énergie étant à la charge de la sous-locataire. Les frais d’assurance, d’Internet et de Netflix assumés par les locataires pour le bail de sous-location totalisent un montant mensuel de 181,69 $.

[10]   Mme Pépin doit quitter avant le terme prévu de la sous-location. Elle place une annonce sur un site web afin de trouver un candidat remplaçant pour continuer la sous-location.

[11]   Le 2 janvier 2020, le locateur transmet aux locataires un avis d’augmentation de loyer pour la reconduction du bail. Les locataires ont accepté le renouvellement du bail aux conditions proposées pour la période du 1^er juillet 2020 au 30 juin 2021.

[12]   M. Bruno Ménard est ensuite référé par Mme Pépin aux locataires comme candidat intéressé pour la sous-location.

[13]   Le ou vers le 4 février 2020, les locataires transmettent au locateur un avis de sous-location effective à compter du 25 février 2020 en faveur de M. Ménard.

[14]   Le 11 février 2020, le locateur assume des frais d’enquête sur le candidat proposé au montant de 11,50 $.

[15]   Le 18 février 2020, M. Ménard envoie directement au locateur un virement de fonds de 2 400 $ représentant visiblement quelques mois de loyer. Le locateur encaisse le virement.

[16]   Le 19 février 2020, le locateur demande par courriel aux locataires le remboursement des frais d’enquête sur M. Ménard. Après avoir donné leur accord au remboursement par courriel le 25 février 2020, les locataires ne donnent pas suite.

[17]   La preuve ne révèle pas que le locateur refuse cette sous-location.

[18]   Le logement est donc sous-loué à M. Ménard aux mêmes conditions que la sous-location antérieure avec Mme Pépin, pour une période de quelques mois.

[19]   M. Ménard quitte le logement au bout de quelques mois, à la fin de la période prévue de sous-location.

[20]   Au cours du mois de mai 2020, les locataires placent une annonce afin de sous-louer à nouveau le logement à compter du 1^er juin 2020, aux mêmes conditions que celles des sous-locations antérieures, sauf en ce qui concerne le montant mensuel de loyer qui est majoré à 900 $.

[21]   Le 25 mai 2020, la locataire et Stephen Sockdjou signent un contrat de sous-location d’une durée déterminée de quatre mois à compter du 1^er juin 2020 pour le logement entièrement meublé par les locataires au loyer mensuel de 900 $. Les assurances, les frais d’Internet et de Netflix sont inclus (181,69 $). Tous les frais d’énergie sont stipulés à la charge du sous-locataire Sockdjou.

[22]   Le 1^er juin 2020, les locataires transmettent au locateur un avis de sous-location effective à compter du 1^er juin 2020 en faveur de M. Sockdjou.

[23]   Le sous-locataire emménage dans les lieux le ou vers le 1^er juin 2020.

[24]   S’ensuit un échange de courriels entre la locataire et le locateur, échange qui se solde le 15 juin 2020 par un refus du locateur de consentir à la sous-location au motif qu’il n’a pas reçu les renseignements indispensables permettant de connaître suffisamment le sous-locataire proposé, plus précisément sa solvabilité et sa capacité financière.

[25]   Le 15 juin 2020, le locateur met en demeure les locataires de mettre fin à la sous-location du logement. Il allègue que le logement doit être utilisé à des fins résidentielles seulement, que les locataires ont sous-loué à plusieurs reprises le logement à des fins lucratives et qu’ils ont changé la destination du bien loué en modifiant sa vocation résidentielle en un usage commercial.

[26]   Le 17 juin 2020, le locateur réitère par courriel que la sous-location est refusée.

[27]   Le 22 juin 2020, le courtier de l’assureur du locateur confirme par courriel que l’assureur doit être avisé de tout changement d’affectation à l’immeuble et que toute location à court terme doit lui être dénoncée pour un ajustement de prime.

[28]   Le même jour, le locateur prend son recours judiciaire.

[29]   Le sous-locataire ou l’occupant[5] Sockdjou habite toujours le logement au jour de l’audition du 13 janvier 2021.

[30]   Le locateur plaide que les locataires sous-louent le logement à répétition à des fins commerciales et lucratives, modifiant ainsi la destination des lieux prévue au bail à des fins résidentielles seulement, ce qui n’est pas permis par l’article 1856 du Code civil du Québec. Il se base principalement sur la fréquence des locations à court terme depuis septembre 2019 et sur le montant de loyer exigé des sous-locataires par les locataires. Il invoque le fait que les locataires ont laissé les sous-locataires emménager dans le logement avant d’avoir la confirmation de l’acceptation ou du refus des candidats proposés. Il ajoute que les locations à court terme impactent sur sa couverture d’assurance, sur la prime à payer. Il conclut qu’il subit un préjudice sérieux au sens de l’article 1863 du Code civil du Québec et que le bail devrait être résilié.

[31]   Les locataires plaident le contraire, à savoir qu’ils n’ont pas modifié la destination des lieux, qu’il s’agit toujours de sous-locations résidentielles et non pas de sous-locations à caractère commercial. Le logement est sous-loué avec valeur ajoutée. Il est entièrement meublé par les locataires. Il leur en coûte mensuellement la somme de 181,69 $ pour la couverture d’assurance fournie, Internet et Netflix. Par conséquent, ils ne font que rentrer dans leurs frais quant à la dernière sous-location et ils étaient même déficitaires lors des deux premières sous-locations.

[32]   Deux questions principales se posent. Les locataires ont-ils fait de la sous-location commerciale modifiant ainsi la destination des lieux ? Si oui, le locateur en subit-il un préjudice sérieux ?

[33]   Les articles 2803, 2804 et 2845 du Code civil du Québec prévoient que celui qui veut faire valoir un droit doit faire la preuve des faits au soutien de sa prétention, et ce, de façon prépondérante, la force probante du témoignage étant laissée à l'appréciation du Tribunal.

[34]   Le fardeau de la preuve repose sur le locateur.

[35]   Le locateur n’apporte pas une preuve suffisante du fait que les locataires ont modifié la destination du bien loué en faisant de la sous-location à court terme dans un but commercial ou lucratif.

[36]   Il est contredit par une forte preuve contraire.

[37]   La défense des locataires est retenue.

[38]   Les locataires n’ont fait qu’ajuster le prix de la sous-location en fonction de l’ajout des services Internet, Netflix, de la couverture d’assurance et de la fourniture d’un logement entièrement meublé. Tout cela n’est pas prévu dans le bail liant le locateur aux locataires. Les locataires démontrent même qu’ils étaient déficitaires au cours des deux premières sous-locations, car le montant du loyer de la sous-location ne couvrait pas leurs frais reliés aux services Internet, Netflix et à la couverture d’assurances et ne tenait pas compte de la valeur de la prestation d’un logement entièrement meublé. Seule la dernière sous-location au loyer mensuel ajusté de 900 $ leur a permis de couvrir leurs frais reliés aux services et prestations ajoutés.

[39]   Il n’y a rien dans la loi qui interdit aux locataires de sous-louer à court terme et même plusieurs fois durant un même terme du bail dans la mesure toutefois, et la nuance a toute son importance, où ils ne modifient pas la destination des lieux en faisant de la sous-location une activité commerciale organisée.

[40]   Par essence, la sous-location ne vise effectivement pas le long terme mais plutôt une période beaucoup plus courte (évidemment pas le très court terme), puisque le sous-locataire ne bénéficie pas du droit au maintien dans les lieux (dont le locataire bénéficie), que la loi prévoit que la sous-location se termine au plus tard lorsque le bail prend fin (article 1940 du Code civil du Québec) et que le locateur peut éviter la reconduction du bail principal lorsque le locataire sous-loue le logement pendant plus de 12 mois (article 1944 du Code civil du Québec).

[41]   Les locataires ne voulaient pas fermer la porte à un éventuel retour de leur part au logement en 2019 et en 2020 et ils ont trouvé successivement trois sous-locataires intéressés par une occupation résidentielle temporaire de quelques mois.

[42]   Quant au fait que les sous-locataires ont occupé les lieux avant que le locateur accepte ou refuse, le locateur n’a démontré qu’un préjudice de droit seulement et non pas un préjudice sérieux relatif à l’occupation prématurée dans les faits. Or, le préjudice de droit (le seul non-respect d’une obligation) est insuffisant pour obtenir la résiliation du bail[6]. Il faut démontrer subir un préjudice sérieux dans les faits selon l’article 1863 du Code civil du Québec. La Cour d’appel considère d’ailleurs le préjudice de droit est un concept, une construction de l’esprit, que la loi ne prévoit pas et n’autorise pas[7].

[43]   Il n’y a pas de preuve que les trois candidats sous-locataires successivement référés ont posé quelque problème que ce soit. Les deux premiers sous-locataires ont été acceptés par le locateur. Seul le processus de la soumission de la candidature du dernier sous-locataire a été plus laborieux et houleux à cause de l’intransigeance et de l’arrogance mutuelles des parties dans leurs positions, prétentions et perceptions respectives. Il y a certes eu accroc dans le processus de la dernière sous-location, mais pas de préjudice ou de dommages réellement subis[8].

[44]   L’article 1944 du Code civil du Québec invoqué par le locateur ne trouve pas application en sa faveur puisqu’il n’y a pas de sous-location du logement par les locataires pendant plus de douze mois au moment où le locateur prend son recours. Même si l’on se place au jour de l’audience en janvier 2021, l’article 1944 C.c.Q. vise clairement la possibilité d’une non-reconduction éventuelle du bail après une période accomplie de plus de douze mois de sous-location[9].

[45]   L’utilisation des lieux à des fins commerciales et non résidentielles n’est pas démontrée et, par conséquent, le préjudice sérieux allégué, relié au changement de destination des lieux, ne l’est pas.

[46]   On ne peut parler dans le présent cas d’une activité commerciale organisée des locataires qui préjudicie au locateur au sens de la jurisprudence citée par le locateur.

[47]   La demande de résiliation de bail est donc rejetée.

L’ORDONNANCE VISANT À INTERDIRE TOUTE SOUS-LOCATION À L’AVENIR

[48]   D’une part, l’ordonnance subsidiaire demandée visant à interdire la sous-location est contraire à la loi. Le droit du locataire de sous-louer ou de céder son bail (article 1870 du Code civil du Québec) est d’ordre public (article 1893 du Code civil du Québec).

[49]   D’autre part, le locateur est débouté de ses prétentions quant à des sous-locations à caractère commercial et quant au préjudice sérieux subi. Il ne saurait donc y avoir une ordonnance substitutive à la résiliation du bail, même si celle demandée avait été permise par la loi.

LES DOMMAGES MATÉRIELS

[50]   Les locataires n’ont pas remboursé les frais raisonnables d’enquête reliés à la seconde sous-location. Le locateur a droit au remboursement de la somme de 11,50 $ engagée à cette fin en vertu de l’article 1872 du Code civil du Québec.

LES DOMMAGES MORAUX RELIÉS AUX SOUS-LOCATIONS ET AUX PROPOS IRRESPECTUEUX, MENSONGERS

[51]   Le locateur étant débouté de ses prétentions quant au changement de destination et aux sous-locations, les dommages moraux demandés ne peuvent être accordés.

[52]   Restent les allégations concernant certains propos irrespectueux, déformants, mensongers des locataires dans le cadre des échanges entre les parties.

[53]   Il ne s’agit pas tant de fautes contractuelles, si fautes il y a, se situant dans la sphère des obligations du bail que de fautes et de dommages de nature extracontractuelle à la suite de contraventions aux règles de conduite et de civilité au sens de l’article 1457 du Code civil du Québec.

[54]   Pour reprendre les propos du professeur Jobin, ces fautes « ne constituent pas autant de violations du contrat de louage lui-même, mais des fautes extracontractuelles commises à l’occasion du contrat »[10].

[55]   L’arrêt Kerassinis c. Boretsky[11] de la Cour d’appel du Québec confirme l’absence de compétence du Tribunal administratif du logement dans ces cas[12]. La Cour d’appel déclare :

« […] À ce titre, il y a consensus dans la jurisprudence et la doctrine à l'égard du fait que la Régie du logement n'a pas compétence pour statuer sur les recours extracontractuels entre locateurs et locataires ».

[56]   Dans la cause Dumont-Poupart c. Houde[13], la juge Madeleine Aubé de la Cour du Québec fait le tour de la question :

« [9]     La compétence d'un Tribunal d'entendre une cause est une question d'ordre public.

[10]      La Cour d'appel a décidé dans l'affaire Kerassinis c. Boretsky, rendue le 8 mai 2012, que la Cour du Québec est compétente pour entendre une réclamation en dommages pour des propos vexatoires et des insultes tenus par un locataire envers son locateur.

[11]      Selon la Cour d'appel, il ne suffit pas qu'il existe un bail entre les parties pour donner à la Régie du logement compétence sur le litige. Toute « demande relative au bail » doit être interprétée de façon stricte pour viser uniquement les manquements aux obligations qui découlent directement du bail et non des manquements aux règles de civilité.

[12]      La compétence de la Régie du logement à l'égard du conflit entre locateur et locataire est ainsi circonscrite au « contenu obligationnel du bail » et à ses sanctions. La compétence exclusive de la Régie du logement doit s'interpréter restrictivement. Même si elle peut, en vertu de sa loi constitutive, accorder des dommages-intérêts et même des dommages punitifs dans le cadre de ses fonctions (art. 39 et 54.10 de la Loi sur la Régie du logement), sa compétence ne s'étend pas à l'intégralité de la situation juridique des parties.

[13]      Si la faute reprochée à une partie au bail est commise à l'occasion du bail sans être directement liée à l'inexécution d'une obligation expresse ou implicite dudit bail, l'examen de la responsabilité civile échappe alors à la compétence de la Régie du logement.

[14]      Lorsque les actes reprochés, à l'occasion d'un bail, ne concernent pas vraiment la jouissance du bien loué, mais constituent des fautes qui sont essentiellement délictuelles, la responsabilité devient extracontractuelle.

[15]      Selon le Tribunal, les réclamations en l'instance ne relèvent pas du « contenu obligationnel du bail », le demandeur allègue des manquements de nature extracontractuelle.

[16]      Le Tribunal conclut que la Cour du Québec est compétente pour entendre la demande. »

[Références omises]

[57]   Le Tribunal administratif du logement n’a pas compétence juridictionnelle en ce qui concerne les dommages moraux extracontractuels demandés, puisque sa compétence est limitée à ce que prévoit l'article 28 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[58]   CONDAMNE les locataires à payer au locateur la somme de 11,50 $, plus les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q., plus les frais de justice de 78 $;

[59]   DÉCLINE compétence en ce qui a trait aux dommages moraux extracontractuels;

[60]   REJETTE la demande quant au surplus réclamé et quant aux autres conclusions.