Décision

[1]                Quelles sont les conditions nécessaires à la validité d'une promesse de contracter un bail commercial ?  Les représentations incomplètes d'un promettant locateur à des promettants locataires justifient-elles l'annulation de cette promesse pour cause d'erreur sur un élément essentiel du contrat ?

I.- Les faits

[2]                Les requérants André Hébert (M. Hébert) et Nathalie Jolicoeur (Mme Jolicoeur) sont respectivement enseignant et représentante des ventes.  Ils sont aussi coactionnaires de la requérante Sports Extrêmes Surf 66 inc. (Surf 66) qui exploite un magasin de sport sur le boulevard St-Jean à Pointe-Claire.  M. Hébert s'occupe essentiellement des achats, de la promotion et de la gérance des employés.  Mme Jolicoeur, sa conjointe, a la responsabilité du crédit et de la comptabilité.

[3]                Depuis le début de l'année 2001, M. Hébert caresse le projet de mettre sur pied un parc de planches à roulettes (skate park), c'est-à-dire un endroit aménagé pour permettre aux adeptes de ce sport de s'y adonner à l'intérieur.

[4]                Robert et Jennifer Osler sont distributeurs d'articles de sport.  Au cours des années, ils sont devenus des amis des requérants; ils sont aussi intéressés à investir dans un tel projet.

[5]                Au début d'avril 2002, M. Hébert constate qu'un local adjacent à celui de Surf 66, situé au 297 rue Labrosse, est à louer.

[6]                Ce local l'intéresse; il est la propriété des intimés 9108-5324 Québec inc. (9108) dont M. Jean-Pierre Brunet (M. Brunet) est l'actionnaire unique.

[7]                Le 4 avril 2002, M. Hébert contacte M. Brunet.  On discute de prix et un rendez-vous est fixé pour la visite des lieux.

[8]                Le 8 avril, M. Hébert fait la visite avec M. Brunet et M. Denis Chartrand.  Ce dernier est présent parce qu'il a acheté, en compagnie d'un de ses associés, des biens de l'ancien locataire des lieux qui a fait faillite.

[9]                Le matin du 11 avril, M. Hébert confirme son intérêt à M. Brunet; ce dernier lui répond que quelqu'un est disposé à signer un bail pour louer ce local le lendemain      12 avril à 11 h.

[10]            M. Brunet achemine une offre de location, «Offer to lease» («l'Offre») la journée même.  M. Hébert et Mme Jolicoeur parcourent le document dans la soirée du 11 avril.

[11]            Le 12 avril, M. Hébert, Mme Jolicoeur et M. Brunet se rencontrent vers 10 h 15. Ils discutent brièvement de l'Offre.  Il y a une certaine urgence, M. Brunet ayant la possibilité de conclure un bail avec une autre partie, qui s'avère être M. Chartrand, le matin même.

[12]            M. Hébert et Mme Jolicoeur signent l'Offre, qu'ils datent du 11 avril à la demande de M. Brunet.  M. Hébert remet à M. Brunet un chèque de 7 091 $ de Surf 66 à l'ordre de 9108 comme dépôt pour le dernier mois de loyer.

[13]            Au moment de la signature de l'Offre, M. Hébert sait que les lieux loués sont situés dans une zone industrielle.  Or, le projet de parc de planches à roulettes ne peut se matérialiser que si le lieu est zoné commercial.

[14]            Le 12 avril en après-midi, Mme Jolicoeur communique avec la ville de Montréal, arrondissement Pointe-Claire (la Ville), pour s'enquérir de questions de zonage. L'échange avec la Ville confirme que l'endroit où est situé le local est zoné industriel.

[15]            Le soir du 12 avril, M. Hébert prend connaissance des documents acheminés par la Ville à l'égard de la procédure de modification de zonage.  Dans les jours suivants, il constatera qu'un tel changement implique plusieurs démarches.

[16]            Le 16 avril, un contrat de bail entre 9108 et Surf 66 est envoyé à M. Hébert et Mme Jolicoeur.  À partir de ce moment, M. Brunet leur demande de signer le bail.  Ces derniers s'y refusent; ils proposent plutôt une autre visite des lieux, cette fois en compagnie de Robert et Jennifer Osler qui, comme on le sait, sont intéressés au projet.

[17]            Le 19 avril, M. Brunet et son épouse, M. et Mme Osler, M. Hébert et M. Chartrand visitent les lieux.  M. et Mme Osler expriment des réserves : problèmes avec la hauteur des plafonds, les colonnes, le plancher.  M. Osler estime qu'il y a beaucoup à investir pour mettre le projet en branle.

[18]            Le 23 avril, M. Brunet, M. Hébert et le couple Osler se rencontrent.  M. Brunet insiste pour que le bail soit signé.  M. Hébert s'y refuse et, à la suggestion des Osler, se rend chez leur avocat pour y prendre conseil.  Cette journée-là, une responsable de la Ville confirme par téléphone ce que M. Hébert sait déjà depuis quelques jours :

1)     une modification au règlement de zonage peut prendre «cinq à huit mois      ou plus» ;

2)     le succès des démarches pour changer le zonage n'est pas garanti.

II.- Les procédures

[19]            Dans leurs procédures, les requérants demandent que l'Offre soit déclarée nulle pour cause d'erreur sur un élément essentiel du contrat.  Ils font valoir qu'à la connaissance de M. Brunet, les lieux loués étaient destinés à l'exploitation d'un parc de planches à roulettes.  Ils allèguent que M. Brunet leur a représenté que cet usage serait possible pendant les démarches de changement de zonage, lequel se réaliserait en quelques semaines.  Ils demandent donc la restitution du montant payé au moment de la signature de l'Offre et le remboursement des honoraires de leurs avocats pour abus de procédures.

[20]            Les intimés opposent que les requérants ont signé l'Offre en toute connaissance de cause, au fait du zonage en vigueur.  Ils estiment que l'Offre lie les parties et que les requérants doivent à 9108 la somme de 117 838 $ à titre de loyer et remboursement des dépenses requises pour trouver un autre locataire dans le but de mitiger leurs dommages.

III.- Le litige

[21]            La nature des procédures impose l'analyse des questions suivantes :

1)     Quelle est la nature des représentations de M. Brunet quant à l'usage des lieux loués ?

2)     Comment qualifier l'Offre ?

3)     Les représentations de M. Brunet sont-elles suffisantes pour entraîner la résolution de l'Offre ?

4)     Les dommages.

IV.- Analyse

1)     Quelle est la nature des représentations de M. Brunet quant à l'usage des lieux loués ?

[22]            Le Tribunal conclut que M. Brunet a représenté aux requérants qu'ils pourraient utiliser les lieux loués comme parc de planches à roulettes pendant les démarches de changement de zonage qui seraient terminées en quelques semaines.

[23]            S'il fut question du parc de planches à roulettes avant la signature de l'Offre, les parties discutèrent sûrement du zonage applicable aux lieux loués car le projet n'était pas réalisable sans un changement de zonage.

[24]            M. Hébert, Mme Jolicoeur et les Osler nourrissaient l'idée d'ouvrir un parc de planches à roulettes depuis plusieurs mois.  M. Hébert témoigne avoir parlé de ce projet à M. Brunet dès la visite du 8 avril et lui avoir indiqué clairement que c'était l'usage projeté des lieux.

[25]            Il est à nouveau question de cet usage, selon son témoignage, avant la signature de l'Offre le 12 avril.  Il est corroboré sur ce point par Mme Jolicoeur.  Ces deux témoins sont fort crédibles.

[26]            M. Hébert affirme que M. Brunet a suggéré qu'en attendant le changement de zonage, Surf 66 utilise en douce les lieux loués en dirigeant la clientèle du magasin au local adjacent où se situerait le parc de planches à roulettes.

[27]            M. Brunet, pour sa part, réplique que l'usage des lieux comme parc de planches à roulettes ne fut discuté qu'après la signature de l'Offre; pour lui, au moment de la signature, les lieux allaient servir à la distribution de vêtements et de produits de planches à roulettes importés par Robert et Jennifer Osler.

[28]            La conduite de M. Hébert et Mme Jolicoeur dans les jours suivant la signature de l'Offre confirme leur version des faits.

[29]            Ils s'informèrent immédiatement des démarches à suivre pour changer le zonage.

[30]            Le 12 avril, un employé de Surf 66, M. Marc Poirier, était au courant du projet de parc de planches à roulettes de son patron.

[31]            Mme Brunet accompagna son mari lors de la visite du 19 avril.  Elle entendit M. Hébert et les Osler parler de leur parc de planches à roulettes et des impératifs de zonage.  Elle nota leur enthousiasme mais aussi leur inquiétude face au problème de zonage.  Elle leur demanda même quel serait le prix d'entrée au parc.

[32]            Par ailleurs, le témoignage de M. Brunet sur cette question n'est pas convaincant.  Il reconnaît que, le 19 avril, il en «connaissait plus sur le skate park» mais ne se rappelle pas que le sujet ait été discuté à la visite du 8 avril ou à la rencontre du 12 avril.

[33]            Un souvenir aussi vague incite le Tribunal à préférer la version de M. Hébert et Mme Jolicoeur; il est en effet invraisemblable que si les intentions de M. Hébert étaient aussi arrêtées le 19 avril, il les ait dissimulées à M. Brunet durant les deux semaines précédentes.

[34]            Le Tribunal conclut donc que M. Brunet, au courant de leur projet, a rassuré les requérants en leur représentant qu'ils pourraient obtenir un changement de zonage en quelques semaines et exploiter un parc de planches à roulettes de façon discrète dans l'intervalle.

[35]            Cette conclusion ne dispose toutefois pas du litige.

2) Comment qualifier l'Offre ?

[36]            Le Tribunal est d'avis que l'Offre acceptée est une promesse bilatérale de bail qui équivaut à bail[1].

[37]            L'Offre est décrite comme étant un projet ("draft").  Plusieurs de ses articles sont incomplets.

[38]            L'usage des lieux loués n'est pas précisé (art. 8); un dépôt de 10 000 $ est prévu (art. 20) alors qu'en réalité un montant de 7 091 $ a été versé à ce chapitre; l'Offre doit être acceptée avant décembre 2001 (art. 23) …

[39]            De toute évidence, la facture du document est déficiente.  Il est préparé à la hâte par un préposé du bureau d'avocats de M. Brunet et acheminé directement à M. Hébert et Mme Jolicoeur sans être revu par M. Brunet.

[40]            Les requérants prétendent donc qu'à sa face même l'Offre ne peut les lier.

[41]            Le Tribunal n'accepte pas cette proposition.  Comme on le sait, les éléments essentiels du louage sont : l'obligation de procurer la jouissance d'un bien, moyennant le paiement d'un loyer, pendant un temps déterminé ou non[2].

[42]            En signant l'Offre, toute incomplète qu'elle soit, M. Hébert et Mme Jolicoeur signifiaient leur acceptation de louer le local visité, pour un terme de cinq ans renouvelable au prix de 5,75 $ du pied carré.  Il n'y avait donc aucun doute quant au lieu loué, au prix et au terme.

[43]            Quant au début du bail, il est question au plus tôt du 1^er mai et au plus tard du   1^er juin 2002.

[44]            Les requérants refusent de signer un bail.  Toutefois, cette signature n'est pas, selon la preuve, une condition essentielle à la validité de l'entente entre les parties[3].

[45]            M. Hébert et Mme Jolicoeur prétendent que l'Offre n'est pas une offre de contracter mais plutôt une mesure de leur bonne foi à négocier davantage.

[46]            Le Tribunal ne partage pas cette conclusion.  Il y a eu une promesse de contracter un bail, dûment acceptée.  L'Offre en corrobore les éléments essentiels.

3) Les représentations de M. Brunet sont-elles suffisantes pour entraîner la résolution de l'Offre ?

[47]            Le Tribunal doit répondre négativement à cette question.

[48]            On ne peut qualifier les propos de M. Brunet de fausses représentations.  Tout au plus sont-ils l'opinion d'un locateur qui tente de convaincre des parties de contracter avec lui; tout au plus s'agit-il d'un dolus bonus, un bon dol, dont Domat disait : «Ce ne sont que des finesses dont l'acheteur peut se défendre»[4].

[49]            Les requérants prétendent à la fois qu'ils furent induits en erreur sur un élément essentiel du contrat par les représentations de M. Brunet sur la possibilité d'obtenir le changement de zonage et que l'Offre était conditionnelle à un changement de zonage.

[50]            Le Tribunal est d'avis que ces positions sont contradictoires.  Le vice portant sur une condition essentielle du contrat doit s'apprécier au moment de l'accord de volonté entre les parties.  Il ne saurait être question d'invoquer, d'une part, un vice de fond qui va à l'essence de l'accord des volontés et, d'autre part, une condition dont l'existence même implique qu'il n'y a pas eu de fausses représentations ou à tout le moins, qu'on ne s'y est pas fié.

[51]            De simples et courtes démarches de M. Hébert et Mme Jolicoeur auprès de la Ville, à compter de l'après-midi même de la signature de l'Offre, ont suffi pour savoir que le processus de changement de zonage serait long et que le résultat ne serait pas garanti.

[52]            M. Hébert et Mme Jolicoeur étaient aussi bien placés que M. Brunet pour s'enquérir de cette question.

[53]            Leur désir de réserver le local était peut-être compréhensible; cependant, la prudence leur dictait de faire leurs propres vérifications sur le zonage avant de signer l'Offre.  Ils ne pouvaient se fier aveuglément à l'opinion de M. Brunet; ceci est d'autant plus vrai qu'ils jouissaient eux-mêmes d'une certaine expérience des affaires.

[54]            Le législateur a codifié l'obligation de bonne foi[5].  L'une des conséquences de celle-ci veut que toute personne amorçant des négociations dans le but de conclure un contrat doive renseigner son partenaire.  Une autre veut que le créancier de l'obligation de renseignement se renseigne lui-même[6].

[55]            Se penchant sur l'obligation de se renseigner, Baudouin affirme:

Dans l'obligation d'information, le droit entend protéger le contractant contre une inégalité situationnelle, mais non contre sa propre sottise ou négligence.  […]  Aussi la Cour suprême a-t-elle pris la précaution de situer l'obligation d'information dans le contexte général où toute personne a le devoir de se renseigner raisonnablement avant de conclure un contrat.[7]

[56]            Le Tribunal estime que, dans la mesure où M. Hébert et Mme Jolicoeur pouvaient raisonnablement se renseigner sur le zonage, ils ne peuvent reprocher à M. Brunet de ne pas l'avoir fait à leur place pour demander la résolution de l'Offre.

[57]            De plus, la doctrine et les tribunaux ont rappelé à plus d'une occasion que la promesse d'un fait futur, qui implique la participation d'un tiers, ne peut constituer un geste frauduleux[8].

[58]            M. Hébert et Mme Jolicoeur soutiennent finalement que l'Offre fut signée «sous pression» et que ceci vicia leur consentement.

[59]            Il est vrai qu'ils ont dû accepter de signer dans un court délai.  M. Brunet avait l'opportunité de louer à un tiers; les 11 et 12 avril, il avait signifié à M. Hébert qu'une autre personne manifestait de l'intérêt pour les lieux loués et était prête à signer le      12 avril.

[60]            En effet, M. Chartrand avait témoigné de son intérêt.  Les équipements étaient déjà sur place.  Il voulait initialement acheter l'édifice.  Devant le refus de M. Brunet, il s'est montré intéressé à le louer.  Lorsqu'il rencontre M. Brunet le 12 avril en fin d'avant-midi, il est convaincu qu'il signera un bail avec lui.

[61]            Un prix avait été discuté, soit 4,75 $ du pied carré.  M. Chartrand était prêt à signer pour deux ans.

[62]            M. Brunet annonça plutôt à M. Chartrand le 12 avril qu'il avait un autre locataire et qu'il devait quitter les lieux avant la fin du mois d'avril.  M. Chartrand était déçu;         il quitta les lieux le 25 avril.

[63]            À l'évidence, on est donc loin d'un subterfuge de la part de M. Brunet pour conclure rapidement son marché.

IV.- Les dommages

[64]            9108 a pu louer la moitié des lieux pour le 1^er mars 2003.

[65]            Dans sa demande reconventionnelle, 9108 réclame 116 322 $, soit la totalité du loyer et des autres charges afférentes pour les mois de mai 2002 à février 2003.

[66]            Elle réclame aussi des frais de retard de 1 025 $ et une somme de 489 $ pour placer des annonces dans le journal pour trouver un locataire.

[67]            Les principes juridiques en vertu desquels la réclamation doit être analysée sont bien connus :

-     9108 a droit à une compensation pour le gain dont elle est privée[9];

-         Ces dommages doivent être une suite immédiate et directe de l'inexécution du contrat[10];

-         9108 devait minimiser ses dommages[11].

[68]            9108 rata la chance de louer à M. Chartrand le ou vers le 12 avril et remit un écriteau «à louer» à la première occasion après le refus des requérants de signer le bail.

[69]            9108 fit paraître de la publicité dans les journaux à différents intervalles entre le 27 avril et le 11 juillet.

[70]            La preuve est insatisfaisante quant aux efforts tangibles de 9108 pour trouver un locataire après le début juillet; le Tribunal estime par conséquent qu'une compensation équivalente à cinq mois de loyer est appropriée dans les circonstances.

[71]            Le loyer mensuel de base est de 7 091 $; à ce montant s'ajoute, selon l'Offre, la partie des taxes et des coûts et dépenses d'entretien du locateur à être assumée par le locataire.  La proportion du locataire de l'espace locatif est en l'occurrence de 71.5%.

[72]            Pendant le délibéré, les intimés ont fourni au Tribunal, de consentement, certains détails qu'ont pu commenter les requérants.

[73]            9108 réclame, au chapitre «additional rental», la proportion du locataire des taxes de la ville de Montréal et du conseil scolaire, les assurances, l'enlèvement de la neige et la coupe du gazon.

[74]            Le Tribunal estime que les montants des assurances et de la tonte du gazon n'ont pas été prouvés.  De plus, il n'y a pas lieu, dans les circonstances, de tenir compte des frais d'administration sur le loyer et des frais de retard.  Quant au montant de la TPS et TVQ, les locaux n'ayant jamais été occupés et la somme octroyée l'étant à titre de dommage, il n'y a pas lieu de l'accorder.

[75]            9108 réclame aussi, sous la rubrique "utilities", la même proportion du coût des factures de Gaz Métropolitain et Hydro Québec.  Elle a droit à ce montant.

[76]            Le total des montants des taxes et de l'enlèvement de la neige est donc de 39 502,97 $; la proportion du locataire est de 28 244,62 $ par année ou de 2 353,71 $ par mois.

[77]            Compte tenu de ce qui précède et des détails fournis par les parties pendant le délibéré, le Tribunal est d'avis que les loyers et autres charges dus pour les mois de mai à septembre 2002 sont les suivants :

[78]            Vu le dépôt de 7 091,67 $, le montant dû est de 40 688,02 $ auquel s'ajoute le coût des annonces, soit 489,65 $.

[79]            Il n'a pas été utile aux fins du calcul des dommages de référer à l'expertise produite par les intimés.  Le Tribunal n'accorde pas les frais d'expertise.

[80]            Qui est le promettant locateur au terme de l'Offre ?  Elle est signée par M. Hébert et Mme Jolicoeur; par ailleurs, le dépôt a été fait par chèque de Surf 66.

[81]            Mme Jolicoeur a témoigné que, même en ne mentionnant pas qu'elle engageait Surf 66, il est clair que telle était l'intention des parties.

[82]            Au chapitre du mandat, le Code civil du Québec énonce ce qui suit quant aux obligations des parties envers les tiers :

Art. 2157.  Le mandataire qui, dans les limites de son mandat, s'oblige au nom et pour le compte du mandant, n'est pas personnellement tenu envers le tiers avec qui il contracte.

Il est tenu envers lui lorsqu'il agit en son propre nom, sous réserve des droits du tiers contre le mandant, le cas échéant.

[83]            La jurisprudence nous enseigne qu'il existe une présomption qu'une personne qui transige avec une autre est présumée le faire à titre personnel[12].  Afin d'éviter d'engager sa responsabilité personnelle, le mandataire doit donc révéler au tiers sa qualité d'intermédiaire en dénonçant son mandat[13].

[84]            Par conséquent, dans la mesure où il aura divulgué la nature de son mandat et la qualité de son mandant de manière précise, le mandataire pourra échapper à sa responsabilité personnelle[14].

[85]            Le Tribunal est convaincu sur la foi de la preuve que M. Hébert et Mme Jolicoeur agissaient pour Surf 66 au moment des négociations et de la signature de l'Offre.

[86]            M. Brunet savait que son locataire serait Surf 66.  En fait, le projet de bail préparé pour M. Brunet désigne Surf 66 comme locateur et M. Hébert et Mme Jolicoeur comme caution.

[87]            L'Offre est muette sur la question de la caution.

[88]            Le Tribunal conclut qu'il n'y a pas eu entente entre les parties sur un engagement personnel de M. Hébert et de Mme Jolicoeur.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

REJETTE la requête de Sports Extrêmes Surf 66 inc., André Hébert et Nathalie Jolicoeur;

ACCUEILLE la contestation de Jean-Pierre Brunet et 9108-5324 Québec inc.;

ACCUEILLE en partie la demande reconventionnelle de 9108-5324 Québec inc.;

CONDAMNE Sports Extrêmes Surf 66 inc. à payer à 9108-5324 Québec inc.,  un montant de 41 177,67 $ avec intérêt et indemnité additionnelle à compter de la date du jugement;

LE TOUT AVEC DÉPENS, sauf pour les frais d'expert.