Décision

D écision

INTRODUCTION

[1]               Le 7 janvier 2004, la Commission municipale du Québec a accordé, à la demanderesse, SOLITUDE MYRIAM INC., une reconnaissance à l’égard du
rez-de-chaussée et du sous-sol de l’immeuble situé au 201, rue Bolduc, sur le territoire de la Ville d’Amos. L’étage a été exclu de cette reconnaissance.

[2]               Le 15 octobre 2013, la Commission a confirmé cette reconnaissance.

[3]               Cette reconnaissance accordée à l’égard du rez-de-chaussée et du sous-sol doit être révisée périodiquement, conformément à l’article 243.19 de la Loi sur la fiscalité municipale[1]. La demanderesse en requiert donc la confirmation.

[4]               Elle demande également une nouvelle reconnaissance à l’égard de l’étage[2].

[5]               La Commission, selon la procédure établie à l’article 243.23 de la Loi, consulte la Ville. Cette dernière ne transmet aucune opinion à la Commission.

[6]               À l’audience, madame Danielle Bourgeois, présidente, représente la demanderesse. Elle est accompagnée de madame Francine Couture, responsable de l’immeuble, et monsieur Erick Kagy, aumônier.

L’IMMEUBLE

[7]               L’immeuble visé par la demande comprend un terrain et un bâtiment de trois niveaux.

[8]               Au rez-de-chaussée de ce dernier, il y a un salon, une cuisine, une salle à dîner et une chapelle.

[9]               À l’étage se trouvent quatre chambres.

[10]           Le sous-sol abrite une grande salle, un bureau et deux chambres.

ANALYSE

Conditions générales

[11]           La procédure de révision prévue à l’article 243.19 de la Loi en est une de novo, ce qui signifie que la Commission doit procéder à un réexamen de la demande et n’est pas liée par sa décision antérieure[3]. C’est seulement si les conditions prévues à la Loi sont remplies que la Commission confirmera la reconnaissance accordée en 2013 à l’égard du rez-de-chaussée ainsi que du sous-sol et accordera une nouvelle reconnaissance pour l’étage.

[12]           La Commission doit s’assurer que l’immeuble visé par la demande est inscrit, au rôle d’évaluation foncière, au nom de la demanderesse et que cette dernière est une personne morale à but non lucratif.

[13]           La Commission doit ensuite évaluer si la demanderesse exerce ses activités dans un but non lucratif, déterminer si ces dernières sont admissibles et, enfin, s’assurer que l’exercice d’activités admissibles constitue l’utilisation principale de l’immeuble.

[14]           Qu’en est-il en l’instance?

[15]           L’immeuble est bien inscrit, au rôle d’évaluation, au nom de la demanderesse[4].

[16]           Par ailleurs, la demanderesse est une personne morale à but non lucratif constituée en vertu de la Partie III de la Loi sur les compagnies[5]. De plus, ses états financiers établissent qu’elle exerce ses activités dans un but non lucratif et que ses membres n’en retirent aucun avantage personnel[6].

[17]           Il faut donc déterminer si les activités exercées par la demanderesse dans l’immeuble sont admissibles.

[18]           C’est le deuxième alinéa de l’article 243.8 de la Loi qui identifie les activités admissibles. Cet article dit ceci :

« 243.8. L’utilisateur doit, dans un but non lucratif, exercer une ou plusieurs des activités admissibles de façon que cet exercice constitue l’utilisation principale de l’immeuble.

Sont admissibles :

1° la création, l’exposition ou la présentation d’une œuvre dans le domaine de l’art, pourvu, dans le cas de l’exposition ou de la présentation, que la possibilité d’y assister soit offerte, sans conditions préférentielles, au public;

2° toute activité d’ordre informatif ou pédagogique destinée à des personnes qui, à titre de loisir, veulent améliorer leurs connaissances ou habiletés dans l’un ou l’autre des domaines de l’art, de l’histoire, de la science et du sport ou dans tout autre domaine propre aux loisirs, pourvu que la possibilité de profiter de l’activité soit offerte, sans conditions préférentielles, au public;

2.1° la conservation d’objets destinés à être exposés ou présentés dans le cadre d’une activité, autre que la création d’une œuvre dans le domaine de l’art, visée au paragraphe 1° ou 2°;

3° toute activité exercée en vue de:

a) promouvoir ou défendre les intérêts ou droits de personnes qui, en raison de leur âge, de leur langue, de leur sexe, de leur orientation sexuelle, de leur race, de leur couleur ou de leur origine ethnique ou nationale ou en raison du fait qu’elles ont une maladie ou un handicap, forment un groupe;

b) lutter contre une forme de discrimination illégale;

c) assister des personnes opprimées socialement ou économiquement défavorisées ou autrement en difficulté;

d) empêcher que des personnes ne deviennent en difficulté. »

[19]           Il convient de citer également l’article 243.7 de la Loi :

« 243.7. Seul un immeuble dont l’utilisation remplit les conditions prévues à l’article 243.8 peut être visé par une reconnaissance.

Toutefois, il ne peut l’être si cette utilisation consiste dans l’hébergement autre que transitoire ou l’entreposage autre qu’inhérent à la conservation d’objets visés au paragraphe 2.1° du deuxième alinéa de l’article 243.8. »

Activités exercées par la demanderesse

[20]           Les lettres patentes de la demanderesse indiquent qu’elle a été constituée pour les objets suivants :

« a) La formation de petites communautés avec des personnes séparées, divorcées, et même solitaires par choix ou obligation, pour vivre leur vie de baptisées, conformément à l’Esprit de leur baptême et de l’Évangile :

Enfants du Père, faisant partie de la grande famille de Jésus qu’est l’Église.

b) La propagation des vraies valeurs évangéliques concernant l’indissolubilité du mariage chrétien et l’unité de la famille :

Ces deux valeurs fondamentales de la vie, d’autorité divine et dont l’Église est la gardienne.

c) La poursuite de fins charitables et sociales pour aider ces personnes à traverser des situations difficiles en puisant aux sources mêmes de leur baptême, par un abandon total et filial à la Divine Providence, laquelle se manifestera par des chrétiens engagés dans une Église regroupant non seulement les justes et bien portants mais surtout les pauvres, les opprimés, les affamés, tout ce peuple qui a tant besoin de miséricorde.

d) De plus, la corporation est constituée pour accepter, recevoir tous dons de charité, legs, contributions ou autres libéralités en biens mobiliers ou immobiliers ou ressources matérielles ou humaines et les utiliser pour les fins précitées.

e) Établir et opérer des maisons de retraites ainsi que des ateliers pour le support tant matériel que spirituel de ses membres. »

[21]           Madame Francine Couture et deux autres représentantes de la demanderesse vivent dans l’immeuble, et ce, de manière permanente.

[22]           Des soirées de prière communautaire ont lieu les mardis ainsi que les vendredis soir, et ce, de 19 h 00 à 20 h 30.

[23]           Du mardi au vendredi, les laudes, une prière de l’Église, sont récitées le matin. Les personnes qui le souhaitent peuvent participer à cette prière qui dure environ 45 minutes.

[24]           Par ailleurs, la demanderesse organise mensuellement une journée de ressourcement qui a lieu le samedi. Ces journées sont destinées principalement à des personnes qui se sont engagées à être fidèles à leur baptême ainsi qu’à l’Église et à la demanderesse. Ces personnes ont également promis de demeurer fidèles à leur époux ou leur épouse.

[25]           La journée de ressourcement commence par la célébration de la messe.

[26]           Madame Couture témoigne que les participants écoutent ensuite pendant une heure, pour se nourrir spirituellement, une vidéo contenant des enseignements donnés par la fondatrice de la demanderesse, madame Bourgeois.

[27]           Madame Couture indique que les enseignements portent sur différents sujets et que certains peuvent être religieux.

[28]           Par la suite, les participants dînent ensemble.

[29]           Ensuite, ils récitent le chapelet et, la plupart du temps, font une adoration dans la chapelle. Le chapelet dure environ 20 minutes et l’adoration, entre 30 minutes et une heure.

[30]           Les journées de ressourcement se terminent vers 14 h.

[31]           Des membres de la demanderesse, qui s’occupent des relais fondés par cette dernière à Kapuskasing et à Témiscamingue, viennent passer des fins de semaine dans l’immeuble. La Commission retient de la preuve que leurs séjours dans l’immeuble coïncident la plupart du temps avec les fins de semaine durant lesquelles la demanderesse organise les journées de ressourcement.

[32]           Ils participent alors aux journées de ressourcement. Par ailleurs, ils parlent avec les représentantes de la demanderesse des besoins des relais et celles-ci leur prodiguent des conseils.

[33]           La demanderesse donne également des cours de préparation au mariage religieux. Selon le témoignage de madame Couture, les représentantes de la demanderesse discutent alors avec les participants des difficultés que leur couple est susceptible de rencontrer.

[34]           Madame Couture rappelle que le mariage religieux est indissoluble. Il ressort de son témoignage que la demanderesse souhaite, en dispensant les cours de préparation au mariage religieux, rendre « plus solides », – c’est l’expression employée par madame Couture –, les couples qui les suivent, et ce, afin qu’ils puissent durer.

[35]           Madame Bourgeois ajoute que les formations données visent notamment à ce que les époux se comprennent mieux, s’acceptent comme ils sont et puissent se pardonner.

[36]           Ces dernières années, environ 15 couples ont suivi annuellement les cours de préparation au mariage religieux offerts par la demanderesse. Chaque couple participe à au moins 10 rencontres.

[37]           La demanderesse reçoit aussi, dans l’immeuble, des personnes qui ont besoin d’aide. Madame Couture témoigne que cela arrive presque tous les jours.

[38]           Les représentantes de la demanderesse qui vivent dans l’immeuble écoutent ces personnes et, au besoin, les réfèrent vers d’autres organismes ou des professionnels.

[39]           Madame Couture explique que la demanderesse a un ministère d’intercession auprès de Dieu. À la fin des rencontres avec les personnes en difficulté, les représentantes de la demanderesse leur proposent donc d’aller prier avec elles à la chapelle dans laquelle est gardée la « présence réelle ». Selon le témoignage de madame Couture, celles-ci acceptent et la prière qui suit les rencontres dure environ 20 minutes.

[40]           Par ailleurs, environ une nuit par semaine, la demanderesse accueille une personne en difficulté pour le coucher.

[41]           Les représentantes de la demanderesse reçoivent quotidiennement des courriels ou des appels de personnes dans le besoin. Elles y répondent.

[42]           La Commission retient du témoignage de madame Couture que certains courriels et appels reçus par la demanderesse visent à lui demander des prières.

Utilisation principale de l’immeuble

[43]           La demanderesse est la seule utilisatrice de l’immeuble visé par la demande.

[44]           La preuve démontre que l’immeuble est utilisé principalement pour l’hébergement des trois représentantes de la demanderesse. Celles-ci y ont élu domicile et l’immeuble leur sert de résidence. Elles y demeurent de manière permanente.

[45]           Le deuxième alinéa de l’article 243.7 de la Loi interdit à la Commission d’accorder une reconnaissance à l’égard d’un immeuble qui, comme dans la présente instance, sert principalement pour de l’hébergement permanent.

[46]           Dans l’affaire Centre communautaire et culturel bouddhique laotien et Municipalité de Sainte-Julienne[7], la Commission refuse d’accorder une reconnaissance à l’égard d’un immeuble dans lequel trois moines résident de manière permanente en plus d’y célébrer des cérémonies religieuses et d’y exercer, pendant quatre à cinq jours par semaine, des activités de soutien à des personnes et à des familles en difficulté. Elle écrit à ce sujet :

« [34] L’hébergement des moines constitue l’utilisation principale de l’immeuble. Or, l’article 243.7 LFM mentionne que l’immeuble ne peut être admissible à une reconnaissance si l’utilisation consiste en de l’hébergement autre que transitoire. »

[47]           Dans la décision Ville de Brownsburg-Chatham c. Commission municipale du Québec[8], la Cour supérieure écrit ceci au sujet de l’hébergement :

« [6] Toutefois, en vertu de l’article 243.7, alinéa 2, si une activité admissible consiste dans de l’hébergement de personnes, cet hébergement doit être transitoire pour que l’utilisateur puisse obtenir la reconnaissance et la maintenir.

[7] Sur ce dernier aspect, tous les dictionnaires de la langue française consultés assimilent l’adjectif « transitoire » à éphémère, temporaire, momentané, passager, de peu de durée, qui ne dure pas, qui forme une transition entre deux états. C’est l’antonyme de permanent, durable ou continu. »

[Nos soulignés.]

[48]           Plus loin, la Cour supérieure continue :

« [56] Le Tribunal comprend que Mmes Vézina et Grisé donnent des conseils par téléphone à des personnes qui s’adressent à elles : « (…) il y a des familles qui nous appellent encore des fois, ils ont besoin à manger (sic), ils ont besoin d’un manteau, tatata, puis si on a de l’argent, on le fournit ».  À l’occasion, elles peuvent aller visiter des personnes « pour essayer de les aider ». Mais la lecture de l’ensemble de la transcription de la déposition conjointe des deux animatrices du Cénacle permet de constater que ces services sont occasionnels, sans plus.

[57] En somme, la preuve nous apprend que le Cénacle loge de façon permanente deux personnes atteintes de troubles apparentés à la maladie d’Alzheimer, une autre personne qui aurait un problème cardiaque mais qui ne demande pas de soins et qui vit sur les lieux à temps plein de même que les deux animatrices du Cénacle.

[58] Même en admettant qu’il s’agirait là d’activités admissibles au sens de la LFM, ces activités s’expriment par le canal de l’hébergement permanent et non pas transitoire. Tout dans la preuve indique que l’hébergement est à lui seul l’usage principal de l’immeuble. »

[49]           En l’occurrence, l’immeuble visé par la demande sert principalement à l’hébergement des trois représentantes de la demanderesse. Cet hébergement n’est pas transitoire, mais permanent.

[50]           Cet hébergement permanent ne constitue pas une activité admissible.

[51]           La Commission doit donc prononcer la caducité de la reconnaissance accordée en 2013 puisque l’utilisation principale de l’immeuble consiste dans de l’hébergement permanent, soit une activité qui n’est pas admissible.

[52]           Il convient d’ajouter que plusieurs autres activités que la demanderesse exerce dans l’immeuble ne sont pas admissibles puisqu’elles ne font partie d’aucune des catégories prévues au deuxième alinéa de l’article 243.8 de la Loi. C’est le cas notamment des soirées de prière communautaire des mardis et vendredis, de la récitation des laudes du mardi au vendredi, des journées de ressourcement qui ont lieu tous les mois, des séjours des membres de la demanderesse responsables des relais de Kapuskasing et de Témiscamingue, des cours de préparation au mariage religieux et des prières qui ont lieu après les rencontres avec les personnes dans le besoin.

[53]           Les activités liées aux cérémonies religieuses et à la prière ne sont pas admissibles. La Commission a décidé à plusieurs reprises que l’exercice d’activités liées au culte ne peut faire l’objet d’une reconnaissance[9].

[54]           Par ailleurs, la cause principale et immédiate des cours de préparation au mariage religieux n’est ni d’assister des personnes socialement ou économiquement défavorisées ou autrement en difficulté, ni d’empêcher que des personnes ne deviennent en difficulté.

[55]           La seule possibilité que les participants à ces cours puissent éventuellement connaître des difficultés plus tard dans leur couple ne fait pas pour autant d’eux des personnes en difficulté ou susceptibles de le devenir au sens des paragraphes c) et d) du paragraphe 3° du deuxième alinéa de l’article 243.8 de la Loi.

[56]           Ces cours ne sont pas des activités de prévention visant à empêcher que des personnes ne deviennent en difficulté. Ils s’inscrivent plutôt dans la mission première de la demanderesse qui, selon madame Bourgeois, est de restaurer le sacrement de mariage.

[57]           Il est vrai que l’accueil de jour ainsi que l’écoute des personnes en difficulté, l’hébergement de personnes en difficulté qui a lieu environ une nuit par semaine et les réponses aux courriels transmis par des personnes en difficulté constituent des activités admissibles.

[58]           Ces activités admissibles sont toutefois secondaires et ne constituent pas l’utilisation principale de l’immeuble visé par la demande.

[59]           Enfin, il y a lieu de préciser que la Commission ne peut pas partitionner un immeuble occupé par un seul utilisateur, lorsque la demande vise l’ensemble de celui-ci, de manière à accorder la reconnaissance seulement à l’égard d’une partie de celui-ci. Dans l’affaire Ville de Pointe-Claire c. Commission municipale du Québec[10], la Cour supérieure écrit à sujet :

« [25] Enfin, le Tribunal note que les décisions de la Cour supérieure dans les deux affaires, citées avec beaucoup d’à-propos par les parties, sont parfaitement conciliables. Dans l’affaire du Club de yacht Royal Saint-Laurent, la juge Jacob fonde son raisonnement sur le constat que la CMQ devait décider d’une demande de reconnaissance partielle pour trois zones délimitées, présentée par un utilisateur parmi trois, d’une unité d’évaluation. Dans l’affaire Fondation B'Nai B'Rith Hillel de Montréal, le juge Lalonde en revanche, détermine qu’en cas d’un utilisateur unique d’un immeuble visé par une demande de reconnaissance, la CMQ doit vérifier l’utilisation principale de l’ensemble de l’immeuble.

[26] Ces deux décisions non seulement sont parfaitement logiques mais, au surplus, il est permis d’affirmer qu’elles vont dans le même sens. La mesure d’évaluation doit être fonction de la demande formulée. Suivant l’analyse de la juge Jacob, si des zones distinctes d’une unité d’évaluation sont visées par une demande partielle, la CMQ devra faire l’étude de l’utilisation principale de chacune d’elles. Pour le juge Lalonde, si un immeuble est visé par une demande d’exemption totale qui cible l’intégralité de ce dernier, la CMQ devra faire l’étude de son utilisation principale.

[27] Ainsi, selon les juges Jacob et Lalonde respectivement, l’approche « globale » serait déraisonnable en cas de demande partielle d’un des utilisateurs d’un immeuble et l’approche « partitionniste » serait déraisonnable en cas de demande totale d’un utilisateur unique d’un immeuble dont l’utilisation principale est admissible. En l’instance, il s’agit plutôt du deuxième cas de figure et la CMQ préconise ici une interprétation au diapason avec la conclusion de l’affaire Fondation B'Nai B'Rith Hillel de Montréal. Le Tribunal ne peut conclure qu’il s’agit d’un raisonnement ou d’une conclusion ne faisant pas partie des issues possibles acceptables. »

[60]           En conclusion, la Commission doit prononcer la caducité de la reconnaissance accordée le 15 octobre 2013 puisque l’immeuble est utilisé principalement à des fins d’hébergement permanent et pour l’exercice d’autres activités qui ne sont pas admissibles.

LA PRISE D’EFFET DE LA CADUCITÉ

[61]           Le troisième alinéa de l’article 243.22 de la Loi prévoit ceci :

« 243.22. […]

Dans sa décision prononçant la caducité de la reconnaissance, la Commission fixe la date, non antérieure au 1er janvier de l’année au cours de laquelle la décision est rendue, où prend effet la caducité. »

[62]           La Commission fixe au 1er janvier 2024 la prise d’effet de la caducité de la reconnaissance accordée le 15 octobre 2013.

PAR CES MOTIFS, LA COMMISSION MUNICIPALE DU QUÉBEC :

–        PRONONCE LA CADUCITÉ de la reconnaissance accordée à la demanderesse, SOLITUDE MYRIAM INC., le 15 octobre 2013, à l’égard du rez-de-chaussée et du sous-sol de l’immeuble situé au 201, rue Bolduc, sur le territoire de la Ville d’Amos;

–        FIXE au 1er janvier 2024 la prise d’effet de la caducité.

[1]  RLRQ, c. F-2.1 (Loi).

[2]  Formulaire de demande de reconnaissance aux fins d’exemption des taxes foncières, page 4. La reconnaissance est demandée à l’égard de l’ensemble de locaux de l’immeuble situé au
201, rue Bolduc, sur le territoire de la Ville d’Amos.

[3]  Cinémathèque Québécoise c. Commission municipale du Québec, 2015 QCCS 5988, paragraphe 28, et Union des écrivains et écrivaines québécois (UNEQ) c. Commission municipale du Québec, 2013 QCCS 1385, paragraphe 27.

[4]  Compte de taxes municipales pour l’année 2023.

[5]  RLRQ, c. C-38.

[6]  États financiers au 31 août 2022.

[7]  Centre communautaire et culturel bouddhique laotien et Municipalité de Sainte-Julienne, 2022 CanLII 62708 (QC CMNQ).

[8]  Ville de Brownsburg-Chatham c. Commission municipale du Québec, 2019 QCCS 4887.

[9]  Centre communautaire et culturel bouddhique laotien et Municipalité de Sainte-Julienne, 2022 CanLII 62708 (QC CMNQ), paragraphe 39; Comité de la Vierge du Rocher de Pentecôte inc. et Ville de Port-Cartier, 2017 CanLII 16760 (QC CMNQ), paragraphe 35; Presbytère Maison du Partage et Municipalité de la paroisse de Saint-Louis-du Ha! Ha!, 2017 CanLII 60898 (QC CMNQ), paragraphe 29; Centre alimentaire Aylmer et Ville de Gatineau, 2018 CanLII 66313 (QC CMNQ), paragraphe 29; Assemblée chrétienne du réveil des nations et Municipalité de Rawdon, 2019 CanLII 15789 (QC CMNQ), paragraphe 19; Coopérative de solidarité en habitation Carpe Diem et Ville de Lévis, 2020 CanLII 76254 (QC CMNQ), paragraphe 44; Ville de Montréal et Action communautaire de la vie montréalaise, 2022 CanLII 7221 (QC CMNQ), paragraphe 27; Centre Kawtar de Laval inc. et Ville de Laval, 2020 CanLII 106038 (QC CMNQ), paragraphe 33.

[10]  Ville de Pointe-Claire c. Commission municipale du Québec, 2017 QCCS 2442.