1.          Le 2 août 2024, la locataire dépose au Tribunal une demande d’annulation d’une entente de modification des conditions du bail et d’une augmentation de loyer conclues entre elle et le locateur le 30 juin 2024. Elle invoque l’absence de consentement libre et éclairé et le fait qu’elle a été signée sous contrainte.
2.          Le locateur est absent à l’audience.

Les faits pertinents :

3.          Les parties sont liées par le bail d’un logement au loyer mensuel de 796 $ qui se termine le 30 juin 2025 dont la part payée par la locataire est établie à 307 $. Le loyer est subventionné dans le cadre du programme de supplément au loyer de l’Office municipal d’habitation de Montréal (OMHM) et il représente 25 % du revenu annuel de la locataire.
4.          Sans avis préalable, le 30 juin 2024, le locateur visite la locataire de façon impromptue et inopinée et lui remet un avis de modification de bail qu’elle accepte. Il se lit :

Office municipal d’habitation de Montréal

#[Adresse 1] Montréal QC [...] Yosef Rabi

      Administrateur des biens Haaris Malik Inc.

      [Adresse 2] Laval Québec [...]

Madame, Monsieur

Pour l’année suivante, en raison de la hausse des dépenses opérationnelles, nous allons procéder à un ajustement du coût de votre loyer qui passera de 796 par mois, à la somme de 870 par mois et ce, pour la période du 1 sept 2024 au 31 août 2025.

Par ailleurs les conditions suivantes seront également ajoutées à partir du :

Tous les loyers seront payés exclusivement par débit préautorisé. Les appareils électroménagers ne seront plus inclus dans le bail. Les dépenses de chauffage et d’eau chaude ne sont plus incluses dans le bail. Aucun animal n’est autorisé à l’intérieur ou à proximité des locaux conformément aux termes du renouvellement du bail. Tous les nouveaux règlements sont juridiquement contraignants et font partie intégrante du bail.

Si vous déménagez à la fin du bail ou si vous refusez les modifications proposées, vous devez répondre à cet avis dans le mois de sa réception, sinon le bail sera renouvelé aux nouvelles conditions. Vous avez des questions, n’hésitez pas à nous contacter par courriel au hmrealities@gmail.com.

5.          On y constate que l’augmentation est substantielle et que de très lourdes conditions y sont ajoutées.
6.          La rencontre dure à peine cinq minutes et le locateur indique à la locataire qu’elle devra quitter son logement à la fin du bail si elle refuse de signer le document.
7.          La locataire est dévastée et sous le choc.

Analyse et décision :

8.          La preuve non contestée démontre sans équivoque que le locateur a agi frauduleusement et de façon délibérée à l’endroit de la locataire. Son consentement a été vicié, conformément à l’article 1402 du Code civil du Québec qui se lit :

1402. La crainte d'un préjudice sérieux pouvant porter atteinte à la personne ou aux biens de l'une des parties vicie le consentement donné par elle, lorsque cette crainte est provoquée par la violence ou la menace de l'autre partie ou à sa connaissance.

Le préjudice appréhendé peut aussi se rapporter à une autre personne ou à ses biens et il s'apprécie suivant les circonstances.

9.          Le comportement du locateur est inexcusable et condamnable puisqu’il a tenté de soutirer un avantage indu d’une personne vulnérable.
10.      Le Tribunal souligne que l’avis remis à la locataire comporte un en-tête qui est frauduleux et trafiqué puisqu’il laisse à penser que le document émane à la fois du locateur et de l’OMHM.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

11.      DÉCLARE nul et invalide l’avis de modification des conditions du bail daté du 30 juin 2024;
12.      RÉSERVE à la locataire tous ses recours en dommages à l’endroit du locateur.