Décision

Section des affaires immobilières

En matière d'expropriation

Date : 16 juin 2023

Référence neutre : 2023 QCTAQ 06412

Dossier  : SAI-M-307816-2106

Devant les juges administratifs :

VILLE DE BROMONT

Partie expropriante

c.

SINTRA INC.

Partie expropriée

DÉCISION

APERÇU 

[1]               Le Tribunal doit établir l’indemnité à être versée à Sintra Inc. (l’expropriée ou Sintra) à la suite de l’expropriation de deux lots lui appartenant situés dans la Ville de Bromont (l’expropriante ou la Ville), désignés comme étant les lots 4 088 660 (lot en litige) et 2 930 014 du cadastre du Québec.

[2]               Les terrains expropriés sont utilisés comme sentiers dédiés à la pratique du vélo de montagne ainsi qu’à la randonnée pédestre et équestre[1]. Une portion importante de ces derniers s’insère dans le réseau connu comme étant le Mont Oak, qui fait aujourd’hui partie du Parc des sommets de Bromont[2].

[3]               Cette expropriation est d’ailleurs requise aux fins de maintenir ce réseau de sentiers et de protéger des milieux naturels[3].

[4]               Sintra réclame une indemnité totale de 3 630 809 $[4], plus les frais d’expertise, ainsi que les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à la Loi sur l’expropriation (LE)[5].

[5]               Le litige porte principalement sur la détermination de l’usage le meilleur et le plus profitable (UMEPP) du lot 4 088 660. Cette question constitue l’élément central du litige relativement à la fixation de l’indemnité immobilière à être versée à l’expropriée.

[6]               La partie expropriante retient un UMEPP de conservation, alors que la partie expropriée retient un UMEPP de développement résidentiel.

[7]               Quant à l’indemnité accessoire, la principale réclamation en litige est celle relative au loyer d’occupation. L’expropriée allègue que certains sentiers, totalisant plus de 12 kilomètres de longueur, ont été aménagés et utilisés sans droit sur le lot en litige pendant une dizaine d’années.

[8]               Le Tribunal devra donc décider si l’aménagement et l’utilisation de sentiers sur le site exproprié constituent une occupation illégale justifiant d’ordonner le paiement de tels loyers d’occupation.

Entente partielle et admissions

[9]               Les parties se sont entendues sur le montant de l’indemnité de 235 700 $ pour le lot 2 930 014.

[10]           Pour le lot 4 088 660, les experts des parties ont présenté un exercice subsidiaire afin de répondre réciproquement à l’UMEPP retenu par la partie adverse.

[11]           Elles se sont entendues sur la valeur de ce lot au montant de 2 650 000 $ si l’UMEPP retenu par le Tribunal en est un de « développement résidentiel »[6].

[12]           À l’audience, l’expert évaluateur de l’expropriée a fait valoir que l’UMEPP de développement résidentiel incluait également l’implantation d’une seule résidence sur le lot en litige[7].

[13]           Les procureurs de la partie expropriante ont alors soumis que l’admission visait une valeur de terrain destiné à un développement résidentiel et qu’elle ne valait aucunement pour l’implantation d’une seule résidence.

[14]           L’expert évaluateur de l’expropriante a témoigné que la valeur admise à 2 650 000 $ selon cet UMEPP vise un développement résidentiel de faible densité, et non pas une valeur pour un terrain destiné à accueillir une seule résidence[8]. Dans ce dernier cas, il s’agirait plutôt d’un domaine privé[9].

[15]           À première vue, pour le Tribunal, cela semblerait être la portée de l’admission visant un UMEPP « développement résidentiel »[10].

[16]           Toutefois, la preuve administrée en audience révèle qu’il y a une méprise réelle sur la portée de l’admission.

[17]           Le Tribunal retient que l’admission de l’expropriante relative à l’UMEPP de développement résidentiel ne couvre pas l’implantation d’une seule résidence. Son admission vise un développement résidentiel de faible densité basé sur un projet particulier de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble (PPCMOI). Celle-ci a été claire dans ses précisions et ses représentations à cet égard.

[18]           Néanmoins, dans la mesure où une preuve a été administrée quant à la possibilité que le lot soit utilisé pour y construire une seule habitation unifamiliale[11], le Tribunal considérera également cette possibilité dans la détermination de l’UMEPP, sans toutefois retenir l’admission de valeur de l’expropriante à cet égard.

[19]           Selon les différentes positions, les offres, réclamations et admissions se détaillent comme suit :

Historique des faits et des procédures

Situation des lots et de leur environnement

[20]           Les lots 4 088 660 et 2 930 014 sont acquis par Sintra respectivement le 24 mai 1984 et le 14 novembre 1997[12].

[21]           Sintra est une compagnie spécialisée dans les travaux de construction routière, d’exploitation de carrière et de gravière et de fabrication de béton bitumineux. Elle possède environ 150 lots au Québec[13].

[22]           Le lot en litige est un terrain d’une superficie de 596 238,7 mètres carrés. Outre les sentiers qui y sont aménagés, il est essentiellement constitué d’arbres matures de peuplements variés et présente une valeur écologique élevée[14].

[23]           Il a comme voisin immédiat du côté nord une carrière en exploitation appartenant à Construction DJL inc. (DJL), du côté est le Parc équestre Olympique de Bromont, du côté sud des terrains résidentiels ayant front sur la rue des Lauriers et du côté ouest, des lots situés en zone agricole. Un talus de protection est aménagé entre la carrière et le lot[15].

[24]           Le lot n’a aucun front sur une rue publique[16] et n’est pas desservi par les services d’aqueduc et d’égouts[17].

[25]           Pour y accéder, il faut d’abord traverser le lot 2 930 014 situé sur la rue du Pacifique Ouest, pour ensuite franchir le lot 3 444 434 sur une distance d’environ 35 mètres, propriété de DJL, pour finalement parvenir au lot 4 088 660, où se trouvent la plupart des sentiers du Mont Oak[18].

[26]           À l’origine, le terrain était utilisé par les employés de Sintra pour y pratiquer la chasse et pour s’y approvisionner en bois de chauffage[19]. Il s’agit d’un site inactif[20] en ce qui a trait aux activités principales de Sintra puisque les usages extractifs (carrière et sablière) y sont interdits depuis longtemps[21].

[27]           Depuis plusieurs années, le site est utilisé pour la pratique du vélo ainsi que la randonnée pédestre et équestre[22]. En raison de sa topographie montagneuse avec de faibles pentes, l’endroit est très prisé pour la pratique du vélo de montagne[23].

[28]           Le réseau de sentiers du Mont Oak fait aujourd’hui partie du Parc des Sommets de Bromont, créé en 2018. Ce parc regroupe cinq réseaux offrant environ 200 kilomètres de sentiers dédiés à la randonnée[24].

[29]           La création de ce parc tire son origine d’une mobilisation citoyenne pour empêcher un nouveau développement immobilier, appelé le Val-8, sur le territoire de la Ville. Cette mobilisation avait alors permis à la Ville de racheter du promoteur les terrains de 170 hectares au prix de 8,5 millions de dollars, dont 1 million provenait d’un fonds amassé par les citoyens[25].

[30]           Le projet domiciliaire comportant initialement la construction de 55 résidences n’a jamais vu le jour, alors qu’il était conforme à la réglementation en vigueur, qu’il avait été approuvé en vertu du Règlement sur le PIIA et qu’il faisait l’objet d’un protocole d’entente[26].

Servitude de sentiers sur le lot

[31]           En 2008, Sintra consent une servitude en faveur de la Ville de Bromont pour les sentiers déjà existants et ceux projetés sur les deux lots expropriés[27]. Ces sentiers totalisent une longueur de 5 185 mètres dont la plupart se trouvent sur le lot en litige[28].

[32]           Cette servitude découle d’une demande de Sintra à la Ville pour obtenir un avis de conformité pour l’exploitation de sa carrière située dans la municipalité voisine, mais dont l’aire d’exploitation empiétait à l’intérieur de la zone agricole du territoire de Bromont[29]. En échange d’une modification réglementaire permettant à Sintra d’exploiter cette carrière, cette dernière accepte de consentir une servitude de sentiers sur les lots expropriés[30].

[33]           L’acte de servitude prévoit en outre que:

• La servitude est consentie à titre gratuit;
• Les frais d’aménagement et d’entretien des sentiers sont aux frais de la Ville;
• Sintra sera exonérée de toute responsabilité à l’égard des usagers des sentiers;
• Sintra pourra déplacer l’assiette de la servitude, avec l’approbation de la Ville qui ne pourra refuser sans motif valable;
• Le cas échéant, les frais reliés aux déplacements des sentiers seront assumés par Sintra[31].

[34]           L’acte prévoit également que la servitude est faite en exécution d’une convention datée du 4 septembre 2007[32].

[35]           Cette convention établit une option d’achat par la Ville sur les lots expropriés, conditionnellement à ce que les lots soient utilisés pour des fins de parc et conservation uniquement[33]. Elle est liée au dossier d’attestation municipale visant la carrière de Sintra dans la municipalité voisine[34].

[36]           Il ressort de la preuve qu’à l’époque, Sintra craignait que son compétiteur de longues dates, son voisin DJL, devienne propriétaire du lot en litige advenant qu’elle s’en départît[35].

[37]           Finalement, l’option d’achat est devenue caduque le 15 janvier 2010.

[38]           À l’automne 2015, des échanges pour réactiver cette option d’achat interviennent entre un conseiller en environnement chez Sintra et un représentant de la Ville, toujours en lien avec le dossier de demande d’attestation municipale pour l’exploitation de la carrière[36]. Toutefois, une fois l’attestation émise, aucune suite n’a été donnée à ces échanges[37].

[39]           Ce n’est qu’en 2019 que le directeur général de la Ville communique avec un représentant de Sintra pour discuter de la possibilité d’acquérir les lots pour joindre le Mont Oak au Parc des sommets[38].

[40]           Entre 2019 et 2021, plusieurs rencontres et échanges ont lieu pour explorer les possibilités d’entente à ce sujet, mais sans succès[39]. À cette occasion, des rapports d’expertise réalisés par des évaluateurs agréés mandatés par chacune des parties sont échangés entre elles[40].

[41]           Bien que ces rapports aient été produits dans le présent dossier, le Tribunal n’accorde aucune valeur probante à ces derniers aux fins de leurs analyses et conclusions respectives, étant donné qu’ils ont été préparés dans le cadre de discussions pour tenter un règlement et en raison de l’absence de leurs auteurs lors de l’audience.

[42]           Aucune entente n’est intervenue et, à compter du printemps 2021, la Ville envisage l’expropriation des lots pour la première fois[41].

L’aménagement et l’entretien des sentiers : Les Amis des sentiers de Bromont

[43]           En 2008, la Ville s’occupe de l’entretien des sentiers sur le lot[42].

[44]           Dans les années qui ont suivi, un organisme sans but lucratif (Les Amis des sentiers), devient responsable de l’entretien et de l’aménagement des sentiers[43].

[45]           Créé en 2003, cet organisme a pour mission de préserver et de développer des sentiers pour la randonnée en milieu naturel[44]. À ses débuts, son organisation est plutôt rudimentaire et son budget est limité[45]. Au fil du temps, il parvient à gagner de la crédibilité et développe un partenariat avec la Ville.

[46]           À compter de 2011, la Ville autorise Les Amis des sentiers à négocier des droits de passage avec des propriétaires fonciers sur son territoire pour aménager et utiliser des sentiers selon un plan directeur[46]. Lorsqu’une telle entente est conclue au moyen d’un formulaire développé par l’organisme, la Ville offre une couverture d’assurance en responsabilité civile pour le propriétaire[47].

[47]           Ainsi, en octobre 2011, une première entente intervient pour l’ajout de sentiers additionnels sur le lot exproprié entre un représentant des Amis des sentiers et une directrice régionale de Sintra[48]. D’autres sentiers sont également ajoutés en juillet 2012 suivant une modification apportée au formulaire par les mêmes personnes[49]. Ces sentiers totalisent environ 12 kilomètres en longueur[50].

[48]           Cette entente est renouvelable automatiquement chaque année, mais peut être révoquée par le propriétaire terrien en tout temps avec un préavis écrit d’au moins trente (30) jours[51]. Aucune compensation financière n’y est prévue.

[49]           Les nouveaux sentiers aménagés en vertu de cette entente sont d’une largeur d’environ 1 mètre, alors que ceux faisant l’objet de la servitude établie en 2008 sont d’une largeur d’environ 2 mètres[52].

[50]           En 2013, la Ville précise que Les Amis des sentiers est responsable de l’aménagement et de l’entretien des sentiers pour lesquels il négocie des droits de passage[53]. À cette époque, le financement de l’organisme provient de contributions volontaires et de montants d’argent octroyés par la Ville selon le nombre de kilomètres entretenus[54].

[51]           À compter du printemps 2020, étant dorénavant mandataire pour la gestion du Parc des Sommets, Les Amis des sentiers est autorisé à percevoir des droits d’accès pour les sentiers du parc, incluant les sentiers du Mont Oak, selon des grilles tarifaires[55]. Cette tarification vise à assurer l’autonomie financière de l’organisme et les fonds amassés servent notamment à l’aménagement et l’entretien des sentiers ainsi qu’à défrayer les coûts d’activités[56].

Historique réglementaire et usages sur le lot en litige

[52]           En janvier 2010, le territoire de la Ville de Bromont est détaché de la MRC de La Haute-Yamaska pour rejoindre celui de la MRC Brome-Missisquoi (la MRC)[57].

[53]           Avant ce transfert, une grande partie du lot en litige est située à l’intérieur du périmètre d’urbanisation[58].

[54]           À la suite de l’intégration de la Ville à la MRC Brome-Missisquoi, un projet de règlement modifiant le schéma d’aménagement et de développement de la MRC (schéma) est adopté[59]. Il vise à reconduire le périmètre d’urbanisation existant à ce moment sur le territoire de la Ville[60].

[55]           Toutefois, ce projet de règlement reçoit un avis défavorable du ministère des Affaires municipales et de l’Habitation (MAMH), chargé de l’application de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme[61] (LAU), puisqu’il ne respecte pas certaines orientations gouvernementales.

[56]           Le schéma est alors modifié afin de réduire le périmètre d’urbanisation de 1 300 hectares sur le territoire de la Ville[62].

[57]           Ainsi, suivant l’adoption du schéma révisé de la MRC, le 10 décembre 2015, le lot 4 088 660 se situe désormais à l’extérieur du périmètre d’urbanisation[63]. Ces modifications ont pour conséquence de limiter le développement dans cette zone puisque toute nouvelle rue publique ou privée ou prolongement de rue existante est interdit à l’extérieur du périmètre d’urbanisation depuis 2008[64].

[58]           Avant la refonte réglementaire, les nouvelles rues ou le prolongement de rues étaient permis sur le lot en litige[65].

[59]           Parallèlement, la Ville entreprend des travaux visant une refonte globale de son plan d’urbanisme et de sa réglementation, le tout en privilégiant l’atteinte des orientations retenues dans son Plan de développement durable adopté préalablement en 2012[66]. L’une de ces orientations est de développer le territoire de manière durable, notamment en protégeant les milieux naturels et en délimitant les périmètres d’urbanisation et de densification urbaine[67].

[60]           À l’automne 2015, elle entame un vaste processus de consultation auquel les citoyens sont invités à participer activement[68]. Cet exercice s’inscrit dans la volonté pour la Ville que le plan et les règlements reflètent la vision dégagée par sa population[69]. Il comprend de nombreuses consultations publiques, des ateliers de travail ainsi que le dépôt de mémoires et de commentaires relativement au plan d’urbanisme[70].

[61]           Le plan d’urbanisme et les règlements afférents entrent en vigueur en mai 2017 et le sont toujours à la date d’évaluation[71].

[62]           L’ensemble des règlements d’urbanisme sont visés par cette refonte, dont le règlement de zonage[72], le règlement de lotissement[73], le règlement relatif aux permis et certificats[74] et le règlement sur le plan d’implantation et d’intégration architectural (PIIA)[75]. Quant au règlement sur les projets particuliers de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble (PPCMOI), il est abrogé en 2017, puis adopté à nouveau en 2020[76].

[63]           Ces modifications aux règlements d’urbanisme, qui assurent la conformité aux objectifs énoncés au plan d’urbanisme et au schéma[77], prévoient un mécanisme de développement par phases, en prévoyant par exemple des zones prioritaires de développement[78].

[64]           Ces nouvelles règles font également en sorte que les usages sont limités dans certains secteurs de la Ville où sont identifiées des aires de paysage vouées à la protection des milieux naturels[79].

[65]           Le lot exproprié est désormais situé dans la zone P2-08[80]. Cette zone est dans l’aire de paysage « P2 Naturelle » dans le Plan d’urbanisme[81].

[66]           Les usages autorisés dans cette zone sont l’habitation unifamiliale et l’aire protégée[82].

[67]           Pour la construction d’une résidence, les normes suivantes sont requises :

• superficie minimale du terrain de 50 000 mètres carrés;
•  frontage minimal de 100 mètres sur une rue[83];
• La proportion minimale du terrain qui doit être préservée à l’état naturel est de 70 % et les bâtiments doivent occuper un maximum de 8 % du terrain[84].
• Le nombre d'étages est limité à deux et la superficie d'implantation ne peut excéder 350 mètres carrés[85].

[68]           De plus, pour qu’un permis de construction soit délivré, le terrain sur lequel le bâtiment principal doit être érigé doit être adjacent à une rue publique ou privée[86], ce qui n’est pas le cas du lot exproprié selon l’expropriante.

Procédures d’expropriation

[69]           Le 26 mai 2021, le conseil municipal adopte une résolution par laquelle il est résolu que la Ville de Bromont acquière de gré à gré ou par expropriation les deux lots faisant l’objet du présent recours[87].

[70]           L’avis d’expropriation est signifié à l’expropriée le 4 juin 2021[88].

[71]           L’avis de transfert est publié le 9 février 2022 et fait mention d’une prise de possession le 25 février 2022[89]. Il s’agit de la date d’évaluation que les deux experts évaluateurs retiennent[90] et que le Tribunal fait sienne.

[72]           Préalablement à l’avis de transfert et à la prise de possession, la partie expropriante avait versé à titre d’indemnité provisionnelle une somme de 672 700 $[91].

[73]           Les juges soussignés ont procédé à une visite des lieux le 23 mars 2023 en compagnie des représentants des parties ainsi que de leurs procureurs respectifs.

QUESTIONS EN LITIGES

[74]           Afin de fixer l'indemnité définitive à être versée à l’expropriée, le Tribunal doit répondre aux questions suivantes :

• Quel est l’UMEPP du lot 4 088 600 (développement résidentiel ou conservation) ?

Si l’UMEPP retenu par le Tribunal est celui de conservation :

• Existe-t-il un planning blight ?
• L’indemnité doit-elle être déterminée sans tenir compte des contraintes affectant le lot en litige, vu l’adoption d’une réglementation restrictive et l’appropriation des lieux par la Ville ?

• L’indemnité pour le lot 2 930 014 prévue à l’entente des parties représente-t-elle une somme juste et raisonnable?
• Quelle est la valeur du lot 4 088 660 selon l’UMEPP déterminé?
• La réclamation de loyer d’occupation est-elle fondée ? Si oui, quel est le montant à octroyer?

• Subsidiairement, la réclamation pour le remboursement des taxes municipales est-elle fondée ?

• Quel montant doit être octroyé pour les dommages de troubles et ennuis ?
• L’indemnité additionnelle doit-elle être accordée ?

• Si oui, y a-t-il lieu de défalquer le montant de l’indemnité provisionnelle ?

• L’expropriée a-t-elle droit au remboursement de l’entièreté des frais d’expertise réclamés ?

[75]           Avant de répondre à ces questions, le Tribunal doit d’abord décider de l’objection formulée par l’expropriée et prise sous réserve à l’égard de la recevabilité de certains passages et sections contenus dans le rapport d’expert de Mme Hélène Doyon, urbaniste[92].

La demande en rejet partiel du rapport de l’experte urbaniste

[76]           L’expropriée s’objecte à la recevabilité de certains passages et sections de ce rapport invoquant que l’experte usurpe le rôle du Tribunal en faisant part de son interprétation juridique et que certains passages constituent de la pure spéculation.

[77]           De son côté, l’expropriante conteste cette demande en rejet partiel en invoquant sa tardiveté[93]. Elle soumet également que le rapport s’inscrit au cœur de l’expertise en urbanisme et rappelle la prudence dont doit faire preuve le Tribunal avant de conclure au rejet des passages ciblés par l’expropriée.

La tardiveté de la demande en rejet partiel

[78]           Bien qu’il ne soit pas lié par les règles du Code de procédure civile, le Tribunal peut s’en inspirer dans la mesure où elles sont compatibles avec les principes et les particularités de la justice administrative[94].

[79]           L’article 241 C.p.c prévoit qu’une partie peut, avant l’instruction, demander le rejet du rapport pour cause d’irrégularité, d’erreur grave ou de partialité, auquel cas cette demande est notifiée aux autres parties dans les 10 jours de la connaissance du motif de rejet du rapport.

[80]           Ces dispositions s’inscrivent parfaitement avec les principes de la LJA puisqu’elles visent entre autres des objectifs d’efficacité, de célérité et de proportionnalité[95].

[81]           En l’occurrence, le Tribunal déplore que la demande en rejet partiel de l’expertise n’ait été soulevée que le premier jour de l’audience, soit le 6 février 2023, et ce, malgré le fait que le rapport ait été communiqué le 4 janvier 2023 et que le dossier ait fait l’objet d’une conférence de gestion le 2 février 2023. Cependant, comme le délai de 10 jours prévu au C.p.c n’est pas de rigueur[96], le Tribunal entend examiner les motifs d’irrégularités invoqués par l’expropriée au soutien de sa demande.

[82]           L’expropriée a ciblé précisément les passages et les sections du rapport qui, à son avis, sont irrecevables.

Premier motif d’irrégularité : l’experte se livre à une interprétation juridique ainsi qu’à l’analyse de faits simples, usurpant ainsi le rôle du Tribunal

[83]           Dans son opinion, l’experte analyse la situation physique de l’immeuble exproprié, le contexte municipal ainsi que les usages autorisés et les conditions de développement applicables à cet immeuble. À la lumière de ces éléments, elle élabore différents scénarios quant aux possibilités de développement du site et émet son opinion à l’égard de ces différentes hypothèses.

[84]           Le Tribunal est d’avis que ces analyses et opinions se situent au cœur de la compétence de l’experte en urbanisme. En cette matière, la prise en compte de la réglementation est omniprésente dans l’analyse des questions d’urbanisme[97]. À cet égard, la Cour supérieure écrivait ceci sur le rôle des experts urbanistes :

« (…) ces témoins sont des experts en leur domaine. À ce titre, ils peuvent éclairer le Tribunal sur les usages et les contraintes urbanistiques auxquels ils sont confrontés quotidiennement lorsqu'ils assistent des municipalités dans l'élaboration de schémas, de plans et de règlements d'urbanisme. Ils sont rompus aux termes techniques et usuels utilisés dans leur domaine de compétence, ils ont l'habitude de la rédaction de ce type de règlements et de la confection de grilles de spécifications. »[98]

[85]           Plusieurs des passages du rapport qui sont considérés irrecevables par l’expropriée concernent l’opinion de l’experte quant aux possibilités de développement sur le site. Encore là, les tribunaux reconnaissent l’expertise d’un urbaniste pour fournir une opinion quant au potentiel de développement, ou encore, pour suggérer des outils par lesquels un usage désiré pourrait être permis[99].

[86]           Le Tribunal est bien conscient qu'il n'est pas lié par les conclusions de l’experte et que c'est à lui seul qu'il incombe de trancher. Cependant, cela n’a pas pour effet de rendre inadmissibles les passages et les sections du rapport ciblées par l’expropriée[100]. À titre de tribunal spécialisé, il revient au Tribunal de se prononcer sur toutes ces questions, qui se trouvent au cœur même de sa compétence[101].

[87]           Comme l’énonçait récemment la Cour supérieure[102],  le fait qu’un expert aborde des questions relevant du domaine juridique n’en fait pas toujours un usurpateur de la fonction du juge[103]. La ligne de démarcation ou la frontière qui sépare l’expertise du rôle du juge demeure souvent floue[104].

Deuxième motif d’irrégularité : l’experte se livre à un exercice de spéculation

[88]           L’expropriée demande également que soient retirés du rapport certains passages qui, selon elle, constituent de la pure spéculation quant aux décisions qui pourraient être prises par différentes instances, ou encore, des commentaires subjectifs de type éditorial.

[89]           Le Tribunal ne peut retenir ce motif.

[90]           D’abord, le Code de déontologie des membres de l’Ordre des urbanistes du Québec[105], oblige l’urbaniste à tenir compte des interventions passées et de leurs conséquences, des projets et travaux en cours et des conséquences prévisibles de ses travaux et recommandations sur le territoire et la population concernés directement ou indirectement[106]. Il doit également, pour chaque option, identifier les avantages, les inconvénients et les risques potentiels sur le milieu et sur la population concernée incluant, le cas échéant, des mesures d’atténuation des préjudices ou des inconvénients[107].

[91]           Par ailleurs, Le Tribunal voit une distinction entre la présente situation et un cas où le rapport d’expert se fonderait sur des faits fictifs relevant purement de la spéculation. Il s’agit ici d’une question de valeur probante.

[92]           Il en est de même pour la conclusion du rapport qui contiendrait un commentaire de type éditorial. Le Tribunal n’estime pas nécessaire d’intervenir à cet égard[108].

[93]           Enfin, le fait d’extirper des mots, formulations et sections du rapport, comme l’expropriée invite le Tribunal à faire, peut emmener à le dénaturer. Ainsi, le Tribunal refuse de s’adonner à cet exercice de découpage[109] et se prononcera sur les questions qui relèvent de sa compétence.

ANALYSE

Principes en matière d’expropriation

[94]           Le Tribunal doit établir le montant de l’indemnité d’expropriation comme le prévoit l’article 58 LE qui indique, d’une part, que l’indemnité doit être fixée d’après la valeur du bien exproprié, ce qui correspond à l’indemnité immobilière ou principale et, d’autre part, du préjudice directement causé par l’expropriation, ce qui correspond à l’indemnité accessoire.

[95]           Pour établir la valeur du bien exproprié, deux étapes doivent être franchies: 1) il faut d’abord déterminer l’UMEPP, puis 2) fixer la valeur du bien sur la base de cet UMEPP en se basant sur le concept de la valeur au propriétaire[110].

[96]           Comme c’est la valeur à l’expropriée et non à l’expropriante qui doit être établie, dans certaines circonstances, cette valeur ne doit pas prendre en considération une réglementation susceptible d’affecter à la baisse la valeur de l’immeuble lorsque cette réglementation est adoptée avant l’expropriation à l’initiative du corps expropriant. L’application de ce principe couvre ce qui est communément nommé un planning blight[111].

[97]           Pour sa part, l’indemnité accessoire comprend les dommages qui sont directement reliés à l’expropriation. Dans l’examen de ces dommages, le Tribunal doit prendre en compte les éléments suivants[112] :

• Dans l'examen des dommages, la loi s'interprète d'une façon large, libérale et souple;
• Il faut se mettre en garde contre la double indemnisation. Cependant, aucun poste légitime de réclamation ne doit être oublié;
• L'acte d'expropriation s'inscrit dans un processus continu. Ainsi, les dommages survenus avant l'acte d'expropriation, mais au cours du processus d'expropriation, sont indemnisables s'ils découlent du processus;
• L'approche appropriée pour évaluer ces dommages ne doit pas être en fonction du moment où ils surviennent, mais plutôt du lien de causalité[113].

[98]           Le fardeau de preuve est de deux ordres : l’expropriante a le fardeau de la preuve en ce qui concerne la partie de l’indemnité afférente à la valeur de l’immeuble, et l’expropriée a le fardeau de la preuve en ce qui concerne toute autre partie de l'indemnité réclamée[114].

INDEMNITÉ IMMOBILIÈRE

Détermination de l’UMEPP

[99]           Dans le présent dossier, la détermination de l’UMEPP est fondamentale puisque le montant de l’indemnité finale à être versée à l’expropriée dépendra du choix effectué par le Tribunal selon les options qui lui sont proposées par les parties et leurs experts respectifs.

[100]      Selon sa définition, l’UMEPP est celui qui, au moment de l’évaluation, confère à l’immeuble la valeur la plus élevée, soit en argent, soit en agrément et/ou en commodité d’un lieu[115].

[101]      Pour le démontrer, il faut que cet usage réponde aux conditions cumulatives suivantes : 1) constituer un usage possible sur le plan physique, 2) être permis par les règlements et la Loi, 3) être financièrement possible, 4) pouvoir se réaliser à court terme, 5) être relié aux probabilités de réalisation plutôt qu’aux simples possibilités, 6) il doit exister une demande pour le bien évalué à son meilleur usage et 7) l’usage le meilleur doit être le plus profitable[116].

[102]      En contexte d’expropriation, la rigueur de ces conditions est assouplie puisque l’évaluateur qui cherche à établir l’UMEPP peut élargir l’horizon de leur réalisation et exiger un degré de probabilité de réalisation et de contraintes moindres[117].

[103]      La détermination de l’UMEPP relève de l’expertise de l’évaluateur agréé, assisté d’autres experts si nécessaire, tel un urbaniste[118].

[104]      Les experts évaluateurs de chacune des parties ont présenté une preuve pour établir l’UMEPP du lot exproprié. De plus, la partie expropriante a produit une expertise en urbanisme, soit celle ayant fait l’objet de l’objection rejetée précédemment par le Tribunal.

[105]      L’enjeu réel à l’égard du choix de l’UMEPP est de déterminer si le terrain peut être développé, vu les conditions auxquelles celui-ci doit répondre pour être constructible.

[106]      L’expropriée retient un UMEPP de développement résidentiel, incluant la possibilité de n’implanter qu’une seule résidence unifamiliale. Pour soutenir sa prétention, elle soumet l’existence d’un planning blight, mais également que cet UMEPP est approprié et probable puisque la réglementation permet cet usage à la date d’évaluation.

[107]      Ainsi, elle soumet que si le Tribunal conclut que la réglementation ne permet pas le développement résidentiel, il devra néanmoins écarter les contraintes réglementaires de développement du terrain pour déterminer l’UMEPP et l’indemnité immobilière, et ce, en raison des principes du processus continu.

[108]      De son côté, l’expropriante conclut à un UMEPP de conservation, compte tenu des contraintes physiques et réglementaires (notamment celles relatives à l’obligation d’adjacence à une rue, à l’interdiction d’ouvrir de nouvelles rues et à la distance minimale de 600 mètres entre une carrière et une résidence) et compte tenu également des objectifs du plan d’urbanisme auxquels un projet de développement doit répondre.

[109]      Pour les motifs qui suivent, le Tribunal retient cette dernière approche et conclut que l’UMEPP de l’immeuble est celui de conservation.

Il s’agit d’un usage possible sur le plan physique

Il doit être permis par les lois et règlements

Présence des sentiers

[110]      En premier lieu, force est de constater que depuis plusieurs années, le lot est aménagé de sentiers utilisés à des fins de randonnées pédestres, cyclables et équestres.

[111]      Ces sentiers sont réalisés à la fois en vertu d’un acte de servitude réelle et perpétuelle consentie par Sintra et à la fois en vertu de droits de passage révocables avec un préavis de 30 jours.

[112]      Pour l’expert de l’expropriée, la présence de ces sentiers ne constitue pas une contrainte au développement résidentiel du terrain : ceux faisant l’objet de la servitude et totalisant plus de 5 kilomètres peuvent être déplacés et ceux sur lesquels s’exerce un droit de passage peuvent être révoqués avec un préavis de 30 jours[119].

[113]      Il est vrai que des sentiers sous servitudes totalisant plus de 5 kilomètres peuvent être relocalisés sur le site. Toutefois, le Tribunal constate qu’aucune démonstration n’a été faite quant aux options possibles de réaménagement de ces derniers sur le plan physique et environnemental.

Présence de la carrière sur le lot voisin

[114]      Toujours sur le plan physique, il y a lieu de considérer la présence d’une carrière en exploitation sur le lot adjacent.

[115]      Le bruit causé par ses opérations est perceptible sur une bonne partie du lot[120]. Également, une à deux fois par année, DJL demande aux Amis des sentiers de fermer le site lors de travaux de dynamitage[121].

[116]      Depuis 2019, la MRC de Brome-Missisquoi interdit l’implantation de « tout nouvel usage sensible » tel que la construction d’une résidence à moins de 600 mètres d’une carrière[122]. Cette norme s’applique uniquement aux usages sensibles situés à l’extérieur du périmètre d’urbanisation[123].

[117]      Or, le lot en litige a une profondeur d’environ 600 mètres à partir de la limite du lot de la carrière appartenant à DJL[124].

[118]      À ce jour, la Ville n’a pas intégré cette norme à sa réglementation. Lorsqu’elle le fera, elle pourra prévoir la possibilité de réduire cette distance à l’aide d’une étude réalisée par un expert[125].

[119]      Bien que cette norme ne soit pas encore en vigueur dans la réglementation de la Ville, le Tribunal considère que la présence de la carrière constitue une contrainte sur le plan physique. La proximité entre la carrière et des habitations apparaît peu compatible[126], de sorte que s’il y a un développement, celui-ci devra nécessairement être implanté dans la portion sud du lot.

Zonage

[120]      L’immeuble exproprié est situé dans la zone P2-08, où les usages d’habitation unifamiliale et les aires protégées sont autorisés[127].

Absence d’adjacence à une rue

[121]      Bien que l’usage résidentiel soit permis, le lot n’est pas adjacent à une rue[128], soit une condition d’obtention pour un permis de construction[129] .

[122]      Tel que mentionné, la construction de nouvelles rues est interdite à l’extérieur du périmètre d’urbanisation depuis 2017. En raison de cette absence d’adjacence à une rue, il n’est donc pas possible d’obtenir un permis de construction ni à ce jour ni au moment de l’expropriation[130].

[123]      L’expropriée soumet que le passage sur la propriété de DJL situé entre ses deux lots expropriés fait l’objet d’une servitude en sa faveur établie en 1958[131]. Selon elle, cette servitude correspond à une rue privée au sens de la réglementation municipale[132].

[124]      De son côté, l’expropriante allègue que cette servitude ne peut équivaloir à une rue en raison de la largeur du droit de passage établie à 35 pieds dans l’acte (soit environ 10,67 mètres), alors qu’une rue doit avoir une largeur minimale de 15 mètres en vertu de la réglementation municipale[133]. Selon elle, ce passage correspond plutôt à une « allée d’accès »[134], ajoutant qu’au surplus, ce passage ne se rend pas jusqu’au lot exproprié.

[125]      Le Tribunal retient la prétention de l’expropriante et est d’avis que le droit de passage en question ne correspond pas à une rue au sens de la réglementation[135].

[126]      En conséquence, le Tribunal retient que l’absence d’adjacence à une rue constitue une contrainte puisqu’aucun permis ne peut être délivré pour construire sur le lot.

[127]      D’ailleurs, l’expert évaluateur de l’expropriée considère lui-même que l’accès au lot constitue une contrainte sur le plan physique, sous réserve de la démystification de l’acte de servitude de 1958[136]. Toutefois, celle-ci ne serait pas insurmontable selon lui.

Scénario visant l’implantation d’une seule habitation

[128]      L’experte urbaniste de l’expropriante a réalisé un exercice visant à déterminer différents scénarios de développement du terrain, selon les normes urbanistiques en vigueur.

[129]      Pour surmonter cette contrainte d’absence d’adjacence à une rue, elle propose un scénario visant l’acquisition d’un terrain voisin. Dans cette hypothèse, une allée d’accès véhiculaire devra être aménagée pour se rendre au lot exproprié et y construire une résidence.

[130]      Selon ce scénario, une seule habitation unifamiliale pourra être implantée sur le lot et le projet devra être approuvé en vertu du Règlement sur le PIIA[137].

[131]      Elle identifie 16 lots voisins à celui exproprié. Parmi eux, certains appartiennent à la Ville ou au compétiteur DJL, alors que d’autres sont situés dans la zone agricole. Parmi ceux situés sur la rue des Lauriers, seuls trois lots identifiés par l’experte sont vacants[138].

[132]      Advenant qu’un lot voisin puisse être acquis, ce scénario implique également que le projet soit soumis au régime du PIIA, dont l’approbation relève d’un pouvoir discrétionnaire à être exercé par le conseil municipal[139].

[133]      Or, la majorité de ses objectifs du Règlement visent à préserver les éléments naturels et à éviter les milieux d’intérêts[140] et le lot en litige est situé dans un grand couloir écologique[141].

Scénario visant une demande de modification au schéma

[134]      L’ouverture de nouvelles rues étant interdite à l’extérieur du périmètre urbain depuis 2017, l’experte urbaniste s’est interrogée sur la possibilité de modifier le schéma d’aménagement et de développement de la MRC afin d’autoriser les nouvelles rues à l’extérieur de ce périmètre[142].

[135]      Pour le Tribunal, il apparaît peu probable que le conseil de la MRC autorise une telle demande, qui par ailleurs devrait être formulée par la Ville de Bromont[143].

[136]      D’abord, au niveau régional, les nouvelles rues à l’extérieur du périmètre d’urbanisation sont interdites depuis 2008[144]. L’expertise urbanistique non contredite démontre que la Ville dispose d’espaces vacants à combler à l’intérieur du périmètre d’urbanisation et qu’en août 2022, la consolidation de ce dernier n’est toujours pas atteinte[145].

[137]      D’autre part, toujours au niveau régional, une telle modification ne respecterait pas le schéma d’aménagement de la MRC qui interdit la construction d’habitation à une distance de moins de 600 mètres d’une carrière.

Projet de plusieurs habitations en vertu d’un projet intégré ou du Règlement sur les PPCMOI

[138]      L’experte urbaniste explore également la possibilité d’un développement résidentiel, soit en vertu d’une modification réglementaire pour autoriser un projet intégré ou soit en vertu du Règlement sur les PPCMOI, en vigueur à la date de l’expropriation[146].

[139]      Ces scénarios impliquent également que Sintra acquiert un terrain adjacent à une rue et le projet de développement serait alors limité à 11 habitations pour respecter la norme de densité maximale[147].

[140]      Pour que soit autorisé un projet sous forme intégré, la réglementation d’urbanisme devra être modifiée pour autoriser un tel développement[148]. En conséquence, une telle demande serait soumise au pouvoir discrétionnaire du conseil municipal et la modification réglementaire alors susceptible d’approbation référendaire.

[141]      Le Tribunal note que le Règlement de zonage en vigueur depuis 2017 interdit le développement sous forme de projet intégré ou plan d’ensemble dans la zone P2-08[149].

[142]      Selon l’experte, en raison de la présence de la carrière, les habitations devraient être localisées dans la partie sud du lot[150].

[143]      Quant au projet en vertu d’un PPCMOI, l’experte dresse une liste de conditions auxquelles le projet devra répondre. Le Tribunal constate qu’un tel projet ne rencontrera pas plusieurs de ces critères, dont ceux prévus au schéma d’aménagement[151], au plan d’urbanisme, dont les objectifs sont de protéger les milieux naturels dans l’aire de paysage P2 Naturelle, ainsi qu’aux critères d’évaluation du Règlement sur les PPCMOI, dont la plupart portent sur la protection des milieux naturels.

[144]      Par ailleurs, le processus de PPCMOI est lui aussi discrétionnaire et doit être adopté par le conseil municipal de la Ville, en plus de devoir faire l'objet d'un processus d'approbation référendaire par les personnes habiles à voter[152].

[145]      À ce jour, aucun projet particulier n’a été autorisé dans la zone P-2 Naturelle par le conseil municipal[153].

[146]      La réalisation d’un projet domiciliaire sur le lot risquerait également de se voir empêchée par les personnes habiles à voter lors d’un scrutin référendaire. La preuve révèle que certains développements projetés sur le territoire de la Ville n’ont jamais vu le jour ou ont été largement réduits, alors qu’ils étaient pourtant conformes à la réglementation. Parmi eux, certains avaient même été approuvés par le conseil municipal[154].

[147]      C’est le cas notamment du projet Val-8, discuté précédemment[155], d’un projet visant la construction de 3 à 5 résidences sur le Mont Gale[156] ainsi que d’un autre projet sur la rue des Frênes[157].

Il doit être financièrement possible

[148]      L’expert évaluateur de l’expropriante est d’avis que seule une étude exhaustive permettrait de déterminer si une utilisation résidentielle pourrait être financièrement possible.

[149]      Ce dernier a déjà conclu qu’un UMEPP de développement résidentiel n’est pas probable à court ou moyen terme puisqu’il n’est pas permis par les lois et règlements et qu’il n’est pas possible sur le plan physique. Selon lui, advenant qu’un terrain adjacent puisse être acquis, l’implantation d’une ou de plusieurs résidences devrait composer avec les caractéristiques écologiques du terrain[158].

[150]      L’expert évaluateur de l’expropriée ne se prononce pas sur cette condition précisément dans son rapport. Lors de son témoignage, il affirme que l’usage de développement résidentiel est financièrement possible, sans plus.

[151]      Aucune analyse n’a été soumise au Tribunal quant à la rentabilité d’un projet de construction résidentiel, selon les différents scénarios d’implantation.

[152]      En autres, le Tribunal n’a aucune preuve du coût d’acquisition d’un lot adjacent au terrain[159], ni des coûts qui seraient reliés au déplacement des sentiers sous servitude, dans l’éventualité où il serait possible de les déplacer à la satisfaction de la Ville, comme indiqué à l’acte de servitude, ce qui n’a pas été démontré.

[153]      Bien que l’expert de l’expropriée traite des frais associés à cette relocalisation dans son rapport en référant aux frais d’arpentage et de notaire[160], aucune étude n’est faite quant aux coûts que représenteraient ces travaux.

[154]      Quant au scénario visant l’implantation d’une seule habitation, aucune preuve n’a été faite quant à la rentabilité ni quant à la demande pour un tel usage sur un lot de grande superficie. L’expert de l’expropriée est d’avis qu’il existe une demande pour ce type de projet[161], mais n’a fourni aucun élément à cet égard. De son côté, l’expert de l’expropriante est d’opinion qu’un terrain de cette superficie ne serait pas un site idéal pour y construire une seule résidence[162].

[155]      La preuve révèle l’existence d’une transaction impliquant la construction d’une seule résidence sur un terrain de grande superficie sur le Mont Gale[163]. Toutefois, l’acheteur avait acquis cette propriété dans le but de réaliser un projet résidentiel comportant entre 3 à 5 habitations. En raison d’une opposition citoyenne à l’égard de ce projet, l’acquéreur a abandonné le projet et une seule propriété a été construite sur le terrain d’une superficie de 239 691,3 mètres carrés[164].

[156]      Enfin, il importe de rappeler que le lot en litige est un terrain composé d’arbres matures et de milieux humides[165]. Aucune démonstration n’a été présentée quant au nombre d’habitations qui pourraient y être implantées eût égard aux contraintes à respecter.

Il doit pouvoir se concrétiser à court terme

[157]      Selon l’expropriante, la construction d’une seule résidence s’avère impossible, alors qu’un développement résidentiel en vertu d’un projet intégré ne peut se concrétiser à court, moyen ou long terme en raison des contraintes et étapes mentionnées précédemment. Son expert évaluateur ajoute que l’acquisition d’un lot adjacent, qui n’est pas offert sur le marché, ne peut assurément se concrétiser à court terme[166].

[158]      Quant à l’expert évaluateur de l’expropriée, il estime qu’un projet de développement peut se réaliser dans un avenir prévisible, ajoutant que cet horizon peut être élargi en expropriation[167].

[159]      L’expropriée réfère également à des échanges entre les parties, échanges en vue d’en arriver à une entente de gré à gré. Elle soumet que l’expropriante était alors d’accord pour baser son évaluation sur un zonage résidentiel[168].

[160]      Il est vrai qu’à l’occasion de ces discussions, l’expropriante a soumis un scénario basé sur un PPCMOI comme base d’évaluation. Toutefois, il ne s’agissait que d’un scénario hypothétique, sans vérification approfondie des paramètres applicables quant à la faisabilité d’un tel projet[169]. Ces échanges réfèrent d’ailleurs à un projet résidentiel intégré (PRI) théorique[170].

[161]      Même si l’horizon de réalisation peut être élargi en matière d’expropriation, le Tribunal est d’avis que les entraves énumérées précédemment font en sorte qu’aucun projet ne peut trouver possibilité de réalisation à court ou moyen terme, et ce, peu importe le scénario.

Il doit être relié aux probabilités plutôt qu’aux simples possibilités

[162]      L’expropriante est d’avis qu’un projet de développement résidentiel n’est pas probable en l’espèce, rappelant qu’un horizon de 10 à 13 ans a déjà été considéré comme correspondant « indubitablement à du long terme »[171].

[163]      L’expert de l’expropriée affirme quant à lui qu’un projet de développement résidentiel est probable, et ce, malgré toutes les contraintes et étapes dressées par l’experte urbaniste[172].

[164]      Le Tribunal constate qu’il existe peu de lots adjacents au terrain pouvant être acquis par Sintra pour surmonter la contrainte relative à l’obligation d’adjacence à une rue.

[165]      De plus, compte tenu de la preuve soumise, le Tribunal est d’avis qu’il est peu probable qu’un projet intégré ou particulier soit accepté par le conseil municipal.

Il doit exister une demande pour le bien évalué à son meilleur usage /

L’usage le meilleur doit être le plus profitable

[166]      Les experts évaluateurs de chacune des parties s’entendent pour dire que l’usage de développement résidentiel de faible densité répond à ces deux derniers critères visant à déterminer l’UMEPP.

[167]      Le Tribunal partage également leur opinion qu’il existe une demande pour le bien évalué à son meilleur usage. Toutefois, force est de conclure que cet usage de développement résidentiel de faible densité est non probable, vu ce qui précède.

[168]      Également, en regard d’un usage pour y implanter une seule habitation, le Tribunal n’est pas convaincu que ces deux conditions de l’UMEPP soient remplies, vu l’absence de preuve quant à la demande de terrain de cette superficie pour ce type de projet et de sa rentabilité.

Conclusion sur l’UMEPP

[169]      Le Tribunal conclut que l’UMEPP du lot exproprié est celui de conservation puisque cet usage satisfait tous les critères, alors que la preuve n’a pas démontré la probabilité d’implanter une seule habitation sur le lot ni qu’un projet résidentiel soit réalisable à court ou moyen terme, voire à long terme.

[170]      Il est vrai qu’en expropriation, le concept de l’UMEPP vise à faire abstraction d’une situation économique ou juridique temporairement défavorable qui risquerait de pénaliser l’exproprié à un moment qu’il n’a pas choisi pour transiger[173].Il demeure qu’il ne s’agit pas là d’une ouverture à retenir une hypothétique éventualité[174].

[171]      Pour réaliser le scénario visant l’implantation d’une seule habitation, un tel usage est subordonné à l’achat d’un lot adjacent. La preuve révèle qu’il existe peu de lots de disponibles. D’autre part, aucune preuve n’a supporté la demande ni la rentabilité pour un tel usage.

[172]      Quant au développement résidentiel maximal de 11 habitations, le Tribunal considère que le cumul des contraintes énumérées précédemment fait en sorte qu’il est peu probable, voire théorique, qu’un tel projet puisse être autorisé, et ce, même dans un horizon plus éloigné.

[173]      Non seulement le Tribunal est persuadé du caractère hypothétique d’un UMEPP de développement résidentiel, incluant la construction d’une seule résidence, mais de plus, le Tribunal souligne que Sintra n’a effectué aucune démarche auprès des autorités dans le but de réaliser un tel projet[175].

[174]      En outre, Sintra n’a fait aucune démarche ni représentation pendant le vaste processus de consultation publique, au cours duquel le nouveau périmètre d’urbanisation a été présenté à la population[176]. Elle n’a pas non plus soumis de demande pour construire une rue ou une habitation sur son lot en 2017 ni dans les années précédentes, alors que c’était encore possible d’obtenir un permis à cet effet[177].

[175]      Au contraire, Sintra a accordé une servitude pour des sentiers en 2008, lesquels couvrent une grande portion de son lot.

[176]      Puis, en 2011 et en 2012, elle a consenti des droits de passage à l’organisme Amis des sentiers. Bien qu’elle conteste aujourd’hui la validité de ces derniers, elle ne les a jamais révoqués, alors qu’elle a eu l’occasion de le faire. Le Tribunal y reviendra.

[177]      Également, en 2015, Sintra demandait à la Ville de réactiver l’entente d’option d’achat échue depuis 2010 par laquelle elle lui offrait de vendre son terrain à des fins de conservation uniquement[178].

[178]      Bien que l’intention du propriétaire quant à l’utilisation de son immeuble ne soit pas un élément suffisant en soi pour conclure à son UMEPP, il demeure néanmoins un élément qui peut être pris en compte[179]. Comme l’écrit le Tribunal dans une décision récente[180] :

L’UMEPP qui fait abstraction des règles applicables doit découler de faits probants tels que démarches auprès des corps publics concernés, ouverture de ces corps publics à un tel projet et aux changements réglementaires requis, démarches de financement, etc. Or, tout comme dans Montoni, la preuve ne révèle ni projet sérieux, ni démarche concrète auprès des autorités, ni ouverture de ces autorités à une telle évolution à quelque moment que ce soit.

[179]      En près de 40 ans, Sintra n’a effectué aucun développement quelconque sur son lot alors que la construction et l’ouverture de nouvelles rues étaient permises jusqu’en 2017. Ce lot semble plutôt avoir servi de monnaie d’échange suivant les démêlés qu’elle a eus avec la Ville concernant sa carrière dans une municipalité voisine[181].

Le Tribunal doit-il considérer une forme de Planning Blight ?

[180]      Selon l’expropriée, si le Tribunal concluait que les contraintes de la réglementation actuelles empêchent un usage résidentiel, celles-ci ne devraient pas être considérées dans la détermination de l’UMEPP en raison de la théorie du planning blight.

[181]      Elle prétend que le Règlement de zonage de 2017, faisant passer le lot de la zone A04-416 à la zone P2-08 ainsi que le retrait du lot du périmètre d’urbanisation, affecte à la baisse la valeur de l’immeuble.

[182]      La notion de planning blight permet au Tribunal de faire abstraction des règlements adoptés par l’autorité expropriante ayant un effet déprimant sur la valeur d’un terrain[182].

[183]      Cette théorie est basée sur le principe voulant que l’indemnité ne peut être juste si l’usage le plus avantageux de la propriété a été diminué par de nouveaux règlements de zonage imposés par l’autorité expropriante en vue du projet qui est la cause de l’expropriation[183].

[184]      Pour déterminer si l’expropriée a créé un planning blight, le Tribunal doit vérifier s’il existe un lien causal entre les allégations de l’expropriée et l’expropriation. À cette fin, il n’est pas nécessaire que soit mise en preuve une quelconque mauvaise foi de la partie expropriante[184].

[185]      Pour les motifs qui suivent, le Tribunal ne voit pas un planning blight en l’espèce.

[186]      D’abord, la preuve révèle qu’à la suite de l’intégration de la Ville de Bromont dans la MRC Brome-Missisquoi, la Ville souhaitait reconduire le périmètre d’urbanisation existant. Ce n’est qu’à la suite d’un avis défavorable du MAMH qu’elle a dû réduire ce dernier de 1 300 hectares, excluant désormais le lot en litige de cette aire.

[187]      Ce changement ne résulte donc pas du seul fait de l’expropriante et s’inscrit plutôt dans un exercice réglementaire d’une longue planification urbanistique[185].

[188]      En effet, la révision du plan d’urbanisme et des règlements afférents entrés en vigueur en 2017 sont l’aboutissement des objectifs énoncés dans le Plan de développement durable adopté en 2012[186].

[189]      De plus, cette situation n’est pas exclusive au terrain de l’exproprié, lequel n’était par ailleurs aucunement « ciblé » par la Ville lors de la refonte réglementaire[187].

[190]      C’est plutôt en raison de ses caractéristiques que le lot a été affecté dans l’aire de paysage P2 Naturelle, notamment parce qu’elle se situe dans un grand couloir écologique et qu’il est voisin d’une carrière en opération[188].

[191]      Le conseil municipal de la Ville était certainement le mieux placé afin d’apprécier la justesse de sa planification urbanistique en fonction des caractéristiques de son territoire[189]. Ce rôle lui a d’ailleurs été expressément conféré par le législateur à la LAU[190].

[192]      L’adoption du règlement de zonage en 2017 n’est aucunement reliée à la présente expropriation[191]. D’ailleurs, à cette époque, la Ville n’avait aucunement l’intention d’exproprier le lot en litige[192]. Les représentants de la Ville ont toujours souhaité s’entendre avec Sintra pour l’acquisition du lot. L’expropriation n’a été envisagée, pour la première fois, qu’au printemps 2021[193].

[193]      La présente situation ne démontre aucunement l’existence d’un planning blight.

[194]      Contrairement à certaines affaires[194], il ne s’agit pas ici d’un cas où l’expropriante envisage un projet défini et, pour le réaliser, adopte un nouveau règlement de zonage et exproprie un immeuble.

[195]      Par ailleurs, l’expropriée allègue que si le seul usage possible en vertu de la réglementation actuelle est celui de conservation, cette situation équivaut à une expropriation déguisée résultant du comportement de l’expropriante et du resserrement législatif et réglementaire. En conséquence, elle prétend qu’elle doit recevoir une « juste indemnité » qui doit être déterminée en fonction de la réglementation antérieure.

[196]      Elle ajoute que le montant offert par l’expropriante ne tient aucunement compte de l’appropriation et de la jouissance du terrain dont cette dernière a bénéficié pendant une dizaine d’années avant l’avis d’expropriation.

[197]      Considérant l’ensemble de la preuve soumise et examinée précédemment, le Tribunal ne peut assimiler la présente situation à une expropriation déguisée aux fins de déterminer le montant de l’indemnité du fait que l’expropriante retient un usage de conservation[195].

[198]      De plus, l’expropriante ne s’est pas approprié le terrain de l’expropriée, tel qu’il sera plus amplement discuté dans la section suivante[196].

[199]      Par ailleurs, la jouissance des sentiers par l’expropriante n’a pas d’impact sur la valeur du lot. Le Tribunal rappelle que ce bénéfice découle d’une servitude et de droits de passage.

[200]      L’indemnité à verser pour le lot 4 088 660 doit donc être déterminée sur la base d’un UMEPP de conservation.

Détermination de l’indemnité immobilière

[201]      Tel qu’énoncé précédemment, une fois l’UMEPP déterminé, dans un deuxième temps, il faut calculer l’indemnité sur cette base.

Indemnité pour le lot 2 930 014

[202]      Les experts des parties s’entendent quant à l’UMEPP commercial pour le lot 2 930 014[197].

[203]      Vu l’entente convenue entre les parties sur la valeur de ce lot pour un montant de 235 700 $, chacun des experts évaluateurs présente une preuve sommaire sur cette partie de l’indemnité.

[204]      Cette entente est intervenue à la suite de l’application de la méthode de comparaison effectuée par les experts dans leurs rapports respectifs et tient également compte des frais liés au déplacement de la ligne électrique se trouvant sur le lot[198].

[205]      Considérant la preuve présentée, le Tribunal est satisfait des explications des experts ainsi que des éléments soumis et fixe l’indemnité immobilière à 235 700 $ pour ce lot.

Indemnité pour le lot 4 088 660

[206]      Puisque le Tribunal a tranché pour retenir un usage de conservation pour le lot en litige, l’approche subsidiaire utilisée par l’expert évaluateur de l’expropriée sera examinée.

Preuve soumise par les experts

[207]      Les analyses de la valeur selon une utilisation de conservation du terrain par chacun des experts résultent en une appréciation fort différente de la valeur. L’expert de l’expropriante estime la valeur du terrain à 894 000 $ alors que l’expert de l’expropriée conclut à 1 560 000 $.

[208]      Les deux experts appliquent la méthode de comparaison par la recherche de ventes de terrains vacants selon l’UMEPP conservation[199].

[209]      L’expert de l’expropriante relève des ventes de terrain de grande superficie ayant une valeur écologique élevée et présentant, pour la plupart, un potentiel de développement résidentiel variant de faible à moyen.

[210]      Dans son exercice, il répertorie 14 transactions transigées entre août 2017 et juin 2021.

[211]      Il rejette deux d’entre elles, soit la vente CO2 au motif que la superficie transigée est 33 fois plus petite que le lot en litige et la vente CO14 puisqu’il s’agit d’une île située sur le Lac Memphrémagog.

[212]      Parmi les ventes retenues, seules deux ont été transigées sur le territoire de la Ville de Bromont (CO12 et CO13) et quatre autres terrains ont été acquis par un organisme à but non lucratif voué à la protection des terrains (CO4, CO5, CO9 et CO10).

[213]      Dans son analyse, il retient un ajustement de temps de 5 % pour les années 2017 à 2019 et de 25 % à compter de 2020 jusqu’à la date d’évaluation, soit le 25 février 2022. Cet ajustement est basé principalement sur les données de la Chambre immobilière du Grand Montréal.

[214]      Il considère qu’aucun autre ajustement n’est requis. En outre, il n’effectue aucun ajustement de localisation puisqu’il considère que les ventes comparables retenues offrent un faible potentiel de développement résidentiel.

[215]      Après avoir appliqué l’ajustement de temps, il conclut en retenant les ventes les plus pertinentes, CO7 et CO8, que la valeur la plus probante se situe entre 1,37 $ et 1,71 $.

[216]      Par conséquent, il estime la valeur marchande la plus probable du lot à un taux de 1,50 $ le mètre carré pour un total de 894 000 $.

[217]      Quant à l’expert de l’exproprié, dans son analyse subsidiaire selon un UMEPP de conservation de milieux naturels, il relève 8 transactions et en retient 4 aux fins de son analyse, soit les ventes 1C, 2.2C, 3C et 8C. Ces dernières ont été transigées entre novembre 2017 et juin 2021.

[218]      Les ventes sont ajustées selon un taux annuel de progression du marché de 8 %. Ce taux est basé sur une analyse de 3 ventes-reventes de terrains boisés.

[219]      Les taux unitaires rajustés dans le temps des quatre ventes retenues se situent entre 1,24 $ et 3,85 $ le mètre carré.

[220]      Ainsi, l’expert retient une valeur de 2,60 $ le mètre carré pour l’estimation de la valeur marchande du lot en litige à des fins de conservation, pour un total de 1 560 000 $.

Conclusion concernant la valeur du lot 4 088 660

[221]      Parmi les ventes retenues par les experts, le Tribunal considère que les transactions les plus pertinentes sont les ventes CO7 et CO8, retenues par l’expert de l’expropriante, et la vente 3C, retenue par l’expert de l’expropriée.

[222]      En ce qui concerne les trois autres ventes analysées et retenues par l’expert de l’expropriée, le Tribunal ne les considère pas pertinentes. L’immeuble visé par la vente 1C constitue une île située sur le Lac Memphrémagog non accessible par voie terrestre et la vente 8C concerne un terrain d’une superficie nettement inférieure à celle du sujet[200].

[223]      Quant à la vente 2.2C, il s’agit d’une des deux transactions effectuées dans le cadre de l’acquisition de trois lots en vue d’implanter un projet résidentiel de faible densité sur le Mont Gale dont il a été question précédemment. La répartition du coût total des deux transactions entre les acheteurs et leur compagnie a été faite arbitrairement par un fiscaliste. En plus de cette répartition arbitraire, le Tribunal rappelle que les acheteurs ont payé un montant totalisant 1,2M$ pour ces terrains dans un contexte où ils avaient l’intention de faire un projet de développement, et ce, à une époque où la Ville était en faveur de ce projet.

[224]      Parmi les ventes jugées pertinentes, il y a lieu de préciser que la vente CO7 concerne une propriété située à Lac-Brome. Elle comporte une portion de 26 310 mètres carrés pouvant accueillir un projet de lotissement résidentiel et le zonage permet l’ouverture de nouvelle rue. Elle a été acquise par le propriétaire de l’immeuble voisin pour s’assurer de garder son intimité et éviter qu’un promoteur ne développe le terrain.

[225]      Le terrain visé par la vente CO8 se situe à Orford. Le lotissement domiciliaire y est autorisé et il n’existe aucune contrainte pour son accès.

[226]      La vente 3C implique un terrain d’une superficie de 104 145 mètres carrés situé dans la Ville de Shefford et acquis par cette dernière à des fins de conservation. Cette propriété, qui se trouve à l’extérieur du périmètre d’urbanisation, permettait autrefois le lotissement selon des normes similaires à celles du sujet[201]. Initialement trois offres d’achat conditionnelles à l’obtention de permis pour la construction avaient été faites par des promoteurs, mais sans succès. Cette vente est également relevée par l’expert de l’expropriante (CO11), qui la rejette toutefois au motif que la transaction est basée sur l’évaluation municipale.

[227]      Quant aux ventes CO7 et CO8, selon la preuve soumise, le Tribunal est d’avis qu’un ajustement de localisation aurait dû être apporté pour tenir compte de la situation favorable du lot en litige. Toutefois, le Tribunal ne bénéficie d’aucune preuve lui permettant de quantifier un tel ajustement.

[228]      Le Tribunal considère que les taux unitaires indiqués par ces deux ventes de 1,37 $ et 1,71 $ ne peuvent représenter que la limite inférieure applicable au terrain à l’étude[202].

[229]      Quant à la vente 3C (2,89 $ le mètre carré), le Tribunal la considère supérieure aux caractéristiques du lot en litige en raison de sa superficie et qu’il ne possède pas de contrainte d’accès.

[230]      Dans ces circonstances, le Tribunal décide donc de retenir le taux moyen (1,99 $ le mètre carré arrondi à 2,00$) découlant de ces trois ventes.

[231]      En appliquant ce taux à la superficie du lot en litige, le Tribunal fixe à 1 192 500 $ la valeur au propriétaire pour le lot 4 088 660.

INDEMNITÉ ACCESSOIRE 

Réclamation relative au loyer d’occupation

[232]      L’expropriée réclame des loyers d’occupation depuis le mois de février 2012 relativement à la présence de sentiers sur la propriété allant au-delà de la servitude octroyée en 2008. Elle mentionne qu’à ce jour, les sentiers sur son lot totalisent environ 17 300 mètres de longueur, alors que la servitude autorisait la création de 5 185 mètres de sentiers. Elle affirme que cette réclamation vise donc à régulariser l’existence d’occupation et de travaux effectués sur le terrain avant la date d’expropriation.

[233]      À ce chapitre, l’expropriée ne réclame pas des loyers d’occupation relativement aux sentiers sous servitude réelle et perpétuelle consentie en 2008 (représentant 5 185 mètres).

[234]      Elle réclame un loyer basé sur la totalité de la superficie du lot exproprié en invoquant que sa quasi-totalité est occupée par des sentiers pédestres. Toutefois, aux fins de son calcul, elle retranche la superficie correspondant à l’assiette de la servitude de sentier[203].

[235]      Elle réclame un montant de 695 109 $ sous ce chef.

[236]      Pour décider si cette réclamation est fondée, le Tribunal doit déterminer s’il existe un lien direct entre l’expropriation, l’occupation et les travaux réalisés sur le lot exproprié [204]. Ce n’est qu’en présence d’un tel lien direct qu’il possède la juridiction pour octroyer des dommages. Autrement, c’est un tribunal de droit commun qui doit se prononcer quant aux dommages subis antérieurement à l’expropriation[205].

[237]      Pour les motifs qui suivent, le Tribunal rejette la réclamation en dommages pour occupation illégale puisque le processus continu d’expropriation ne s’applique pas en l’espèce.

[238]      D’une part, l’occupation du lot s’est faite ici sur la base d’une entente intervenue en 2011 et modifiée en 2012. Il importe de rappeler que cette autorisation de construire, d’entretenir et d’utiliser des sentiers sur le lot est renouvelée automatiquement chaque année et peut être révoquée par le propriétaire terrien en tout temps avec un préavis de 30 jours[206]. De plus, aucune compensation financière n’y est prévue.

[239]      Or, à ce jour, Sintra n’a jamais révoqué ce formulaire de droits de passage[207].

[240]      Bien que Sintra soulève en 2016 que le formulaire ait été signé par une personne non autorisée à le faire, soit une directrice régionale chez Sintra[208], cette-dernière ne les a jamais révoqués. Elle aurait pu, dès lors, révoquer ces droits en faisant parvenir un simple préavis à l’organisme Les Amis des sentiers.

[241]      Elle n’a pas non plus donné suite à sa mise en demeure de mai 2016[209] relativement à un événement de marquage d’arbres en vue d’une coupe sans autorisation. Bien qu’elle avise la Ville qu’elle entend demander à un tribunal compétent de résilier l’acte de servitude et réclamer des dommages exemplaires, aucune poursuite n’a été intentée devant les tribunaux de droit commun[210].

[242]      Ni en 2016 ni dans les années qui ont suivi, Sintra n’a introduit un recours judiciaire pour demander la cessation de l’occupation de son lot qu’elle considère aujourd’hui illégale[211].

[243]      De plus, en 2019, lors de la première rencontre entre des représentants de la Ville et le vice-président de la division ouest de Sintra pour explorer la possibilité que la Ville acquière les lots expropriés, il n’est aucunement discuté de la question de la légalité des sentiers[212].

[244]      D’autre part, ces droits de passage ont été consentis à l’organisme Les Amis des sentiers, et non pas à la Ville directement.

[245]      L’implication de la Ville était d’offrir une couverture d’assurance aux propriétaires ayant rempli le formulaire et d’autoriser les sentiers proposés[213]. Le Tribunal note d’ailleurs que l’expropriée allègue que la Ville n’a pas approuvé par résolution les sentiers visés par le formulaire de droits de passage[214].

[246]      Bien qu’il existe un partenariat entre la Ville et Les Amis des sentiers, c’est l’organisme qui aménage, entretient et contrôle l’utilisation des sentiers sur le site[215].

[247]      Quant aux tarifs d’accès qu’il perçoit depuis quelques années, cette tarification n’a aucune pertinence dans le présent dossier d’expropriation[216].

[248]      Même si le Tribunal retient que la Ville participait à cette « occupation » en y autorisant les activités de l’organisme, celle-ci était légale. Si Sintra la considérait illégale, encore une fois, le remède pour faire cesser cette situation résidait dans la révocation unilatérale par Sintra des droits de passage. Quant aux dommages subis par cette occupation antérieurement à l’expropriation, s’il en est, ils doivent être réclamés auprès d’un tribunal de droit commun.

[249]      En somme, les dommages allégués par l’expropriée à ce chapitre ne sont aucunement rattachés au processus d’expropriation. Le Tribunal n’a donc pas compétence à l’égard de cette réclamation[217].

Réclamation relative au remboursement des taxes municipales (2019-2022)

[250]      Subsidiairement, vu le rejet de la réclamation relative au loyer d’occupation, l’expropriée demande le remboursement des taxes municipales pour les années 2019 à 2022, représentant un montant de 18 275 $.

[251]      Malgré l’admission de ce montant, l’expropriante s’oppose à cette réclamation au motif qu’elle n’est pas fondée.

[252]      De façon générale, le paiement des taxes municipales sur un immeuble n’est pas un dommage directement causé par l’expropriation[218]. Il s’agit d’une dépense reliée à la détention d’un immeuble[219].

[253]      Dans le présent dossier, le Tribunal a déjà déterminé que la Ville ne s’était pas approprié le lot sans droit, cette réclamation doit être rejetée.

Réclamation relative aux troubles, ennuis et inconvénients

[254]      Un montant de 50 000 $ est réclamé par l’expropriée pour compenser ses troubles, ennuis et inconvénients. L’expropriante lui offre 5 000 $.

[255]      L’expropriée inclut dans sa réclamation des dommages subis tant avant le dépôt de l’avis d’expropriation, soit le temps consacré par ses représentants aux négociations de gré à gré, que durant les procédures d’expropriation.  Elle ne ventile toutefois pas sa réclamation de 50 000 $.

[256]      Les paramètres juridiques qui encadrent le volet d'indemnisation pour troubles, ennuis et inconvénients, en matière d'expropriation se résument comme suit[220] :

• L’indemnité est fixée d’après le préjudice directement causé par l’expropriation;

• Elle est accordée pour compenser la partie expropriée pour les inconvénients (stress, pertes de temps, gestion du dossier, dommages moraux) causés par l’expropriation, incluant la constitution de son dossier de réclamation avec son avocat et ses experts;

• Le Tribunal doit tenir compte du caractère direct, matériel et de certains préjudices;

• Il ne s’agit pas d’une indemnité prévue pour permettre au décideur de faire preuve de « générosité », d’empathie ou de compassion à l’égard de l’exproprié, mais pour compenser un préjudice réel causé par l’expropriation, dont l’expropriée a le fardeau de la preuve;

• Le Tribunal doit tenir compte de l’équilibre à maintenir entre l’octroi d’une juste indemnité à l’expropriée et le fait que cette indemnité est payée par des fonds publics;
• Le Tribunal peut tenir compte de dommages subis dans le cadre général du processus d’expropriation, tel que déterminé par la Cour suprême dans Dell Holdings.

[257]       Dans la très grande majorité des décisions qu’il rend, le Tribunal adjuge rarement un montant pour troubles et ennuis de l’ordre de ceux réclamés, particulièrement lorsque l’expropriée est une personne morale[221].

[258]      Bien que l’expropriation ne soit pas une activité courante pour Sintra, reste que la jurisprudence considère qu’il s’agit d’une situation qu’une compagnie doit normalement gérer[222].

[259]      Il faut également tenir compte de la taille de l’entreprise et du type de gestion de celle-ci[223]. Le Tribunal rappelle que Sintra possède environ 150 lots au Québec.

[260]      Le Tribunal a été en mesure de constater l’implication de représentants de l’expropriée tant lors de l’audience qu’à la visite des lieux. Il s’agissait d’employés ou d’anciens employés.

[261]      Toutefois, malgré cette implication, rien ne justifie un dédommagement pour un montant de 50 000 $.

[262]      Le seul exemple[224] cité par l’expropriée, où un tel montant a été octroyé à une personne morale à titre d’indemnité pour troubles et ennuis, est un cas d’espèce. Dans cette affaire, la preuve avait démontré que les procédures d’expropriation avaient été une source de stress importante pour les membres d’une famille, administrateurs de l’expropriée, qui avaient dû attendre 23 ans avant d’obtenir jugement[225].

[263]      En l’occurrence, aucune preuve n’a été faite quant à l’impact des procédures en expropriation dans la vie des dirigeants de Sintra pouvant justifier une telle réclamation.

[264]      La Loi sur l’expropriation annotée[226] répertorie une volumineuse jurisprudence qui contient des compensations pour troubles, ennuis et inconvénients variant de 50 $ à 42 000 $ en fonction de la preuve spécifique dans chaque cas.

[265]      Considérant la durée du processus d’expropriation en l’espèce, la taille et le type de gestion de Sintra ainsi que la preuve administrée quant à ce poste de réclamation, le Tribunal accorde 5 000 $ à titre de troubles, ennuis et inconvénients.

Total de l’indemnité accordée

[266]      Les indemnités accordées par le Tribunal se résument ainsi :

Indemnité additionnelle

[267]      L’expropriée réclame l’indemnité additionnelle prévue à l’article 68 LE sur le montant de l’indemnité définitive.

[268]      Elle demande également au Tribunal de ne pas défalquer l’indemnité provisionnelle de l’indemnité définitive dans ce calcul en raison du comportement de l’expropriante qui a tardé à lui verser l’indemnité provisionnelle. En outre, elle lui reproche d’avoir versé ce montant au greffe de la Cour, ce qui a eu pour effet d’engendrer des délais avant que l’expropriée puisse l’obtenir.

[269]      L’indemnité additionnelle est une indemnité pour dommage et non un intérêt additionnel[227]. Les critères établis par la jurisprudence pour l’accorder reconnaissent généralement trois facteurs principaux, soit le retard indu à procéder, la négligence de l’expropriante à parfaire les procédures ainsi que la proposition à la partie expropriée d’une offre insuffisante et sans proportion raisonnable avec l’indemnité fixée[228]. Le courant jurisprudentiel dominant quant à l’indemnité additionnelle est qu’il s’agit d’une indemnité pour dommage et non d’un intérêt additionnel.

[270]      Le Tribunal jouit d’une certaine discrétion pour l’accorder et pour décider s’il y a lieu de défalquer les sommes versées à titre d'indemnité provisionnelle [229].

[271]      Dans le présent dossier, le Tribunal ne constate aucun retard indu ou négligence de la part de l’expropriante dans le processus des procédures d’expropriation.

[272]      En effet, l’avis d’expropriation a été signifié en juin 2021 et le même mois, l’avis de l’existence des procédures en expropriation a été notifié à l’organisme Amis des sentiers. L’expropriante a formulé son offre détaillée le 14 décembre 2021 (961 000 $), déposé une indemnité provisionnelle (672 700 $) en janvier 2022 pour finalement prendre possession de l’immeuble exproprié en février 2022.

[273]      Le processus de conférence préparatoire avec le Tribunal a débuté en février 2022 et s’est échelonné jusqu’au mois de novembre 2022. L’expropriée a transmis sa première réclamation détaillée en mai 2022.

[274]      Si l’expropriée a subi des inconvénients à obtenir son indemnité provisionnelle en raison de son dépôt au greffe de la Cour, il demeure que cette possibilité est prévue à la LE.

[275]      En l’occurrence, considérant la différence entre l’offre initiale[230] et l’indemnité accordée, le Tribunal accorde l’indemnité additionnelle sur la différence entre l’indemnité provisionnelle versée et l’indemnité finale accordée et retient la date du 25 février 2022 (prise de la possession des immeubles) comme point de départ pour la computation des intérêts et de l’indemnité additionnelle.

Les frais d’expertise

[276]      L’expropriée demande le remboursement pour les frais d’expertise de la firme HPDG associés Inc. au montant de 72 457,50 $[231], en plus d’un montant de 6 125 $[232] représentant ses honoraires consacrés à l’analyse de la contre-preuve de l’expropriante et à sa présence à l’audience[233].

[277]      Quant à la première portion des honoraires réclamés, l’expropriante s’en remet à l’appréciation du Tribunal. Pour la seconde partie ajoutée dans le cadre de la contre-preuve, elle soumet que le total des heures consacrées est élevé, vu la nature limitée des sujets abordés.

[278]      Pour être accordés, les frais d’expert doivent être encourus pour préparer des expertises pertinentes et utiles au litige[234].  Les critères les plus souvent utilisés par le Tribunal sont la pertinence, l’utilité et la nécessité de l’expertise dans la préparation de la cause et la solution du litige[235]. Il est établi que le Tribunal a toute discrétion en cette matière.

[279]       L’expertise doit être en relation directe avec l’expropriation et lui être exclusivement rattachée. De plus, les conclusions de l’expert doivent être raisonnablement soutenables et avoir été utiles aux négociations ou à l’enquête[236].

[280]      En l’occurrence, le Tribunal considère que le témoignage de l’expert, de même que les données contenues au rapport de ce dernier ont été utiles dans l’appréciation de la preuve administrée.

[281]      Tenant compte de ces critères et également de la nature du dossier, le Tribunal estime que les honoraires réclamés sont justifiés.

[282]      Par ailleurs, les services de l’expert de la partie expropriée ont été retenus dans le cadre de la contre-preuve et amenés à compléter sa facture d’honoraires pour y ajouter un total de 27,5 heures, incluant le temps consacré à sa présence à l’audience. Le Tribunal considère que les honoraires en lien avec la contre-preuve sont justifiés.

[283]       Aucune diminution ne sera donc appliquée pour ces honoraires qui totalisent 78 582,50 $

Conclusions

POUR CES MOTIFS et pour valoir à la partie expropriée pleine compensation pour la valeur du bien exproprié et l’ensemble des préjudices résultant de cette expropriation, le Tribunal :

ORDONNE à la partie expropriante de payer à la partie expropriée une indemnité définitive d’expropriation de 1 433 200 $ défalcation faite du montant de 672 700 $ déjà versé à titre d’indemnité provisionnelle, pour un solde à payer de 760 500 $.

ORDONNE à la partie expropriante de payer à la partie expropriée les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 68 de la Loi sur l’expropriation sur la somme de 760 500 $, et ce, depuis le 25 février 2022 jusqu’à parfait paiement.

ORDONNE à la partie expropriante de payer à la partie expropriée les frais d’expertises accordés au montant de 78 582,50 $ et ce, à partir de la date à laquelle elles ont été acquittées et ce jusqu’à parfait paiement.

LE TOUT avec frais de justice.

SHARON GODBOUT, j.a.t.a.q.

DHC Avocats inc.

Me Paul Wayland

Procureur de la partie expropriante

DHC Avocats inc.

Me Simon Frenette

Procureur de la partie expropriante

Sodavex inc.

Me Christine Duchaine

Procureure de la partie expropriée

[1] Pièces EE-33 et EA-22. La plupart des sentiers sont aménagés sur le lot 4 088 660 et le lot 2 930 014 accueille principalement le sentier « K1 » (pièce EA-2, p. 20).

[2]  Voir notamment la pièce EE-33.

[3] Avis d’expropriation publié le 4 juin 2021 sous le numéro 26 374 909.

[4] Elle réclame une indemnité subsidiaire totalisant 2 953 975 $ advenant que le Tribunal rejette sa réclamation fondée sur les loyers d’occupation.

[5] RLRQ, chapitre E-24.

[6] Procès-verbal de la conférence de gestion du 2 février 2023. Elles ne s’entendent toutefois pas quant à la valeur du lot en litige si l’UMEPP de conservation est plutôt retenu par le Tribunal.

[7] Témoignage de l’expert de l’expropriée, M. Félix Rainville, É.A. (M. Rainville).

[8] Pièce EA-2, p. 59; témoignage de l’expert de l’expropriante, M. Daniel Ryan, É.A. (M. Ryan).

[9] Témoignage de M. Ryan.

[10] Voir notamment : Grand dictionnaire terminologique, Office québécois de la langue française : « ensemble résidentiel »; PGQ/Ministre des Transports, de la Mobilité durable c. 9116-9615 Québec inc., 2018 CanLII 60380 (QC TAQ), par. 122.

[11] Pièce EA-1, p. 36; témoignage de M. Rainville.

[12] Pièces EE-1 et EE-2

[13] Témoignage de M. Christopher Steven McLorg, vice-président de Sintra entre 2018 et 2021 (M. McLorg).

[14] Pièce EA-1, p. 11 à 14; témoignage de M. Jean-François Vachon, directeur du développement durable, puis directeur de l’urbanisme à la Ville de Bromont entre 2010 et 2017 (M. Vachon).

[15] Témoignage de Me Charles Antoine Robitaille, administrateurs des Amis des sentiers de 2011 à 2013, puis vice-président de 2013 à 2021 (Me Robitaille); pièce EE-38, p. 3.

[16] Pièce EE-48, p. 39.

[17] Pièce EA-2, p. 28.

[18] Pièce EA-2, p. 19.

[19] Témoignage de M. McLorg. Voir également pièces EE-23, p. 2. Il est désormais interdit de pratiquer toute forme de chasse sur les lots expropriés (pièce EA-9A, p. 10 et suiv.).

[20] Témoignage de M. McLorg.

[21] Pièce EA-1, p. 7.

[22] Témoignage de M. Éric Sévigny, directeur général de la Ville entre 2017 et 2022 (M. Sévigny).

[23] Pièce EE-48, p. 39; EA-1, p. 11; EA-2, p. 14; témoignage de M. Sévigny; témoignage de M. Pierre Lizotte, président de l’organisme Amis des sentiers de 2010 à 2013 (M. Lizotte); témoignage de Me Robitaille.

[24] Pièce EA-1, p. 25.

[25] Témoignage de M. Sévigny; témoignage de M. Vachon.

[26] Pièce EA-1, p. 26.

[27] Pièces EA-9A et EA-9B

[28] Pièce EA-9B.

[29] Pièces EE-23, p. 2 et EA-1, p. 8.

[30] Témoignage de M. McLorg; témoignage de M. Vachon; pièces EE-23, p. 2 et EA-24.

[31] Pièce EA-9A, p. 7-9.

[32] Pièce EA-9A., p. 13; pièce EA-8.

[33] Pièces EA-8, p. 5.

[34] Témoignage de M. Vachon; pièces EA-8, p. 5 et EE-23.

[35] Témoignage de M. McLorg.

[36] Pièce EA-24.

[37] Témoignage de M. Vachon.

[38] Témoignage De M. Sévigny; témoignage de M. McLorg.

[39] Témoignage de M. McLorg; témoignage de M. Sévigny : La dernière rencontre entre les représentants des deux parties est tenue en avril 2021. Les discussions sont devenues animées et le ton a monté, au point où le maire de la Ville a mis fin à la rencontre.

[40] Pièces EE-24 et EE-27.

[41] Témoignage de M. Sévigny; témoignage de M. Marc Béland, directeur du Service du développement durable, puis du Service de l’urbanisme, de la planification et du développement durable de la Ville de 2012 à aujourd’hui (M. Béland).

[42] Témoignage de M. Vachon.

[43] Témoignage de M. Sévigny; témoignage de Me Robitaille; témoignage de M. Vachon.

[44] Pièce EA-1, p. 9.

[45] Témoignage de Me Robitaille

[46] Pièce EA-10. Témoignage de M. Sévigny.

[47] Pièce EA-10.

[48] Pièces EA-13 et EE-18.

[49] Id.

[50] Pièces EA-22 et EE-33; témoignage de Me Robitaille.

[51] Pièce EA-13.

[52] Témoignage de M. Vachon; témoignage de Me Robitaille.

[53] Pièce EA-11.

[54] Témoignage de M. Sévigny; témoignage de Me Robitaille.

[55] Pièce EA-12.

[56] Témoignage de M. Sévigny.

[57] Pièce EE-6; Pièce EA-1, p. 16.

[58] Pièce EE-4.

[59] Pièce EA-1, p. 21.

[60] Pièce EA-1, p. 21; témoignage de M. Sévigny.

[61] RLRQ, chapitre A-19.1. Voir notamment les articles 1, 1.2, 5 et 53.7 LAU.

[62] Pièce EA-1, p. 21 (le périmètre d’urbanisation passe de 40 % à 29 % de la superficie de Bromont); pièce EE-7; Témoignage de M. Sévigny.

[63] Suivant l’approbation ministérielle du Règlement 06-1013 le 10 décembre 2015 (pièce EA-1, p. 21).

[64] Art. 7.2.1.1 du Règlement no05-0508 modifiant le schéma d’aménagement et de développement de la MRC Brome-Missisquoi (pièce EE-5, p. 191); pièce EA-1, p. 21.

[65] Pièce EA-1, p. 31.

[66] Témoignage de M. Vachon; pièce EA-1, p. 18-20; pièce EE-10.

[67] Pièce EA-1, p. 19; pièce EE-10, p. 23 et suiv.

[68] Témoignage de M. Vachon.

[69] Pièce EA-1, p. 20. Cet exercice a débuté en 2015 lors du dévoilement du premier plan d’urbanisme et s’est terminé en 2017 (témoignage de M. Vachon).

[70] Témoignage de M. Vachon; pièce EA-1, p. 20.

[71] Pièce EE-11.

[72] Témoignage de M. Vachon; Règlement de zonage no 1037-2017 (pièce EE-12).

[73] Témoignage de M. Vachon ; Règlement de lotissement no 1038-2017 (pièce EE-15).

[74] Témoignage de M. Vachon; Règlement no 1041-2017 relatif aux permis et certificats.

[75] Témoignage de M. Vachon; Règlement no 1039-2017 relatif aux plans d’implantation et d’intégration architectural (pièce EA-1, p. 46)

[76] Témoignage de M. Vachon. Ce règlement a été abrogé en 2017 et ré-adopté en 2020 (pièce EE-14)

[77] Témoignage de M. Vachon; pièce EA-1, p. 30. Voir également les articles 33, 34, 58, 59 et 109.6 de la LAU.

[78] Pièce EA-1, p. 22-23; pièce EE-12, p. 14 (art. 17 du Règlement de zonage no 1037-2017).

[79] Pièce EA-1, p. 23;

[80] Règlement de zonage no 1037-2017 (pièce EE-12).

[81] Pièce EE-11, p. 49; pièce EA-1, p. 24.

[82] Pièce EA-1B.

[83] Pièce EA-1B; pièce EE-12 (définition de frontage et de ligne avant).

[84] Pièce EA-1B

[85] Pièce EA-1B.

[86] Art. 30.1 du Règlement no 1014-2017 relatif aux permis et certificat (pièce EE-13). Cette obligation d’une adjacence à une rue existe depuis 2002 (pièce EE-9).

[87] Pièce EE-32.

[88] Avis d’expropriation publié le 4 juin 2021 sous le numéro 26 374 909.

[89] Publié sous le numéro 27 009 026.

[90] Pièce EA-2, p. 15; pièce EE-48, p. iii.

[91] Certificat de dépôt judiciaire daté du 27 janvier 2022, C.S., no 455-05-001350-227.

[92] Pièce EA-1.

[93] Elle s’appuie sur les dispositions des articles 11, 137 et 139 de la Loi sur la justice administrative, RLRQ, chapitre J-3 (LJA), ainsi que sur celles de l’article 241 du Code de procédure civile, RLRQ, chapitre C-25.01 (C.p.c).

[94] L’article 11 de la LJA prévoit que le Tribunal doit mener les débats avec souplesse et de façon à faire apparaître le droit et qu’il décide de la recevabilité des éléments et des moyens de preuve et il peut, à cette fin, suivre les règles ordinaires de la preuve en matière civile. Voir sur cette question : Société québécoise des infrastructures c. Ville de Québec, 2023 CanLII 18488 (QC TAQ), par. 11 et suiv.

[95] Société québécoise des infrastructures c. Ville de Québec, supra, note 94, par. 13-14.

[96] Syndicat des copropriétaires du Westmount Square c. Royal & Sun Alliance du Canada, société d'assurances, 2020 QCCS 1079 (CanLII), par. 97.

[97] 9295-2985 Québec inc. c. Municipalité de Lac-Simon, 2021 QCCS 457 (CanLII), par. 18; Ruel c. Société en commandite Rabaska, 2007 QCCS 1500 (CanLII).

[98] Chambly Toyota inc. c. Carignan (Ville de), AZ-97021773 (C.S.) (désistement d'appel, C.A., 2001-10-18, no 500-09-005571-971).

[99] Succession de Lamarre c. Ville de Saint-Bruno-de-Montarville, 2019 QCCS 4250 (CanLII), par. 16 et suiv.

[100] Chambly Toyota inc. c. Carignan (Ville de), supra, note 98.

[101] Ouellet c. Compagnie de chemin de fer Canadien Pacifique, 2020 QCCS 1005 (CanLII), par. 123; Société québécoise des infrastructures c. Ville de Québec, supra, note 94, par. 31.

[102] Centre de services scolaire de Montréal c. Société d'assurance générale Northbridge, 2023 QCCS 1068 (CanLII), par. 58.

[103] Farias c. Federal Express Canada Corporation, 2021 QCCS 4677, par. 16.

[104] Tour des Canadiens c. Bouthillette Parizeau inc., 2021 QCCA 273, par. 13.

[105] Code de déontologie des membres de l'Ordre des urbanistes du Québec, RLRQ chapitre C-26, r. 302 (CDOUQ).

[106] Art. 5 CDOUQ.

[107] Art. 7 CDOUQ.

[108] Voir notamment : La Personnelle assurances générales inc. c. Hôtels Côte-de-Liesse inc. (Holiday Inn Montréal Aéroport), 2022 QCCQ 8767 (CanLII), par. 46 et suiv.

[109] Presse ltée (La) c. Poulin, 2012 QCCA 2030, par. 43.

[110] Fernand Gilbert ltée c. Procureure générale du Québec, 2022 QCCA 209 (CanLII), par. 47. Voir également : Québec (Développement durable, Environnement, Faune et Parcs) c. 2735-1105 Québec Inc., 2016 CanLII 61233 (QC TAQ), par. 28. Les éléments qui fondent le concept de la valeur au propriétaire sont rappelés à maintes reprises par la jurisprudence : Ce n’est pas un prix de vente, c’est une indemnité en réparation du préjudice qui doit être recherchée; Cette indemnité doit dédommager entièrement l’exproprié du préjudice que lui fait subir l’expropriation; L’exproprié n’est pas un vendeur ordinaire qui débat librement le prix de vente avec l’acheteur; L’exproprié est forcé de transiger à un moment qu’il n’a pas choisi;  La valeur potentielle, incluse dans la valeur marchande, doit comprendre tout élément d’adaptabilité particulière; Dans la recherche de l’indemnité, on doit faire abstraction du but de l’expropriation; En fixant l’indemnité, le concept de valeur au propriétaire doit guider le Tribunal à tous les niveaux d’analyse, soit tant lorsqu’il établit la consistance du bien exproprié, le zonage applicable, l’usage le meilleur et le plus profitable (UMEPP), l’horizon d’analyse, que des méthodes d’évaluation appropriées (Municipalité de Saint-Jean-de-Matha et Landreville, 2000 CanLII 42638 (QC TAQ), par. 23). Malgré ce concept de la valeur au propriétaire, l’indemnité ne doit pas indûment enrichir l’Expropriée aux dépens de la collectivité (George S. Challies, The law of expropriation, 1963, Wilson & Lafleur, Limited, Montréal, p. 95-96.

[111] Voir notamment : Carleton-Sur-Mer (Ville) c. Jean-François Bernard, 2017 CanLII 69510 (QC TAQ), par. 143 et suiv.

[112] Régie des transports en commun de la région de Toronto c. Dell Holdings Ltd, [1997] 1 R.C.S. 32 (Dell), p. 48 et suiv.

[113] Ville de Kirkland c. Immeubles Yale ltée, 2019 CanLII 22775 (QC TAQ), par. 97 et suiv.; Carleton-Sur-Mer (Ville) c. Jean-François Bernard, supra, note 111, par. 79 et suiv.

[114] Art. 48 LE.

[115] Normes de pratique professionnelle de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec, BD 2000-05-18, p. Intro‑8.

[116] Id., norme 1, règle 1.2, élément 11 – Recherche de l’usage le meilleur et le plus profitable, p. I-4.

[117] Id., règle 11.2, élément 11, p. XI-9. Voir également : Fernand Gilbert ltée c. Procureure générale du Québec,  supra, note 110, par. 58-59.

[118] Sainte-Anne-Des-Plaines (Ville) c. Marilyn Rappaport, 2019 CanLII 102789 (QC TAQ), par. 19 (Rappaport).

[119] Témoignage de M. Rainville.

[120] Témoignage de Me Robitaille. Le Tribunal a également constaté ce bruit lors de la visite des lieux.

[121] Témoignage de Me Robitaille.

[122] Art. 7.12.3 du Règlement no 10-0618 modifiant le Schéma d’aménagement et de développement, la MRC de Brome-Missisquoi (pièce EE-7).

[123] Pièce EA-1, p. 38.

[124] Pièce EA-1, p. 38-39.

[125] Pièce EA-1, p. 38.

[126] Pièce EA-1, p. 45-46; témoignage de M. Ryan.

[127] Pièce EA-1B.

[128] Tel que mentionné précédemment, l’accès à l’immeuble depuis le lot 2 930 014 se fait en franchissant le lot 3 444 434 appartenant à DJL. Voir également : EE-48, p. 40; lors du témoignage de M. Rainville, ce dernier a apporté un correctif verbal à son rapport pour mentionner que l’immeuble ne bénéficiait d’aucun front sur une voie publique.

[129] Art. 30.1(5⁰) du Règlement no 1041-2017 relatif aux permis et certificats (pièce EE-13).

[130] En date du 31 décembre 2016, le lot n’a pas non plus fait l’objet d’une résolution du conseil municipal en vertu du règlement sur les PIIA ou d’un protocole d’entente, ce qui aurait permis à Sintra d’obtenir un permis (art. 30.1du Règlement no 1041-2017 relatif aux permis et certificats, pièce EE-13; témoignage de M. Vachon).

[131] Pièce EE-42.

[132] Règlement de zonage no 1037-2017 et Grille des spécifications pour les zones P2-08 et PDA1-02, en liasse, p. 12, 170 et 187 (pièce EE-12).

[133] Art. 41 du Règlement de lotissement (pièce EE-15).

[134] Art. 1000 (7°) du Règlement de zonage no 1037-2017 (pièce EE-12).

[135] Au surplus, le Tribunal constate que peu importe la qualification de ce droit de passage, qu’il soit une rue ou non, le frontage minimal pour permettre la construction d’une habitation unifamiliale est de 100 mètres : Règlement de zonage no 1037-2017, Grille de spécification de la zone P2-08 (Pièce EE-12, p. 203). Voir la pièce EE-12, p. 176 (définition de frontage) et p. 178 (définition de ligne avant).

[136] Témoignage de M. Rainville.

[137] Pièce EA-1, p. 36-37.

[138] Pièce EA-1, p. 36.

[139] Art. 145.19 LAU.

[140] Pièce EA-1, p. 46-48; témoignage de M. Vachon.

[141] Témoignage de M. Vachon.

[142] Pièce EA-1, p. 37.

[143] Pièce EA-1, p. 37.

[144] Pièce EA-1, p. 21.

[145] Pièce EA-1, p. 37.

[146] Règlement no 1095-2020 sur les PPCMOI, entrée en vigueur le 20 octobre 2020 (pièce EE-14). Témoignage de M. Vachon.

[147] Pièce EA-1, p. 40 et 43.

[148] Pièce EA-1, p. 39.

[149] Pièce EA-1, p. 31.

[150] EA-1, p. 40.

[151] Notamment la conformité à la norme de la distance de 600 mètres entre une habitation et une carrière.

[152] Art. 2.3.4 du Règlement numéro 1095-2020 (pièce EE-14); art. 145.36 et suiv. de la LAU.

[153] Témoignage de Mme Doyon.

[154] EA-1, p. 49 et suiv.

[155] Supra, note 25.

[156] Ce projet avait reçu l’appui initial de la Ville, mais à la suite de l’opposition citoyenne, le conseil municipal n’a plus voulu approuver le projet par résolution (pièce EE-48, p. 88, 128, 188 et 193; témoignage de M. Rainville; témoignage de M. Ryan).

[157] Ce projet conforme au zonage avait été approuvé par PIIA en 2016. Bien qu’il ne soit pas soumis au processus d’approbation référendaire, suivant la mobilisation citoyenne, le nombre de résidences pouvant être construites est passé de 12 à 4 (pièce EA-1, p. 50-51; témoignage de M. Sévigny; témoignage de M. Vachon).

[158] EA-2, p. 30.

[159] Bien que Mme Doyon ait relevé la valeur de deux terrains voisins vacants, soit de 223 400 $ et 304 200 $ selon le rôle d’évaluation foncière (pièce EA-1, p. 36).

[160] Pièce EE-48, p. 72.

[161] Témoignage de M. Rainville.

[162] Témoignage de M. Ryan.

[163] Pièce EE-48 p. 128 et 193 (vente 2C) et pièce EA-2, p. 48 (vente CO13).

[164] Pièce EE-48, p. 128.

[165] Pièce EA-1, p. 11-14.

[166] EA-2, p. 30.

[167] Témoignage de M. Rainville.

[168] Pièce EE-28, p. 5.

[169] Témoignage de M. Marc Béland, témoignage de M. Vachon; témoignage de M. Sévigny.

[170] Pièce EA-23, p. 3.

[171] Rappaport, supra, note 118, par. 63.

[172] Témoignage de M. Rainville.

[173] CISSS de la Montérégie-ouest c. Montoni Goupe Pacific inc., 2021 QCTAQ 07149, par. 39 (demande pour permission d'appeler accueillie, 2022 QCCQ 701).

[174] P.G.Q. / Ministre Des Transports c. Les Investissements 7710 P.P. Inc, 2023 CanLII 9471 (QC TAQ), par. 75.

[175] Témoignage de M. Sévigny; témoignage de M. Vachon.

[176] Id.

[177] Témoignage de M. Vachon.

[178] Pièce EA-24; Témoignage de M. Vachon.

[179] Voir notamment : Cisss de LA Montérégie-Ouest c. 9105-8487 Québec Inc., 2022 CanLII 34275 (QC TAQ), par. 143 (demande pour permission d’appeler accueillie, 2023 QCCQ 1767); Rappaport, supra, note 118, par. 64; Cowansville (Ville) c. Cowhard, 2005 CanLII 69267 (QC TAQ), par. 23.

[180] P.G.Q. / Ministre Des Transports c. Les Investissements 7710 P.P. Inc, supra, note 174, par. 76.

[181] Témoignage de M. McLorg.

[182] Ville de Kirkland c. Immeubles Yale ltée, supra, note 113, par .116. Le planning blight se définit comme suit : « Le planning blight peut être défini comme l’affaissement ou la dépréciation économique de la valeur d’un immeuble qui débute avec l’annonce publique que des terrains ou immeubles feront l’objet d’une réglementation restrictive et serons peut-être (sic) soumis à des procédures d’expropriation et le moment où l’autorité publique s’empare effectivement de ces terrains par expropriation ou leur vente de gré à gré parce qu’ils sont menacés d’expropriation. » (Lapray Realties Ltd. c. Montréal (Communauté urbaine), 1999 CanLII 10531 (QC CQ), par. 72).

[183] St-Georges Ouest (Corp. mun. de la ville de) c. Comact Inc., J.E. 80-936 (CA) (SOQUIJ AZ-80011152), p. 10. Voir également : Terrebonne (Ville) c. Les Entreprises Réjean Goyette Inc., 2021 CanLII 63074 (QC TAQ), par. 141 et suiv.

[184] Laval (Ville) c. Szerszenowicsz, 1999 CanLII 13189 (QC CA), p. 26.

[185] Blainville (Ville) c. Groupe Novico Inc., 2017 CanLII 11014 (QC TAQ), confirmé sur ce point par : Groupe Novico inc. c. Ville de Blainville, 2022 QCCA 1153 (CanLII), par. 36-39 : Requête pour autorisation de pourvoi à la Cour suprême rejetée, C.S. Can., 2023-05-11, no 40433.

[186] Pièce EA-1, p. 20.

[187] Témoignage de M. Vachon.

[188] Témoignage de M. Vachon. Le Tribunal prend en considération que M. Vachon a piloté le dossier de la refonte réglementaire à la Ville de Bromont. Il n’est plus à l’emploi de la Ville depuis 2017.

[189] 9064-2083 Québec inc. c. Municipalité de Val-Joli, 2019 QCCA 688 (CanLII), par. 15.

[190] Art. 113 LAU.

[191] Laval (Ville) c. Szerszenowicsz, supra, note 184 : il doit exister un lien causal entre le zonage et l’expropriation pour autoriser le Tribunal à mettre de côté ce zonage.

[192] L’expropriation a été envisagée pour la première fois au printemps 2021 (témoignage de M. Sévigny; témoignage de M. Béland).

[193] Témoignage de M. Sévigny.

[194] Parmi les autorités soumises par les parties, se trouvent des illustrations où il existait une forme de planning blight : Dans Laval (Ville) c. Szerszenowicsz, supra, note 184, la Ville avait adopté un règlement de zonage ayant pour effet d'empêcher tout développement sur l'ensemble du territoire visé par l'expropriation. Le Tribunal était fondé d’écarter la stagnation résultant de ce zonage pour établir la valeur des terrains expropriés puisque le règlement avait été adopté en vue d’une expropriation déjà décidée. Dans l’affaire Carleton-Sur-Mer (Ville) c. Jean-François Bernard, supra, note 111, un règlement de contrôle intérimaire, adopté quelques années avant l’expropriation par la MRC, a été suivi d’un changement de zonage; tous deux empêchaient l’exproprié d’exploiter commercialement la source d’eau potable située sur son terrain afin de protéger l’approvisionnement en eau de la ville, qui y exploitait une station de pompage en vertu d’un bail. La Ville avait établi la valeur du terrain uniquement en fonction d’un usage agricole, et non selon son potentiel de développement à des fins d’exploitation de l’eau. La preuve démontrait un lien de causalité entre l’adoption du RCI 2008 et du Règlement de zonage de la Ville, le non-renouvellement du bail en juillet 2011 et l’expropriation en 2015.

[195] La présente situation ne peut être assimilée à une expropriation déguisée ni à celle décrite dans l’affaire Dupras soumise par l’expropriée (Dupras c. Ville de Mascouche, 2022 QCCA 350, demande d’autorisation d’appel rejetée (2022 CanLII 88678 (CSC). La trame factuelle est totalement différente de la présente affaire.

[196] Infra, par. 232 et suiv.

[197] Pièce EE-48, p. 75; pièce EA-2, p. 60.

[198] Pièce EE-48, p. 104-116; pièce EA-2, p. 60-67; témoignage de M. Ryan; témoignage de M. Rainville.

[199] L’analyse et les conclusions de l’expert de l’expropriante selon l’UMEPP de conservation apparaissent à la pièce EA-2, p. 35-48. L’analyse et les conclusions de l’expert de l’expropriée selon cet UMEPP se trouvent à la pièce EE-48, p. 184-200.

[200] Lors de son témoignage, M. Rainville reconnaît lui-même que les transactions 1C et 8C sont moins pertinentes. Selon lui, ce sont les ventes 2.2C et 3C qui constituent les meilleures comparables. Ces deux ventes sont rejetées par l’expert de l’expropriante (CO2 et CO14).

[201] Témoignage de M. Rainville.

[202] Pour établir la valeur d’un bien ou droit exproprié, la jurisprudence reconnait qu’on doit « évaluer l’immeuble sous l’angle le plus avantageux pour l’exproprié » (Montréal (Ville) c. Benjamin, 2004 CanLII 44591 (QC CA), par. 79).

[203] La superficie considérée aux fins de son calcul est la suivante : 544 388,7 mètres carrés (soit la superficie totale moins l’assiette de la servitude de 51 850 mètres carrés (5 185 mètres linéaires X 10 mètres de largeur). Voir : pièce EE-48, p. 123.

[204] Dell, supra, note 112. Voir également: P.G.Q. / Ministre Des Transports c. Catherine Faber, 2014 CanLII 50619 (QC TAQ), par. 14. Requête en rejet d’action rejetée (C.S., 2014-12-04) 500-17-085223-140.

[205] Bromont (Ville) c. Alain Boulais, 2013 CanLII 58176 (QC TAQ), par. 42.

[206] Pièce EA-13.

[207] Témoignage de M. Sévigny; témoignage de M. Vachon; témoignage de M. McLorg.

[208] EE-20. Le Tribunal souligne qu’aucune preuve n’a démontré que la directrice régionale de Sintra de l’époque n’avait pas l’autorisation pour signer l’entente relative aux droits de passage (pièce EA-13). Au contraire, le témoignage de M. Pierre Lizotte, alors représentant de l’organisme Amis des sentiers pour la signature du formulaire, a expliqué le contexte entourant l’intervention de cette entente avec cette directrice à l’époque. Rien ne laisse entrevoir que cette dernière n’était pas autorisée à signer le formulaire.

[209] Pièce EA-14.

[210] Les discussions se sont plutôt poursuivies entre les parties au cours de l’année 2016 (témoignage de M. Vachon).

[211] Témoignage de M. McLorg.

[212] Témoignage de M. McLorg.

[213] Pièces EA-10 et EA-11.

[214] Plan d’argumentation de l’expropriée, p. 7. L’expropriée mentionne que la résolution 2011-03-143 du 21 mars 2011 (pièce EA-10) exige que les sentiers identifiés par Les Amis des sentiers devaient « être approuvés par résolution du Conseil pour avoir toute la force et validité ».

[215] Témoignage de Me Robitaille.

[216] Par ailleurs, l’état des résultats financiers de l’organisme (pièce EE-26) visent ensemble des réseaux du Parc des Sommets de Bromont, et aucun montant n’est spécifique au réseau du Mont Oak, à l’exception des contributions volontaires.

[217] Bromont (Ville) c. Alain Boulais, supra, note 205, par. 42.

[218] Baie-Saint-Paul (Ville) c. Magella Boivin, 2010 CanLII 49888 (QC TAQ), par. 32.

[219] Tamulis (Anna) c. Montréal (Ville), 2002 CanLII 55774 (QC TAQ), par. 86-87.

[220] Laval (Ville de) c. Dubois, 2008 QCCQ 1728 (CanLII), par. 131.

[221] Jacques FORGUES et al., Loi sur l’expropriation annotée, 2e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2012, p. 538 à 580.

[222] P.G.Q. / Ministre Des Transports c. Constructions régionales g.j.m. inc., 2019 CanLII 79235 (QC TAQ), par. 116. Requête en rectification de jugement rejetée, 2019 QCTAQ 10796.

[223] Venise-En-Québec (Municipalité) c. 9157-1752 Québec Inc., 2015 CanLII 85435 (QC TAQ), par. 185; Québec (Transport) c. Gestion Nawajih Inc., 2014 CanLII 24930 (QC TAQ), par. 98.

[224] P.G.Q. / Ministre Des Transports c. Exploitation Agricole Forestière des Laurentides inc., 2022 CanLII 95866 (QC TAQ).

[225] Il existe un autre exemple où un montant de 50 000 $ a été accordée pour ce poste de réclamation, mais dont les circonstances démontraient les conséquences difficiles vécues par les dirigeants de l’entreprise familiale, et ce, pendant de nombreuses années (Société de transport de Montréal c. Menuiseries Mont-Royal inc. 2016 CanLII 67251).

[226] Jacques FORGUES et al., supra, note 221, p. 538 à 580.

[227] Hydro-Québec c. Pierre Durocher, 2021 CanLII 3745 (QC TAQ), par. 135.

[228] Longueuil (Ville) c. Lambert-Picotte, [1991] 2 R.C.S. 401, p. 449; Ville de Kirkland c. Immeubles Yale ltée, supra, note 113, par. 303.

[229] Chandler (Ville) c. Hunt (Succession), 2004 CanLII 39174 (QC CQ), par. 74; Cybulka c. Ville de Laval, 2000 CanLII 42973 (QC TAQ), par. 9.

[230] Bien que l’offre détaillée amendée soit de 1 134 700,00 $ en date du 9 février 2023, l’indemnité provisionnelle a été versée selon l’offre initiale qui était au montant de 961 000 $.

[231] Le montant exclut les taxes de vente, considérant que Sintra, une personne morale, peut réclamer un crédit pour les intrants.

[232] Id.

[233] Pièces EE-49 et EE-49a).

[234] Voir notamment : P.G.Q. / Ministre Des Transports c. Exploitation Agricole Forestière des Laurentides inc., 2022 CanLII 95866 (QC TAQ), par. 118.

[235] Id., par. 119.

[236] Hydro-Québec c. Pierre Durocher, 2021 CanLII 3745 (QC TAQ), par. 127.